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Décision

AC.2007.0140

TA - AC.2007.0140 - 2007-12-20 - ZVEREV, ZVEREVA/Municipalité de Paudex, KOTTELAT

20 décembre 2007Français20 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

Marlène Kottelat est propriétaire de la parcelle no 12 de

la Commune de Paudex (ci-après : la commune), cadastrée au Registre foncier

avec une surface de 2'512 m² comprenant une place-jardin de 2'195 m²

et une habitation et garage de 317 m², y compris la partie souterraine de la

construction (nos ECA 268a et 268b). En 1995, la propriétaire a procédé à un

agrandissement du bâtiment d'habitation par l'adjonction d'une véranda.

La parcelle susmentionnée est colloquée en zone de

villas de faible densité selon le plan général d'affectation et le règlement

communal du plan général d'affectation et de la police des constructions de la commune,

approuvé par le Département des infrastructures le 23 juillet 1998 (ci-après :

RPGA).

B.

Du 24 janvier au 13 février 2006, Marlène Kottelat a mis à

l'enquête publique un projet prévoyant la démolition de la véranda construite

en 1995 et son remplacement par une nouvelle annexe d'une surface de 21,6 m²,

sans compter l'avant-toit ni les escaliers d'accès. Le dossier d'enquête

comportait notamment un plan de situation établi les 7 avril/21 novembre 2005

par Jean-Pierre Ferrini, géomètre officiel, (ci-après : le plan de situation) indiquant

que la surface de la parcelle en cause, établie sur la base des données

cadastrales, s'élevait à 2'512 m² et la surface du bâtiment no ECA 268a (sans

la partie souterraine) à 235,7 m².

C.

Djalil Djafarrian, propriétaire de la parcelle voisine no

219 du cadastre communal, a formé opposition le 25 janvier 2006. Son opposition

a été levée le 21 février 2006 par la municipalité de Paudex (ci-après : la

municipalité), qui a délivré le même jour le permis de construire sollicité.

D.

Djalil Djafarrian a recouru contre cette décision le 14

mars 2006, en concluant à son annulation. Il faisait valoir notamment que

l'agrandissement projeté excèderait la surface bâtie maximum autorisée et que

les surfaces indiquées sur le plan de situation étaient fausses. Par expertise

effectuée le 5 octobre 2006, le géomètre officiel Jean W. Nicole a indiqué que

la surface bâtie actuelle s'élevait à 249,3 m², que la surface

constructible autorisée correspondait à 251,2 m2 compte tenu d'un COS à 0.10

(art. 26 RPGA), et que la surface constructible disponible était de 1,9 m2. Le

projet impliquant une augmentation de la surface bâtie à 264,9 m2, il y avait un

dépassement de 13.7 m2. Dans un arrêt du 21 décembre 2006, le tribunal de céans

a admis le recours de Djalil Djafarrian et annulé le permis de construire

litigieux.

E.

Entre 2006 et 2007, Marlène Kottelat a mis à l'enquête un

nouveau projet relatif à l'agrandissement des sous-sols de sa villa. Elle a

ainsi obtenu un permis de construire l'autorisant à créer un sous-sol

totalement enterré (avec aménagement notamment d'un carnotzet). Estimant que

cette construction ne lui créerait aucune nuisance, Djalil Djaffarian n'a pas

formulé d'opposition.

F.

Du 13 février 2007 au 15 mars 2007, Marlène Kottelat a mis

un nouveau projet à l'enquête publique portant sur la création d'un jardin

d'hiver entouré d'un balcon, dressé au 1er étage de sa villa et

supporté par deux pilotis reposant sur une terrasse de plein pied. Ce projet

prévoit la démolition de la véranda existante de 6,1 m2 et son remplacement par

un jardin d'hiver d'une surface de 7,88 m2, la surface bâtie passant ainsi,

selon la demande de permis, de 249,4 m2 à 251,18 m2. Djalil Djaffarian a fait

opposition le 15 mars 2007. Par décision du 21 mai 2007, la municipalité a levé

l'opposition précitée et délivré le permis de construire sollicité.

G.

Djalil Djafarrian a recouru contre cette décision le 11

juin 2007, en concluant à son annulation. il fait valoir une violation des

normes communales relatives à la hauteur des constructions (art. 27 RPGA). Il

critique ensuite le fait que la terrasse sise au dessous du jardin d'hiver, soit

au rez de chaussée, n'a pas été prise en compte dans le calcul du COS (art. 46

RPGA). De plus, l'adjonction d'un jardin d'hiver, avec création d'un puits de

lumière en aplomb du carnotzet situé au sous-sol du bâtiment, entraîne selon

lui l'obligation de prendre en compte, dans le calcul du COS, le sous-sol

habitable (art. 62 RPGA a contrario). Enfin, le jardin d'hiver projeté

s'intégrerait particulièrement mal à la villa préexistante et ne respecterait

pas les règles en matière d'esthétique (art. 66 RPGA et 86 LATC).

Djalil Djaffarian s'est acquitté en temps utile de

l'avance de frais requise.

H.

La constructrice s'est déterminée le 25 juin 2007 en concluant

implicitement au rejet du recours.

I.

La municipalité a déposé sa réponse le 12 juillet 2007 en concluant

également au rejet du recours. A cette occasion, elle a produit son dossier,

qui comprend notamment la synthèse CAMAC du 1er mars 2007 et un

rapport établi le 29 janvier 2007 par le bureau GEA Vallotton et Chanard SA,

architectes-urbanistes FSU, à Lausanne. Selon le premier document susmentionné,

le projet litigieux est de minime importance. Pour le second, l'ouvrage

envisagé consiste en un agrandissement de la construction existante; le COS

passera de 0.0992 à 0.1, ce qui aura pour conséquence que le potentiel de

densification de la construction sera porté à son maximum, conformément à

l'art. 26 RPGA; l'agrandissement prévu constitue une excroissance de l'étage et

fera partie "du niveau de comble". La toiture de cette excroissance

s'inscrivant dans la toiture existante (cf. "raccord toit existant"

sur la plan "Coupe A-A"), la hauteur à la corniche se situe en

dessous du maximum des 3.50 m autorisés par les art. 27 et 51 RPGA.

J.

Le Tribunal a procédé à une vision locale le 11 septembre

2007 en présence des parties et de leurs conseils. A cette occasion, la

constructrice a notamment déclaré avoir renoncé au puits de lumière prévu en

aplomb du carnotzet installé au sous-sol de sa villa. A l'issue de cette

séance, la cause a été suspendue jusqu'au 15 novembre 2007 pour permettre aux

parties de concrétiser un éventuel accord. Ce dernier n'étant pas intervenu, la

cause a été reprise.

K.

Le 12 octobre 2007, Djalil Djaffarrian est décédé. Ses

héritiers ont vendu, en date du 1er novembre 2007, la parcelle no 12

aux époux Dmitry Zverev et Olga Zvereva. Par correspondance du 6 novembre 2007,

les époux Zverev ont informé le tribunal de céans qu'ils reprenaient à leur

compte le recours déposé par feu Djalil Djaffarian et confirmaient les

conclusions de ce dernier, avec suite de frais et dépens.

L.

Le tribunal a statué à huis clos.

M.

Les arguments respectifs des parties seront repris

ci-dessous dans la mesure utile.

Considérants

1.

Le Tribunal administratif examine d'office et avec un

libre pouvoir d'examen la recevabilité des recours qui lui sont soumis (arrêts

TA AC.1994.0062 du 9 janvier 1996, AC.1993.0092 du 28 octobre 1993 et

AC.1992.0345 du 30 septembre 1993).

a) Selon l'art. 37 al. 1 de la loi du 18 décembre

1989.

sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA), le droit de

recours appartient à toute personne physique ou morale qui est atteinte par la

décision attaquée et a un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée

ou modifiée. Cette règle correspond à celle de l'art. 103 litt. a de l'ancienne

loi fédérale d'organisation judiciaire du 16 décembre 1943 (OJ), ainsi qu'à

l'art 89 al. 1 lettre c de la nouvelle loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin

2005, entrée en vigueur le 1er janvier 2007 (LTF) et elle peut donc

être interprétée à la lumière de la jurisprudence du Tribunal fédéral

concernant cette ancienne disposition (AC.1998.0005 du 30 avril 1999 et les

arrêts cités). L'art. 37 al. 1 LJPA, comme l'art. 103 litt. a OJ, n'exige pas

que le recourant soit touché dans ses droits ou ses intérêts juridiquement

protégés; un simple intérêt de fait suffit. Mais lorsque la décision favorise

un tiers, il faut que le recourant soit touché dans une mesure et avec une

intensité plus grande que la généralité des administrés et qu'il se trouve avec

l'objet du litige dans un rapport spécial, direct et digne d'être pris en

considération (ATF 112 Ib 154 ss; 116 Ib 447); l'admission du recours doit lui

procurer un avantage concret, de nature économique ou matérielle (ATF 121 II 39

spéc. 43). La qualité pour recourir est ainsi reconnue au voisin qui devrait

tolérer une habitation nouvelle à proximité immédiate de sa propre maison (ATF

104.

Ib 245 consid. 7d; v. aussi ATF 121 II 171 consid. 2b; 115 Ib 508 consid.

5c) ou qui serait menacé d'immissions telles que le bruit (ATF 119 Ib 179

consid. 1c), les odeurs (ATF 103 Ib 144 consid. 4c), les inconvénients causés

par le trafic (ATF 112 Ib 170 consid. 5b), ou encore, qui subirait la perte

d'un dégagement ou d'une vue sur un site (AC.1998.0005 du 30 avril 1999).

b) En l'espèce, la qualité pour recourir des

époux Zverev ne fait aucun doute, dans la mesure où ces derniers sont devenus

les nouveaux propriétaires voisins de la villa de Marlène Kottelat, visée par la

décision attaquée. Déposé en outre en temps utile, le recours satisfait aux

conditions formelles énoncées à l'art. 31 LJPA. Il y a donc lieu d'entrer en

matière sur le fond.

2.

a) Les recourants s'en prennent principalement au

coefficient d'occupation du sol (COS) applicable à la zone concernée, lequel ne

serait pas respecté par le projet en cause. Aux termes de l'art. 26 al. 2 RPGA

consacré à la zone de villas de faible densité,

"(...)

Le coefficient d'occupation du sol est de 0.10 au

maximum. Il se calcule conformément à l'art.46."

Selon l'art. 46 al. 1 et 2 RPGA,

"Le coefficient d'occupation du sol (COS) est le

rapport existant entre la surface bâtie d'une parcelle et sa surface totale. Il

se calcule sur le niveau présentant les plus grandes dimensions en plan, compte

tenu de tous les éléments architecturaux, y compris les loggias, et autres

avant-corps.

Les dépendances souterraines au sens de l'article 62,

les balcons ouverts ou fermés, les perrons d'entrée couverts ou non, les

piscines privées non couvertes, les terrasses non couvertes et les avant-toits

jusqu'à 1.40 m. de largeur ne sont pas pris en compte dans le calcul du COS.

(...)."

Comme l'a déjà précisé le tribunal de céans dans son

arrêt du 21 décembre 2006, la surface bâtie actuelle s'élève à 249,3 m2, la surface

constructible maximale à 251,2 m2 et la surface constructible disponible à 1,9

m2. Le projet litigieux implique la démolition d'une véranda de 6,1 m2 et son

remplacement par un jardin d'hiver d'une surface de 7,88 m2. Ainsi,

l'augmentation de la surface construite ne sera en définitive que de 1,78 m2,

ce qui est inférieur au solde disponible mentionné ci-dessus.

b) S'agissant de la terrasse de plain-pied rendue

couverte et devenant habitable grâce au projet envisagé, les recourants estiment

qu'elle aurait dû être prise en compte dans le calcul du COS, en application de

l'art. 46 al. 2 RPGA. Le critère de la couverture (ou non couverture) des

terrasses mentionné dans la disposition précitée se rapproche de celui que la

jurisprudence a développée en matière de COS. Celle-ci a été exposée de manière

exhaustive dans un arrêt du tribunal du 26 juin 2003 (AC.2002.0132), et de

manière plus synthétique, dans un arrêt subséquent, du 12 novembre 2004 (AC.2004.0081,

considérant 4, p. 11-12). Doivent également être pris en

considération dans le calcul de la surface bâtie, à défaut de règles communales

contraires, les courts de tennis et les piscines (RDAF 1980 p. 61), les

dépendances (RDAF 1969 p. 288), notamment les garages pour deux voitures ou les

garages enterrés attenants au bâtiment d'habitation principal (RDAF 1983 p.

167). Le Tribunal administratif a repris la jurisprudence de la Commission de

recours en matière de construction et il a confirmé le principe selon lequel, à

défaut de règles communales contraires, une prolongation purement artificielle

de la toiture, destinée à couvrir des espaces au sol, de même que la création

de terrasses couvertes, constituait une augmentation de la surface construite

qui entrait en ligne de compte dans le calcul de la surface bâtie (voir

notamment les arrêts AC.1996.0131 du 29 mai 1997, AC.1996.0072 du 26 mai 1998 et

AC.2000.7476 du 30 novembre 1993).

De cette jurisprudence, il convient de retenir le

critère selon lequel, en définitive, doivent compter dans la surface bâtie

celles des constructions qui sont munies d'une couverture étanche. Il convient

toutefois de rappeler, comme l'a fait le tribunal dans l'arrêt AC 2004.0081,

que les critères jurisprudentiels, développés pour dégager le sens de

dispositions réglementaires communales nécessitant une interprétation, ne

sauraient supplanter les règles claires édictées par le législateur communal (cf.

également AC.1998.0043 du 30 septembre 1998).

En l'occurrence, le règlement communal n'est pas

absolument clair sur ce qu'il faut entendre par "terrasse couverte".

Il convient par conséquent de se référer au critère jurisprudentiel de

l'étanchéité. Le jardin d'hiver et son balcon, tels que mis à l'enquête, ont

sans aucun doute pour effet de créer cette étanchéité et l'utilisation de la terrasse

n'est ainsi pas exclue par temps de pluie. La décision municipale, selon

laquelle la surface de cet espace extérieur - au demeurant non négligeable

puisqu'il atteint plus de 26 m² (18,97 m2 pour le balcon + 7,88 m2 correspondant à la surface du

jardin d'hiver) - n'a pas été comptée dans le calcul de la surface

bâtie, prête ainsi flanc à la critique. La surface de la terrasse doit dès lors

être englobée dans le calcul du COS. Or, après déduction de la surface du

jardin d'hiver (7,88 m2), le solde disponible s'avère quasiment nul (surface constructible

de 251,2 m2; surface bâtie actuelle de 249,3 m2 + jardin d'hiver de 1,78 m2

(7,88 m2 ./. 6,1 m2 résultant de la démolition de la véranda), soit un solde

disponible de 0,12 m2) et le projet dépasse, en tenant compte de la terrasse,

largement la limite de 1/10 prescrite par l'art. 26 al. 2 RPGA. Le recours doit

ainsi être admis sur ce point.

3.

On relèvera, par surabondance, que le balcon entourant le

jardin d'hiver dépasse les limites en deçà desquelles il peut échapper à la

prise en compte dans le calcul de la surface bâtie.

a) Ici encore, le Tribunal

administratif a repris la jurisprudence de la Commission de recours sur la

notion de balcon et les conditions auxquelles de tels ouvrages sont exclus du

calcul des dimensions de la construction, de la distance à respecter à la

limite de propriété et des indices d'utilisation ou d'occupation du sol (voir

notamment arrêt AC.1996.0110 du 20 janvier 1997). Le tribunal a ainsi jugé

qu'un élément de construction pouvait être exclu du calcul de la longueur du

bâtiment ou de la distance à respecter entre bâtiment et limite de propriété

s'il était de dimension réduite et s'il conservait un caractère accessoire par

ses fonctions par rapport au bâtiment principal ainsi que par ses effets sur

l'aspect (apparence extérieure) et la volumétrie du bâtiment. Ainsi, des

éléments de construction se recouvrant les uns les autres, d'une profondeur de

2.

mètres 40 et recouverts par un avant-toit, ne pouvaient être assimilés à des

balcons mais constituaient des terrasses couvertes destinées au séjour,

prolongeant l'espace vital et les pièces d'habitation pendant la belle saison

et devant être pris en considération dans le calcul de la longueur du bâtiment

et de la distance à la limite de propriété (arrêt AC.2001.0247 du 17 juillet 2003,

voir aussi prononcé CCRC no 3298 du 13 juillet 1977).

Le tribunal a également considéré

qu’une terrasse, aménagée dans le prolongement de la cuisine et du séjour d’un

logement situé au niveau des combles, présentant une profondeur de 3 mètres,

recouverte d’un avant-toit d’une largeur légèrement supérieure à un mètre avec

une saillie de 2 mètres par rapport au nu de la façade, ne pouvait être

assimilé à un balcon et que l'empiétement d'un tel ouvrage sur le périmètre

d'implantation des constructions, qui déterminait les espaces réglementaires

inconstructibles entre bâtiments et limites de propriété, n'était pas

admissible. Il s'agissait d'un avant-corps partiellement couvert destiné au

séjour et assurant le prolongement de l’espace applicable pendant la belle

saison. Par ses dimensions et l’importance de la saillie avec l’impact visuel

lié aux fermetures latérales et sa fonction de prolongement extérieur du

séjour, un tel élément devait être pris en compte pour déterminer les

dimensions maximales de la construction et ne pouvait dépasser le périmètre

d’implantation fixé par le plan spécial (voir arrêt TA AC.2004.0025 du 21 juin

2004). Il en va de même pour des terrasses présentant une profondeur de 3

mètres sur toute la longueur de la pièce de séjour, superposées les unes aux

autres jusqu’au niveau de l’attique et reliées entre elles par des éléments

verticaux. De tels éléments constituent des avant-corps assurant le

prolongement de l’espace habitable du séjour pendant la belle saison et ne

peuvent être assimilés à des balcons (arrêts AC.2003/0256 du 7 septembre 2004

et AC.2006/0044 du 30 octobre 2006). Il a également été jugé que des éléments

se recouvrant les uns les autres et recouverts par un large avant-toit d'une

longueur inhabituelle de 2,30 m courant sur toute la façade frontale en se

retournant sur les façades latérales constituaient une terrasse couverte

destinée au séjour, augmentant l'espace vital à l'abri du vent et des

intempéries pendant la belle saison. De tels éléments ne peuvent être qualifiés

de balcons. Faute de dispositions communales contraires, ils doivent être pris

en considération pour le calcul de la surface bâtie et la distance entre

bâtiments et la limite de propriété (RDAF 1978, p. 421 plus réf. cit.)

b) En l'espèce, le RPGA ne définit pas

la notion de balcon et ne précise pas non plus à quelles conditions les balcons

doivent être pris en considération dans le calcul du COS. L'art. 46 RPGA se

limite à préciser que la surface bâtie ne tient pas compte des balcons ouverts

et fermés (art. 46 al. 2). Il convient donc de se référer à la jurisprudence du

tribunal pour définir si l'ouvrage litigieux doit compter dans le calcul de la

surface bâtie.

Le balcon projeté atteint une surface

totale de 18,97 m2 (soit 2 x 1,40 m x 5,90 m + 1,40 m x 1,75 m). Sa profondeur

est de 1,40 m et sa longueur totale de 4,55 m. Il est soutenu par deux piliers;

il n’est pas fermé latéralement et n’est pas couvert non plus, mais il présente

néanmoins un impact visuel important et a aussi pour effet de créer, comme

exposé sous chiffre 3 b) ci-dessus, une terrasse couverte de plus de 26 m² au rez-de-chaussée. Ainsi, tant par sa longueur (plus

de 4 m) que par l'importance de la surface couverte au sol qu'il implique (supérieure

à 25 m²), le balcon projeté ne peut

être assimilé aux balcons typiques; un tel ouvrage, qui peut être comparé à une

coursive, doit être considéré comme un avant-corps qu'il convient de compter

dans le calcul du COS. Or, dans ces circonstances et vu que la surface

constructible est pratiquement entièrement atteinte par la création du jardin

d'hiver lui-même, les exigences de l'art. 26 al. 2 RPGA ne sont à nouveau

manifestement pas respectées.

c) Quant au sous-sol de la villa, dont l'aménagement

a été autorisé récemment, il n'entre pas dans le calcul du COS pour autant

qu'il soit conforme aux exigences de l'art. 62 RPGA (soit 2/3 au moins du

volume sont entièrement situés sous le niveau du terrain naturel, dont la toiture

est soit située sous un bâtiment, soit recouverte de terre et engazonnée, et dont

une seule façade ainsi que les éventuelles rampes d'accès sont visibles une

fois le terrain aménagé), ce que les recourants contestent. Pour ces derniers,

le toit de cette surface n'est ni sous le bâtiment ni engazonné dès lors que,

selon les plans d'enquête, un puit de lumière en aplomb du carnotzet était

prévu. Lors de l'inspection locale, la constructrice a déclaré avoir abandonné

ce projet de puits de lumière. Quoi qu'il en soit, le recours devant être admis

pour les motifs exposés ci-dessus, le tribunal peut se dispenser d'examiner

l'éventuel bien-fondé de ce grief.

N.

Les recourants invoquent encore la violation des normes

communales relatives à la hauteur des constructions et critiquent l'esthétique

du projet, estimant que le jardin d'hiver se détacherait singulièrement du

bâtiment principal, présenterait un aspect beaucoup plus intrusif dans le terrain

que la véranda à détruire. Ici encore, le tribunal peut se dispenser d'examiner

ces griefs dès lors que le recours doit de toute façon être admis pour des

motifs liés au non respect des exigences en matière de COS.

4.

En conclusion, le recours doit être admis et la décision

attaquée annulée. Vu l'issue du pourvoi, les frais du présent arrêt seront mis

à la charge de la constructrice. Obtenant gain de cause et ayant procédé par

l'intermédiaire d'un mandataire professionnel, les recourants ont droit à des

dépens, à charge de la constructrice. Il n'en sera en revanche pas alloué à la

municipalité (art. 55 al. 1 LJPA).

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I.

Le recours est admis.

II.

La décision attaquée est annulée.

III.

Les frais du présent arrêt, par 2'500 (deux mille cinq

cents) francs, sont mis à la charge de Marlène Kottelat.

IV.

Marlène Kottelat est la débitrice de Dmitry Zverev et

d'Olga Zvereva, solidairement entre eux, d'un montant de 2'000 (deux mille)

francs à titre de dépens.

Lausanne, le 20 décembre 2007

La

présidente:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit

public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur

le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire

à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans

une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de

preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte

attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent

être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il

en va de même de la décision attaquée.