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Décision

AC.2006.0118

TA - AC.2006.0118 - 2007-07-26 - DU BOIS/Municipalité de Pully, HERMINJARD, BOBAND

26 juillet 2007Français10 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

Jean-Pierre Herminjard est propriétaire de la parcelle No

1675 du cadastre de de Pully, sise à l’avenue de Rochettaz et colloquée en zone

villas selon le plan général d’affectation et le règlement sur l’aménagement du

territoire et les constructions (RCATC) légalisé le 12 mars 2001. D’une surface

de 742 m2, cette parcelle est bordée à l’ouest par la parcelle No 1676

propriété de Roland Du Bois sur laquelle est implanté un bâtiment d’habitation

et au sud par l’avenue de Rochettaz. Elle est grevée d’une servitude de passage

à pied et à char (No 399'921) en limite ouest et d’une servitude de restriction

de bâtir (No 413'711) en limite sud-est au profit de la commune de Pully.

B.

Le propriétaire Herminjard et le promettant-acquéreur

Marion Boband ont soumis à l’enquête publique du 4 au 24 avril 2006 un projet

de construction sur la parcelle susmentionnée d’une villa de 123,50 m2 (13/9,50

m) comprenant deux logements avec garages enterrés annexes de 6,00/6,30 m

chacun. Les plans mis à l’enquête prévoient, pour chacun des deux logements, ce

qui suit :

Sous-sol, entièrement

enterré en façade sud-ouest, nord-est et nord-ouest et entièrement dégagé en

façade sud-est, comprenant un bureau de 19,1 m2 et des locaux techniques ;

Rez-inférieur entièrement

dégagé en façade sud-ouest, nord-est et sud-est et partiellement enterré en

façade nord-ouest, comprenant une cuisine et coin à manger de 16,6 m2 et un

séjour de 28,7 m2 ;

Rez-supérieur

comprenant trois chambres avec salle de bain et toilettes séparés ;

Combles constitué de

deux mezzanines et d’un grenier.

La centrale des autorisations en matière d’autorisation

de construire (CAMAC) a octroyé les autorisations spéciales le 10 avril 2006 (synthèse

No 70690).

C.

Roland Du Bois a formé opposition contre ce projet le 12

avril 2006. Il a allégué en substance que celui-ci ne respectait pas le droit

de passage situé à la limite ouest, que le rez-inférieur devait être considéré

comme un sous-sol habitable à 50% et que la façade sud n’était pas entièrement

dégagée par rapport au terrain naturel.

Par décision du 18 mai 2006, la Municipalité de

Pully (ci-après : la municipalité) a levé cette opposition et octroyé l’autorisation

de construire (permis de construire No 6030).

D.

Par acte du 6 juin 2006, Roland Du Bois a interjeté

recours contre cette décision. Il invoque la non réglementarité du projet en

tant qu’il prévoit un sous-sol aux 2/3 enterré appelé à tort rez-de-chaussée

inférieur et totalement habitable. Invité à justifier de sa qualité pour

recourir, Roland Du Bois a indiqué, dans une lettre du 10 juillet 2006, être

propriétaire de la parcelle No 1676, jouxtant à l’ouest la parcelle No 1675. Il

a précisé qu’il n’avait pas de remarques à formuler concernant la surface, les

dimensions et la hauteur du bâtiment.

Dans sa réponse du 15 août 2006, la municipalité

conclut, avec suite de frais et dépens, au rejet du recours.

E.

L’argumentation des parties sera reprise ci-après dans la

mesure utile.

Considérants

1.

Déposé dans le délai de vingt jours prescrit par l’art. 31

de la loi sur la procédure et la juridiction administratives (LPJA ; RSV

173.

), le recours a été interjeté en temps utile. Bien que sommairement

motivé, le recours est recevable en la forme.

Le recourant est propriétaire de la

parcelle No 1676. Sa qualité de voisin lui confère la qualité pour agir, la

construction envisagée pouvant lui occasionner des inconvénients.

2.

Le recourant allègue que le « rez-inférieur »

doit être considéré comme un sous-sol, en application du règlement, et qu’à ce

titre, il ne peut être habitable. La municipalité considère pour sa part que le

rez-inférieur est un rez-de-chaussée au sens du règlement, le sous-sol étant un

niveau partiellement habitable.

Le RCATC dispose ce qui suit :

art. 20 – Nombre de niveaux et rez-de-chaussée

« Le nombre de niveaux maximum est déterminé

par les dispositions particulières applicables à chaque zone.

Est considéré comme

rez-de-chaussée le premier niveau dont la surélévation par rapport au niveau

moyen du terrain naturel, calculée conformément à l’art. 19, n’excède pas 1,50

m.

Dans les cas de demi

niveaux, c’est la destination des locaux ainsi que les relations entre l’amont

et l’aval qui sont déterminantes pour la définition du rez-de-chaussée.

art. 19 – Hauteur des constructions

La hauteur des

constructions est mesurée depuis le niveau moyen du terrain naturel, calculé en

prenant la moyenne des cotes d’altitude à tous les angles du bâtiment (hauteur

au faîte) et ceux de la façade concernée (hauteur à la corniche).

(…)

S’agissant de constructions en zone villas, il est précisé

ce qui suit :

Art. 39 – Hauteur et

nombre de niveaux

Le nombre de niveaux

est limité à 3, soit rez-de-chaussée, un étage et combles.

La hauteur au faîte,

mesurée conformément à l’article 19, est limitée à 10..00 m.

L’art 37 alinéas 2

et 3 est applicable.

art.

37.

al. 2 – Hauteur et nombre de niveaux

Sur les terrains en

forte pente, mais à l’exclusion de ceux orientés au Nord, la création d’un seul

niveau partiellement habitable au-dessous du rez-de-chaussée est autorisé si

les conditions suivantes sont remplies :

a) la façade aval doit être dégagée du terrain naturel moyen, jusqu’au

plancher du sous-sol,

b) la surface habitable brute ne peut excéder les 50% de la surface bâtie

En l’espèce, selon le plan de situation soumis à

l’enquête, le niveau moyen du terrain naturel s’élève à 451,95 m. L’altitude du

rez-inférieur s’élève quant à elle à 450,59 m, soit à 1,36 m en dessous du

niveau moyen du terrain. Il ne contrevient dès lors pas à l’art. 20 al. 2 RCATC

puisqu’il n’excède pas 1,50 m par rapport au niveau moyen du terrain naturel.

On relève toutefois que l’altitude du rez supérieur s’élève à 453,42 m, soit à

1,47 m au dessus de ce même niveau et qu’il pourrait donc également être

considéré comme rez-de-chaussée au sens de la disposition précitée.

Toutefois, pour les motifs exposés ci-après, le

rez-inférieur ne peut être considéré comme un sous-sol. Selon la jurisprudence

du Tribunal administratif qui a repris celle de l’ancienne commission de

recours en matière de construction, pour qualifier un sous-sol il convient de

tenir compte de toutes les caractéristiques de chaque cas particulier et

notamment des buts de la réglementation communale en se référant à un faisceau

de critères, assurant la prise en considération de l’ensemble des circonstances

déterminantes. Par exemple, lorsque la façade du niveau considéré est

entièrement dégagée et les façades latérales partiellement dégagées, il y a

lieu d’examiner si ce niveau comprend l'entrée principale du bâtiment, car il

s'agit alors d'un élément qui inciterait à ne pas le qualifier de sous-sol.

Mais lorsque ce niveau n'est pas affecté à l'habitation et que plus de la

moitié de son volume se situe en dessous du terrain naturel, il peut être

qualifié de sous-sol, pour autant qu’il ne donne pas à un observateur l'apparence

d'un étage supplémentaire, que la hauteur maximale de la construction reste

sensiblement inférieure au maximum réglementaire et qu’en amont du bâtiment, le

terrain naturel se situe sensiblement au-dessus du niveau du rez-de-chaussée

afin que la qualification du sous-sol ne serve pas à détourner les dispositions

fixant le nombre de niveaux admissibles dans la zone (TA AC.2006.0044 du 30

octobre 2006 ; AC.2004.0232 du 8 décembre 2005 ; AC.2003.0256 du 7

septembre 2004).

En l’occurrence, le niveau du rez-inférieur comporte

trois façades entièrement dégagées, seul le niveau du rez-inférieur en façade

nord-ouest étant partiellement enterré et la partie découverte comportant des

fenêtres de petites dimensions de 140/50 cm dans la cuisine, au dessus de

l’évier et de la cuisinière. Au surplus, toute la surface du niveau est réservée

à l’habitation. Certes, plus de la moitié de son volume se situe en dessous du

terrain naturel. Cependant, certains éléments du projet de construction tendent

à écarter la qualification de sous-sol. Ainsi en va-t-il des ouvertures en

nombre et grandeur importants, du dégagement devant la façade aval, de l’affectation

à l’habitation de toute la surface considérée et de l’apparence d’un niveau

entier qu’elle donne à l’observateur depuis les façades sud-ouest, sud-est et

nord-ouest.

Au vu de ce qui précède, le rez-inférieur n’a pas à

être considéré comme un sous-sol mais comme un niveau habitable et ne doit en

conséquence pas être analysé sous l’angle de l’art. 37 al. 2 RCATC comme le

suggère le recourant. Le sous-sol tel que prévu, dont on rappelle qu’il est entièrement

enterré en façade sud-ouest, nord-est et nord-ouest et entièrement dégagé en

façade sud-est et qu’il comprend deux bureaux de 19,1 m2, deux salles d'eau et

des locaux techniques, est en revanche un niveau partiellement habitable

qui doit satisfaire aux conditions posées par l’art. 37 al. 2 RCATC. Tel est le

cas en l’espèce. En effet, d’une part la façade aval est dégagée du terrain

naturel moyen jusqu’au plancher du sous-sol, puisque celui-ci s’aligne en

façade aval à l’avenue de Rochettaz, d’autre part, la surface habitable brute des

deux bureaux et des deux salles d'eau n’excède pas les 50% de la surface bâtie

puisqu'elle est de 50 m2 environ sur une surface bâtie totale de 123,5 m2 (ceci

en ne comptabilisant pas le couloir d'accès à la cage d'escalier).

3.

Au vu des considérants qui précèdent, le recours doit être

rejeté et la décision entreprise confirmée. Vu l’issu du pourvoi, les frais du

présent arrêt de même que les dépens auxquels a droit la municipalité qui a agi

par l’intermédiaire d’un avocat seront mis à la charge du recourant débouté.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I.

Le recours est rejeté.

II.

Le permis de construire no 6030 délivré le 18 mai 2006 par

la Municipalité de Pully est confirmé.

III.

Un émolument de justice de 2'000 (deux mille) francs est

mis à la charge de Roland Du Bois.

IV.

Roland Du Bois versera à la Municipalité de Pully une

indemnité de 1'500 (mille cinq cents) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 26 juillet 2007

Le

président :

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit

public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur

le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire

à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans

une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de

preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte

attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent

être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il

en va de même de la décision attaquée.