AC.2007.0022

CDAP - AC.2007.0022 - 2008-01-24 - PARRY/Municipalité de L'Abbaye, ROCHAT, CHARLET-JAILLET, JAILLET

24 janvier 2008Français28 min

En cas de morcellement postérieur au permis de construire, la municipalité doit s'assurer que chaque nouveau bien-fonds disposera d'un équipement suffisant, et que le nombre de places de stationnement sera respecté pour chaque immeuble. Lorsque, comme en l'espèce, les deux parcelles sont en mains des mêmes propriétaires, la municipalité peut se contenter d'exiger la production des servitudes requises avant la début des travaux. Cette condition doit alors figurer comme charge au permis de construire (consid. 10).

Faits

Vu les faits suivants

Salvatore Rochat, Frédérique Charlet-Jaillet

et Martine Jaillet sont copropriétaires de la parcelle no 762 du cadastre de la

commune de l'Abbaye. D'une surface de 2'600 m2, dite parcelle est comprise dans

le périmètre du Plan de quartier (PQ) "Les Pierres Plates", approuvé

par le Conseil d'Etat le 17 mai 1991. Destiné à la construction de bâtiments

d'habitation, le PQ "Les Pierres Plates" comprend plusieurs parcelles

situées au sud de la route cantonale no 90a, à proximité du village du Pont, en

retrait d'une zone de villas préexistante située directement le long de la

route cantonale. A l'origine totalement libre de construction, le périmètre du

PQ est divisé en périmètres d'évolution des constructions destinés à des

maisons familiales (périmètres A-B-C) et à l'habitation collective (périmètre

D). Des maisons de deux appartements au maximum sont prévues au nord du PQ

(périmètre A), dans le prolongement de la zone de villas préexistante; des maison

familiales en ordre non contigu ou contigu sont prévues au sud du PQ (périmètres

B et C). Le PQ prévoit un accès unique au nouveau quartier depuis le chemin

public situé à l'est; cette voie d'accès conduit en son centre, dans la partie sud

du périmètre, à une zone réservée aux constructions souterraines (périmètre E),

destinée notamment à la construction de garages et d'un parking collectif. A

l'extrémité sud-est du PQ, dans le prolongement des habitations familiales du

périmètre C, le PQ prévoit la construction de deux bâtiments destinés à

l'habitation collective (périmètre D). La parcelle no 762 englobe précisément

les périmètres D d'évolution des constructions destinés à ces deux bâtiments. A

l'exception des deux immeubles du périmètre D, la quasi-totalité des

constructions prévues par le PQ est aujourd'hui réalisée.

Du 28 novembre au 18 décembre 2006, Salvatore

Rochat, Frédérique Charlet-Jaillet et Martine Jaillet (ci-après les

constructeurs) ont soumis à enquête publique un projet de construction, sur la

parcelle no 762, de deux immeubles locatifs de huit appartements chacun, ainsi

que quatre garages box enterrés, douze garages et dix-neuf places de parc

extérieures. Ce projet faisait suite à trois projets successifs pour lesquels

la Municipalité de la commune de L'Abbaye (ci-après la municipalité) avait

refusé le permis de construire. Le premier projet a été soumis à enquête

publique en décembre 2005/janvier 2006, le second en mai/juin 2006 et le

troisième du 1er au 21 septembre 2006.

Le quatrième projet mis à l'enquête

prévoit la construction de deux immeubles de huit appartements. Les deux

bâtiments A et B prennent place à l'intérieur des périmètres d'évolution des

constructions figurés sur le PQ. Ils sont disposés dans le prolongement l'un de

l'autre, avec un décrochement correspondant à l'implantation définie par le PQ,

et séparés par 4 garages enterrés prévus pour l'essentiel à l'intérieur du

périmètre des constructions basses. Chaque bâtiment comprend un sous-sol

partiellement enterré occupé par des garages individuels au nord et des locaux

de service au sud. Au-dessus des garages, les bâtiments comprennent un rez-de-chaussée

surélevé, un étage et des combles habitables. L'entrée est prévue depuis le

niveau des garages, sur la façade nord-ouest des bâtiments. L'espace au nord-ouest

des bâtiments est destiné aux accès et aux places de parc extérieures. L'espace

au sud-est est laissé libre de construction. Le plan de situation mis à

l'enquête publique mentionne pour indication le fractionnement de la parcelle

no 762 en deux parcelles de 1'300 m2 chacune.

Dix oppositions ont été déposées à

l'encontre du projet durant le délai d'enquête, dont celle de Jonathan et Jayne

Parry, propriétaires de la parcelle voisine no 1'405 du cadastre communal.

Par décision du 15 janvier 2007, la

municipalité a levé les oppositions et indiqué aux opposants qu'elle allait

accorder le permis de construire. Ce dernier a été délivré le 1er

février 2007.

Jonathan et Jayne Parry ont recouru

contre cette décision auprès du Tribunal administratif (actuellement Cour de

droit administratif et public du Tribunal cantonal) le 31 janvier 2007 en

concluant à son annulation. En substance, ils font valoir que le projet n'est

pas conforme au règlement du PQ sur plusieurs points. La municipalité a répondu

le 20 mars 2007 en concluant au rejet du recours et au maintien de sa décision.

Les recourants ont complété leurs moyens dans une seconde écriture déposée le

26 avril 2007, qui a donné lieu à des observations finales déposées par la municipalité

le 22 mai 2007. Salvatore Rochat, représenté par son fils Jean-Marc Rochat, a

déposé des observations le 6 mars 2007.

Le tribunal a tenu audience à

L'Abbaye le 5 novembre 2007, en présence des parties, de leurs conseils et des

représentants des constructeurs. A cette occasion, il a procédé à une

inspection locale et recueilli le témoignage de M. Eric Duruz, président de

l'Association pour le développement économique de la Vallée de Joux. Un

compte-rendu d'audience a été adressé à toutes les parties.

Par courrier du 6 novembre 2007, les

constructeurs se sont engagés à limiter la profondeur des balcons des immeubles

projetés à 1,50 mètres au maximum. La municipalité a pris acte de cette

modification, en indiquant qu'il s'agissait d'une réduction de minime

importance qui pouvait être dispensée d'enquête publique. Jonathan et Jayne

Parry ont renoncé à se déterminer.

Considérants

1.

Déposé en temps utile, le recours

satisfait aux conditions formelles énoncées à l'art. 31 de la loi du 18

décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA, RSV 173.36).

2.

S'agissant d'immeubles prévus dans le

périmètre D du PQ "Les Pierres Plates" intitulé "périmètre

d'évolution des constructions pour habitations collectives et constructions

basse D", les art. 17 à 19 du règlement du PQ (RPQ) sont applicables.

L'art. 17 RPQ prévoit que les surfaces comprises à l'intérieur des périmètres D

sont réservées aux constructions destinées à l'habitation collective; les

bâtiments seront tous de même type, et l'architecture et le choix des matériaux

seront apparentés pour toutes les constructions.

Aux termes des art. 18 et 19 RPQ,

les constructions à l'intérieur du périmètre D peuvent être érigées soit en

ordre non contigu (art. 18 RPQ) soit en ordre contigu (art 19 RPQ). Le RPQ ne

définit pas ces notions, mais pose des règles de constructions qui doivent être

respectées par le constructeur selon que celui-ci choisit de suivre l'ordre non

contigu ou au contraire de bâtir selon l'ordre contigu. En l'occurrence, il

n'est pas contesté que les constructeurs ont choisi de suivre les dispositions

applicables à l'ordre non contigu selon l'art. 18 RPQ. C'est donc par rapport à

cette disposition que doit être appréciée la réglementarité du projet. Sa

teneur est la suivante:

"Article 18: La

réalisation de deux bâtiments, en ordre non contigu, est soumise à la

réglementation suivante:

1.

- La surface

d'une parcelle à bâtir est de 1'300 m2 au maximum.

2.

- La distance entre un bâtiment et la limite de la propriété voisine

est de 6 mètres.

Cette distance

est doublée entre deux bâtiments sis sur la même propriété.

3.

- Le coefficient d'occupation du sol (COS) ne peut en aucune cas

dépasser 0,25.

Le coefficient d'utilisation du sol (CUS) est limité au maximum de

0,70.

Ces deux

coefficients s'entendent par parcelle.

4.

- Les bâtiments

auront au minimum une surface de 120 m2.

5.

- Les combles ne

peuvent être habitables que sur un seul niveau.

6.

- La hauteur des façades des bâtiments, mesurée à la corniche, ne

dépassera pas 8.00 m.

La hauteur

mesurée au faîte ne dépassera pas 12.00 m.

7.

- Les faîtes des toits seront obligatoirement perpendiculaires au

sens d'orientation figuré sur le plan.

Les toitures sont obligatoirement à 2 pans.

Les toitures à pans inégaux sont autorisées à la condition que le

rapport de ceux-ci ne dépasse pas 1 à 1,5.

La pente des

toitures sera comprise entre 35% et 80%.

8.

- Les petites

dépendances, non habitables, d'une hauteur à la corniche ou à l'acrotère ne

dépassant pas 2,80 m, seront érigées en contiguïté des bâtiments principaux et

contenues dans les limites des périmètres constructibles. Elles peuvent avoir

leur couverture traitée en terrasse. L'art. 39 du règlement d'application de la

LATC n'est pas applicable."

Le RPQ prévoit encore des

dispositions relatives aux clôtures (chapitre IV), aux plantation (chapitre V),

des règles générales (chapitre VI), des dispositions relatives à la lutte

contre le bruit (chapitre VII) et des règles diverses (chapitre VIII)

applicables à l'ensemble du plan de quartier. Enfin, pour tout ce qui ne figure

pas dans le règlement, l'art. 45 RPQ renvoie de manière générale aux

dispositions du règlement communal sur le plan d'extension et la police des

constructions du 13 décembre 1982 (ci-après RPE), ainsi qu'à la loi et au

règlement cantonal.

3.

En premier lieu, les

recourants font valoir que le projet litigieux prévoit la construction de deux

immeubles reliés par des garages, en violation du principe de l'ordre non

contigu imposé par l'art. 18 RPQ. Selon eux, les garages construits entre les

deux immeubles créeraient un front bâti continu qui ne permettrait pas

d'assurer les espaces de "respiration" entre les bâtiments caractéristiques

de l'ordre non contigu.

a) De manière générale, il est

admis que l'ordre non contigu a pour but, en imposant certaines distances

jusqu'aux propriétés voisines ou entre bâtiments situés sur une même parcelle,

non seulement d'assurer certaines conditions d'hygiène ainsi qu'une protection

contre la propagation des incendies, mais aussi de créer des espaces libres

pour améliorer la qualité de vie des habitants (RDAF 1993, 195, spéc. 202 ss;

Marti, Distances, coefficients et volumétrie des constructions en droit

vaudois, 1988, p. 40).

Selon la jurisprudence, la

construction en ordre non contigu n'exclut pas que plusieurs éléments de

construction soient accolés de façon à constituer un bâtiment unique, pour

autant que soient respectées les règles sur la dimension des constructions et

la distance aux limites ou entre bâtiments (RDAF 1993, p. 195, spéc. 202 et

203). La question de savoir si l'on est en présence d'un bâtiment composé de

plusieurs éléments accolés ou plutôt de deux voire plusieurs bâtiments doit

être résolue en fonction d'un faisceau de critères. A cet égard, la jurisprudence

retient les quatre critères suivants (cf. Tribunal administratif, AC.2005.0252

du 27 avril 2006) :

i) la destination des constructions

en cause et leur liaison fonctionnelle;

ii) les dimensions des

constructions, leur surface de plancher, les matériaux des revêtements

extérieurs et leur conception architecturale;

iii) l'apparence extérieure, en

particulier l'impression donnée à un observateur;

iv) les objectifs de la planification

communale, les objectifs du plan directeur cantonal dans le domaine concerné et

les impératifs de l'aménagement du territoire.

Ces critères doivent être appréciés

en fonction des caractéristiques propres de chaque cas particulier pour déterminer

si le constructeur tente de détourner les buts des règles caractérisant l'ordre

non contigu, en tenant compte de l'ensemble des circonstances. Le Tribunal

administratif a notamment jugé que des garages construits entre deux bâtiments

identiques implantés côté à côte ne faisaient pas de l'ensemble de la

construction un bâtiment unique dans la mesure où ils n'établissaient aucune

liaison fonctionnelle entre les deux bâtiments et que l'aspect extérieur

caractéristique demeurait celui de deux entités indépendantes (AC.1996.0072 du

26.

mai 1998). Il a également jugé que deux immeubles identiques reliés par un

parking souterrain commun devaient être considérés non comme un seul bâtiment

mais comme deux bâtiments distincts, conformes au but de la réglementation communale

visant à créer des ensembles résidentiels (AC.1999.0048 du 20 septembre 2000). Enfin,

plus récemment il a jugé que l'absence d'élément de liaison fonctionnelle et de

locaux à usage commun entre deux bâtiments excluait de considérer comme un seul

bâtiment l'ensemble formé par une nouvelle construction bâtie en contiguïté

d'un bâtiment existant (AC.2005.0144 du 11 septembre 2006).

Ainsi, il s'agit de déterminer si

les deux immeubles projetés constituent un seul ou plusieurs bâtiments, au vu

de l'ensemble des caractéristiques du projet, tant intérieures qu'extérieures.

b) En l'occurrence, le projet

prévoit la construction de deux bâtiments distincts, A et B, de dimension et

d'aspect extérieur quasiment identiques, qui devraient s'implanter de part et

d'autre de la nouvelle limite parcellaire prévue par le projet. Par rapport à

cette limite, la distance minimale de 6 mètres prévue par l'art. 18.2 RPQ

mesurée depuis le milieu de chaque façade est respectée. Compte tenu du fait

que les façades se présentent obliquement, est également respectée la distance

minimale de 5 mètres à la limite exigée par l'art. 32 RPQ aux angles les plus

rapprochés de chaque bâtiment. Les espaces réglementaire entre les bâtiments et

la limite projetée seraient toutefois partiellement occupés par quatre garages box

accolés à la façade sud de l'immeuble A qui se prolongent sur plus de 10 mètres

en direction de l'immeuble B. Les recourants affirment que ces constructions

auraient pour effet de relier les deux bâtiments au niveau du rez-de-chaussée

par une rangée continue de garages individuels, lesquels formeraient un socle

commun de 51 mètres de long. Cette affirmation ne correspond cependant pas à la

réalité, dans la mesure où elle ne tient pas compte de la perspective. En

effet, contrairement à ce que laisse supposer le plan des façades nord-ouest

(plan no 100-04 A), auquel se réfèrent les recourants, les deux bâtiment

ne sont pas alignés côte à côte de chaque côté de la limite de parcelle

projetée, mais décalés latéralement l'un par rapport à l'autre, l'immeuble A

étant situé seize mètres plus au sud que l'immeuble B. Les deux façades ne se

trouvent ainsi pas sur le même alignement et les garages construits dans le

prolongement de l'immeuble A ne créent pas un front bâti continu entre les deux

bâtiments. Les quatre garages box, enterrés sur trois façades, ne sont

d'ailleurs visibles que du côté nord-ouest des bâtiments et l'aspect général du

projet demeure celui de deux bâtiments distincts. On relève au surplus que les

garages situés dans le prolongement de l'immeuble A ne sont pas contigus au

bâtiment B, mais situés en arrière de celui-ci, l'angle le plus rapproché du

dernier garage au sud-ouest étant distant d'environ un mètre en retrait à l'est

de l'angle nord-est de l'immeuble B. Un simple mur relie les garages à

l'immeuble B et ferme l'espace de circulation devant les immeubles. Enfin, on

relève que les garages n'ont aucun lien fonctionnel ni avec les immeubles, ni

entre eux, et sont conçus comme des box indépendants, à l'instar de tous les

garages individuels situés aux rez-de-chaussée des deux immeubles.

Compte tenu de l'ensemble de ces

éléments, il faut admettre que les garages constituent des dépendances accolées

à l'immeuble A, lequel apparaît comme une entité indépendante et distincte de

l'immeuble B. On se trouve par conséquent bien en présence de deux bâtiments

distincts. Les deux immeubles respectant au surplus les distances

réglementaires par rapport à la limite projetée de la parcelle, les exigences

relatives à l'ordre non contigu posées à l'art. 18 RPQ sont respectées.

4.

Il reste à examiner si la

construction des garages dans les distances réglementaires est admissible au

regard de l'art. 18 RPQ. Sur ce point, les recourants font valoir que le projet

litigieux ne respecterait pas l'art. 18.8 RPQ, au motif que ce dernier exclut

l'application de l'art. 39 du règlement du 19 septembre 1986 d'application de

la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement et les constructions (RLATC, RSV

700.11

a) Applicable à défaut de dispositions

communales contraires, l'art. 39 RLATC permet d'autoriser à certaines

conditions dans les espaces réglementaires entre bâtiments ou entre bâtiments

et limites de propriété la construction de dépendances de peu d'importance,

dont l'utilisation est liée à l'occupation du bâtiment principal. En

l'occurrence toutefois, dès lors que le RPQ exclut l'application de l'art. 39 RLATC,

seules les règles de droit communal sont applicables. La question des

dépendances étant réglée à l'art. 18.8 RPQ, il convient d'examiner si le projet

est conforme à cette disposition

b) Aux termes de l'art. 18.8 RPQ,

la construction de dépendances non habitables est autorisée à l'intérieur du

périmètre d'évolution D du PQ, à condition qu'elles soient construites en

contiguïté d'un bâtiment principal, qu'elles ne dépasse pas 2,80 mètres de

hauteur à la corniche ou à l'acrotère et qu'elles soient comprises à

l'intérieur des périmètres constructibles.

En l'occurrence, on constate que

ces exigences sont remplies. Les garages situés dans le prolongement de

l'immeuble A sont en effet contigus au bâtiment A et leurs dimensions

respectent la hauteur maximum de l'art. 18.8 RPQ. Les recourants relèvent certes

que les box nos 9 et 10 sont situés à l'intérieur du périmètre d'évolution réservé

aux habitations collectives et non dans le périmètre des constructions basses.

L'art. 18.8 RPQ prévoit toutefois uniquement que les dépendances doivent être

contenues à l'intérieur des périmètres constructibles, sans distinguer entre

les périmètres d'évolution des immeubles et ceux réservés aux constructions

basses. A défaut de précisions en la matière, il faut admettre que la

construction de dépendances n'est pas réservée au périmètre des constructions

basses et le projet n'est pas critiquable sur ce point.

5.

Les recourants soutiennent également

que le projet ne respecte pas l'art. 37 RPQ selon lequel la hauteur des

mouvements de terrain est limitée à 1 mètre par rapport au terrain naturel,

exception faite pour les murs attenant aux bâtiments et jusqu'à une distance de

5.

mètres de la façade.

Les recourants ne précisent pas en

quoi le projet ne respecterait pas l'art. 37 RPQ. On imagine toutefois que leur

grief est dirigé contre les quatre garages prévus entre les immeubles. Or,

selon les plans d'enquête (cf. notamment cotes d'altitude du terrain naturel et

aménagé figurant sur le plan no 100-04 A, façades nord-ouest), la hauteur

maximum d'un mètre est partout respectée, à l'exception du niveau du terrain

aménagé devant le premier garage attenant au bâtiment A, qui est situé à 1.10

en-dessous du terrain naturel, sur environ 2.60 mètres depuis la façade. Il

respecte donc l'art. 37 RPQ qui autorise des mouvements de terrain plus

important jusqu'à 5 mètres de la façade. Ce grief doit par conséquent également

être écarté.

6.

Les recourants font valoir

que le projet ne respecterait pas l'art. 18.7 RPQ, relatif à l'inclinaison des

toitures, laquelle doit être comprises entre 35% et 80%. Bien qu'ils

n'indiquent à nouveau pas en quoi le projet ne serait pas réglementaire sur ce

point, on peut partir du principe que ce grief vise la construction des

lucarnes prévues en toitures, qui impliquent une rupture de la pente du toit.

En l'occurrence, les plans

d'enquête indiquent clairement que la pente des toits est de 35%, soit le

minimum prévu par l'art. 18.7 RPQ, ce point n'étant d'ailleurs pas contesté. Au

surplus, il n'y a pas lieu d'appliquer l'art. 18.7 RPQ aux lucarnes

puisque leur réalisation implique forcément une rupture de la pente des toits.

7.

Les recourants s'opposent à

la création de lucarnes et d'ouvertures en toitures, en faisant valoir que l'art.

34.

RPQ prévoit que l'éclairage des combles est assuré prioritairement depuis

les façades pignons.

a) L'art. 34 RPQ dispose ce qui

suit:

"Les combles seront en principe éclairés

par les pignons. Toutefois, des ouvertures en toitures peuvent être exécutées

dans le toit. Elles respecteront les caractéristiques architecturales du

bâtiment."

Ainsi a priori, l'art. 34 RPQ

n'interdit pas la création de lucarnes, mais prévoit d'une part que l'éclairage

est en principe assuré par les pignons et d'autre part que les ouvertures en

toitures doivent respecter les caractéristiques architecturales du bâtiment.

b) Le projet prévoit effectivement

que l'éclairage des appartements des combles est assuré principalement depuis

les façades pignons, à l'exception de l'une des chambres et des sanitaires, dont

l'éclairage est assuré depuis des ouvertures en toiture. Ainsi les sanitaires

sont éclairés, sur chaque pan de toitures, par deux lucarnes positives de trois

fenêtres (chiens couchés) d'environ 5 mètres de long. A ces ouvertures

s'ajoutent un velux éclairant l'une des deux chambres, deux velux assurant un

éclairage d'appoint dans le séjour et un velux éclairant la cage d'escalier.

Etant donné la formulation très

large de l'art. 34 RPQ, la municipalité dispose d'un certain pouvoir

d'appréciation pour déterminer le nombre et les dimensions des ouvertures qui

peuvent être autorisées en toitures, pouvoir d'appréciation que le tribunal ne

peut sanctionner qu'en cas d'excès ou d'abus (art. 36 let. a LJPA). En

l'occurrence, on constate que les ouvertures prévues en toiture avec notamment

la création de deux lucarnes saillantes de 4,91 mètres de long (5 mètres selon

les recourants) sur une toiture de 19 mètres de long demeurent dans des

proportions admissibles par rapport à la taille de la toiture. En outre, les

lucarnes s'intègrent dans la toiture en respectant les caractéristiques architecturales

du bâtiment. Les ouvertures destinées à éclairer l'une des chambres et le

séjour, de dimensions modestes et inscrites dans la pente du toit, s'avèrent également

admissibles compte tenu de la formulation très générale de l'art. 34 RPQ. La

municipalité n'a ainsi pas abusé du large pouvoir d'appréciation que lui

confère cette disposition en autorisant les ouvertures litigieuses.

8.

Les recourants soutiennent

que le projet ne respecte pas les coefficients d'occupation (COS) et

d'utilisation (CUS) du sol maximum figurant à l'art. 18 chiffre 3 RPQ. Ils font

valoir que les dimensions des balcons excèdent la largeur maximum de 1,50

mètres depuis le façade au-delà de laquelle la jurisprudence considère qu'ils

comptent dans le calcul de la surface bâtie et qu'il y a donc lieu d'en tenir

compte dans le calcul du COS et du CUS. Ils relèvent en outre que les quatre

garages enterrés doivent compter dans le calcul du COS conformément à l'art. 41

RPQ.

a) S'agissant des balcons, la

question a été résolue dès lors que les constructeurs se sont engagés par

courrier du 6 novembre 2007 à donner satisfaction aux recourants sur ce point

et à limiter la profondeur de tous les balcons à 1,50 mètres au maximum, ce

dont la municipalité a pris acte en constatant qu'il s'agit d'une modification

de minime importance pouvant être dispensée de l'enquête publique.

Le recours sera par conséquent

partiellement admis et le permis de construire modifié sur ce point.

b) S'agissant des garages, les

recourants se réfèrent à l'art. 41 RPQ aux termes duquel ne comptent pas dans

la surface bâtie notamment les garages enterrés dont une seule face est visible

et qui sont recouverts d'une couche de terre de 50 cm au moins. Selon eux, tel

ne serait pas le cas des garages situés entre les deux bâtiments, notamment du

fait que la couche de terre qui les recouvre serait inférieure à 50 cm. Cette

affirmation, au demeurant dénuée de tout motivation circonstanciée, est

toutefois clairement contredite par les plans d'enquête, dont les cotes

d'altitude indiquent précisément que les garages sont recouverts d'une couche

de terre végétale de 50 cm (cf. plan no 100-04 A, façades sud-ouest et

nord-est). Il en découle que ce grief est également mal fondé et doit être

rejeté.

9.

Les recourants font valoir

que le projet ne respecte pas l'art. 28 RPQ qui oblige les constructeurs à

arboriser leur parcelle à raison d'un arbre pour chaque tranche ou fraction de

250.

m2 de surface de parcelle.

Ce point a été également été résolu

lors de l'audience du 5 novembre 2007 lors de laquelle les constructeurs se

sont engagés à respecter le nombre d'arbres minimum exigé par l'art. 28 RPQ

lors de la réalisation de leur projet (cf. procès-verbal d'audience). Le

recours sera par conséquent également partiellement admis sur ce point et une

charge ajoutée au permis de construire.

10.

Enfin, les recourants critiquent

le projet de morcellement de la parcelle no 762 en deux feuillets de 1'300 m2

conformément à l'art. 18.1 RPQ. Ils relèvent que l'accès ne serait assuré pour

aucun des deux bâtiments en l'absence de servitude de passage réciproque. Relevant

que la limite de propriété couperait en travers du garage no 8 et partagerait

les places de parc 5 à 15 en deux parties inégales, ils soutiennent en outre

que le morcellement prévu rendrait le projet non réglementaire puisque aucun

des deux biens-fonds ne pourrait mettre à disposition les huit places de parc

extérieures exigées par l'art. 39 RPQ et conduirait en outre à ce que le garage

no 8, qui est une dépendance de l'immeuble B, se trouverait partiellement sur

la partie A.

a) Il n'est pas contesté que le

projet de morcellement de la parcelle no 762 nécessite l'inscription d'une

servitude de passage réciproque entre les deux nouvelles parcelles afin que

l'accès unique aux deux immeubles, prévu au nord, soit garanti. A cet égard,

l'art. 104 al. 3 in fine LATC impose à la municipalité de s'assurer, avant la

délivrance du permis de construire, que les équipements empruntant la propriété

d'autrui sont au bénéfice d'un titre juridique. Cette règle vise en effet à

créer une situation de droit privé qui soit claire pour l'autorité

administrative, de manière à prévenir des conflits ultérieurs; en cas de doute

sur l'ampleur des droits conférés par une servitude, l'autorité doit attendre

que cette incertitude touchant un droit privé soit levée, avant de délivrer le

permis de construire (AC.2000.0157 du 15 avril 2002 et les arrêts cités). Selon l'arrêt AC.2000.0157 précité, cette exigence doit

toutefois être tempérée lorsqu'il s'agit, comme en l'espèce, de parcelles en

mains du ou des mêmes propriétaires. En effet, la constitution de servitudes

entre les parcelles qui seront créées à l'issue du fractionnement le seront par

un acte unilatéral du ou des propriétaires. Dès lors, on ne se trouve pas dans

un cas susceptible de donner lieu à des conflits particuliers après la

délivrance du permis de construire. Dans ce cas de figure, le tribunal a jugé

que les conditions de l'art. 104 al. 3 LATC étaient respectées lorsque la

municipalité avait posé comme condition à l'ouverture du chantier que les

servitudes requises lui soient remises. Il n'y a pas lieu d'en juger

différemment dans le cas d'espèce. Il en résulte que le permis de construire

doit être subordonné à la production par les constructeurs, avant le début des

travaux, des servitudes de droit privé garantissant l'accès après morcellement

du bien-fonds.

b) L'art. 39 RPQ prévoit qu'un

garage et une place de stationnement au moins par appartement sont exigés. Il

précise en outre que le garage peut être réalisé sous une forme collective, à

l'intérieur de la surface autorisée dans la zone E du plan de quartier.

En l'occurrence, le projet prévoit,

sur l'ensemble du périmètre du PQ, la construction de 16 garages et de 16

places de stationnement extérieures, soit un garage et une place de

stationnement pour chacun des 8 logements de chaque immeuble. Le nombre de

places de stationnement prévu sur la totalité des deux biens-fonds est donc globalement

conforme à l'art. 39 RPQ, ce que les recourants ne contestent d'ailleurs pas.

Ils font uniquement valoir que chacun des immeubles devraient pouvoir disposer

des places de stationnement nécessaires sur son propre terrain.

Contrairement à ce que laissent

entendre les recourants, on ne saurait déduire de l'art. 39 RPQ que le nombre

de places de stationnement requis doit obligatoirement être aménagé sur la même

parcelle que l'immeuble auquel elles sont destinées. Au contraire, la

possibilité de réaliser un garage à l'intérieur de la surface collective prévue

dans un autre périmètre tend plutôt à démontrer que les places de stationnement

ne doivent pas nécessairement être implantées sur la même parcelle que les

appartements qu'elles desservent. Il apparaît ainsi que le but de l'art. 39 RPQ

tend plutôt à garantir que chaque appartement réalisé dans le périmètre D du PQ

bénéficie au moins d'un garage et d'une place extérieure, peu importe que ces

emplacements soient regroupés essentiellement sur un seul des biens-fonds, du

moment que leur destination est garantie. Il convient en outre de tenir compte

de la réglementation particulière du plan de quartier applicable au cas

d'espèce. En effet, l'aménagement des constructions à l'intérieur de la

parcelle no 762 du PQ, dont le fractionnement est imposé par l'art. 18.1 RPQ,

fait l'objet d'un concept d'aménagement global, lequel délimite des périmètres

d'implantation réservés aux constructions basses, dont on peut imaginer qu'ils

sont précisément destinés aux garages. La délimitation de ces périmètres au

nord et au sud des périmètres destinés aux habitations collectives oblige

précisément à organiser le stationnement de manière globale pour l'ensemble des

immeubles construits à l'intérieurs du périmètre d'évolution des construction D,

en regroupant les garages au centre de la parcelle. Au surplus, dès lors que ni

les garages, qui sont des constructions souterraines au sens de l'art. 41 RPQ,

ni les places de stationnement extérieures ne comptent dans le calcul du COS et

du CUS, leur construction n'a aucun impact sur le calcul des droits à bâtir de

chaque parcelle, de sorte que leur construction sur l'un ou l'autre des

biens-fonds, voire à cheval entre les deux, est sans influence sur les

possibilités d'utilisation de la parcelle. Il s'ensuit que seule pose problème

la garantie que chaque logement dispose du nombre minimum de places de

stationnement prévu par l'art. 39 RPQ. Cette question peut toutefois être

résolue au moyen d'accords de droits privés, garantissant que le nombre requis

de places de stationnement est mis à disposition de chacun des immeubles. En

l'espèce, cette solution apparaît relativement simple à mettre en œuvre puisque

les constructeurs sont propriétaires des deux parcelles. Dès lors, le tribunal

est d'avis que l'exigence par la municipalité de la production, avant le début

des travaux, des accords de droits privés garantissant à chaque immeuble de

disposer du nombre requis de places de parc et de garages suffit à garantir le

respect de l'art. 39 RPQ. Il s'ensuit que le permis de construire doit être

complété par une condition dans ce sens.

11.

Il découle des considérants

qui précèdent que le recours doit être partiellement admis. Les recourants

obtenant partiellement gain de cause, les frais seront partiellement mis à la

charge des constructeurs; assistée d'un avocat, la municipalité a droit à des

dépens réduits (art. 55 LJPA).

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête :

Le recours est partiellement admis

II.

La décision de la Municipalité de

L'Abbaye du 15 janvier 2007 est réformée en ce sens que le permis de construire

est assorti des charges et conditions suivantes:

"- La

profondeur des balcons est limitée à 1,50 mètres;

- Les

constructeurs s'engagent à planter le nombre d'arbres minimum requis par l'art.

28 RPQ lors de la réalisation du projet;

- Le

permis de construire est subordonné à la production, avant le début des

travaux, des accords de droit privé garantissant l'accès à chacun des

immeubles.

- Le

permis de construire est subordonné à la production, avant le début des

travaux, des accords de droit privé garantissant le respect du nombre de places

de parc minimum imposé par l'art. 39 RPQ pour chacun des appartements."

décision attaquée est confirmée pour le surplus.

III.

Les frais de la cause, par 2'500

(deux mille cinq cents) francs, sont répartis à raison de 2'000 (deux mille)

francs à la charge de Jayne et Jonathan Parry solidairement entre eux, et de

500 (cinq cents) à la charge de Salvatore Rochat, Frédérique Charlet-Jaillet et

Martine Jaillet, solidairement entre eux.

IV.

Jayne et Jonathan Parry sont

débiteurs de la commune de l'Abbaye d'un montant de 1'500 (mille cinq cents) francs

à titre de dépens.

Lausanne, le 24 janvier 2008

Le président: La

greffière:

Le présent

arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.