AC.2006.0323

TA - AC.2006.0323 - 2007-09-20 - ALTHAUS/Service de l'économie, du logement et du tourisme, Municipalité de Lausanne

20 septembre 2007Français26 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

a) Hans Althaus est propriétaire des parcelles nos 1'065

et 1'066 du cadastre de la Commune de Lausanne. La parcelle no 1'065 comporte

les bâtiments construits à la place Chauderon 26 ainsi qu’à l’avenue de France

3 et 5. La surface de la parcelle s’élève à 937 m²; elle est entièrement

occupée par les bâtiments construits sur ce bien-fonds, à savoir les bâtiments

ECA nos 4'753 (626 m²), 4'755 (166 m²) et 4'756 (145 m²). L’estimation fiscale

du bien-fonds s’élevait à 4'153'000 fr. lors de la révision générale de 1992 et

elle a été portée à 4'391'000 fr. le 5 septembre 2006, à la suite de

l’acquisition du bien-fonds par Hans Althaus le 6 décembre 2005.

b) Hans Althaus est également

propriétaire de la parcelle contiguë no 1'066 du cadastre de la Commune de

Lausanne qui regroupe les bâtiments construits à la place Chauderon 24 et à

l’avenue de France 1. Le bâtiment de la place Chauderon 24 forme l’angle du

carrefour entre la place Chauderon et l’avenue de France. La surface du

bien-fonds s’élève à 560 m² et comporte un bâtiment avec affectation

mixte (ECA no 4'758 de 370 m²), un bâtiment d’habitation (ECA no 4'759 de 164

m²) et une surface de place-jardin de 26 m². L’estimation fiscale de la

parcelle s’élevait à 3'502'000 fr. lors de la révision générale de 1992 et elle

a été portée à 5'009'000 fr. le 5 septembre 2006, à la suite de l’achat du

bien-fonds par Hans Althaus le 6 décembre 2005.

c) Dès le mois de décembre 2005,

Hans Althaus a entrepris des démarches auprès du Service communal du logement

et du Service de l’économie, du logement et du tourisme en vue d’examiner les

possibilités de réaliser des travaux de transformation des bâtiments sis à

l’avenue de France 1, 3 et 5. A la suite d’une visite des bâtiments effectuée

le 12 janvier 2006, le Service de l’économie, du logement et du tourisme a

formulé un avis du 12 janvier 2006; il en résulte notamment que les immeubles

appartiennent à des catégories à pénurie au sens de la législation cantonale

sur la démolition et la transformation de bâtiments d’habitation. Ainsi, la

demande de permis de construire devait être accompagnée d’un formulaire de

requête no 53 comportant un rapport sur l’état des bâtiments, un devis des

travaux avec descriptif, l’état locatif avant et après les travaux ainsi que

les polices d’assurance incendie du bâtiment. Il était rappelé que l’objectif

de la législation cantonale était de préserver un parc locatif accessible à la

majeure partie de la population et que les seuls travaux admissibles devaient

être indispensables pour des motifs de sécurité ou de salubrité ou être

commandés par des circonstances impératives. Les travaux ne devaient pas avoir

pour conséquence un changement qualitatif du standard constructif du bâtiment

(par exemple : passage d’un standard locatif traditionnel à un standard

PPE) mais devaient permettre une rénovation conforme aux règles de l’art et

fondée sur le concept visuel de l’état de dégradation des éléments structurels

de l’immeuble.

a) Hans Althaus a déposé une demande d’autorisation de

construire en vue de réaliser des travaux de transformation sur les bâtiments

de l’avenue de France 1 (parcelle no 1'066) et de France 3 et 5 (parcelle no

1'065). Le formulaire no 53 joint à la demande de permis de construire comporte

les précisions suivantes pour le bâtiment de l'avenue de France 1 :

« Rapport

sur l’état actuel de l’immeuble :

Cet immeuble a été construit en

1909, il obtient la note 2 à l’inventaire cantonal des monuments. Il n’a pas

été rénové depuis sa construction. Les appartements ne disposent d’aucun

confort (absence de salle de bain et installation individuelle de chauffage à

bois ou au mazout). L’important degré de vétusté de l’immeuble impose des

interventions lourdes d’assainissement et de rénovation.

Dans le cadre des travaux, le

propriétaire aura à cœur de mettre en œuvre les standards écologiques actuels

de la construction, tout en garantissant la protection du patrimoine et la

sauvegarde d’un bâtiment de la « belle-époque » de grande qualité.

Devis détaillé du coût des travaux

et descriptif sommaire :

Le maître de l’ouvrage a

l’intention de réhabiliter en bloc tous les appartements ainsi que la façade

sur cour et la toiture. Les installations techniques (électricité, chauffage,

sanitaires y c. toutes les conduites) seront remises aux normes de sécurité.

Le devis CFC à 4 chiffres, d’un

montant estimé à CHF 1'581'500.--, est présenté à l’annexe no 1.

Mode de financement :

financement de ces travaux sera effectué pour 1/3 par l’apport de fonds propres

et le solde par un emprunt hypothécaire dont les conditions ne sont pas encore

fixées actuellement. »

La demande de

permis de construire comporte en outre un tableau comparatif des loyers

pratiqués avant travaux et prévus après les travaux de transformation pour le

bâtiment de l’avenue de France 1.

Av. France 1

ETAGE

Ancienne affectation

Loyer actuel

Nouvelle affectation

Proposition de loyer

Prix/m²

Rez

Rez-sup.

1er

2ème

3ème

4ème

5ème

Total annuel

Magasin (ouest)

2 pièces (est)

Galerie/2 pièces

2 pièces (est)

3 pièces (ouest)

2 pièces (est)

3 pièces (ouest)

2 pièces (est)

3 pièces (ouest)

2 pièces (est)

3 pièces (ouest)

2 pièces (est)

buanderie

combles

350.00

177.00

500.00

535.00

450.00

700.00

430.00

414.00

489.00

446.00

460.00

________

4'951.00

59'412.00

Magasin (ouest)

Magasin (est)

Mag. (ou) Studio

3 pièces (ouest)

2 pièces (est)

3 pièces (ouest)

2 pièces (est)

3 pièces (ouest)

2 pièces (est)

3 pièces (ouest)

2 pièces (est)

2 pièces (ouest)

buanderie

1'650.00

650.00

800.00

1'600.00

1'250.00

1'600.00

1'250.00

1'600.00

1'300.00

1'600.00

1'300.00

1'650.00

16'250.00

195'000.00

295.00

(188.00)

288.00

267.00

266.00

267.00

261.00

267.00

261.00

267.00

271.00

267.00

La demande de

permis de construire comporte en outre un extrait de la police d’assurance de

l’établissement cantonal d’assurances fixant le volume du bâtiment à 3'879 m³

avec une valeur arrêtée à 2'067'125 fr.

b) Pour le bâtiment situé à

l’avenue de France 3 et 5 (ECA no 4'755 et 4'756), le formulaire no 53 de la

demande d’autorisation de construire comporte les précisions suivantes :

« Rapport sur l’état actuel

de l’immeuble :

L’immeuble a été construit en

1909, il obtient la note 4 à l’inventaire cantonal des monuments. Il n’a pas

été rénové depuis sa construction. Les appartements ne disposent d’aucun

confort (absence de salle de bain et installation individuelle de chauffage à

bois ou au mazout). L’important degré de vétusté des immeubles impose des

interventions lourdes d’assainissement et de rénovation.

Dans le cadre des travaux, le

propriétaire aura à cœur de mettre en œuvre les standards écologiques actuels

de la construction, tout en garantissant la protection du patrimoine et la

sauvegarde de bâtiments remarquables.

Devis détaillé du coût des travaux

et descriptif sommaire :

Le maître de l’ouvrage a

l’intention de réhabiliter en bloc tous les appartements ainsi que la façade

sur cour et la toiture. Les installations techniques (électricité, chauffage,

sanitaires y c. toutes les conduites) seront remises aux normes de sécurité.

Le devis CFC à 4 chiffres, d’un

montant estimé à CHF 2'993'360.--, est présenté à l’annexe no 1.

Mode de financement :

Le financement de ces travaux sera

effectué pour 1/3 par l’apport de fonds propres et le solde par un emprunt

hypothécaire dont les conditions ne sont pas encore fixées actuellement. »

Le tableau

comparatif des loyers pratiqués avant travaux et prévus après les travaux de

transformation pour le bâtiment de l'avenue de France 3 est le suivant :

Av. France 3

ETAGE

Ancienne

affectation

Loyer

actuel

Nouvelle

affectation

Proposition

de loyer

Rez

1er

2ème

3ème

4ème

5ème

Total annuel

Magasin/2 p. (ouest)

3 pièces (est)

3 pièces (ouest)

3 pièces (est)

3 pièces (ouest)

3 pièces (est)

3 pièces (ouest)

3 pièces (est)

3 pièces (ouest)

3 pièces (est)

combles

550.00

594.00

447.00

440.00

368.00

560.00

460.00

515.00

414.00

560.00

4'908.00

58'896.00

Magasin

2.5 pièces

2.5 pièces (ouest)

2.5 pièces (est)

2.5 pièces (ouest)

2.5 pièces (est)

2.5 pièces (ouest)

2.5 pièces (est)

2.5 pièces (ouest)

2.5 pièces (est)

buanderie

chauffage

1'200.00

1'300.00

1'200.00

1'300.00

1'200.00

1'325.00

1'200.00

1'350.00

1'230.00

1'375.00

12’680.00

152’160.00

Pour le

bâtiment de l'avenue de France 5, le tableau comparatif des loyers pratiqués

avant travaux et prévus après les travaux de transformation est le suivant :

Av. France 5 ETAGE

Ancienne

affectation

Loyer

actuel

Nouvelle

affectation

Proposition

de loyer

Rez

1er

2ème

3ème

4ème

5ème

Total annuel

Total général

Magasin/1 p. (ouest)

Magasin

2 pièces (ouest)

3 pièces (est)

2 pièces (ouest)

3 pièces (est)

2 pièces (ouest)

3 pièces (est)

2 pièces (ouest)

3 pièces (est)

combles

683.00

775.00

440.00

450.00

375.00

540.00

420.00

550.00

444.00

400.00

5’077.00

60'924.00

119'820.00

Magasin

1.5 pièce (ouest)

3 pièces (est)

1.5 pièce (ouest)

3 pièces (est)

1.5 pièce (ouest)

3 pièces (est)

1.5 pièce (ouest)

3 pièces (est)

buanderie

950.00

1'300.00

1'150.00

1'300.00

1'200.00

1'350.00

1'200.00

1'360.00

1'230.00

1'400.00

12'440.00

149’280.00

301'440.00

La police

d’assurance de l’établissement cantonal d’assurances mentionne, pour le

bâtiment de l’avenue de France 3 (ECA no 4'755), un volume de 4'250 m³ et une

valeur d’assurance arrêtée à 2'171'294 fr. Pour le bâtiment de l’avenue de

France 5 (ECA no 4'756), la police d’assurance mentionne un volume de 3'455 m³

et une valeur de 1'796'882 fr.

c) A la suite d’une nouvelle visite des bâtiments

effectuée le 19 septembre 2006 et qui a donné lieu à l’établissement d’un

rapport technique daté du 20 septembre 2006, le Service de l’économie, du

logement et du tourisme a délivré le 8 novembre 2006 l’autorisation requise

pour la transformation du bâtiment de l’avenue de France 1 en fixant les

conditions suivantes :

« 1. A l’exception de

l’appartement de 75 m² créé dans les combles, qui sera libre de tout contrôle

administratif fondé sur le droit public cantonal, les 4 logements de 2 pièces

et les 4 logements de 3 pièces sont soumis à un contrôle des loyers d’une durée

de dix ans à compter de leur première mise en location après travaux, le revenu

locatif annuel net initial desdits logements ne pouvant excéder la somme de 99'461

fr./an, sous réserve des modifications légales.

2. Ce contrôle consistera en la

production des baux ou, le cas échéant, des notifications de hausse de loyer

après travaux, qui devra intervenir aussitôt que les loyers auront été adaptés

puis, durant la période de contrôle définie sous chiffre 1 du présent

dispositif, sur requête du Service de l’économie, du logement et du tourisme.

Ces documents devront informer les locataires en termes non équivoques sur les

moyens de contestation que leur offre la voie civile.

3. Cette restriction sera inscrite au

registre foncier une fois le délai de recours échu, pour la durée de sa

validité.

4. Le décompte final du coût des

travaux devra être produit en même temps que les baux à loyer ou les

notifications de hausse de loyer.

5. Conformément à l’art. 4 al. 5 de la

loi, la vente de l’immeuble est soumise à autorisation, pour autant qu’une

transaction intervienne avant la fin des travaux. Cette soumission à

autorisation fera l’objet d’une inscription au registre foncier, qui sera radiée

dès que les travaux auront été exécutés. »

Le 8 novembre 2006 également, le

Service de l’économie, du logement et du tourisme a autorisé les travaux de

transformation projetés sur les bâtiments de l’avenue de France 3 et 5 en

fixant les conditions suivantes :

« 1. Les 9 logements de 3 pièces

(4 x 56 m² et 5 x 65 m²) de l’avenue de France 3, d’une part, et les 4

logements de 2 pièces et les 4 logements de 3 pièces de l’avenue de France 5,

d’autre part, sont soumis à un contrôle des loyers d’une durée de dix ans à

compter de leur première mise en location après travaux, le revenu locatif

annuel net initial desdits logements ne pouvant excéder la somme de 230'461fr./an,

sous réserve des modifications légales.

2. Ce contrôle consistera en la

production des baux ou, le cas échéant, des notifications de hausse de loyer

après travaux, qui devra intervenir aussitôt que les loyers auront été adaptés

puis, durant la période de contrôle définie sous chiffre 1 du présent

dispositif, sur requête du Service de l’économie, du logement et du tourisme.

Ces documents devront informer les locataires en termes non équivoques sur les

moyens de contestation que leur offre la voie civile.

3. Cette restriction sera inscrite au

registre foncier une fois le délai de recours échu, pour la durée de sa

validité.

4. Le décompte final du coût des

travaux devra être produit en même temps que les baux à loyer ou les

notifications de hausse de loyer.

5. Conformément à l’art. 4 al. 5 de la

loi, la vente de l’immeuble est soumise à autorisation, pour autant qu’une

transaction intervienne avant la fin des travaux. Cette soumission à

autorisation fera l’objet d’une inscription au registre foncier, qui sera

radiée dès que les travaux auront été exécutés. »

d) La municipalité de Lausanne a délivré le

permis de construire le 30 novembre 2006 et elle a notifié en même temps les

décisions des autorités cantonales concernées, notamment l’autorisation du

Service de l’économie, du logement et du tourisme pour les travaux prévus sur

les bâtiments de l’avenue de France 1, 3 et 5.

a) Hans Althaus a contesté ces décisions par le dépôt de

deux recours auprès du Tribunal administratif le 26 décembre 2006 en concluant principalement

à l’annulation de ces décisions et subsidiairement à ce que l’état locatif annuel

des logements après rénovation soit fixé à 175'109 fr. pour le bâtiment de

l’avenue de France 1 et à 304'762.40 fr. pour les bâtiments de l’avenue de

France 3 et 5.

b) Le Service de l’économie, du

logement et du tourisme s’est déterminé sur les recours le 29 janvier 2007 en

concluant à leur rejet. Le Service du logement et des gérances de la ville de

Lausanne s’est également déterminé sur les recours le 29 janvier 2007 en

concluant à leur rejet.

c) Le tribunal a tenu une audience

sur place le 2 mars 2007 en procédant à la visite des lieux. Le compte-rendu

résumé de l’audience comprend les précisions suivantes :

« Les

parties expliquent leurs divergences concernant le mode de calcul du rendement

locatif admissible à la suite des travaux de rénovation et de transformation

des bâtiments de l’avenue de France 1, 3 et 5. Les parties sont pour

l’essentiel d’accord sur la nécessité d’entreprendre des travaux de rénovation

importants ; elles s’accordent également sur le coût des travaux

nécessaires, mais divergent sur la méthode de répercuter ces coûts sur le

calcul du loyer. Les représentants du Service de l’économie, du logement et du

tourisme indiquent avoir strictement observé les directives internes, notamment

concernant le taux réglementaire de 5 %. Le recourant se plaint du fait que

l’autorité intimée n’a pas pris en compte le taux hypothécaire effectif de 3.9

% correspondant à un taux bloqué sur dix ans.

Par ailleurs, bien que le coût

d’acquisition du bâtiment soit un élément d’appréciation dans la détermination

du rendement locatif, il est admis que le prix d’achat selon la répartition qui

en a été faite par le recourant ne peut être qualifié de « manifestement

surfait » au sens de la réglementation cantonale.

Le conseil du recourant précise que le

montant du loyer admissible retenu par le Service de l’économie, du logement et

du tourisme ne permet pas de réaliser une opération financière équilibrée et

entraînerait des pertes annuelles conséquentes. En revanche, un calcul des

loyers admissibles selon le droit privé fédéral permettrait de tenir compte de

la situation économique effective.

Le tribunal procède à la visite des

lieux en présence des parties.

Il visite tout d’abord un appartement

de trois pièces à l’avenue de France 3. L’appartement est inhabité. Il ressort

de la visite que la cage d’escalier et le logement n’ont pas fait l’objet de

travaux d’amélioration depuis la construction du bâtiment et se trouvent dans

un état de vétusté avancé, sans salle de bain ni chauffage. Les fenêtres

donnant côté sud sur la cour intérieure sont toutefois munies de doubles

vitrages qui peuvent être maintenus.

Le recourant explique qu’il veillera,

dans la mesure du possible, à conserver les sols encore en bon état, notamment

les parquets ou les carrelages de qualité.

Le tribunal se déplace ensuite dans un

appartement de 3 pièces à l’avenue de France 5 au 1er étage.

L’appartement est également inhabité et son état est comparable à celui visité

à l’immeuble de l’avenue de France 3.

Le tribunal se déplace ensuite au 1er

étage du bâtiment de l’avenue de France 1, dans un appartement inhabité. Le

logement a fait l’objet de divers aménagements par le dernier locataire.

Le tribunal se déplace ensuite dans la

cour intérieure de l’îlot formé par les immeubles de la place de Chauderon 24

et 26 et les immeubles de l’avenue de France 1, 3 et 5.

Un des locataires de l’immeuble de

l’avenue de France 3, qui a installé un atelier de photographie dans l’un des

appartements, invite le tribunal à visiter l’atelier. Le tribunal constate que

le logement est effectivement affecté à un atelier de photographie

professionnel avec tout l’équipement technique nécessaire. Le locataire, M.

Pons, estime qu’il est parfaitement possible de maintenir l’immeuble en l’état

pour sauvegarder les locaux avec des loyers bon marché.

Le tribunal se déplace à nouveau dans

la salle mise à disposition par la Commune de Lausanne. Le conseil du recourant

produit des pièces complémentaires comportant les comptes d’exploitation

annuels des immeubles. Il produit également les variantes de calculs de l’état

locatif selon le droit privé en expliquant les critères et principes de calcul

retenus. »

La possibilité a été donnée aux

parties de se déterminer sur le compte-rendu résumé de l’audience.

Considérants

1.

a) Le Grand Conseil du Canton de Vaud a adopté le 5

décembre 1962 un décret concernant la démolition et la transformation de

maisons d'habitation. Le décret soumettait à une autorisation de l'Office

cantonal du logement la démolition totale ou partielle de maisons d'habitation

ainsi que la transformation ou l'utilisation de logements à d'autres fins que

l'habitation dans les communes où sévit la pénurie (art. 1er). En

règle générale, l'autorisation était refusée lorsque l'immeuble comprenait des

logements d'une catégorie où sévit la pénurie (art. 2). Elle était accordée

lorsque la démolition apparaissait indispensable pour des motifs de sécurité,

de salubrité ou d'intérêt général; elle pouvait l'être à titre exceptionnel, si

d'autres circonstances le commandaient impérativement (art. 3); l'exposé des

motifs du Conseil d'Etat précisait que cette possibilité ne devrait être

utilisée ni en faveur d'opération ayant un caractère spéculatif, ni en faveur

d'un requérant invoquant une situation qui lui est imputable, par exemple,

l'acquisition d'un immeuble à un prix excessif (BGC automne 1962 p. 718).

b) A l’époque, le Canton de Vaud devait faire

face à d’importantes demandes de

nouvelles constructions comportant des démolitions de bâtiments d’habitation

dans le centre des localités. Il était alors nécessaire d’introduire une

procédure permettant d’interdire les démolitions de bâtiments d’habitation en

bon état et comportant des logements de qualité répondant au besoin

prépondérant de la population (BGC automne 1962 p. 716). Saisi d’un recours de

droit public contre le décret du Grand Conseil, le Tribunal fédéral a constaté

que la réglementation cantonale poursuivait d’autres buts que ceux du droit

fédéral concernant la lutte contre les abus dans le secteur locatif. Ainsi, le

décret vaudois visait effectivement à lutter contre la pénurie de logements

comme telle, en prévoyant des mesures destinées à accroître de façon générale

le nombre de logements, alors que le droit fédéral visait à assurer le contrôle

des prix sans favoriser la construction d’immeubles nouveaux ou empêcher la

démolition de maisons d’habitation anciennes mais encore utilisables. Ainsi, le

décret du Grand Conseil ne concernait directement que le propriétaire et ne se

préoccupait pas des locataires qui n’étaient pas partie à la procédure relative

à l’octroi de permis de construire et ne pouvaient pas recourir contre une

décision autorisant la démolition (voir ATF 89 I 178, consid. 3c, p. 182).

c) Ce décret a été prolongé le 19 novembre 1969 pour

une durée indéterminée en raison de la situation de pénurie persistante sur le

marché du logement (BGC automne 1969 p. 222), puis il a été complété le 21

novembre 1973. Cette dernière modification était notamment destinée à instaurer

un contrôle des loyers des logements qui remplaçaient ceux qui avaient été

démolis ou transformés et à introduire le principe du refus d'autoriser une

démolition ou une transformation si l'entretien de l'immeuble avait

volontairement été négligé (BGC automne 1973 p. 228). Le Tribunal fédéral a

admis que de telles mesures étaient compatibles avec le droit fédéral et

conformes à la garantie de la propriété (ATF 101 Ia 502 ss). Le décret

n’introduisait pas un contrôle général des loyers ou des prix de vente destiné

à protéger les locataires de manière globale, mais un contrôle limité aux cas

dans lesquels il s’agissait d’assurer l’application de règles tendant à

combattre la pénurie de logements dans les communes où sévissait cette pénurie.

Ainsi, le contrôle des loyers apparaissait comme une mesure accessoire à celle

prise en vue de maintenir, à la disposition de la population, un nombre

suffisant d’appartements dans les catégories où sévissait la pénurie. Ces

mesures, prises dans un autre cadre que la réglementation fédérale, permettaient

de renforcer la protection des locataires voulue par le droit fédéral sans

contrecarrer les mesures fédérales et en accroissant leur efficacité (ATF 99 Ia

604.

consid.6e p.627).

2.

a) La loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la

transformation et la rénovation de maisons d'habitation ainsi que l'utilisation

de logements à d'autres fins que l'habitation (ci-après : la loi ou LDTR)

a repris l'essentiel des règles posées par le décret de 1962 tout en complétant

le texte. C'est ainsi que les travaux de rénovation ont été soumis à

l'autorisation cantonale au sens de l'art. 1er de la loi. L'art. 3

LDTR reprend le principe de l'art. 2 du décret selon lequel l'autorisation est

refusée lorsque l'immeuble en cause comprend des logements d'une catégorie où

sévit la pénurie. L'art. 4 LDTR prévoit que l'autorisation est accordée lorsque

la démolition, la transformation, la rénovation ou le changement d'affectation

apparaissent indispensables pour des motifs de sécurité, de salubrité ou

d'intérêt général, et qu'elle peut l'être à titre exceptionnel si d'autres

circonstances le commandent impérativement ; selon l'alinéa 3 de cette

disposition, le département peut contrôler pendant dix ans les loyers des

logements qui remplacent ceux qui ont été démolis ou des immeubles transformés

ou rénovés afin d'éviter des augmentations qui iraient à l'encontre du but visé

par la loi. Il convient de préciser que le droit cantonal en matière de

démolition, de transformation et de rénovation de maisons d'habitation a pour

but la lutte contre la pénurie de logements répondant aux besoins prépondérants

de la population. A cet égard, les logements dans les vieux immeubles font

l'objet d'une attention particulière, non seulement en raison des loyers

généralement modestes dont le coût est en rapport avec les ressources de la

majorité de la population, mais aussi par la qualité des logements, notamment

leurs dimensions (voir ATF 89 I 460).

b) La jurisprudence a posé le principe selon

lequel le contrôle des loyers par l’évaluation du revenu locatif admissible, selon

la méthode de calcul propre à l'autorité intimée, pouvait se justifier et

restait compatible avec la garantie de la propriété « pour autant que les

loyers recalculés assurent au propriétaire un rendement suffisant des fonds

propres qu’il a investis pour l’acquisition et la rénovation de

l’immeuble » (arrêt AC 2000.0155 du 15 octobre 2002). L'exigence et la

notion du rendement équitable des fonds investis ressort d'ailleurs de la

jurisprudence fédérale (voir notamment ATF 116 Ia 417, consid. 11a). Le

Tribunal fédéral a en effet précisé que la fixation des loyers après travaux

sur la base de la méthode de calcul de l'autorité cantonale était compatible

avec la garantie de la propriété « pour autant qu’elle assure au

propriétaire un rendement suffisant des fonds propres qu’il a investis dans

l’acquisition et la rénovation des immeubles » (ATF 119 Ia 348 consid. 4c

p. 358, ATF du 24. 09. 2001 publié à la RDAF 2002 p. 49, consid. 3b p. 60).

c) En l'espèce, l'autorité cantonale a fixé le revenu

locatif admissible de telle manière que le recourant ne peut obtenir aucun

rendement des fonds propres investis :

aa) Pour l'immeuble de l'avenue de France 1, le

montant des travaux s'élevait à 1'319'000 fr., selon une évaluation réalisée

d'après la méthode « Mérip », à la suite d'une visite du bâtiment

pour les seuls travaux concernant les logements soumis à pénurie. L'autorité

cantonale admet la nécessité des travaux; elle constate que les logements sont

vétustes et que l'absence de locaux sanitaires justifie une restructuration, de

même que la création d'un ascenseur. Elle admet la nécessité de créer des

locaux sanitaires adaptés et que la lourdeur des interventions est aussi

nécessaire à la mise en conformité des installations techniques telles que chauffage,

sanitaires, électricité. Mais le calcul du loyer ne permet aucun rendement des

fonds propres investis et entraîne une perte annuelle alors même que les

parties admettent que le prix d'acquisition du bien- fonds de 1'775'000 fr.

n'est pas manifestement surfait selon l'art. 12 al. 2 RDTR ou manifestement

exagéré au sens des art. 269 CO, 10 OBLF.

bb) Pour le bâtiment de l'avenue de France 3 et

5, le montant des travaux admissibles est fixé par l'autorité cantonale à

2'714'864 fr. Ce montant est identique à celui présenté par le recourant. Comme

pour l'immeuble de l'avenue de France 1, l'autorité cantonale admet la

nécessité des travaux envisagés, notamment la création de sanitaires adaptés

ainsi que les interventions nécessaires à la mise en conformité des

installations techniques (chauffage, sanitaires et électricité). La valeur

objective de l'immeuble avec le terrain est arrêtée à 2'706'423.72 fr. ;

elle est supérieure à la valeur d'achat prise en compte par le recourant

(2'475'000 fr.), mais le revenu locatif admis par l'autorité cantonale est

limité à 230'461 fr. alors que le rendement nécessaire à l’amortissement des

investissements engagés par le recourant s'élève à 260'040 fr. Cette situation

provient du fait que le revenu locatif fixé par la décision contestée ne tient pas

compte de la charge effective d'intérêt et des frais d'exploitation.

cc) Les loyers fixés par les décisions contestées

ne peuvent ainsi être maintenus. Le dossier doit être retourné à l'autorité

cantonale afin qu'elle fixe le montant du loyer de manière à permettre un

rendement équitable des fonds propres. A cet effet, l'autorité doit préciser,

dans sa décision, la nature et l'importance des travaux de transformation admis

et leur coût, en retenant les charges effectives d'intérêt, les réserves pour

les travaux d'entretien et frais d'exploitation de l'immeuble, et le rendement

équitable des fonds propres investis par le recourant.

3.

Il résulte des considérants qui précèdent que les

recours doivent être admis et les décisions attaquées annulées; les dossiers

sont retournés à l'autorité cantonale pour compléter l'instruction et statuer à

nouveau dans le sens des considérants. Le recourant, qui a consulté un homme de

loi, a droit aux dépens qu'il a requis, arrêtés globalement à 2’500 fr. Les

frais de justice sont laissés à la charge de l'Etat. Par

ailleurs, la décision municipale délivrant le permis de construire est annulée,

dans la seule mesure où elle comporte l’obligation de reprendre les conditions

fixées par le Service de l’économie, du logement et du tourisme reprises dans

la synthèse de la Centrale des autorisations spéciales du 10 novembre 2006.

Elle est en revanche maintenue pour le surplus.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête :

Les recours sont admis.

II.

Les décisions du Service de l’économie, du logement et du

tourisme du 8 novembre 2006 fixant des conditions aux travaux de transformation

des bâtiments sis à l’avenue de France 1 (parcelle no 1'066) et à l’avenue de

France 3 et 5 (parcelle no 1'065) sont annulées et le dossier est retourné à

cette autorité pour compléter l’instruction dans le sens des considérants du

présent arrêt et statuer à nouveau.

III.

La décision de la Municipalité de Lausanne du 30 novembre

2006 délivrant le permis de construire est réformée en ce sens que l’obligation

de reprendre les conditions du Service de l’économie, du logement et du

tourisme mentionnées dans la Centrale des autorisations spéciales (CAMAC) du 10

novembre 2006 comme faisant partie intégrante du permis de construire est annulée,

le permis de construire étant maintenu pour le surplus.

IV.

L’Etat de Vaud, par l’intermédiaire du budget du Service

de l’économie, du logement et du tourisme, est débiteur du recourant d’une

indemnité de 2'500 (deux mille cinq cents) francs à titre de dépens.

Les frais de justice sont laissés à la charge de l’Etat.

Lausanne, le 20 septembre 2007

Le président : La

greffière :

Le présent arrêt est

communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans

les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le

recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss

de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le

recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le

mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les

conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs

doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces

invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant

qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision

attaquée.

TA - AC.2006.0323 - 2007-09-20 - ALTHAUS/Service de l'économie, du logement et du tourisme, Municipalité de Lausanne

Composition

Objet

Faits

Considérants

1.

604.

2.

3.

Dispositif