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Décision

AC.2006.0329

CDAP - AC.2006.0329 - 2008-04-08 - REFONDINI/Municipalité de Montreux, Service du développement territorial

8 avril 2008Français55 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

La parcelle n°1806 du cadastre de Montreux, propriété en

main commune de Silvio et Marlène Refondini, est située à la route de la

Cergniaule 36, au lieu-dit Orgevaux. D'une surface totale de 617 m², cette

parcelle abrite une habitation, de type chalet, ECA n°3963, construit en 1953,

sans relation avec une exploitation agricole, dont Silvio Refondini a hérité de

ses parents.

La parcelle n°1806 est située

en zone intermédiaire avec péréquation selon le plan d'extension partiel (PEP)

du Vallon de Villard et du Vallon d'Orgevaux du 18 décembre 1987, soit hors de

la zone à bâtir.

A l'origine, ce chalet, nommé

Bongo, était une modeste construction (29 m2), coiffée d'une toiture à deux

pans et aménagée de façon rudimentaire. Selon le plan intitulé "relevé de

l'état existant" du 20 août 2003 de l'architecte EPFL-SIA Alain Matthey, à

La Tour-de-Peilz, le chalet était constitué au niveau du rez-de-chaussée d'une

entrée, située à l'Est sous un porche couvert, un WC séparé, une cuisine et

douche, un séjour et une chambre. Elle comprenait en outre un bûcher au Nord et

deux réduits à l'Est, tous accessibles depuis l'extérieur uniquement. Le porche

et les deux réduits étaient des agrandissements non cadastrés datant de 1967.

Le sous-sol du chalet était

composé dans sa partie Est d'un vide sanitaire, d'une hauteur de 65 cm sur une

longueur de 6,02 m et sur une largeur de 2 m, et dans sa partie au Ouest d'un

vide sanitaire - accessible depuis le bûcher situé au Nord - d'une hauteur

libre de 1,3 m sur une longueur de 6,02 m et sur une largeur de 2,5 m, soit

d'une surface de 15,05 m² (v. plan du vide sanitaire technique accessible et du

vide sanitaire existant avant transformations d'Alain Matthey du 29 juin 2007).

Les combles n'étaient pas

aménagés. Ils étaient apparemment éclairés par deux petites ouvertures sur le

pignon Ouest (elles n'apparaissent toutefois pas sur les plans d'enquête, ni

sur le plan des combles avant transformations du 29 juin 2007, mais on les voit

sur une photo, pièce 55 du dossier du SDT) et accessibles par une échelle au

travers d'une trappe.

B.

Mandaté par la communauté héréditaire Refondini,

l'architecte Alain Matthey (ci-après: l'architecte) a établi le 20 août 2003

des plans en vue de la transformation et l'agrandissement de la surface du

chalet "Bongo". Le 12 octobre 2003, il a interpellé la Municipalité

de Montreux (ci-après: la municipalité), en vue de connaître la position de

celle-ci. A cette occasion, il a exposé que, selon le registre foncier, le

chalet comprenait 29 m², que deux annexes non cadastrées de 9 m² au total

avaient été ajoutées en 1967 (les deux réduits) et qu'un couvert de 3,5 m²

abritait l'entrée principale. Il a dès lors indiqué que la base d'une surface

bâtie était de 41,5 m² au total (29 + 9 + 3,5 m²).

Selon les plans datés du 20

août 2003, cet avant-projet prévoyait au niveau du rez-de-chaussée un séjour

sur toute la partie Ouest - agrandie - du chalet, une cuisine et un WC/douche,

une chambre à coucher agrémentée d'un espace bureau à l'Est, cet espace

apparaissant comme une partie nouvelle. Un escalier escamotable de type Felma,

situé entre la cuisine et les sanitaires assurait un accès aux combles,

éclairée par un vitrage triangulaire très généreux dans le haut de la façade

pignon Ouest, ainsi que deux ouvertures verticales étroites dans la façade

pignon Est.

Le 26 janvier 2004, le Service

de l'aménagement du territoire (SAT), actuellement le Service du développement

territorial (SDT), auquel le projet avait été adressé par la municipalité, a

formulé un préavis négatif sur la base des plans prévoyant un agrandissement de

32 m² (lequel comptait en réalité comme une extension de 25 m² seulement en

fonction d'une déduction de la moitié de la surface comprise dans les volumes

existants, 32 - 13/2 = 25 m²). Le SAT a indiqué que l'agrandissement ne pouvait

pas dépasser 9 m² de la surface brute de plancher habitable (SBPH), ce qui

correspondait au 30 % de 29 m². Le SAT a en revanche observé que le projet

prévoyait un agrandissement de 5,5 m² des surfaces annexes pour un potentiel de

7,5 m².

C.

Du 28 janvier au 17 février 2005, a été mis à l'enquête

publique le projet de la communauté héréditaire Dino et Silvio Refondini,

tendant à l'agrandissement, la transformation et la rénovation du chalet

existant et à l'aménagement de deux places de parc non couvertes existantes.

L'enquête n'a suscité aucune opposition.

Selon les plans du 6 et 12 septembre

2004, les surfaces du rez-de-chaussée abritent une cuisine, un séjour et un

WC/douche dans la partie Ouest du chalet, agrandie sur 1,5 m de largeur au

moins sur 7 m de longueur et dans l'ancien bûcher, situé au Nord, affecté

désormais à l'habitation. La partie Est du chalet, qui comprenait en partie des

surfaces brutes de plancher habitable et des surfaces annexes, ne comprend

désormais plus que des locaux de service, à savoir un espace de rangement, un

réduit et une buanderie. La buanderie est une pièce entièrement nouvelle,

comprise dans l'aile agrandie du chalet qui s'avance en direction du Sud. La

buanderie fait office d'entrée et assure l'accès au reste du bâtiment. Au

centre du rez-de-chaussée, le projet prévoit un escalier de type Felma. Il

résulte de la coupe A-A', qu'une mezzanine est prévue dans les combles, qui se

trouve 3 m en retrait de la façade Ouest. Deux ouvertures verticales étroites

sont projetées dans la façade pignon Est au niveau des combles.

Le projet prévoit au niveau du

rez-de-chaussée une plate-forme terrasse en lame de bois, en forme de L, d'une

longueur de 10 m sur 3,2 m de large à l'Ouest; celle-ci se prolonge au sud sur

5,15 m de long sur 2,85 m.

Selon la demande de permis de

construire, la surface bâtie passe de 38 à 70 m². Le volume augmente de 170 à

300 m3. Il s'agit, d'après la demande, d'agrandir un chalet de vacances, aux

pièces exiguës sans confort, comprenant une cuisine et des sanitaire

rudimentaires en un chalet d'une grande pièce habitable cuisine, douche-lavabo,

WC séparé et buanderie. L'épuration est assurée par une fosse septique avec un

contrat de vidange.

D.

Dans sa première synthèse du 12 avril 2005 n° 65126, la

Centrale des autorisations CAMAC adressée à la municipalité, le SAT s'est

déterminé comme suit:

"Le projet étant situé en zone intermédiaire avec

péréquation, celui-ci requiert une autorisation cantonale (article 120 lettre a

LATC).

Le chalet numéro ECA 2964 a été construit en 1953. Aux

dires de l'architecte, il a toujours eu une fonction d'habitation, sans lien

avec une exploitation agricole. Il a subi quelques adjonctions sous la forme

d'annexes en 1967. Ces adjonctions n'ont pas été cadastrées à ce jour. Sur la

base de ces éléments, le SAT a conclu que les dispositions des articles 24c LAT

et 42 OAT sont applicables.

Sur la base des calculs effectués par le SAT à partir

des relevés fournis par l'architecte, nous constatons que le chalet comprend:

- 29 m² de surface brute de plancher habitable.

- 25 m² de surfaces annexes.

Ces surfaces donnent droit, en application de

l'article 42 OAT, à un agrandissement de 30 % des surfaces brutes de plancher

habitables, respectivement des surfaces annexes, soit une extension maximum de:

- 9 m² pour les surfaces brutes de plancher

habitables.

- 7 m² pour les surfaces annexes.

Le projet qui fait l'objet de la présente enquête

publique représente des extensions de:

- 15,6 m² de surface brute de plancher habitable

(SBPH),

- 20,6 m² de surface annexe (SA).

Le projet présente donc des excédents de:

- 6,6 m² pour la surface brute de plancher habitable

- 13,6 m² pour la surface annexe.

En conséquence, le projet, qui présente un excédent

global de 20,2 m², ne peut pas faire l'objet de la délivrance d'une

autorisation spéciale à teneur des articles 81 et 120 lettre a LATC. Le permis

ne peut en aucun cas être délivré.

Par ailleurs, les jours prévus pour les surfaces

annexes sont beaucoup trop importants et doivent être réduits au strict

nécessaire (en principe une fenêtre de petite taille par local annexe).

Le SAT sera en mesure d'examiner un projet

redimensionné, ne dépassant pas les surfaces maximum pouvant être admises au

terme des dispositions dérogatoires des articles 24c LAT et 42 OAT.

(…)"

L'architecte a alors pris

contact avec le SAT et a rencontré l'aménagiste de ce service (Patrick Soguel)

auprès duquel il a justifié le 19 avril 2005 les surfaces entrant dans le

calcul. A la demande du représentant du SAT du 31 mai 2005, il lui a encore

transmis le 2 juin 2005 un plan détaillé des surfaces. Il en résulte que selon

le projet, la partie Ouest du chalet s'élève à 38 m² et que la partie Est

(rangement, réduit et buanderie) comprend 32 m². Les SBPH du projet sont

réaménagées à l'intérieur du volume bâti existant, y compris dans l'ancien

bûcher au Nord, et dans une partie nouvelle du chalet se trouvant à l'Ouest à

l'extérieur du volume bâti existant. Les surfaces annexes du projet sont incluses

en partie dans les anciennes SBPH et les anciennes annexes, la buanderie étant

un agrandissement à l'extérieur du volume bâti existant.

Durant la semaine du 20 au 24

juin 2005, Patrick Soguel a téléphoné à l'architecte, lequel lui avait demandé

de le rappeler, pour l'informer que "son chef hésite, qu'il se pose la

question de la mezzanine" (v. lettre d'Alain Matthey du 8 juillet 2005 au

chef du département). Dans une lettre du 17 août 2005 adressée au chef du

département de l'aménagement du territoire auprès duquel l'architecte s'était

plaint par un précédent courrier de la lenteur de la procédure, il lui a écrit

qu'il regrettait "que l'incompréhension relative au volume créé dans les

combles ne soit apparue que tardivement dans la procédure, soit seulement dans

la semaine du 20 au 24 juin 2005. Heureusement, cette incompréhension a pu être

éclaircie rapidement, ce qui est le plus important car aboutissant à une

décision positive".

E.

Dans sa deuxième synthèse n° 65126 du 18 juillet 2005, la

Centrale des autorisations CAMAC a indiqué que le SAT avait délivré

l'autorisation spéciale aux conditions impératives suivantes :

"(…)

Sur la base des calculs effectués par le SAT à partir

des relevés fournis par l'architecte, nous constatons que le chalet comprend :

- 29 m2 de surface brute de plancher habitable.

- 25,2 m2 de surfaces annexes.

Ces surfaces donnent droit, en application de l'art.

42 OAT, à un agrandissement de 30 % des surfaces brutes de plancher habitables,

respectivement des surfaces annexes, soit une extension maximum de :

- 8,8 m2 pour les surfaces brutes de plancher

habitables.

- 7,6 m2 pour les surfaces annexes.

Le projet qui fait l'objet de la présente enquête

publique représente très exactement la surface maximale des extensions

possibles, ceci dans la mesure où la surface annexe prévue dans les combles est

supprimée ou rendue inaccessible par la pose d'une paroi de fermeture et la

suppression de l'escalier Felma. De même le velux et les jours en façade prévus

pour éclairer le comble seront supprimés. Un plan dûment corrigé nous sera remis

avant la délivrance du permis de construire.

En conséquence, après avoir pris connaissance du

préavis de l'autorité municipale, du résultat de l'enquête publique ainsi que

des déterminations des autres services cantonaux intéressés et des conditions y

afférentes et constatant qu'aucun intérêt prépondérant ne s'oppose au projet,

le service délivre ladite autorisation."

(…)

F.

Le 22 août 2005, la municipalité a délivré le permis de

construire, sans que les plans n'aient été corrigés au préalable ni remis au SAT.

Les conditions générales de ce permis ont été libellées de la manière suivante:

"(…)

d Les

travaux précités seront exécutés conformément aux plans soumis à l'enquête

publique du 28 janvier au 17 février 2005.

e Conformément

aux dispositions de l'art. 81 RPA, le châssis rampant situé sur le pan sud de

la toiture sera réduit aux dimensions d'une tabatière.

f Les

exigences fixées par les différents départements cantonaux intéressés,

reproduites dans la synthèse de la Centrale des autorisations (CAMAC) du 18

juillet 2005, seront strictement observées. Les décisions qu'elle contient

peuvent faire l'objet d'un recours auprès du Tribunal administratif, …"

G.

Le 22 août 2006, la Commission de salubrité communale a

procédé à une visite du chalet en vue de la délivrance du permis d'habiter.

A cette occasion, la commission

a constaté que la construction réalisée n'était pas conforme à l'autorisation

spéciale et au permis de construire:

- les fenêtres situées sur le pignon Est et

l'escalier Felma, prévus par les plans du 12 septembre 2004 mis à l'enquête,

ont été construits au mépris de leur interdiction expresse résultant de

l'autorisation spéciale du 18 juillet 2005;

- une partie du sous-sol (la partie Ouest

du chalet) a été excavée sans droit à une hauteur de 190 cm (précédemment 130

cm), des accès y étant de surcroît aménagés par un escalier extérieur situé au

Nord-est et depuis l'intérieur par une trappe située dans le séjour.

La commission a en outre dressé

une liste des travaux à exécuter (relatifs au poêle, ainsi que tendant à la

pose d'une barrière sur la terrasse et à la pose de claire-voie devant les

vitrages fixes).

A la demande de la commission,

l'architecte a fourni un jeu de plans, datés du 24 août 2006 relatifs aux

travaux réalisés indiquant par la teinte rouge les éléments nouveaux -

susmentionnés - par rapport à ceux portés à l'enquête publique. Les plans

fournis démontrent que la façade pignon Ouest comprend au niveau des combles

un vitrage triangulaire très généreux, tel que prévu au stade de l'avant-projet

de 2003 et non repris par les plans du 12 septembre 2004 mis à l'enquête.

H.

Par décision du 1er décembre 2006, la municipalité, après

avoir rappelé les conditions posées par l'autorisation spéciale délivrée le 18

juillet 2005, a imparti à Silvio Refondini un délai au 30 mars 2007 pour se

conformer à ces exigences, lesquelles lui imposaient, pour rappel, la pose

d'une paroi de fermeture et la suppression de l'escalier Felma conduisant aux

surcombles, de même que la suppression du velux et des jours en façades qui les

éclairent. La municipalité a décidé de transmettre le dossier au SAT pour

complément d'examen s'agissant de l'extension du sous-sol (ce qu'elle a fait

par courrier séparé du 18 décembre 2006).

Le 15 décembre 2006, Silvio

Refondini a été dénoncé auprès de la Préfecture de Vevey pour avoir contrevenu

à la décision du 18 juillet 2005 et au permis de construire du 22 août 2005.

I.

Par acte du 22 décembre 2006, Marlène et Silvio Refondini

ont saisi le Tribunal administratif, devenu la Cour de droit administratif et

public du Tribunal cantonal, d'un recours dirigé contre la décision de la

municipalité du 1er décembre 2006. Les recourants concluent, avec dépens, à

l'annulation de cette décision, à la constatation que les agrandissements

réalisés sont conformes, le SAT étant invité à délivrer l'autorisation spéciale

requise, et enfin au renvoi du dossier à la municipalité afin qu'elle délivre

le permis d'habiter le chalet ECA n°3963.

Le recours a été enregistré

sous la référence AC.2006.0329 et l'effet suspensif a été provisoirement

accordé au recours.

Dans sa réponse au recours du

19 février 2007, la municipalité a essentiellement relevé que la question de

savoir si la construction réalisée était conforme au droit fédéral ne relevait

pas de sa compétence, mais de celle du SAT.

Le 12 mars 2007, le SAT a

requis la suspension de la procédure en vue de procéder à l'instruction du

dossier et le cas échéant, trouver un éventuel accord transactionnel, étant

précisé que le chalet avait pris feu (le 19 septembre 2006) et que depuis lors,

le bâtiment incendié aurait été remis en état non conforme. La cause a été

suspendue par le tribunal jusqu'au 18 septembre 2007.

Pendant la suspension de la

procédure, le SAT a procédé le 9 mai 2007 à de nouveaux calculs de contrôle des

surfaces avant travaux:

Il a déterminé que les SBPH s'élevaient à 29,22 m² avant

travaux (séjour et chambre/cuisine : 15,12 + 14,10 = 29,22);

il a calculé que les surfaces annexes existantes étaient de

26,49 m² avant travaux (bûcher, réduits, porche et combles : 3,16 + 5,70 +

3,85 + 13,78 = 26,49).

il a fixé un potentiel d'agrandissement de 8,77 m2, soit 37,99

m² au total, pour les SBPH et de 7,95, soit 34,44 m² au total, pour les

surfaces annexes.

Le SAT est parvenu le 11 mai

2007 à la conclusion que les SBPH s'élevaient après les travaux au total à

42,80 m² (en tenant compte de l'entrée de l'habitation de 4,8 m², laquelle

devait être déduite des surfaces annexes) au lieu de 38 m² et que, par voie de

conséquence, la construction réalisée dépassait de 4,8 m² le potentiel

d'agrandissement admissible pour les surfaces habitables. S'agissant des locaux

de service, le SAT a calculé qu'ils atteignaient désormais 87,89 m², dépassant

ainsi de 53 m² le potentiel d'agrandissement disponible (87,89 - 34,44 m2 =

53,45 m²).

Le 19 juillet 2007, Marlène et

Silvio Refondini ont fait valoir que les combles de 13,78 m² existantes avant

travaux devaient être incluses dans le calcul des surfaces habitables, ainsi

que le vide sanitaire technique de 15,05 m² avant transformation devait l'être

au titre de surfaces annexes. Ils ont élaboré sur cette base la proposition

suivante :

"Habitations (SBPH) avant travaux

Séjour

4.50 x 3.36

= 15.12 m2

Chambre, cuisine

5.30 x 2.66

= 14.10 m2

Combles

5.30 x 2.60

= 13.78 m2

Sous-total

= 43.00 m2

Potentiel hors volume 30 %

= 12.90 m2

Surf. tot. agrand. possible

= 55.90 m2

Locaux de service avant travaux

Bûcher

2.75 x 1.15

= 3.16 m2

Réduit

2.85 x 2.00

= 5.70 m2

Porche

2.20 x 1.75

= 3.85 m2

Vide sanit. tech.

6.02 x 2,50

= 15.05 m2

Sous-total

= 27.76 m2

Potentiel hors volume 30 %

= 8.33

Surf. tot. agrand. possible

= 39.09 m2

Habitations (SBPH) après travaux

Habitation

7.17 x 5.30

= 38.00 m2

Couloir entrée

4.80 x 1.00

= 4.80 m2

Combles

5.90 x 3.60

= 21.24 m2

Sous-total

=

Surf. tot. après travaux

= 64.04 m2

Locaux de service après travaux

Buanderie

3.67 x 2.90

= 10.64 m2

Réduit

6.02 x 3.55

= 21.37 m2

Moins couloir entrée

4.80 x 1.00

= - 4.80 m2

Sous-sol

7.17 x 5.30

= 38 m2

Sous-sol

1.25 x 1.15l

= 1.44 m2

Surf. tot. après travaux

= 66.65 m2

Dépassement en surfaces

Habitations (SBPH) 64.04 -

55.90 = 8.14 m2

Locaux de services 66.65 -

36.09 = 30.56 m2

Proposition de réductions

Surfaces habitables :

Les 8.14 m2 en trop ne peuvent être déduits que dans les

combles. En effet toute autre solution aurait pour effet de voir démolir une

partie du chalet, ce qui serait une mesure hors de proportion.

Aux combles, la paroi qui devrait être construite se

situerait à une distance de 2.26 m (8.14 m2 divisé par 3.60 m) mesurée depuis

le nu de la façade arrière du chalet.

Compte tenu de la position du Velux, cette paroi doit être

construite à 2.45 m. ce qui fait que la surface réellement déduite sera de 8.82

m2 soit 0.68 m2 en plus. (voir annexe N° 3)

Surfaces locaux de service:

La déduction de 30.56 m2 doit s'effectuer au sous-sol qui

compte 39.44 m2. Ainsi la surface réellement utilisable sera de 39.44 m2 -

30.56 m2 soit à 8.88 m2 en tout. (voir annexe N° 4)

Un couloir de 1.00 devant les installations techniques

accessibles par la trappe du séjour et un petit couloir de 0.80 m de large sur

1.10 m, ainsi qu'une surface de 1.32 m par 2.35 m devant la porte seront

laissés dans tout le sous-sol.

Le restant de la surface sera rehaussé à une hauteur de 1.10

m laissant ainsi un vide utile sous le plafond de 0.80 m.

Il en effet impossible de monter des murs du sol au plafond

au sous-sol car on couperait toute ventilation de la poutraison du chalet.

1.32 x 3.25 = 3.10

m2

2.10 x 0.80 = 1.68

m2

4.10 x 1.00 = 4.10

m2

Surface totale utilisable = 8.88

m2

Avec les déductions de surfaces proposées sur les plans

annexes N° 3 et 4 on atteint le but recherché qui est de respecter les surfaces

de base autorisées."

Selon le plan de régularisation

des combles, il s'agirait de construire une paroi à 2,45 m de la façade Est;

derrière ce mur, le plancher serait ôté (annexe 3 correspondant à la pièce no 6

du bordereau du 20 septembre 2007). L'annexe 4 précitée, correspondant à la

pièce no 7 du bordereau susmentionné, illustre la proposition ci-dessus

relative au sous-sol.

J.

Par décision du 30 août 2007, le SDT (précédemment SAT) a

exclu de tenir compte du vide sanitaire existant dans le calcul des surface

annexes en raison de sa hauteur (1.40 m, recte : 1.30 m) et a refusé de

qualifier les combles avant travaux de surface habitable, mais a considéré

qu'il s'agissait d'un simple galetas. Le SDT a ordonné les modalités de remise

en état suivantes :

"a) 1ère alternative

En rétablissant l'état

antérieur tel que représenté par les plans ad hoc produits par l'architecte,

les travaux de remise en état devant consister à:

- maintenir l'accès par

l'escalier extérieur déjà réalisé;

- supprimer l'escalier

intérieur donnant accès direct au niveau supérieur d'habitation; supprimer le

trappon et condamner l'ouverture correspondante;

- combler et remettre à son

niveau antérieur le sol du vide sanitaire; les nouveaux murs construits pouvant

être maintenus.

et/ou

les accès aux espaces

confinés délimités par les nouveaux murs construits devront être condamnés et

murés de manière à les rendre totalement inaccessibles et impropres à toute

utilisation comme surfaces annexes de l'habitation.

Seul un "trou

d'homme" pratiqué à 1.40 du niveau du sol actuel et dont les dimensions

seraient de 90 x 90 au maximum pourrait y être percé afin de permettre, en cas

de besoin, une intervention technique en sous-œuvre du chalet.

b) 2ème

alternative

En

exécutant les travaux comme indiqués sur le plan ci-annexé daté du 22 août 2007

Bien que les travaux

précités auraient pour effet d'épargner certaines surfaces annexes

illicitement acquises en sous-sol par les propriétaires, le SDT s'estime

néanmoins légitimé à en tolérer le maintien réduit, au bénéfice d'une remise en

état restreinte qui lui est dictée par son obligation de veiller à la

proportionnalité de la mesure qu'il lui incombe d'ordonner.

Ce faisant, les

installations techniques réalisées (batterie d'eau et boiler électrique)

pourront être maintenues à titre précaire et demeurer accessibles. La

suppression de ces installations aurait été de nature à remettre en question

l'économie générale de l'ouvrage tel que transformé et agrandi dans les limites

admissibles évoquées ci-dessus. Le sacrifice demandé au propriétaire serait

dans ce cas excessif; dans la mesure où, s'agissant ici d'une simple tolérance

et non d'une régularisation de ces aménagements illicites, la sécurité du droit

peut se satisfaire de cette mesure limitée, en considérant également que -

s'agissant de travaux en sous-sol, leur incidence sur le statut du sol inconstructible,

sur l'équipement et l'identité générale est peu significative.

Certes les propriétaires

obtiennent là un avantage qui leur aurait été refusé si la demande en avait été

faite avant l'exécution des travaux. Ils ne bénéficient toutefois que d'une

simple tolérance et sont rendus attentifs au fait que si la construction devait

être accidentellement ou volontairement détruite, les locaux et installations

techniques tolérées en sous-sol ne pourraient pas être reconstruits à la

rigueur du droit actuellement en vigueur."

Le dispositif de cette décision

est le suivant:

"I. Le

projet de travaux de remise en état tel que présenté par Silvio et Marlène

Refondini, par courrier du 19 juillet 2007 de leur conseil, Me Cyrille Bugnon,

est refusé.

II. L'autorisation

spéciale cantonale hors zone, rendue le 18 juillet 2005 par le Service de

l'aménagement du territoire, est confirmée en ce sens que les travaux de remise

en état du chalet, ordonnés par la Municipalité de Montreux le 1er décembre

2006, doivent être exécutés de manière à rendre le bâtiment conforme à ladite

autorisation spéciale cantonale.

Les

modalités des travaux seront les suivantes :

1) Combles:

- condamner

les 2 fenêtres créées en pignon Est et le velux en toiture;

- condamner

le galetas et supprimer l'ouverture et l'escalier d'accès intérieur; le volume

condamné ne sera rendu accessible - en cas de nécessité et pour des

interventions exclusivement ponctuelles d'ordre technique - qu'au travers d'un

portillon en bois pouvant être créé à cet effet en pignon Est (90 x 90 cm au

maximum)

ou,

à choix,

démonter

le plancher et surélever les murs de séparation des locaux (cf. surfaces

annexes et le WC).

2) Rez-de-chaussée

:

L'entrée au travers des

locaux annexes doit être supprimée en murant l'une ou l'autre porte de la

buanderie

III. Ordre

est donné à Silvio et Marlène Refondini de supprimer les aménagements qu'ils

ont exécutés en sous-sol de leur chalet selon l'une ou l'autre des modalités

qui leur sont alternativement proposées dans la présente décision.

IV. Un

délai de trois mois dès notification de la présente décision, est imparti à

Silvio et Marlène Refondini pour exécuter les travaux évoqués sous chiffre II

et III ci-dessus.

(…)

Annexe

• Un plan illustratif des travaux de remise en état du

sous-sol (IIème alternative)

(…)"

K.

Par acte du 20 septembre 2007, Silvio et Marlène Refondini

ont saisi à nouveau le Tribunal administratif, devenu la Cour de droit

administratif et public du Tribunal cantonal, d'un recours dirigé contre la

décision du SDT du 30 août 2007 au terme duquel ils concluent, avec dépens, à

l'annulation de la décision attaquée, à la régularisation des travaux selon le

projet du 19 juillet 2007 et à l'octroi de l'autorisation spéciale cantonale et

du permis de construire sur la base de ce projet.

La cause a été enregistrée sous

la référence AC.2007.0236 et l'effet suspensif a été accordé provisoirement au

recours.

Le 19 octobre 2007, la

municipalité a renoncé à déposer des observations.

Le 24 octobre 2007, l'autorité

intimée s'est très brièvement déterminée, en concluant au rejet du recours.

Le tribunal a statué par voie

de circulation des dossiers.

Considérants

1.

a) Selon l'art. 24c de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur

l'aménagement du territoire (LAT; RS 700), les constructions et installations

sises hors de la zone à bâtir, qui peuvent être utilisées conformément à leur

destination mais qui ne sont plus conformes à l'affectation de la zone,

bénéficient en principe de la garantie de la situation acquise (al. 1).

L'autorité compétente peut autoriser la rénovation de telles constructions et

installations, leur transformation partielle, leur agrandissement mesuré ou

leur reconstruction, pour autant que les bâtiments aient été érigés ou

transformés légalement. Dans tous les cas, les exigences majeures de

l'aménagement du territoire doivent être satisfaites (al. 2). Le champ

d'application de l'art. 24c LAT est restreint aux constructions et aux

installations sises hors de la zone à bâtir, qui ne sont plus conformes à

l'affectation de la zone à la suite d'un changement de réglementation. La

garantie de la situation acquise ne profite ainsi qu'aux constructions érigées

ou transformées de manière conforme au droit matériel en vigueur à l'époque

(art. 41 OAT; ATF 127 II 209 consid.

2c p. 212). La date déterminante est en principe celle du 1er juillet 1972,

date de l'entrée en vigueur de la loi fédérale du 8 octobre 1971 sur la

protection des eaux contre la pollution qui a introduit expressément le

principe de la séparation du territoire bâti et non bâti (ATF 129 II 396 consid.

4.2.1

p. 398). Selon l'art. 42 OAT (dans sa teneur en vigueur jusqu'au 31 août

2007), les constructions et installations pour lesquelles l'art. 24c LAT est

applicable peuvent faire l'objet de modifications si l'identité de la construction

ou de l'installation et de ses abords est respectée pour l'essentiel. Sont

admises les améliorations de nature esthétique (al. 1). Le moment déterminant

pour l'appréciation du respect de l'identité est l'état de la construction ou

de l'installation au moment de la modification de la législation ou des plans

d'aménagement (al. 2). La question de savoir si l'identité de la construction

ou de l'installation est respectée pour l'essentiel est à examiner en fonction

de l'ensemble des circonstances. Elle n'est en tout cas plus respectée lorsque

la surface utilisée pour un usage non conforme à l'affectation de la zone est

agrandie de plus de 30%, les agrandissements effectués à l'intérieur du volume

bâti existant comptant pour moitié (al. 3 let. a) ou lorsque la surface

utilisée pour un usage non conforme à l'affectation de la zone à l'intérieur ou

à l'extérieur du volume bâti existant est agrandie de plus de 100 m2 au total

(al. 3 let. b).

Les alinéas 3 et 4 de l'art. 42 OAT ont été modifiés

par la novelle du 4 juillet 2007, entrée en vigueur le 1er septembre 2007 (RO

2007.

p. 3641 et ss). Dans sa nouvelle teneur, l'art. 42 al. 3 et 4 OAT prévoit

désormais ce qui suit :

"3 La question de

savoir si l’identité de la construction ou de l’installation est respectée pour

l’essentiel est à examiner en fonction de l’ensemble des circonstances. Les

règles suivantes doivent en tout cas être respectées:

a. à l’intérieur du

volume bâti existant, la surface brute de plancher imputable ne peut pas être

agrandie de plus de 60 %;

b. lorsqu’un

agrandissement n’est pas possible ou ne peut pas être exigé à l’intérieur du

volume bâti existant, il peut être réalisé à l’extérieur; l’agrandissement

total ne peut alors excéder ni 30 % de la surface utilisée pour un usage non conforme

à l’affectation de la zone ni 100 m2; les agrandissements effectués à

l’intérieur du volume bâti existant ne comptent que pour moitié.

4.

Ne peut être reconstruite

que la construction ou l’installation qui pouvait être utilisée conformément à

sa destination au moment de sa destruction ou de sa démolition et dont

l’utilisation répond toujours à un besoin. Le volume bâti ne peut être

reconstruit que dans la mesure correspondant à la surface admissible au sens de

l’al. 3. L’al. 3, let. a n’est pas applicable. Si des raisons objectives

l’exigent l’implantation de la construction ou de l’installation de

remplacement peut légèrement différer de celle de la construction ou de

l’installation antérieure."

Les explications relatives à la

révision de l'OAT du 4 juillet 2007 de l'Office fédéral du développement

territorial ARE mentionnent au sujet du nouvel art. 42 OAT ce qui suit:

"La phrase introductive de l'alinéa 3 n'a pas été

modifiée dans sa teneur. Elle a simplement été reformulée pour introduire

l'énumération qui suit. Comme auparavant, une autorisation est exclue lorsque

les règles fixées aux alinéas a et b ne sont pas respectées. Et lorsque ces

limites sont respectées, un examen de l'ensemble des circonstances reste

obligatoire pour estimer si l'identité de la construction ou de l'installation

est préservée (cf. recommandations pour la mise en oeuvre de l'art. 24c LAT,

chiffre 3.1). Par ailleurs, les explications données dans les recommandations

pour la mise en œuvre restent pertinentes, sauf pour ce qui est des limites

chiffrées.

Il convient particulièrement de souligner que le

nombre d'unités d'habitation réparties dans la surface d'habitation est un

élément déterminant de l'appréciation du respect de l'identité du bâtiment. Le

Conseil fédéral avait annoncé dans son message que le nombre de nouvelles

unités d'habitation autorisées devait être limitée (chiffre 1.2.4, fin du

paragraphe). On a finalement renoncé à apporter cette précision car une

limitation à une seule unité d'habitation supplémentaire aurait pu apparaître

trop restrictive dans certaines situations et une limitation à deux nouvelles

unités d'habitation serait une ouverture à une interprétation erronée qui

laisserait entendre que la création de deux nouvelles unités d'habitation

serait, dans la majorité des cas, compatible avec le critère de préservation de

l'identité.

Les restrictions énoncées aux actuelles lettres a et b

sont considérablement assouplies dans les cas d'agrandissements effectuées

uniquement à l'intérieur du volume bâti existant: tant la limitation des

surfaces annexes que la limitation à 100 m2 maximum de l'agrandissement de la

surface brute de plancher utile (SBPU) tombent (lettre a). Pour les

agrandissements effectués au moins en partie à l'extérieur du volume bâti

existant, les limitations en vigueur sont maintenues, sauf que désormais, les

agrandissements effectués à l'intérieur du volume bâti existant ne comptent que

pour moitié y compris pour ce qui concerne la limite absolue de 100 m2. Le

texte dit désormais clairement que les agrandissements doivent être réalisés à

l'intérieur du volume bâti existant quand cela est possible et peut être exigé

(lettre b). Les raisons de la différenciation entre les lettres a et b relèvent

du souci de ne pas laisser des bâtiments existants complètement inutilisés,

tout en évitant de provoquer des atteintes supplémentaires au territoire et à

l'environnement.

Cet assouplissement, celui de la lettre a en

particulier, peut entraîner un nombre accru de situations où les limites

chiffrées seront certes observées, mais où l'identité de la construction ne

sera plus respectée pour l'essentiel (art. 42 al. 1, 1ère phrase),

l'autorisation devant ainsi être refusée.

L'assouplissement considérable prévu à la lettre a

pour les surfaces annexes n'est concevable que si l'on parvient à empêcher

efficacement la transformation insidieuse de telles surfaces en logements. Il

est par conséquent primordial de s'assurer que ces surfaces annexes ne soient

pas chauffées, qu'elles ne bénéficient pas de mesures d'isolation spéciale ou

de tout autre aménagement qui pourrait ouvrir la voie à des changements

d'affectation.

Le but de l'assouplissement découlant de l'alinéa 3

lettre a est, comme cela a été expliqué précédemment, de favoriser une

meilleure utilisation du volume bâti existant, tant que celui-ci existe. Par

contre, son but ne saurait être de maintenir cet état même après la fin de vie

du bâtiment. Aussi, l'alinéa 4 prévoit-il expressément que l'alinéa 3 lettre a

ne s'applique pas aux reconstructions (troisième phrase de l'alinéa 4). Pour

les reconstructions, un agrandissement reste possible,mais en principe - comme

pour les agrandissements à l'extérieur du volume bâti existant - seulement dans

les limites prévues par le droit en vigueur jusqu'ici, à savoir 30 pour cent et

100.

m2 (limites désormais fixées à l'alinéa 3, lettre b; un certain

assouplissement résulte du fait que, désormais, des agrandissements à

l'intérieur du volume bâti existant comptent pour moitié également à l'égard de

la limite de 100 m2). En même temps, la règle est clairement énoncée qu'en cas

de reconstruction, seule la partie indispensable pour l'utilisation de la

surface admissible au sens de l'alinéa 3 peut être reconstruite (2ème phrase de

l'alinéa 4)."

Le nouveau droit ne change rien à l'issue du litige

dès lors que l'agrandissement mesuré en cause n'a pas été effectué uniquement à

l'intérieur du volume bâti si bien que la règle de 60 % de l'art. 42 al. 3 let.

a OAT n'est pas applicable; l'art. 42 al. 3 let. b OAT n'adopte pas une

solution différente de celle de l'art. 42 al. 3 aOAT. Dans ces conditions, il y

a lieu de se référer aux développements rendus sous l'empire de l'ancien droit.

L'art. 42 al. 3 aOAT retient la surface utilisée

pour un usage non conforme à la zone comme point de référence, s'agissant

d'apprécier si un agrandissement est ou non mesuré au regard de l'art. 24c al.

2.

LAT. Selon les recommandations de l'Office fédéral du développement

territorial (Nouveau droit de l'aménagement du territoire, Explications

relatives à l'ordonnance sur l'aménagement du territoire et recommandations

pour la mise en oeuvre, Berne 2001, chapitre I, ch. 2.4.4, p. 45), cette

référence permet de préciser que la comparaison des surfaces ne se limite pas

aux surfaces brutes de plancher, conformément à la jurisprudence du Tribunal

fédéral rendue sous l'empire de l'art. 24 al. 2 aLAT (ATF 112 Ib 94 consid.

3.

p. 98). Ce qui est déterminant, c'est l'ampleur réelle de l'agrandissement,

même si celui-ci consiste dans la réalisation de garages, de locaux de

chauffage, de caves, de combles, etc. Cela ne signifie toutefois pas que les

surfaces utilisées de manière non conforme à la zone peuvent être agrandies à

volonté. Ainsi, la transformation de combles en locaux chauffés, dotés de

fenêtres et par conséquent habitables est également à considérer comme un

agrandissement dont les limites doivent respecter les conditions fixées à

l'art. 42 al. 3 OAT. Dans un arrêt du 7 juin 2005 (1A.289/2004 consid. 2.2.2),

le Tribunal fédéral a approuvé cette interprétation, qu'elle a tenue pour

conforme à l'art. 24c al. 2 LAT. La surface à prendre en considération comprend

ainsi non seulement la surface brute de plancher utile (SBPU), mais également

les surfaces annexes existantes, telles que les garages, les locaux de

chauffage, les caves et les combles, qui sont reliés directement et par un lien

fonctionnel au logement servant à un usage non conforme à l'affectation de la

zone. En revanche, les surfaces qui ne sont pas systématiquement utilisées de

manière contraire à l'affectation de la zone ne sont pas prises en compte dans

la comparaison des surfaces. Il en va notamment ainsi des bâtiments

d'exploitation agricole, dont l'utilisation pour y abriter des véhicules ou des

chevaux peut être autorisée au-delà des limites fixées par l'art. 42 al. 3 OAT

pour autant qu'elle ne s'accompagne pas de travaux de transformation ou

d'agrandissement (DETEC/OFDT, op. cit., chapitre V, ch. 3.3, p. 9).

b) En l'espèce, le chalet des recourants a été

construit en 1953 et il n'a jamais eu d'affectation agricole. Il se trouve hors

de la zone à bâtir, selon un plan d'extension partiel du 18 décembre 1987. Son

affectation est donc non conforme à la zone. Sa construction étant antérieure

au 1er juillet 1972, il bénéfice du régime prévu par l'art. 24c LAT. Les recourants

ont été autorisés selon les décisions du 18 juillet du SAT et du 22 août 2005

de la municipalité, à entreprendre des travaux de transformations et

d'agrandissement mesuré, en vertu de l'art. 24c al. 2 LAT. Ainsi, ils ont été

habilités, conformément à l'art. a42 al. 3 et 4 OAT, à agrandir leur chalet de

30.

% sa surface initiale de 29 m², c'est-à-dire à augmenter la surface

habitable de leur chalet à 38 m² au total. Ils ont également été autorisés à

agrandir les surfaces annexes de leur bâtisse à concurrence de 30 %, à savoir à

étendre celle-ci, primitivement de 25 m², à 32 m² (ce chiffre a été affiné par

la suite par le SDT à 34,44 m²).

Il est constant que les travaux

d'agrandissement effectués ne sont pas conformes aux autorisations données. A

titre préalable, il faut noter que l'extension (environ 10 m²) du chalet

réalisée à l'extérieur du volume bâti existant épuise déjà le potentiel

d'agrandissement autorisé. Les recourants ont créé et aménagé - sans droit -

des espaces supplémentaires: une mezzanine de 21,24 m² (éclairée par des jours

en façade Est et Ouest et un velux); ils ont aussi excavé et aménagé - en

marge des autorisations délivrées - une partie du sous-sol du chalet (38 + 1,44

m²), dépassant le potentiel d'agrandissement légal déjà autorisé et utilisé à

concurrence de 38 m² pour les SBPU et de 32 m² pour les surfaces annexes, selon

les autorisations délivrées (étant rappelé encore que ce potentiel

d'agrandissement qui a été affiné postérieurement par le SDT à 34,44 m², soit à

environ 2,4 m² supplémentaires seulement).

c) Les recourants prétendent,

du moins dans leur mémoire de recours du 22 décembre 2006, que les travaux

effectués seraient conformes aux exigences du droit fédéral réglant

l'agrandissement admissible, dans la mesure où le SAT, actuellement SDT, aurait

omis de tenir compte de certaines surfaces (notamment les combles et les vides

sanitaires) dans ses calculs. Ils soutiennent que la surface des combles du

chalet aurait dû être incluse dans le calcul des SBPU. Il résulte toutefois du

dossier que dans les faits, les combles du chalet en question étaient à

l'origine un galetas; celui-ci se trouvait englobé dans l'isolation

périphérique du chalet; il comportait deux petites fenêtres (de 60 x 60 cm

chacune selon les recourants) sur la façade pignon Ouest et l'accès y était

assuré par un escalier escamotable. Lors du dépôt de leur demande, les

recourants n'ont jamais présenté la surface des combles comme intervenant dans

le calcul des SBPU. A l'inverse, il résulte des calculs du SAT que les combles

ont bel et bien été pris en considération dans le cadre du potentiel

d'agrandissement au titre des surfaces annexes sur la base d'une situation

existante de 25 m² au total. En effet, si l'on considère que la surface du

bûcher, des réduits et du porche d'entrée correspondaient à seulement 12,5 m²,

il apparaît que l'autre moitié de 25 m², soit 12,5 m², représentait assez

exactement la surface des combles, dont il a été admis postérieurement (dans le

cadre de la procédure de régularisation des travaux effectués dont il sera

question ci-après) qu'elles s'élevaient précisément à 13,78 m². Se fondant sur

les relevés et plans fournis par l'architecte des recourants, le SAT a retenu

dans son autorisation spéciale du 18 juillet 2005 une surface brute de plancher

habitable de 29 m2. Les recourants n'ont pas contesté le bien-fondé de cette autorisation

délivrée sur la base des chiffres annoncés par eux-mêmes. Il n'y a pas lieu d'y

revenir. Cela étant, c'est à juste titre que le SDT, qui s'est référé aux plans

produits par le propriétaire, n'a pas inclus les combles dans le calcul du

potentiel d'agrandissement des surfaces habitables. Il faut retenir que

celles-ci, composées du séjour et de la chambre/cuisine étaient de 29.22 m²

(15.12 + 14.10 = 29.22) et cette surface permettait un agrandissement maximum

de 8 m², soit de à 38 m² au total au maximum.

Quant à la surface des vides

sanitaires existant à l'origine (15,05 m²), dont les recourants voudraient

aujourd'hui qu'elle soit prise en considération au titre de surfaces annexes,

il ne s'agit clairement pas d'une surface entrant rétrospectivement dans le

volume utile existant dès lors qu'un vide sanitaire n'est par définition pas

habité, ni habitable. Vu sa fonction, un vide sanitaire n'a pas davantage la

vocation d'être une surface annexe pouvant être occupée puisqu'il s'agit d'un

espace confiné devant rester totalement libre de manière à assurer la

circulation de l'air et permettre ainsi l'aération du bâtiment.

En résumé, c'est à tort que les

recourants prétendent à un potentiel d'agrandissement supérieur à celui

autorisé par les décisions définitives et exécutoires du 18 juillet 2005 du SAT

et du 22 août 2005 de la municipalité. Il en résulte que le projet, tel que mis

à l'enquête et autorisé en 2005, épuise le potentiel d'agrandissement légal, à

2,44 m² près pour les surfaces annexes selon un calcul affiné postérieurement

par le SDT, si bien que l'aménagement de la mezzanine (21,24 m²) et

l'excavation d'une partie du sous-sol du chalet (38 + 1,44 m²), qui ont ainsi

une surface dépassant très largement ces quelques 2,4 m², sont clairement

illicites.

2.

A ce stade, il s'agit d'examiner si une partie des

travaux, qui ont été effectués en marge des autorisations pourraient être le

cas échéant régularisés, soit autorisés a posteriori.

3.

Selon l'art. 25 al. 3 LAT, pour tous les projets de

construction situés hors de la zone à bâtir, l'autorité cantonale compétente

décide si ceux-ci sont conformes à l'affectation de la zone ou si une

dérogation peut être accordée.

En vertu de l'art. 81 al. 1er

de la loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et des

constructions (LATC; RSV 700.11), pour tous les projets de construction ou de

changement d'affectation d'une construction ou d'une installation existante

situés hors de la zone à bâtir, le département décide si ceux-ci sont conformes

à l'affectation de la zone ou si une dérogation peut être accordée. Cette

décision ne préjuge pas de celle des autorités communales.

La municipalité, et à son

défaut le département compétent, est en droit de faire supprimer, aux frais des

propriétaires, tous travaux qui ne sont pas conformes aux prescriptions légales

et réglementaires (art. 105 al. 1 et 130 al. 2 LATC). Contrairement à ce que sa

formulation peut laisser entendre, cette disposition n'accorde pas une latitude

de jugement ou un pouvoir d'appréciation à l'autorité compétente, mais lui

impose une obligation quand les conditions en sont remplies (B. Bovay, Le

permis de construire en droit vaudois, Lausanne 1988, p. 200). Par démolition,

il faut entendre non seulement la démolition proprement dite de travaux

effectués sans droit, mais aussi la remise en état des lieux (RDAF 1992 p. 480;

arrêts TA AC.1992.0046 du 25 février 1993; AC.1996.0069 du 15 octobre 1996 et

AC.2004.0239 du 8 août 2005). La seule violation des dispositions de forme

relatives à la procédure d'autorisation de construire est en principe

insuffisante pour justifier l'ordre de démolition d'un ouvrage non autorisé, si

ledit ouvrage est conforme aux prescriptions matérielles applicables (RDAF 1979

p. 231). En outre, la violation du droit matériel par les travaux non autorisés

ne suffit pas non plus à elle seule à justifier leur suppression. L'autorité

doit examiner la nature et l'importance des aspects non réglementaires des

travaux et procéder à une pesée des intérêts en présence, soit l'intérêt public

au respect de la loi (et donc à la suppression de l'ouvrage non réglementaire

construit sans permis) et l'intérêt privé au maintien de celui-ci (RDAF 1976 p.

265; RDAF 1979 p. 231, 302; RDAF 1982 p. 448).

D'après la jurisprudence,

l'ordre de démolir une construction édifiée sans permis et pour laquelle une

autorisation ne pouvait être accordée n'est en principe pas contraire au

principe de la proportionnalité. L'autorité renonce toutefois à une telle

mesure si les dérogations à la règle sont mineures, si l'intérêt public lésé

n'est pas de nature à justifier le dommage que la démolition causerait au

maître de l'ouvrage, si celui-ci pouvait de bonne foi se croire autorisé à

construire ou encore s'il y a des chances sérieuses de faire reconnaître la

construction comme conforme au droit. Celui qui place l'autorité devant un fait

accompli doit cependant s'attendre à ce qu'elle se préoccupe plus de rétablir

une situation conforme au droit que d'éviter les inconvénients qui en découlent

pour lui (ATF 123 II 248 consid.

4.

p. 255; 111 Ib 213 consid. 6

p. 221 et les arrêts cités). L'intérêt public à empêcher toute construction

illicite hors de la zone à bâtir l'emporte manifestement sur l'intérêt du

recourant à conserver les locaux supplémentaires non autorisés (ATF 1A.161/2004

du 1er février 2005).

4.

En l'espèce, le SDT est entré en matière sur la demande de

régularisation des travaux effectués par les recourants. Comme on l'a vu, le SDT

a affiné le calcul du potentiel d'agrandissement des surfaces annexes,

admettant une surface s'élevant à 34,44 m² au lieu de 32 m² pour les surfaces

annexes. Le SDT a admis le maintien de l'accès au sous-sol par l'escalier

extérieur réalisé sans autorisation. Les parties sont divisées sur le sort

qu'il faut réserver à l'entrée du chalet par la buanderie du rez-de-chaussée,

les combles et le sous-sol.

a) Selon la décision du 30 août

2007, la porte d'entrée du chalet - bien que figurant sur les plans d'enquête

et ayant fait l'objet des autorisations délivrées les 18 juillet 2005 et 22

août 2005 - devrait finalement être incluse dans le calcul de la surface

habitable et non dans celui des surfaces annexes. Sur la base de cette nouvelle

qualification, le SDT a corrigé le calcul des SBPU et a considéré que la

surface habitable s'élevait désormais à 42.8 m² au lieu de 38 m², maximum

autorisé. L'autorité intimée a dès lors exigé la suppression de cette entrée au

travers des locaux annexes, en prévoyant que l'une ou l'autre des portes de la

buanderie devait être murée afin d'assurer le rétablissement d'une situation

conforme à l'art. 42 OAT.

Les recourants contestent un

tel procédé, considérant que ce faisant, le SDT remet en cause de manière

inadmissible l'autorisation spéciale délivrée le 18 juillet 2005; ils font

valoir que cette exigence est disproportionnée puisqu'elle implique de créer

une entrée dans le chalet à un autre endroit.

Il apparaît que la porte

d'entrée située au rez-de-chaussée est l'unique accès intérieur du chalet. Même

si cette entrée se fait au travers de locaux annexes, cette porte d'entrée

dessert la partie habitable des locaux; à ce titre, elle doit être considérée

comme une surface utilisée à l'habitation et aurait dû l'être au moment de l'octroi

des autorisations en 2005, ce qui n'a pas été le cas (Droit fédéral et vaudois

de la construction, éd. Lausanne 2002, commentaire ad CUS, détermination de la

surface utile brute de plancher, p. 462).

La porte d'entrée réalisée l'a

été de manière conforme aux plans du 6 septembre 2004 mis à l'enquête en 2005

et ayant conduit à la délivrance de l'autorisation spéciale du 18 juillet 2005

et du permis de construire délivré le 22 août 2005. Il est à noter que cette

irrégularité tient au fait que la qualification juridique de cette surface a

été revue au cours de la procédure de régularisation des travaux. En

l'occurrence, la surface en cause est 4,8 m²; l'agrandissement des SBPU s'élève

finalement à 42,8 m² au lieu de 38 m², ce qui représente un dépassement

d'environ 12 % supplémentaire, soit pas très important. A l'inverse, la fermeture

de la porte d'entrée entraînerait des inconvénients majeurs pour les recourants

puisqu'elle implique la création d'une entrée à un autre endroit du chalet et

qu'elle a une incidence sur la distribution des pièces qui ne sont, en l'état,

pas très grandes. Au terme de la pesée des intérêts, il n'existe pas d'un

intérêt public majeur à ordonner la fermeture de cette porte d'entrée, si l'on

considère que le chalet conservera, même dans l'hypothèse de sa fermeture, des

dimensions extérieures parfaitement identiques et que l'emprise sur la zone non

constructible demeurera inchangée. La décision du SDT du 30 août 2007 doit donc

être réformée en ce sens le chiffre II 2) relatif au rez-de-chaussée est

annulé.

b) Les décisions attaquées traitent ensuite de la

remise en état des combles. Elles ordonnent des modifications extérieures

prévoyant de condamner les deux fenêtres verticales créées sur le pignon Est et

le velux en toiture; elles exigent également des modifications intérieures de

manière à ce que le galetas soit rendu totalement inutilisable par les

recourants. Deux modalités à choix sont ordonnées, selon le dispositif du

chiffre II de la décision du SDT: condamner le galetas et supprimer l'ouverture

et l'escalier d'accès intérieur; le volume condamné ne sera rendu accessible -

en cas de nécessité et pour des interventions exclusivement ponctuelles d'ordre

technique - qu'au travers d'un portillon en bois pouvant être créé à cet effet

en pignon Est (90 x 90 cm au maximum) ou, à choix, démonter le plancher et

surélever les murs de séparation des locaux (cf. surfaces annexes et le WC).

Les recourants contestent

qu'ils ne puissent pas pouvoir assurer l'éclairage des combles de leur chalet

alors que rien ne l'interdit; ils estiment de surcroît que les travaux exigés

par le SDT sont disproportionnés parce qu'ils dévalorisent leur construction et

seraient extrêmement coûteux. Ils invoquent en outre que la présence d'un velux

serait indispensable à la lutte contre le feu. Ils demandent à construire une

paroi qui devrait se situer à une distance de 2,45 m mesurée depuis le nu de la

façade arrière du chalet de manière à diminuer de 8,82 m² la surface des

combles actuelles.

L'appréciation des travaux de

remise en état, qu'ils soient extérieurs et/ou intérieurs, doit être mise en

relation avec le fait que les combles, dont la surface s'élève à actuellement à

21,24 m², sont affectés illicitement à l'habitation (selon les photos au

dossier).

Le texte du permis de

construire délivré le 22 août 2005 qui se référait expressément aux conditions

de la synthèse CAMAC du 18 juillet 2005, ne légitimait pas les recourants à

construire dans les combles la mezzanine litigieuse. Elle y était même explicitement

prohibée, puisque la fermeture totale des combles était prévue. Dans ces

conditions, les recourants ne peuvent pas arguer de leur bonne foi. Ils

prétendent qu'ils n'auraient pas lu le texte du permis de construire, à

l'instar de la commune qui n'a pas exigé de nouveaux plans avant de délivrer le

permis de construire. De telles explications ne résistent pas un instant à

l'examen, ce d'autant plus que les intéressés savaient que la question de la

mezzanine devait être examinée pour être, le cas échéant, validée par le

supérieur de l'aménagiste du SAT, selon ce qu'ils ont écrit eux-mêmes le 8

juillet 2005 au chef du département, soit dix jours avant la délivrance de

l'autorisation spéciale. Cela étant, il résulte clairement que les combles ont

été aménagés illicitement et que les recourants ne peuvent exciper de leur

bonne foi. Les travaux ayant été effectués sans droit, il faut examiner s'ils

peuvent autorisés a posteriori. Or, la réponse à cette question est clairement

négative. En effet, l'agrandissement du chalet ne s'étant pas cantonné

exclusivement à l'intérieur du volume bâti, la surface des combes, qui s'élève

à 21,24 m² dans le volume bâti existant, doit être comptée pour moitié, selon

l'art. 42 al. 3 let. b OAT, soit 10,62 m². Or, ces 10,62 m2 ne peuvent pas

s'ajouter au maximum de 38 m², déjà épuisé pour les SBPU, ni s'additionner à

l'agrandissement maximum admissible de 34,44 m² pour les surfaces annexes, déjà

utilisé à concurrence de 32 m² par la buanderie (10,64 m²) et le réduit (21,27

m²).

Les recourants proposent de

réduire la surface des combles par la construction d'une paroi; les combles

subsisteraient, après réduction, sur une surface de 12,42 m² [3,45 (au lieu de

5.

) x 3,60 = 12,42]. Même si l'on considère que ces 12,42 m² comptent pour

moitié selon l'art. 42 al. 3 let. OAT, à savoir 6,21 m², un tel chiffre dépasse

également le potentiel restant de 2,43 m² pour les surfaces annexes (34,44 -

32,01 = 2,43 m²). La proposition des recourants ne peut pas être admise. On

peut relever à toutes fins utiles que ce solde de 2,43 m² compense en quelque

sorte la surface de la porte d'entrée du chalet (4,8 m²) dont les recourants

bénéficient au titre de surface habitable.

Dans le cadre de l'appréciation

de la proportionnalité de l'ordre de remise en état et de la pesée des intérêts

en présence, il apparaît que les recourants ne pouvaient pas ignorer que les

ouvertures projetées (sur la façade pignon Est et le velux) étaient prohibées.

Ils savaient par ailleurs que leur projet utilisait entièrement le quota des

surfaces habitables et annexes admissibles. Ils ont néanmoins outrepassé les

conditions des autorisations octroyées. Aujourd'hui, Ils ne doivent pas pouvoir

bénéficier indûment de surfaces supplémentaires dans les combles, qui

contreviennent aux art. 24c LAT et 42 OAT. Le seul moyen, qui garantit que les

combles ne soient pas du tout utilisés, même comme surfaces annexes, est celle

préconisée par le SDT consistant à les priver de l'éclairage prévu et de les

rendre inaccessibles de manière à qu'ils ne puissent pas être utilisés.

L'intérêt public en cause, qui tend à limiter de l'extension des constructions

existantes hors des zones, prime sur l'intérêt privé des recourants qui ont mis

les autorités devant le fait accompli. Sous réserve du permis du 22 août 2005

qui autorise l'aménagement d'une tabatière, les décisions attaquées, ordonnant

la fermeture des combles et la suppression du velux, sont confirmées s'agissant

des combles. A noter que le velux à supprimer peut être remplacé uniquement par

une tabatière de 40/60 cm au maximum.

Le vitrage réalisé sur la

façade pignon Ouest ne résulte pas des plans d'enquête du 12 septembre 2004; il

a été exécuté illicitement de sorte qu'il y a lieu également de confirmer la

décision de la municipalité qui ordonne la suppression des "jours en

façade". Les recourants doivent se conformer aux plans d'enquête du 12

septembre 2004 et recouvrir le vitrage de la façade Ouest des claustras

figurant sur les plans.

c) La décision du 30 août 2007 du SDT statue enfin

sur le sort du sous-sol qui a été agrandi et excavé sur une hauteur

supplémentaire (190 au lieu de 130 cm). L'autorité intimée propose deux

alternatives consistant en résumé soit à une remise en état, selon l'état

antérieur avec un accès par un "trou d'homme", soit une tolérance (et

non l'octroi de l'autorisation revendiquée) qui se limite à permettre aux

recourants d'accéder uniquement par l'escalier extérieur aux locaux techniques

installés sans droit au sous-sol (selon un plan daté du 22 août 2007 qui limite

à 1 m de largeur la dimension du couloir à cet effet, le vide sanitaire Ouest

étant condamné pour le surplus).

De leur côté, les recourants

contestent les solutions alternatives ordonnées par l'autorité intimée qu'ils

considèrent disproportionnées. Selon leur proposition du 19 juillet 2007, ils

demandent à pouvoir conserver un accès au local technique exclusivement par la

trappe construite dans le séjour par un couloir conduisant aux installations

techniques en raison du fait que la neige bloque l'accès extérieur. En outre,

ils demandent de conserver une surface de 1,32 sur 2,35 m² au sous-sol depuis

l'escalier extérieur (v. pièce no 7 du bordereau du 20 septembre 2007 relatif

au plan intitulé "annexe 4" daté du 29 juin 2007). Les recourants

font valoir que le plan de remise en état du SDT impliquerait la démolition

d'un mur porteur.

Il apparaît que si le mur en

question est porteur, il peut être remplacé techniquement par un sommier

porteur d'une largeur de 1 m. Cela dit, il reste que le sous-sol du chalet a

été aménagé sans droit par les recourants qui bénéficient par là même de locaux

techniques qui auraient dû prendre place dans les surfaces annexes du

rez-de-chaussée. Il s'agit en l'état d'un avantage de fait non négligeable dont

le SDT admet le maintien au bénéfice d'une simple tolérance.

Vu les circonstances et en

présence de potentiel d'agrandissement qui a été entièrement épuisé - et même

au-delà de 4,8 m² pour les SBPU en tenant compte de la porte d'entrée -, les

décisions attaquées ne procèdent ni d'une mauvaise application du droit fédéral

et cantonal, ni d'un abus du pouvoir d'appréciation de l'autorité intimée. Il y

a lieu de se référer ici aux considérations relatives aux combles dans le cadre

de l'examen de la proportionnalité de la mesure et de la pesée des intérêts en

présence.

5.

Enfin, les recourants se plaignent d'une violation du

principe d'égalité de traitement par rapport au bâtiment édifié sur la parcelle

n° 1804.

a) Une décision viole le principe de l'égalité

lorsqu'elle établit des distinctions juridiques qui ne se justifient par aucun

motif raisonnable au regard de la situation de fait à réglementer ou

lorsqu'elle omet de faire des distinctions qui s'imposent au vu des

circonstances, c'est-à-dire lorsque ce qui est semblable n'est pas traité de

manière identique et ce qui est dissemblable ne l'est pas de manière

différente. Il faut que le traitement différent ou semblable injustifié se

rapporte à une situation de fait importante (ATF 129 I 113 consid.

5.1

p. 125; 125 I 1 consid.

2b/aa p. 4 et la jurisprudence citée). Les situations comparées ne doivent pas

nécessairement être identiques en tous points, mais leur similitude doit être

établie en ce qui concerne les éléments de fait pertinents pour la décision à

prendre (ATF 123 I 1 consid. 6a

p. 7). L'inapplication ou la fausse application de la loi dans un cas

particulier n'attribue en principe pas à l'administré le droit d'être traité

par la suite illégalement. En effet, selon la jurisprudence, le principe de la

légalité de l'activité administrative prévaut sur celui de l'égalité de

traitement. Exceptionnellement, il est dérogé à cette règle lorsqu'une décision

conforme à la loi s'oppose à une pratique illégale que l'autorité a l'intention

de continuer de manière générale; le citoyen ne peut donc prétendre à l'égalité

dans l'illégalité que s'il y a lieu de prévoir que l'administration persévérera

dans l'inobservation de la loi (ATF 127 I 1 consid. 3a

p. 2 s.; 126 V 390 consid. 6a

p. 392; 115 Ia 81 consid. 2

p. 82s. et les arrêts cités). Quoi qu'il en soit, le Tribunal fédéral n'est pas

lié par une pratique cantonale contraire au droit fédéral, car il doit veiller

à l'application correcte de ce droit (ATF 116 Ib 228 consid.

4.

p. 234 s.).

b) En l'espèce, même si le

bâtiment sis sur la parcelle n° 1804 devait avoir bénéficié par erreur d'un

traitement particulièrement favorable contraire au droit, comme le prétendent

les recourants, il s'agirait de toute façon d'une situation sans comparaison

possible avec celle des recourants, comme cela ressort des photos produites par

les recourants. De plus, le SDT ni la municipalité n'indiquent qu'ils ont

l'intention de continuer de manière générale une éventuelle pratique illégale.

Quoi qu'il en soit, les exigences majeures de l'aménagement du territoire (art.

24c al. 2 LAT) commandent de toute manière en l'espèce de s'en tenir à la règle

stricte de l'art. 42 OAT.

6.

Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission

très partielle du recours AC.2007.0236. Le recours AC.2006.0329 dirigé contre

la décision de la municipalité du 12 décembre 2006 doit être rejeté dans la

mesure où il n'est pas devenu sans objet.

Les recourants n'obtenant gain de cause que sur un

point mineur (le maintien de la porte d'entrée), ils supporteront un émolument

global de 3'000 francs.

Par

ces motifs

la

Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Les procédures AC.2006.0329 et AC.2007.0236 sont jointes.

II.

Le recours AC.2006.0329 dirigé contre la décision du 1er

décembre 2006 de la Municipalité de Montreux est rejeté dans la mesure où il

n'est pas devenu sans objet.

III.

Le recours AC.2007.0236 est très partiellement admis.

Le chiffre II 2) du dispositif de la décision rendue le 30

août 2007 par le Service du développement territorial est réformée en ce sens

que la porte d'entrée située au rez-de-chaussée est maintenue et que le vitrage

de la façade Ouest du chalet devra être recouvert de claustras, selon les plans

d'enquête du 12 septembre 2004.

La décision rendue le 30 août 2007 par le Service du

développement territorial est confirmée pour le surplus.

IV. Un émolument judiciaire global de

3'000 (trois mille) francs est mis à la charge des recourants.

V. Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 8 avril 2008

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit

public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur

le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire

à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans

une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de

preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte

attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent

être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il

en va de même de la décision attaquée.