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Décision

AC.2006.0232

TA - AC.2006.0232 - 2007-05-07 - SAUTER, BURLET, BALMER, SCHUPP, MATTHEY, MACCIO, JOSEFOWITZ, LUBOMIRSKI, PEDRUCCI, SCHWANDER/Municipalité de Pully

7 mai 2007Français20 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

Marie-José Sauter et Dominique Burlet (ci-après : les

constructeurs) sont propriétaires de la parcelle n° 1806 du cadastre de la

commune de Pully, d'une surface de 3'335 m2 en nature de pré-champ, colloquée

en zone de villas au sens du Règlement communal de Pully sur l'aménagement du

territoire et les constructions du 12 mars 2001 (RCATC). Ils ont déposé un

projet visant la construction sur leur terrain de 3 villas (A, B et C) de 3

appartements chacune avec un parking souterrain de 18 places et 3 places

visiteurs. Soumis à l'enquête publique du 24 janvier au 13 février 2006, le

projet a suscité un certain nombre d'oppositions, levées par décision de la Municipalité

de la Ville de Pully (ci-après : la municipalité) du 5 avril 2006, autorisant

le projet à titre préalable et délivrant le permis d'implantation (n° 6009) à

certaines conditions. Il était notamment précisé sous chiffre 2 lettre a de

l'annexe au permis :

"En vertu de l'article 32 RCATC, la forme de la

toiture comprendra des croupes sur toutes les façades pignon des trois

bâtiments, tel qu'illustré par le schéma de principe joint en annexe".

Les constructeurs avaient soumis à la Direction de

l'Urbanisme et de l'Environnement de la Ville de Pully des croquis illustrant deux

variantes pour la forme de la toiture. Dans les deux cas, il s’agissait d’un

toit mixte, à savoir un mélange de toit à deux pans dans sa partie supérieure

(avec une pente de 55 %) qui représentait la quasi-totalité de la toiture et

d’un toit brisé, caractéristique des toits à la Mansart, sur la partie

inférieure du toit (brisis) avec une pente de 210% ; la longueur du

brisis était très courte par rapport à la partie supérieure du toit brisé

(terrasson). Sur la façade sud s'ouvrait une importante lucarne à deux pans avec

balcon. Les façades pignons comportaient aussi des balcons. La différence entre

les deux variantes de toitures résidait uniquement dans le fait que l’une comprenait

des croupes sur les extrémités du toit (est et ouest), ainsi que sur l'avant de

la lucarne, et l’autre était dépourvue de croupes. C'est la variante avec

croupes qui a été choisie et présentée par la Direction de l'Urbanisme et de

l'Environnement à la municipalité et retenue par cette dernière.

La décision de la municipalité du 5 avril 2006 a été

déférée au Tribunal administratif par les constructeurs, ainsi que par les

opposants Jean-Pierre Dupas et Reymond Balmer et consorts (cause AC.2006.0087).

Les constructeurs demandaient la suppression de la condition figurant sous

chiffre 2 lettre a de l'annexe au permis. Par la suite, Jean-Pierre Dupas ayant

retiré son recours et les constructeurs renoncé au projet préalable

d'implantation, la cause a été rayée du rôle (décision du juge instructeur du

Tribunal administratif du 7 novembre 2006).

B.

Entre-temps, le projet de construction a été mis à

l'enquête publique du 9 juin au 29 juin 2006. Il a suscité un certain nombre

d'oppositions. Le 6 septembre 2006, la municipalité a levé les oppositions et

délivré le permis de construire définitif (permis n° 6075) portant sur les

mêmes bâtiments que ceux visés par l'autorisation préalable d'implantation.

Elle l'a assorti des conditions qui figuraient déjà dans la décision du 5 avril

2006, notamment pour la forme de la toiture, précisant sous ch. 2.1 let. b :

" En vertu de l'article 32 RCATC, la forme de la

toiture comprendra des croupes sur toutes les façades pignon des trois

bâtiments, tel qu'illustré par le schéma de principe joint avec le permis

préalable d'implantation ".

et sous ch. 2.1 let. a :

" Conformément à l'article 10 RCATC, le coefficient

d'occupation du sol ne peut excéder les 20 % de la surface bâtie. A ce titre,

la surface du niveau des sous-sols doit correspondre à celle des niveaux

supérieurs conformément à l'article 11 RCATC. Par conséquent, le décrochement

de la façade Ouest doit être reporté au niveau du sous-sol pour chaque bâtiment

".

C.

Le Tribunal administratif a été saisi d'un recours contre

la décision de la municipalité du 6 septembre 2006 par les constructeurs le 27

septembre 2006 et par les opposants Reymond Balmer et consorts le 5 octobre

2006 (cause AC.2006.0232).

Les constructeurs contestent deux conditions du

permis de construire dont ils demandent la suppression, celles relatives au

coefficient d'occupation du sol (ch. 2.1 let. a) et à la forme de la toiture

(ch. 2.1 let. b). Selon eux, l'art. 11 RCATC ne s'appliquerait pas au sous-sol

qui ne compte pas comme niveau, n'étant pas habitable (art. 21 RCATC). Ils ont

expressément requis une inspection locale et produit des pièces.

Reymond Balmer et consorts (ci-après : les

recourants opposants) concluent à l'annulation de la décision de la

municipalité du 5 avril 2006. Ils reprochent au projet de ne pas respecter

l'art. 38 RCATC qui n'autorise dans la zone concernée que la construction de

villas et non de petits locatifs, ainsi que d'adopter une forme de toiture qui

ne serait pas prévue par le RCATC.

Dans son mémoire-réponse du 27 novembre 2006, la

municipalité a conclu au rejet du recours, avec suite de frais et dépens. A

propos du grief des constructeurs sur le respect du COS, respectivement

l'obligation qui leur est faite de reporter le décrochement de la façade ouest

au niveau du sous-sol pour chaque bâtiment, la municipalité a précisé que

l'art. 11 RCATC n'excluait pas les sous-sols pour le calcul de la surface

bâtie. Les objets qui n'étaient pas pris en compte dans ce calcul étaient

énumérés de manière exhaustive à l'art. 26 al. 3 RCATC.

Dans leurs déterminations du 23 janvier 2007, les

constructeurs ont modifié leurs conclusions, acceptant de changer les plans des

sous-sols (ch. 2.1 let. a du permis de construire) suite aux explications de la

municipalité. La nouvelle version des plans, datée du 28 décembre 2006, a été

produite. Les constructeurs ont par contre maintenu leur position pour la forme

de la toiture, s'appuyant sur un courrier d'un partenaire Minergie, Constantin

Soutter, d'Eben Sàrl, ce dernier s'étonnant de la solution choisie par la

municipalité. La cassure de la toiture qui était exigée serait contraire à la

logique du projet, car elle diminuerait la quantité des "apports solaires

passifs". La tenue d'une audience a été requise.

Le 13 février 2007, la municipalité a pris acte des

modifications apportées au projet par les constructeurs. Elle a contesté que la

forme de la toiture, dans la variante qu'elle avait choisie, puisse prétériter

le concept "Minergie".

Les recourants opposants ont déclaré maintenir leur

recours par lettre du 13 février 2007.

Par lettre du 21 février 2007, le juge instructeur a

informé les parties que sur la base d'un examen sommaire du dossier, il n'était

pas nécessaire d'organisr une audience avec inspection locale.

A l'issue d'une séance de délibération, le tribunal a

statué.

Considérants

1.

Seules restent litigieuses la question de la forme de la

toiture, celle de la volumétrie des bâtiments et celle de la dimension des

balcons.

2.

L’art. 86 LATC à la teneur suivante :

"La municipalité veille à ce que les

constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui

leur sont liés, présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent

à l'environnement.

Elle refuse le permis pour les constructions ou les

démolitions susceptibles de compromettre l'aspect et le caractère d'un site,

d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice

de valeur historique, artistique ou culturelle.

Les règlements communaux doivent contenir des

dispositions en vue d'éviter l'enlaidissement des localités et de leurs

abords."

Le RCATC prévoit ce

suit :

"Article 1 - But

Le présent règlement a pour but d’assurer une

occupation mesurée et rationnelle ainsi qu’un aménagement cohérent du

territoire communal. Il fixe à cet effet les règles destinées :

- à protéger le paysage, les sites et le patrimoine

architectural,

- à créer et à maintenir un milieu harmonieusement

bâti,

- à assurer l’ordre, l’esthétique, la sécurité, la

salubrité et la qualité des constructions.

Article 2 - Concertation (nouveau)

A

l’occasion de projets complexes et/ou importants, les propriétaires ou leurs

mandataires peuvent s’adresser à la Municipalité dès le stade des études

préliminaires, afin d’une de garantir la prise en compte et l’application des

buts, objectifs ou mesures préconisées dans le plan directeur communal, le plan

général d’affectation et le présent règlement et d’autre part engager un

échange de réflexions profitable au résultat final.

Article 22 - Formes des toits

"La forme des toits correspond à l'une des quatre

typologies suivantes, illustrées par les croquis annexés (cf. page 20) au

présent règlement :

● toits à deux pans et plus (croquis I)

● toits cintrés (croquis II)

● toits à la Mansart (croquis III)

● toits plats (croquis IV).

(...)"

Article 32 - Intégration

"Conformément à l'article 2 du présent règlement,

la Municipalité peut prendre des dispositions exceptionnelles (notamment en

application de l'article 86 LATC) pour sauvegarder les qualités particulières

d'un lieu ou pour tenir compte de situations acquises. Elle peut ainsi recourir

aux articles 64 et suivants de la LATC."

Les art. 38 et 39 RCATC régissent la zone de villas

dans laquelle est colloquée la parcelle n° 1806. La notion de villa est définie

à l'art. 38 al. 2 RCATC en ces termes :

"On entend par villa toute construction destinée à

l'habitation, abritant au maximum trois logements superposés ou juxtaposés.

L'art. 39 al. 1 et 2 RCATC limite la hauteur et le

nombre de niveaux, soit :

"Le nombre de niveaux est limité à 3, soit

rez-de-chaussée, un étage et combles.

La hauteur au faîte, mesurée conformément à l'article

19, est limitée à 10.00 m.

(...)"

3.

Les constructeurs contestent la condition qui leur est

imposée quant à la forme de la toiture (cond. 2.1 b du permis de construire).

a) Selon les constructeurs, l'art. 32 RCATC ne

permettrait pas à la municipalité d'imposer une forme de toiture correspondant

à son goût, sans motif explicite et sans raison valable. Ils soulignent l'aspect

architectural de leur projet qui est satisfaisant et qui permet aux trois

villas une parfaite intégration à l'environnement. Le secteur ne présentant

aucune qualité particulière, des dispositions pour sauvegarder une unité de

style ne seraient pas nécessaire. De plus, le quartier ne se prêterait pas à

des villas avec une toiture à croupe, qui les ferait ressembler à des copies de

fermes vaudoises. L'exigence d'une telle toiture ne relèverait en outre pas

d'une pratique des autorités pulliéranes. Les constructeurs relèvent enfin que

leur projet favoriserait un éclairage naturel des logements et un développement

durable, dans le respect des principes posés par la norme "Minergie".

b) Il est rappelé que la forme de la toiture a fait

l'objet d'une concertation (art. 2 RCATC) dans le cadre de l'enquête

d'implantation, entre les constructeurs d'une part et la municipalité d'autre

part. La municipalité a opté parmi les variantes proposées par les

constructeurs pour celle dont elle pensait qu'elle s'intégrait le mieux à

l'environnement (v. les quatre croquis des constructeurs illustrant les

variantes avec ou sans croupes et le "schéma façades 7" du

bureau ACArchitecture & Concept Marius Pasquier - Bernard Reichert et

Partners SA qui reprend la variante "pignon inversé avec croupe").

A cet égard, on peut se demander si les constructeurs n'adoptent pas un

comportement contradictoire, contraire aux règles de la bonne foi, en contestant

finalement ce choix. Quoi qu'il en soit, point n'est besoin d'examiner plus

avant les arguments des constructeurs, étant donné qu'aucune des deux variantes

proposées par les constructeurs n'est de toute façon réglementaire, comme on le

verra ci-après (consid. 4 c). Il n’est pas non plus nécessaire de trancher

définitivement la question de savoir si les toits à croupe ou à demi-croupe ou

encore les lucarnes à croupe sont ou non autorisés par le règlement communal. Il

suffit de constater que celui-ci ne les proscrit pas expressément. D'ailleurs

les toitures à deux pans et plus sont autorisées par l'art. 22 al. 1 RCATC.

4.

Les recourants opposants critiquent aussi la forme de la

toiture, mais tout d'abord dans le cadre plus général de la volumétrie des villas,

à leur avis excessive dans ce quartier. Il s'agirait en fait de petits

bâtiments locatifs, entraînant un surcroît de densité effective et de

circulation. La surface bâtie serait excessive, en raison de prétendus balcons

tournant autour des bâtiments et constituant de véritables avant-corps. La

typologie de la toiture serait contraire à l'art. 22 RCATC, puisqu'il ne s'agit

ni d'un toit à deux pans, ni d'un toit à la Mansart, mais d'un mélange des

deux.

a) Selon la jurisprudence

constante du Tribunal administratif (v. p. ex. AC.2002.0168 du 17 décembre

2002), le soin de veiller à l'aspect architectural des constructions appartient

en première ligne aux autorités locales qui disposent à cet égard d'un large

pouvoir d'appréciation (ATF 115 Ia 118 consid. 3d; AC.1999.0148 du 20 mars

2000; AC.1996.0160 du 22 avril 1997). Toutefois, ce large pouvoir

d’appréciation ne signifie pas absence de contrôle judiciaire, le tribunal

devant être à même de vérifier si l'autorité intimée s'est fondée sur des

critères pertinents et si l'application de ceux-ci à la situation concrète est

correcte (AC.1996.0160 du 22 avril 1997 et les références citées). Dans ce

cadre, l'autorité doit notamment veiller à ne pas appliquer la clause

d'esthétique de telle sorte que cela viderait pratiquement de sa substance la

réglementation de la zone en vigueur (AC.2000.0195 du 3 décembre 2002; ATF 114

Ia 345 consid. 4b; RDAF 1996 p. 103 consid. 3b et les références citées), mais

dans le respect du principe de la proportionnalité à l'instar de toute

restriction à la garantie de la propriété (ATF 1P. 581/1998 du 1er février

1998, consid. 3c, in RDAF 2000 I 288, sp. p. 292). Certes, un projet peut être

interdit sur la base de l'art. 86 LATC quand bien même il satisferait par

ailleurs à toutes les dispositions cantonales et communales en matière de

constructions. Toutefois, lorsque la réglementation applicable prévoit que des

constructions d'un certain volume peuvent être édifiées, une interdiction de

construire fondée sur l'art. 86 LATC, en raison du contraste formé par le

volume du bâtiment projeté avec les constructions existantes, ne peut se

justifier que par un intérêt public prépondérant (arrêts AC.2000.0044 du 26

octobre 2000; AC.2000.0036 du 10 juillet 2000). Il faut alors que l'utilisation

des possibilités de construire réglementaires apparaisse déraisonnable et

irrationnelle (voir les arrêts AC.2000.0195 du 3 décembre 2002; AC.2000.0179 du

21.

novembre 2001; AC.2000.0119 du 10 octobre 2001, p. 7 citant les ATF 115 Ia

114; 385; ATF 114 Ia 345; ATF 101 Ia 233 ss. et l'arrêt AC.1993.0125 du 2 mai

1994).

b) Il est vrai, comme le relève à juste titre la

municipalité, que chacune des villas projetées respecte la définition de la

villa au sens de l'art. 38 al. 2 RCATC, soit toute construction destinée à

l'habitation, abritant au maximum trois logements superposés ou juxtaposés.

Selon l'art. 39 RCATC, le nombre de niveaux est limité à trois, soit un

rez-de-chaussée, un étage et combles, la hauteur au faîte étant limitée à 10

mètres. Il est à noter que ces dispositions réglementaires n'imposent aucune

apparence extérieure déterminée. En outre, dans la mesure où la création de

trois logements est possible dans toute construction de la zone villas, les

recourants opposants ne sauraient se plaindre des nuisances que causerait un

projet qui ne dépasserait pas les possibilités offertes par le RCATC. Ils ne

peuvent en outre s'opposer au projet parce que les constructeurs ont utilisé

les possibilités de construire (surface bâtie) dans leur intégralité, car leur

utilisation n'apparaît ni déraisonnable, ni irrationnelle.

c) S'agissant par contre de la typologie de la

toiture, il convient de constater qu'elle ne correspond à aucun des croquis de

toits qui figurent en annexe à l'art. 22 RCATC. La municipalité a expliqué son

choix de la variante du toit avec croupes pour les trois bâtiments, parce

qu'elle lui paraissait la plus intéressante et qu'elle réduisait le volume des

toitures. Bien que la solution choisie réduise l'impact visuel de la

construction, par rapport à une construction avec un toit sans croupe, elle ne

respecte pas les dispositions du RCATC, lequel énumère expressément quatre

types de toit, à savoir les toits à deux pas et plus, les toits cintrés, les

toits à la Mansart et les toits plats (art. 22 al. 1 RCATC et les croquis

annexés). Quant aux toits à la Mansart, ils doivent répondre aux trois conditions

suivantes, soit "se développer sur toutes les façades du bâtiment; les

frontons et jambages des lucarnes doivent se profiler en relief sur les pans du

toit; les balcons de toute nature y sont interdits." (art. 22 al. 5

RCATC). En outre, s’agissant des toits à deux pans et plus, le croquis I montre

que la pente doit être au minimum de 55 %, tandis que le croquis III indique

que la pente des toits à la Mansart doit se situer entre un minimum de 26 % et un

maximum de 36 % pour ce qui concerne la partie supérieure (terrasson), la pente

de la partie inférieure (brisis) devant être comprise entre 214 % et 275 % (v. croquis

de la forme des toits, annexe art. 22 RCATC).

Or, en l'espèce, aucune des deux variantes présentées

par les constructeurs à la municipalité ne respecte les exigences relatives à

la pente des toits. Si, dans l'hypothèse d'un toit à deux pans, les exigences

relatives à la pente (55 %) sont respectées pour la partie supérieure du toit,

elles ne le sont cependant pas pour la partie inférieure du toit (dont la pente

serait de 210%). Le brisis, caractéristique du toit à la Mansart, ne saurait en

effet être admis pour un toit à deux pans. Si les constructeurs avaient opté

pour le toit à la Mansart, ils n’auraient pas pu prévoir une pente de 55 %, qui

est limitée à 36 %, pour la partie supérieure du toit, ni une pente de 210 %

qui doit être comprise entre 214 et 275 % s’agissant du brisis. De plus, dans

cette dernière hypothèse, le toit devrait se dérouler sur toutes les façades des

bâtiments et les balcons ne seraient pas admis à l'étage des combles. La

solution mixte, qui reprend des éléments de deux typologies de toits permet aux

constructeurs d'augmenter le volume de l'étage des combles. Ils invoquent

certes des arguments liés à des économies d'énergie et au développement

durable, sans toutefois démontrer à satisfaction de droit en quoi une forme de

toiture réglementaire aurait une incidence défavorable eu égard aux standards

"Minergie". Etant manifestement contraires aux dispositions claires

du RCATC, les solutions proposées par les constructeurs, en particulier celle

choisie par la municipalité et objet de la présente cause, ne sauraient être

autorisées.

d) Les balcons ouverts, non fermés latéralement ou

frontalement par des éléments pleins ou ajourés, ne sont pas pris en

considération dans le calcul de la surface bâtie, s'ils ne dépassent pas 2.50

mètres par rapport à la façade (art. 11 al. 2 let. d RCATC). La lecture des

plans mis à l'enquête montre que les balcons prévus par les constructeurs ne

dépassent pas 2.50 mètres et qu'ils sont ouverts sur les trois côtés. Il se

justifie donc de ne pas inclure leur surface dans la surface bâtie. Cette

solution n'est toutefois valable que dans l'hypothèse où les constructeurs

choisiraient la variante du toit à deux pans et modifieraient les plans en

conséquence. S'ils devaient opter pour un toit à la Mansart, il est rappelé que

la présence de balcons serait interdite (art. 22 al. 5 RCATC). Enfin, étant

donné la modification apportée par les constructeurs aux plans du sous-sol, la

surface bâtie est en l'état conforme à l'art. 11 RCATC.

5.

Il résulte des considérants qui précèdent que le recours

des opposants doit être admis, celui des constructeurs étant rejeté. La

décision de la municipalité du 6 septembre 2006 est annulée. Obtenant gain de

cause avec l'assistance d'un avocat, les opposants ont droit à des dépens qui

leur seront versés par les constructeurs qui supportent les frais de justice et

qui n'ont pas droit à des dépens.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête

I.

Le recours de Reymond Balmer et consorts est admis.

II.

Le recours de Marie-José Sauter et consort est rejeté.

III.

La décision rendue le 6 septembre 2006 par la Municipalité

de Pully levant les oppositions de Reymond Balmer et consorts et délivrant le

permis de construire à Marie-José Sauter et consort est annulée.

IV.

Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est

mis à la charge des recourants constructeurs Marie-José Sauter et consort,

solidairement entre eux.

V.

Les recourants constructeurs Marie-José Sauter et consort sont

débiteurs solidaires des recourants opposants Reymond Balmer et consorts d’une

indemnité de 2'000 (mille) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 7 mai 2007

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit

public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur

le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire

à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans

une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de

preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte

attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent

être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il

en va de même de la décision attaquée.