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Décision

AC.2009.0002

CDAP - AC.2009.0002 - 2010-02-16 - TSCHOPP/Municipalité de Montreux, PPE RESIDENCE DU CHÂTEAU DE BELMONT, Service Immeubles, Patrimoine et Logistique

16 février 2010Français42 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

En 1893, un hôtel a été construit sur l'actuelle

parcelle n° 424 de Montreux, le long de l'avenue de Belmont, en aval. Il a été

agrandi et transformé en 1901-1902, dans un style "castral

néo-gothique". Le projet de 1901 de la façade Sud figurait un bâtiment

surmonté de quatre éléments de toiture à la Mansart (ci-après:

"tours"), se succédant d'Est en Ouest, mais il semble que seules les

deux tours Ouest aient été érigées. Par la suite, l'Hôtel de Belmont a encore

été transformé à plusieurs reprises. En dernier lieu, la tour Ouest a été

rabaissée, ainsi que surmontée d'un toit à quatre pans, et la seconde tour a

été supprimée. L'immeuble aurait été ensuite affecté - semble-t-il - à une

résidence privée pour personnes âgées. Enfin, il a été abandonné, a atteint un

degré de vétusté avancé et sa démolition a été prévue.

C'est dans ce contexte que, le 21

février 1996, le Conseil d'Etat a approuvé le plan de quartier "A Belmont"

(PQ), légalisant ainsi un statut du sol "sur mesure" pour l'implantation

- à l'époque prévue à brève échéance - d'un programme hôtelier et d'habitation

de part et d'autre de l'avenue de Belmont, soit notamment sur le site de la

résidence Hôtel de Belmont. Toujours en vigueur à ce jour, ce plan spécial est

assorti d'un règlement spécifique qui réserve à titre supplétif, à son art.

6.2, le règlement de la Commune de Montreux sur le plan d'affectation et la

police des constructions du 15 décembre 1972 et ses modifications subséquentes

(RPA).

B.

Le but visé pour la parcelle n° 424, soit la

promotion de l'hôtellerie, n'a toutefois pas été atteint et, par la suite,

diverses autres affectations ont été évoquées, notamment hospitalières et

scolaires. En mars 1998, le bâtiment a été

partiellement endommagé par un incendie.

En 1999, la parcelle a finalement

été promise-vendue à Christian Constantin, en vue de sa transformation en

immeuble d'habitation.

C.

a) Du 26 octobre au 15 novembre 1999, la municipalité

a soumis à l'enquête publique le projet de Christian Constantin, tendant à la

transformation du bâtiment en immeuble résidentiel de luxe, appelé "Château

de Belmont".

Selon la demande de permis de

construire et les plans mis à l’enquête, datés de septembre

1999, l’immeuble projeté impliquait une emprise au sol inchangée de 1409 m²,

une surface brute utile des planchers passant de 4'811 m2 à 5'911 m2,

et 35 appartements. Il devait être surmonté de quatre tours (soit encore des

éléments de toiture à la Mansart) reliées entre elles par des terrasses en

toiture. Il s'agissait alors de reconstituer le bâtiment selon le projet de

1901 et l'état de 1944. Il était ainsi prévu d'aménager cinq niveaux continus

(rez de jardin [sous-sol, en aval], rez de chaussée, 1er, 2ème

et 3ème étages) auxquels s'ajoutaient 3 niveaux partiels dans les quatre

tours. Le 4ème étage comportait un élément de construction entre les

deux tours Est, côté Nord, à savoir un "couvert" de 17 m sur 2,60 m

joignant les deux tours, accessible par un "oriel" sortant de chaque

tour, comprenant en son milieu une cage d'escalier de 6,90 m sur 2,60 m et une

cage d'ascenseur. A l'instar du projet de 1901, le 7ème étage se

résumait à une plate-forme sur la tour Ouest, intitulée "terrasse",

de 6 m sur 10,09 m, comportant pour toute construction la cage d'escalier

entourée d'une barrière/verrière, elle-même surmontée de quatre poinçons. Le

plan de la façade Nord (amont) déposé est reproduit ci-après (étant précisé qu'entre

les deux tours Est, seule la pergola est indiquée):

b) Propriétaire de la parcelle n° 372

sise, en amont, à une soixantaine de mètres, Bernard Tschopp s’était opposé au

projet le 3 novembre 1999 en invoquant en substance une surélévation de la

construction du fait des quatre tours projetées, respectivement l’impact visuel

de la construction sur la vue panoramique dont il jouissait sur le lac et les alpes.

Une transaction avec le constructeur l’a conduit à retirer son opposition, le

16 décembre 1999.

c) La municipalité a délivré le

permis de construire sollicité par décision du 22 décembre 1999, qui n’a fait

l’objet d’aucun recours. Cette décision était assortie de conditions, notamment

la correction "des détails stylistiques de façades", celle-ci

devant être approuvée par la Direction des travaux et de l'urbanisme avant le

début du chantier. Dans sa lettre d'envoi du permis de construire datée du 22

décembre 1999, ladite Direction confirmait que "le décor stylistique

des façades de la résidence requiert un traitement mieux adapté au discours

architectural d'origine", rappelait qu'il avait été convenu que de

nouveaux plans ad hoc seraient produits en vue de la délivrance du permis de

construire et priait le constructeur de les communiquer.

Par ailleurs, figure au dossier une

version du plan 011 (façade Nord) reçue par la Direction le 3 décembre 1999, sur

laquelle a été ajouté le profil du bâtiment existant avant travaux.

Par lettres des 13 avril et 24 mai

2000, la Direction a relancé le constructeur au sujet de la correction des

détails de façades.

D.

Le constructeur a soumis au Service de

l’urbanisme des plans complémentaires. Il a déposé également un nouveau plan n°

308 daté du 19 octobre 2000, intitulé "Façades et coupe", représentant

les quatre façades ainsi qu'une coupe

B-B. Ce plan n° 308, dont la façade Nord est reproduite ci-dessous, rend compte

de modifications apportées aux façades (relatives aux fenêtres et balcons,

notamment) ainsi que de la création, en toiture, d’un élément de liaison entre les

deux tours Est sous la forme d’un couloir vitré entièrement fermé d’une

longueur de près de 17 m (au 4ème étage, en lieu et place du

couvert/pergola initialement autorisé) et de l’adjonction d’un étage

supplémentaire fermé et voué à l’habitation au sommet de la tour Ouest (au 7ème

étage, en lieu et place de la plate-forme/terrasse ouverte).

Alors même que ledit plan

n'indiquait aucune dimension, il révélait que la tour Ouest avait été surélevée

et élargie. Il portait le visa "Vu par la Direction des travaux et de

l'urbanisme" apposé le 20 novembre 2000, signé.

Par lettre du 20 novembre 2000

également, la Direction a déclaré notamment ce qui suit au constructeur:

"En réponse, nous vous informons que les modifications

envisagées relatives au traitement des façades sont admises sans enquête

publique, conformément au nouveau plan et plans complémentaires produits."

Le 14 décembre 2000, la Direction a

accusé réception d'un croquis télécopié le 30.11.2000 par le bureau

d'architecture Christian Constantin (croquis absent du dossier); elle lui a alors

signifié que la création d'un "jardin d'hiver" sur la "toiture

de l'aile Ouest" ne pouvait pas être autorisée, pour les motifs suivants:

"- cet ajout viendrait s'inscrire en totale

dysharmonie avec l'expression de la toiture qui forme l'élément de terminaison

du bâtiment;

- il nierait le travail soigné de réhabilitation

du Château de Belmont effectué dans l'esprit d'une expression stylistique

respectueuse de l'ouvrage d'origine;

- cet exhaussement n'est pas réglementaire, dès

lors qu'il a pour effet d'aggraver encore la hauteur du bâtiment par rapport à

son enveloppe existante."

Les travaux ont ensuite débuté,

pour se terminer au début de l'été 2002.

E.

Dès le 7 juin 2002, Bernard Tschopp est

intervenu auprès de la commune, par l'intermédiaire du Service de l'urbanisme, pour

se plaindre de la réalisation des travaux du Château de Belmont, en particulier

des modifications apportées au bâtiment par rapport aux plans initialement mis

à l'enquête. Il soulignait d'une part que la pergola prévue était légère et

uniquement vitrée en son centre, alors que l'élément réalisé était fermé sur

toute sa longueur, d'autre part que la toiture décorative projetée sur la tour

Ouest avait été remplacée par une construction différente.

Le 11 juillet 2002, la Direction a

répondu ce qui suit:

"(…) le type

et l'expression architecturale de l'aile ouest de l'immeuble ont été recréés

dans l'esprit de l'original. Il ne saurait cependant être exigé du constructeur

qu'il reconstitue un fac-similé du modèle d'origine jusque dans ses moindres

détails. Contrairement à votre remarque, la construction a été réalisée selon

le plan complémentaire déposé au dossier de demande de permis de construire.

D'autre part,

l'élément de liaison vitré entre les ailes orientale et intermédiaire,

également figuré sur le nouveau plan, n'alourdit aucunement la façade, d'autant

qu'il s'implante en retrait de celle-ci, au contrarie du plan d'enquête qui le

disposait à son aplomb. En outre, la comparaison de l'état antérieur de

l'immeuble avec la transformation réalisée révèle un abaissement de la toiture

de l'ordre de 1.10 mètres. (…)."

A réitérées reprises, Bernard

Tschopp a demandé à pouvoir consulter et obtenir les plans complémentaires détaillés

et cotés des modifications apportées au projet initial, ce qui a donné lieu à

des échanges d'écritures avec le service précité. Entre-temps, le permis

d'habiter a été délivré, le 19 juin 2003.

Finalement, lors d'une réunion tenue le 21 juin 2005 en présence du municipal alors

à la tête de la Direction, Bernard Tschopp a requis de la municipalité qu’elle

rende une décision formelle au sujet de sa demande de soumettre à l’enquête

publique les modifications apportées au projet tel qu’autorisé par le permis de

construire délivré le 22 décembre 1999.

Par décision du 30 août 2005, la

municipalité, sous la signature du syndic et du secrétaire, a rejeté la demande

de mise à l’enquête complémentaire et confirmé l’autorisation de l’aménagement

de l’élément de liaison entre les tours Est en invoquant le cas de dispense

d'enquête publique, les modifications apportées à la pergola paraissant de

minime importance. Cette décision ne mentionne pas la tour Ouest.

Par arrêt AC.2005.0223 du 26 juin

2006, le Tribunal administratif a annulé la décision de la municipalité du 30

août 2005 et ordonné à celle-ci de mettre à l'enquête complémentaire les

travaux réalisés. Cet arrêt retient que "… il est manifeste qu’une

dispense d’enquête ne pouvait être envisagée s’agissant de transformer une

pergola en couloir vitré et fermé de 17 mètres de long, de créer un étage

habitable supplémentaire au sommet d’une tour, d'augmenter les dimensions de

celle-ci et de créer des logements supplémentaires. En l'octroyant néanmoins,

l'autorité intimée a violé l'art. 111 LATC, ce qui conduit à l'annulation de sa

décision."

F.

Du 20 avril au 21 mai 2007, la municipalité a

mis à l'enquête publique un nouveau plan général d'affectation (territoire

urbanisé) (PGA) et son règlement communal sur le plan général d'affectation et

la police des constructions (RPGA). Ce projet prévoit la suppression du plan de

quartier "A Belmont" et l'intégration de la parcelle n° 424 dans

l'une des zones.

G.

La PPE "Résidence du Château de

Belmont" (ci-après: la constructrice), dont les membres avaient

entre-temps acquis les unités de l'immeuble, a déposé une demande de permis de

construire, en vue de l'enquête complémentaire de régularisation qui s'est

déroulée du 7 mars au 7 avril 2008.

Les plans soumis à l'enquête

publique sont intitulés "Mise en conformité de la toiture", intitulé

qui a été complété par une remarque manuscrite ajoutant "approuvé[e]s

le 20.11.00". Les changements y sont indiqués en rouge (création en

toiture d'un élément de liaison entre les deux tours Est avec coupoles et cage

d'ascenseur, adjonction d'un étage fermé au sommet de la tour Ouest, intitulé

"fitness" avec "bibliothèque" et modification

de la pente de sa toiture), à l'exclusion toutefois des modifications de

certaines fenêtres et de la création de quatre logements au lieu de deux

duplex. Plus précisément, le dossier d'enquête contient:

- un plan de situation du 28 septembre 2006;

- un plan n° 308 du 20 décembre 2006 des quatre façades avec l'indication

- non exhaustive - des modifications en rouge, avec le gabarit de l'immeuble

existant avant travaux dessiné par un trait orange, le gabarit des plans de

1999 figuré par un trait vert, la cote de référence à

+-000 au niveau jardin (sous-sol), ainsi que les cotes de chaque étage et de la

dalle de toiture de la tour Ouest fixées relativement à la cote de référence; aucune

altitude n'est mentionnée;

- un plan n° 309 des 4ème et 7ème étages,

avec indication en rouge des modifications par rapport à 1999.

Le plan de la façade Nord figure

ci-dessous (reproduction informelle):

H.

Le 4 avril 2008, Bernard Tschopp a fait

opposition, invoquant notamment que les plans étaient incomplets, que la

hauteur de la tour Ouest était non réglementaire et qu'il en allait de même du

nombre de niveaux.

I.

Par décision du 4 décembre 2008, la municipalité

a, en se référant à sa séance du 21 novembre 2008, levé l'opposition de Bernard

Tschopp et délivré le permis de construire requis par la PPE Résidence du

Château de Belmont.

Elle a indiqué en liminaire que le

futur PGA relatif au territoire urbanisé, soumis à l'enquête publique du 20

avril au 21 mai 2007, prévoyait l'abrogation du plan de quartier "A

Belmont". La partie de la parcelle n° 424 supportant le bâtiment litigieux

y serait colloquée en zone de forte densité.

Sous l'angle formel, la

municipalité affirmait que les plans soumis à l'enquête étaient suffisants pour

statuer. Ceux-ci n'étaient certes pas cotés, mais l'altitude du rez-de-chaussée

résultait du plan de quartier "A Belmont" (428,60 m). Sur cette base

et compte tenu des indications chiffrées figurant sur les plans de façades, il était

possible de déterminer les altitudes actuelles du bâtiment et de statuer de

manière fiable, en fonction des plans soumis à l'enquête publique, sur la

demande de permis de construire. Par ailleurs, la comparaison des plans soumis

à l'enquête publique en 2008 avec ceux de 1999 permettait également de vérifier

les modifications apportées au bâtiment.

De même, toujours selon la municipalité,

l'opposant estimait à tort que toutes les modifications n'auraient pas été

soumises à l'enquête publique. S'agissant des fenêtres, même si les

modifications ne figuraient pas en rouge sur les plans de 2008, celles-ci étaient

facilement perceptibles et faisaient suite à une condition qui figurait dans le

permis de 1999 relative à un traitement mieux adapté au discours architectural

d'origine, s'agissant du décor stylistique des façades. La création de quatre

logements au lieu de deux duplex serait purement interne au bâtiment et ne porterait

pas atteinte au voisinage.

En ce qui concernait la tour Ouest,

la municipalité relevait qu'il y avait été créé un étage supplémentaire, avec

légère modification de la pente de la toiture, en vue de l'aménagement d'une

nouvelle surface, comprenant notamment un fitness. Elle procédait à des calculs

de la hauteur de la dalle de toiture autorisée en 1999 (de 451,47 m) et de la

hauteur actuelle (de 454,22 m). Elle déclarait que le plan de quartier "A

Belmont", non réalisé, autorisait une hauteur maximale de 445,60 m, de

sorte que la hauteur prévue en 1999 dépassait déjà ce maximum, mais qu'un

accord était intervenu sur ce point. Par ailleurs, le plan soumis à l'enquête

publique en 1999 prévoyait déjà des éléments en toiture qui avaient pour

conséquence de reporter la hauteur effective de celle-ci à la même altitude que

celle soumise à l'enquête publique de 2008. D'un point de vue visuel, la

modification principale ne correspondait donc pas à un rehaussement du

bâtiment, mais à une modification des éléments de la superstructure en toiture,

principalement par un élargissement de ceux-ci. Les aménagements intervenus au

sommet de la tour Ouest pouvaient ainsi être autorisés en dérogation aux

exigences de volumétrie des constructions prévues par le plan de quartier

"A Belmont". Du reste, le futur RPGA ne fixait pas de hauteur

maximale mais limitait à six le nombre de niveaux sous la corniche, nombre qui serait

respecté.

Enfin, encore selon la

municipalité, sous l'angle de l'esthétique, ces aménagements étaient "compatibles

avec l'architecture générale du bâtiment."

J.

Par acte du 2 janvier 2009, Bernard Tschopp a

saisi la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal d'un

recours dirigé contre la décision de la municipalité du 4 décembre 2008,

concluant, avec dépens, principalement à l'annulation de cette décision et à la

remise en état de l'immeuble, selon les plans mis à l'enquête en 1999 pour tous

les éléments illégaux, non réglementaires ou inopportuns; subsidiairement, le

recourant demande la mise en œuvre dans un délai de trente jours d'une enquête

complémentaire complète et régulière en la forme, en particulier selon les injonctions

du tribunal fixées dans l'arrêt AC.2005.0223.

Le recourant reprend ses arguments

écartés par la municipalité. En résumé, il conteste la régularité de l'enquête

publique complémentaire, des indications manquant, notamment en matière de

cote, et toutes les modifications n'ayant pas été dûment signalées. Le nombre

de niveaux de la tour Ouest serait contraire au plan de quartier, et

l'aménagement de trois niveaux de locaux habitables dans la toiture de dite

tour violerait le règlement général en vigueur (RPA), applicable à titre

supplétif. Par ailleurs, la tour Ouest dépasserait de 10,62 m la hauteur

maximale prévue par le plan de quartier et ne respecterait pas davantage la

hauteur maximale de 16 m imposée par le RPA. Le futur règlement (RPGA) serait

également violé. L'espace entre les deux tours Est devait être compté comme une

surface habitable, fermée et couverte, avec des fenêtres au Nord et au Sud, ce

qui devrait déployer des incidences sur le coefficient d'utilisation du sol (CUS)

et le coefficient d'occupation du sol (COS). Or, le dossier ne permettait pas

de déterminer le respect de ces limites. Enfin, le recourant s'en prenait au

caractère inesthétique des travaux dont il contestait la régularité.

K.

Dans sa réponse du 11 mai 2009, l'autorité

intimée a conclu au rejet du recours.

Le 12 mai 2009, la communauté des

propriétaires de la PPE Résidence du Château de Belmont, par l'intermédiaire de

son mandataire, a proposé également le rejet du recours.

Le 3 septembre 2009, le recourant a

déposé un mémoire complémentaire.

Le 29 octobre 2009, l’autorité

intimée a indiqué que le Conseil communal de Montreux s’était prononcé le 2

septembre 2009 sur le nouveau PGA et son projet de règlement; à cette occasion,

il avait modifié l’art. 5.3 du règlement projeté, sans modifier le nombre de

niveaux autorisés, soit six sous la corniche, auquel s’ajoutaient les combles

et surcombles.

Le 23 octobre 2009, le SIPAL s'est

déterminé comme suit:

"La section

n'est pas intervenue dans le cadre de la mise à l'enquête publique du bâtiment

sis sur la parcelle n° 424. Cette construction ne présente pas d'enjeu

patrimonial majeur. A l'exception des trois bâtiments situés à l'ouest, aucune

construction n'a été retenue dans le cadre du recensement architectural de la

commune.

Sans se déterminer sur la qualité architecturale de l'objet, la

Section monuments et sites estime que les modifications apportées au projet

initial ne sont pas de nature à perturber le caractère de l'ensemble. Elle

partage ainsi l'avis de la Municipalité de Montreux estimant "que les

aménagements en toiture sont compatibles avec l'architecture générale du

bâtiment".

Le 28 octobre 2009, la constructrice

a indiqué ne pas avoir de déterminations complémentaires à déposer.

Le tribunal a ensuite statué.

Considérants

1.

a) L'art. 108 al. 2 de la loi du 4 décembre 1985

sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11) dispose

que le règlement cantonal et les règlements communaux déterminent, pour les

divers modes de construction et catégories de travaux, les plans et pièces à

produire avec la demande, ainsi que le nombre d'exemplaires requis. Pour

l'essentiel, l'art. 69 du règlement du 19 septembre 1986 d'application de la

LATC (RLATC; RSV 700.11.1) règle la matière. La demande de permis de construire

et ses annexes, au sens de l'article 69 RLATC, sont tenues à disposition du

public, pendant le délai d'enquête, au greffe municipal ou au service technique

de la commune concernée (art. 72 al. 2 RLATC).

L'enquête publique a un double but.

D'une part, elle est destinée à porter à la connaissance de tous les

intéressés, propriétaires voisins, associations à but idéal ou autre, les

projets de construction au sens large du terme, y compris les démolitions et

modifications d'affectation d'un fonds ou d'un bâtiment

qui pourraient les toucher dans leurs intérêts; le droit d'être entendu, tel

qu'il est garanti par l'art. 29 al. 2 Cst., comprend en effet le droit pour

l'intéressé de prendre connaissance du dossier, de s'exprimer sur les éléments

pertinents avant qu'une décision ne soit prise touchant à sa situation

juridique, de produire des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné

suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l'administration des

preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque

cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 126 I 15 consid. 2a

p. 16, 124 II 132 consid. 2b p. 137 et la jurisprudence citée). D'autre part,

l'enquête publique doit permettre à l'autorité d'examiner si le projet est

conforme aux dispositions légales et réglementaires ainsi qu'aux plans

d'affectation légalisés ou en voie d'élaboration en tenant compte des

éventuelles interventions de tiers intéressés ou des avis et autorisations spéciales

des autorités cantonales; le cas échéant, de fixer les conditions nécessaires

au respect de ces dispositions; l'enquête publique est en principe nécessaire

lorsque la décision municipale implique une pesée des intérêts en présence (arrêts

AC.2007.0148 du 11 mars 2008; AC.2003.0006 du 7 décembre 2004; AC.2002.0174 du

9.

décembre 2002; AC.1998.0107 du 31 août 1999; AC.1996.0013 du 28 avril 1998;

AC.1995.0282 du 11 novembre 1998).

De jurisprudence constante,

l'enquête publique n'est pas une fin en soi. Elle a essentiellement pour but de

renseigner les intéressés de façon complète sur la construction projetée. Les

défauts dont elle peut être affectée ne peuvent donc être invoqués à l'encontre

d'une décision que s'ils ont pour conséquence de gêner l'administré dans

l'exercice de ses droits et qu'il en subit un préjudice (arrêt AC.2005.0276 du

23.

novembre 2006 consid. 2 et références). Des lacunes dans les plans d'enquête

ne peuvent par conséquent entraîner la nullité du permis de construire que si

elles ne permettent pas de se faire une idée précise, claire et complète des

travaux envisagés et de leur conformité aux règles de la police des

constructions (arrêt AC.2003.0100 du 22 avril 2004 consid. 2 et références).

b) En l'espèce, les plans soumis à

l'enquête complémentaire sont manifestement incomplets. En particulier,

l'altitude ne figure sur aucun d'entre eux, et les cotes sont elles-mêmes

lacunaires, y compris en ce qui concerne les modifications en cause; ne sont notamment

pas indiquées la hauteur de la toiture du couloir vitré, celle des coupoles et

du sommet de la cage d'ascenseur débordant de cette toiture, ni celle des poinçons.

A cet égard, la municipalité est malvenue de soutenir que

les informations y figurant, ainsi que sur le plan de quartier, permettent de

déterminer les altitudes actuelles du bâtiment et de statuer de manière fiable,

dès lors qu'elle s'est elle-même trompée dans ses calculs (cf. consid. 3

infra). Les dessins des façades sont de même inachevés:

ainsi, le sommet de la cage d'ascenseur précitée est absent de la façade Nord.

Par ailleurs, les modifications apportées aux fenêtres, pire encore l'ajout de

trois fenêtres et d'un balcon (pour le moins) ne sont pas teintés en rouge. Il

importe peu à cet égard que ces modifications et adjonctions en façade aient

été autorisées sans enquête publique par la municipalité en 2000; ce qui est

décisif est qu'il s'agit bel et bien d'une modification par rapport aux plans

mis initialement à l'enquête. Il en va de même pour la création de quatre logements

au lieu de deux duplex.

Cela étant, il appert, au vu des

motifs qui conduisent à admettre le présent recours (cf. considérants ci-après),

qu'une nouvelle mise à l'enquête publique ne permettrait pas au recourant - ou

à des tiers intéressés - de compléter l'argumentation de manière décisive. Dans

ces circonstances, et compte tenu du principe de l'économie de procédure, il

n'y a pas lieu de renvoyer la cause pour que des plans formellement complets

soient derechef mis à l'enquête.

2.

Il sied d'examiner d'abord le projet au regard

du nombre de niveaux, selon le droit actuel (consid. a), puis d'après la

garantie de la situation acquise (consid. b) et enfin selon le droit futur

(consid. c).

a) Comme déjà dit, la parcelle est

soumise au plan de quartier dit "A Belmont" et à son règlement,

lequel réserve, à son art. 6.2, le règlement de la Commune de Montreux sur le

plan d'affectation et la police des constructions du 15 décembre 1972 et ses

modifications subséquentes (RPA) pour tout ce qui n'est pas expressément prévu

par le plan de quartier.

Il ressort du plan de quartier

(spécialement de ses coupes C-C et D-D) que le nombre maximal de niveaux est de

quatre étages sur rez, soit de cinq niveaux au total. Au vu des coupes, ces

niveaux doivent se situer sous la corniche; cette interprétation est confirmée

par la teneur des dispositions du RPA, qui fixent systématiquement le nombre

maximum d'étages "sous la corniche" (art. 14bis, 24, 32 et

35). Le plan de quartier n'indique pas le nombre de niveaux autorisés au dessus

de la corniche; il semble ressortir toutefois des coupes C-C et D-D qu'un seul

étage de combles serait admissible. La lecture de l'art. 72 RPA applicable à

toutes les zones confirme cette interprétation. En effet, cette disposition n'autorise

l'aménagement de locaux habitables que sur un seul étage de combles (al. 2), exceptionnellement

sur deux étages, "dans les combles de bâtiments existants" (surcombles,

al. 3).

En l'espèce, la tour Ouest comprend

actuellement, sous la corniche, quatre étages sur rez. L'ouvrage est donc

conforme sous cet angle. Toutefois, il s'y ajoute trois niveaux de combles

habitables (étant précisé que le fitness avec bibliothèque occupant le dernier

niveau, d'une surface de 9,68 m sur 5,59 m, soit de plus de 50 m2, doit

être considéré comme un local habitable). Les 2ème et 3ème

étages de combles ne sont ainsi pas conformes à la législation communale en

vigueur, étant rappelé qu'aucun surcomble n'existait

dans le bâtiment de 1998, avant les travaux litigieux. Toutefois,

le projet de 1999 entré en force comportait déjà un 2ème étage de

combles. Sur son principe par conséquent, ce 2ème étage ne peut plus

être contesté. En revanche, son élargissement et, surtout, l'ajout d'un étage

supplémentaire, qui constituent une aggravation de l'atteinte commise en 1999, demeurent

illicites. On précisera que le seul fait que les plans de 1999 comportaient

déjà une construction au sommet de la tour Ouest, ne conduit pas à une autre

conclusion: l'élément léger, ouvert et décoratif alors prévu, au demeurant plus

étroit, est sans commune nature avec le volume fermé et habitable réalisé à sa

place.

En revanche, le couloir vitré entre les

tours Est contesté par le recourant - qui pourrait constituer une surface

habitable supplémentaire - ne viole pas le nombre de niveaux admis selon le plan

de quartier, dès lors qu'il constitue le 4ème étage sur rez.

b) Il convient ensuite d'examiner

si le nombre de niveaux de la tour Ouest pourrait néanmoins être autorisé en

application de l'art. 80 LATC relatif aux bâtiments

existants non conformes aux règles de la zone à bâtir. Cette disposition a la

teneur suivante:

" 1 Les

bâtiments existants non conformes aux règles de la zone à bâtir entrées en

force postérieurement, relatives aux dimensions des bâtiments, à la distance

aux limites, au coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol, ou à

l'affectation de la zone, mais n'empiétant pas sur une limite des

constructions, peuvent être entretenus ou réparés.

2.

Leur transformation dans les limites des volumes existants ou leur

agrandissement peuvent être autorisés, pour autant qu'il n'en résulte pas une

atteinte sensible au développement, au caractère ou à la destination de la

zone. Les travaux ne doivent pas aggraver l'atteinte à la réglementation en

vigueur ou les inconvénients qui en résultent pour le voisinage.

3.

Les bâtiments en ruine ou inutilisables qui ne

correspondent pas aux règles de la zone mentionnées au premier alinéa ne

peuvent être reconstruits. Cependant, en cas de destruction accidentelle totale

datant de moins de cinq ans, la reconstruction d'un bâtiment peut être

autorisée dans son gabarit initial, dans la mesure où un volume comparable ne

peut être édifié sur la parcelle selon les règles de la zone. L'alinéa 2 est

applicable par analogie."

En l'espèce, il ressort du trait

orange "gabarit antérieur" figurant sur les plans de l'enquête

complémentaire, datés de décembre 2006, que la tour Ouest n'avait qu'un seul

niveau de combles, et plus étroit. L'art. 80 LATC ne permet donc ni

l'élargissement du deuxième étage de combles, ni l'ajout d'un troisième, étant

précisé que de tels travaux aggravent l'atteinte aux limites posées par le plan

de quartier en vigueur, de même que les inconvénients subis, en terme de

réduction de vue, par le recourant.

c) A supposer que l'on puisse en

tenir compte, le futur PGA mis à l'enquête en 2007 n'est d'aucun secours à la

communauté des propriétaires et à la municipalité. Un examen attentif de ce

futur PGA indique que la parcelle litigieuse sera colloquée en zone urbaine de

Montreux (en rose foncé) et non pas en zone de forte densité (en rouge) comme

l'affirme la municipalité dans la décision attaquée. L'art. 5.3 RPGA régissant

la zone urbaine prévoit certes - au titre de droit futur - six niveaux sous la

corniche ou l'acrotère. Toutefois, les niveaux litigieux de la tour Ouest ne se

trouvent pas sous la corniche ou l’acrotère. Par ailleurs, la teneur de l’art.

48.2

RPGA relatif aux combles n'est pas significativement différente de celle

de l'art. 72 RPA exposé au consid. b supra, partant n'autorise pas de manière

plus large des combles ou surcombles.

3.

Il sied ensuite d'examiner le projet au regard

des hauteurs, également selon le droit actuel (consid. a), puis d'après la

garantie de la situation acquise (consid. b) et enfin selon le droit futur

(consid. c).

a) Le plan de quartier fixe le

niveau du rez à 428,60 m, ainsi qu'une hauteur maximum

du gabarit d'un avancement du sous-sol en aval à 426,60 m. Cette dernière cote

ne correspond pas au niveau du sous-sol, qui est plus bas. Le plan de quartier

arrête également le "gabarit" maximum du bâtiment à une cote de 445,60

m en coupe C-C et D-D. Il s'agit selon toute vraisemblance de la hauteur au

faîte - inclus dans le gabarit - et non de la hauteur à la corniche comme le

laisserait entendre la légende.

La municipalité considère que

l'altitude du rez tel que réalisé correspond à la cote de 428,60 m prévue par

le plan de quartier. Elle rappelle par ailleurs les cotes fixées par le plan n°

308.

de 2006, soit la cote de référence à +-000 au niveau jardin (sous-sol), la

cote du rez à -3,57 m, celle du 3ème étage de combles de la tour

Ouest à 28,44 m (correspondant à la dalle de toiture des plans de 1999), et

celle de la dalle de toiture de la tour Ouest projetée en 2006 à 31,19 m. Sur

ces bases, elle estime la hauteur autorisée en 1999 à 451,47 m (426,60 + 28,44

- 3,57) et celle découlant des plans de 2006 à 454,22 m (426,60 + 31,19 -

3,57).

Il apparaît d'emblée que le calcul

de la municipalité se fonde non pas sur la cote de 428,60 m qu'elle avait choisie,

mais, par inadvertance semble-t-il, sur la cote précitée de 426,60 m. Il en

résulte que les hauteurs fixées par la municipalité sont de 2 m trop basses.

Quoi qu'il en soit, retenir, à

l'instar de la municipalité, que l'altitude du rez tel que réalisé correspond à

la cote de 428,60 m est un postulat, erroné. En réalité, l'altitude du rez telle

que mentionnée sur certains plans du bâtiment litigieux figurant au dossier, soit

sur le plan complémentaire établi après enquête le 30 août 2000, intitulé "Eléments

préfabriqués modifiés ./. sommiers - 1:20 - coupe BB", de même que sur

le plan des aménagements extérieurs du 18 septembre 2001, est fixée à 429,23 m

(soit à 0,63 m plus haut que le niveau du rez prévu par le plan de quartier),

le niveau de référence +-0,00 étant celui du niveau jardin (sous-sol), à 425,66 m.

L'altitude du rez à 429,23 m apparaît du reste confirmée par le fait que les

coupes du projet placent le rez au niveau du trottoir, dont la hauteur serait,

selon les coupes du plans de quartier, de 428,94 m (coupe A-A et B-B) à 429,15

m (coupe C-C).

Il sied ainsi retenir que le niveau

de référence +-0,00 du niveau jardin (sous-sol) est à 425,66 m. Dans ces

conditions, la dalle de toiture de la tour Ouest atteint une altitude de 456,85

m (425,66 + 31,19), sans compter les poinçons, non cotés, que l'on peut mesurer

sur plan à environ 2,7 m, partant qui s'élèvent à 461,55 m environ. La hauteur

actuelle de la tour Ouest dépasse ainsi de 11,25 m la hauteur maximale de

445,60 m fixée par le plan de quartier (456,85 - 445,6).

Le dépassement n'est par ailleurs

que partiellement couvert par les plans de 1999. En supposant que les dimensions

en élévation des divers étages prévus en 1999 équivaillent aux plans de 2006, comme

l'a considéré la municipalité, la dalle de toiture de la tour Ouest telle que

projetée en 1999 (correspondant au niveau du 3ème étage de combles

de 2006 coté à 28,44 m en 2006) se situait alors à 454,10 m (425,66 + 28,44). Cette

hauteur est ainsi dépassée aujourd'hui de 2,75 m (456,85 - 454,10).

Au demeurant, à supposer même que

le "gabarit" maximal de 445,60 m figurant sur le plan de quartier se

réfère à une hauteur à la corniche, cette limite n'est de toute façon pas

respectée par la tour Ouest. En effet, les plans de 2006 cotent la corniche à

22,12 m, ce qui correspond à une altitude de 447,78 m (425,66 + 22,12), soit supérieure

de 2,18 m (447,78 - 445,60) à ce gabarit maximal.

S'agissant du couloir vitré sis au 4ème

étage, de 17 m de long, les plans de 2006 ne le cotent pas. Mesure prise, sa

toiture se situe à environ 21,2 m, soit à une altitude d'environ 446,86 m (425,66

+ 21,2). On constate ainsi un dépassement d'environ 1,26 m (446,86 - 445,60) par

rapport au maximum de 445,60 m autorisé par le plan de quartier, sans compter

les deux coupoles de lumière, ni la cage d'ascenseur, laquelle déborde d'un

mètre la toiture du couloir. Or, ce dépassement n'est pas couvert par les plans

de 1999, qui se bornaient - hormis la cage d'escalier et d'ascenseur, de 6,9 m

de long - à un couvert/pergola laissant passer vue et lumière.

b) Sous l'angle de l'art. 80 al. 2

LATC, on constatera derechef pour la bonne forme que le dépassement retenu de

la tour Ouest déborde largement du gabarit de l'immeuble existant avant les

travaux.

S'agissant du couloir vitré, il a

déjà été constaté que sa toiture est à une altitude d'environ 446,86 m. Or, le gabarit de l'ancien immeuble

atteignait à cet endroit - mesure prise sur le plan - une cote d'environ 23,1

m, soit une altitude d'environ 448,76 m (425,66 + 23,1). C'est le lieu de

préciser que le gabarit tel que figuré en orange sur les plans de 2006 ne

correspond pas, à cet endroit, au profil de l'état antérieur figurant sur les

plans déposés à la municipalité le 3 décembre 1999; le profil dessiné le 3

décembre 1999 est en effet plus bas de quelque 0,7 m, soit à environ 448,06 m. Par

ailleurs, selon le plan de quartier (coupe A-A), le gabarit de l'ancien

immeuble atteignait seulement 447,13 m.

Quoi qu'il en soit, la toiture du

couloir vitré apparaît comprise dans ce gabarit, qu'elle lui soit inférieure de

1,9 m (448,76 - 446,86), de 1,2 m (448,06 - 446,86), ou de 0,27 m (447,13 -

446,86). Cela étant, le couloir vitré n'est pas érigé en retrait, à l'instar

d'un attique, mais pratiquement au droit de la façade Nord. Or, il ressort des

photos au dossier que le gabarit de l'ancien bâtiment correspond à un toit en

pente, au faîte Est-Ouest. En d'autres termes, le couloir vitré sort de ce

volume, à l'instar d'une lucarne. Toutefois, dès lors que sa hauteur est inférieure

à celle du toit antérieur et que le recourant s'en trouve avantagé, on ne discerne

guère en quoi cette transformation/agrandissement impliquerait une aggravation

de l'atteinte à la réglementation en vigueur ou une aggravation des

inconvénients qui en résultent pour le voisinage au point qu'elle ne pourrait

bénéficier de la garantie de la situation acquise.

c) Enfin, la question de la

conformité des dépassements constatés au futur PGA - à supposer que l'on puisse

tenir compte de cette législation - est délicate, dès lors que celui-ci ne fixe

pas de hauteur maximale en zone urbaine, mais se borne à limiter le nombre de

niveaux. Cette question souffre néanmoins de demeurer indécise, du moment que

d'une part, le dépassement de hauteur de la tour Ouest ne respecte de toute

façon pas le nombre de niveaux et que d'autre part, le couloir vitré doit de

toute façon être autorisé en vertu de l'art. 80 LATC (cf. consid. b supra).

4.

S'agissant de la surface habitable, le plan de

quartier impose une "surface brute de plancher" de 4'200 m2

pour le périmètre d'évolution 2 de la parcelle 424. D'après la demande de

permis de construire, la surface brute utile des

planchers serait de 5'911 m2, étant précisé

que selon les calculs - figurant au dossier - des services techniques de la

municipalité opérés pour les plans de 1999, cette surface atteindrait 5'289 m2.

Quoi qu'il en soit, l'immeuble litigieux est bâti non seulement sur le

périmètre d'évolution 2, mais aussi, pour environ un tiers, sur le périmètre

d'évolution 1, qui autorise une surface brute de plancher de 4'190 m2.

Sous cet angle, la surface brute des planchers de l'immeuble litigieux, même

augmentée par une surface habitable aux 2ème et 3ème

niveaux de combles de la tour Ouest, voire par le couloir vitré, doit être

admise.

5.

Pour être complet, même si l'on peut déplorer le

silence des plans de 2006 sur ce point, on ne discerne pas en quoi la

transformation de deux duplex en quatre appartements aurait une incidence significative

pour le recourant. Une éventuelle influence sur le nombre de places de

stationnement, n'est pas décisive à elle seule. On relèvera du reste que la

demande de permis de construire portait sur 35 appartements, alors que selon le

permis d'habiter délivré le 19 juin 2003, ce nombre a été réduit à 30.

Enfin, l'on ne distingue pas en

quoi la modification des fenêtres, de même que l'ajout de trois fenêtres et

d'un balcon, seraient illicites ou porteraient atteinte aux intérêts du

recourant, compte tenu de la distance séparant l'immeuble litigieux de sa propre

parcelle. Le recourant s'en prend du reste à ces changements au seul motif

qu'ils semblent impliquer un nombre de logement plus important que prévu

initialement. Or, comme déjà dit, une telle argumentation est insuffisante.

6.

Le recourant dénonce une violation de la clause

d’esthétique au regard des aménagements entre les tours Est et l’étage supplémentaire

de la tour Ouest.

a) L’art. 86 LATC a la teneur

suivante:

"La

municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit leur

destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un

aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement.

Elle refuse le

permis pour les constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre

l'aspect et le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue,

ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou

culturelle.

Les règlements communaux doivent contenir des dispositions en vue

d'éviter l'enlaidissement des localités et de leurs abords."

Selon la jurisprudence du

Tribunal fédéral, il incombe au premier chef aux autorités municipales de

veiller à l'aspect architectural des constructions; elles disposent à cet égard

d'un large pouvoir d'appréciation (ATF 115 Ia 370 consid. 3 p. 372; 115 Ia 363

consid. 2c p. 366, 115 Ia 114 consid. 3d p. 118; 101 Ia 213 consid. 6a p. 221;

RDAF 1987 p. 155; Droit vaudois de la construction, note 3 ad art. 86 LATC).

Dans ce cadre, l'autorité doit cependant prendre garde à ce que la clause

d'esthétique ne vide pas pratiquement de sa substance la réglementation de la

zone en vigueur (ATF 115 Ia 114 consid. 3d p. 119; 114 Ia 343 consid. 4b

p. 345). Certes, un projet peut être interdit sur la base de l'art. 86 LATC ou

ses dérivés quand bien même il satisferait par ailleurs à toutes les

dispositions cantonales et communales en matière de construction. Toutefois,

lorsque la réglementation applicable prévoit que des constructions d'un certain

volume peuvent être édifiées, une interdiction de construire fondée sur l'art.

86.

LATC ou ses dérivés - par exemple en raison du contraste formé par le volume

du bâtiment projeté avec les constructions existantes - ne peut se justifier

que par un intérêt public prépondérant (ATF 101 Ia 213 consid. 6c p. 223). Ceci

implique que l’autorité motive sa décision en se fondant sur des critères

objectifs et systématiques - ainsi les dimensions, l’effet urbanistique et le

traitement architectural du projet -, l'utilisation des possibilités de

construire réglementaires devant apparaître déraisonnable et irrationnelle (ATF

115.

Ia 114 consid. 3d p. 119; 114 Ia 343 consid. 4b p. 346; AC.2004.0102 du 6

avril 2005).

Dès lors que l'autorité

municipale dispose d'un large pouvoir d'appréciation, le Tribunal cantonal

observe une certaine retenue dans l'examen de la question de l’esthétique, en

ce sens qu'il ne substitue pas sans autre son propre pouvoir d'appréciation à

celui de l'autorité municipale, mais se borne à ne sanctionner que l'abus ou

l'excès du pouvoir d'appréciation, la solution dépendant étroitement des

circonstances locales (arrêts AC.2004.0049 du 11 octobre 2004; AC.1993.0034 du

29.

décembre 1993; AC.1992.0101 du 7 avril 1993). Ainsi, le tribunal s’assurera

que la question de l’intégration d’une construction ou d’une installation à

l’environnement bâti a été examinée sur la base de critères objectifs

généralement reçus et sans sacrifier à un goût ou à un sens esthétique

particulièrement aigu, de manière que le poids de la subjectivité, inévitable

dans toute appréciation, n'influe que dans les limites de principes éprouvés et

par référence à des notions communément admises (AC.1999.0228 du 18 juillet

2000; AC.1995.0268 du 1er mars 1996; AC.1993.0240 du 19 avril 1994).

b) En l'espèce, le plan de

quartier "A Belmont" prévoit, à son art. 4.5:

"Les constructions

seront conçues de manière à assurer l'unité architecturale de l'ensemble du

quartier.

L'animation des façades sera définie d'entente avec la Municipalité."

c) La question de savoir si

l'élargissement du 2ème étage de combles et l'adjonction d'un 3ème

étage à la tour Ouest respectent les exigences de l'esthétique souffre de

rester indécise, dès lors que ceux-ci sont de toute façon illicites. On

relèvera néanmoins que l'étage ajouté apparaît, au vu des plans et surtout des

photos au dossier, en rupture totale avec le discours architectural du reste du

bâtiment, ce qui s'avère d'autant plus regrettable que sa hauteur lui confère

une large visibilité. Cette opinion semble du reste avoir été partagée par la Direction

le 14 décembre 2000, au vu de l'écriture reproduite dans la partie en fait sous

lettre D, selon laquelle, en substance, "cet ajout viendrait s'inscrire

en totale dysharmonie avec l'expression de la toiture qui forme l'élément de

terminaison du bâtiment" et "nierait le travail soigné de réhabilitation

du Château de Belmont effectué dans l'esprit d'une expression stylistique

respectueuse de l'ouvrage d'origine". Enfin, il est souligné que la

terrasse telle que prévue en 1999 reproduisait avec goût le projet établi au

début du XXe siècle.

En ce qui concerne le couloir

vitré, on ne peut affirmer qu'il contribue d'heureuse manière à l'esthétique du

bâtiment, mais il n'apparaît toutefois pas incongru au point de violer les dispositions

cantonales et communales sur l'esthétique. Sa licéité doit ainsi également être

confirmée sous cet angle.

7.

a) En conclusion, l'élargissement du 2ème

étage de combles de la tour Ouest et l'ajout d'un 3ème étage dans

dite tour ne respectent pas la législation en vigueur régissant le nombre de

niveaux et les hauteurs (la dalle de toiture atteignant une altitude de

456,85 m, sans compter les poinçons). Leur illégalité ne peut être guérie

ni par les plans définitivement autorisés de 1999, ni par la garantie de la

situation acquise fondée sur le bâtiment existant avant les travaux. A supposer

que l'on puisse en tenir compte, le futur PGA ne permettra pas davantage de les

régulariser. Par ailleurs, si ces modifications ne posent pas problème au

regard de la surface habitable maximale, elles apparaissent largement sujettes

à caution sous l'angle esthétique.

Le couloir vitré entre les tours

Est est conforme à la législation en vigueur s'agissant du nombre de niveaux.

Il est en revanche irrégulier en ce qui concerne la hauteur (sa toiture

s'élevant à une altitude estimée à 446,86 m, sans compter les coupoles ni la

cage d'ascenseur), mais ce dépassement doit être autorisé par la garantie de la

situation acquise. A supposer qu'il doive être compté dans la surface

habitable, cela n'entraînera pas un dépassement du maximum imposé. Enfin, il

apparaît conforme aux exigences de l'esthétique.

b) Les modifications intervenues

dans la tour Ouest ne pouvant être régularisées, le permis de construire doit

être annulé. Le recours est ainsi admis sur ce point.

Il appartiendra à la municipalité

d'examiner en première instance, en application des art. 105 al. 1 et 130 al. 2

LATC, la proportionnalité d'un ordre de remise de la tour Ouest dans un état

conforme aux plans autorisés de 1999. Il ne peut donc être donné suite à la

conclusion du recours tendant à ce que le tribunal ordonne lui-même la remise

en état.

8.

Vu ce qui précède, le recours est partiellement

admis et la décision attaquée annulée dans le sens du consid. 7 supra. Un

émolument judiciaire sera mis à la charge de la PPE, qui succombe pour

l'essentiel, et à celle de la Commune qui n'a pas veillé à ce que des plans

dénués de lacunes soient mis à l'enquête (art. 49 al. 1 et 2 LPA-VD).

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est partiellement admis.

II.

La décision rendue le 4 décembre 2008 par la

Municipalité de Montreux levant l'opposition de Bernard Tschopp et délivrant le

permis de construire sollicité par la constructrice est annulée.

III.

Un émolument judiciaire de 2'500 (deux mille cinq

cents) francs est mis à la charge de la Commune de Montreux et de la PPE

Résidence du Château de Belmont, à part égale entre elles.

IV.

La Commune de Montreux et la PPE Résidence du

Château de Belmont sont débitrices, à part égale entre elles, d'une indemnité

pour les dépens de 2'000 (deux mille) francs en faveur du recourant.

Lausanne, le 16 février 2010

La présidente: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours

suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.