AC.2007.0002

CDAP - AC.2007.0002 - 2008-05-15 - BAATARD/Municipalité de Lutry, VUITEL, LARA, PIFFERO, HEDIGER

15 mai 2008Français19 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

Marc et Catherine Vuitel sont

propriétaires sur le territoire de la Commune de Lutry, au chemin du Corgeon 36,

de la parcelle no 4'473. Ce bien-fonds, d'une surface de 405 m2,

supporte une maison d'habitation qu'occupent les propriétaires. Les lieux sont

situés en zone d'habitation II selon le plan d'affectation communal approuvé

par le Conseil d'Etat le 24 septembre 1987. La propriété de Marc et Catherine

Vuitel est grevée, au même titre que les parcelles voisines nos 4'418,

4'420, 4'422, 4'407 et 4'410, d'une restriction de la propriété mentionnée au

registre foncier (no 171015-171016) et datant du 24 août 1994

(ci-après la « mention LATC »). Fondée sur l'art. 83 de la loi

cantonale du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les

constructions (LATC; RSV 700.11), cette restriction est intervenue en 1994 lors

du fractionnement des parcelles préexistantes. Sa teneur est la suivante:

"Les limites et les surfaces des 3

parcelles issues du fractionnement [réd. parcelles nos 4'418, 4'420 et 4'422] et des 3 parcelles entières [réd. parcelles nos 4'407, 4'410 et 4'473], comprises dans le périmètre jaune figuré sur le plan annexé à la

présente réquisition, n'entrent pas en considération, ni pour déterminer les

distances entre bâtiments, ni dans le calcul du coefficient d'utilisation du

sol.

Les distances entre bâtiments seront

déterminées comme s'il existait entre eux des limites correspondant aux

exigences fixées par l'art. 96 du règlement communal du 24 septembre 1987 sur

les constructions et l'aménagement du territoire. Le calcul du coefficient

d'utilisation du sol s'effectuera toujours en tenant compte de la surface

totale des 6 parcelles intéressées, soit 629 m2 +305 m2 + 484 m2 + 390 m2 + 943

m2 + 405 m2 = 3156 m2. Il n'excédera pas, pour l'ensemble des constructions à

édifier dans le périmètre jaune figuré sur le plan annexe, le coefficient de

0,3, qui représente une surface totale de 946,80 m2 de plancher brut utile

(3156 x 0.3).

Ce calcul sera conforme aux art. 16 et 17 du

règlement communal sur les constructions dans la mesure où les règles en

vigueur seraient allégées, le propriétaire d'une parcelle frappée de cette

mention peut demander la révision de celle-ci."

Lors de modifications ultérieures

du règlement communal, le coefficient d¿utilisation du sol a été augmenté en

1998 pour passer de 0,3 à 0,333, puis à 0,35 en 2005 et porter la surface

totale de plancher brute utile à 1'050,9 m2, puis à 1104,6 m2.

En 2003, les époux Lara, propriétaires

de la parcelle n° 4410 voisine de celle de Marc et Catherine Vuitel et

également concernée par la mention LATC, ont déposé une demande

d¿agrandissement de leur immeuble, ce qui augmentait la surface brute de

plancher utile de quelque 230 m² à 314 m2, soit une augmentation de l'ordre de 84 m2.

Marc et Catherine Vuitel ont formé opposition à ce projet, se fondant sur sa

non-conformité avec la mention précitée. La Municipalité de la Commune de Lutry

(ci-après: la municipalité) a alors écarté cette opposition le 3 mars 2004 en

considérant que le projet était conforme au nouveau coefficient de 0,333 qui

faisait passer la surface de plancher utile globale autorisée à 1'050.9 m2.

La municipalité a considéré qu¿elle pouvait se limiter à tenir compte,

conformément à la mention LATC, de la surface totale des six parcelles pour

déterminer le calcul du coefficient du sol. Le projet étant conforme au nouveau

coefficient applicable, il pouvait être autorisé. Marc et Catherine Vuitel

n¿ont pas contesté cette décision qui est entrée en force.

Le 20 septembre 2006, Marc et

Catherine Vuitel ont à leur tour sollicité de la municipalité l'autorisation

d'agrandir leur maison par la réalisation d'une extension en façade sud-ouest. Selon

la demande de permis de construire, l'agrandissement projeté entraînerait une

augmentation de 26,7 m2 de la surface brute de plancher utile (qui

est actuellement de 155,9 m2).

Le projet a été mis à l'enquête

publique du 13 octobre au 2 novembre 2006. Il a suscité quatre oppositions de

voisins, dont celle de Frédéric Baatard, propriétaire des parcelles nos

4'422 et 4'418. Ce dernier reprochait en substance à l'agrandissement projeté

de ne pas respecter le coefficient d'utilisation du sol (CUS), de violer les

règles communales en matière de nombre de places de stationnement et, enfin, d'être

inesthétique.

Par décision du 13 décembre 2006,

la municipalité a écarté les oppositions et délivré le permis de construire

sollicité, se fondant sur le CUS en vigueur de 0,35 calculé sur l¿ensemble des

six parcelles concernées par la mention LATC.

Frédéric Baatard, par

l'intermédiaire de son conseil, a recouru le 3 janvier 2007 au Tribunal

administratif (devenu le 1er janvier 2008 la Cour de droit

administratif et public du Tribunal cantonal) contre cette décision, dont il demande

l'annulation. Il soulève en substance les mêmes griefs que dans le cadre de son

opposition.

La municipalité a conclu au rejet

du recours dans sa réponse du 30 janvier 2007. Les constructeurs, par

l'intermédiaire de leur conseil, en ont fait de même dans leurs observations du

5 février 2007. Appelés à la procédure, les propriétaires des autres parcelles

concernées par la mention LATC ne se sont pas déterminés sur le recours.

Le recourant et les constructeurs ont

déposé des observations complémentaires respectivement les 19 février et 2

avril 2007.

La cause a été reprise par un

nouveau juge instructeur en date du 1er mars 2008.

Le tribunal a statué à huis clos.

Les arguments respectifs des

parties seront repris ci-après dans la mesure utile.

Considérants

1.

a) Par la décision attaquée,

l'autorité intimée a admis une répartition particulière du CUS de 0,35 (art.

159.

du règlement communal sur les constructions et l'aménagement du territoire

du 12 juillet 2005; ci-après RCAT) sur les parcelles en cause. Alors que la

surface de la parcelle n° 4773 des constructeurs n'est que de 405 m² et ne permettrait de réaliser qu'une

surface de plancher de 142 m²

(405 x 0,35), une augmentation de cette surface à concurrence de 182,6 m² (construction existante de 155,9 m² + agrandissement de 26,7 m²) a été autorisée.

b) Une telle dérogation avait déjà

été admise en 1994 au moment du fractionnement des parcelles en cause, alors

que le CUS s'élevait encore à 0,3, en application de l'art. 83 LATC, dont la

teneur est la suivante :

" Tout

fractionnement ou toute modification de limites d'une parcelle, ayant pour

effet de rendre une construction non réglementaire, sont interdits à moins que

la demande présentée au registre foncier ne soit accompagnée d'une réquisition

de mention signée de la municipalité et ayant pour effet de corriger l'atteinte

portée aux règles de la zone.

La mention

est accompagnée d'un plan coté; elle indique la portée des restrictions sur les

parcelles en cause."

Avec l'aval de la municipalité, les

propriétaires de la parcelle n° 4773 étaient alors convenus avec leurs voisins

qu'une partie de la surface des parcelles de ceux-ci serait utilisée pour le

calcul du CUS. Ainsi, certaines parcelles ont pu bénéficier d¿un report de

coefficient d¿autres parcelles pour permettre la réalisation des constructions

sur les premières. Avec la mention, une partie des parcelles nos 4410,

4418.

et 4422 (de l'ordre de 370 m²) a été mise à contribution pour permettre la construction des

villas sur les parcelles nos 4420, 4473 et 4407, dont la surface ne

permettait pas de respecter le CUS de 0,3.

2.

a) La question est de savoir si,

comme le prétendent les constructeurs et la municipalité, la répartition du

nouveau CUS disponible, qui a été augmenté en 1998 à 0,333, puis à 0,35 en

2005, est aujourd'hui possible sur la base de l¿accord consigné dans la mention

LATC en 1994 alors qu'il n'est plus question de fractionnement.

b) Conformément à l¿art. 83 LATC,

cette mention a été inscrite afin de corriger une situation non-conforme résultant

du fractionnement des parcelles en 1994. Elle était destinée à régir cette

situation et d¿ailleurs, à l¿issue de ce fractionnement, il n¿existait

pratiquement plus aucune possibilité d¿agrandissement sur ces terrains, seuls

3,7 m2 restant disponibles. S¿agissant d¿éventuels agrandissements

futurs qui pourraient se poser en fonction d¿une éventuelle évolution

ultérieure du CUS, la municipalité était en revanche tenue de vérifier dans

quelle mesure ces agrandissements étaient conformes à la réglementation

applicable, c'est-à-dire, de déterminer la proportion ou la part de la surface

des parcelles excédentaires grevées par la mention. Elle n¿a pas procédé de

manière complète à cette vérification, se limitant à appliquer l'accord

résultant de la mention LATC de 1994 alors que non seulement celle-ci ne

concernait qu¿une situation antérieure, mais que de surcroît sa teneur était

incomplète.

c) En effet, en application de l¿art.

83.

LATC, le Tribunal administratif a précisé qu¿en substance, si une surface

prise en compte pour calculer la densité d¿occupation d¿une parcelle est mise à

disposition, après construction, pour compléter l¿une ou l¿autre des parcelles

voisines, une surface correspondante de la parcelle donneuse doit être "neutralisée"

pour en déterminer la densité d¿occupation ou d'utilisation du sol. Il s¿agit

en quelque sorte d¿une règle de péréquation, le but étant que, pour l¿ensemble

des parcelles considérées, les possibilités de construire n¿excèdent pas les

normes de densité prévues (arrêt AC.1995.0166 du 29 février 1996; Bovay/Sulliger, Aménagement du

territoire, droit public des constructions et permis de construire,

Jurisprudence rendue en 2005 par le Tribunal administratif du canton de Vaud,

RDAF 2006 I 199, 226). Le Tribunal fédéral a confirmé que le fractionnement de

parcelles contiguës était possible pour augmenter la surface constructible

d¿une propriété au moyen d¿une convention entre propriétaires voisins par la

mise à disposition, pour le calcul de la surface constructible, d¿une surface

de terrain qui n¿a pas déjà servi à un tel calcul pour un bâtiment existant.

Une telle manière de faire est admise en droit suisse, même sans disposition

expresse. Ce procédé présuppose toutefois que la surface voisine mise à

contribution pour le calcul de la surface constructible ne puisse plus servir

ultérieurement à un tel calcul, ce qui implique pratiquement qu¿elle soit

grevée d¿une servitude de non bâtir au profit de la collectivité (ATF 101 Ia

289; 109 Ia 188).

d) Dans le cas présent, la mention

LATC ne permet pas de localiser quelles portions de surfaces des différentes

parcelles ont été "neutralisées" au profit d¿autres parcelles.

En outre, elle ne précise pas comment traiter les surfaces mises à disposition des

parcelles nos 4420, 4473 et 4407, en cas d'augmentation du CUS; par

exemple une répartition équitable du CUS entre tous les propriétaires commande

de faire bénéficier l'augmentation du CUS sur les surfaces neutralisées par la

mention aux parcelles auxquelles elles sont attribuées; mais une autre

solution, qui aurait nécessité un accord préalable de tous les propriétaires

concernés, aurait pu favoriser les seuls propriétaires des parcelles grevées,

en prévoyant une réduction de la surface neutralisée dans la mesure que permet

l'augmentation du CUS pour les villas des parcelles bénéficiaires. La mention

de 1994 ne respecte donc pas l¿art. 83 LATC en l¿absence d¿un plan coté

indiquant l¿emplacement des surfaces mises à disposition, leur statut et leur

localisation. La municipalité ne pouvait donc pas se contenter de se référer à

la lettre de cette mention pour autoriser des projets subséquents mais devait

au contraire s¿assurer qu¿une surface neutralisée ne soit pas comptabilisée une

seconde fois dans le calcul du coefficient disponible lors d¿une nouvelle

construction et faire procéder à une révision de la mention lors des

augmentations ultérieures du CUS, indépendamment d'une demande dans ce sens par

un propriétaire.

3.

a) Il convient encore de

s¿interroger si la municipalité pouvait se fonder sur l¿art. 85 LATC pour admettre

une dérogation à la réglementation applicable. L'art. 85 LATC avait jusqu'à son

abrogation par la loi du 14 novembre 1995 (BGC novembre 1995, p. 2958; FAO 1995,

p. 479) la teneur suivante:

"Dans la mesure où le règlement communal

le prévoit, la municipalité peut accorder des dérogations de minime importance

lorsque la topographie, la forme des parcelles, les accès, l'intégration ou la

conception des constructions imposent des solutions particulières et s'il n'en

résulte pas d'inconvénient majeurs.

Lorsque ces dérogations portent

a) sur les règles concernant la distance

entre un bâtiment et la limite de propriété;

b) sur les règles concernant la surface

minimale des parcelles ou le coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol,

ces règles doivent dans la même zone, être

respectées sur un ensemble formé par la parcelle en cause et une ou des

parcelle voisines;

ces dérogations doivent faire l'objet d'une

mention au registre foncier sur les parcelles en cause; la réquisition de

mention est accompagnée d'un plan coté."

L'art. 85 al. 2 LATC a fait l'objet

de critiques par la doctrine, car si l'atteinte à la réglementation était

entièrement corrigée, il n'y avait plus de dérogation, mais un transfert de

coefficient d'une parcelle à l'autre comme celui prévu par l'art. 83 LATC (voir

Raymond Didisheim, Modifications

de limites et dérogations en droit vaudois de la construction: quelques

réflexions à propos des articles 83 et 85 LATC, in RDAF 1991, 400ss, p. 417 et

418). L'ancien alinéa 2 de l'art. 85 LATC a donc été supprimé et la disposition

a aussi été modifiée, afin de "permettre aux municipalités de déroger à

leurs prescriptions réglementaires, en dehors des cas de minime importance, même

si elles ne disposent pas de prescription spécifique et précise pour chaque

objet" (BGC novembre 1995, p. 2712). L'art. 85 LATC a la teneur

"Dans

la mesure où le règlement communal le prévoit, des dérogations aux plans et à

la réglementation y afférente peuvent être accordées par la municipalité pour autant

que des motifs d'intérêt public ou des circonstances objectives le justifient.

L'octroi de

dérogations ne doit pas porter atteinte à un autre intérêt public ou à des intérêts

prépondérants de tiers.

Ces

dérogations peuvent être accordées à titre temporaire ou définitif et être

assorties de conditions et charges particulières".

b) Au vu de la réglementation

susmentionnée, contrairement à ce que soutient le recourant, il est possible de

procéder à une répartition du CUS entre différentes parcelles hors du seul cas

d'un fractionnement prévu à l'art. 83 LATC. Une telle répartition ou transfert

pourrait d'ailleurs même avoir lieu sans base légale (Denis Piotet, Le transfert du coefficient

d'utilisation ou d'occupation du sol et de droit privé fédéral, in DC 2000 P 40).

Encore faudrait-il qu'un accord entre les intéressés intervienne à ce sujet. On

ne voit pas en effet qu'incitée par le seul propriétaire favorisé par la

dérogation, la municipalité impose à des voisins une diminution correspondante

de leur faculté de construire. Or, en l'espèce, un tel accord fait précisément

défaut au vu du recours. Qu'un accord ait précédemment été trouvé en 1994 lors

du fractionnement et alors que le CUS s'élevait à 0,3 ne permet pas d'étendre cet

accord à la situation où, le CUS porté à 0,35, les possibilités de bâtir ont

été accrues : qu'un propriétaire ait toléré alors un transfert du CUS

n'implique pas qu'il soit désormais disposé tant à voir la densité de

construction accrue sur une parcelle voisine qu'à perdre lui-même une

possibilité de bâtir. A défaut d¿accord, ne saurait parler au sens de l¿art. 85

LAT de "circonstances objectives" autorisant une dérogation.

Celle-ci ne peut pas non plus être fondée sur un motif d¿intérêt public tel que

prévu par cette disposition.

4.

a) Il résulte des explications qui

précèdent que, suite à l¿augmentation du CUS, et lors de requêtes subséquentes

d¿agrandissement sur les parcelles concernées par la mention LATC, la

municipalité aurait dû s¿assurer au préalable qu¿elle ne comptabilisait pas à

double une ou plusieurs surfaces "neutralisées" lors du

fractionnement de 1994. Par ailleurs l'augmentation du CUS à 0,333 en 1998,

puis à 0,35 en 2005 imposait à la municipalité de résoudre la question préalable

d¿une répartition équitable du CUS nouvellement disponible entre les différents

propriétaires des parcelles concernées par la mention, tout en maintenant le

principe du fractionnement et de la répartition du CUS entre les différentes

parcelles. Ceci aurait nécessité un nouvel accord et une révision de la mention

LATC, indépendamment d'une demande dans ce sens par un propriétaire.

b) Cette question aurait déjà dû

être abordée lors du projet d¿agrandissement de la construction sise sur la

parcelle n° 4410 en 2004. A cette occasion, les propriétaires de cette parcelle

ont obtenu une augmentation importante de la surface de plancher de la villa

existante (de l'ordre de 80 m2) compte tenu du nouveau CUS de 0,333 mais

sur la base d¿une application erronée de la mention précitée. En effet, une

surface d'environ 150 m² de la

parcelle n° 4410 était grevée par la mention de 1994 en faveur des parcelles nos

4420, 4473 et 4407. Cet agrandissement a donc porté préjudice en particulier au

propriétaire des parcelles nos 4418 et 4422, dans la mesure où il a

reporté sur ces seules parcelles le déficit de coefficient des autres parcelles,

et a privé par conséquent les autres propriétaires de parts de coefficient

auxquels ils auraient pu prétendre à la suite de l¿augmentation du CUS. Si

cette situation irrégulière est aujourd¿hui acquise, elle ne doit pas péjorer

les possibilités de construire des autres parcelles résultant d¿un

assouplissement du CUS réglementaire. En d'autres termes, la part de

l'agrandissement de la villa construite sur la parcelle n° 4410, qui excède une

réparation équitable de l'augmentation du coefficient entre tous les

propriétaires concernés par la mention, doit être considérée comme non

réglementaire et elle doit être soumise pour ce motif aux restrictions de

l'art. 80 LATC. Elle ne peut donc pas être prise en considération dans le calcul

du CUS nouvellement augmenté de l'ensemble des autres parcelles concernées par

la mention. En fait, dans le cadre d'une répartition équitable du CUS, la

surface de terrain attribuée à chaque construction par la mention de 1994 doit

pouvoir bénéficier de l'augmentation du CUS pour chacune de ces constructions.

Il n'est ainsi pas exclu que l'augmentation du CUS de 0,3 à 0,35 sur la surface

attribuée à la villa des constructeurs conduise en définitive à l'admission du

projet de construction contesté.

c) Il convient donc de renvoyer le

dossier à la municipalité afin d¿établir la surface de plancher disponible sur

chaque parcelle concernée par la mention LATC, conformément à une répartition

équitable de l'augmentation du CUS de 0,3 à 0,35 entre toutes les parcelles liées

à cette mention.

5.

Les considérants qui précèdent

conduisent à l'admission du recours et à l'annulation de la décision attaquée.

Le dossier est renvoyé à la municipalité pour statuer à nouveau sur la demande

de permis de construire sur la base d'une nouvelle répartition équitable du CUS

entre les parcelles concernées par cette mention.

En ce qui concerne la répartition

des frais et dépens, le recourant obtient gain de cause en ayant été assisté

par un avocat et il se justifie donc de lui accorder des dépens. Toutefois, le

recours est admis en raison du fait que la municipalité n'a pas appliqué les

règles légales qui exigeaient une révision de la mention en cas d'augmentation

du CUS. Les frais de la cause, ainsi que des dépens au recourant doivent donc être

mis à la charge de la Commune de Lutry (voir arrêts AC.2007.0073 du 29 janvier

2008.

et AC.2006.0048 du 21 décembre 2008). Il ne se justifie pas d¿allouer de

dépens aux constructeurs.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est admis.

II.

La décision de la Municipalité de

Lutry du 13 décembre 2006 est annulée, le dossier lui étant retourné pour

nouvelle décision dans le sens des considérants.

III.

Les frais de la cause, par 1'000

(mille) francs, sont mis à la charge de la Commune de Lutry.

IV.

La Commune de Lutry versera au

recourant Frédéric Baatard la somme de 1'500 (mille cinq cents) francs à titre de

dépens.

Lausanne, le 15 mai 2008

La présidente: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l¿acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu¿elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.