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Décision

AC.2007.0199

CDAP - AC.2007.0199 - 2008-12-19 - KAKKAR/Municipalité d'Ollon, AMOS

19 décembre 2008Français19 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

M. et Mme Vijay et Savitri Kakkar sont copropriétaire

de la parcelle no 2'752, d'une surface de 3'952 m2, sur laquelle ils ont bâti un chalet

(no ECA 6'394) en 2004. Cette construction est implantée dans une

forte pente (environ 30 %) orientée au sud-est. Un important remblai était

prévu afin d'aménager devant la façade sud une terrasse de 7 m de large

sur environ 19 m de long.

B.

En cours des travaux de remblayage, les propriétaires

ont souhaité porter à 13 m la largeur de cette terrasse et l'agrandir

également devant la façade est, jusqu'à la route d'accès, ce qui nécessitait la

mise en place d'un énorme remblai, retenu par une structure Textomur®, soit une sorte de digue stabilisée par

une succession de nappes d'armature horizontales permettant de reprendre les

efforts de traction dans le sol, par une nappe de végétation servant de

protection contre l'érosion et de couche d'ensemencement, et par un treillis de

coffrage.

Objet d'une enquête complémentaire

qui s'est déroulée du 15 novembre au 5 décembre 2005, ce mur végétalisé devait

présenter trois décrochements, soit une face inclinée à 60° d'une hauteur d'environ

3 m et une première plateforme de 2 m de large à l'altitude de 1'204,14 m, un

nouvel escarpement de 3 m et un seconde plateforme à l'altitude de 1'207,14 m,

puis un dernier escarpement de 3 m jusqu'au niveau de la terrasse, à l'altitude

de 1210,14 m (dans sa partie la plus élevée). La base de cet ouvrage (pied du

talus) devait se trouver à une distance de plus de 20 m du bâtiment; son sommet

(crête) à 13 m de la façade.

Ce projet n'a suscité aucune

opposition, et le 8 décembre 2005 la Municipalité d'Ollon (ci-après: la

municipalité) a octroyé le permis de construire requis.

C.

Le 13 novembre 2006, pendant la réalisation des

travaux, Eric et Catherine Amos, propriétaires de la parcelle voisine à l'ouest

(no 2'765), ont informé la municipalité, photos à l'appui, que les

aménagements réalisés ne correspondaient vraisemblablement pas à ceux

autorisés.

La municipalité a demandé aux constructeurs

un rapport établi par un géomètre officiel, avec profil du terrain dans l'axe

du chalet, démontrant que les travaux étaient conformes aux plans mis à

l'enquête. Le 18 décembre 2005, l'entreprise chargée des travaux a transmis les

plans sollicités, qui montrent un élargissement de la terrasse, la base du

talus se trouvant déplacée d'environ 1 m vers l'aval et la crête à une distance

de la façade sud variant entre 14 m 50 et 15 m 60 selon qu'on la mesure dans le

prolongement de la façade ouest ou est. La municipalité a en conséquence

imparti à l'entrepreneur un délai au 31 mai 2007 pour la remise en état des

lieux conformément aux plans initiaux.

D.

Au terme de ce délai et faute d'accord avec leur

voisins Amos, les époux Kakkar ont adressé à la municipalité une demande de

mise à l'enquête complémentaire dans le but de régulariser la situation.

Durant la nouvelle enquête

complémentaire qui s'est déroulée du 9 juin au 9 juillet 2007, les époux

Amos ont formé opposition, demandant la remise en état des lieux.

Par décision du 25 juillet 2007, la

municipalité a refusé le permis de construire complémentaire et ordonné la

remise en état des lieux conformément au permis de construire accordé le 8

décembre 2005.

E.

Le 14 août 2007, M. et Mme Kakkar ont recouru

contre cette décision, concluant à la délivrance du permis de construire

complémentaire, subsidiairement à l'annulation de la décision et à la

transmission du dossier à la municipalité pour nouvelle décision. Ils font

valoir que le dépassement, dû selon eux à une imprécision dans l'implantation

de la ligne de départ de l'important remblai, "ne représente qu'une

très légère obturation du champ de vision des voisins Amos, inférieure à 2

degrés". Ils ajoutent que le dépassement, inférieur à un mètre par

rapport aux plans, ne viole aucune règle en la matière et peut donc être tout à

fait considéré comme admissible. Ils ajoutent enfin que la remise en état

engendrerait des coûts disproportionnés, estimés à 300'000 francs au minimum.

Dans sa réponse du 25 septembre

2007, la municipalité expose que le remblai autorisé était déjà substantiel,

que celui réalisé est disproportionné et accroît la mauvaise intégration de

l'ouvrage, et que le rétablissement des lieux apparaît conforme au principe de

la proportionnalité.

Dans leurs observations du 12

octobre 2007, M. et Mme Amos indiquent que le dépassement s'étend à trois mètres

au sommet de l'aménagement, que le remblai litigieux a un impact négatif sur le

paysage, entraîne une vue dominante sur les parcelles voisines en étant à plus

de 6,5 m au-dessus du terrain naturel, réduit considérablement la vue qu'ils

avaient depuis leur parcelle et qu'il en découle une perte de la valeur de leur

propriété.

Dans leur mémoire complémentaire du

17 décembre 2007, M. et Mme Kakkar expliquent que la "clause

d'intégration" n'est pas applicable dès lors que l'agrandissement de

la terrasse avait été autorisée après mise à l'enquête. A leur avis, le

dépassement litigieux est de peu d'importance.

Par lettre du 7 janvier 2008, M. et

Mme Amos précisent que l'impact négatif du remblai litigieux est principalement

marqué à son sommet et non à son pied. Ils considèrent que la mise en

conformité de la partie supérieure serait suffisante et réduirait ainsi les

coûts de remise en état.

F.

Le 2 avril 2008, la cour de céans a procédé à

une visite des lieux en présence des parties. Elle a notamment constaté que la

partie supérieure du terrassement litigieux dominait le balcon du chalet de M.

Amos et restreignait la vue latérale qu'on pouvait avoir depuis ce balcon en

direction de l'est.

A la suite de cette visite des

lieux, la procédure a été suspendue pour permettre aux parties de trouver une

éventuelle solution transactionnelle. Aucun accord n'étant intervenu, la cour a

statué sans autres mesures d'instruction, comme convenu avec les parties.

Considérants

1.

Déposé dans les 20 jours suivant la

communication de la décision attaquée, le recours est intervenu en temps utile

(art. 31 de la loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administratives

[LJPA; RSV 173.36]). Il est au surplus recevable en la forme.

2.

Conformément à l'art. 2 de la loi du 12 juin

2007.

modifiant la LJPA, entrée en vigueur le 1er janvier 2008, la présente

cause, pendante à cette date devant le Tribunal administratif, a été transmise

à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal.

3.

a) La parcelle no 2'752 est classée

dans la zone de chalet A du plan partiel d'affectation E.C.V.A. Les

Ecovets-Chesières-Villars-Arveyes approuvé par le Conseil d'Etat le 14 août

1985.

(ci-après : RPA). Dans le chapitre concernant les règles applicables à

toutes les zones, la réglementation communale ne fixe pas de dispositions sur

la hauteur admissible des mouvements de terre. Toutefois, l'art. 66 al. 1 RPA

précise que, quelle que soit sa destination, le rez-de-chaussée est le niveau

dont l'altitude correspond à la cote moyenne du terrain naturel (moyenne des

cotes d'altitude prises aux angles saillants). Pour des raisons topographiques,

la municipalité peut toutefois imposer une variation de plus ou moins un mètre

au maximum (al. 2). Cette disposition déploie des effets indirects sur les

mouvements de terre dans les aménagements extérieurs. En effet, en imposant un

rez-de-chaussée au niveau de la cote moyenne du terrain naturel, la règle

communale tend à éviter des mouvements de terre trop importants en maintenant

le niveau de base de la construction au niveau du sol. Cela dit, en l'absence

de règles communales concernant la hauteur admissible des mouvements de terre,

il convient de se référer à la clause d'esthétique pour déterminer si la

hauteur et le volume du remblai litigieux sont admissibles (v. notamment Tribunal

administratif, arrêts AC.2004.0045 du 30 novembre 2004 consid. 3a; AC.2003.0256

du 7 septembre 2004 consid. 7).

b) Selon la jurisprudence, un

projet de construction peut être interdit sur la base de l'art. 86 LATC, même

s'il est conforme aux autres règles cantonales et communales qui lui sont

applicables en matière de police des constructions. Mais il faut que les

possibilités de construire réglementaires apparaissent déraisonnables et

irrationnelles; tel est par exemple le cas lorsque le projet de construction

est de nature à porter atteinte à un site digne de protection ou que sa

réalisation peut mettre en péril les qualités esthétiques remarquables d'un

bâtiment ou d'un ensemble de bâtiments (ATF 114 Ia 346 consid. b; 101 Ia

223.

consid. 6c). L'autorité communale dispose à cet effet d'un pouvoir

d'appréciation relativement important (ATF 115 Ia 118-119 consid. 3d) et le

pouvoir d'examen du tribunal est limité à un contrôle en légalité de la

décision communale (art. 36 let. a LJPA). Cependant, lorsque la clause générale

d'esthétique n'a pas pour seul but d'assurer l'intégration de nouvelles

constructions et donne un contenu concret à la réglementation de la zone, par

exemple lorsque le règlement communal ne comporte pas de dispositions sur la

longueur ou la hauteur des bâtiments, le pouvoir d'examen du tribunal s'étend à

l'opportunité en application de l'art. 33 al. 3 let. b LAT (voir notamment les

ATF 118 Ia 235 consid. 1b, 117 Ia 93 consid. 2a, 112 Ia 90, 415

consid. 1b, ainsi que l'ATF 118 Ib 31 consid. 4b et l'arrêt AC. 1994.0062

du 9 janvier 1996 consid. 3 c/aa et bb p. 9 à 10). En l'espèce, les

règles concernant les distances, la volumétrie et les dimensions des bâtiments

sont clairement définies par la réglementation communale, tout comme le nombre

de niveaux admissibles. En revanche la réglementation communale est lacunaire

en ce qui concerne la hauteur des mouvements de terre. Dans ces conditions,

l'application de la clause d'esthétique a pour effet de compléter le règlement

communal sur ce point et donne un contenu concret à la réglementation de la

zone; le pouvoir d'examen du tribunal est donc régit par l'art. 33 al. 3 let. b

LAT (AC.2004.0045 du 30 novembre 2004 consid. 3b).

c) Dans l'affaire susmentionnée

(AC.2004.0045), qui concernait également l'application du plan partiel

d'affectation ECVA, le Tribunal administratif a jugé qu'un remblai occupant la

totalité de la surface d'un terrain situé en aval d'un chalet, s'élevant à plus

de trois mètres à l'endroit le plus haut et formant "un monticule à

l'aval du chalet qui contraste de manière évidente avec les parcelles voisines

et les autres terrains de la zone", excédait ce qui pouvait

être admissible du point de vue de l'intégration des travaux d'un environnement

et contrevenait à la clause générale d'esthétique fixée par l'art. 86 LATC.

En l'occurrence le remblai autorisé

par la municipalité le 8 décembre 2005 est beaucoup plus important. Il occupe

une plus grande surface, même s'il ne couvre pas la totalité de la partie aval

de la parcelle - qui est elle-même environ trois fois plus grande que celle qui

faisait l'objet de l'arrêt précité - et il s'élève, en son point le plus haut,

à près de six mètres au-dessus du niveau du terrain naturel, formant une énorme

protubérance qui contraste violemment avec l'aspect des lieux alentour. Lors de

l'inspection locale du 2 avril 2008, la cour de céans a en effet constaté que les

mouvements de terre dans le secteur des constructions étaient plutôt modestes

et que les remblais dans le prolongement du rez-de-chaussée des constructions

se fondaient avec le terrain naturel par des talus en pente relativement douce.

A l'évidence, le terrassement litigieux rompt cette harmonie paysagère. En

effet, alors que la pente du terrain naturel avoisine les 30%, celle de la

structure Textomur® atteint 173%.

Certes, cette pente est "cassée" par deux paliers larges de deux

mètres. Mais cet aménagement en terrasse ne suffit pas à atténuer l'effet de

surplomb causé par la hauteur totale et la pente du monticule. Verticalement, presque

dix mètres séparent le pied et le sommet de ce dernier, soit l'équivalent de

trois étages. A cela s'ajoutent encore le volume et la surface importants du

remblai. La longueur de la terrasse prévue en 2004 dépassait légèrement celle

de la façade sud et mesurait 7 m de large, ce qui donnait une surface de 130 m2

environ. Actuellement, cette surface a été doublée au sud, et est étendue à

l'est jusqu'à la limite de propriété, à raison d'environ 370 m2.

Ainsi, c'est une surface plane d'au moins 500 m2 qui a été réalisée

par remblai, sur presque toute la largeur de la parcelle no 2'752.

L'imposant mouvement de terre réalisé, tant par sa hauteur que par son étendue,

apparaît ainsi incongru dans le secteur et contrevient clairement à l'art. 86

LATC. Le permis de construire complémentaire du 8 décembre 2005 pour

l'agrandissement de la terrasse n'aurait ainsi pas dû être accordée.

4.

Dans la mesure où cette autorisation est entrée

en force et ses bénéficiaires en ont fait usage, elle ne peut plus être mise en

cause. Reste qu'on se trouve en présence d'un ouvrage qui contrevient à la

réglementation en vigueur.

Selon l'art. 80 LATC, les bâtiments

existants non conformes aux règles de la zone à bâtir entrée en force

postérieurement, relatives aux dimensions des bâtiments, à la distance aux

limites, au coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol, ou à

l'affectation de la zone, mais n'empiétant pas sur une limite des constructions

peuvent être entretenus ou réparés (al. 1). Leurs transformations dans les

limites des volumes existants ou leur agrandissement peuvent être autorisées, pour

autant qu'il n'en résulte pas une atteinte sensible au développement, au

caractère ou à la destination de la zone. Les travaux ne doivent pas aggraver

l'atteinte à la réglementation en vigueur ou les inconvénients qui en résultent

pour le voisinage (al. 2).

En principe, l'art. 80 LATC ne

profite qu'aux bâtiments dont l'irrégularité est due à un changement postérieur

de la réglementation, non à ceux d'emblée non réglementaires (v. Bonnard,

Bovay, Didisheim, Matile, Sulliger, Weill, Droit vaudois de la construction, ad

art. 80 LATC, ch. 6.1; RDAF 1992 p. 229). Les constructions infractionnelles

dès leur édification ne sont donc pas visées par cette disposition; elle peut

néanmoins leur être appliquée par analogie lorsqu'elles sont l'objet d'une

tolérance de la part des autorités et, a fortiori, lorsqu'elles ont bénéficié

d'une autorisation qu'il n'est pas question de révoquer, comme c'est le cas

ici. Le Tribunal administratif a ainsi jugé qu'un bâtiment d'emblée non

réglementaire pouvait être transformé aux conditions de l'art. 80 al. 2 LATC

appliquées par analogie (v. arrêt AC.1996.0206 du 15 mai 1998 et la référence

citée).

Ces conditions ne sont

manifestement pas remplies en l'espèce, puisque les travaux réalisés augmentent

encore le volume du terrassement par rapport à ce qui a été autorisé, aggravant

ainsi l'atteinte à l'art. 86 LATC. C'est donc à juste titre que la municipalité

a refusé le permis de construire complémentaire.

5.

a) La municipalité est en droit de faire

suspendre et, le cas échéant, supprimer ou modifier, aux frais du propriétaire,

tous travaux qui ne sont pas conformes aux prescriptions légales et réglementaires

(art. 105 al. 1 et 130 al. 2 LATC). La seule violation des dispositions de

forme relatives à la procédure d'autorisation de construire est en principe

insuffisante pour justifier l'ordre de démolition d'un ouvrage non autorisé, si

ledit ouvrage est conforme aux prescriptions matérielles applicables (RDAF 1979

p. 231). La violation du droit matériel par des travaux non autorisés ne suffit

pas non plus à elle seule à justifier leur suppression. L'autorité doit

examiner la nature et l'importance des aspects non réglementaires des travaux

et procéder à une pesée des intérêts en présence, soit l'intérêt public au

respect de la loi (et donc à la suppression de l'ouvrage non réglementaire

construit sans permis) et l'intérêt au maintien de celui-ci (RDAF 1976 p. 265;

RDAF 1979 p. 231, 302; RDAF 1982 p. 448).

b) Selon la jurisprudence, l'ordre

de démolir une construction ou un ouvrage édifié sans permis et pour lequel une

autorisation ne pouvait être accordée n'est en principe pas contraire au

principe de la proportionnalité. Celui qui place l'autorité devant un fait

accompli doit s'attendre à ce qu'elle se préoccupe davantage de rétablir une

situation conforme au droit que des inconvénients qui en découlent pour le

constructeur (ATF 108 Ia 216 consid. 4b). L'autorité doit cependant renoncer à

une telle mesure si les dérogations à la règle sont mineures, si l'intérêt

public lésé n'est pas de nature à justifier le dommage que la démolition

causerait au maître de l'ouvrage, si celui-ci pouvait de bonne foi se croire autorisé

à construire ou encore s'il y a des chances sérieuses de faire reconnaître la

construction comme conforme au droit qui aurait changé dans l'intervalle (ATF

111.

Ib 213 consid. 6 p. 221; 108 Ia 216 consid. 4 p. 217; RDAF 1993 p. 310

consid. 2b et les arrêts cités).

c) Aucune de ces conditions n'est

en l'occurrence réalisée. L'aggravation de l'atteinte à la réglementation,

elle-même déjà très importante, ne saurait être qualifié de mineure. La crête

du remblai se trouve déplacée d'environ deux mètres vers l'aval, ce qui

augmentent sensiblement le volume du terrassement et, surtout, son impact

visuel. Les recourants ne peuvent d'autre part pas se prévaloir de leur bonne

foi; les prétendues erreurs de l'entreprise qui a réalisé les travaux, erreurs

qui dépassent largement ce qui peut être mis sur le compte de simples

imprécisions dans l'implantation de l'ouvrage, doivent être imputées aux

propriétaires (AC.2007.0161 du 12 mars 2008

consid. 4d; RDAF 1992

p. 247; RDAF 1989 p. 218; RDAF 1992 p. 479). L'intérêt public au respect de la législation et à la sauvegarde

du paysage, ainsi que l'intérêt privé des voisins dont la vue est partiellement

restreinte doivent l'emporter sur l'intérêt financier des recourants.

d) Les recourants font valoir que

la mise en conformité de l'ouvrage avec le permis de construire délivré

entraînerait des coûts disproportionnés, de l'ordre de 300'000 fr. (soit

une fois et demi le coût de l'ouvrage mentionné dans le permis de construire).

La géostructure Textomur® ne

serait en effet pas démontable partiellement, la position du parement ne

pouvant être modifiée sans tout démonter.

Les opposants conviennent – et

l'inspection locale a confirmé – que les modifications intervenues dans la

partie inférieure du talus ont un impact relativement faible sur le paysage.

C'est essentiellement l'agrandissement de la partie supérieure, soit de la troisième

plateforme, qui aggrave la saillie insolite que forme la terrasse des

recourants. Dans ces conditions, on peut admettre qu'exiger le strict respect du

permis de construire contreviendrait au principe de la proportionnalité et

qu'il suffit d'ordonner que seule la partie supérieure du terrassement,

au-dessus de l'altitude de 1'207,14 m, soit ramenée au gabarit prévu par les

plans mis à l'enquête du 15 novembre au 5 décembre 2005. Les travaux de mise en

conformité ainsi limités, leur coût s'en trouvera considérablement réduit et

peut être exigé des recourants eu égard à l'intérêt public à préserver l'aspect

des lieux et l'intérêt privé des voisins à conserver un dégagement normal.

6.

Les frais et dépens sont en principe supportés

par la ou les parties qui succombent (art. 55 al. 1 LJPA). Lors que l'équité

l'exige, le tribunal peut répartir les frais entre les parties et compenser les

dépens, ou laisser tout ou partie des frais à la charge de d'Etat (art. 55 al.

3.

LJPA).

Les recourants succombent pour

l'essentiel, leur conclusion principale tendant à l'octroi du permis de

construire supplémentaire devant être rejetée. L'émolument de justice sera en

conséquence mis à leur charge. On tiendra cependant compte de l'admission

partielle du recours, s'agissant de l'ordre de remise en état des lieux, en

compensant les dépens.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est partiellement admis.

II.

La décision de la Municipalité d'Ollon du 25

juillet 2007 est confirmée en tant qu'elle refuse le permis de construire

complémentaire pour les travaux mis à l'enquête publique du 9 juin au 9 juillet

2007.

III.

La décision de la Municipalité d'Ollon du 25

juillet 2007 est au surplus réformée en ce sens que la remise en état des lieux

conformément aux plans approuvés dans le cadre du permis de construire no

175/05 du 8 décembre 2005 n'est exigée que pour la partie des terrassements

dépassant la cote de 1'207,14 mètres.

IV.

Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents)

francs est mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.

V.

Les dépens sont compensés.

Lausanne, le 19 décembre 2008

Le président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.