AC.2008.0026

CDAP - AC.2008.0026 - 2009-02-24 - NIKOLAEV/Municipalité de Pully, SOCIETE IMMOBILIERE DE CHAMPCLOS S.A.

24 février 2009Français36 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

La société Immobilière de Champclos SA (ci-après

: Champclos) est propriétaire de la parcelle n° 3’257 du cadastre de la Commune

de Pully (ci-après : la commune), au ch. de Chamblandes 56. Cette

parcelle, d'une surface totale de 1'031 m², se

situe dans la zone de moyenne densité du plan des zones communal, approuvé par

le Département des infrastructures, ainsi que son règlement communal sur

l'aménagement du territoire et les constructions (ci-après : RCAT) en mars

2001. Elle comprend actuellement un immeuble d’habitation, (ECA n° 441) construit en 1948, regroupant six

appartements, d’une surface au sol de 218 m², ainsi qu’une dépendance située au

sud-ouest de la parcelle, d’une surface au sol de 57 m². Compte tenu de la

surface constructible autorisée sur le territoire communal (art. 10 RCAT), le

coefficient d’occupation du sol est dépassé (surface cadastrale de 1'031 m²,

surface du bâtiment de 218 m², surface autorisée 20 % de la surface

constructible, soit 206 m², sans compter le garage comptant pour demi,

conformément à l’art. 26 RCAT, soit une surface construite totale de 232,5 m²).

Les distances aux limites entre bâtiments fixées par l’art. 16 RCAT sont en

revanches respectées. Selon l’art. 36 al. 1 RCAT, la zone de moyenne densité

est destinée à la construction de bâtiments voués au logement et aux activités

compatibles avec le logement. Le nombre de niveaux autorisés dans cette zone

est limité à 4, soit rez-de-chaussée, deux étages et combles (art. 37 RCAT). La

hauteur au faîte est limitée à 15 m (art. 19 et 37 RCAT).

Du 23 mai au 21 juin 2007, Champclos a mis à

l'enquête publique l'agrandissement de l'immeuble sis sur la parcelle précitée.

Les travaux envisagés consistaient en la rénovation du bâtiment dans les

volumes existants (mise en conformité des balustrades et de l’étanchéité des

balcons), la démolition et la reconstruction de la toiture, la création de deux

appartements dans les combles et d’un appartement au niveau du sous-sol, ainsi

que l'aménagement de trois places de parc extérieures, en limite nord de

propriété, et d’une place de jeux. La toiture, actuellement à deux pans, serait

remplacée par une toiture arrondie (cintrée, en forme d’hanse de panier). La

hauteur au faîte passerait d'une altitude de 426,22 à 427,63.

Une enquête publique complémentaire

a eu lieu du 3 octobre au 1er novembre 2007. Cette dernière a

impliqué la suppression de l’appartement prévu au niveau du sous-sol, ainsi que

l'aménagement de la place de jeux; le projet initial a été maintenu pour le surplus.

L'enquête publique a suscité diverses

oppositions, dont celle de Mihkail Nikolaev, propriétaire depuis peu de temps d'un

appartement en PPE sis sur la parcelle n° 1'379-7 1'379-8-9, 1'379-8-10 et

1'379-8-11. Cette parcelle se situe au nord de la parcelle n° 3'257. L'immeuble

dans lequel Mihkail Nikolaev est propriétaire d'un appartement, situé au

dernier étage (avec mezzanine), est un immeuble résidentiel construit récemment

et comprenant plusieurs appartements, dont la toiture est également de forme

arrondie, comme celle du projet litigieux.

Par décision du 21 janvier 2008, la Municipalité

de Pully (ci-après : la municipalité) a levé l'opposition de Mihkail Nikolaev

et délivré le permis de construire sollicité. Elle a soumis la délivrance du

permis de construire à diverses exigences particulières et modifications, en ce

sens que la couverture du toit cintré devrait être réalisée au moyen d’un

revêtement métallique, qu'une des trois places de stationnement extérieures

prévues devrait être réservée à l'usage exclusif des visiteurs et être balisée

en conséquence, et, enfin, que le choix et la couleur des matériaux appelés à

revêtir et orner le bâtiment devraient être soumis pour approbation à la

municipalité en temps opportun. En outre, le bâtiment existant étant

non-conforme aux règles relatives au coefficient d’occupation du sol, une

dérogation au sens des art. 80 LATC et 35 RCAT a été accordée à la

constructrice.

Mihkail Nikolaev a recouru contre cette décision

le 12 février 2008 en concluant principalement à son annulation et au renvoi de

la cause pour nouvelle décision dans le sens des considérants et,

subsidiairement, à sa modification en ce sens que le permis de construire

sollicité par Champclos est refusé. Le recourant s'est acquitté en temps utile

de l'avance de frais requise.

L'effet suspensif a été provisoirement accordé

au recours le 13 février 2008.

Champclos a déposé sa réponse le 4 avril 2008 en

concluant au rejet du recours. La municipalité s'est déterminée le 16 avril

2008 en concluant également au rejet du recours.

Par décision du 15 mai 2008, le juge instructeur

du tribunal a confirmé l'effet suspensif provisoirement accordé au recours.

Mihkail Nikolaev a déposé un mémoire complémentaire

le 23 mai 2008. Champclos et la municipalité ont déposé leurs observations

finales le 10 juin 2008.

Le tribunal a procédé à une inspection locale le

11 novembre 2008 en présence des parties et de leurs conseils. A cette

occasion, le tribunal s'est également rendu dans l'appartement du recourant. Le

compte-rendu d'audience établi à cette occasion contient ce qui suit :

"(…)

De cette inspection, il ressort que

le rehaussement projeté de l’immeuble litigieux viendrait masquer la vue

actuelle dont le recourant jouit sur le lac depuis le balcon de son appartement.

Il laisserait toutefois subsister la vision sur la côte française et les Alpes,

ainsi que les dégagements sur le lac existants sur les côtés.

Depuis la mezzanine du recourant, la

construction litigieuse ne supprimerait pas la vue sur le lac, mais uniquement

celle sur les bâtiments et la végétation en contrebas.

Me Journot produit une simulation des

gabarits d’implantation du toit de l’immeuble litigieux.

(…)."

Le 14 novembre 2008, Champclos a produit une

coupe transversale des combles figurant les niveaux de la dalle desdits combles

existants et futurs, ainsi que les niveaux du faîte existant et futur.

Le 1er décembre 2008, la

constructrice et le recourant se sont déterminés sur le compte-rendu

d’audience.

Le tribunal a statué par voie de circulation.

Les arguments respectifs des parties seront

repris ci-dessous dans la mesure utile.

Considérants

1.

Selon l'art. 75 al. 1 litt. a de la loi sur la

procédure administrative vaudoise (LPA-VD, RS.173.06, ci-après : LPA, applicable

par renvoi de l’art. 99 LPA), le droit de recours appartient à toute personne

physique ou morale ayant pris part à la procédure devant l’autorité précédente

ou ayant été privée de la possibilité de le faire, qui est atteinte par la

décision attaquée et qui dispose d’un intérêt digne de protection à ce qu'elle

soit annulée ou modifiée. En l'espèce, la qualité pour recourir du recourant, qui

est propriétaire d’un appartement dans l’immeuble situé à proximité immédiate de

la parcelle litigieuse, doit être admise.

2.

Construit en 1948, soit antérieurement à

l’entrée en vigueur du RCAT, le bâtiment no ECA 441 bénéficie d'une

situation acquise méritant protection. Déduite de la garantie de la propriété

(art. 22 ter aCst, désormais art. 26 Cst) et du principe de la non

rétroactivité des lois, cette protection implique que, sous réserve de

garanties plus étendues que les cantons sont libres d'assurer tout en

respectant les exigences majeures de l'aménagement du territoire, de nouvelles

dispositions restrictives ne peuvent être appliquées à des constructions

autorisées selon l'ancien droit que si un intérêt public important l'exige et

si le principe de la proportionnalité est respecté (RO 113 Ia 119 et les

références, JT 1989 I 464).

Dans le cas présent, l’art. 35 RCAT stipule ce

qui suit :

« Les bâtiments existants

non-conformes aux règles de la zone à bâtir, entrées en force postérieurement

peuvent être entretenus, réparés et transformés dans les limites des articles

80.

et 82 LATC.

En cas de destruction accidentelle,

ces bâtiments peuvent être reconstruits dans les limites de leur surface au sol

et de leurs volumes initiaux, dans un délai de cinq ans dès la survenance du

sinistre. »

Le recourant interprète cette

disposition en ce sens que les constructions non conformes ne pourraient être

qu’entretenues, réparées et transformées, à l’exclusion de tout agrandissement.

Il sous-entend qu’il s’agit là d’un silence qualifié du législateur.

Selon la jurisprudence, la loi

s'interprète en premier lieu d'après sa lettre. Si le texte légal n'est pas

absolument clair, si plusieurs interprétations de celui-ci sont possibles, il y

a lieu de rechercher la véritable portée de la norme, en la dégageant de sa

relation avec d'autres dispositions légales, de son contexte, du but poursuivi,

de son esprit, ainsi que de la volonté du législateur, telle qu'elle résulte

notamment des travaux préparatoires. A l'inverse, lorsque le texte légal est

clair, l'autorité qui applique le droit ne peut s'en écarter que s'il existe

des motifs sérieux de penser que ce texte ne correspond pas en tous points au

sens véritable de la disposition visée et conduit à des résultats que le

législateur ne peut avoir voulus et qui heurtent le sentiment de la justice ou

le principe de l'égalité de traitement. De tels motifs peuvent résulter des travaux

préparatoires, du fondement et du but de la prescription en cause, ainsi que de

sa relation avec d'autres dispositions (ATF 134 I 184 consid.

5.1

p. 193; 131 I 394 consid. 3.2

p. 396 et les arrêts cités). En outre, il appartient à l'autorité de remédier à

une éventuelle lacune apparente de la loi, lorsque celle-ci, même interprétée,

n'apporte pas de solution sur un point qu'elle devrait régler, ou occulte lorsque

le législateur a omis d'adjoindre, à une règle conçue de façon générale, la

restriction ou la précision que le sens et le but de la règle considérée ou

d'une autre règle légale imposent dans certains cas. L'autorité n'est en

revanche pas autorisée à pallier l'absence d'une règle qui paraît simplement

désirable au regard du sens et du but de la loi (ATF 131 II 562 consid.

3.5

p. 567 et les arrêts cités). En d’autres termes, une

lacune authentique (ou proprement dite) suppose que le législateur s’est

abstenu de régler un point alors qu’il aurait dû le faire et qu’aucune solution ne se dégage du texte ou de

l’interprétation de la loi. Si le législateur a renoncé volontairement à

codifier une situation qui n’appelait pas nécessairement une intervention de sa

part, son inaction équivaut à un silence qualifié (ATF 134 V 15 consid. 2.3.1 p. 16, 131 consid. 5.2 p. 134/135, 182 consid.

4.1

p. 185, et les arrêts cités). Quant à la lacune improprement dite, elle se

caractérise par le fait que la loi offre certes une réponse, mais que celle-ci

est insatisfaisante. Seule une lacune proprement dite peut être comblée par le

juge; il lui est interdit, en revanche, de remédier à une lacune improprement

dite, à moins que le fait d’invoquer le sens réputé déterminant de la norme ne

constitue un abus de droit ou viole la Constitution (ATF 131 II 562 consid. 3.5 p. 567/568; 129 III 656 consid. 4.1 p. 658; 128

I 34 consid. 3b p. 42, et les arrêts cités).

b) En l’occurrence, l’interprétation

littérale de l’art 35 al. 1 RCAT n’exclut nullement les agrandissements, pour

autant que ceux-ci soient effectués dans les limites de l’art. 80 LATC. Il

convient dès lors de se référer au contenu de cette disposition, qui, comme on

le verra ci-dessous, autorise les agrandissements moyennant le respect de

certaines conditions. Si le législateur communal avait voulu exclure les

agrandissements dans les limites de l’art. 80 LATC, il l’aurait à l’évidence exprimé

de manière explicite. On ne saurait considérer que l’on est en présence d’un

silence qualifié. Par ailleurs, la jurisprudence a toujours souligné que l’art.

80.

LATC était exhaustif en ce sens que le droit communal ne pouvait être ni

plus strict ni plus permissif (Droit fédéral et vaudois de la construction, ad

art. 80 LATC, ch. 6.2, RDAF 1989 p. 314). Cela étant, il y a lieu d’admettre

que l’art. 35 al. 1 RCAT, en mentionnant les transformations, englobe les

agrandissements qui sont donc autorisés dans les limites de l’art. 80 LATC.

c) Aux termes de l’art. 80 LATC,

"Les bâtiments existants non

conformes aux règles de la zone à bâtir entrées en force postérieurement,

relatives aux dimensions des bâtiments, à la distance aux limites, au

coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol, ou à l'affectation de la

zone, mais n'empiétant pas sur une limite des constructions, peuvent être

entretenus ou réparés.

Leur transformation dans les limites des volumes existants ou leur

agrandissement peuvent être autorisés, pour autant qu'il n'en résulte pas une

atteinte sensible au développement, au caractère ou à la destination de la

zone. Les travaux ne doivent pas aggraver l'atteinte à la réglementation en

vigueur ou les inconvénients qui en résultent pour le voisinage.

Les bâtiments en ruine ou inutilisables qui ne correspondent pas aux règles de

la zone mentionnées au premier alinéa ne peuvent être reconstruits. Cependant,

en cas de destruction accidentelle totale datant de moins de cinq ans, la

reconstruction d'un bâtiment peut être autorisée dans son gabarit initial, dans

la mesure où un volume comparable ne peut être édifié sur la parcelle selon les

règles de la zone. L'alinéa 2 est applicable par analogie."

d) Selon la

jurisprudence, la transformation est l'opération qui modifie la répartition interne

des volumes construits ou l'affectation de tout ou partie de ces volumes, sans

que le gabarit de l'ouvrage ne soit augmenté et sans que, en elle-même,

l'affectation de nouveaux locaux ne soit contraire à la réglementation

communale (arrêts TA [Tribunal

administratif, dès le 1er janvier 2008 Cour de droit administratif

et public du Tribunal cantonal]

AC.2001.0089 du 1er avril 2003 consid. 3, AC.2001.0161 du 7 janvier

2002.

et les références citées). A l'inverse, la reconstruction se caractérise

par le remplacement d'éléments d'un ouvrage par d'autres éléments semblables,

ne laissant subsister que quelques parties secondaires de l'ouvrage primitif

(arrêts TA AC.2006.0151 du 18 mars 2008, AC.1993.0118 du 28 janvier 1994 et les

références citées, AC.2004.0104 du 8 décembre 2004). Il a ainsi été jugé par

exemple que la reconstruction de trois murs de façades sur quatre - les anciens

murs s'étant effondrés au cours de travaux - ainsi que la réfection et la

modification de la plupart des autres parties essentielles d'un bâtiment - ne

saurait être autorisée au titre de transformation dans le cadre de l'art. 80

al. 2 LATC, même si le gabarit de l'immeuble demeurait inchangé; ces travaux

équivalaient à une véritable reconstruction (Droit fédéral et vaudois de la construction,

3e éd., 2002, n. 5.4 ad art. 80 LATC; RDAF 1970, 347). En revanche,

les travaux consistant à détruire un rural attenant à une habitation et à le

reconstruire pour y aménager deux appartements ont été considérés comme une

transformation et non pas une reconstruction car, bien que portant sur une

partie relativement délimitée de l’immeuble, ils n’entraînaient pas une rupture

de l’unité fonctionnelle du bâtiment (AC.2004.0104 du 8 décembre 2004). Dans le

même sens, le tribunal a admis récemment que l’on pouvait qualifier de travaux

de transformation des travaux ayant consisté en la démolition complète de la

toiture et du dernier niveau d’un immeuble d’habitation étant donné que la

structure porteuse du bâtiment avait été maintenue dans une large proportion

(AC.2008.0009 du 4 novembre 2008). Quant à la notion d’agrandissement, elle

implique toute augmentation du volume extérieur de la construction ou toute

adjonction d’éléments extérieurs nouveaux (par exemple un balcon ou

l’augmentation de la hauteur d’un alignement de toiture, RDAF 1977 p. 46 et

RDAF 1968 p. 327 cité dans Droit fédéral et vaudois de la construction, ad art.

80.

LATC ch. 3.3).

e) Dans le cas présent, exception

faite de la mise en conformité des balustrades et de l’étanchéité des balcons

en façade sud, le bâtiment existant tant à l’intérieur qu’à l’extérieur restera

tel qu’il est actuellement. La modification essentielle aura lieu en toiture,

l’actuel toit à deux pans étant surélevé et remplacé par une toiture arrondie.

On est dès lors bien en présence d’un agrandissement et non pas, comme le

soutient le recourant, d’une nouvelle construction. Le projet litigieux ne saurait,

au vu de la jurisprudence exposée ci-dessus, être assimilé à une reconstruction

dès lors qu’il consiste en substance à remplacer et à ajouter des éléments de

construction secondaire par rapport à l’ensemble du bâtiment. De plus, on relèvera que le changement partiel d’affectation envisagé de la

surface située sous la nouvelle toiture, en ce sens que celle-ci sera occupée

par deux logements, entre dans la notion de transformation habituellement

admise. Suivant en cela la jurisprudence du Tribunal

fédéral, la jurisprudence cantonale considère en effet qu’on ne se trouve en

présence d'un changement d'affectation soumis à autorisation qu'en cas de

changement significatif du point de vue de la planification (c'est à dire de

l'affectation définie par l'autorité de planification) ou du point de vue de

l'environnement (ATF 113 Ib 219, consid. 4d p. 223; outre AC.1997.0044 et les arrêts

déjà cités, v. p. ex. AC.2001.0029 du 8 octobre 2001 et AC.2007.0298

du 19 janvier 2009). Or, en l’occurrence, la création de deux appartements dans

la toiture ne portera aucune atteinte sensible au caractère de la zone, dont la

destination est la construction de bâtiments voués notamment au logement (art.

36.

al. 1 RCAT). Dans ces circonstances, la transformation litigieuse peut être

autorisée au regard des exigences de l’art. 80 al. 2 1ère phrase

LATC et la décision municipale n'est donc pas critiquable sur ce point.

3.

Il convient d’examiner ensuite si l’agrandissement

envisagé entraîne une aggravation de l’atteinte à la réglementation communale

en vigueur (art. 80 al. 2 dernière phrase LATC). Selon le recourant, tel serait

le cas pour les raisons suivantes : d’une part, le projet prévoit une

augmentation du nombre de logements alors que le COS est actuellement déjà dépassé

(cf. supra lettres A et D in fine) ; d’autre part, un niveau

supplémentaire est envisagé (combles) alors que le nombre de niveaux autorisé

par l’art. 37 al. 2 RCAT n’est déjà pas respecté, le prétendu rez-de-chaussée

actuel étant en réalité un étage.

a) Pour déterminer si une aggravation

de l'atteinte à la réglementation en vigueur résulte ou non du projet litigieux,

il faut rechercher le but que poursuivent les normes transgressées (RDAF 1989,

314; arrêt AC.1990.7462 du 13 mai 1992 et AC.1991.0139 du 1er juin 1992,

AC.2004.0104 déjà cité). Tout projet de modification ayant pour effet de

porter, peu ou prou, atteinte à la réglementation doit être proscrit

(AC.2004.0104 déjà cité plus les références citées). Les

coefficients d’occupation et d’utilisation du sol visent des objectifs

différents. Le coefficient d'occupation du sol (COS),

ou indice d'occupation du sol (IOS), indique la proportion de la surface

occupée par les bâtiments sur un terrain donné. Il a pour fonction d'assurer

une limitation de l'emprise des constructions sur les parcelles en maintenant

des espaces de verdure non construits autour de chaque bâtiment; il permet donc

d'assurer à la fois des conditions d'aération et d'ensoleillement des bâtiments

en limitant la densité de la surface construite au sol dans une zone déterminée

et en maintenant une proportion de surface verte (voir notamment Jean-Luc Marti, Distance, coefficient et

volumétrie des constructions en droit vaudois, p. 151-152). La définition

du coefficient ou de l'indice d'occupation du sol influence la structure, la

trame et la forme urbaine d'un quartier donné et il permet aussi de définir ou

de maintenir les caractéristiques du tissu bâti (AC.2004.0100 du 27 décembre

2004). La jurisprudence a encore précisé que le coefficient ou indice

d’occupation du sol avait également pour fonction de permettre l'aménagement

des prolongements extérieurs des logements et l’aménagement d’espaces communs

tels que les places de jeux; il garantit à cette fin des dégagements suffisants

par rapport à l'importance de la construction et de son emprise au sol (AC.2005.0069

du 31 octobre 2005, AC.2004.0199 du 19 juillet 2005, voir aussi ATF non publié

rendu le 10 décembre 1986 en la cause F contre M). Quant au coefficient

d’utilisation du sol (CUS) ou indice d’utilisation du sol (IUS), il constitue

le rapport entre la surface brute de plancher utile et la surface de la

parcelle et a pour fonction essentielle de déterminer la densité constructible

des zones. Il fixe la surface de plancher habitable admissible en fonction de

la surface de la parcelle. Ainsi, la réglementation concernant les coefficients

d’utilisation et d’occupation du sol sont complémentaires en poursuivant des

objectifs distincts. La réglementation du cœfficient d’occupation du sol est en

quelque sorte une norme de qualité du milieu bâti en déterminant indirectement

la proportion de surface de verdure qui doit être maintenue sur une parcelle

construite et le coefficient d’utilisation du sol fixe la densité, soit la

surface de plancher admissible en fonction de la surface de la parcelle (arrêt

AC.2004.0213 du 22 juin 2006).

b) En l’espèce, le fait de

surélever le bâtiment existant, dont le COS est effectivement déjà dépassé (cf.

supra lettres A et D in fine), ne provoquera aucune aggravation de l’atteinte à

l’art. 10 RCAT puisqu’il n’augmentera nullement la surface bâtie et ne

modifiera en rien l’emprise au sol de la construction. On relèvera par ailleurs

qu’il n’y a pas d’infraction réglementaire relative à la hauteur du faîte

puisque ce dernier, qui s’élèvera à 12,83 m, restera inférieur au maximum

autorisé par l’art. 37 RCAT, soit 15 m en zone à moyenne densité. Le grief du

recourant ne saurait donc être retenu.

c) Mikhail Nikolaev soutient que le

nombre de niveaux de la construction projetée violerait la réglementation

existante dans la mesure où le rez-de-chaussée, entièrement voué à

l’habitation, ne respecte pas les exigences de l’art. 20 al. 2 RCAT. Partant,

il constituerait un étage devant être pris en compte dans le calcul du nombre

des niveaux et c’est selon lui trois étages et non deux que la construction

comprendrait, ce qui serait contraire à l’art. 37 RCAT. De plus, le niveau du

sous-sol, en tant qu’il serait entièrement dégagé sur l’extérieur, revêtirait

le caractère d’un étage à proprement parler. La construction projetée

aggraverait dès lors l’atteinte à la réglementation en vigueur sur ce point

également en prévoyant des combles.

Aux termes de l’art. 20 RCAT,

« Le nombre de niveaux maximum

est déterminé par les dispositions particulières applicables à chaque zone.

Est considéré comme rez-de-chaussée

le premier niveau dont la surélévation par rapport au niveau moyen du terrain

naturel, calculée conformément à l’art. 19, n’excède pas 1,50 m.

Dans les cas de demi-niveaux, c’est

la destination des locaux, ainsi que les relations entre l’amont et l’aval qui

sont déterminantes pour la définition du rez-de-chaussée. »

Quant à l’art. 21 RCAT, il stipule

ce qui suit :

« Le sous-sol ne compte pas

comme niveau et n’est pas habitable. Il peut toutefois comporter des locaux ou

des espaces destinés à une occupation non sédentaire en relation avec

l’affectation du bâtiment principal (carnotsets, salles de jeux, ateliers,

piscines, saunas, réfectoires, salles de conférences, locaux d’expositions,

etc.).

L’art. 37 alinéa 2 est

réservé. »

La lecture des plans d’enquête

démontre que la dalle du rez-de-chaussée se situe effectivement au-dessus de la

limite de 1,50 m fixée à l’art. susmentionné (niveau du terrain moyen 414,16 et

niveau du rez-de-chaussée 415,81, soit une surélévation de 1,65 m) et que le

bâtiment actuel n’est dès lors pas réglementaire. Dans la mesure où les

dispositions susmentionnées n’existaient pas lors de la construction du

bâtiment en 1948, ce dernier doit toutefois être mis au bénéfice de la

situation acquise, à savoir que le rez-de-chaussée peut continuer à être

considéré comme tel. Cette protection n’est possible que moyennant le respect

des exigences de l’art. 80 al. 2 LATC. Or, comme pour la question de la

prétendue aggravation de l’atteinte au COS (cf. supra ch. 3), force est de

constater que le projet incriminé n’entraîne aucune aggravation à la

réglementation en vigueur. Le premier niveau restera à la même altitude par

rapport au terrain naturel et la modification envisagée ne concerne pas le

rez-de-chaussée mais le niveau des combles qui est ajouté. Après les travaux,

la limite de 4 niveaux fixée par l’art. 37 RCAT dans la zone à moyenne densité

sera respectée, puisque l’immeuble comprendra un rez-de-chaussée, deux étages

et des combles. Le but de l’art. 37 RCAT est de fixer la densité maximale

autorisée et l’adjonction envisagée du niveau des combles ne porte pas atteinte

à cette densité. On relèvera par ailleurs qu’à suivre le raisonnement du

recourant, on aboutirait à une solution consistant à tenir le sous-sol pour un

rez-de-chaussée. Or, dans la mesure où le projet d’aménagement d’un appartement

dans le sous-sol a été abandonné, il n’est pas soutenable d’affirmer qu’un

niveau dont aucune façade ne se dégage entièrement du terrain naturel, qui

constitue le socle du bâtiment et dont la destination est clairement dévolue à

des locaux communs (caves, buanderies, chaufferies, etc.) est un

rez-de-chaussée. Enfin, on ne voit pas en quoi il y aurait une quelconque

incidence pour le voisin, cela d’autant plus que la hauteur maximale autorisée

au faîte (15 m) ne sera toujours pas atteinte avec l’agrandissement projeté et

que celui-ci aurait pu encore prévoir des surcombles (art. 37 al. 5 RCAT).

4.

Le recourant critique encore la réglementarité

du projet en ce sens qu’il créerait sous le toit un niveau supplémentaire correspondant

à un plein étage et non à un niveau de combles. Pour lui, les plans

figureraient un mur d’embouchature d’au moins 1,30 m, dépassant la limite

jurisprudentielle d’1 m permettant de qualifier de combles l’espace sous

toiture (RDAF 1999 I 116 ; AC.2008.0089 du 3 novembre 2008 plus les réf.

cit.).

a) L’art. 22 RCAT a la teneur

"La forme des toits correspond à l'une

des quatre typologies suivantes, illustrées par les croquis annexés (cf. page

20) au présent règlement :

toits à deux pans et plus (croquis I)

toits cintrés (croquis II)

toits à la Mansart (croquis III)

toits plats (croquis IV)

Leur partie

inférieure est soulignée par un avant-toit et/ou par une corniche de dimensions

usuelles. Le niveau supérieur de ces éléments n'est pas surélevé de plus de

0.50

m. par rapport au plancher des combles.

Les toits plats

ne sont autorisés qu'aux emplacements indiqués sur le plan général

d'affectation. La création d'attiques ou de toitures terrasses intégrées à la

morphologie du bâtiment est autorisée. Ils remplacent alors les combles et leur

surface ne peut excéder les 3/5 de la surface de l'étage inférieur.

Les avants-corps

de bâtiments ou de parties de bâtiments ayant une hauteur inférieure au corps

principal peuvent avoir une toiture plate à la condition que celle-ci n'excède

pas le tiers de la surface du bâtiment considéré dans son ensemble.

Les toits à la

Mansart répondent aux conditions suivantes :

(...)."

b) Comme

l’a rappelé le tribunal dans une affaire relativement récente concernant aussi

la Commune de Pully (AC.2006.0168 du 28 novembre 2006), en ce qui concerne la

toiture, les communes jouissent d’une latitude très importante. Chacune d’entre

elles établit des règles en fonction notamment de la typologie des

constructions, de la topographie des lieux, des bâtiments existants et du type

architectural qu'elle veut imposer. La réglementation sur les toitures

constitue l'une des composantes les plus importantes du droit de la police des

constructions du point de vue de l'esthétique. En effet, le toit est l'élément

de construction dont l'impact dans le paysage peut être perçu depuis des

endroits forts éloignés; c'est lui qui façonne en grande partie la silhouette

d'une localité; il convient dès lors d'y vouer une attention un peu

particulière de cas en cas et pour chaque commune (Jean-Luc Marti, Distances,

coefficients et volumétrie des constructions en droit vaudois, thèse Lausanne

1988, p. 185). En l’espèce, on relèvera d’emblée que le RCAT autorise les toits

cintrés, sans toutefois déterminer le degré du cintre, ni la forme requise. Les

croquis des formes des toits en annexe au RCAT n’ont qu’une valeur illustrative,

le croquis II (relatif aux toits cintrés) dessinant un quart de cercle (ayant

plutôt la forme d’un arc surbaissé) dépourvu de toute indication chiffrée

concernant notamment le diamètre et le rayon de courbure.

c) Le

projet incriminé prévoit une toiture cintrée dans sa partie supérieure qui ne se

termine pas par un segment quasiment vertical au-dessus de la corniche, comme

c’était le cas dans l’affaire susmentionnée, mais prévoit une courbure

commençant directement à partir de la corniche au niveau du plancher. Celle-ci,

arrêtée à 9,57 m, se situe 2 cm au-dessus du niveau des combles, fixé à 9,55 m.

Comme on l’a vu, les toits cintrés sont expressément autorisés par le RCAT qui

n’a prévu aucune exigence supplémentaire pour les toitures de ce type. La

toiture en cause est dans sa forme pleinement conforme à ce type de toiture. De

plus, le constructeur n’exploite pas au maximum les possibilités prévues par ce

type de toit cintré, puisqu’il aurait pu adopter une courbure commençant plusieurs

centimètres au-dessus de la corniche, ce qui lui aurait offert plus de volume

dans les combles. Il est vrai que les toits cintrés offrent en principe ce type

d’avantage par rapport aux toits à deux pans notamment. Cette possibilité n’est

toutefois en soi pas critiquable. Quant au niveau du plancher des combles, il

est réglementairement situé à moins de 50 cm en dessous de la corniche (art. 22

al. 2 dernière phrase RCAT).

résumé, compte tenu du type de toiture envisagé, il n’y a pas de mur

d’embouchature et dès que lors la municipalité – qui dispose d’un large pouvoir

d’appréciation dans l’interprétation et l’application de son règlement – a

admis la courbure du cintre et que la hauteur au faîte est inférieure à la

limite de 15 m fixée par l’art. 37 RCAT, il y a lieu d’admettre que le niveau

supérieur du bâtiment comprend bien des combles et non un étage supplémentaire.

5.

Les travaux envisagés n’étant pas de nature à

aggraver l’atteinte actuelle à la réglementation en vigueur, il reste à

examiner la seconde condition de l’art. 80 al. 2 dernière phrase LATC, soit à

déterminer s’ils risquent d’aggraver les inconvénients qui en résultent pour le

voisinage. La jurisprudence a précisé à plusieurs

reprises que les inconvénients dont la disposition précitée visait à protéger

le voisinage se définissaient de la même manière que dans le cadre de l'art. 39

du règlement d’application de la LATC du 19 septembre 1986 (RS 700.11, RLATC)

concernant les dépendances. En d’autres termes, ils doivent dépasser ce qui est

supportable sans sacrifice excessif (arrêts AC.1998.0124 du 13 juin 2001;

AC.1999.0231 du 20 juin 2000, consid. 2b/aa; AC.1999.0055 du 24 février 2000;

AC.1998.0213 du 3 janvier 2000, AC.2006.0322 du 9 novembre 2007; v. aussi la

recension par Benoît Bovay de la jurisprudence rendue en 1989 par la Commission

cantonale de recours en matière de constructions, RDAF 1990, p. 255, et les

références citées).

A cet égard, le recourant soutient que

la construction projetée aura pour effet, non seulement d’obstruer la vue dont

il jouit depuis son logement, mais de permettre encore aux occupants des

nouveaux appartements de bénéficier d’une vue plongeante sur son appartement. S’agissant

de ce dernier grief, l’examen des plans et l’inspection locale ont permis de

constater que sur les six tabatières prévues dans la toiture en façade nord,

quatre sont installées dans des salles de bains et WC, soit des locaux à usage

peu fréquent. Cet aménagement ne présentera pas

d'inconvénients appréciables pour les habitants du bâtiment voisin. Sans doute

sera-t-il possible, en le voulant expressément, d'avoir une vue plongeante sur

la façade sud du bâtiment du recourant, mais la configuration des lieux

n'incitera guère à un tel comportement, et une telle vue, tout aussi proche et même

plus directe, existe déjà depuis les fenêtres de la façade sud du bâtiment du

recourant. Quoi qu’il en soit, dans un milieu urbain, avec des immeubles qui se

font face de manière relativement rapprochée – en l’occurrence, la distance

entre l’immeuble propriété de Champclos et celui où se trouve l’appartement du

recourant est plus importante qu’entre d’autres bâtiments des alentours – , il

s'agit d'un inconvénient dont on peut attendre des voisins qu'ils le tolèrent. Quant à l’atteinte à la vue dont le recourant dispose actuellement, il

y a lieu de rappeler que le droit à la vue n'est pas protégé en droit public, si

ce n'est indirectement au travers des règles de police des constructions fixant

la distance à respecter entre bâtiments et limites de propriété voisine, ainsi

que la hauteur des constructions (voir prononcé CCRC no 6636, du 15

août 1990; arrêt AC 92/073, du 26 février 1993). En effet, si l'existence d'un

droit à la vue devait être reconnue, il serait difficile sinon impossible de

mener à bien des mesures d'urbanisation, tant il est vrai que la réalisation de

nouvelles constructions a souvent pour conséquence de porter atteinte à la vue

dont jouissent les voisins (voir prononcé CCRC no 4115, du 26 juin

1982; 6872, du 27 mars 1991). La perte d’une vue résultant d’une situation de

fait provisoire, causée par le fait que les propriétaires des parcelles

voisines n'ont pas exploité tout ou partie du potentiel constructible prévu par

la réglementation communale, n’est protégée d’aucune manière par le droit

public. Tout propriétaire qui acquiert un bien-fonds dans une zone à bâtir doit

s’attendre à ce que les parcelles voisines puissent être construites selon les

mêmes possibilités réglementaires dont il bénéficie, même si ces possibilités

sont ultérieurement modifiées pour prévoir une densification (voir notamment

arrêts AC.20006.0165 du 15 février 2007, AC.2006.0073 du 23 juin 2006, AC

2004.0194

du 28 juillet 2005, AC 2003.0245 du 30 avril 2004, AC 1997.0198 du 7

mai 1998, AC 1997.0021 du 2 avril 1998 et AC 1993,0127 du 24 juin 1994).

Dans le cas présent, on relèvera tout

d’abord que le bâtiment litigieux respecte les distances aux limites de

propriété voisine (art. 16 RCAT) et que sa hauteur au faîte restera inférieure

au maximum autorisé dans la zone concernée. Par ailleurs, l’inspection locale a

permis de constater que si le rehaussement projeté viendra certes masquer une

partie seulement de la vue actuelle dont le recourant jouit sur le lac depuis

le balcon de son appartement, il laissera toutefois subsister la vue sur la

côte française et les Alpes, ainsi que les dégagements sur le lac tels qu’ils

existent actuellement sur les côtés. Au surplus, depuis la mezzanine, tout

comme d’ailleurs depuis les autres ouvertures latérales du séjour, voire depuis

les autres pièces de l’appartement, la construction projetée ne supprimera

nullement la vue sur le lac, mais uniquement celle sur les autres bâtiments et

la végétation se trouvant en contrebas. C’est dire que, indépendamment des

considérants exposés ci-dessus, l’atteinte alléguée par le recourant n’est de

loin pas aussi importante que ce qu’il affirme. Dans ces conditions, son grief doit

à nouveau être écarté. Le tribunal estime en

conséquence que les critères posés par l'art. 80 al. 2 seconde phrase in fine

LATC sont réalisés et que l'aménagement de la toiture tel que projeté peut être

autorisé.

6.

Le recourant critique enfin l’aspect du futur

bâtiment en ce sens qu’il serait selon lui imposant et incommodant pour le voisinage.

Il en résulterait inévitablement une perte de la valeur de son bien immobilier,

en plus du sentiment de cloisonnement provoqué par ce nouveau vis-à-vis

surélevé.

a) Aux termes de l’article 86 LATC,

"La

municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit leur

destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un

aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement.

Elle

refuse le permis pour les constructions ou les démolitions susceptibles de

compromettre l'aspect et le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier

ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique,

artistique ou culturelle.

Les

règlements communaux doivent contenir des dispositions en vue d'éviter

l'enlaidissement des localités et de leurs abords."

Selon la jurisprudence, un projet

de construction peut être interdit sur la base de cette disposition même s'il

est conforme aux autres règles cantonales et communales qui lui sont

applicables en matière de police des constructions. Mais il faut que les

possibilités de construire réglementaires apparaissent déraisonnables et

irrationnelles ; tel est par exemple le cas lorsque le projet de construction

est de nature à porter atteinte à un site digne de protection ou que sa

réalisation peut mettre en péril les qualités esthétiques remarquables d'un

bâtiment ou d'un ensemble de bâtiments (ATF 114 I a 346 consid. b; 101 Ia 223

consid. 6c). L'autorité communale dispose à cet effet d'un pouvoir

d'appréciation relativement important (ATF 115 Ia 118-119 consid. 3d) et le

pouvoir d'examen du tribunal est limité à un contrôle en légalité de la

décision communale si la clause générale d'esthétique a pour seul but d'assurer

l'intégration de nouvelles constructions; en revanche, lorsque la clause

d'esthétique est appelée à compléter la réglementation de la zone, par exemple

lorsque le règlement communal ne comporte pas de dispositions sur la longueur

ou la hauteur des bâtiments, et qu'elle donne ainsi un contenu concret à la

réglementation de la zone, le pouvoir d'examen du tribunal s'étend à

l'opportunité en application de l'art. 33 al. 3 let. b LAT (voir notamment les

ATF 118 Ia 235 consid. 1b, 117 Ia 93 consid. 2a, 112 Ia 90, 415 consid. 1b 1

ainsi que l'ATF 118 Ib 31

consid. 4b et l'arrêt TA AC 94/0062 du 9 janvier 1996 consid. 3 c aa/c bb p. 9

à 10 et arrêt AC 1998/0005 du 30 avril 1999). Le libre pouvoir d'examen ne

permet toutefois pas au tribunal de substituer sa propre appréciation à celle

de l'autorité communale : il implique seulement de vérifier si l'autorité de

première instance est restée dans les limites d'une pesée correcte et consciencieuse de tous les intérêts à prendre en

considération (voir ATF 114 Ia 247/248 consid. 2b, 107 Ia 38 consid. 3c).

b) Une intervention de l'autorité

de recours sur la base de l'art. 86 LATC ne peut en effet s'inscrire que dans

la ligne tracée par la loi elle-même et par les règlements communaux. Ce sont

en effet ces textes qui définissent l'orientation que doit suivre le

développement des localités. S'il faut admettre que les plans des zones ont un

caractère de généralité qui met obstacle à ce qu'ils prennent en considération

toutes les situations particulières d'une portion restreinte du territoire, les

buts qu'ils poursuivent indiquent dans quelle mesure il peut être tenu compte

de ces situations. Ainsi, lorsqu'un plan des zones prévoit que des

constructions d'un certain volume peuvent être édifiées dans tel secteur du

territoire, une interdiction de construire basée sur l'art. 86 LATC en raison

du contraste que formerait par son volume le bâtiment projeté avec les

constructions voisines ne peut se justifier que par un intérêt public

prépondérant. Tel est le cas lorsqu'il s'agit de protéger un site ou un

ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables qui font

défaut à l'immeuble projeté ou que mettrait en péril sa construction (ATF 101 I

a 213, consid. 6c, p. 222-223).

c) En l’espèce, la vision des lieux

a permis de constater que l’agrandissement projeté s'intègre parfaitement dans

le tissu existant formé par les constructions voisines avec une volumétrie

correspondant globalement à la hauteur de ces constructions. Il n’y aura pas de

contraste particulier entre le nouvel aspect de l’immeuble après agrandissement

et celui des bâtiments avoisinants, d’autant plus, s’agissant de l’aspect du

toit, que plusieurs toits cintrés existent déjà dans la proximité de l’immeuble

en cause (mis à part celui de l’immeuble dans lequel le recourant est

propriétaire, mais également au ch. de Chamblandes 9 (cf. arrêt AC.2006.0108

déjà cité). La parcelle du constructeur, comme toutes les autres parcelles

voisines, est dans une zone à bâtir, soit dans la zone à moyenne densité, qui autorise

une hauteur au faîte de 15 m; ainsi, chacun des propriétaires qui fait

l'acquisition d'un bien-fonds dans cette zone doit s’attendre à ce qu’un voisin

puisse construire un bâtiment d’une telle hauteur. Le recourant ne peut pas non

plus arguer du fait que l’impact visuel du toit cintré tel que projeté sera plus

grand pour les voisins dont il fait partie que celui d’un toit à deux pans, dès

lors que les toits cintrés sont autorisés dans leur principe. Cela étant, il

n’en résulte pas non plus une atteinte excessive à la vue du recourant.

7.

En conclusion, les considérants qui précèdent

conduisent au rejet du recours. Les frais du présent arrêt seront mis à la

charge du recourant qui succombe et qui devra verser des dépens à la

constructrice ainsi qu’à la commune, qui ont toutes deux procédé par l’intermédiaire

d’un mandataire professionnel (art. 49 al. 1, 55, 91 et 99 LPA).

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est rejeté.

II.

La décision de la municipalité de Pully du 21

janvier 2008 est confirmée.

III.

Les frais du présent arrêt, par 2'500 (deux

mille cinq cents) francs, sont mis à la charge de Mikhail Nikolaev.

IV.

Mikhail Nikolaev est le débiteur de la Société

immobilière Champclos SA d’un montant de 2’000 (deux mille) francs à titre de

dépens.

Mikhail Nikolaev est le débiteur de la Commune

de Pully d’un montant de 2’000 (deux mille) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 24 février 2009

présidente:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.