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Décision

AC.2007.0294

CDAP - AC.2007.0294 - 2009-06-16 - JAUNIN/Municipalité de Renens, MAURIAND

16 juin 2009Français18 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

Mme Cristiana Mauriand est propriétaire sur le

territoire de la commune de Renens, au nº 80 du chemin des Côtes, de la parcelle nº 882. D'une surface de 1'459 m², ce bien-fonds se situe sur le flanc d'un coteau (les Côtes du Mont

de By); sa partie inférieure est bordée par la voie ferrée du métro M1,

elle-même bordée par l'avenue du Chablais. Une maison d'habitation de 133 m², comportant un sous-sol dont la façade

aval est entièrement dégagée, ainsi qu'un rez-de-chaussée surmonté d'une

toiture à deux pans, est implantée dans sa partie supérieure.

M. Hubert Jaunin est propriétaire

de la parcelle voisine au nord-ouest (nº 1'351) sur laquelle a été édifié plus récemment un bâtiment

d'habitation en terrasses.

Les parcelles nos 1'351 et 882 sont incluses dans la

zone résidentielle à caractère spécial du plan d'extension partiel (P18) "changement

de zone pour la région des Côtes du Mont de By", approuvé par le

Conseil d'Etat le 2 mars 1973 et modifié le 9 novembre 1981 et le 7 novembre

1990 (ci-après : le PEP).

B.

Le 28 mars 2007, Mme Mauriand a déposé une

demande de permis de construire pour l'agrandissement et la transformation de

sa villa, ainsi que la construction d'un garage à deux places. Les travaux

consisteraient à remplacer le comble du bâtiment actuel par un niveau

d'habitation supplémentaire à toit plat, ainsi qu'à construire un nouveau corps

de bâtiment accolé à la façade sud-ouest du sous-sol de la villa, dont la

toiture formerait terrasse au niveau du rez-de-chaussée de cette dernière et

qui comporterait deux appartements, l'un (rez-inférieur -1) au niveau de

l'actuel sous-sol, l'autre en dessous (rez-inférieur -2). Le garage pour deux

voitures serait implanté dans l'angle nord-est de la parcelle.

C.

Ce projet a été mis à l'enquête du 28 avril au

28 mai 2007. Il a suscité l'opposition de M. Hubert Jaunin, qui dénonçait

notamment l'insuffisance et l'imprécision des plans (en particulier l'absence

de plans pour le niveau du rez-de-chaussée et pour le sous-sol du bâtiment

existant).

La constructrice a remis au centre

technique communal le 11 juillet 2007 un tirage corrigé des plans nos 04, 05, 06 et 10, ainsi que deux

coupes représentant des détails techniques (murs de façades, dalles et toiture).

Le 11 septembre 2007, elle a également remis au centre technique communal un plan

modifié du rez-inférieur -1 (nº 04) figurant le sous-sol du bâtiment existant.

Dans sa séance du 5 octobre 2007,

la municipalité a décidé de lever l'opposition d'Hubert Jaunin et de délivrer

le permis de construire, assorti d'un certain nombre de conditions. Cette

décision a été communiquée aux intéressés par lettres recommandées du 8

novembre 2007.

D.

Hubert Jaunin a recouru le 28 novembre 2007

contre cette décision, concluant à son annulation.

Mme Cristiana Mauriand s'est

déterminée sur le recours le 19 décembre 2007, concluant à son rejet.

Par lettre du 21 décembre 2007, la

municipalité a renoncé à répondre au recours.

Le tribunal a statué par voie de

circulation.

Considérants

1.

L'actuelle parcelle nº 882 a été incluse dans le périmètre du plan d'extension partiel (PEP)

"changement de zone

pour la région des Côtes du Mont de By" par

un "additif «P18

A»" approuvé le 3 décembre 1982. Le règlement du PEP «P18» (ci-après: RPEP) a été modifié le 7 novembre 1990. Selon cette

réglementation, la zone résidentielle à caractère spécial "est destinée

aux maisons familiales et ensembles résidentiels tirant parti de leur situation

sur des terrains en pente forte ou moyenne". Les dispositions du

règlement du plan d'extension approuvé par le Conseil d'Etat le 4 juillet 1947

(ci-après : RPE) sont applicables à la construction de villas. La municipalité

peut "autoriser la construction de bâtiments ou ensembles de bâtiments

défini par «habitations

en terrasses»" auxquelles s'appliquent les prescriptions spéciales des ch. 3 à 15

RPEP. Les dispositions du RPE demeurent applicables dans la mesure où les

prescriptions spéciales du RPEP n'y dérogent pas (v. ch. 15 RPEP). Pour les

habitations en terrasses, l'indice d'utilisation du sol est fixé à 0,5, avec

une tolérance de 10% laissé à l'appréciation de la municipalité. Le coefficient

d'occupation du sol n'est pas limité (ch. 5 RPEP). La hauteur maximum entre tout

point d'un bâtiment et le terrain naturel est fixée à 8 m (cf. 8 RPEP).

2.

Le recourant reproche aux plans soumis à

l'enquête publique de présenter des lacunes, des erreurs et des incohérences que

les plans complémentaires produits ultérieurement ne suffisent pas à corriger,

de sorte qu'il ne serait pas possible de se faire une représentation convenable

du projet. La municipalité considère pour sa part que les nombreuses erreurs

qui avaient été signalées par le recourant dans son opposition ont été

corrigées par la remise de nouveaux plans.

Bon nombre d'erreurs, de lacunes et

d'imprécisions subsistent néanmoins. Ainsi, par exemple, si un plan du rez-inférieur

-1 figurant le sous-sol de la villa existante a bien été produit, en revanche

il n'existe toujours aucun plan du rez-de-chaussée de ladite villa quant bien

même ce niveau est également modifié, par l'adjonction d'une nouvelle cage

d'escalier desservant l'étage en façade nord et par un agrandissement

comportant une véranda en façade sud. De manière singulière, le plan

représentant le niveau inférieur de cette cage d'escalier figure sur le plan

original du rez-inférieur -1, c'est-à-dire au niveau correspondant au sous-sol

de la villa existante. En outre, l'emplacement de la porte extérieure donnant

accès à cette cage d'escalier, tel qu'il est figuré sur les plans du rez-inférieur

-1 et de l'étage, ne correspond pas à ce qui est représenté sur l'élévation de

la façade ouest. Les balcons représentés sur les plans du rez-inférieur -1 sont

en réalité des vérandas, si l'on en croit l'élévation des façades est, sud et

ouest, ainsi que le plan de l'étage. Si l'on s'en tient au plan de situation (no

02), la toiture de l'étage ajouté à la villa existante couvre entièrement le

balcon aménagé à ce niveau en façade sud. Ce n'est pas le cas sur l'élévation

des façades est et ouest, où la toiture est en retrait du balcon. Sous ce

balcon, l'agrandissement du niveau du rez-de-chaussée de la villa existante,

qui se prolonge au sud par une véranda sur la terrasse que forme la toiture du rez-inférieur

-1, n'est pas documenté (puisqu'il n'existe pas de plan de ce niveau). A noter

encore que les dessins des façades, particulièrement de la façade sud, sont

particulièrement peu clairs au sujet des modifications apportées au bâtiment actuel,

en particulier pour ce qui concerne les ouvertures au niveau du

rez-de-chaussée, dont on ne sait pas si elles sont existantes, nouvelles ou

modifiées.

D'une manière générale, les plans

ne respectent que très approximativement l'obligation de teinter en gris les

constructions existantes, en rouge les constructions projetées et en jaune les

constructions démolies (art. 69 al. 1 ch. 9 du règlement du 19 septembre 1986

d'application de la loi sur l'aménagement du territoire et des constructions

[RLATC; RSV 700.11.1]; art. 111 cf. 1 RPE). Ils sont difficiles à lire, ne

concordent pas toujours entre eux, et leurs cotes présentent parfois des

divergences avec les grandeurs mesurées à la règle. Comme on le verra plus loin,

ces défauts ne permettent pas de se faire une idée

précise, claire et complète des travaux envisagés et de leur conformité aux

règles de la police des constructions, ce qui constitue un motif d'annulation

du permis de construire (v. Cour de droit administratif et public, arrêt

AC.2008.0127 du 17 mars 2009 consid. 2a in fine; Tribunal administratif, AC

2002/0228 du 8 juillet 2003; AC 2000/0119 du 10 octobre 2001; AC 1996/0220

du 19 août 1998; AC 1995/0120 du 18 décembre 1997 et les références

citées).

3.

Selon le chiffre 5 du RPEP, pour les habitations

en terrasses, l'indice d'utilisation du sol est fixé à 0,5 avec une tolérance

de 10% laissée à l'appréciation de la municipalité. Pour la parcelle nº 882, d'une surface de 1'459 m², la surface brute de plancher utile (SBPU)

est donc au maximum de 802,45 m².

Selon les données figurant dans la

demande de permis de construire (questionnaire général, p. 4), la SBPU actuelle

serait de 170 m² et la surface

ajoutée de 552 m², soit au

total 722 m². En l'absence de

plan figurant le rez-de-chaussée du bâtiment existant, il est impossible de

contrôler précisément l'exactitude de ces chiffres. Un examen sommaire des

plans existants suffit toutefois à douter de leur exactitude. En effet, si les

surfaces indiquées pour le rez-inférieur -2, la partie nouvelle du rez-inférieur

-1 et l'étage sont à première vue exactes (sous réserve de l'apparente non prise

en compte de la cage d'escalier en ce qui concerne l'étage), il n'en va pas de

même pour la surface annoncée comme existante: selon les chiffres donnés par la

constructrice sur le plan du rez-inférieur -1 modifié le 10 septembre 2007, le

sous-sol de la villa existante devrait comporter une SBPU du 125,5 m², quant au rez-de-chaussée, sa SBPU ne

devrait pas être inférieure à celle annoncée pour l'étage (130,7 m²), augmenté de celle de la cage d'escalier,

de l'espace situé sous le balcon de l'étage et de la véranda (jardin d'hiver).

C'est donc à une SBPU sensiblement supérieure à 800 m² que paraît conduire le projet litigieux.

A tout le moins la municipalité ne

pouvait-elle pas, comme elle l'a fait, se contenter des données fournies par le

questionnaire général pour affirmer que, même en tenant compte de la partie

aménagée du sous-sol de la villa existante, le CUS n'est en aucun cas dépassé.

Un calcul complet et documenté du CUS devrait être fait.

4.

Le chiffre 8 RPEP dispose : "La hauteur maximum entre tout point

d'un bâtiment et le terrain naturel est fixé à 8.00 m. Seules les cheminées

peuvent être exceptées de cette limitation, la Municipalité étant compétente

pour en fixer leur (sic) hauteur". Le

recourant affirme que cette prescription ne serait pas respectée, d'une part parce

que les hauteurs mesurées sur les plans excéderaient 8 m en certains points de

la construction, d'autre part parce que les plans d'indiquent pas correctement

le niveau du terrain naturel. La municipalité considère pour sa part les

aménagements actuels comme étant le terrain naturel et, dans sa réponse à

l'opposition, elle déclare qu'elle exigera dans le permis de construire le

contrôle des niveaux par un géomètre officiel.

L'imprécision des plans d'enquête

légitime les craintes du recourant de voir certains points de la construction

dépasser de plus de 8 m le niveau du sol. Par exemple l'angle sud-ouest du

nouveau bâtiment projeté est dessiné à 84 mm du sol sur le dessin à l'échelle

1:100 de la façade ouest et 78 mm sur celui de la façade sud (compte non tenu

de la balustrade entourant la toiture en terrasse). Il n'a pas été possible au tribunal

de vérifier les différences signalées par le recourant dans les plans modifiés

le 14 août 2007, ces plans ne se trouvant pas au dossier.

Quoi qu'il en soit, l'opinion de la

municipalité selon laquelle la hauteur maximum du bâtiment doit être mesurée à

partir du terrain tel qu'il est aménagé actuellement ne peut être suivie. Selon

la jurisprudence, un terrain aménagé peu être considéré comme sol naturel aux

conditions cumulatives que l'apport de terre soit intervenu de nombreuses

années avant l'édification de la construction projetée (soit à tout le moins

une période de l'ordre d'une vingtaine d'années), que les travaux de remblayage

aient porté sur un secteur d'une certaine étendue, afin de ne pas compromettre

les intérêts des propriétaires voisins, et qu'ils ne semblent pas avoir été

effectués en vue d'une construction à édifier à plus au moins bref délai (RDAF

1984.

p. 156, voir aussi RDAF 1974 p. 226). Dans des arrêts plus récents, le

tribunal s'est demandé si la troisième de ces conditions ne se confondait pas

avec la première, en laissant néanmoins la question indécise (AC.2004.0107 du

17.

novembre 2004 et AC.2002.0016 du 7 juillet 2003). Il a qualifié de terrain

naturel une combe remblayée de longue date au-dessus d'un talus d'autoroute,

qui se présentait désormais comme une vaste surface dont rien ne permettait

aujourd'hui de réaliser qu'elle ne correspondait pas au terrain naturel; il

importait peu que le remblai ait été aménagé dans l'intention de cacher

l'autoroute et d'en couper le bruit, d'y replanter de la vigne ou d'y

construire (AC.2004.0107 précité). En revanche, s'agissant d'une planie large

de quelques mètres, soutenue par un talus sensiblement équivalent qui

compensait la pente, et aménagée quarante ans auparavant devant une façade, il a

jugé qu'elle satisfaisait assurément à la condition de

temps, mais ne pouvait pas être considérée comme un aménagement portant sur un

secteur d'une certaine étendue susceptible d'être désormais considéré comme

correspondant au terrain naturel. En effet, les mouvements de terre s'étaient

limités à ce qui était nécessaire pour aménager une terrasse devant la façade

de la maison, mais n'avaient pas atteint une ampleur suffisante pour dissimuler

définitivement, au point de ressembler à du terrain naturel, la configuration

initiale de la parcelle (AC.2002.0016 précité).

En l'occurrence la condition

temporelle serait remplie pour l'aménagement de terrasses, maintenues par des

murs de soutènement, dans la partie supérieure de la parcelle; selon la

constructrice, ces aménagements, liés à la construction de la villa existante,

remontent à 1950. En revanche, il ne s'agit pas de travaux de remblayage

portant sur un secteur d'une certaine étendue, mais de travaux de terrassement

qui se limitaient à une partie de la parcelle nº 882 en relation avec la construction de la villa existante. La

jurisprudence qui vient d'être rappelée ne saurait conduire à ce que le terrain

aménagé autour et pour les besoins d'une construction donnée devienne par le

seul écoulement du temps le terrain naturel auquel on se référera, après 20 ou

30.

ans, pour mesurer la hauteur d'un agrandissement ou d'une construction

nouvelle. C'est dans ce sens qu'il faut sans doute comprendre la troisième

condition posée par le jurisprudence de la Commission cantonale de recours en

matière de construction (soit que l'apport de terre n'ait pas été effectué en

vue d'une construction édifiée à plus ou moins bref délai), plutôt comme une

condition qui se confondrait avec la première. Quant aux murs de soutènement et

aux terrassements liés à la construction de la ligne du métro M1, si l'on peut

admettre qu'ils concernent, eux, un relativement vaste secteur, puisqu'ils

touchent toutes les parcelles bordant la voie ferrée, il n'est en revanche pas

sûr qu'ils soient suffisamment anciens pour être pris en considération.

En tout état de cause, la situation

complexe consécutive aux nombreuses modifications du terrain naturel

intervenues successivement sur la parcelle nº 882 ne permettait pas à la municipalité de considérer sans autre que

le terrain aménagé représenté sur les plans correspondait au terrain naturel,

ni qu'il suffisait de faire contrôler ultérieurement, en cours de travaux ou

une fois la construction réalisée que sa hauteur respecterait le maximum

prescrit. La municipalité devait exiger que l'altitude du terrain naturel soit

déterminée par un géomètre et dûment reportée sur les coupes et les dessins de

façade (art. 69 al. 1 ch. 3 LATC; art. 111 ch. 4 RPE). En l'état du dossier, il

n'est pas possible de s'assurer que la construction projetée respectera le ch.

8.

RPEP.

5.

Le projet litigieux est soumis aux prescriptions

spéciales applicables aux habitations en terrasses. Contrairement à d'autres

législations (v. par exemple l'art. 44 du règlement d'exécution de la loi

neuchâteloise sur l'aménagement du territoire [RSN 701.02] qui définit comme

maisons en terrasses "des habitations superposées mais décalées les unes par rapport aux

autres selon un angle parallèle (ou proche) de celui de la pente du terrain

naturel, ce décalage permettant de doter chaque niveau d'une terrasse ouverte

aménagée sur la dalle qui couvre le niveau immédiatement inférieur"), le RPEP ne définit pas ce qu'il faut entendre par

"habitations en terrasses". Le chiffre 11 dispose toutefois : "Toute

habitation doit avoir une terrasse ouverte ou un accès direct sur une surface

réservée à cet effet, correspondant aux 25% de la surface habitable au minimum.

Les terrasses comprendront les ouvrages nécessaires pour sauvegarder leur

caractère privé."

Le rez-inférieur -1 et l'étage ne

répondent manifestement pas à cette exigence. Le premier ne comporte aucune

terrasse ni accès direct à une surface privative qui pourrait être considérée

comme telle. Le second ne comporte que deux balcons dont la surface n'atteint

pas le quart de la SBPU. Sur ce point également, le projet ne paraît pas

conforme à la réglementation.

6.

Le chiffre 13 RPEP impose d'aménager

simultanément à la construction une place de stationnement ou de garage par

tranche ou fraction de 80 m² de

surface habitable brute. La municipalité admet qu'avec 8 places de stationnement

pour 722 m² (annoncés) de surface

brute de plancher utile, il manque une place de stationnement. Elle considère

toutefois que le plan des mesures OPair de l'agglomération Lausanne-Morges, qui

préconise l'application d'une politique de stationnement basée sur la

fourchette basse des besoins limites de la norme VSS 640 290, lui permet en l'occurrence

de déroger à la réglementation communale. Cette justification n'apparaît pas

d'emblée pertinente. En effet, le plan des mesures recommande l'application de

la norme VSS 640 290 dans les procédures de planification et de mise à

l'enquête, ainsi que l'introduction de son application dans les réglementations

communales sur les constructions. Il ne fait pas de cette norme une règle de

rang supérieur qui s'imposerait sans autre aux dispositions en vigueur.

Il n'est cependant pas nécessaire

d'examiner ce grief plus avant. On ne voit en effet pas quel avantage

procurerait au recourant une augmentation du nombre de places privées sur la

parcelle voisine de la sienne. Rien n'indique qu'il serait impossible de créer

une huitième place (au détriment par exemple d'une partie de la terrasse à

l'ouest de la villa existante), de sorte que cette contrainte mettrait en cause

le reste du projet. Imposer le strict respect du chiffre 13 RPE n'aurait ainsi

aucune influence sur la situation de fait ou de droit du recourant, si bien que

celui-ci ne peut se prévaloir d'un intérêt digne de protection à invoquer la violation

de cette disposition (v. ATF 133 II 249 consid. 1.3.2 p. 253).

7.

Conformément aux art. 45 et 49 de la loi du 28

octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36), un émolument

sera mis à la charge de la constructrice. Le recourant, qui a procédé par

l'intermédiaire d'un avocat et obtient gain de cause, a droit à des dépens, à

charge de la constructrice (art. 55 LPA-VD).

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est admis.

II.

La décision de la Municipalité de Renens du 5

octobre 2007 levant l'opposition de Hubert Jaunin et délivrant à Cristiana

Mauriand un permis de construire pour l'agrandissement et la transformation

d'une villa sur sa parcelle nº 882,

est annulée.

III.

Un émolument de 2'000 (deux mille) francs est

mis à la charge de Cristiana Mauriand.

IV.

Cristiana Mauriand versera à Hubert Jaunin une

indemnité de 1'500 (mille cinq cents) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 16

juin 2009

Le

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.