AC.2008.0145

CDAP - AC.2008.0145 - 2009-08-31 - PPE Flavia, CANDAUX, CHARTON, SIEGRIST, MASSEREY, KÖHLI, HEINMANN, Société Grand-Vue Montreux SA/Municipalité de Montreux, BLANC, BALSIGER

31 août 2009Français40 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants,

Le 31 juillet 2007, Charles, Michel et

Jean-Claude Blanc, propriétaires en main commune de la parcelle n° 8443 du

cadastre de la commune de Montreux, ainsi que Toni Balsiger, promettant

acquéreur, ont requis plusieurs permis de construire notamment un immeuble

d’habitation à l’adresse de la route de Colondalles 36, sur la parcelle précitée

(ci-après projet de construction Balsiger). Ce bien-fonds, d’une surface

mesurant alors 3759 m2, de forte pente orientée

au sud, était bordé au nord par le chemin du Rossillon, et trouvait sa limite

au sud au pied de la route de Colondalles. A l’ouest et à l’est de ce terrain,

quatre parcelles le jouxtaient, deux de chaque côté.

Les lieux sont colloqués en zone de

faible densité, sous un régime de protection des sites, régis par les art. 33

et suivants du règlement de la commune de Montreux sur le plan d‘affection et

la police des constructions du 15 décembre 1972 (RPA). Le nouveau plan général

d’affectation, approuvé par la Municipalité de Montreux le 10 juin 2005 et mis

à l’enquête publique du 20 avril au 21 mai 2007, range ce secteur en zone de

coteau B régie par les art. 9.1 et suivants du nouveau règlement (RPGA), qui

n’est pas encore entré en vigueur.

Le projet de construction Balsiger

vise à bâtir un immeuble d’habitation résidentiel de cinq appartements. Le

bâtiment comprend deux ailes séparées par un parvis et reliées à la fois par un

parking souterrain, et par la cage d’escalier et d’ascenseur, celle-ci faisant

la jonction visible entre les deux ailes du bâtiment. Ce dernier comprend

quatre niveaux, considérés, selon les divers plans d’architecte figurant au

dossier, comme étant, respectivement, un niveau souterrain, un rez inférieur,

un rez supérieur et un attique. Selon les constructeurs, la surface bâtie

mesure 323 m2. Elle équivaut à la surface du rez supérieur, soit les

deux ailes du bâtiment combinées avec la cage d’escalier et d’ascenseur qui les

relie. Le rez inférieur a une surface équivalant à 80% de celle du rez

supérieur, tandis que l’attique mesure les 3/5 du rez supérieur. La façade

ouest du bâtiment, d’une longueur maximale de 11 m 50 se trouve, au plus

proche, à 7 m de la limite de la parcelle voisine n° 8440, tandis que la façade

est se situe, à 7 m 39 au moins de la parcelle contiguë n° 2871. L’ouvrage

souterrain, enterré pour plus de trois quart de son volume, est déterré à

certains endroits et laisse apparaître sa toiture (le parvis par exemple, ou

encore, à l’ouest de la parcelle, le dallage couvrant l’ouvrage d’accès au

parking) ainsi qu’un mur d’environ 14 m2, longeant la limite ouest

de la parcelle et faisant directement face au bien-fonds n° 8440. Au sud, les

données cadastrales mentionnent l’existence d’une ligne d’alignement de

constructions, découlant des dispositions du plan d’affectation approuvé par le

Conseil d’Etat le 31 janvier 1933 (cf. décision CAMAC du 17 novembre 2007 sis

dans le bordereau du mémoire du recours), parallèle à la route de Colondalles.

Le plan de situation est reproduit ci-dessous:

Le 22 novembre 2007, la PPE Flavia,

propriétaire de la parcelle n° 2871, jouxtant le bien-fonds n° 8443 à l’est,

ainsi que la société Grand-Vue SA, propriétaire de la parcelle n° 8440, voisine

directe à l’ouest, agissant par leur mandataire commun, ont formé opposition

contre cette requête de permis de construire ainsi que d’autres demandes

d’autorisation de construire ne concernant pas la présente procédure.

Le 19 décembre 2007, les

constructeurs ainsi que l’architecte en charge des projets se sont notamment

déterminés, par le biais de leur mandataire, sur leur opposition.

Le 17 janvier 2008, Toni Balsiger,

devenu entre-temps propriétaire de la parcelle n° 8443, et la commune de

Montreux, ont signé un acte de fractionnement de la parcelle initiale n° 8443,

en deux nouvelles parcelles ; la première, qui est désignée par le

bien-fonds feuillet n° 8443 d’une surface de 1133 m2 et sise au sud,

est concernée par le projet litigieux ; la seconde qui se situe au nord, est

désignée par le bien-fonds feuillet n° 12592, et s’étend sur 2626 m2.

Le 3 mars 2008, la municipalité et Toni

Balsiger ont requis, en complément de l’acte de fractionnement, la mention

d’une restriction au droit de bâtir au sens de l’art. 83 de la loi du 4

décembre 1985 sur l’aménagement du territoire et les constructions (LATC ;

RSV 700.11 ; ci-après mention LATC) grevant la parcelle n° 12592, consistant

à ce qu’une surface de 805 m2 soit déduite de la surface du

bien-fonds n° 12592, puis ajoutée à la surface de la parcelle voisine 8443,

pour assurer le respect des dispositions réglementaires communales relatives au

coefficient d’occupation du sol (ci-après COS).

Le 29 avril 2008, Jean-Claude et

Michel Blanc, propriétaires communs de la parcelle n° 8438, jouxtant à l’ouest

la parcelle n° 12592, ont grevé cette parcelle d’une servitude de non-bâtir sur

une surface de 200 m2 en faveur du bien fonds n° 12592 et de la

commune de Montreux.

Le 20 mai 2008, Léonidas et Sharon Katsaitis,

devenus propriétaires de la parcelle n° 12592, ont requis la délivrance d’un

permis de construire pour un immeuble d’habitation sis à la route de Rossillon

59 (ci-après, projet de construction Katsaitis), demande contre laquelle PPE

Flavia a fait opposition.

Le 7 octobre 2008, PPE Flavia a

passé une convention avec les époux Katsaitis, dont il ressort qu’elle a retiré

son opposition, moyennant la fourniture par ceux-ci de garanties relatives à la

stabilité du terrain.

La municipalité a délivré, le 24

novembre 2008, un permis de construire à Léonidas et Sharon Katsaitis sur la

parcelle n° 12592. Il est entré en force et les travaux ont débuté.

Par décision du 19 mai 2008, la municipalité a,

notamment, rejeté l’opposition du 22 novembre 2007 de PPE Flavia et délivré

l’autorisation de construire le projet Balsiger. Elle a notamment précisé

qu’elle avait demandé la modification des plans d’architecte pour qu’ils

respectent la limite de constructions du 31 janvier 1933.

Le 10 juin 2008, PPE Flavia, Jean-Pierre

Candaux, Claire Charton, Siegriet Treumund, Elisabeth et Arthur Masserey, Annetta

et Peter Köhli, et Peter Heinmann, tous copropriétaires de la PPE Flavia, ainsi

que la société Grand-Vue SA, ont recouru auprès de la Cour de droit

administratif et public (CDAP) par l’intermédiaire de leur mandataire commun

contre cette décision. Ils ont conclu à l’annulation de celle-ci et des

autorisations spéciales y relatives, en tant qu’elles se rapportent au projet de

construction Balsiger. Ils font en particulier valoir que le projet mis à

l’enquête ne respecte pas le COS tel qu’il est prévu par le RPA, ni la limite

des constructions et les distances aux limites des propriétés voisines.

Le 14 juillet 2008, les

constructeurs se sont déterminés sur le recours, concluant, avec frais et

dépens, à son rejet.

Le 14 août 2008, la Municipalité a également

conclu au rejet du recours, avec suite de frais et dépens.

Sur réquisition, les recourants ont

produit le 15 septembre 2008 les pièces établissant que la décision de la PPE

Flavia avait été prise à la majorité des copropriétaires et à celle du nombre

de parts réunies.

Le 10 novembre 2008, les recourants

ont déposé de nouvelles observations, sur lesquelles le constructeur a livré

ses remarques, le 25 novembre 2008, et la municipalité, le 15 décembre 2008.

Le 29 janvier et le 1er

avril 2009, les recourants ont encore formulé des compléments à leur mémoire de

recours. Ils ont en particulier requis que les plans de la construction en

cours sur la parcelle Katsaitis soient produits dans la mesure où l’immeuble en

construction pourrait avoir un impact sur l’occupation au sol du projet de

construction Balsiger. Ceux-ci ont été versés au dossier.

Le 24 avril 2009, une inspection

locale suivie d’une audience s’est déroulée en présence des recourants

Jean-Pierre Candaux et Claire Charton, de Cédric Blaser administrateur de PPE

Flavia, de Jean-Pierre et Maurice Lebet administrateurs de Grand-Vue Montreux

SA, assistés de Me Perroud, ainsi que de Toni Balsiger, assisté de Me Vogel et

accompagné de Christian Saviaux, courtier, et Maurice Scherlé et Georges Ribes,

architectes. G.-Philippe Mayor, adjoint au Service de l’urbanisme représentait

l’autorité intimée. Philippe Lozet de la division police des construction dudit

service a participé à une partie de l’audience. Un procès-verbal été dressé et

transmis aux parties.

Suite à un échange d’observations

sur son contenu, la Cour de droit administratif et de droit public a délibéré à

huis clos.

Les autres éléments de fait et les

arguments de droit seront repris ci-dessous pour autant que nécessaire.

Considérants

1.

a) La Cour de droit administratif et public du

Tribunal cantonal examine d'office et avec un libre pouvoir d'examen la

recevabilité des recours qui lui sont soumis (art. 89 de la loi du 28 octobre

2008.

sur la procédure administrative [LPA-VD; RSV 173.36 entrée en vigueur

le 1er janvier 2009], par renvoi de l’art. 99 LPA-VD; arrêts du

Tribunal administratif [TA, auquel a succédé la CDAP dès le 1er

janvier 2008] AC.1994.0062 du 9 janvier 1996; AC.1993.0092 du 28 octobre 1993

et AC.1992.0345 du 30 septembre 1993).

b) Selon l'art. 74 al. 1 let. a

LPA-VD, a qualité pour former recours toute personne physique ou morale ayant

pris part à la procédure devant l’autorité précédente ou ayant été privée de la

possibilité de le faire, qui est atteinte par la décision attaquée et qui

dispose d’un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée.

L’intérêt dont dépend la qualité pour recourir peut être juridique ou de fait;

il ne doit pas nécessairement correspondre à celui protégé par la norme invoquée

(cf. au sujet des différences entre la qualité pour recourir prévue par la

LPA-VD et l’ancienne LJPA, AC.2008.0237 du 17 juillet 2009). Selon la

jurisprudence constante, le recourant doit être touché dans une mesure et avec

une intensité plus grandes que la généralité des administrés. L'intérêt invoqué

- qui n'est pas nécessairement un intérêt juridiquement protégé, mais qui peut

être un intérêt de fait - doit se trouver avec l'objet de la contestation dans

un rapport étroit, spécial et digne d'être pris en considération (ATF 130 V 196

cons id. 3; 128 V 34 consid. 1a et les arrêts cités); il faut donc que

l'admission du recours procure au recourant un avantage, de nature économique,

idéale ou matérielle. La qualité pour recourir est ainsi reconnue au voisin

lorsque son terrain se trouve à proximité du lieu de construction et s'il subit

des inconvénients liés à la réalisation du projet contesté. Tel est le cas du

voisin qui devrait tolérer une habitation nouvelle à proximité immédiate de sa

propre maison (ATF 104 Ib 245 consid. 7d; 121 II 171 consid. 2b; 115 Ib 508

consid. 5c) ou qui serait menacé d'immissions telles que le bruit (ATF 119 Ib

179.

consid. 1c), les odeurs (ATF 103 Ib 144 consid. 4c), les inconvénients

causés par le trafic (ATF 112 Ib 170 consid. 5b), ou encore, qui subirait la

perte d'un dégagement ou d'une vue sur un site (arrêt TA AC.1998.0005 du 30

avril 1999).

c) En l'espèce, la qualité pour

recourir de PPE Flavia ainsi que de Grand-Vue SA ne fait aucun doute, dans la

mesure où tant la PPE (laquelle a au demeurant respecté les conditions

spécifiques que les PPE doivent remplir pour ester en justice ; au sujet

de la qualité pour recourir des PPE, cf. arrêts CDAP AC.2008.0279 du 11 mai

2009.

et AC.2008.0237 du 17 juillet 2009) que la société anonyme, sont

propriétaires de parcelles sises à proximité immédiate de la parcelle n° 8443. Elles

ont par ailleurs pris part à la procédure antérieure. Les copropriétaires de

PPE Flavia ont également recouru en leur nom propre, malgré le fait qu’ils

n’aient pas pris part à la procédure d’opposition préalable. L’art. 75 al. 1

LPA-VD subordonne désormais la qualité pour agir à la participation à la

procédure devant l’autorité précédente (condition dite du «formelle Beschwer»),

soit en l’occurrence, la procédure d’opposition. Cette exigence n’est toutefois

pas applicable à un recours déposé, comme en l’espèce, avant le 1er

janvier 2009, soit sous l’empire de la LJPA qui n’imposait pas cette condition.

Le recours des copropriétaires est donc recevable.

2.

Les recourants concluent à l’annulation de la

décision municipale et des autorisations cantonales spéciales. Leurs griefs

portent principalement sur le permis de construire délivré par la municipalité,

de sorte qu’il n’y a pas à examiner le contenu de ces décisions. Il sera

seulement précisé que le voyer a préconisé des mesures de sécurité et que

l’autorité intimée a indiqué dans sa réponse au recours que le rapport

technique établi le 29 janvier 2008 par le bureau « Team + » à Bulle

fait partie intégrante du permis de construire, à titre de charge. Il s’agit de

la pose d’un miroir double (visibilité vers l’amont et vers l’aval) implanté en

face de l’accès, de l’autre côté de la chaussée.

3.

Les recourants soutiennent, en substance, que le

coefficient d’occupation du sol serait largement dépassé, que la construction

empièterait sur les limites de constructions au sens de la loi sur les routes

du 10 décembre 1991 (LRou, RSV 725.01), ainsi que les distances aux limites au

sens du RPA.

a) La LATC ne définit

pas la notion de coefficient d'occupation du sol, qui est simplement mentionnée

à l'art. 48 al. 3 LATC. Il constitue une restriction de droit administratif à

la faculté de construire du droit privé (Denis Piotet, le transfert du

coefficient d’utilisation ou d’occupation du sol et le droit privé fédéral, in

Droit de la construction, 2000, p. 40, ci-après, Denis Piotet). Il ressort de

l'art. 47 al. 1 LATC que le législateur cantonal a délégué aux communes la

compétence de fixer de manière précise dans leurs plans et règlements

d'affectation les prescriptions relatives à la mesure de l'utilisation du sol,

par quoi il faut entendre également la définition du coefficient d'occupation

du sol (arrêt du TA AC.1999.0213 du 27 avril 2001). Le coefficient d'occupation

du sol (COS) (ou indice d'occupation du sol [IOS]) indique la

proportion de la surface occupée par les bâtiments sur un terrain donné. Il a

pour fonction d'assurer une limitation de l'emprise des constructions sur les

parcelles en maintenant des espaces de verdure non construits autour de chaque

bâtiment; il permet donc d'assurer à la fois des conditions d'aération et

d'ensoleillement des bâtiments en limitant la densité de la surface construite

au sol dans une zone déterminée et en maintenant une proportion de surface

verte (voir notamment Jean-Luc Marti, Distance, coefficient et volumétrie des

constructions en droit vaudois, thèse Lausanne 1988, p. 151-152). Le

coefficient ou l'indice d'occupation du sol assure une fonction importante

d'aménagement du territoire en influençant sur la structure, la trame et la

forme urbaine d'un quartier donné et il permet aussi de définir ou de maintenir

les caractéristiques du tissu bâti (cf. arrêts TA AC.2006.0091 du 16 mai 2007

et AC.2004.0100 du 27 décembre 2004).

La Commune de Montreux a réglementé

la question du COS dans la zone de faible densité à l’art. 38 RPA, lequel

dispose:

"La surface

bâtie ne peut excéder 1/8 de la surface de la parcelle pour les bâtiments

comportant deux étages sous la corniche et 1/6 dans les autres cas".

L’art. 40 RPA qui concerne la

protection des sites prévoit :

"Dans les secteurs définis par le plan, la proportion de la surface

bâtie par rapport à celle de la parcelle est limitée à 1/10 pour les bâtiments

comportant deux étages sous la corniche. Elle est de 1/6 dans les autres cas."

b) Il convient donc de déterminer combien

d’étages comporte le bâtiment projeté en application du RPA.

La notion d"attique"

n'est pas définie dans la législation fédérale ou cantonale sur l'aménagement

du territoire et les constructions. L'étage "attique", ou "en

attique", qui est devenu par ellipse l'attique, est, selon la définition

du "Nouveau Petit Robert", un étage placé au sommet d'une

construction, et de proportions moindres que l'étage inférieur. Il est séparé

du reste de l'élévation par une frise ou une corniche. Certains règlements

communaux font expressément références aux attiques. Tel est notamment le cas

du Règlement sur le plan d'affectation et la police des constructions de la

commune de Montreux (RPA) qui prévoit que l'aménagement de locaux habitables en

attique est autorisé en lieu et place de combles, à certaines conditions (art.

72.

bis RPA) et qui précise que lorsque le dernier étage est en attique,

c'est-à-dire aménagé en retrait des murs de façade, la corniche correspond à

l'altitude du décrochement mesurée sur l'acrotère ou, cas échéant sur le

parapet (art. 66 al. 3 RPA). Le Tribunal administratif a ainsi jugé, pour des

projets prévus à Montreux, d'une part que la corniche ne pouvait être placée

tout au sommet de la façade de l'attique, mais devait l'être à la dalle de

l'attique, respectivement celle du premier attique s'il y en avait deux

(AC.1998.0115 du 12 octobre 1998 consid. 3.1 in fine), d'autre part qu'un étage

en attique, certes de proportions moindres que celles de l'étage inférieur

(entier), ne devait toutefois pas nécessairement être en retrait sur tous les

côtés du bâtiment (AC.2003.0100 du 22 avril 2004 consid. 6b).

En l’occurrence, la Cour n’a pas de

raison de s’écarter de l’appréciation de la municipalité selon laquelle le bloc

supérieur du bâtiment, aménagé en retrait sur la face sud, et prolongé d’une

terrasse, constitue un attique. En effet, le dernier bloc de l’immeuble

d’habitation correspond en tout point à la notion d’attique selon le règlement

et la jurisprudence. Par ailleurs, l’argument des

recourants selon lequel il y aurait pour un tel projet, plusieurs niveaux de

corniche (écriture du 1er avril 2009, p. 4) tombe à faux. En effet, le niveau de l’acrotère est égal sur toute

sa longueur. En outre, le toit plat de l’attique n’est précisément pas la corniche

puisque, en tant que toit de l’attique, il se situe nécessairement au-dessus de

la corniche.

Ainsi, le présent projet comprend

trois niveaux sous la corniche : le rez supérieur, le rez inférieur, ainsi

que le sous-sol. C’est à juste titre que la municipalité a estimé que cette

configuration équivalait à un seul étage sous la corniche. En effet, le

sous-sol constitue comme il sera exposé ci-dessous une construction souterraine

qui ne peut être assimilée à un étage. En outre, l’art. 71 RPA permet la

construction dans les terrains à forte pente, comme en l’espèce, d’un étage

supplémentaire sur la façade aval, partiellement habitable, pour autant que

celui-ci bénéficie d’une insolation suffisante et qu’il soit entièrement dégagé

du terrain naturel ou aménagé sur la façade aval, sa surface habitable

n’excédant pas 80 % de la surface habitable de l’étage supérieur (al. 1er).

Tel est précisément le cas en l’espèce. Or, cet étage supplémentaire n’est pris

en considération ni pour le calcul du nombre d’étages autorisé ni pour

l’application des dispositions qui en dépendent (art. 71 al. 2 RPA). En

conséquence, dès lors que le bâtiment projeté ne comprend qu’un étage sous la

corniche au sens du RPA et qu’il se situe dans une zone de protection, le

coefficient à retenir pour déterminer la proportion de surface bâtie admissible

est de 1/6 (art. 40 RPA).

Les recourants invoquent encore le

RPGA selon lequel le dernier niveau ne serait assurément pas un attique (art.

48.6

RPGA). Il est vrai que le projet doit être également conforme au RPGA,

lequel n’est pas encore entré en vigueur (art. 79 LATC ; cf. au sujet du

principe de la double-réglementarité, arrêt de la CDAP AC.2008.0225, consid. 2b).

La question de savoir si le niveau supérieur est un attique selon le RPGA peut

cependant être laissée ouverte puisque, même si l’on admettait que le niveau

supérieur soit considéré comme un étage, cela n’aurait aucun impact puisque le

COS, pour un bâtiment en terrasse, même en comptant cet étage supplémentaire,

serait de 1/3 (art. 9.4 et 9.6 RPGA), soit un coefficient nettement plus

favorable pour le constructeur que celui prévu par le RPA dans l’hypothèse d’un

étage sous la corniche.

c) Il sied à présent de déterminer quelle

est la surface bâtie déterminante.

Conformément à l’art. 47 al. 1

LATC, les communes peuvent préciser dans leur règlement quels sont les éléments

à prendre en considération dans la surface bâtie pour le calcul du COS. Ce

n’est que lorsque le règlement communal ne contient aucune règle précisant ce

qui doit être inclus dans la surface bâtie pour l'application du coefficient

d'occupation du sol, que les règles subsidiaires développées par la

jurisprudence cantonale s’appliquent (cf. AC.2005.0054 du 16 décembre 2005,

AC.2002.0132 du 26 juin 2003; AC.1999.0213 du 27 avril 2001). Par ailleurs,

L’art. 74 al. 1, 2, et 3 RPA prévoit :

1.

"La surface bâtie

est mesurée au niveau de la construction présentant les plus grandes dimensions

en plan, compte non tenu des terrasses non couvertes, des seuils, des perrons,

des balcons en saillie jusqu’à 1,50 m de largeur (fermés latéralement ou non)

et d’autres installations semblables."

2.

Pour le calcul de la surface bâtie, il n’est pas tenu compte des

dépendances souterraines, respectivement d’autres constructions souterraines de

plus grandes dimensions destinées aux installations de stationnement des

véhicules, ni des dépendances hors terre dont la surface totale ne dépasse pas

1/5 de celle du bâtiment principal.

3.

Sont considérées comme souterraines les dépendances et autres

constructions dont les ¾ au moins du volume sont situés en dessous du niveau du

terrain naturel, dont une face au plus est visible une fois le terrain aménagé,

et dont la toiture est en principe recouverte d’une couche de terre végétale

engazonnée ou aménagée en verdure. La Municipalité peut toutefois autoriser

l’aménagement d’emplacements de stationnement sur la toiture des dépendances et

autres constructions souterraines si la création et le maintien de surfaces de

verdure suffisantes sont par ailleurs garantis.

Selon la jurisprudence récente du

Tribunal fédéral (1C_103/2008 du 23 septembre 2008, ad AC. 2006.0247 du 31

janvier 2008), pour calculer la surface d’occupation d’une construction au sol,

la lecture stricte de l’art. 74 al. 1 RPA, c’est-à-dire le fait de considérer

comme surface bâtie le niveau de la construction présentant les plus grandes

dimensions en plan, ne s’impose pas, en particulier lorsque l’on a affaire à un

terrain en pente, ou qui se distingue avec une configuration particulière. Il

importe en réalité de considérer la surface de terrain bâtie comme étant la

projection horizontale au sol de l’ensemble des parties fermées d’une

construction qui en augmentent l’emprise au sol (cf. considérant 2.5 de l’arrêt

précité). L’art. 40 RPGA consacre d’ailleurs une définition de la surface bâtie

sensiblement identique à celle proposée par le Tribunal fédéral.

Selon les constructeurs, la

projection au sol de l’immeuble mesure 323 m2. Ils ont pris en

compte les surfaces des rez supérieurs des deux ailes du bâtiment, ainsi que la

cage d’escalier et d’ascenseur, partie de l’immeuble faisant la jonction entre

ces deux corps de bâtiments. Ils n’ont pas tenu compte de la surface de

l’ouvrage souterrain, en particulier celle de sa toiture, sur laquelle ont été aménagés

un parvis et des terrasses en dallage. Les escaliers d’accès au parvis depuis

la route de Colondalles n’ont pas non plus été pris en considération. Les

recourants contestent cette appréciation.

S’agissant tout d’abord de l’

« immense socle en béton » auquel font référence les recourants, c’est

à juste titre qu’il n’en a été tenu nul compte. En effet, il répond à toutes

les exigences d’ouvrages souterrains au sens de l’art. 74 al. 2 RPA (et de

l’art. 44 RPGA), dont il ressort que ces ouvrages ne sont pas comptabilisés

dans le calcul de l’occupation du sol. En particulier, comme l’exigent ces

dispositions, il ne fait pas de doute qu’il est enterré à plus de ¾ de son

volume, ce qui est confirmé par les différents plans présentant le projet sous plusieurs

coupes. Les recourants objectent que le fait que le parking est souterrain ne

dispense pas son ouvrage d’accès de l’être également. Or, l’ouvrage d’accès

constitue un seul et même ouvrage avec le garage de sorte qu’il ne peut être

qualifié que de souterrain au sens du RPA. Les remarques des recourants selon

lesquelles un tel raisonnement pourrait conduire à ne pas comptabiliser dans le

calcul de l’occupation du sol de grands chemins d’accès au parking déterrés,

sont erronées car, dans une telle hypothèse, l’ouvrage souterrain risquerait

précisément de ne plus être enterré à ¾ de son volume. Il est vrai que des

situations d’abus ne sont pas exclues. C’est pourquoi l’art. 84 al. 2 LATC prévoit

que le règlement communal pourra ne pas tenir compte des constructions

souterraines dans le calcul d’occupation uniquement si « le profil et la

nature du sol ne sont pas sensiblement modifiés et s'il n'en résulte pas

d'inconvénient pour le voisinage ». En l’espèce, on relève que les

dimensions de l’ouvrage souterrain ne sont pas surfaites si bien que la partie

déterrée n’est pas en soi si imposante qu’elle constitue un inconvénient pour

le voisinage. En outre, s’agissant du profil et de la nature du sol, force est

d’admettre que, dans un terrain d’une telle déclivité, les terrassements qui y sont

prévus apparaissent usuels et nécessaires, et ne constituent pas des signes de

leur modification sensible (cf. arrêt CDAP AC.2008.0283). Fort de ce qui précède,

il n’y a pas lieu de déroger à l’énoncé réglementaire selon lequel les ouvrages

souterrains ne sont pas pris en compte dans le calcul de la surface bâtie. Autre

est la question de l’implantation de cet ouvrage par rapport aux surfaces

voisines comme il sera exposé ci-dessous.

Le recourant fait également valoir

que dans le cas d’espèce, en contradiction avec l’art. 74 al. 3 RPA, l’ouvrage

souterrain comprend davantage qu’une face qui ressort de terre puisque à

l’ouest, l’ouvrage comprend un mur latéral. Ce grief n’est pas non plus

pertinent dans la mesure où un ouvrage souterrain, pour autant qu’il soit

déterré, d’un quart au plus, aura nécessairement, dans un terrain en pente, par

endroit, un côté visible supplémentaire.

S’agissant des aménagements sur la

toiture de la construction souterraine, il est vrai qu’en principe, ils

devraient être constitués de verdure selon le règlement (art. 74 al. 3 RPA). En

l’occurrence, il ressort des différents plans que le parvis ainsi que les

terrasses sont traitées de manière minérale. Le règlement n’est toutefois pas

péremptoire sur ce point et laisse une marge de manœuvre à la municipalité que

la Cour de céans n’est pas habilitée à restreindre. On rappelle en effet qu'il

appartient d'abord à la municipalité d'interpréter son règlement communal et

qu’elle jouit pour ce faire d'une certaine liberté d'appréciation. Le tribunal

ne sanctionnera la lecture faite par l'autorité intimée que dans la mesure où

celle-ci ne serait pas soutenable (cf. par exemple arrêt TA AC.2005.0282 du 26

octobre 2006 consid. 1). Dans cette mesure, le traitement minéral est

admissible. Il convient encore que les terrasses ne présentent pas, par leur

volume par exemple, un impact visuel particulier (arrêt TA AC.2000.0135 du 3

mai 2001 cité par les recourants). Contrairement à ce que prétendent les

recourants (cf. écriture du 10 novembre 2008, p. 3), les terrasses ne

ressortent pas artificiellement du terrain naturel puisque celle-ci sont

aménagées ou bien sur la toiture de l’ouvrage souterrain, ou bien sur le

terrain naturel, lesquels ne sont pas pris en compte dans le calcul du COS.

Elles ne présentent donc pas d’aspect de volume construit. Les terrasses non

couvertes sont d’ailleurs recensées à l’art. 74 al. 1 RPA selon lequel

celles-ci n’entrent pas dans le calcul d’occupation du sol. Les recourants

semblent penser que ces terrasses sont en saillie (cf. écriture du 10 novembre

2008, p. 4), et qu’elles devraient, dans cette mesure, être prises en compte

dans le calcul de l’occupation du sol (cf. à ce sujet, AC.2003.0079 du 29

septembre 2004, consid. 8d, dont il ressort que les terrasses non couvertes,

qui ne sont pas prises en considération pour le calcul du COS au sens de l’art.

74.

al. 1 RPA, sont les terrasses en terre-plein, à l’exclusion des terrasses en

saillie qui doivent être considérées comme des balcons). Il n’en est cependant

rien puisque les terrasses sont précisément en terre plein et non en saillie,

celles-ci ne dépassant jamais le sol sur lequel elles sont aménagées. S’agissant

enfin des escaliers qui amènent de la route de Colondalles au parvis, il est

vrai que, dans un arrêt cité par les recourants, un escalier avait été pris en

compte dans le calcul du COS (arrêt TA AC.2006.0135 du 1er décembre

2006). En l’occurrence la situation n’était pas identique puisque l’escalier

mentionné dans cet arrêt faisait partie de l’habitation, malgré le fait qu’il

était construit à l’extérieur. A l’inverse, dans la présente espèce, l’escalier

ne fait pas partie en tant que tel de l’habitation et ne permet pas l’accès

comme dans le cas cité par les recourants au logement supérieur. Il constitue

en l’occurrence le chemin menant à l’immeuble d’habitation et en épouse le

dénivelé. Il correspond à ce que serait un chemin d’accès vers un immeuble dans

un terrain sans pente. Simple aménagement extérieur, il ne doit pas être

considéré comme un élément de surface bâtie.

Dans cette mesure, la Cour fait

sienne l’appréciation selon laquelle l’immeuble d’habitation a une emprise au

sol de 323 m2.

d) Il convient enfin de déterminer

la surface de la parcelle à prendre en compte pour le calcul du COS.

Selon les constructeurs, la surface

totale fictive à prendre en considération se monte à 1938 m2. Elle

comprend, outre la surface de la parcelle n° 8443 (1133 m2), la

surface de la mention LATC grevant la parcelle n° 12592, qui se monte à 805 m2.

Cette surface supplémentaire est nécessaire (et suffisante) pour que

l’occupation du sol du projet de construction Balsiger soit réglementaire (323

m2 x 6 = 1938 m2). Les recourants contestent la légalité de

cette mention.

Selon la jurisprudence, un tiers a,

en principe, qualité pour contester une modification de limites assortie d’une

restriction du droit de bâtir mentionnée au registre foncier au sens de l’art.

83.

LATC, dans le cadre d’une procédure relative à l’octroi d’un permis de

construire sur la parcelle issue d’un déplacement de limites prétendument

entaché d’irrégularités (cf. Raymond Didisheim, les modifications de limites et

dérogations en droit vaudois de la construction : quelques réflexions à

propos des articles 83 et 85 LATC, in RDAF 1991, p. 413, note 37, ci-après

Didisheim, ainsi que RDAF 1991, p. 104). Dans le cas d’espèce, la restriction

du droit de bâtir de 805 m2 faisant l’objet de la mention est bel et

bien attaquée dans le cadre de la procédure de permis de construire sur une des

deux parcelles issues du fractionnement de l’ancienne parcelle n° 8443. Les

recourants ont donc qualité pour contester la décision de la municipalité autorisant

la restriction du droit de bâtir et la réquisition de mention du 3 mars 2008 y

relative. Selon l’auteur précité cependant, une telle décision ne peut être

attaquée que sous l’angle du réexamen (Didisheim, p. 413). Il est inutile de

trancher ici ce point puisque, même avec une cognition pleine et entière, la

décision de la municipalité en tant qu’elle admet la restriction de bâtir et

requiert l’inscription d’une mention, doit être confirmée.

A teneur de l’art. 83 LATC, tout

fractionnement ou toute modification de limites d’une parcelle, ayant pour

effet de rendre une construction non réglementaire, sont interdits à moins que

la demande présentée au registre foncier ne soit accompagnée d’une réquisition

de mention signée de la municipalité et ayant pour effet de corriger l’atteinte

portée aux règles de la zone (arrêt CDAP AC 2007.0002 du 15 mai 2008, et RDAF

2006, 199, 227).

Au sujet de cette disposition, le

Tribunal administratif a précisé, s’agissant du calcul de l’occupation du sol,

que si une surface prise en compte pour calculer la densité d’occupation d’une

parcelle est mise à disposition, après construction, pour compléter l’une ou

l’autre des parcelles voisines, une surface correspondante de la parcelle

donneuse doit être "neutralisée" pour en déterminer la densité

d’occupation ou d'utilisation du sol. Il s’agit en quelque sorte d’une règle de

péréquation, le but étant que, pour l’ensemble des parcelles considérées, les

possibilités de construire n’excèdent pas les normes de densité prévues (arrêt

du TA AC.2007.0002 du 15 mai 2008; Bovay/Sulliger, Aménagement du territoire,

droit public des constructions et permis de construire, Jurisprudence rendue en

2005.

par le Tribunal administratif du canton de Vaud, RDAF 2006 I 199, spéc. p.

226).

L’art. 83 LATC renvoie donc à la

problématique plus générale du « transfert de coefficient », qui est

également possible, sous certaines conditions, en l’absence de modification de

limite préalable, moyennant la constitution d’une servitude de non-bâtir au

profit de la collectivité (arrêt du TA AC.2007.0002 précité consid. 3b, Denis

Piotet, p. 40, ATF 101 Ia 289; 109 Ia 188). Lorsque le transfert de coefficient

a lieu dans la même zone, le transfert de coefficient n’est pas soumis à un

régime de dérogation, et est possible, même sans base légale autorisant des

dérogations. Les communes peuvent donc librement légiférer sur la question (Denis

Piotet, p. 40). La commune de Montreux l’a fait en son art. 64 al. 2 RPA,

lequel prévoit que « moyennant entente entre voisins dans une même zone,

la proportion de la surface bâtie peut être modérément augmentée sur l’une des

parcelles, à condition qu’elle soit respectée sur l’ensemble des parcelles

concernées ».

En l’espèce, si l’on s’écarte

certes de l’hypothèse prévue explicitement par l’art 83 LATC qui parle de

mention uniquement pour rétablir une situation d’une construction initialement

réglementaire et devenue illicite suite à un fractionnement, rien ne s’oppose

toutefois d’appliquer cet article, par analogie, dans le cadre de

fractionnement de parcelles encore vierges de constructions, mais sur l’une

desquelles un projet de construction mis à l’enquête, réglementaire avant le

fractionnement, est devenu illicite suite à celui-ci. L’art. 83 LATC étant

applicable, le droit communal ne joue plus aucun rôle (Didisheim, p. 406). En

particulier, l’entente entre voisins au sens de l’’art. 64 al. 2 RPA, à

laquelle fait référence le recourant, a donc trait au « transfert de

coefficient » au sein d’une même zone, sans modification de limite

préalable. Celui-ci est soumis à des conditions plus strictes que la restriction

du droit de bâtir au sens de l’art 83 LATC : le transfert de coefficient

au sens de l’art. 64 RPA doit en particulier rester modéré. Il ne s’applique

pourtant pas dans la présente espèce, comme on l’a vu, si bien qu’il n’y a pas

lieu d’examiner si cette condition est remplie ou non.

La restriction du droit de bâtir

qui a été mentionnée sur le registre foncier, suite au fractionnement, apparaît

conforme à la loi. En particulier, à l’époque où la mention a été constituée

(soit en mars 2008), la restriction du droit de bâtir une surface de 805 m2

sur la parcelle n° 12592 au profit de la parcelle n° 8443, apparaissait tout à

fait possible, puisque il n’existait aucune construction ou projet de

construction sur la parcelle n° 12592 qui aurait pu limiter le transfert de

coefficient, et que par ailleurs, les possibilités de construction sur la

parcelle n°12592 étaient encore non négligeables, si bien qu’une restriction du

droit de bâtir n’apparaissait pas abusive (ibidem).

Selon le recourant cependant, le

projet de construction Katsaitis, déposé après la constitution de la mention

LATC, occupe une surface trop importante par rapport à la surface de la

parcelle où il est construit, grevée de la mention LATC. La question est de

savoir si cette mention, initialement conforme à la loi, peut être annulée, ou

réduite, a posteriori, en invoquant le fait que, par le principe des vases

communicants, la surface de la parcelle n° 12592 grevée de la mention LATC, ne

permettrait plus le transfert fictif d’une surface 805 m2 pour la

calcul de l’occupation du sol. En effet, dans une telle hypothèse, la surface

faisant l’objet de la mention serait en quelque sorte utilisée deux fois, ce

qui va à l’encontre des règles sur l’occupation du sol. Cette objection ne peut

être retenue.

En effet, la construction

Katsaitis, par son entrée en force, a fait l’objet d’une mise à l’enquête. Dans

ce cadre, l’occupation du sol de ce projet a été contrôlée, en particulier en

rapport avec la LATC de 805 m2 grevant le fonds. Un permis de

construire, aujourd’hui entré en force, a été délivré. Il n’y a donc pas lieu à

ce stade de remettre en cause ni le calcul de l’occupation du sol qu’occuperait

la construction en cours sur la parcelle des époux Katsaitis, ni la mention de

805.

m2 grevant cette dernière, pas plus que la servitude de droit

public ayant entraîné un transfert de coefficient supplémentaire relatif à une

surface de 200 m2. Cette problématique ayant fait l’objet d’une

décision entrée en force ne constitue pas l’objet du litige. Certes, le

recourant fait valoir que certains éléments de la construction Katsaitis n’ont

pas été mis à l’enquête publique. Il n’appartient toutefois pas à l’autorité de

céans d’entrer en matière sur une problématique concernant un permis entré en

force qui n’est manifestement pas l’objet du présent litige.

Au demeurant, même si l’on

admettait de calculer à nouveau l’occupation du sol de l’immeuble en

construction des époux Katsaitis et qu’on arrivait à l’hypothèse de son

irrégularité, cela n’aurait pas pour conséquence que la restriction du droit de

bâtir grevant la parcelle n° 12592 au profit de la parcelle n° 8443 doit

diminuer d’autant. En effet, le fait d’estimer qu’une surface à prendre en

compte pour le calcul de l’occupation du sol puisse augmenter ou diminuer, ou

en d’autres termes, qu’un transfert de coefficient puisse évoluer, selon le

cours des constructions (par hypothèse illégales) sur les parcelles

avoisinantes, représenterait une grave atteinte à la sécurité du droit. Dans ce

sens, le transfert de coefficient, pour autant qu’il fut licite lors de sa

constitution, est irrévocable. En d’autres termes, pour des motifs de sécurité

du droit, les limites de référence pour le calcul de l’occupation du sol,

fictives ou non, ne peuvent pas être modifiées au gré de constructions

illégales de projets sur les parcelles concernées.

e) En résumé, la mention de 805 m2

est valable si bien que la surface totale à prendre en compte pour le calcul

de l’occupation du sol se monte à 1938 m2. Cette surface, est

suffisamment grande pour que le projet de construction Balsiger, d’une surface

de 323 m2, respecte la proportion d’1/6 prévue par l’art. 40 RPA

(1/6 X 1938 m2 = 323 m2).

6.

Aux termes de l’art. 84

LATC, le règlement communal peut prévoir que les constructions souterraines ou

semi enterrées ne sont pas prise en considération dans le calcul de la distance

aux limites ou entre bâtiments, d’une part, ou dans le coefficient

d’utilisation ou d’occupation du sol (al. 1); cette réglementation n’est

applicable que dans la mesure où le profil et la nature du sol ne sont pas

sensiblement modifiés et s’il n’en résulte pas d’inconvénient pour le voisinage

(al. 2). Le RPA prévoit, à son art. 34, que la distance entre un bâtiment et

les limites de parcelles voisines est de 7 mètres au minimum. L’art. 65 bis RPA

précise que dans la mesure où le profil et la nature du sol ne sont pas

sensiblement modifiées, et s’il n’en résulte pas d’inconvénient majeur pour le

voisinage, les constructions souterraines ne sont pas prises en compte dans le

calcul de la distance aux limites ou entre bâtiments ; leur implantation

est autorisée en limite de parcelle, sous réserve des législations forestière

et routière. L’al. 2 de cette disposition précise que l’art. 74 al. 3 est

applicable. Ce dernier indique notamment, comme il a déjà été exposé ci-dessus,

que sont considérées comme souterraines les dépendances et autres constructions

dont les ¾ au moins du volume sont situés en dessous du niveau du terrain naturel,

dont une face au plus est visible une fois le terrain aménagé, et dont la

toiture est en principe recouverte d’une couche de terre végétale engazonnée ou

aménagée en verdure.

En l’espèce, comme déjà dit, le

niveau du parking doit être considéré comme une construction souterraine dont

il n’est pas tenu compte dans le calcul du COS. Autre est cependant la question

de son implantation dans la parcelle, car l’exclusion dans le cadre du calcul

du COS n’implique pas automatiquement l’implantation possible à la limite de la

propriété voisine.

Les façades est et ouest de la construction

projetée sont chacune situées à 7 mètres ou plus des limites des propriétés

voisines. L’ouvrage souterrain, quant à lui, est implanté à la limite de la

parcelle 8440. Sa dalle supérieure constitue une planie qui forme la terrasse en

partie engazonnée de l’appartement du rez inférieur. Celle-ci s’étend ainsi

jusqu’à la limite de propriété et crée une vue droite sur la parcelle 8440. Compte

tenu de la déclivité importante de la parcelle, le mur qui sera édifié le long

de la parcelle 8440 et sur la limite de construction pour soutenir la terrasse

et marquer l’entrée du parking, sera visible sur une hauteur d’un peu plus de

trois mètres au bord de la route des Colondalles, pour atteindre, après 5

mètres au nord, encore une hauteur d’1 mètre. Sur cette planie doit encore être

édifié le parapet de la terrasse d’1 mètre 20. Ainsi, l’ouvrage souterrain,

dans sa partie la plus déterrée, est implanté sur la distance aux limites. Certes

le terrain est en forte pente et il est usuel dans le quartier de procéder à

des remblais. Mais il n’en demeure pas moins que l’impact visuel est très

important depuis la parcelle 8440 en particulier et le chemin des Colondalles,

et qu’on ne saurait ainsi considérer qu’il n’en résulte pas d’inconvénient pour

le voisinage. (AC.2008.0283 du 15 avril 2009 ; AC.2006.0316 du 14 novembre

2007). Il est en outre douteux que l’édification de ce mur à cet endroit ne

modifie pas le profil du terrain d’une manière sensible. Le recours doit être

admis sur ce point.

Selon l’art. 9 LRou, il peut être

établi, pour des routes ou fractions de routes existantes ou à créer, des plans

d’affectation fixant la limite des constructions. Ces plans peuvent comporter

un gabarit d’espace libre, ainsi qu’une limite secondaire pour les

constructions souterraines et les dépendances de peu d’importance. Traitant des

constructions souterraines et des dépendances de peu d’importance, l’art. 37

LRou dispose ce qui suit : « A défaut de plan fixant la limite des

constructions souterraines, l’autorité compétente peut autoriser celles-ci

ainsi que les dépendances de peu d’importance à une distance de 3 mètres au

moins du bord de la chaussée». Des travaux préparatoires, il ressort que cette

disposition ne signifie pas que l’autorisation de constructions souterraines ou

de dépendances est exclue lorsqu’il existe un plan fixant la limite des

constructions souterraines, mais plutôt que la distance de 3 mètres peut encore

être réduite au moyen d’un tel plan (BGC, automne 1991, p. 787). Une réduction

peut également avoir lieu au moyen d’un plan spécial autorisant les dépendances

(Tribunal administratif, arrêt AC.2001.0099 du 18 avril 2002).

En l’occurrence, un alignement de

constructions datant du plan d’affectation du 31 janvier 1933 figure sur les

données cadastrales de la parcelle 8443, parallèle à la route de Colondalles et

situé à 3 mètres de cette dernière. Les plans ne prévoient pas de limites

secondaires pour les dépendances ou les constructions souterraines au sens de

l’art. 37 LRou si bien que celles-ci ne doivent pas empiéter la ligne de

constructions. Le projet doit donc s’insérer dans la parcelle sans jamais

violer dite limite. Une partie de la dalle de couverture de l’accès au parking et

du mur longeant la parcelle 8440 empiétaient sur cette limite dans les premiers

plans fournis, mais ce point a été corrigé (cf. plans du 31 août 2007 façade

ouest et sous sol parking). Seul l’escalier longeant le bâtiment coupe la

limite sur 1 m 50 au maximum. Il s’agit d’un aménagement extérieur qui doit

être assimilé à une dépendance de peu d’importance (cf. art. 73 et 96 RPA) et

qui peut être autorisé pour autant que les exigences de sécurité sont

respectées (cf. AC.2001.0099 du 18 avril 2002). Tel est manifestement le cas en

l’espèce.

7.

En définitive, le recours

doit être admis et la décision entreprise annulée. Les recourants, qui

obtiennent gain de cause ont droit à des dépens, à la charge des constructeurs

qui s’acquitteront en outre des frais de justice.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et de droit public

arrête:

Le recours est admis.

II.

La décision de la Municipalité de Montreux du 19

mai 2008 est annulée.

III.

L’émolument de justice, par 2'500 (deux mille

cinq cents) francs est mis à la charge de Toni Balsiger.

IV.

Toni Balsiger versera aux recourants,

solidairement entre eux, la somme de 2'000 (deux mille) francs à titre de

dépens.

Lausanne, le 31 août 2009

La présidente: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.