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Décision

AC.2006.0313

TA - AC.2006.0313 - 2007-09-28 - DUPONT/Municipalité de Lausanne, PPE Chemin du Village 29

28 septembre 2007Français18 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

La parcelle No 3'929 du cadastre de Lausanne,

sise au chemin du Village 29-29 bis, est constituée en propriété par étages (PPE

Chemin du Village 29). Elle est située en zone mixte de faible densité selon le

plan général d’affectation approuvé par le Conseil d’Etat le 4 mai 2006 (PGA). Un

bâtiment (No ECA 7'696) est érigé sur ce bien-fonds.

La PPE compte trois copropriétaires, soit

-

Mme Nicole Dupont qui possède un droit exclusif sur

le lot No 1, représentant une part de 100/1000, composé d’un

appartement et d’une cave ;

-

Mme Carla-Maria Traccanella Schnepp,

qui possède un droit exclusif sur les lots No 2 et 3, représentant respectivement

des parts de 460/1000 et 100/1000 , composés de divers locaux, d’une cage

d’escaliers, d’un appartement et d’une cave (lot No 2) et

d’un studio pour (lot No 3);

-

M. Roland Gammeter, ayant un droit exclusif sur le

lot No 4, représentant une part de 340/1000, composé d’un studio,

d’un appartement avec cage d’escaliers, de deux loggias, de sous-pentes et

d’une cave.

Elle était administrée par la société Villvert SA à

Lausanne jusqu’au 5 mars 2007, Roland Schnepp ayant repris la fonction à partir

de cette date. La gérance de l’immeuble est par ailleurs confiée à la régie

Bailly SA à Lausanne.

B.

Le 21 avril 2006, la PPE a sollicité l’autorisation de créer

une nouvelle sortie de secours et de construire une verrière - plus exactement

une véranda - de 2,9 m par 2,9 m en façade nord du bâtiment, communiquant

avec la cuisine existante du lot No 2, propriété de Mme Carla-Maria

Schnepp. Cette construction empiéterait légèrement sur le passage extérieur

menant au studio de Mme Dupont. La surface bâtie serait agrandie d'environ 9 m²,

lesquels s’ajouteraient aux 291 m² existants, le coût des travaux étant par

ailleurs estimé à 25'000 francs. Les plans joints à la demande ont été signés

par Roland Schnepp et Villvert SA, administrateurs successifs de la PPE.

C.

Le projet présenté est identique à un précédent, objet

d’une demande d’autorisation de construire sur la base de plans établis en

novembre 2003, et pour lequel Nicole Dupont avait donné son accord en apposant

sa signature le 18 mai 2003 sur un plan détaillé établi le 18 août 2002. Ce

projet avait toutefois été refusé pour des questions de non respect du coefficient

d’utilisation du sol selon la réglementation en vigueur à l'époque.

Ce projet avait par ailleurs été évoqué lors des assemblées

générales des copropriétaires de la PPE Chemin du Village 29. On extrait des

procès-verbaux ce qui suit :

PV du 14

mars 2002 :

« Monsieur Schnepp fait part d’un projet

d’agrandissement localisé sur la face arrière de sa cuisine. Il s’agit pour

l’instant que d’un projet d’intention qui devra faire l’objet d’explications et

de renseignements complets auprès des deux autres copropriétaires impliqués.

Monsieur Schnepp s’engage à soumettre un projet élaboré à

tous les intervenants. Ce sujet devra faire l’objet d’une information complète

ainsi que des demandes d’autorisations aux services compétents »

PV du 18

mars 2003 :

« Monsieur Roland Schnepp fait part de ses intentions,

déjà évoquées lors de la dernière Assemblée générale, d’agrandir la cuisine de

son appartement. Ce projet sera soumis aux autres copropriétaires pour

approbation avant mise à l’enquête.

D’ores et déjà, Monsieur Roland Gammeter donne un avis

favorable.

L’Administration renseignera Monsieur Schnepp sur les

servitudes de passage et de jardin afin qu’elles n’empiètent pas sur les

parties communes ».

PV du 4

mars 2004 :

Monsieur Roland Schnepp fait part que l’agrandissement devant

sa cuisine n’a pas pu être réalisé compte tenu de difficultés administratives

ainsi que de servitudes de jardin et de passage.

Un nouveau projet avec des propositions et des croquis sera

soumis aux copropriétaires avant une nouvelle mise à l’enquête.

Monsieur Gammeter donne un préavis favorable ».

PV du 5

avril 2006 :

« Lors de l’Assemblée générale du 4 mars 2004, M.

Schnepp a informé les copropriétaires q’il avait reçu une réponse négative à sa

mise à l’enquête, compte tenu de difficultés administratives relatives au

dépassement du coefficient d’utilisation du sol, et aux servitudes de jardin et

de passage. Un changement de législation étant intervenu, M. Schnepp informe

l’assemblée qu’il va à nouveau mettre à l’enquête son projet établi en mai

2003. Se pose la question de la nécessité de présenter un nouveau dossier et

d’obtenir un nouvel accord des copropriétaires ».

D.

Le 21 juin 2006, Nicole Dupont a requis de la municipalité

qu’elle soumette le projet à une enquête publique préalable ou à tout le moins qu'il

soit soumis à son propre examen et à son approbation préalable en tant que

propriétaire du lot No 1.

Par décision du 27 novembre 2006 adressée à Nicole

Dupont, la municipalité a dispensé d’enquête les travaux projetés, considérant

qu’il s’agissait de travaux de minime importance et les a jugés compatibles

avec la zone mixte de faible densité du nouveau PGA. Elle a par ailleurs considéré

qu’il ne lui appartenait pas de juger les conflits entre propriétaires, lesquels

relevaient selon elle du droit privé.

Le permis de construire a été octroyé 28 novembre

2006.

E.

Par acte du 15 décembre 2006, Nicole Dupont a interjeté

recours contre cette décision. Elle conclut à l’annulation du permis de

construire et requiert l’octroi de l’effet suspensif. Elle allègue en substance

que les conditions requises pour l’octroi du permis de construire n’étaient pas

remplies dès lors que la demande n’a pas été signée par le propriétaire du

fonds. A cet égard, elle prétend que les travaux envisagés doivent être

assimilés à un acte de disposition au sens de l’art. 648 al. 2 CC, lequel

requiert l’accord unanime de tous les copropriétaires de la PPE, voire à des

travaux utiles au sens de l’art. 647d al. 1 et 2 CC qui requièrent son

consentement dès lors qu’ils entravent son droit de jouissance.

La PPE et Mme Carla-Maria Tracanella Schnepp

(ci-après : les constructrices) se sont déterminées le 26 février 2007. Elles

concluent à la levée de l’effet suspensif et au rejet du recours. Elle conteste

la qualification d’acte de disposition des travaux envisagés en alléguant ce

qui suit :

« (…) les travaux ont pour but de créer une verrière qui

surplombera une sortie de secours. La sortie de secours restera une partie commune.

Elle sera seulement surplombée par une verrière, au bénéfice de servitudes

adéquates. Il ressort du reste clairement des procès-verbaux que les

constructeurs s’étaient engagés à constituer toutes les servitudes de passage

et de jardin, afin qu’aucun empiètement ne grève les parties communes. A l’issue

des travaux, les surfaces communes ne seront pas diminuées ».

Elles ajoutent que si ces travaux devaient être

assimilés à un acte de disposition, l’accord de tous les propriétaires aurait

quoi qu’il en soit été obtenu, la recourante ayant donné son accord en 2003.

Elles considèrent que le projet doit être assimilé à des travaux utiles au sens

de l’art. 647d al. 1 CC, lesquels requièrent la majorité qualifiée des

copropriétaires, majorité obtenue grâce aux voix de Mme Traccanella Schnepp et

de M. Gammeter, représentant à eux deux les 9/10 de la copropriété. Elles

soutiennent que le consentement de la recourante n’était pas nécessaire dans la

mesure où la création d’une véranda n’engendrerait aucune gêne pour elle. Elles

précisent ce qui suit :

« (…) les travaux envisagés sont loin d’engendrer de

tels désagréments. Ces aménagements affectent la façade nord du bâtiment. Cette

zone est hors du champ de vision de la recourante. Au surplus, cette extension

se situe dans un espace inutilisé et non entretenu, en raison de la difficulté

d’y accéder. Cette zone est ainsi totalement laissée à l’abandon, ce qui

occasionne des désagréments sérieux pour les époux Schnepp, dont la cuisine

fait directement face. L’objectif des constructeurs était précisément de réhabiliter

cette partie, de la rendre plus esthétique et ce, sans aucun frais pour la

PPE ».

L’autorité intimée s'est déterminée le 26 février

2007, s'en remettant à justice.

Considérants

1.

a) L'art. 108 al. 1 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement

du territoire et des constructions (LATC; RSV 700.11) prévoit que la demande de

permis doit être signée par le propriétaire du fonds, lorsqu'il s'agit de

travaux à effectuer sur le fonds d'autrui. A défaut, la municipalité ne peut

délivrer le permis de construire. Cette exigence peut se comprendre en relation

avec les articles 671 et ss CC; elle est une des conséquences du principe civil

de l'accession qui veut que le droit du propriétaire s'étende à tout ce qui est

incorporé au sol, dont les constructions (art. 667 al. 2 CC; v. Robert Haab August

Simonius / Werner Scherrer / Dieter Zobl, in Kommentar zum schweizerischer

Zivilgeselzbuch, Zürich 1977 no 18 ad art. 667 CC; Paul-Henri Steinauer, Droits

réels II, 2ème édition, Berne 1994, no 1622). La signature des plans par le

propriétaire du fonds déploie donc des effets concrets sur le plan du droit

public. L'ancienne Commission cantonale de recours en matière de construction a

en effet rappelé que cette exigence n'était pas une prescription de pure forme

(prononcé 6802 du 18 février 1991, T. S.A. c/Lausanne, rés. in RDAF 1992, 220);

elle permet à la municipalité de vérifier que celui qui entreprend une

construction a obtenu l'accord de celui qui a la maîtrise juridique du

bien-fonds et que ce dernier consent aux travaux et à tous les effets de droit

public qui en découlent le cas échéant (révision de l'estimation fiscale, taxe

de raccordement, diminution des possibilités d'utilisation de l'immeuble).

Indirectement, cette règle a aussi pour effet de prévenir des conflits

ultérieurs de droit privé qui interviendraient une fois les travaux achevés

(voir RVJ 1999 p. 203 et ss). Il est cependant admis que l'absence de signature

du propriétaire sur les plans mis à l'enquête publique et sur la formule de

demande de permis de construire peut être réparée en principe par la signature

subséquente, notamment dans le cadre de la procédure de recours (RDAF 1972 p.

281; RDAF 1993 p. 127; voir aussi Tribunal administratif, arrêt AC 93/0010 du

20.

janvier 1994), ou même par la production d'une procuration du propriétaire

en faveur de l'auteur des plans (arrêt TA AC 00/051 du 10 avril 2001).

b) S'agissant plus particulièrement des régimes

juridiques de la copropriété ou de la propriété par étages, l'art. 108 LATC ne

précise pas dans quelle situation une transformation projetée par l'un des

propriétaires d'étage nécessite la signature des plans par les autres

propriétaires. L'art. 108 LATC ayant pour but de prévenir des litiges pouvant

survenir sur le terrain du droit privé, en protégeant celui ou ceux qui peuvent

se prévaloir d'un droit réel sur le fond touché, c'est à la lumière des règles

du droit civil, en l'occurrence celles régissant la propriété par étages, que

cette question doit être tranchée. Il est vrai que l'application des règles de

droit privé relève de la compétence du juge civil. Cependant, le juge du

contentieux administratif doit, sous réserve des dispositions contraires,

trancher les questions qui, posées isolément, relèvent d'un autre organe

(questions préjudicielles), mais dont dépend sa décision (André Grisel, Traité

de droit administratif, Neuchâtel 1984, p. 187 et ss et les nombreuses

références citées). La solution des questions préjudicielles n'apparaîtra

toutefois que dans les considérants de la décision; elle n'acquerra pas

l'autorité de la chose jugée et ne liera donc pas l'autorité compétente pour en

connaître normalement (RDAF 1993 p. 127). Conformément à ces principes, le

tribunal examine au regard des dispositions régissant la propriété par étages quelle(s) signature(s) les constructeurs devaient faire figurer sur les

documents d'enquête, ou plus exactement quelles sont les personnes dont

l'accord doit être réuni pour que la construction litigieuse puisse être

autorisée (AC.2006.0027 du 22 décembre 2006; AC.2000.0095 du 4 octobre 2001;

AC.1998.0042 du 5 mai 1999).

c) Aux termes de l'art. 712a CC, les parts de

copropriété d'un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de

manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d'utiliser et d'aménager

intérieurement des parties déterminées d'un bâtiment (al. 1). Le

propriétaire d'étage a le pouvoir d'administrer, d'utiliser et d'aménager ses

locaux dans la mesure où il ne restreint pas l'exercice du droit des autres

copropriétaires, n'endommage pas les parties, ouvrages et installations communs

du bâtiment, n'entrave pas leur utilisation ou n'en modifie pas l'aspect

extérieur (al. 2). Par travaux d’aménagement "intérieur", il faut

notamment entendre tous travaux qui ne sont pas perceptibles depuis

l’extérieur. Ainsi, les travaux tels que l’introduction d’un balcon, d’une

fenêtre, d’une porte supplémentaire ou d’une autre installation dans la façade

du bâtiment, ou la transformation d’une véranda en jardin d’hiver, ne sont pas

couverts par le droit exclusif du copropriétaire (Amedeo Wermelinger, La

propriété par étages, Fribourg 2002, p. 63) parce qu’ils touchent aux parties

impérativement communes fixées par l’art. 712b CCS, telles les parties

importantes pour l’existence, la disposition et la solidité du bâtiment ou qui

déterminent la forme extérieure et l’aspect du bâtiment.

d) Pour le surplus, et à défaut de dispositions

contraires prévues dans l'acte constitutif de la propriété par étages ou

adoptées par tous les propriétaires d'étage, ce sont les règles de la

copropriété qui fixent les conditions auxquelles il peut être procédé à des

actes d'administration et à des travaux de construction touchant les parties

communes (art. 712g CC).

2.

a) En l’espèce, il n’est pas contesté que les travaux envisagés

n’entrent pas dans le cadre des travaux visés par l’art. 712a al. 2 CC, que le

copropriétaire peut entreprendre seul.

b) La véranda litigieuse est une construction en

métal et en verre de 2,9 m sur 2,9 m (2,9 x 2,7 selon le plan du géomètre), haute

d'environ 2,7 m, collée à la façade du bâtiment devant la cuisine du lot no 2. Elle

se trouverait au-dessus d'un saut de loup dans lequel s'ouvre la fenêtre de la

chaufferie buanderie au sous-sol, ainsi que de l'actuelle sortie de secours de

l'abri de protection civile. Cette dernière serait déplacée pour aboutir sous

le chemin d'accès conduisant au studio de la recourante. Au surplus la véranda

prendrait place dans un espace extérieur "inutilisé et non

entretenu", selon les constructeurs. A lire les plans, elle

empiéterait légèrement sur le chemin d'accès au studio de la recourante,

réduisant le passage de 1,3 m à 1 mètre. Cette construction se trouverait ainsi

entièrement sur une partie commune de la parcelle 3'929, ainsi que cela ressort

des plans annexés à l'acte "modificatif" de PPE du 18 novembre 1982

et des art. 6 et 7 du règlement de copropriété. Elle serait réservée à l'usage

exclusif du lot no 2, dont elle agrandirait la cuisine, avec laquelle elle

communiquerait par une ouverture d'environ 2 m sur 2 dans la façade nord.

La transformation de parties exclusives en parties

communes et vice-versa correspond à un acte de disposition au sens de l’art.

648.

al. 2 CCS, lequel requiert le concours de tous les copropriétaires d’étages

(Amedeo Wermelinger, op. cit., p. 113 et la jurisprudence citée). Le Tribunal

fédéral a même jugé que la forme authentique était nécessaire pour toute

modification de la répartition des parties (communes ou exclusives), même

lorsque ces modifications n’entraînaient pas un changement de quotes-parts (ATF

118.

II 291 = JT 1995 I 350). Les travaux projetés ne peuvent par conséquent pas

être autorisés sans l'accord de la recourante.

Les constructrices objectent en vain que la sortie

de secours, sur laquelle devrait être édifiée de la véranda, restera une partie

commune "au bénéfice de servitude adéquate." Tout d'abord la

véranda ne devrait plus se trouver au-dessus de la sortie de secours de l'abri

PC, puisqu'il est prévu de déplacer cette dernière. Ensuite, on ne voit pas en

quoi le fait que les parcelles nos 1'195 et 1196 (lot no 2 et lot no 3)

demeurent au bénéfice d'une servitude conférant à leur propriétaire la

jouissance de l'abri de protection civile empêcherait l'espace circonscrit par

la véranda de passer des parties communes de la parcelle no 3'999 à la partie

privée du lot no 2.

c) Les constructrices prétendent également à tort

que l'ensemble des copropriétaires auraient donné leur accord au projet, au

motif que la recourante l'aurait approuvé le 3 avril 2003, en signant un plan

de détail figurant le couvert litigieux. Même si le projet n'a pas changé, on

ne saurait considérer que le consentement ainsi donné implicitement à une

demande d'autorisation qui n'a pas abouti demeure valable lorsque cette demande

est renouvelée trois ans plus tard. Même si le permis de construire avait été

délivré à cette époque, il aurait été caduc après deux ans et la demande aurait

dû être renouvelée ab initio, comme elle l'a été en l'occurrence. Avant la

présente procédure, la PPE en était d'ailleurs consciente, puisque le PV de

l'assemblée générale du 4 mars 2004 relevait qu'un nouveau projet serait soumis

aux copropriétaires avant une nouvelle mise à l'enquête, et que celui de

l'assemblée générale du 5 avril 2006, moins affirmatif, posait néanmoins la

question "de la nécessité de présenter un nouveau dossier et d'obtenir

un nouvel accord des copropriétaires". A moins que la demande

d'autorisation et les plans d'enquête eux-mêmes soient signés par les

copropriétaires, on peut attendre que leur consentement aux travaux, dans la

mesure exigée par les règles de la copropriété, résulte d'un procès-verbal de

l'assemblée générale. Tel n'est pas le cas en l'espèce. De surcroît, lorsque

les travaux impliquent, comme ici, un acte de disposition, cet accord exige de

surcroît un acte authentique (ATF 118 II 291).

d) Il résulte de ce qui précède que les conditions

formelles prévues par l’art. 108 LATC n’étaient pas remplies et qu’en

conséquence aucun permis de construire ne pouvait être octroyé sans l’accord de

tous les copropriétaires.

3.

Conformément aux art. 38 et 55 LJPA, un émolument sera mis

à la charge des constructrices déboutées, lesqu'elles supporteront en outre les

dépens auxquels a droit la recourante, qui a procédé par l'intermédiaire d'un

avocate et obtient gain de cause.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I.

Le recours est admis.

II.

Le permis de construire délivré le 28 novembre 2006 à la

PPE Chemin du Village 29 pour la construction d'une verrière et la création

d'une nouvelle sortie de secours sur la parcelle no 3'929, est annulé.

III.

Un émolument de 2'000 (deux mille) francs est mis à la

charge de la Communauté des copropriétaires de la PPE Chemin du Village 29 et

de Carla-Maria Traccanella Schnepp, solidairement.

IV.

La Communauté des copropriétaires de la PPE Chemin du Village

29 et Carla-Maria Traccanella Schnepp verseront solidairement à Nicole Dupont

une indemnité de 1'500 (mille cinq cents) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 28 septembre 2007

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit

public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur

le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire

à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans

une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de

preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte

attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent

être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il

en va de même de la décision attaquée.