AC.2008.0133

CDAP - AC.2008.0133 - 2008-09-30 - STEINER JACOT, JACOT/Municipalité de Pully, Immeubles & Placements SA

30 septembre 2008Français25 min

Le règlement communal de Pully exclut les garages souterrains du calcul de la surface bâtie et de celui de la distance aux limites (moyennant le respect de certains critères expressément énumérés par ce règlement), indépendamment de leur surface, de leur lieu d'implantation ou de leur connexité avec le bâtiment qu'ils desservent. L'absence, en l'état, d'une servitude de conduite en faveur de la parcelle voisine ne permet pas d'annuler le permis de construire: l'art. 104 al. 3 LATC vise le cas où un équipement - destiné au constructeur - est aménagé sur la propriété d'un tiers, et non pas l'hypothèse inverse où le tiers entend bénéficier d'un équipement à installer sur la propriété du constructeur.

Faits

Vu les faits suivants

La parcelle n° 1981 du cadastre de

Pully, située au chemin de Villardiez 38, d'une surface de 911 m2, supporte un bâtiment ECA

n° 262 de 140 m2 (habitation et garage). Le solde, de 771 m2,

est en nature de place-jardin. Ce bien-fonds appartient

à la société Immeubles et Placements S.A. à Lausanne (ci-après: la société ou

la constructrice). En amont, soit au Nord, il est contigu à la parcelle n° 2000 propriété de Christine Steiner Jacot, sise le long de

l¿avenue Senalèche, comportant une habitation ECA n° 3130.

La parcelle n° 1981 est colloquée

en zone de moyenne densité, selon le plan général d¿affectation de la zone

urbaine de la Commune de Pully du 7 septembre 2001, et régie par le règlement

communal sur l¿aménagement du territoire et les constructions approuvé le 12

mars 2001 par le Département des infrastructures (ci-après: RCATC ou le

règlement communal).

Du 16 janvier au 14 février 2008,

la Municipalité de Pully (ci-après: la municipalité) a mis à l¿enquête publique

un projet de la société tendant à la démolition de la maison et du garage existants

sur la parcelle n° 1981 et à la construction d¿un immeuble de six logements et

d¿un parking enterré de neuf places.

Selon les plans du 12 décembre

2007, le niveau le plus bas comprend, outre le parking souterrain, deux caves,

une buanderie, un abri PC, un local pour les containers et un local technique;

le rez-de-chaussée est constitué des locaux communs (salle de jeux, carnotzet,

local poussettes/vélos) et de quatre caves. Les niveaux nos 1 et 2 comportent

deux logements par étages; les niveaux nos 3 et 4 abritent chacun un

logement.

Il ressort des élévations Ouest,

Est et Sud, ainsi que de la coupe longitudinale, que le parking est presque complètement

implanté sous le terrain naturel (lequel équivaut pratiquement au terrain

aménagé). Seule sa façade Sud est entièrement visible; ses angles Sud-Ouest et

Sud-Est ne sont apparents que sur une hauteur maximum d'1,15 m. Par ailleurs,

il se situe à environ 1/3 sous le bâtiment, le solde débordant au Sud étant recouvert

d'une terrasse aménagée, desservant le rez-de-chaussée.

Le projet prévoit en outre que les

canalisations EC et EU,

auxquelles le bâtiment de Christine Steiner Jacot est déjà raccordé et qui

traversent actuellement la parcelle n° 1981 par l'Est, seront déviées, toujours

sur la parcelle n° 1981, pour être raccordées aux collecteurs communaux se

trouvant sur le chemin de Villardiez.

Un nouveau mur de soutènement,

comportant un empattement, est prévu sur le bien-fonds n° 1981, en amont, de

manière à retenir le terrain de la parcelle n° 2000 précitée. A cet égard, le procès-verbal

d'une séance antérieure du 15 novembre 2007, document dressé par l'architecte,

faisait état de ce qui suit:

"1. (¿) M. H. Detrey du bureau De Cerenville [bureau de géotechnique], explique, sur la base de l'étude géotechnique déjà réalisée, les

principes constructifs permettant la réalisation du terrassement sans mettre en

péril le mur de soutènement existant à l'amont. Le terrassement sera réalisé

par un talus normal, puis par un talus cloué. Selon le résultat des calculs,

des ancrages seront éventuellement nécessaires.

M. Jacot est disposé à transmettre au bureau De Cerenville, les

plans et coupes de construction de sa maison qui date de 1977.

Le M.O. acceptera, sur la base d'une offre visée par l'ingénieur

civil, de confier au bureau De Cerenville un mandat pour l'étude du projet

géotechnique, en deux phases.

Lorsque le projet en question sera établi, et que la nécessité de

prévoir des ancrages sera démontrée, une nouvelle séance réunira les mêmes

participants.

2. Pendant les travaux de terrassement, le bureau

De Cerenville établira un plan de surveillance qui comprend un certain nombre

de mesures de contrôle à exécuter sur place (inclinomètre, points de terrain,

etc.).

3. Le mur de soutènement existant, construit en

moellons, fera l'objet d'un constat pour vérifier son épaisseur. Cela sera fait

au moyen d'une foreuse par le bureau De Cerenville qui devra obtenir

préalablement l'accord de Mme & M. Jacot.

4. Le M.O. souhaite réaliser sur sa parcelle un

nouveau mur de soutènement en ligne droite, et non décroché comme actuellement.

5. Avant l'exécution des travaux, un constat

contradictoire de la maison de Mme & M. Jacot sera établi par un ou deux ingénieurs

civils neutres. Le M.O. attend des propositions de Mme et M. Jacot à ce sujet.

6. (¿)"

Christine Steiner Jacot et son

époux Claude-Alain Jacot se sont opposés au projet. Ils ont fait valoir des

griefs à l¿encontre du parking projeté, ont émis des craintes quant à une déstabilisation

du mur de soutènement se trouvant en limite de propriété entre les parcelles nos

1981 et 2000, voire de leur propre habitation ECA n° 3130, et ils ont remis en

cause l'esthétique du projet. Enfin, ils ont rappelé que les canalisations des eaux claires (EC) et eaux usées (EU) desservant leur bien-fonds traversaient la parcelle n° 1981, qu'elles feraient l'objet de

modifications sur cette dernière parcelle et qu'aucune servitude en faveur de

leur terrain n'était encore inscrite en dépit des engagements de la

municipalité à cet égard; ils affirmaient ainsi que la situation devrait être

régularisée avant la délivrance du permis.

Par décision du 28 avril 2008, la

municipalité a levé l¿opposition précitée et délivré le permis de construire

sollicité, pour les motifs suivants:

" (¿)

Vous incriminez

le garage souterrain en prétendant que cette partie de l¿ouvrage doit être prise

en compte dans le calcul de la surface bâtie tel que défini par les art. 10 et

11 du règlement communal sur l¿aménagement du territoire et les constructions

(RCATC). Or, il n¿en est rien. En effet, il s¿agit bien d¿un garage souterrain

au sens où l¿entend l¿alinéa 3 de l¿art. 26 RCATC, qui n¿est pas pris en compte

dans le calcul de la surface bâtie ni dans celui de la distance aux limites.

Plus de la moitié de son volume est situé en dessous du terrain naturel, il n¿a

qu¿une seule face entièrement visible et il s¿intègre dans le terrain.

Vos doléances

concernant le mur de soutènement en limite de propriété relèvent du droit privé

(¿).

S¿agissant des

canalisations d¿évacuation des eaux de votre propriété, nous vous confirmons

que la Ville de Pully, conformément aux engagements pris en 2001, prendra en

charge la constitution des servitudes de passage nécessaires pour que cet

équipement soit au bénéfice d¿un titre juridique lui permettant d¿emprunter la

parcelle No 1981.

Conformément aux

dispositions de l¿art. 33 RCATC, l¿approbation du choix des couleurs et des

matériaux appelés à orner et revêtir le bâtiment est de la compétence de la

Municipalité. Il en va de même s¿agissant de l¿esthétique en général qui relève

de l¿appréciation de la Municipalité. En l¿espèce, on ne peut pas prétendre que

ce projet soit de nature à porter préjudice au quartier au sens de l¿article 86

LATC.

(¿) "

Par acte du 22 mai 2008, Christine

Steiner Jacot et Claude-Alain Jacot ont saisi la Cour de droit administratif et

public du Tribunal cantonal d¿un recours dirigé contre la décision du 28 avril

2008 de la municipalité levant leur opposition et délivrant le permis de

construire, au terme duquel ils concluent, avec dépens, à l¿annulation de la

décision attaquée. L¿effet suspensif a été provisoirement accordé au recours le

23 mai 2008.

Dans sa réponse au recours du 23

juin 2008, l¿autorité intimée a conclu au rejet du recours. La constructrice en

a fait de même dans ses observations du même jour, et déposé des photos du

quartier.

Le tribunal a statué par voie de circulation.

Considérant

Considérants

1.

Il sied d¿examiner en premier lieu

la réglementarité du garage prévu.

a) L'art. 84 de la loi vaudoise du

4.

décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV

700.

) a la teneur suivante:

" 1

Le règlement communal peut prévoir que les constructions souterraines ou semi-enterrées

ne sont pas prises en considération:

- dans le calcul de la distance aux limites ou

entre bâtiments;

- dans le

coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol.

2.

Cette réglementation n'est

applicable que dans la mesure où le profil et la nature du sol ne sont pas

sensiblement modifiés et s'il n'en résulte pas d'inconvénient pour le voisinage."

L'art. 39 al. 1 et 2 du règlement

vaudois du 19 septembre 2008 d'application de la LATC (RLATC; RSV 700.11.1)

relatif aux dépendances de peu d'importance et autres aménagements assimilés,

dans la teneur que lui a donnée la novelle du 6 février 2008 entrée en vigueur

le 1er mars 2008, prévoit ce qui suit, étant précisé que l'alinéa 2

n'a pas été modifié:

" 1 A

défaut de dispositions communales contraires, les municipalités peuvent

autoriser la construction de dépendances de peu d'importance, dont

l'utilisation est liée à l'occupation du bâtiment du bâtiment principal, dans

les espaces réglementaires entre bâtiments ou entre bâtiments et limites de

propriété.

2.

Par dépendances de peu d'importance, on entend des constructions

distinctes du bâtiment principal, sans communication interne avec celui-ci,

dont le volume est de peu d'importance par rapport à celui du bâtiment

principal, telles que pavillons, réduits de jardin ou garages particuliers pour

deux voitures au plus. Ces dépendances ne peuvent en aucun cas servir à

l'habitation ou l'activité professionnelle.

(¿)"

L'art. 26 du règlement communal

(pour rappel RCATC en abrégé), situé dans le chapitre 7 intitulé "Dépendances",

dispose:

"Définition

La Municipalité

peut autoriser la construction de petites dépendances au sens de l'article 39

RATC ou de dépendances souterraines dans les espaces réglementaires entre

bâtiments ou entre bâtiments et limites de propriété.

La surface des

dépendances est comptée pour le 50 % de sa valeur dans le calcul de la surface

bâtie. Cette surface ne peut excéder la moitié de celle du bâtiment principal.

Ne sont pris en

compte ni dans le calcul de la surface bâtie ni dans celui de la distance aux

limites:

les dépendances dont la surface

est équivalente ou inférieure à 36 m²;

les garages souterrains lorsque:

- la moitié de leur volume est situé en dessous du terrain naturel,

- ils n¿ont qu¿une façade entièrement visible,

- ils s¿intègrent harmonieusement dans le terrain.

(¿) "

L'art. 11 al. 1er RCATC

prévoit que "la surface bâtie d'un bâtiment est mesurée au niveau qui

présente la plus grande surface en plan. Elle doit également tenir compte des

dépendances telles que définies à l'article 26 du présent règlement."

Son alinéa 2 énumère les éléments à ne pas prendre en considération dans la

surface bâtie; les constructions souterraines ou garages n'y figurent pas.

b) Les recourants soutiennent que

le garage devrait entrer dans le calcul de la surface bâtie et dans celui de la

distance aux limites, car il ne peut pas être considéré comme une dépendance au

sens des art. 39 RLATC et 26 RCATC. Selon eux en effet, cette seconde

disposition viserait uniquement soit les petites dépendances (séparées du

bâtiment principal) au sens de l'art. 39 RLATC, soit les dépendances souterraines

dans les espaces réglementaires. Or, le garage est situé dans la parfaite

verticalité du bâtiment, avec lequel il communique.

c) L'alinéa 3 de l'art. 26 RCATC

prévoit que ne sont pas comptés dans la surface bâtie (ni dans la distance aux

limites) deux catégories de constructions bien distinctes: d'une part les

dépendances - classiques - de l'art. 39 RLATC (non supérieures à 36 m2),

dont font notamment partie les garages constituant des annexes séparées du bâtiment

principal, d'autre part "les garages souterrains". Or, l'art.

26.

RCATC ne restreint cette dernière notion pour le calcul de la surface bâtie

(ou de la distance aux limites) que par les trois critères qu'il énumère

expressément (relatifs au volume, aux façades et à l'intégration). Il n'exige

pas que les garages souterrains soient de surcroît séparés du bâtiment

principal ou construits dans les espaces règlementaires. On ne peut dès lors comprendre

l'art. 26 RCATC relatif aux garages souterrains que comme une disposition

adoptée sur la base de la délégation législative de l'art. 84 LATC.

L'absence des notions de garages ou

de constructions souterraines dans les exceptions énumérées à l'alinéa 2 de

l'art. 11 RCATC ne suffit pas à conduire à une autre conclusion, au vu,

notamment du renvoi de l'alinéa 1 à l'art. 26 RCATC.

Dans son arrêt AC.2006.0091 du 16

mai 2007, le tribunal a du reste déjà confirmé une décision de la Municipalité

de Pully autorisant la construction de deux garages semi-enterrés de 75 m2

chacun dans les espaces dits réglementaires, au motif qu'ils n'entraient pas -

selon cet arrêt - dans le calcul de la surface bâtie, car il s'agissait de constructions

souterraines. Or, ces garages n'auraient pu être exclus de ce calcul au titre

de petites dépendances, puisque leur surface était largement supérieure aux 36

m2 réglementaires. Pareil jugement confirme que la notion de

"garage souterrain" au sens de l'art. 26 al. 3 RCATC est indépendante

de celle de dépendance.

L'interprétation restrictive

envisagée par les recourants ne trouve aucun appui dans les textes applicables

de sorte qu'elle ne peut pas être retenue. On rappellera au demeurant que les

restrictions à la propriété qui résultent du droit des constructions et de

l'aménagement du territoire sont des règles de droit public qui doivent reposer

sur une base légale précise et dont l'interprétation devrait être limitative,

dans le sens le plus favorable au propriétaire (art. 6 LATC; Droit fédéral et

vaudois de la construction, Lausanne 2002, notes 1.3 et 1.4 ad cette

disposition, ainsi que les références citées).

Force est ainsi de confirmer que

l'art. 26 al. 3 RCATC exclut du calcul de la surface bâtie et de celui de la

distance aux limites les garages souterrains (moyennant le respect des trois

critères expressément énumérés par cette disposition), indépendamment de leur

surface, de leur lieu d'implantation ou de leur connexité avec le bâtiment

qu'ils desservent.

d) Cela étant, il faut encore

examiner si le parking souterrain répond aux trois critères de l'art. 26 RCATC.

Le respect des deux premières

conditions (moitié du volume située en dessous du terrain naturel, et une seule

façade entièrement visible) n'est pas contesté, à juste titre.

En revanche, les recourants

considèrent que le garage ne s'intègre pas harmonieusement dans le terrain et

qu'il ne satisfait pas davantage à l'art. 84 al. 2 LATC, qui exige que le profil

et la nature du sol ne soient pas sensiblement modifiés et qu'il n'en résulte

pas d'inconvénient pour le voisinage.

Selon eux en effet, "l'ouvrage

projeté, de par son volume final et sa manière de s'inscrire dans le paysage,

occasionnera de très sérieux inconvénients pour le voisinage, aussi bien par la

hauteur du bâtiment projeté (même si celle-ci se situe dans la limite supérieure

du RCATC), que par le nombre de logements et de places de parc construits,

lesquels généreront un surcroît important d'allées et venues, de bruit et de

nuisances dans le quartier."

En liminaire, on relèvera que le

projet prévoit un bâtiment résidentiel, ce que permet la zone de moyenne

densité; les recourants ne contestent du reste pas que ses dimensions sont

réglementaires. La pente du terrain naturel ne sera pratiquement pas modifiée

et le parking n'en émergera que très peu, de sorte qu'on ne discerne pas en

quoi il ne s'y intégrerait pas. L'accès au parking se fera d'ailleurs depuis le

chemin de Villardiez, c'est-à-dire depuis le Sud de la parcelle n° 1981,

alors que les recourants situés en amont accèdent à leur immeuble depuis

l'avenue de Senalèche.

2.

Les recourants discutent le

caractère esthétique de l'ensemble du projet. Ils soutiennent que les

dimensions exceptionnelles du futur bâtiment formeront un contraste choquant

avec les bâtiments voisins.

a) Selon l'art. 86 LATC, il

appartient à la municipalité de veiller à ce que les constructions présentent

un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement (al. 1er);

la municipalité refuse le permis pour les constructions susceptibles de

compromettre l'aspect et le caractère d'un site ou d'un quartier (al. 2); les

règlements communaux doivent contenir des dispositions en vue d'éviter

l'enlaidissement des localités et de leurs abords (al. 3).

Le RCATC prévoit ce qui suit:

"Article 1 - But

Le présent règlement a pour but d¿assurer une

occupation mesurée et rationnelle ainsi qu¿un aménagement cohérent du

territoire communal. Il fixe à cet effet les règles destinées:

- à protéger

le paysage, les sites et le patrimoine architectural,

- à créer et

à maintenir un milieu harmonieusement bâti,

- à assurer

l¿ordre, l¿esthétique, la sécurité, la salubrité et la qualité des

constructions.

Art. 32 - Intégration

Conformément à l'article 2 du présent règlement, la

Municipalité peut prendre des dispositions exceptionnelles (notamment en

application de l'art. 86 LATC) pour sauvegarder les qualités particulières d'un

lieu ou pour tenir compte de situations acquises. Elle peut ainsi recourir aux

articles 64 et suivants de la LATC.

Art. 33 - Choix des couleurs et des matériaux

La Municipalité approuve le choix et la couleur

des matériaux d'un bâtiment, la forme et le type de couverture de son toit en

vue d'assurer l'harmonisation et l'intégration d'une construction au milieu

bâti environnant."

b) Selon la jurisprudence du

Tribunal fédéral, il incombe au premier chef aux autorités municipales de

veiller à l'aspect architectural des constructions; elles disposent à cet égard

d'un large pouvoir d'appréciation (ATF 115 Ia 370 consid. 3, 115 Ia 363 consid.

2c; 115 Ia 114 consid. 3d; 101 Ia 213 consid. 6a; RDAF 1987 p. 155; Droit

vaudois de la construction, note 3 ad art. 86 LATC). Dans ce cadre, l'autorité

doit cependant prendre garde à ce que la clause d'esthétique ne vide pas

pratiquement de sa substance la réglementation de la zone en vigueur (ATF 115

Ia 114; 114 Ia 345 consid 4 b). Certes, un projet peut être interdit sur la

base de l'art. 86 LATC ou ses dérivés quand bien même il satisferait par

ailleurs à toutes les dispositions cantonales et communales en matière de construction.

Toutefois, lorsque la réglementation applicable prévoit que des constructions

d'un certain volume peuvent être édifiées, une interdiction de construire

fondée sur l'art. 86 LATC ou ses dérivés ¿ par exemple en raison du contraste

formé par le volume du bâtiment projeté avec les constructions existantes - ne

peut se justifier que par un intérêt public prépondérant (ATF 101 Ia 223

consid. 6). Ceci implique que l¿autorité motive sa décision en se fondant sur

des critères objectifs et systématiques - ainsi les dimensions, l¿effet

urbanistique et le traitement architectural du projet -, l'utilisation des

possibilités de construire réglementaires devant apparaître déraisonnable et

irrationnelle (ATF M. c/ Ormont-Dessus, du 1er novembre 1989; ATF 115 Ia 114;

115.

Ia 345; 114 Ia 345; 101 Ia 213; TA arrêts AC.2004.0102 du 6 avril 2005,

AC.1993.0125 du 2 mai 1994).

Dès lors que l'autorité

municipale dispose d'un large pouvoir d'appréciation, le Tribunal administratif

observe une certaine retenue dans l'examen de la question de l¿esthétique, en

ce sens qu'il ne substitue pas sans autre son propre pouvoir d'appréciation à

celui de l'autorité municipale, mais se borne à ne sanctionner que l'abus ou

l'excès du pouvoir d'appréciation, la solution dépendant étroitement des

circonstances locales (art. 36 let. a de la loi du 18 décembre 1989 sur la

juridiction et la procédure administratives [LJPA; RSV 173.36]; TA arrêts

AC.2004.0049 du 11 octobre 2004, AC.1993.0034 du 29 décembre 1993, AC.1992.0101

du 7 avril 1993). Ainsi, le Tribunal administratif s¿assurera que la question

de l¿intégration d¿une construction ou d¿une installation à l¿environnement

bâti a été examinée sur la base de critères objectifs généralement reçus et

sans sacrifier à un goût ou à un sens esthétique particulièrement aigu, de

manière que le poids de la subjectivité, inévitable dans toute appréciation,

n'influe que dans les limites de principes éprouvés et par référence à des

notions communément admises (arrêts AC.1993.0240 du 19 avril 1994; AC.1993.0257

du 10 mai 1994; AC.1995.0268 du 1er mars 1996; AC.1999.0228 du 18 juillet 2000;

AC.1998.0166 du 20 avril 2001).

c) Dans un arrêt AC.2006.0108 du 28

novembre 2006, le tribunal a jugé que les dispositions réglementaires de la

Commune de Pully n'allaient pas au-delà des exigences de l'art. 86 LATC lorsque

le quartier en cause ne fait pas l'objet d'un concept sectoriel d'aménagement.

Or, le quartier de Villardiez/Senalèche n'a précisément pas été soumis à un tel

concept (cf. art. 4 RCATC a contrario).

d) Le projet litigieux prévoit certes

la construction d'un bâtiment dont les dimensions n'auront rien de comparable à

la situation existante. Il reste que le projet est parfaitement conforme à la

zone qui est de moyenne densité et non de faible densité. Par ailleurs, si les

recourants affirment que les bâtiments voisins consistent essentiellement en

des villas de un à deux niveaux, une pareille situation est démentie par le

dossier. En effet, les photos et le plan de situation produits démontrent que l'ouvrage

prévu s'inscrira dans un quartier résidentiel comportant déjà des immeubles du

type et du volume envisagés. Le projet ne dénaturera donc pas le quartier, qui

ne présente pas de qualités exceptionnelles sous l'angle de l'esthétique. En

octroyant le permis de construire, la municipalité n'a pas abusé ni mésusé de

son pouvoir d'appréciation.

3.

Les recourants craignent que les

travaux projetés entraînent la déstabilisation du mur de soutènement existant

en limite de propriété.

a) Selon l'art. 89 LATC, toute construction

sur un terrain ne présentant pas une solidité suffisante ou exposé à des

dangers spéciaux, tels que l'avalanche, l'éboulement, l'inondation, les

glissements de terrain, est interdite avant l'exécution de travaux propres, à

dires d'experts, à le consolider ou à écarter ces dangers; l'autorisation de

construire n'engage pas la responsabilité de la commune ou de l'Etat.

Conformément à la jurisprudence,

cette disposition n'est applicable que si des indices sérieux font penser que

le terrain ne se prête pas à la construction ou qu'il impose des précautions

spéciales, la pente accentuée du sol ne constituant pas à cet égard un indice

suffisant. L'art. 89 LATC s'applique alors non seulement lorsque la

construction elle-même est exposée à des dangers spéciaux, mais également

lorsqu'elle compromet la sécurité d'un immeuble voisin (Droit fédéral et

vaudois de la construction, ad art. 89 LATC et réf. cit.).

b) Le tribunal constate que les

recourants n'affirment pas que le terrain en cause ne présenterait pas une

solidité suffisante ou serait exposé à des dangers spéciaux, en particulier

d'éboulement, de sorte qu'il n'est pas certain qu'en l'état, on se trouve dans

l'hypothèse de l'art. 89 LATC.

Quoi qu'il en soit, il reste que le

maintien du mur existant a d'ores et déjà été examiné par le Bureau De

Cerenville, selon le procès-verbal du 15 novembre 2007 de l'architecte, qui a

expliqué le procédé de construction qui sera utilisé de manière à ne pas mettre

en péril ce mur. Il apparaît également qu'un nouveau mur sera créé avec une

semelle sur la parcelle n° 1981, ce qui paraît de nature à apaiser les craintes

des recourants quant à une déstabilisation de cet ouvrage existant. Les

recourants n'indiquent pas en quoi le procédé adopté serait insuffisant. Il en

résulte que les constructeurs ont pris les précautions nécessaires au maintien

du mur existant de sorte que le projet ne saurait être refusé pour ce motif

(dans ce sens, v. TA, arrêt AC.2003.002 du 31 décembre 2003).

4.

Enfin, il convient d'examiner le

moyen des recourants lié aux servitudes à inscrire au registre foncier relatives

aux équipements de leur propre bien-fonds.

a) Aux termes de l'art. 104 al. 3

LATC, la municipalité n'accorde le permis de construire que lorsque le

bien-fonds est équipé pour la construction ou qu'il le sera à l'achèvement de

la construction et que les équipements empruntant la propriété d'autrui sont au

bénéfice d'un titre juridique.

b) Les recourants considèrent que

la délivrance du permis de construire doit être conditionnée à l'inscription au

registre foncier des différentes servitudes à la garantie du passage et à

l'entretien devant relier leur propriété aux collecteurs publics, en ce qui

concerne les eaux claires et usées. Ils se prévalent du fait que l'autorité

intimée s'était en 2001 engagée à régulariser la situation (v. pièce n° 5 du

bordereau du 22 mai 2008), ce qu'elle n'a pas fait dans l'intervalle. Ils estiment

insuffisante la garantie par l'engagement écrit résultant de la décision

attaquée de mettre leur parcelle "au bénéfice d'un titre juridique lui

permettant d'emprunter la parcelle n° 1981". Cette critique serait

d'autant plus justifiée que les raccordements en question doivent être

effectués avant l'édification du bâtiment projeté sur la parcelle n° 1981.

c) D'après son texte clair, l'art.

104.

al. 3 LATC vise le cas où un équipement - destiné au constructeur - est aménagé

sur la propriété d'un tiers, et non pas l'hypothèse inverse où le tiers entend

bénéficier d'un équipement à installer sur la propriété du constructeur. Le cas

d'espèce relève de la seconde configuration: la constructrice va dévier des

canalisations existantes sises sur sa parcelle, auxquelles l'habitation des

recourants est déjà raccordée. Le fait que les recourants n'aient, pour

l'heure, pas de titre juridique leur permettant de bénéficier des canalisations

traversant la parcelle des constructeurs, n'affecte en rien le projet, lequel

dispose - lui - des équipements nécessaires, sans devoir les réaliser sur le

bien-fonds d'un tiers, en particulier des recourants. Il n'appartient pas au présent

tribunal de régler la question des servitudes correspondantes, requises par les

recourants.

En conclusion, la décision de

l'autorité intimée, autorisant le projet de la constructrice, est confirmée.

5.

Les considérants qui précèdent

conduisent au rejet du recours aux frais des recourants qui succombent (art. 55

al. 1 LJPA). L'autorité intimée et la constructrice ayant procédé par

l'intermédiaire d'un avocat, ils ont droit à une indemnité à titre de dépens, à

charge des recourants.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est rejeté.

II.

La décision du 28 avril 2008 de la

Municipalité de Pully est confirmée.

III.

Un émolument de 2'500 (deux mille

cinq cents) francs est mis à la charge des recourants.

IV.

Les recourants sont débiteurs

solidaires de la Commune de Pully d'une indemnité de 1'500 (mille cinq cents) francs.

Les recourants sont débiteurs

solidaires de la constructrice Immeubles et Placements S.A., à Lausanne, d'une

indemnité de 1'500 (mille cinq cents) francs.

Lausanne, le 30 septembre 2008

La présidente: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l¿acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu¿elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.