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Décision

AC.2008.0074

CDAP - AC.2008.0074 - 2009-03-27 - Société EDIFICE NR SA/Municipalité de Montreux, GIOVANNA HOLDING SA

27 mars 2009Français27 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

Propriété de la société anonyme Giovanna

Holding, la parcelle n° 1'107 de la Commune de Montreux, d’une surface de 4'941

m2, est limitée à l’est par la parcelle n° 1'108 qui supporte des bâtiments

industriels, au nord par la parcelle n° 1'098 et une partie de la parcelle n°

1'202, lesquelles comportent des locatifs, à l’est par la parcelle n° 3'173 qui

accueille un bâtiment administratif et, au sud par la rue du Lac et la parcelle

n° 1'106 occupée entièrement par un atelier de menuiserie. La parcelle n°

1'107, classée en zone urbaine selon le règlement sur le plan d’affectation et

la police des constructions du 15 décembre 1972 (RPA), supporte trois bâtiments

occupés par l’entreprise Giovanna SA, soit ses ateliers, dépôts et bâtiment

administratif. Cette société est spécialisée dans les travaux de couverture, de

ferblanterie, d’installation sanitaire et de chauffage, ainsi que des travaux

dans le domaine de la construction.

B.

Promettant acquéreur de la parcelle n° 1'107, la

société anonyme Edifice NR a déposé le 13 février 2007 une demande de permis de

construire portant sur la démolition des bâtiments existants et la construction

de deux immeubles résidentiels avec parking enterré et places de parc

extérieures. Les deux bâtiments projetés, séparés l’un de l’autre par une

distance d’environ 20 mètres, se faisaient face, parallèlement à l’axe nord-est

/ sud-ouest. A eux deux, ils totalisaient une surface bâtie de 1'174 m2,

une surface brute utile des planchers de 7'618 m2, un coefficient

d’occupation du sol (COS) de 0.237 et un coefficient d’utilisation du sol (CUS)

de 1.542. Chaque bâtiment devait accueillir 31 appartements, de 2 à 5 pièces. Le

parking souterrain commun disposait de 67 places et 10 places non couvertes

étaient prévues à l’extérieur.

Ce projet n’a pas été mis à

l’enquête publique, la Municipalité de Montreux (ci-après : la municipalité)

et son Service de l’urbanisme ayant expliqué à la constructrice qu’ils

entendaient d’abord mettre en œuvre une étude directrice « afin d’assurer

une cohérence urbanistique de l’îlot s’étendant jusqu’en bordure de la rive

droite de la Baye de Clarens ».

C.

Du 20 avril au 21 mai 2007, la municipalité a

soumis à l’enquête publique une révision totale du plan général d’affectation –

territoire urbanisé (ci-après : nPGA) et de son règlement (ci-après :

nRPGA), ainsi qu’un addenda au plan directeur communal du 26 février 2001

relatif aux « éléments du patrimoine ». Selon le nPGA, la parcelle n°

1'107 serait colloquée en zone de forte densité.

D.

En fonction de cette nouvelle réglementation,

Edifice NR SA a déposé un nouveau projet qui a été soumis à l’enquête publique

du 18 décembre 2007 au 23 janvier 2008, sans soulever d’opposition.

Ce projet prévoit la construction d’un

bâtiment résidentiel, en forme de fer à cheval orienté au sud-ouest. Il offre

une surface bâtie de 1'298 m2, une surface brute utile des planchers

de 7'921 m2, un COS de 0.263 et un CUS de 1.6. 65 appartements de 3

à 6 pièces y trouveraient place. Le parking souterrain est prévu pour 75 places

de parc, 16 places non couvertes se trouvant à l’extérieur. Le bâtiment compte

sept étages, y compris le rez.

La Municipalité a, par communiqué

de presse du 20 novembre 2007, annoncé qu’elle s’opposait à ce projet, car elle

souhaitait planifier une urbanisation qui tienne mieux compte des espaces

publics et collectifs.

Par décision du 13 mars 2008, la

municipalité a refusé d’accorder le permis de construire sollicité afin de "réserver

le résultat de l’étude à entreprendre dont l’objectif est d’établir un concept

général d’urbanisme assurant un développement qualitatif et cohérent du

quartier". Elle a également mis en cause les aménagements extérieurs,

dénonçant une multitude de places de stationnement extérieures ceinturant les

bâtiments, une prolifération des boxes pour véhicules dans les corps des

bâtiments et une localisation des places de jeux contraire aux critères de

qualité de la réglementation communale. Elle dénonce enfin une exploitation

maximale des possibilités de construire sur la base de la clause d'esthétique.

E.

Edifice NR SA a recouru contre cette décision le

3 avril 2008, concluant à son annulation et à l’octroi du permis de construire

sollicité. En ce qui concerne les places de jeux, elle fait valoir que

l’emplacement choisi dans la cour intérieure est à l’écart de la circulation,

mais que son ensoleillement est moindre hors période estivale ; le second

emplacement, à proximité de la rue du Lac, est particulièrement bien ensoleillé

tout au long de l’année. Elle a produit un plan alternatif des aménagements

extérieurs où l’aire de jeux sud est, après modification de l’emplacement des

places de parc extérieures et de la voie d’accès au bâtiment, plus éloignée de

la rue du Lac. Elle affirme également que la réglementation communale permet le

paiement d’une contribution compensatoire si les espaces de jeux ne sont pas

réalisables à proximité et ne satisfont pas aux exigences de sécurité et

d’agrément. Elle conteste ensuite l’application de la clause d’esthétique et

d’intégration des constructions, le projet étant conforme à la densité voulue

par la nouvelle planification dans ce secteur. Elle ajoute enfin que ne sont

pas remplies les conditions permettant de refuser un projet de construction

conforme lorsqu’il compromet le développement futur d’un quartier ou, lorsqu'il

est contraire à un plan ou à un règlement envisagé mais non encore soumis à

enquête publique.

Dans sa réponse du 30 juin 2008, la

municipalité explique qu'elle a averti la recourante depuis août 2006 de son

intention de mettre en œuvre une planification ad hoc du secteur avant toute

nouvelle construction, qu’en date du 30 août 2007 elle a organisé une séance

publique pour exposer ses réflexions en matière de planification du secteur

situé entre la rue du Lac et la rive droite de la Baye de Clarens, que ce

secteur devait faire l’objet d’une étude d’aménagement et qu’aucune nouvelle

construction ne devrait être réalisée auparavant. Elle ajoute que les plans ne

sont pas assez précis pour permettre de vérifier la compatibilité des places de

jeux avec le nRPGA. Elle précise qu’esthétiquement, "les constructions

sont massives (7 étages habitables), les volumes ne témoignent d’aucune

originalité et l’intégration dans le site ne semble avoir fait l’objet d’aucune

réflexion précise, le souci d’exploiter au maximum les possibilités constructives

semblant avoir constitué la préoccupation essentielle du promoteur".

Elle indique encore que le secteur dans lequel se situe la parcelle doit faire

l’objet d’une planification de détail dans le but d’y créer « un espace

à vocation publique destiné à devenir lieu de référence à l’échelle du

quartier ». Plus précisément, elle envisage des liaisons piétonnes

internes, une implantation et un alignement des bâtiments conformes aux

principes amorcés le long de la rue du Lac. Elle relève que si le nPGA ne

réserve pas expressément la nécessité de réaliser une telle planification de

détail à cet endroit, la législation cantonale autorise l'autorité à entreprendre

une telle démarche lorsqu’elle le juge nécessaire et que, en l’occurrence,

cette volonté se fonde sur le plan directeur communal. Elle se réfère en

dernier lieu à un rapport du Bureau d’urbanisme Farra et Fazan Architectes relatif

au secteur concerné du 18 juin 2008 qui confirme sa vision urbanistique du site.

F.

Le tribunal de céans à procédé à une inspection

locale en présence des parties le 2 octobre 2008, dont le procès-verbal relate

notamment ce qui suit :

« Elle

[la cour] constate que les immeubles locatifs proches de la parcelle n° 1'107

sont hétérogènes, tant par leur dimension, leur aspect esthétique, leur nombre

de niveaux que par leur implantation. La parcelle litigieuse est entièrement

occupée dans sa partie nord par les locaux de la société Giovanna SA. Située en

contre-haut, la parcelle voisine au nord n° 1'098, sur laquelle repose un

bâtiment d'affectation mixte de six niveaux, appartient à la société Giovanna

Holding SA. Elle permet d’accéder au bâtiment administratif de l'entreprise

Giovanna SA par une passerelle. Le long de la limite de propriété des parcelles

nos 1'098 et 1'107, une sorte de corniche recouvre un passage entre

les locaux inférieurs de l'entreprise Giovanna SA et une halle de stockage

située au sous-sol de la parcelle n° 1'098. Selon le projet contesté, cette

corniche sera démontée et le passage qu’elle recouvre servira de chemin

d’accès. Les constructeurs pourraient, le cas échéant, construire un escalier à

l’angle sud-est de la parcelle n° 1'098 pour rejoindre la parcelle n° 1'107.

La cour de

céans et les parties se déplacent dans la salle de conférence de l’entreprise

Giovanna SA, où elles poursuivent l’audience.

Le plan

directeur communal de septembre 2000 ainsi qu’un extrait de l'addenda dénommé

"fiches éléments du patrimoine" sont versés au dossier.

Me

Thévenaz expose qu’aucun plan de quartier n’a été réalisé et que la

municipalité n’a pas prévu cette possibilité dans le cadre du nouveau PGA,

pensant réussir à imposer une vision globale aux propriétaires du quartier en

négociant. Le cas d’espèce l’a incitée à établir en juin 2008 une étude appelée

"Réflexion sur le secteur à haute densité de Clarens". Il ajoute

qu’une séance d’information a été fixée au 7 octobre prochain avec les

propriétaires des parcelles du quartier pour trouver un accord sur les

possibilités de construction. Il produit une copie des convocations auxdits

propriétaires. Il ajoute qu’une enquête complémentaire aura de toute façon lieu

pour corriger différents points.

M. Barraud

précise que l’objectif de la municipalité est de voir se réaliser des projets

conformes aux lignes directrices dégagées par l’étude précitée et, qu’en cas

d’unanimité des propriétaires concernés, il n’y aurait pas de mise à l’enquête

d’un plan de quartier. A défaut, la municipalité envisage d’établir un plan de

quartier, pour autant que le Conseil communal y soit favorable. Il ajoute que

vient se greffer à l’actuelle problématique, une étude pilote menée pour la

Confédération intitulée « Projet urbain Montreux: concepts détaillés »,

dont une copie est versée au dossier.

Me

Didisheim explique que le premier projet soumis à la municipalité était

conforme à la réglementation alors en vigueur mais ne correspondait pas aux

lignes directrices du futur PGA. Le second projet a été conçu pour répondre

également aux règles de ce dernier, ainsi qu’au schéma directeur sectoriel de

Clarens.

M. Hofer

signale que les délais liés à l’acceptation et la mise en vigueur d’un plan de

quartier ont des conséquences économiques pour l’entreprise Giovanna SA, dès

lors qu’elle a l’intention de déménager pour étendre ses activités et de vendre

la parcelle. Cette délocalisation pourrait avoir pour conséquence de laisser le

site actuel à l’abandon.

Il est

unanimement reconnu que le délai de l’art. 79 LATC a été prolongé et qu’il a

expiré le 21 mai 2008.

Selon Me

Didisheim, on ne peut pas opposer à un constructeur l’art. 77 LATC alors que

les délais de l’art. 79 LATC sont échus. De surcroît, les conditions de l’art.

77 LATC ne sont pas remplies, les intentions de la municipalité n’étant pas

suffisamment concrètes. A son avis, la cour de céans ne devrait pas tenir

compte des documents produits par la municipalité après la décision litigieuse.

Il fait valoir encore qu’obliger un projet à être conforme à trois

réglementations différentes (actuelle, nouveau PGA et une réflexion) est

contraire aux principes de la sécurité du droit et de la garantie de la

propriété.

Pour sa

part, Me Thévenaz admet que la décision de la municipalité est intervenue avant

le schéma directeur. Il relève toutefois que l’art. 67 LATC permet à la

municipalité d’établir en tout temps un plan de quartier. Il ajoute que des

démarches concrètes ont été présentées, telles que le rapport Fazan, la

convocation des propriétaires du quartier, et le projet pilote à l’attention de

la Confédération. En ce qui concerne la place de jeux, il indique que la

municipalité ne peut invoquer les nouvelles dispositions adoptées, mais

uniquement s’en inspirer. Enfin, l'esthétique du projet serait contraire au futur

plan de quartier. »

G.

Dans ses observations du 31 octobre 2008,

Edifice NR SA a notamment relevé que la municipalité avait admis en cours

d’audience que les dispositions relatives aux places de jeux n’avaient pas été

appliquées de manière très rigoureuses jusqu’ici et qu’elles le seraient

dorénavant en vertu du nRATC.

Dans ses déterminations du même

jour, la municipalité a expliqué qu’une rencontre a eu lieu le 7 octobre 2008

avec tous les propriétaires du secteur concerné, réunion qui n’a débouché sur aucun

accord, et qu’elle soumettra au début 2009 un plan partiel d’affectation ou un

plan de quartier. Elle a également indiqué que le chef du Service du

développement territorial (ci-après : le SDT) a accepté de prolonger le

délai pour présenter un tel plan, jusqu’au 13 mai 2009.

H.

Il a été statué par voie de circulation.

Considérants

1.

Déposé dans le délai de 20 jours fixé par l’art.

31.

de la loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure

administratives (LJPA en vigueur jusqu’au 31 décembre 2008), le recours a été

interjeté en temps utile. Il est au surplus recevable en la forme.

2.

Il convient d’abord d’examiner si le projet est

réglementaire, soit s’il est conforme au RPA actuellement en vigueur, et également

au nRPGA relatif au plan général d’affection que la municipalité a soumis à

l’enquête publique du 20 avril au 21 mai 2007 (RDAF 1992 p. 226). Il sera

ensuite examiné si la municipalité peut refuser de délivrer un permis de

construire en invoquant les art. 77 et suivants de la loi du 4 décembre 1985

sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC), au motif que le

projet compromet le développement futur du quartier qui, selon l’autorité

intimée, doit faire l’objet à l’avenir d’une réglementation particulière.

3.

Conformément à l’art. 90 RPA, la Municipalité

fixe, en tenant compte de la situation, de l’importance et de la destination

des constructions, la surface des places de jeux pour enfants et des espaces

verts à aménager aux abords des bâtiments, ceci en règle générale à raison de

10.

m2 par logement (al. 1er). Dans la règle, les places de jeux sont

localisées à des endroits ensoleillés et à l’écart des nuisances de la

circulation (al. 2). Lorsqu’il est établi que l’aménagement des places de jeux

prescrites ne peut se faire dans les conditions de sécurité ou de salubrité

suffisantes, la municipalité peut autoriser un transfert de cette obligation

sur une parcelle voisine, sous réserve de l’inscription au Registre foncier

d’une servitude en faveur de la Commune lors de l’octroi du permis de

construire (al. 4). L’art. 53 nRPGA indique quant à lui que, lors de la

construction d’habitations collectives, des espaces de détente et de jeux

doivent être aménagés aux abords des bâtiments, en règle générale à raison de

10.

m2 minimum par logement. Leur situation doit être ensoleillée et

à l’écart du trafic (al. 1er). Si les espaces de jeux ne peuvent

être réalisés à proximité ou ne peuvent satisfaire aux exigences de sécurité et

d’agrément, une contribution compensatoire est versée selon les dispositions du

règlement communal sur les émoluments administratifs (al. 2).

La municipalité considère que les

deux emplacements choisis par la constructrice pour aménager des aires de jeux

sont inadéquats, soit en raison d’un manque d’ensoleillement, soit en raison de

la proximité de la rue du Lac. En ce qui concerne ce dernier point, vu la

variante proposée par la constructrice au cours de la présente procédure, ce

motif n'est plus pertinent, l'installation litigieuse de 217 m2 étant séparée

de la route du Lac par des places de parc extérieures. Au demeurant, de l’aveu

même de l’autorité intimée, l’art. 90 RPA n’a pas été appliqué jusque-là, si

bien qu’il ne peut être opposé à la recourante. Quant à l’aire de jeux placée

dans la cour, même en admettant qu’elle ne satisfait pas les conditions de la

nouvelle réglementation en raison de son ensoleillement moindre, rien n’empêche

le versement d’une contribution compensatoire. Dès lors, le permis de

construire ne peut être refusé en raison de l'emplacement des aires de jeux.

4.

a) La municipalité est compétente pour prendre

les mesures nécessaires en vue d’éviter l’enlaidissement du territoire

communal. Sont notamment interdits tous travaux ou installations (antennes,

etc.) qui seraient de nature à nuire au bon aspect d’un site, d’un quartier,

d’une rue ou d’un ensemble de bâtiments (art. 76 al. 1 et 2 RPA). Dans la

nouvelle réglementation, la clause d’esthétique est libellée à l'art. 45 de la

façon suivante :

« La

municipalité prend les mesures nécessaires pour éviter l’enlaidissement du

territoire communal.

Sont

interdits tous travaux ou installations qui seraient de nature à nuire au bon

aspect d’un site, d’un quartier, d’une rue ou d’un ensemble de bâtiments.

Un soin

particulier doit être apporté à la volumétrie et aux toitures en raison des

vues plongeantes depuis l’amont et de la vision depuis l’aval.

Pour des

raisons d’intégration dans le site, la municipalité peut imposer une autre

implantation ainsi que d’autres matériaux que ceux prévus par le constructeur.

Si les constructions projetées sont de nature à porter atteinte à la qualité

d’un site, elle peut exiger du constructeur l’étude d’une autre solution

offrant des possibilités d’utilisation comparables.

Les

constructions, parties de construction ou ouvrages mal intégrés ne peuvent être

modifiés que dans la mesure où leur défaut d’intégration est, soit supprimé,

soit, dans une large mesure, diminué. Dans la règle les éléments du recensement

architectural servent de base à l’application des présentes dispositions.

Les

dispositions de la loi sur la protection de la nature, des monuments et des

sites sont réservées.»

b) Selon la jurisprudence du

Tribunal fédéral, il incombe au premier chef aux autorités municipales de

veiller à l'aspect architectural des constructions; elles disposent à cet égard

d'un large pouvoir d'appréciation (ATF 115 Ia 370, consid. 3, 115 Ia 363,

consid. 2 c; 115 Ia 114, consid. 3d; ATF 101 Ia 213, consid. 6a, RDAF 1987,

155; Droit vaudois de la construction, note 3 ad art. 86 LATC). Dans ce cadre,

l'autorité doit cependant prendre garde à ce que la clause d'esthétique ne vide

pas pratiquement de sa substance la réglementation de la zone en vigueur (ATF

115.

Ia 114; 114 Ia 345 consid 4 b). Certes, un projet peut être interdit sur la

base de l'art. 86 LATC ou ses dérivés quand bien même il satisferait à toutes

les dispositions cantonales et communales en matière de construction.

Toutefois, lorsque la réglementation applicable prévoit que des constructions

d'un certain volume peuvent être édifiées, une interdiction de construire

fondée sur l'art. 86 LATC ou ses dérivés – par exemple en raison du contraste

formé par le volume du bâtiment projeté avec les constructions existantes - ne

peut se justifier que par un intérêt public prépondérant (ATF 101 Ia 223

consid. 6). Ceci implique que l’autorité motive sa décision en se fondant sur

des critères objectifs et systématiques - ainsi les dimensions, l’effet

urbanistique et le traitement architectural du projet -, l'utilisation des

possibilités de construire réglementaires devant apparaître déraisonnable et

irrationnelle (ATF M. c/ Ormont-Dessus, du 1er novembre 1989; ATF 115 Ia 114;

115.

Ia 345; 114 Ia 345; ATF 101 Ia 213; Tribunal administratif, arrêts

AC.2004.0102 du 6 avril 2005, AC.1993.0125 du 2 mai 1994).

Dès lors que l'autorité municipale

dispose d'un large pouvoir d'appréciation, la Cour de droit administratif et

public observe une certaine retenue dans l'examen de la question de

l’esthétique, en ce sens qu'elle ne substitue pas sans autre son propre pouvoir

d'appréciation à celui de l'autorité municipale, mais se borne à ne sanctionner

que l'abus ou l'excès du pouvoir d'appréciation, la solution dépendant

étroitement des circonstances locales (art. 36 let. a LJPA ; arrêts

AC.2004.0049 du 11 octobre 2004, AC.1993.0034 du 29 décembre 1993, AC.1992.0101

du 7 avril 1993). Ainsi, le tribunal s’assurera que la question de

l’intégration d’une construction ou d’une installation à l’environnement bâti a

été examinée sur la base de critères objectifs généralement reçus et sans

sacrifier à un goût ou à un sens esthétique particulièrement aigu, de manière

que le poids de la subjectivité, inévitable dans toute appréciation, n'influe

que dans les limites de principes éprouvés et par référence à des notions communément

admises (arrêts AC.1999.0228 du 18 juillet 2000; AC.1998.0166 du 20 avril 2001;

AC.1995.0268 du 1er mars 1996; AC.1993.0257 du 10 mai 1994; AC.1993.0240 du 19

avril 1994).

c) En l’espèce, l’autorité intimée

soutient que le projet litigieux est massif, que ses volumes ne témoignent

d’aucune originalité et que son intégration dans le site n’a fait l’objet

d’aucune réflexion précise. Elle ajoute également que la disposition des places

de parc autour des bâtiments ainsi que la présence de boxes à voitures au

rez-de-chaussée aggravent l’atteinte au site.

Les bâtiments en question ne font

certes pas montre d'une grande originalité, mais leur aspect et leur volume ne

sont pas tels qu’ils imposent d’emblée une appréciation négative. A cet égard,

la réglementation, tant nouvelle qu’actuelle, n’impose pas aux constructeurs de

faire preuve d’originalité dans leurs projets. Par ailleurs, le défaut

d’intégration au site n’est pas pertinent ; celui-ci ne dégage à ce propos

aucune harmonie, les bâtiments locatifs qui s’y trouvent étant implantés soit

le long de la rue des Vaudrès, soit parallèlement aux courbes de niveaux, soit

perpendiculairement à celles-ci. En outre, ils n’ont aucune caractéristique

architecturale particulière ; leur aspect est hétérogène, tant par la

volumétrie, proche pour certains du bâtiment projeté, que par les couleurs ou

l’architecture. On ne saurait dès lors en conclure que le projet litigieux

compromettrait ce secteur qui ne forme pas un ensemble cohérent. Dans ces

circonstances, c’est à tort que l’autorité intimée a invoqué la clause

d’esthétique pour s’opposer au projet litigieux.

5.

L’art. 77 LATC aménage les conditions dans

lesquelles l’autorité communale (ou cantonale) peut être amenée, dans le cadre

d’un examen préjudiciel de la validité des dispositions d’affectation en

vigueur, à en bloquer l’application pour mettre en chantier une modification de

la planification existante (arrêt AC.1996.0128 du 9 octobre 1996 consid. 2a, in

fine). Il s’agit d’une mesure provisionnelle qui doit empêcher que la

réalisation d‘un projet conforme à une réglementation devenue inadaptée ne

compromette la révision de cette dernière (pour une analyse plus détaillée de

l’art. 77 LATC, voir RDAF 1996 p. 476). Lorsque la réalisation d'un projet réglementaire

risque d'entraver le développement futur d'un quartier, l'autorité communale ne

peut pas renoncer à appliquer l'art. 77 LATC (ATF

1C_90/2007 consid. 3 du 9 janvier 2008). Comme

d’autres restrictions au droit de propriété, une telle mesure doit reposer sur l’intérêt

public et respecter le principe de la proportionnalité. Sa mise en œuvre doit

par conséquent se concilier avec le principe de la stabilité des plans, qui est

un aspect du principe plus général de la sécurité du droit et qui doit

permettre au propriétaire foncier, comme aux autorités chargées de mettre en

œuvre la planification, de compter sur la pérennité des plans d’affectation

(ATF 128 I 190 consid. 4.2 p. 198; 120 I a 227 consid. 2b p. 232). Dès lors,

pour répondre à l’intérêt public, l’application de l’art. 77 LATC suppose que

les circonstances se soient sensiblement modifiées depuis l’adoption de la

planification en vigueur pour qu’une adaptation de celle-ci apparaisse

nécessaire, conformément à l’art. 21 al. 2 de la loi du 22 juin 1979 sur l’aménagement

du territoire (LAT; RS 700 ; voir arrêt AC.2002.0251

consid. 3 du 3 novembre 2004). L’art. 21 al. 2 LAT permet l'adaptation

des plans à l’évolution des circonstances de fait ou de la situation juridique.

Par modification de la situation juridique, il faut entendre non seulement la

modification des textes législatifs mais aussi, par exemple, celle du plan

directeur cantonal. Quant à l’évolution des circonstances de fait, elle peut

consister en une modification de données purement factuelles du type

modifications topographiques, mouvements démographiques, développement

économique, mode de vie, ou encore situation financière des collectivités

(Manuel Bianchi, La révision du plan d’affectation communal, thèse Lausanne

1990, p. 135 et ss, citant l’Office fédéral de l’aménagement du

territoire [OFAT]; AC.2006.0253

du 26 juillet 2007).

b) La municipalité se réfère à une

étude sur le secteur dans lequel se situe la parcelle litigieuse, qui

imposerait l’application de l’art. 77 LATC. Pour justifier l’application de

cette disposition, l’intention de réviser la réglementation en vigueur doit

avoir fait l’objet d’un début de concrétisation et reposer sur des motifs

objectifs ; il faut que l’autorité compétente ait procédé au moins à

quelques études préliminaires mettant en évidence les problèmes d’affectation

et les solutions envisageables pour les résoudre (voir arrêts AC.2003.0256 du 7

septembre 2004 consid. 9a ; AC.1996.0128 du 9 octobre 1996 consid. 2b). Il

est établi que la municipalité a fait savoir à la constructrice depuis août

2006.

qu’elle entendait réaliser une planification ad hoc pour les lieux, afin

d’en assurer la cohérence urbanistique. C’est en invoquant d’ailleurs ce motif

qu’elle avait poussé la recourante à renoncer à son premier projet de construction.

Presque une année plus tard durant laquelle quelques courriers de la

municipalité confirmaient cette volonté, aucune démarche n’a véritablement

été entreprise en ce qui concerne le secteur en question. Dans la décision

attaquée, l'autorité intimée indique d'ailleurs que son refus tend à "réserver

le résultat de l'étude à entreprendre", admettant ainsi que rien

n'avait encore concrètement débuté. Le « Projet urbain Montreux :

concept détaillé à l’intention de la Confédération mentionne au demeurant que

cette étude urbanistique a été confiée par les autorités communales au bureau

Farra & Fazan « suite à une demande de permis de construire et voyant

là une opportunité de redresser la situation dans un quartier peu

valorisé » (p. 25). En outre, un nouveau plan général d’affectation était

en phase d’élaboration qui place ce secteur en zone de forte densité, alors que

son classement en zone spéciale à régler par un plan de quartier ou un

plan partiel d’affectation aurait été parfaitement réalisable. Le choix de

l’autorité intimée consistant à obtenir l’accord des propriétaires concernés

pour éviter d’établir un plan surprend par son optimisme, dès lors que son

projet implique des restrictions importantes au droit de la propriété, des

démolitions et des constructions à cheval sur des parcelles appartenant à des

propriétaires différents. En définitive, ce n’est qu’à partir du moment où le

présent recours a été déposé que la municipalité a véritablement entrepris des

démarches concrètes pour une planification plus détaillée du secteur en

question. Or, au moment où l’autorité intimée a statué, il ne pouvait être fait

application de l’art. 77 LATC au motif qu’une procédure de révision était

pendante.

c) Indépendamment de l’existence

d’une telle procédure, l’article précité doit également être mis en œuvre

lorsque la réalisation d’un projet réglementaire risque d’entraver le

développement futur d’un quartier. A cet égard, les arguments de l’autorité

intimée pour justifier sa position ne sont pas convaincants. Elle se borne à

indiquer vouloir consacrer ce quartier à "un espace à vocation

publique, destiné à devenir lieu de référence à l’échelle du quartier".

Selon le rapport du bureau d’urbanisme mandaté par l’autorité intimée appelé

« Réflexion sur le secteur à haute densité de Clarens » du 18 juin

2008, le concept recherché, soit une homogénéisation du bâti, des rapports

transversaux entre l’amont et l’aval (vue, perméabilité) et la création de

vides généreux et structurants pour des espaces publics végétalisés, nécessite

l’orientation de bâtiments perpendiculaires à la pente. Or, au vu de

l’implantation des bâtiments locatifs figurant dans les hauts du site en

question, qui ne présentent aucune homogénéité tant par l’alignement que par la

taille, et qui ne sont pas destinés à une prochaine démolition, l’intérêt

public à imposer une orientation nouvelle des immeubles sur les parcelles 1106,

1107.

et 1108 et de bloquer tout projet de construction jusqu’à l’adoption d’un

plan paraît faible. Le cas d’espèce est très différent de celui examiné par le

Tribunal fédéral dans l’arrêt 1C_90/2007 du 9 janvier 2008. Il s’agissait

d’imposer une planification spéciale et un remaniement parcellaire tendant à

éviter que des parcelles entières, pourtant classées en zone constructible, ne

demeurent inconstructibles de fait, en raison de l’implantation du projet de

construction voisin controversé. La situation examinée par le Tribunal fédéral

présentant des impossibilités de bâtir manifestes sur des parcelles censément

constructibles, il a été considéré que le développement du quartier était

compromis. Or, en l’espèce, le projet litigieux ne fait pas figure d’exception

au sein du site. Il rend certes difficile la création d’autant de

« pénétrantes visuelles » et d’espaces publics structurés

perpendiculairement à la rue du Lac que prévues dans l’étude de juin 2008 (cf.

pp. 12-15 du rapport des urbanistes Farra&Fazan Architectes), mais il n’empêche

pas d’en créer. Ainsi, même si cette étude est intéressante et que sa

concrétisation permettrait de mieux aménager dans le milieu bâti des aires de

verdure et des espaces plantés d’arbres au sens de l’art. 3 al. 2 let. e LAT,

on ne saurait considérer que l’intérêt public à un développement plus

harmonieux ne l’emporte sur l’intérêt privé des constructeurs et des propriétaires,

dès lors que leur projet n’empêche pas que les buts de l’art. 3 al. 2 let. e

LAT soient atteints. En conséquence, le projet litigieux n’entrave pas le

développement du quartier au sens de l’art. 77 al. 1er LATC et c’est

à tort que l’autorité intimée a justifié sa décision par l’application de

l’art. 77 LATC.

6.

Vu les considérants qui précèdent, le recours

doit être admis et la décision de la municipalité annulée, aux frais de la

Commune de Montreux (cf. art. 49 et 52 al. 1 a contrario de la loi du 28

octobre 2008 sur la procédure administrative entrée en vigueur le 1er

janvier 2009 [LPA-VD; RSV 173.36], selon la règle d'application générale de

l'art. 23 LPA-VD et la disposition transitoire de l'art. 117 al. 1 LPA-VD;

voir aussi l'art. 99 LPA-VD renvoyant notamment à l'art. 91 LPA-VD). Assistée

d’un mandataire professionnel et obtenant gain de cause, la recourante a droit

à des dépens à la charge de l’autorité intimée.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est admis.

II.

La décision de la Municipalité de Montreux du 13

mars 2008 est annulée.

III.

Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents)

francs est mis à la charge de la Commune de Montreux.

IV.

La Commune de Montreux versera à Edifice NR SA

une indemnité de 2'000 (deux mille) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 27 mars 2009

La présidente: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours

suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.