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Décision

AC.2006.0055

TA - AC.2006.0055 - 2007-06-28 - CUANY/Municipalité de Chevroux, CUANY

28 juin 2007Français15 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

Robert Cuany, recourant, est propriétaire de la parcelle no

119 de la Commune de Chevroux. Cette parcelle forme un rectangle d'environ

1'800 m² en nature de verger.

La parcelle précitée est bordée au sud-ouest par

la parcelle no 167, elle-même flanquée au sud-ouest de la parcelle no

284 et au sud-est de la parcelle no 598 (voir plan de situation

reproduit ci-dessous). Les fonds nos 167, 284 et 598 sont propriétés

de Christophe Cuany, constructeur. Actuellement en nature de pré, ils présentent

une surface totale de 4'481 m².

Ces quatre parcelles sont colloquées en zone de

villa conformément au règlement communal sur le plan général d'affectation et

la police des constructions approuvé par le Conseil d'Etat le 12 septembre 1980

(ci-après: RPGA).

B.

Du 27 janvier au 20 février 2006, le constructeur a mis à

l'enquête publique sur les trois parcelles dont il est propriétaire un projet

de construction d'une villa individuelle et de six villas séparées par les

couverts selon le plan de situation reproduit ci-dessous.

Les villas projetées présentent une typologie rappelant

le style provençal, comme le montre par exemple la façade nord est des lots B

et D:

Le volume principal de chaque villa est dessiné

sur un plan rectangulaire - constitué du sous-sol et de deux niveaux hors sol -

auquel vient s'accoler une partie en biais sur un seul niveau correspondant au

séjour. Ces deux parties de la construction sont couvertes de toits distincts

prenant place à des hauteurs différentes. Les couverts séparant les villas sont

ouverts à leurs deux extrémités, sont constitués d'un toit à deux pans dont le

faîte est perpendiculaire aux façades (distantes entre elles de 4,60 ou 5,60 m.

suivant les lots) contre lesquels ils sont accolés. La hauteur du faîte est cotée

à 3 m 80, ce qui correspond environ au 2/3 de la hauteur de la façade latérale

des villas, créant de la sorte un décrochement. Sur le plan des accès, les cinq

villas les plus à l'ouest (parcelles nos 597 et 284) sont reliées au

domaine public par un chemin de desserte situé le long de la parcelle du

recourant. Quatre places de parc doivent être aménagées le long de cette

parcelle. Quant aux deux villas les plus à l'est (parcelle no 598), elles

sont desservies par un chemin d'accès situé sur l'emprise de la servitude de

passage à pied et tous véhicules no 87'012 grevant le sud de la

parcelle no 167. Cette servitude, dont l'emprise se prolonge encore

sur les parcelles nos 175, 155 et 556, est inscrite au bénéfice de sept

parcelles avoisinantes, à savoir les parcelles nos 170, 284, 555,

556, 557, 597 et 598.

Le projet a fait l'objet de deux oppositions,

dont celle du recourant Robert Cuany déposée le 15 février 2006, et d'une

observation.

La municipalité a informé le recourant le 1er

mars 2006 qu'elle avait décidé de lever son opposition à l'encontre du projet

précité. Elle n'a en revanche pas formellement délivré le permis de construire

correspondant.

C.

Le recourant a recouru contre cette décision auprès du

Tribunal administratif le 21 mars 2006 et conclu à l'admission du recours, le

permis de construire accordé au constructeur étant annulé.

Par avis du 23 mars 2006, le tribunal a octroyé

l'effet suspensif provisoire au recours.

Le constructeur s'est déterminé le 21 avril 2006

et a conclu en substance au rejet du recours. Il a également requis la levée de

l'effet suspensif.

La municipalité a déposé sa réponse le 24 avril

2006 et conclu au rejet du recours. Elle s'en est remise à justice sur la

question de l'effet suspensif.

Par décision du 27 avril 2006, le juge

instructeur a confirmé l'effet suspensif accordé au recours, rejetant ainsi la

requête présentée par le constructeur.

Le recourant a déposé des observations

complémentaires le 29 mai 2006.

Le 19 juin 2006, le constructeur a remis au

Tribunal administratif un extrait du registre foncier relatif à la servitude de

passage no 87'012 et l'a également informé qu'un projet de

fractionnement des trois parcelles concernées était en cours.

D.

Ce projet de fractionnement, daté du 7 juin 2006, a été

établi par le géomètre officiel Michel Perrin. Il prévoit la constitution de sept

parcelles distinctes mesurant au moins 600 m² pour chacune des six

villas séparées par les couverts et 800 m² pour la villa individuelle. Le 21

juin 2006, dans un courrier adressé au notaire agissant pour le compte du constructeur,

la municipalité ne s'est pas opposée au principe d'un fractionnement, précisant

toutefois que le lotissement pouvait être envisagé selon trois variantes :

"1. Création d'une PPE avec 7 lots correspondants aux 7

habitations projetées

2. Fractionnement en 7 parcelles parfaitement conforme à la réglementation

communale (COS, surface minimum et distances au limites)

3. Fractionnement sans respecter la réglementation communale,

en inscrivant au Registre foncier une mention en application de l'art. 83 LATC

(mention indiquant que cette réglementation est respectée sur l'ensemble formé

par les 7 parcelles)."

E.

Le Tribunal administratif a tenu audience à Chevroux le 26

septembre 2006 en présence 1) de Robert Cuany, recourant, assisté d'Edmond de

Braun, avocat; 2) pour la municipalité, de Gérard Vioget, municipal des

constructions et Sylvain Thévoz, vice-syndic, assistés d'Yves Nicole, avocat;

3) de Christophe Cuany, constructeur non encore assisté de l'avocat Conod, mais

accompagné de Michel Perrin, géomètre.

A cette occasion, la municipalité a produit le

plan des aménagements extérieurs qui ne se trouvait pas encore au dossier. De

plus, elle a confirmé qu'elle n'avait pas encore délivré le permis de

construire correspondant.

Sur la question de la mitoyenneté, la

municipalité a exposé que la présence des couverts entre chaque maison

permettait selon elle de remplir cette condition. A cet égard, elle a précisé

qu'une construction établie sur le même modèle et constituant ainsi un

précédent aurait été admise sur la parcelle no 554 située en contrebas.

Concernant le mode de fractionnement des

parcelles, le géomètre Perrin, au nom du constructeur, s'est déclaré favorable

au système de la mention LATC. Il a précisé que cette question avait déjà été

débattue lors de la mise à l'enquête du projet et invoqué pour preuve le plan

des aménagements extérieurs produit en audience qui prévoit une configuration

dans le sens de l'inscription d'une telle mention.

Le tribunal a procédé à une inspection locale. Il

a constaté que la parcelle du recourant, en nature de verger, présentait une

légère pente descendant vers le lac de Neuchâtel en direction du nord-ouest.

Les villas mitoyennes invoquées en audience à

titre de précédent par la municipalité sont séparées par des couverts fermés

sur trois côtés reliant les maisons. La largeur des couverts, correspondant à

la distance séparant les façades des deux villas, oscille entre 9 et 10 mètres.

Considérants

1.

Le recourant fait tout d'abord valoir que les villas

projetées ne répondent pas à la définition de villas mitoyennes au sens des

art. 21 et 24 RPGA. La mitoyenneté impliquerait en effet la présence d'un mur

séparant de bas en haut chaque maison, condition que ne rempliraient pas les

couverts projetés. De surcroît, ce mur devrait impérativement se situer sur une

limite de propriété. Chaque villa devant par conséquent être considérée comme

individuelle, les distances aux limites de propriété, respectivement aux

bâtiments sis sur une même parcelle, ne seraient pas respectées, de même que la

superficie minimale requise pour chaque parcelle.

2.

A son chapitre V consacré à la zone de villas, le RPGA de

la Commune de Chevroux contient notamment les articles suivants :

"Art. 20

L'ordre non contigu est obligatoire. La distance minimum

entre les façades et la limite de propriété voisine ou du domaine public, s'il

n'y a pas de plan fixant la limite des constructions, est de 5 m. Cette

distance est doublée entre bâtiments sis sur une même propriété.

Art. 21

Toute construction est interdite sur une parcelle n'ayant pas

une superficie de 800 m2 au moins, à raison d'une villa par 800 m2. Lors de la

construction de villas mitoyennes, la surface de chaque parcelle peut être

réduite à 600 m2 par villa.

[...]

Art. 24

La construction de villas mitoyennes est autorisée à la

condition qu'elles soient édifiées simultanément. L'architecture et les

tonalités de crépis seront pareilles pour l'ensemble.

En vertu de l'art. 20 RPGA, l'ordre non contigu

est obligatoire. Chacune des sept villas devrait donc en principe respecter une

distance au bâtiment voisin de 10 mètres, que l'on se base sur l'état actuel

des parcelles ou sur le projet de fractionnement présenté. A ce stade, tel ne

serait pas le cas des trois groupes de villas séparées par les couverts étant

donné que leur façade se situe à 4 m 60, respectivement 5 m 60 l'une de

l'autre. Néanmoins, l'art. 24 RPGA autorise la construction de villas

mitoyennes à la condition qu'elles soient édifiées simultanément. Il y donc

lieu de déterminer si les trois groupes de villas en cause répondent à la définition

de mitoyenneté, auquel cas les distances prévues à l'art. 20 RPGA ne leur

seraient pas applicables.

3.

Sur la notion de villas mitoyennes, par opposition à

villas jumelées ou juxtaposées, le recourant se réfère à la longue

jurisprudence du Tribunal administratif en la matière. Le Tribunal

administratif a cependant déjà eu l’occasion de constater que si la

jurisprudence a tenté, à l’époque déjà de la Commission de recours, de donner à

ces divers termes un sens uniforme, il faut bien reconnaître que ces tentatives

sont vaines car il arrive souvent que le même terme soit employé dans des

règlements communaux différents dans une acception distincte (AC.2003.0220 du

11.

octobre 2004; AC.1999.0024 du 27 avril 1999 consid. 2 b; AC.1998.0043 du 30

septembre 1998). Dans cette perspective, l'absence ou la présence d'une limite

de propriété entre bâtiments n'est pas un facteur déterminant pour décider du

respect ou non de la réglementation communale.

Dans sa

jurisprudence, le Tribunal administratif a défini à de nombreuses reprises les

critères servant à distinguer la présence d'un seul bâtiment de celle de

plusieurs bâtiments juxtaposés, jumelés ou mitoyens. Il s'est basé pour ce

faire sur un faisceau d'indices comprenant la destination respective des

constructions en cause et leur liaison fonctionnelle avec les éventuels locaux

communs, leurs dimensions, la surface de plancher respective de chaque

construction, la conception architecturale et les matériaux des revêtements

extérieurs, l'apparence extérieure, en particulier l'impression donnée à un

observateur, ainsi que les objectifs de la planification cantonale, régionale

et communale dans le domaine concerné. Ces critères sont appliqués en fonction

des caractéristiques propres de chaque cas particulier en tenant compte de l'ensemble

des circonstances pour déterminer si le constructeur tente de détourner les

buts des règles caractérisant l'ordre non contigu (AC.2005.0167 du 8 mars 2006;

AC.2000.0157 du 15 avril 2002; RDAF 1993, p. 195). Ces mêmes critères doivent

être appliqués pour définir si l'on est en présence de deux bâtiments

juxtaposés ou de deux bâtiments totalement séparés devant respecter les règles

de l'ordre non contigu (AC.2005.0252 du 27 avril 2006).

En l’espèce, le tribunal constate que le projet est

composé de deux villas distinctes possédant chacune leurs propres locaux de

service et leur propre accès. Elles ne sont reliées entre elles que par un

couvert à voitures permettant d'y stationner deux véhicules, à savoir un pour

chaque villa. Du point de vue fonctionnel, on est donc en présence de deux

bâtiments bien distincts. Du point de vue de l’aspect extérieur, les villas

apparaissent également comme deux bâtiments indépendants. En effet, les constructions

projetées ne sont reliées entre elles que par le couvert précité qui se réduit

à un simple toit suspendu entre les maisons et ouvert à chaque extrémité. L'impression

de séparation des villas est renforcée par la présence d'ouvertures dans la

façade située au-dessus du couvert et par l'apparence qu'il en résulte de

bâtiments situés l'un en face de l'autre et non l'un contre l'autre. Dans ces

circonstances, on ne peut raisonnablement assimiler les constructions projetées

à des villas mitoyennes au sens de l'art. 24 RPGA. Par conséquent, elles

doivent respecter la réglementation de l'ordre non contigu et notamment les

art. 20 et 21 RPGA. La distance entre les villas étant inférieur à 10 mètres et

la surface attribuées à chaque villa inférieure à 800 m², le projet n'est pas

réglementaire et ne saurait être autorisé.

Contrairement à ce que soutient la municipalité, la

présence sur une parcelle voisine de deux villas séparées par un couvert ne

suffit pas encore à admettre la légalité du projet. Certes, en présence de

termes juridiques indéterminés - tel que celui de mitoyenneté - dont la portée

n'est pas imposée par le droit cantonal, il convient de s’en référer d’abord à l'interprétation

communale, étant précisé que la commune dispose à cet égard d’une certaine

liberté d'appréciation. Cependant, en l'espèce, la rédaction de l'art. 24 RPGA

ne permet pas d'établir avec précision où le législateur communal entendait

poser les limites de la juxtaposition des bâtiments. Quant au précédent invoqué

par la municipalité, le tribunal a constaté que la largeur du couvert situé sur

la parcelle no 554 oscillait entre 9 et 10 mètres, ce qui revenait

pratiquement à respecter la règle des distances entre bâtiments non contigus. On

ne saurait donc légitimement déduire de ce seul exemple, de surcroît peu

convainquant, l'existence d'une pratique communale constante tendant à

autoriser la construction de villas mitoyennes séparées par un couvert de moins

du double de la distance réglementaire de 5 mètres.

Pour le surplus, c'est en vain que la municipalité

invoque l'arrêt AC.1999.0024 du 27 avril 1999 en faisant valoir

qu'un couvert de même type que celui qui est prévu en l'espèce a été jugé

suffisant pour que l'on puisse considérer avoir affaire à des villas accolées

(selon le terme spécifique utilisé dans ce règlement-là). Dans cet arrêt était

en cause l'interprétation du règlement communal lausannois (en vigueur à l'époque)

dont l'examen des travaux préparatoires avait montré qu'il avait précisément

abandonné la règle imposant formellement l'ordre non contigu, de même que toute

référence à la notion de villas mitoyennes. Cette situation réglementaire

différente justifiait, compte tenu de ce que le Tribunal administratif n'a pas

à substituer son appréciation à celle de la municipalité sur la notion de villa

"accolée", l'interprétation de l'autorité lausannoise admettant la

construction de villas réunies par un couvert occupant un espace inférieur à la

distance de la limite.

4.

Le projet ne pouvant dans tous les cas pas être autorisé

pour les motifs développés au considérant qui précède, le tribunal n'examinera

pas les autres moyens soulevés par le recourant.

5.

L'admission du recours conduira le constructeur à revoir

l'intégralité du projet. Pour cette raison, la construction de la villa

individuelle correspondant au lot A ne saurait être autorisée.

6.

En conséquence, le recours est admis. La décision de la

municipalité du 1er mars 2006 doit être réformée, le permis de

construire ne pouvant être octroyé.

Le constructeur, qui succombe, est tenu d'assumer

les frais du recours (art. 55 al. 1 LJPA). Il doit des dépens au recourant qui

a procédé par l'intermédiaire d'un avocat. La municipalité, dont la décision

est réformée, versera également des dépens au recourant (art. 55 al. 2 LJPA).

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I.

Le recours est admis.

II.

La décision de la Municipalité de Chevroux du 1er

mars 2006 est réformée en ce sens que le permis de construire ne peut pas être

délivré.

III.

Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est

mis à la charge de Christophe Cuany.

IV.

La Municipalité de Chevroux versera 1'000 (mille) francs à

Robert Cuany à titre de dépens.

V.

Christophe Cuany versera 1'000 (mille) francs à Robert

Cuany à titre de dépens.

Lausanne, le 28 juin 2007

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit

public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur

le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire

à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans

une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de

preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte

attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent

être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il

en va de même de la décision attaquée.