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Décision

AC.2007.0194

CDAP - AC.2007.0194 - 2008-08-14 - FONDATION DU DENANTOU/Municipalité de Lausanne, LO IMMEUBLES SA, SOLVALOR FUND MANAGEMENT SA

14 août 2008Français39 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

La Commune de Lausanne est propriétaire

à la rue Beau-Séjour des parcelles nos 20'279 et 20'280.

D'une surface de 5'856 m², la

seconde supporte un important bâtiment qui abritait naguère une partie de l'administration

communale (no ECA 5'928a, rue Beau-Séjour nº 8), ainsi que d'autres

bâtiments en tout ou partie souterrains (nos ECA 5'928b, 13'078 et

13'299). D'une surface de 629 m², la parcelle nº 20'279 est une bande de

terrain située entre la limite nord de la parcelle nº 20'280 et la rue

Beau-Séjour, ainsi qu'entre sa limite ouest et la rue de la Grotte; elle

supporte une partie des bâtiments nos ECA 5'928b et 13'299

susmentionnés.

Les lieux sont situés en zone

urbaine du plan général d'affectation de la Commune de Lausanne (PGA), en

vigueur depuis le 26 juin 2006.

B.

La parcelle no 20'280

fait l'objet d'un droit d'emption en faveur de LO Immeubles SA qui, avec

Solvalor Fund Management SA, projette d'y construire, après démolition des

bâtiments existants, quatre immeubles d'habitation, reposant sur un sous-sol

commun comprenant un parking de 160 places et un abri PCi.

De dimensions comparables à

l'ancien bâtiment de l'administration communale, le bâtiment A serait implanté

parallèlement à la rue Beau-Séjour, sur la limite des constructions. Il

présenterait une longueur de 120 m et une largeur de 15, pour une hauteur d'un

peu plus de 21 m par rapport au niveau de la rue Beau-Séjour; principalement

affecté au logement, il comporterait 106 appartements.

Plus petits (environ 20 m sur 15),

les trois autres bâtiments (B1, B2 et B3) seraient implantés en contrebas, dans

la partie sud-ouest de la parcelle nº 20'280; ils compteraient entre 12 et 14 appartements chacun,

répartis sur six niveaux habitables.

Le parking serait accessible depuis

l'avenue de la Gare, par la rue de la Grotte et par la ruelle "sans

nom" reliant cette dernière à l'avenue de la Gare.

C.

Ce projet a été mis à l'enquête

publique du 23 mars au 23 avril 2007. Il a suscité cinq oppositions, dont celle

de la Fondation du Denantou, propriétaire de la parcelle nº 6'025, rue Beau-Séjour nos 7 à

13, et d'Argant SA, alors propriétaire de la parcelle nº

6'026, rue Beau-Séjour no 15. Ces deux biens-fonds supportent des

bâtiments d'habitation qui font face au no 8 de la rue Beau-Séjour.

Les opposantes contestaient

principalement l'implantation du futur bâtiment A, parallèle à la rue

Beau-Séjour, alors que le bâtiment communal actuel forme avec cette dernière un

angle qui favoriserait "une ouverture, une «respiration» de cette rue dans sa partie médiane". Elles regrettaient que ce "très gros chantier"

soit soumis aux règles ordinaires d'aménagement du territoire et n'ait pas fait

l'objet d'une réflexion plus générale quant à l'architecture de la rue

elle-même, suggérant l'adoption d'un plan partiel d'affectation pour toute la

rue Beau-Séjour, de manière à coordonner ce projet avec celui de la rénovation

et de l'extension de l'opéra de Lausanne. Elles critiquaient également l'accès

au parking, craignant que celui-ci ait pour effet d'accroître le trafic sur la

rue Beau-Séjour.

Les autorisations cantonales

requises (parking de plus de 40 places, station électrique de transformation,

abri PCi), ainsi que les observations des services cantonaux concernés ont été

communiquées à la municipalité par la Centrale des autorisations (CAMAC) du

Département des infrastructures le 6 juin 2007.

Dans sa séance du 5 juillet 2007,

la Municipalité de Lausanne a levé les oppositions et délivré le permis de

construire, sous diverses conditions. Cette décision a été communiquée aux

opposants par lettres recommandées du 16 juillet 2007.

D.

La Fondation du Denantou et Argant

SA ont recouru au Tribunal administratif le 7 août 2007 contre l'octroi du

permis de construire, ainsi que contre "toutes les décisions comportant

autorisations spéciales comprises dans la lettre de la CAMAC du 6 juin

2007".

En bref, les recourantes reprennent

et développent les griefs invoqués dans leur opposition. Elles mettent

également en cause la dérogation à l'art. 46 PGA accordé par la municipalité

pour l'aménagement de "cours anglaises" et de passerelles entre la

façade nord du bâtiment A et la chaussée de la rue Beau-Séjour.

LO Immeubles SA et Solvalor Fund

Management SA ont déposé leur réponse le 18 septembre 2007, concluant au rejet

du recours, dans la mesure où il est recevable. Elles mettent en particulier en

cause la qualité pour agir d'Argant SA, dont la parcelle nº 6'026 (rue Beau-Séjour 15) a été vendue à la Fondation du

Denantou le 9 juillet 2007.

La Municipalité de Lausanne en a

fait de même le 27 septembre 2007.

La Fondation du Denantou a déposé

une réplique le 30 novembre 2097. Elle y admet que " la société Argant

Sa ne figure plus au feuillet de [la] parcelle 6026 si bien que cette

recourante ne doit plus être considérée comme telle, le recours étant exercé

unique ment par la Fondation du Denantou" et elle confirme ses

conclusions.

Par décision du 7 décembre 2007, le

juge instructeur a levé partiellement l'effet suspensif qu'il avait

provisoirement accordé au recours le 9 août 2007, déclarant exécutoire, sous

réserve des conditions suspensives qu'il contient, le permis de construire du 5

juillet en tant qu'il autorise la démolition des bâtiments nos ECA

5'928, 13'078 et 13'299, ainsi que la construction des locaux abritant le

nouveau régulateur de gaz et la nouvelle sous-station transformatrice. La

Fondation du Denantou a formé contre cette décision un recours incident qui est

toujours pendant (affaire RE.2007.0028).

La Municipalité de Lausanne a

déposé d'ultimes observations le 11 janvier 2008, auxquelles se sont ralliées

LO Immeubles SA et Solvalor Fund Management SA.

Conformément à l'art. 2 de la loi

du 12 juin 2007 modifiant celle du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la

procédure administratives (LJPA; RSV 173.36), entrée en vigueur le 1er

janvier 2008, la présente cause pendante à cette date devant le Tribunal

administratif, a été transmise à la Cour de droit administratif et public du

Tribunal cantonal.

La cour a procédé à une visite des

lieux, en présence des parties, le 28 février 2008. Elle a délibéré à huis clos

et arrêté le dispositif de son arrêt, qui a été communiqué aux parties le 9 mai

2008.

Considérants

1.

Déposé dans les vingt jours

suivant la communication de la décision attaquée, le recours est intervenu en

temps utile (art. 31 LJPA). Il est au surplus recevable en la forme.

La Fondation du Denantou est propriétaire

d'immeubles au voisinage immédiat du bâtiment A projeté. A ce titre, elle est

incontestablement touchée plus que quiconque par la décision attaquée et se

trouve avec l'objet du litige dans un rapport spécial, direct et digne d'être

pris en considération, de sorte que la qualité pour recourir doit lui être

reconnue (art. 37 al. 1 LJPA; ATF 121 II 171 consid. 2b p. 174). Il n'en va pas

de même pour Argant SA, qui était certes également propriétaire dans le voisinage

du projet litigieux au moment de la mise à l'enquête, mais avait déjà vendu son

bien-fonds à la recourante lors du dépôt du recours, de sorte qu'elle ne

pouvait plus justifier d'un intérêt actuel et pratique à la modification ou à

l'annulation de la décision attaquée.

Quoi qu'il en soit, il résulte de

la réplique que le recours d'Argant SA est retiré, ce qui met fin à la

procédure en ce qui la concerne.

2.

Suivant l¿art. 31 al. 2 LJPA,

l¿acte de recours doit indiquer les conclusions et motifs du recours, en

d¿autres termes préciser en quoi la décision attaquée devrait être annulée ou

modifiée et exposer pour quels motifs cette décision serait contraire au droit

ou reposerait sur une constatation inexacte ou incomplète des faits. Dans la

mesure où il est dirigé contre "toutes les décisions comportant

autorisations spéciales comprises dans la lettre de la CAMAC du 6 juin

2007", le recours ne satisfait pas à ces exigences. Il ne précise pas

quelles décisions cantonales sont contestées et ne contient aucun grief susceptible

de viser l'une ou l'autre d'entre elles. Il est par conséquent irrecevable sur

ce point.

3.

La recourante a requis plusieurs

mesures d'instruction auxquelles la cour n'a pas donné suite.

a) Elle a demandé "production

du dossier communal concernant le projet de démolition de la partie arrière de

l'Opéra de Lausanne pour son extension avec la construction d'un nouveau

bâtiment abritant loges, locaux techniques et locaux (référence communale :

8'408 - nºCAMAC :

70'544)". Elle n'explique toutefois guère en

quoi l'apport de ce dossier peut être utile au jugement de la présente cause.

Tout au plus comprend-on que la recourante considère que ces deux projets

devraient être coordonnés et faire l'objet d'un plan partiel d'affectation qui

engloberait toute la rue Beau-Séjour. Il n'en est rien, ainsi qu'on le verra

plus loin.

b) La recourante sollicite un avis

de la Commission cantonale consultative d'urbanisme et d'architecture, de la

Commission pour la protection de la nature et de la Commission des monuments

historiques.

aa) L'avis de la Commission

cantonale consultative d'urbanisme et d'architecture peut être requis par

l'autorité de recours "sur toute question relevant de l'urbanisme ou de

l'architecture, notamment en matière de développement des localités, de plan

d'affectation ou de protection des sites" (art. 16 al. 1 de la loi du

4.

décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et des constructions [LATC; RSV

700.

]). S'agissant en l'occurrence de contrôler la conformité à la

réglementation en vigueur d'un projet de construction qui, dans un secteur bâti

du centre ville prévoit principalement le remplacement d'un bâtiment existant

par un nouveau bâtiment de dimensions comparables (même s'il ne présente pas

rigoureusement la même implantation), une intervention de cette commission ne

se justifie pas.

bb) La Commission consultative pour

la protection de la nature a pour mission de donner son préavis notamment sur

l'inscription d'un objet à l'inventaire, sur les décisions de classement et sur

leur modification, sur les projets de travaux affectant des objets protégés et

sur les achats ou expropriations envisagés (art. 81 de la loi du 19 décembre

1964.

sur la protection de la nature, des monuments et des sites [LPNMS; RSV

450.

]). Le seul objet qui, en l'occurrence, pourrait à la rigueur relever de

ses compétences est l'abattage d'un certain nombre d'arbres bénéficiant de la

protection générale des art. 5 et 6 LPNMS. Or, comme l'a relevé le Service des

forêts, de la faune et de la nature dans le cadre de la procédure de permis de

construire, le projet ne portera atteinte à aucun site ou biotope protégé, et

l'abattage des arbres est de compétence communale. Il y a d'autant moins motif

à solliciter l'avis de la commission qu'en l'occurrence les griefs de la recourante

à l'égard des autorisations d'abattage liées à l'octroi du permis de construire

sont extrêmement vagues.

cc) Quant à la Commission des

monuments historiques, on voit encore moins à quel titre elle serait

sollicitée, faute pour les travaux projetés d'affecter un monument historique

ou un site archéologique (cf. art. 83 et 84 LPNMS).

c) La recourante a requis la

production de l'acte notarié prévoyant le transfert de propriété de la parcelle

no 20'280 aux constructrices. Elle suppose que "cet acte

comporte une clause liant le prix de vente à la possibilité de construire soit

exerçant une influence sur ce prix". Plus vraisemblablement, la vente

est sans doute subordonnée à l'entrée en force du permis de construire le

projet mis à l'enquête. On ne saurait pour autant en déduire, comme le sous-entend

la recourante, que la Commune de Lausanne serait intéressée financièrement à

l'issue de la procédure et que sa municipalité serait "juge et

partie". La recourante ne va pas jusqu'à prétendre que la municipalité

aurait dû se récuser et que ses décisions devraient être annulées pour ce

motif. A juste titre. Dans le canton de Vaud, la municipalité est l'autorité

désignée par la loi pour statuer sur les demandes de permis de construire (art.

108.

ss LATC). Elle est aussi responsable de l'administration des biens

communaux en particulier de l'administration du domaine privé (art. 42 ch. 2 et

44.

ch. 1 de la loi du 28 février 1956 sur les communes [LC; 175.11]). Il

arrive ainsi que la municipalité soit amenée à statuer sur des travaux de

construction relatifs à des propriétés communales. La loi ne prévoit pas en

pareil cas un dessaisissement de l'autorité municipale au profit d'une autre

autorité (préfet ou département cantonal par exemple). Le Tribunal fédéral a

d'ailleurs jugé dans une situation analogue - soit à l'égard d'un projet de

route cantonale - que les membres du gouvernement cantonal agissaient à la fois

à titre d'organe du maître d'oeuvre et d'autorité compétente pour l'approbation

des plans et que, dans cette seconde fonction, ils ne sont pas récusables au

seul motif qu'ils ont déjà pris position, en faveur du projet, devant le

parlement et dans la campagne précédant les votations populaires, car cette

situation est inhérente à la réglementation légale des compétences (consid. 4

non publié de l'ATF 122 II 81, cité dans l'ATF 125 I 209 p. 218). A fortiori,

il n'y a pas de motif de contester à la municipalité la compétence de se

prononcer sur un projet de construction concernant une parcelle que la commune

a vendue ou se propose de vendre à un tiers. Il n'y a a priori aucune raison de

penser qu'elle se montrera, dans l'application de la réglementation sur les

constructions et l'aménagement du territoire, moins rigoureuse à l'égard de cet

acquéreur qu'envers d'autres propriétaires. Quant au fait que la vente soit

subordonnée à la délivrance d'un permis de construire définitif et exécutoire,

il n'implique pas non plus que cette autorisation soit accordée avec

complaisance: sachant que sa décision est sujette à recours, la municipalité

n'a aucun intérêt à consentir des dérogations indues qui pourraient conduire à

l'annulation du permis de construire. Elle est amenée, dans ses fonctions, à

arbitrer des intérêts publics de diverses natures; il n'y a pas de raison de penser

que, dans ce processus, elle privilégiera les objectifs qu'elle s'est fixée

dans la gestion du patrimoine communal au détriment d'une application objective

et consciencieuse des normes légales et réglementaires.

d) Enfin, la recourante a demandé

la fixation de débats, sans toutefois motiver cette requête, comme l'exige

l'art. 49 LJPA. La procédure devant la cour de céans est en principe écrite

(art. 44 al. 1 LJPA). Elle a comporté en l'occurrence un double échange

d'écritures, et les parties ont eu l'occasion de présenter oralement leur point

de vue au cours de l'inspection locale. Aucune audition de témoins ne s'avérant

nécessaire, la fixation de débats à seule fin de permettre aux parties de

plaider ne s'impose pas.

4.

La recourante fait valoir que ni

la demande de permis de construire (questionnaire général) ni les plans soumis

à l'enquête publique ne portent la signature d'un représentant de la Commune de

Lausanne, propriétaire de la parcelle sur laquelle le projet devrait être

édifié. Ceci est inexact. Le dossier d'enquête comporte une procuration du 13

février 2007, signée au nom de la Municipalité de Lausanne par la conseillère

municipale en charge de la culture, du logement et du patrimoine, et qui

autorise M. Jacques Richter, architecte, à signer "tous documents

nécessaires à la procédure visant à obtenir un permis de construire quatre

bâtiments d'habitation avec parking commun au sous-sol sur la parcelle

susmentionnée". La demande de permis de construire ainsi que tous les

plans mis à l'enquête, à l'exception des plans de situation établis par le

géomètre, portent la signature de M. Jacques Richter. Exiger, comme le voudrait

la recourante, que ces documents soient revêtus la signature du syndic et du

secrétaire municipal, ou de leurs remplaçants, et munis du sceau de la

municipalité, comme le prévoit l'art. 67 de la loi sur les communes relèverait

en l'occurrence d'un excès de formalisme évident:

Tout d'abord la jurisprudence admet

que la demande de permis de construire et les plans d'enquête soient signés par

un mandataire du propriétaire (Tribunal administratif, arrêt AC.2000.00051 du

10.

avril 2001 consid. 2 c). Ensuite, lorsque ce propriétaire est une commune et

que la municipalité a non seulement mis le projet à l'enquête publique, mais

encore délivré le permis de construire, invalider la procédure parce que sa

signature ne figurait pas sur les plans n'aurait aucun sens. L'art. 108 al. 1

LATC (qui exige, lorsque des travaux sont exécutés sur le fonds d'autrui, que

la demande de permis de construire soit signée par le propriétaire de ce fonds)

est une règle qui permet à la municipalité de vérifier que celui qui entreprend

une construction a obtenu l'accord de celui qui a la maîtrise juridique du

fonds sur lequel elle s'implante et que ce propriétaire consent aux travaux,

ainsi qu'à tous les effets de droit public qui en découlent. Il ne fait en

l'occurrence aucun doute que ces conditions sont remplies.

5.

Le principal grief de la

recourante concerne l'implantation du bâtiment A sur la limite des constructions,

conformément à l'art. 15 let. b PGA. Elle conteste la légitimité du plan sur ce

point, prétend qu'un plan partiel d'affectation est nécessaire et déplore la stricte

application de l'art. 15 PGA.

a) Selon la recourante, la limite

des constructions sur la parcelle no 20'280, ainsi que sur les deux

parcelles voisines à l'est (nos 6'036 et 6'037) aurait été tracée de

manière "aberrante", elle rompt avec l'implantation de

l'actuel bâtiment communal, qui "donne l'impression que la rue est

large et qu'elle respire", et elle crée "un «canyon urbain» dont l'effet est renforcé par

l'agrandissement projeté de l'Opéra à une hauteur de plus de 30 mètres".

Outre qu'elles ne sont pas fondées,

comme on le verra plus loin, ces critiques du plan fixant la limite des constructions

ne sont pas recevables dans le cadre de la procédure de permis de construire.

Au cours de cette dernière il est en effet exclut de procéder à un examen

préjudiciel du plan d'affectation (ATF 131 II 103 consid. 2.4.4 p. 110) à moins

que le propriétaire touché n'ait pu, au moment de l'adoption du plan, se rendre

pleinement compte des restrictions qui en découlaient pour lui et n'ait pas eu,

à ce moment là, la possibilité de défendre des intérêts (ATF 119 1b 480 consid.

5.

c p. 486 et les arrêts cités) ou encore que les circonstances ou les

dispositions légales se soient modifiées, depuis l'adoption du plan, dans une

mesure telle que l'intérêt au maintien des restrictions imposées au

propriétaire concerné pourraient avoir disparu (ATF 121 II 346 consid. 12 c;

120.

1a 232 consid. 2c; 120 1b 452 consid. 2 d et les arrêts cités; v. aussi

Walter Haller / Peter Karlen, Raumplanungs- und

Baurecht, 2ème éd., 1992, p. 246). Ces hypothèses ne sont pas

réalisées en l'espèce. La recourante ne prétend pas qu'elle aurait été empêchée

de défendre ses droits à l'occasion de l'adoption du nouveau PGA, mis à

l'enquête du 1er au 30 juin 2004, et l'adoption du nouveau PGA est

trop récente pour qu'on puisse invoquer les circonstances nouvelles qui justifieraient

sa révision. La démolition du bâtiment communal actuel et le projet de

construction litigieux n'en constituent pas une; ils étaient connus lors de

l'adoption du nouveau plan fixant la limite des constructions (où les quatre

bâtiments figurent en plus des bâtiments existants, avec la mention "demande

permis"). Le conseil communal a ainsi décidé de la limite des

constructions à cet endroit en parfaite connaissance de ses implications

possibles. Il savait également qu'un PPA était en cours d'élaboration pour

l'extension de l'opéra de Lausanne (v. rapport OAT, annexe b). C'est donc

également en toute connaissance de cause qu'il a soumis la parcelle nº 20'280

au régime de la zone urbaine. L'argument selon lequel un plan partiel

d'affectation pour toute la rue Beau-Séjour aurait dû être adopté en relation

avec l'extension de l'opéra, se heurte donc aussi au principe de la stabilité

des plans.

Au demeurant, cet argument n'est

pas fondé. Les terrains compris entre l'avenue du Théâtre, la rue Charles

Monnard et la rue Beau-Séjour font d'ores et déjà partie d'un plan d'extension

partiel (PPA nº 580 du 25 février 1977). Cette réglementation spéciale permet

des constructions d'utilité publique - spécialement l'opéra de Lausanne - qui,

par leurs fonctions, ne peuvent s'accommoder des règles ordinaires de la zone

urbaine. Il n'y a en revanche aucune raison de déroger aux règles de la zone

urbaine sur la parcelle litigieuse. Il est en particulier faux d'établir un

parallèle entre les dimensions qu'il est prévu de donner à l'extension de l'opéra

et celles du bâtiment A du projet contesté. Ce dernier ne se distingue guère,

par son gabarit, du bâtiment communal dont il prendra la place. Légèrement plus

longue, sa façade nord sera moins haute que celle du bâtiment actuel et celles

des bâtiments voisins à l'est (nos 10 à 24). Il est ainsi

manifestement exagéré de parler d'un "énorme projet" qui

serait "en totale rupture avec l'identité de la rue".

Enfin, les critiques sur la manière

dont a été dessiné la limite des constructions en bordure de la parcelle no

20'280 sont également vaines. Il est vrai qu'entre le no 24 de la

rue Beau-Séjour et le nº 15 de la rue du Midi, cette limite n'est pas

rectiligne : elle s'infléchit légèrement au niveau des nos 10 à 12,

suivant la façade de ces bâtiments implantés de manière légèrement oblique par

rapport à la rue, comme le bâtiment communal actuel, mais elle préserve sur une

distance d'un peu plus de 130 m, et notamment au droit des parcelles de la

recourante, un dégagement plus important que sur le reste de la rue Beau-Séjour

et de la rue du Midi (16 m ou lieu de 12). C'est dire que, loin d'être

incohérent, ce tracé répond au moins partiellement au v¿u de la recourante de

conserver à la rue Beau-Séjour la "respiration" que lui

confère la position oblique du bâtiment actuel, tout en rétablissant un

alignement des constructions plus cohérent dans cette partie sud des rues

Beau-Séjour et du Midi.

6.

En zone urbaine l'ordre contigu

est obligatoire (art. 96 PGA). Il est caractérisé par (a) la construction de bâtiments

adjacents, séparés par des murs aveugles ou mitoyens et (b) l'implantation

obligatoire des bâtiments sur les limites des constructions (v. art. 15,

première phrase PGA). La recourante reproche à tort à la municipalité de ne pas

avoir imposé une autre implantation, comme le permet la deuxième phrase de la

disposition précitée, lorsqu'une implantation en retrait de la limite des

constructions "est justifiée du point de vue de son intégration ou

toute autre considération, notamment d'ordre patrimonial ou archéologique".

La recourante ne démontre pas

qu'une implantation en retrait de la limite des constructions serait admissible

en l'espèce, encore moins qu'elle devrait être imposée aux constructrices. Que

l'implantation oblique de l'actuel bâtiment communal amène à cet endroit de la

rue Beau-Séjour un dégagement dont bénéficient les immeubles de la recourante

ne résulte pas d'un choix urbanistique délibéré, mais de circonstances

historiques fortuites. L'actuel bâtiment communal est issu d'une transformation

de l'ancien hôtel Beau-Séjour, construit vers 1904-1905 à l'emplacement d'une ancienne

maison de maître, elle-même construite vers 1772-1775, avant que la rue

Beau-Séjour ne se poursuive vers l'ouest par la rue du Midi. Par rapport à cet

axe, l'orientation des bâtiments nos 10 et 12 constitue une

singularité dont il est très exagéré de dire qu'elle donne à la rue Beau-Séjour

son identité et son charme. Revenir à une orientation correspondant à

l'alignement de la quasi-totalité des autres bâtiments de la rue permet non

seulement de rendre à cette dernière une perspective cohérente, mais également

d'utiliser de manière rationnelle les possibilités de bâtir sur la parcelle nº 20'280, en ménageant un espace suffisant

entre les bâtiments qui peuvent être implantés sur ce terrain.

Il est pas ailleurs inexact de

prétendre qu'une implantation conforme à la réglementation supprime le point de

vue que peuvent avoir les passants sur les alpes par la trouée de la Grotte. Ce

qui permet actuellement ce point de vue n'est pas l'orientation du bâtiment

communal, mais le fait qu'il ne s'étend pas jusqu'à la rue de la Grotte,

laissant un large espace libre entre sa façade est et le bloc de bâtiments

placé à l'angle de la rue du Midi et de la rue de la Grotte. Il n'est ira pas autrement

avec le bâtiment A du projet litigieux.

Enfin, pour exiger une dérogation à

l'implantation sur la limite des constructions, la recourante ne saurait tirer

argument du fait que la municipalité a consenti à une interruption de l'ordre contigu

pour les bâtiments B1, B2 et B3. Il ne s'agit ni de la même règle, ni de la

même situation, si bien que les raisons qu'il peut y avoir de déroger dans un

cas ne valent pas pour l'autre. On observera de surcroît que l'interruption de

l'ordre contigu ne constitue pas à proprement parler une dérogation, qui ne serait

admise que dans des situations particulières, mais une faculté qui est laissée

au propriétaire dès lors que les conditions prévues à l'art. 100 PGA sont

remplies, ce qui est le cas pour les bâtiments B1, B2 et B3.

7.

Les doutes que nourrit la

recourante quant à la réglementarité de l'implantation du bâtiment B1, à

l'angle de la rue de la Grotte et de la ruelle "sans nom" qui longe

la limite sud de la parcelle litigieuse, ne sont pas fondés non plus. Ce bâtiment

est implanté sur la limite de construction, qui coïncide, à l'est comme au sud,

avec la limite de propriété; il n'a donc pas à respecter une distance minimale

par rapport à cette dernière (art. 98 al. 1 PGA a contrario). Quant à l'art.

100.

al. 3 PGA, sur le sens duquel la recourante s'interroge, il n'y a pas lieu

de s'y attarder, aucune construction hors sol de plus d'un niveau

(rez-de-chaussée) n'étant en l'occurrence prévue dans les interruptions de l'ordre

contigu entre les bâtiments B1, B2 et B3.

8.

La recourante met en cause "une

série de dérogations qui sont principalement fondées sur l'art. 46 PGA et qui

n'étaient pas mentionnées dans la mise à l'enquête publique". Elle

n'indique toutefois pas lesquels, hormis l'aménagement d'une "cour anglaise"

et de passerelles enjambant celle-ci pour relier les entrées du bâtiment A au

trottoir de la rue Beau-Séjour, au-delà de la limite de construction.

a) Contrairement à ce qu'indique la

recourante, ces dérogations sont mentionnées dans la demande de permis de

construire. La possibilité d'autoriser à bien plaire des passerelles dans les

espaces frappés par une limite des constructions est expressément donnée par

l'art. 46 PGA.

b) S'agissant de la "cour

anglaise", la municipalité dit l'avoir admise "en application quelque

peu extensive de l'art. 46 PGA". En réalité, il s'agit moins d'une

construction qui empiéterait sur la limite que d'un aménagement de parcelle à

un niveau inférieur à celui de la voirie adjacente. Le mur qui soutient cette

dernière ne sera pas modifié. Tout au plus l'espace entre ce mur et le bâtiment

A sera-t-il partiellement comblé, pour l'amener à un 1 m 80 au-dessous du

niveau du trottoir existant. Dans la mesure où l'art. 46 PGA permet l'installation

de passerelles, on voit mal comment l'espace vide qui se trouve au-dessous

pourrait être prohibé. Quant à l'impact visuel de ces passerelles, les

photomontages figurant au dossier permettent de se convaincre qu'il sera faible

et qu'aucun motif d'esthétique ne s'oppose à leur aménagement. S'inscrivant

dans la continuité des cours anglaises qui existent déjà devant les bâtiments nos

10.

et 12, cet aménagement participe au contraire à l'identité de la rue Beau

Séjour (cf. art. 70 PGA).

c) Aux termes d'une argumentation

peu claire, la recourante laisse entendre que l'aménagement de la cour anglaise

aurait conduit la municipalité à accorder implicitement une dérogation aux

prescriptions concernant l'ordre, la hauteur et la longueur des constructions

(art. 79 PGA). Pour autant que l'on ait compris l'argument, on rappellera que,

pour un bâtiment en zone urbaine implanté sur la limite des constructions, la

hauteur maximum des façades se détermine par rapport à un niveau de référence

fixé par la municipalité, qui correspond au niveau ou du trottoir existant ou

projeté calculé sur la limite des constructions. La hauteur maximum de la

façade se détermine ainsi indépendamment de la présence ou de l'absence de la cour

anglaise.

d) Enfin, c'est à tort que la

recourante prétend qu'en cas d'élargissement de la voirie, une suppression

ultérieure de ladite cour compromettrait l'exploitation de l'immeuble ou le

rendrait non réglementaire, de sorte que la condition posée par l'art. 46 al. 2

PGA ne serait pas remplie. Les locaux du niveau -1 dotés d'ouverture sur la cour

anglaise n'appartiennent pas aux logements donnant sur la façade sud; il s'agit

de caves, de buanderies ou d'autres locaux non destinés à l'habitation, dont les

ouvertures pourraient être en tout ou partie obstruées sans en affecter

l'usage.

9.

La recourante reproche au projet

un défaut d'esthétique et d'intégration. Elle invoque à cet égard les art. 69,

70.

et 73 al. 4 PGA. Ces dispositions ont la teneur suivante:

Art. 69. Intégration des constructions

1.

Les

constructions, transformations ou démolitions susceptibles de compromettre

l¿aspect et le caractère d¿un quartier, d¿un site, d¿une place ou d¿une rue, ou

de nuire à l¿aspect d¿un édifice de valeur historique, culturel ou

architectural sont interdites.

2.

Les

constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui

leur sont liés doivent présenter un aspect architectural satisfaisant et

s¿intégrer à l¿environnement.

Art. 70. Aménagements extérieurs

1.

Les

aménagements extérieurs privés bordant les rues participent à l¿identité de

celles-ci lorsqu¿un caractère d¿unité peut être identifié. Leur traitement fait

l¿objet d¿une attention particulière. La Municipalité veille à ce que les

aménagements projetés respectent le caractère de la rue.

2.

Lorsqu¿une

construction, transformation ou démolition est susceptible de compromettre les

aménagements existants bordant les rues ou des éléments de transition de

qualité, tels que mur, muret, clôture ou différence de niveaux qui en font

partie, la Municipalité peut imposer une solution visant au maintien de tout ou

partie desdits aménagements.

Art. 73. Objets figurant dans un recensement

(¿)

4.

Elle peut,

également, lorsqu¿un ensemble bâti est identifié et qu¿il s¿agit, notamment,

d¿éviter une rupture du tissu bâti existant, préserver la volumétrie générale

d¿ensemble, le rythme du parcellaire, la composition verticale et horizontale

des façades, les formes de toiture, ainsi que les aménagements des espaces

libres.

Ces normes précisent et détaillent

la règle générale exprimée par l'art. 86 LATC sur l'esthétique et l'intégration

des constructions.

Selon la jurisprudence du Tribunal

fédéral, il incombe au premier chef aux autorités municipales de veiller à

l'aspect architectural des constructions; elles disposent à cet égard d'un

large pouvoir d'appréciation (ATF 115 Ia 370, consid. 3, 115 Ia 363, consid. 2

c; 115 Ia 114, consid. 3d; ATF 101 Ia 213, consid. 6a, RDAF 1987, 155; Droit

vaudois de la construction, note 3 ad art. 86 LATC). Dans ce cadre, l'autorité

doit cependant prendre garde à ce que la clause d'esthétique ne vide pas

pratiquement de sa substance la réglementation de la zone en vigueur (ATF 115

Ia 114; 114 Ia 345 consid 4 b). Certes, un projet peut être interdit sur la

base de l'art. 86 LATC ou ses dérivés quand bien même il satisferait à toutes les

dispositions cantonales et communales en matière de construction. Toutefois,

lorsque la réglementation applicable prévoit que des constructions d'un certain

volume peuvent être édifiées, une interdiction de construire fondée sur

l'art. 86 LATC ou ses dérivés ¿ par exemple en raison du contraste formé

par le volume du bâtiment projeté avec les constructions existantes - ne peut

se justifier que par un intérêt public prépondérant (ATF 101 Ia 223 consid. 6).

Ceci implique que l¿autorité motive sa décision en se fondant sur des critères

objectifs et systématiques - ainsi les dimensions, l¿effet urbanistique et le

traitement architectural du projet -, l'utilisation des possibilités de

construire réglementaires devant apparaître déraisonnable et irrationnelle (ATF

M. c/ Ormont-Dessus, du 1er novembre 1989; ATF 115 Ia 114; 115 Ia 345; 114 Ia

345; ATF 101 Ia 213; Tribunal administratif, arrêts AC.2004.0102 du 6 avril

2005, AC.1993.0125 du 2 mai 1994).

Tel n'est pas le cas en l'espèce.

Ainsi qu'on l'a vu plus haut, l'implantation oblique de l'actuel bâtiment

communal ¿ dont l'aspect architectural est de surcroît plus que médiocre ¿ ne

confère pas à la rue une qualité ou un charme particulier qu'il s'agirait de

conserver. Les bâtiments avoisinant ne forment pas un ensemble bâti homogène.

Quand bien même certains, comme ceux de la recourante, figurent au recensement

architectural avec la note 2, l'aspect et le caractère du quartier ne sont pas

menacés par les bâtiments projetés, lesquels présentent une indéniable qualité,

aussi bien par leur aspect architectural que par leur intégration au milieu bâti

avoisinant.

10.

Selon la recourante, la ruelle

"sans nom" qui permet actuellement d'accéder aux nos 12 à

18.

de l'avenue de la Gare, ainsi qu'au parking situé au sud de l'actuel

bâtiment communal, serait insuffisante pour absorber le trafic généré par les

160.

places du parking souterrain projeté. En outre, seuls les véhicules

descendant l'avenue de la Gare pourraient accéder à ce parking, la

signalisation interdisant de tourner à gauche à ceux qui empruntent cette voie

d'ouest en est. Cette situation conduirait les usagers venant depuis le nord

(av. du Théâtre, av. de Villamont, av. Georgettes) ou depuis l'est (av. de

Rumine) à passer par la rue Beau-Séjour et la rue du Midi puis à rejoindre l'avenue

St-Luce et la ruelle "sans nom" en passant par le chemin des Bercles,

bien qu'il s'agisse d'un chemin privé réservé aux ayant droits.

Ce scénario est catégoriquement

contredit pas l'étude de trafic établi en octobre 2006 par le bureau CSD. Il en

résulte en substance que les 480 mouvements de véhicules par jour induits par

le parking souterrain se reporteront exclusivement sur l'avenue de la Gare. Au

niveau de la rue Beau-Séjour, le trafic devrait au contraire diminuer, une

centaine de mouvements imputables aux visiteurs du bâtiment projeté remplaçant

les quelques 500 mouvements naguère imputables au personnel et aux visiteurs du

bâtiment de l'administration communale. On peut ainsi s'attendre non pas à un

accroissement, mais à une diminution du trafic journalier moyen sur la rue

Beau-Séjour (de l'ordre de 3% à l'ouest et 5,5% à l'est). La cour n'a aucune

raison de mettre en doute ces prévisions. On ne voit en effet pas pourquoi les

usagers venant du nord ou de l'est, et que rien n'empêchera de rejoindre le

parking projeté par l'avenue de la Gare, s'imposeraient d'un invraisemblable

détour imaginé par la recourante.

Quant à la ruelle "sans

nom", d'une largeur d'environ 6 mètres, elle présente un gabarit tout à

fait suffisant. On rappellera au demeurant que la définition de l'accès adapté

à l'utilisation prévue au sens de l'art. 19 LAT fait l'objet d'une

jurisprudence constante, dont il résulte en substance que la loi n'impose pas

de voies d'accès idéales; il faut et il suffit que, par sa construction et son

aménagement, une voie de desserte soit praticable pour le trafic lié à

l'utilisation du bien-fonds et n'expose pas ses usagers ni ceux des voies

publiques auxquelles elle se raccorde à des dangers excessifs. Autrement dit,

l'accès est suffisant lorsqu'il présente des conditions de commodité et de

sécurité (pente, visibilité, trafic) tenant compte des besoins des

constructions projetées et cela même si, en raison de l'accroissement

prévisible du trafic, la circulation devient moins aisée et exige des usagers

une prudence accrue (AC.2007.0251 du 20 mars 2008; AC.2007.0049 du 13 juin

2007; AC.2006.0121 du 7 mai 2007; AC.2004.0023 du 6 juillet 2004).

11.

La critique concernant la

dimension même du parking, qui irait à l'encontre de l'une des orientations

stratégiques du projet d'agglomération Lausanne ¿ Morges (PALM) tombe également

à faux. L'art. 63 PGA exige que les places de stationnement destinées aux

résidents soient aménagées simultanément à toute nouvelle construction et à

tout agrandissement ou tout changement d'affectation important ayant pour résultat

d'augmenter les besoins en stationnement. L'évaluation de ces besoins et le

dimensionnement du parking ont en outre été réalisés conformément à l'art. 61

PGA.

12.

Le projet implique l'abattage

d'une vingtaine d'arbres protégés, dont un beau platane, âgé d'environ 80 ans

et d'un diamètre de 240 cm, situé dans l'angle sud-ouest de la parcelle nº 20'280. Dans sa réplique, la recourante

met en cause ces abattages, plus particulièrement celui du platane, dont elle

estime qu'il remplit une fonction importante en raison de sa situation et que

son maintien, eu égard à la taille de la parcelle, ne serait que de faible

incidence sur les possibilités de construire.

a) La loi vaudoise sur la

protection de la nature, des monuments et des sites du 10 décembre 1969 (LPNMS)

ainsi que son règlement d'application du 22 mars 1989 (RLPNMS) instaurent une

protection des arbres qui méritent d'être sauvegardés en raison de l'intérêt

qu'ils présentent (art. 4 LPNMS). Selon l'art. 5 LPNMS, il s'agit des arbres,

cordons boisés, boqueteaux et haies vives qui sont compris dans un plan de

classement cantonal ou qui font l'objet d'un arrêté de classement au sens de

l'art. 20 LPNMS (let. a), ou encore de ceux que désignent les communes par voie

de classement ou de règlement communal, et qui doivent être maintenus soit en

raison de leur valeur esthétique, soit en raison des fonctions biologiques

qu'ils assurent (let. b). La Commune de Lausanne a choisi la formule d'une

protection réglementaire portant sur tout arbre d'essence majeur, cordon boisé,

boqueteaux et haies vives (art. 56 PGA).

L'art. 6 al. 1 LPNMS prévoit que

l'autorisation d'abattre les arbres ou arbustes protégés devra être accordée "notamment pour les arbres dont l'état sanitaire

n'est pas satisfaisant et pour les arbres, les haies et boqueteaux lorsqu'ils

empêchent une exploitation agricole rationnelle ou lorsque des impératifs

techniques ou économiques l'imposent". Issue d'un amendement de la

commission ad hoc du Grand Conseil, cette disposition a été introduite pour

apporter quelque souplesse au texte initial, lequel réservait au Conseil d'Etat

la compétence de fixer, dans le règlement d'application, les conditions dans

lesquelles les communes peuvent autoriser l'abattage (v. BGC automne 1969 p.

774.

et ss, not. 791 et 815). La liste exemplative de l'art. 6 al. 1 LPNMS est

complétée par l'art. 15 RLPNMS qui autorise l'abattage, notamment lorsque des

impératifs l'imposent tels que "l'état

sanitaire d'un arbre, la sécurité du trafic, la stabilité des rives bordant un

cours d'eau, la création d'une route ou la canalisation d'un ruisseau"

(chiffre 4; v. aussi art. 5 al. 1 let. d du règlement communal sur la

protection des arbres).

Pour statuer sur une demande

d'autorisation d'abattage, ainsi que sur les oppositions éventuelles (art. 21 RLPNMS),

l'autorité communale doit procéder à une pesée complète des intérêts en

présence et déterminer si l'intérêt public à la protection de l'arbre classé

l'emporte sur les intérêts publics ou privés qui lui sont opposés. Dans le

cadre de cette pesée d'intérêts, il convient notamment de tenir compte de

l'importance de la fonction esthétique ou biologique des plantations en cause,

de leur âge, de leur situation dans l'agglomération et de leur état sanitaire.

L'intérêt à la conservation d'un arbre protégé doit en outre être comparé à

l'intérêt visant à permettre une utilisation rationnelle des terrains à bâtir

conforme aux plans de zones en vigueur (AC.1997.0010 du 2 avril 1997; voir

aussi AC.1995.0051 du 8 août 1996 et AC.1991.0210 du 26 janvier 1994; l'arrêt

AC.1995.0051 invoque l'ATF 116 Ib 213 s. consid. 5g, qui concerne un biotope,

pour l'appliquer par analogie au cas des arbres). Plus précisément, l'art. 6

al. 1 LPNMS, comme l'art. 15 ch. 4 RLPNMS exigent que des motifs impératifs

imposent l'abattage; un tel texte, dans son sens littéral, exclut que l'on

admette que cette condition est remplie, alors que l'auteur du projet dispose

d'autres solutions constructives qui permettraient le maintien de l'arbre

(contra, divers arrêts du Conseil d'Etat, RDAF 1972, 348, spéc. 350 et arrêt

non publié du 15 août 1990, R9 955/89). On ajoutera qu'il convient

d'interpréter de manière objective les intérêts du constructeur, autrement dit

que l'on doit prendre en considération (par analogie avec ce qui est admis pour

l'exploitation agricole, notamment à l'art. 15 ch. 2 RLPNMS) l'utilisation

rationnelle des terrains à bâtir, cela au regard des droits conférés par les

plans et règlements en vigueur (on n'ira pas ici jusqu'à exiger que le

propriétaire du bien-fonds se trouve dans une situation d'expropriation

matérielle pour pouvoir obtenir l'autorisation d'abattage requise; contra

apparemment, Denis Piotet, Le droit privé vaudois de la propriété foncière, Lausanne

1991, no 1206, il est vrai dans une hypothèse un peu différente, liée à

l'application de l'art. 61 al. 1 ch. 3 du code rural et foncier).

b) Pour répondre à l'une des

orientations adoptées par le Grand Conseil en matière de développement

territorial, qui est de contenir l'étalement urbain et développer des logements

de qualité (v. décret du 11 juin 2002 pour la révision du plan directeur

cantonal; RSV 701.413), la Commune de Lausanne a choisi de ne proposer aucune

nouvelle zone à bâtir à l'occasion de la révision de son plan général

d'affectation, mais de privilégier la densification dans les secteurs bien

desservis en transport en commun et qui d'un point de vue morphologique se

prêtent à ce type d'intervention (v. rapport selon l'art. 47 OAT du 5 mai 2004,

p. 7). Le projet litigieux correspond pleinement à ces objectifs. Il permettra

une augmentation de la surface brute de plancher utile d'environ 50% et

permettra de mettre sur le marché 145 appartements, ceci sans augmenter de

manière sensible la surface bâtie et en ménageant entre les futurs bâtiments beaucoup

plus de surfaces vertes qu'il n'en existe actuellement. Ce projet n'est pas

réalisable sans sacrifier une partie des arbres existants. Une dizaine

d'entre-eux forment un étroit cordon boisé dont le maintien serait incompatible

avec une implantation du bâtiment A sur la limite des constructions, dont on a

vu qu'elle était non seulement imposée par le règlement, mais également par une

utilisation rationnelle de la parcelle. Une autre rangée d'arbres se trouve

entre le bâtiment actuel et la limite sud de la parcelle nº 20'280. Son maintien ferait obstacle à

l'implantation de nouvelles constructions dans ce secteur.

Quant au platane situé dans l'angle

sud-ouest de ladite parcelle, sa présence est elle aussi incompatible avec le

bâtiment B 1 prévu à cet emplacement et pour lequel une autre implantation

n'apparaît guère envisageable compte tenu des contraintes du site, en

particulier de l'opportunité de conserver un espace libre entre le bâtiment A

et la rue de la Grotte et de préserver le grand séquoia se trouvant dans la

partie sud-est de la parcelle no 20'280. On observera pas ailleurs

qu'avec les arbres maintenus et les plantations de compensation imposées par le

permis de construire, conformément à l'art. 59 PGA, le quota minimum d'arbres

imposé par l'art. 53 PGA demeurera respecté.

Dans ces conditions, la

municipalité n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation en autorisant les

abattages projetés.

13.

Au vu des considérants qui

précèdent, le recours doit être rejeté.

Conformément aux art. 38 et 55

LJPA, un émolument sera mis à la charge de la recourante déboutée, qui

supportera également les dépens auxquels peuvent prétendre la Commune de

Lausanne et les constructrices, qui ont procédé par l'intermédiaire d'avocat et

obtiennent gain de cause.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est rejeté.

II.

Le permis de construire délivré à

la Commune de Lausanne et à LO Immeubles SA le 5 juillet 2007 pour la démolition

des bâtiments nos ECA 5'928, 13'078 et 13'999 et la construction de

quatre immeubles de logements avec parking souterrain de 160 places, abri PCi

et poste de transformation, est confirmé.

III.

Un émolument de 5'000 (cinq mille)

francs est mis à la charge de la Fondation du Denantou.

IV.

La Fondation du Denantou versera,

à titre de dépens, une indemnité de 3'000 (trois mille) francs à la Commune de

Lausanne et une indemnité de 3'000 (trois mille) francs à LO Immeubles SA et

Solvalor Fund Management SA.

Lausanne, le 14 août 2008

Le

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l¿acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu¿elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.