AC.2009.0108

CDAP - AC.2009.0108 - 2010-01-15 - BESSE HAYAT,NEWTON/Municipalité de Leysin, GYSI

15 janvier 2010Français37 min

Recours des opposants contre la décision municipale levant leur opposition au projet de construction d'un chalet de deux appartements avec un garage pour deux voitures. Le garage, qui reste dans les dimensions admises pour ce type de construction et ne comporte aucune communication interne avec le bâtiment principal, ne peut toutefois pas être autorisé au titre de dépendance de peu d'importance, dans la mesure où il causerait un préjudice excessif pour les voisins (principalement, impression d'écrasement car il s'élèverait à quelques 4 m depuis le terrain naturel alors que le bâtiment d'un des opposants est situé quelques 3 m en contrebas; obstruction du dégagement en direction du nord-ouest, important en l'espèce du point de vue de l'ensoleillement et de la luminosité). Recours admis sur ce point.

Faits

Vu les faits suivants

Stephan et Renate Gysi sont propriétaires de la

parcelle n° 3229 de la Commune de Leysin, au lieu-dit Derrière les Corbelets,

d'une surface de 886 m2. Selon le plan de zone, approuvé par le Conseil

d'Etat les 10 janvier 1979 et 31 mai 1985, cette parcelle se situe en zone de

chalets A. De forme triangulaire, le terrain est entouré au nord-ouest par la

parcelle no 557, à l'ouest par la parcelle no 1399, à

l'est par la parcelle no 2956 et au sud par la parcelle no

573. On y accède par le côté nord-ouest, par un chemin privé, objet d'une

servitude de passage grevant la parcelle no 557.

Les époux Gysi ont soumis à l'enquête publique,

du 4 avril au 4 mai 2009, un projet de construction d'un chalet de deux

appartements (un appartement au rez inférieur, avec accès à la terrasse, et un

second appartement occupant le rez-de-chaussée et le 1er étage) et d'un

garage pour deux voitures, situé au nord du bâtiment principal. Sous le garage

se trouverait un local technique et une cave. Il n'y aurait aucun accès direct

entre le garage et le sous-sol ou le chalet. Un couloir entièrement enterré est

prévu entre l'appartement du sous-sol et le local technique/cave. Entre le

garage et l'entrée de l'appartement du rez-de-chaussée, un escalier extérieur

permettrait d'accéder à l'appartement du rez inférieur et au local

technique/cave sis sous le garage.

Il ressort de la synthèse CAMAC n°

95616 du 6 avril 2009 que le Service de la sécurité civile et militaire,

Protection civile (SSCM-PC) a délivré l'autorisation spéciale requise et que le

projet ne nécessite pas d'autorisation spéciale du Service des eaux, sols et

assainissement, Division des eaux souterraines.

Plusieurs voisins ont formé opposition à

l'encontre du projet précité: Patrick Hayat, le 23 avril 2009, Christine Besse

Hayat, le 27 avril 2009, Chantal et Christopher Newton, le 27 avril 2009 et

William Garner, le 30 avril 2009.

Par décisions du 14 avril 2009, notifiées à tous

les opposants, la Municipalité de Leysin a levé les oppositions.

Par acte du 31 mai 2009, Christine Besse Hayat a

recouru contre la décision du 14 avril 2009 la concernant; elle a précisé, le 8

juin 2009, être propriétaire à titre individuel de la parcelle n°1399, dont ses

parents étaient usufruitiers. Elle a conclu à ce que les constructeurs adaptent

leur projet aux dimensions, à la forme et à la déclivité du terrain, sans

porter préjudice aux voisins.

Par acte du 5 juin 2009, Chantal

Newton, propriétaire d'un appartement dans un chalet voisin (bâtiment ECA n°

1363) sur la parcelle n° 2956, et son époux ont également recouru contre la

décision du 14 avril 2009 les concernant, en concluant à ce que le projet des constructeurs

soit revu à la baisse.

Par avis du 9 juin 2009, la juge instructrice a

joint les deux causes pour faire l'objet d'un seul arrêt.

Les constructeurs se sont

déterminés le 1er juillet 2009, indiquant que le chalet projeté respecterait

non seulement la réglementation des constructions, mais encore qu'il s'intègrerait

harmonieusement dans le paysage actuel.

La Municipalité a répondu aux

recours et produit son dossier le 14 juillet 2009. Elle a conclu à leur rejet

et à la confirmation des décisions entreprises.

Chantal et Christopher Newton se

sont encore déterminés le 31 juillet 2009 et Christine Besse Hayat le 3 août

2009.

Les constructeurs ont fait parvenir

leurs déterminations complémentaires le 18 août 2009 et la Municipalité de

Leysin le 31 août 2009.

Une inspection locale a été agendée au 4

novembre 2009, reportée au 1er décembre 2009. On extrait du compte-rendu

d'audience les passages suivants:

"Mme Newton

explique qu'elle est seule propriétaire de la moitié du chalet sis sur la

parcelle n° 2956.

La Cour se rend

sur la parcelle n° 3229, fortement enneigée. Celle-ci, de forme triangulaire,

est en pente, qui descend du nord-ouest en direction du sud-est. La parcelle n°

1399, propriété de Mme Besse-Hayat, longe toute sa partie ouest. Le chalet de

la propriétaire précitée se situe au nord-ouest de sa parcelle, si bien qu'il

domine la parcelle n° 3229. Il est par ailleurs entouré d'arbres et il est

ainsi invisible depuis la parcelle n° 3229. Quant à la parcelle n° 2956, elle

longe tout le côté est de la parcelle n° 3229; le chalet de Mme Newton se situe

ainsi en contrebas de la parcelle de M. et Mme Gysi. L'accès aux futurs garage

et chalet des constructeurs se fera par le chemin d'accès situé sur le haut du

terrain (DP 1068), via une servitude de passage grevant la parcelle n° 557.

M. Newton montre

et commente les gabarits en place sur la parcelle n° 3229.

Les représentants

de la Municipalité indiquent que les deux places de parc non couvertes se

situeront devant le garage. L'architecte souligne qu'il n'y a aucune place

visiteur le long du chemin d'accès. Il indique que les 136 m2

figurant sur la demande de permis de construire comprennent la surface du

garage. Le sous-sol, entièrement enterré, ne compte pas selon le règlement

communal. Les représentants de la Municipalité confirment que la surface

habitable est en l'espèce de 88 m2; la cave et le local technique ne

comptent pas dans le calcul de la surface bâtie, conformément à l'art. 61 al. 3

RPE; ils n'ont rien à voir avec le garage, qui ne comporte qu'un seul niveau;

l'escalier est externe et le couloir est assimilé à une coursive, si bien

qu'ils ne comptent également pas selon l'art. 61 RPE. Ils confirment encore

qu'il y a une erreur de cote sur le plan de situation, le garage mesurant bien

6.70 m et non pas 7.60 comme mentionné.

L'architecte

indique que l'escalier aurait pu être extérieur et partir depuis le chalet. Il

n'y a pas d'accès direct au local technique depuis l'appartement du sous-sol:

il faut en sortir pour y accéder, par un couloir entièrement enterré. On ne

peut pas mettre une porte au bas de l'escalier, car il s'agit d'un espace

ouvert.

Interpellé par le

tribunal sur le fait que, sans les escaliers et sans le couloir, on se trouve

dans l'impossibilité d'accéder à l'appartement du sous-sol, si bien qu'il

s'agit d'une surface utile, M. Kaestli indique que l'idée est d'avoir un accès

couvert. Les représentants de la Municipalité exposent à nouveau que ni

l'escalier, ni le corridor ne doivent être pris en compte dans le calcul de la

surface, vu qu'ils sont entièrement enterrés. Le garage et le local

technique/cave sont deux dépendances répondant à des règles différentes. Le

premier projet des constructeurs avait été refusé par la municipalité car les

deux dépendances ne respectaient pas les règles à ce sujet. Il existe à Leysin

des constructions similaires au projet actuel. Cela se fait souvent, dès lors

qu'il n'y a pas de communication interne, qui empêche alors la qualification de

dépendance. La municipalité est très attentive sur ce point: elle a en effet

régulièrement des demandes de garages avec accès direct au bâtiment. Cela

rentre alors dans le calcul de la surface bâtie. Ici, ce n'est pas le cas et le

projet est conforme. Ils se réfèrent pour le surplus à leurs déterminations du 31

août 2009.

Mme Newton

indique que le garage et le sous-sol ne peuvent être assimilés à ses yeux à une

ou des dépendances de minime importance. En outre, les dimensions du projet ont

été souvent modifiées. L'escalier doit être pris en compte. Les représentants

de la Municipalité indiquent que les plans mis à l'enquête sont conformes. Pour

le surplus, la municipalité n'entend pas s'opposer à un projet qui s'harmonise

bien dans son environnement. Le tribunal constate que plusieurs chalets de

trois étages se trouvent aux alentours de la construction projetée.

Pour Mme

Besse-Hayat, tout est limite dans le projet et il comporte de nombreuses

astuces architecturales. Les représentants de la Municipalité indiquent qu'il

est peut-être limite, mais qu'il est conforme au règlement communal.

Le tribunal se

rend sur la terrasse de Mme Newton. Cette terrasse entoure son chalet, dont

l'angle nord-ouest se trouve sous un talus d'environ 3 m de haut. La façade

nord se trouve également fortement encastrée dans la pente.

Les représentants

de la Municipalité expliquent que le règlement communal, qui date de 1985, est

actuellement en consultation pour la révision de quelques articles notamment

sur la question de la possibilité de procéder à des mouvements de terre. Quoi

qu'il en soit, le projet des constructeurs est conforme au règlement

actuellement en vigueur et il serait aussi probablement conforme au futur

règlement.

Mme Newton

indique qu'une chambre et un bureau de sa propriété donnent sur la façade

ouest, dont l’ensoleillement serait obstrué par le projet litigieux."

Les arguments des parties sont

repris ci-après dans la mesure utile.

Considérants

1.

a) Conformément à l'art. 75 al. 1 let. a de la

loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36), a

qualité pour recourir toute personne physique ou morale ayant pris part à la

procédure devant l'autorité précédente ou ayant été privée de la possibilité de

le faire, qui est atteinte par la décision attaquée et qui dispose d'un intérêt

digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée.

L’intérêt dont dépend la qualité

pour agir peut être juridique ou de fait; il ne doit pas nécessairement

correspondre à celui protégé par la norme invoquée. Il faut toutefois que le

recourant soit touché plus que quiconque ou la généralité des administrés dans

un intérêt important, résultant de sa situation par rapport à l'objet

litigieux. Un intérêt digne de protection existe lorsque la situation de fait

ou de droit du recourant peut être influencée par le sort de la cause; il faut

que l'admission du recours procure au recourant un avantage de nature

économique, matérielle ou autre (ATF 133 II 400 consid. 2.4.2

p. 406; 133 V 239 consid. 6.2 p. 242; 131 V 298 consid. 3 p. 300, et les arrêts cités). L'intérêt doit être direct et concret; en

particulier, la personne doit se trouver dans un rapport suffisamment étroit

avec la décision; tel n'est pas le cas de celui qui n'est atteint que de

manière indirecte et médiate (ATF 130 V 196 consid. 3 p. 202/203, 514 consid.

3.1

p. 515, et les arrêts cités). Le recours formé dans le seul intérêt de la

loi ou d'un tiers est irrecevable (ATF 124 II 499 consid. 3b p. 504; 123 II 542

consid. 2e p. 545; 121 II 39 consid. 2c/aa p. 43/44, et les arrêts cités). Le

tiers n'est en principe pas habilité à agir, car il ne subit, par définition,

pas d'atteinte à un intérêt juridique, dès lors que la décision n'entraîne

aucune diminution de ses droits, ni aggravation de ses obligations

(AC.2008.0237 précité).

La qualité pour agir est en principe

admise lorsque le recours est formé par le propriétaire d'un immeuble

directement voisin de la construction ou de l'installation litigieuses. La

proximité avec l'objet du litige ne suffit cependant pas à elle seule à

conférer au voisin la qualité pour recourir contre la délivrance d'une

autorisation de construire. Celui-ci doit en outre retirer un avantage pratique

de l'annulation ou de la modification de l'arrêt contesté qui permette

d'admettre qu'il est touché dans un intérêt personnel se distinguant nettement

de l'intérêt général des autres habitants de la commune. Si les normes

cantonales ou communales de police des constructions dont le recourant allègue

la violation ne doivent pas nécessairement tendre, au moins accessoirement, à

la protection de ses intérêts de propriétaire voisin, ce dernier n'est pas pour

autant libre d'invoquer n'importe quel grief. Il ne peut se prévaloir d'un

intérêt digne de protection à invoquer des dispositions édictées dans l'intérêt

général ou dans l'intérêt de tiers que si elles peuvent avoir une influence sur

sa situation de fait ou de droit. Cette exigence n'est pas remplie lorsque le

recourant dénonce une application arbitraire des dispositions du droit des

constructions qui n'ont aucune influence sur sa situation de voisin, telles

celles relatives à l'aération ou à l'éclairage des locaux d'habitation dans un

bâtiment voisin, ou encore celles qui concernent la distance à la limite du

côté opposé au voisin (ATF 1C_110 2009 du 6 juillet 2009; AC.2007.0306 du 18

août 2009 et références citées).

b) En l'espèce, les recourants sont

tous directement voisins de la parcelle n° 3229 sur laquelle est prévu le

projet litigieux. Cependant, la recourante Besse Hayat, propriétaire de la

parcelle n° 1399, fait valoir certains griefs, notamment relatifs à la violation

des distances aux limites et d'inconvénients du projet pour la parcelle n° 2956.

Son recours n'est pas recevable sur ces points.

Toutefois, dans la mesure où les recourants

Newton ont invoqué des griefs similaires, ceux-ci seront examinés dans le cadre

du présent arrêt.

2.

Les recourants contestent tout d'abord que le

garage puisse être qualifié de dépendance de peu d'importance, au sens de l'art.

39.

du règlement d'application de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du

territoire et les constructions (RLATC; RSV 700.11.1): sa surface et son volume

représenteraient plus d'un demi de ceux du chalet principal; le garage et le

chalet formeraient un tout architectural; le garage entraînerait un préjudice

pour eux et, finalement, le garage comporte un sous-sol, qui pourrait aisément

être aménagé à l'avenir en surface habitable communiquant avec le chalet.

a) La demande de mise à l'enquête

indique, au titre de dérogation: "Particularité: Application de l'art.

65.

RPE (construction de minime importance)". Les recourants contestent

que le garage puisse être considéré comme construction de minime importance, vu

ses dimensions.

L'art. 65 du Règlement communal concernant

le plan d'extension et la police des constructions (RPE) et son annexe II

("Table de concordance") renvoient,

concernant les constructions de minime importance, à l'art. 39 RLATC.

Ce dernier dispose:

A défaut de dispositions communales contraires, les municipalités peuvent

autoriser la construction de dépendances de peu d'importance, dont

l'utilisation est liée à l'occupation du bâtiment principal, dans les espaces

réglementaires entre bâtiments ou entre bâtiments et limites de propriété.

2.

Par dépendances de peu d'importance, on entend des constructions

distinctes du bâtiment principal, sans communication interne avec celui-ci et

dont le volume est de peu d'importance par rapport à celui du bâtiment

principal, telles que pavillons, réduits de jardin ou garages particuliers pour

deux voitures au plus. Ces dépendances ne peuvent en aucun cas servir à

l'habitation ou à l'activité professionnelle.

3.

Ces règles sont également valables pour d'autres ouvrages que des

dépendances proprement dites: murs de soutènement, clôtures, places de

stationnement à l'air libre notamment.

4.

Ces constructions ne peuvent être autorisées que pour autant

qu'elles n'entraînent aucun préjudice pour les voisins.

5.

(…)"

b) Dans l’application de l’art. 39 al.

2.

et 3 RLATC, est décisif le rapport de proportionnalité entre le bâtiment

principal et la dépendance projetée; c’est la raison pour laquelle la

jurisprudence renonce à fixer des normes chiffrées absolues pour apprécier les

situations au cas par cas, en tenant compte des circonstances spéciales. Bien

qu’assimilées aux dépendances

selon l’art. 39 al. 3 RLATC et soumises aux mêmes

règles, les aires de stationnement (par exemple : garage pour deux

voitures) ne sont pas limitées aussi sévèrement, quant à leur surface, que les

petites constructions visées par l’art. 39 al. 2 RLATC et sont donc admises

plus largement (AC.2008.0107 du 2 février 2009 consid. 4, confirmé par l'ATF

1C_110/2009 du 6 juillet 2009 consid. 5.2; voir également AC.2005.0107 du 16

mars 2007; AC.2003.0053 du 3 octobre 2003 ; AC.2001.0108 du 31 octobre 2001). On rappellera à ce sujet que, dans sa version antérieure au 14 mai 2001

que le Conseil d'Etat a souhaité assouplir, l'art. 39 RLATC définissait les

dépendances comme "de petites constructions distinctes du bâtiment

principal, sans communication interne avec celui-ci, comportant un

rez-de-chaussée et ne dépassant pas trois mètres de hauteur à la corniche,

mesurés depuis le terrain naturel, telles que pavillons, réduits de jardin ou

garages particulier pour deux voitures au plus." La jurisprudence

rendue sous l'empire de cette disposition précisait que la surface d'une

dépendance de peu d'importance devait être limitée à celle que représente un

garage pour deux voitures, c'est-à-dire environ 40 m2 (AC 1991.040

du 5 août 1992 cité dans AC.1996.0082 du 19 septembre 1997). Cette règle a été

reprise dans l'arrêt AC.2000.0179 du 21 novembre 2001 et citée dans l'arrêt AC.2008.0181

du 17 juillet 2009.

Dans un arrêt AC.2007.0006 du 12

septembre 2007, le tribunal a jugé qu'un couvert à voitures excédait ce qui

était généralement admis au regard de l'art. 39 RLATC, dès lors que le couvert

projeté, destiné à abriter sept voitures, avait une emprise certaine, compte

tenu de sa surface (71 m²) et

de sa hauteur au faîte de 5 m. Son rapport avec la surface totale de la

construction principale et avec la dimension de la parcelle était de 1/7,

respectivement 1/20 environ. En revanche, dans l'arrêt AC.2008.0107 précité, concernant

deux couverts, destinés à abriter deux voitures, avec une emprise au sol de 40

m² (ou de 55 m2 si l’on ajoutait la surface totale

de 15,20 m² correspondant aux

deux dépôts fermés adjacents au couvert) et une hauteur à la corniche de 3 m, ceux-ci

ont été considérés comme des dépendances au sens de l'art. 39 RLATC, dans la

mesure où leur rapport avec la surface totale des constructions principales

(villas jumelles) était de 1/10 environ. Dans le cas de la construction d'un garage à voiture, qui avait

l'allure d'un petit chalet, situé à la limite de la parcelle voisine et

présentant une hauteur de 3 m 10 m à la corniche

et de 5 m 50 au faîte, avec une surface de 35,5 m2, le tribunal a considéré que, même si son volume (160 m3) était relativement important par rapport

au chalet existant, lui de dimensions modestes (430 m3 SIA), il s'agissait d'un volume parfaitement

admissible pour un couvert à voitures (AC.2008.0181 précité).

c) En l'espèce, le garage projeté

mesure quelques 6.70 m sur 6 m, moins le décrochement prévu pour la cage

d'escalier conduisant au sous-sol (appartement, local technique et cave). Sa

surface au sol, aux dires de la municipalité est de 37.55 m2. Quant

au bâtiment principal, il mesure 7.93 m sur 10.93, soit une surface au sol de

86.67

m2. La municipalité indique quant à elle une surface d'environ

88.

m2. L'autorité intimée invoque encore un volume d'environ 545 m3

pour l'habitation et 127 m3 pour le garage. Elle indique également

un impact visuel pour la façade nord de 68 m2 pour l'habitation et

de 23 m2 pour le garage et pour la façade est (y compris le toit),

de 83 m2 pour l'habitation et de 23 m2 pour le garage.

L'emprise au sol du garage, qui

correspond presque à la moitié de celle du bâtiment principal, semble

importante, mais son volume est environ 4 fois moindre que celui du chalet. Sa

surface n'apparaît par ailleurs pas démesurée s'agissant d'un garage pour deux

voitures. L'impact visuel des façades du garage par rapport à celles du chalet représente

1/3 pour la façade nord et un peu plus d'1/4 pour la façade est.

Au vu de la jurisprudence du

tribunal, qui admet de façon constante qu'un garage pour deux véhicules

peut-être qualifié de dépendance de peu d'importance, et du garage projeté en

l'espèce, qui reste dans les limites des dimensions admises pour ce type de

construction, il peut être qualifié dépendance de peu d'importance. Ce grief

doit ainsi être rejeté.

3.

Les recourants reprochent au garage et au chalet

de former un tout architectural.

a) L'art. 39 al. 2 RLATC définit la

dépendance de peu d'importance comme étant distincte du bâtiment principal et

sans communication interne avec celui-ci.

Dans sa

jurisprudence, le tribunal a déjà eu l'occasion de relever que le seul fait

qu'une bâtisse soit contiguë à la construction principale ne l'empêche pas

d'être considérée comme une dépendance; un garage, certes accolé au bâtiment

principal, mais distinct et ne possédant pas de communication interne avec

celui-ci, a été qualifié de façon constante comme tel (voir arrêts AC.2006.0209

du 16 janvier 2008; AC.2002.0229 du 12 mai 2003 consid. 2a/b et les

nombreuses références citées).

b) En l'occurrence, il ressort des

plans soumis à l'enquête publique qu'il n'y a aucune communication interne

entre le garage et le bâtiment principal. Au niveau du rez-de-chaussée, un

espace de 1.8 m sépare les deux bâtiments. Cet espace est certes abrité:

l'avant-toit nord du chalet recouvre en partie l'avant-toit sud du garage,

permettant de sortir du garage et d'accéder à l'appartement du rez-de-chaussée en

étant abrité des intempéries. Il n'en reste pas moins que les deux bâtiments

sont distincts.

Le grief des recourants relatif

au tout architectural formé par le chalet et le garage doit ainsi être rejeté.

4.

Reste à déterminer si le garage est susceptible

d'entraîner un préjudice pour les voisins.

a) Selon l’art. 39 al. 4 RLATC, une

dépendance ne doit causer aucun préjudice au voisin. La condition de l’absence

de préjudice pour les voisins ne doit pas être prise au pied de la lettre, mais

doit être interprétée, selon une jurisprudence constante, en ce sens que

l’ouvrage projeté ne doit pas entraîner d’inconvénients appréciables,

c’est-à-dire insupportables sans sacrifices excessifs (AC.2005.0276 du 23 novembre

2006; AC.2001.0255 précité). Cette notion doit être considérée dans le cadre

d’une pesée des intérêts contradictoires en présence, à savoir l’intérêt du

constructeur à disposer de l’installation prévue et l’intérêt des voisins à se

prémunir contre les inconvénients de l’installation litigieuse. Selon la

jurisprudence fédérale, pour appliquer les notions "d'inconvénients

appréciables" ou "d'inconvénients supportables sans sacrifices

excessifs", l’autorité doit procéder à une pesée des intérêts en présence

en comparant d’une part, l'intérêt des voisins au respect de l'art. 39 al. 4

RATC, et d’autre part, l'intérêt du constructeur à pouvoir réaliser un ouvrage

assimilé aux dépendances et qui répond par ailleurs aux exigences légales et

réglementaires. La notion de "gêne supportable" doit donc s’apprécier

en fonction des circonstances concrètes de chaque cas particulier, notamment de

la situation des différents propriétaires touchés par rapport à l'ouvrage

projeté et de l'intensité des nuisances qui peuvent en résulter (ATF 1P.411/1999

du 10 novembre 1999, publié in RDAF 2000 I p. 257; AC.2001.0255 du 21 mars

2002). La municipalité est tenue d’analyser les intérêts respectifs des parties

avant de se prononcer sur l’octroi du permis de construire (AC.2003.0075 du 21

novembre 2003). La notion d'absence d’inconvénients appréciables est un concept

juridique indéterminé qui confère à la municipalité une latitude de jugement

étendue, que le tribunal se doit de respecter (AC.2007.0267 du 5 mai 2008 et

RDAF 1997 p. 232). La jurisprudence a eu l’occasion de mentionner un certain

nombre de critères à prendre en compte dans la pesée des intérêts en présence,

soit notamment l’emplacement de la construction, sa visibilité, son impact sur

l’ensoleillement dont bénéficie la propriété ou encore les nuisances sonores

(voir notamment AC.2005.0276 du 23 novembre 2006; AC.2003.0144 du 12 novembre

2004; AC.2001.0116 du 8 septembre 2004; AC.2003.0075 du 21 novembre 2003; AC.2001.0236

du 6 août 2003).

Lors d'affaires précédentes, le

tribunal a considéré que l’autorité intimée avait abusé de son pouvoir

d’appréciation en retenant que les sacrifices demandés aux recourants

n’apparaissaient pas excessifs pour un projet de construction d’un couvert pour

deux voitures à implanter à flanc de montagne, sur un soubassement en

maçonnerie fermé, en limite du fonds voisin. En effet, le soubassement en

maçonnerie serait revenu à ériger un mur en béton d’une hauteur de 2,5 mètres à

un mètre à peine de l’entrée d’un des logements et aurait fermé à même distance

la terrasse qui se trouvait en aval, avec pour effet singulièrement oppressant

de priver les intéressés du dégagement et de la vue dont ils disposaient.

Ensuite, le couvert lui-même, dont l’extrémité de l’un des pans se serait

trouvé à moins d’un demi-mètre de la gouttière de l’immeuble des recourants,

aurait privé un des niveaux de cet immeuble de vue et d’ensoleillement. Enfin,

implanté à si courte distance, il ne faisait aucun doute que le projet aurait généré

des nuisances sonores et olfactives que l’on cherche précisément à éviter en

faisant le choix de s’installer en zone de montagne. Les sacrifices demandés

aux recourants devaient d'autant plus être qualifiés d’excessifs dès lors que

l’implantation du couvert ne s’imposait nullement à l’endroit projeté

(AC.2006.0060 du 24 juillet 2006). De même, le tribunal a estimé que les

préjudices supportés par les voisins seraient excessifs dans le cas d'un projet

de garage occupant une surface au sol de 3 m sur 7 m, implanté à un mètre de la

limite de propriété: il aurait dressé sa façade et son toit au droit de la

moitié nord de la terrasse des recourants, soit à un endroit particulièrement

sensible du point de vue de la vue, de l'ensoleillement et du dégagement; le

projet pouvait sans inconvénient être décalé de quelques mètres. Aux termes de

la pesée des intérêts, l'intérêt des recourants à s'opposer à l'implantation

prévue l'emportait nettement sur les motifs invoqués par les constructeurs pour

persister dans l'implantation mise à l'enquête (AC.2001.0255 du 21 mars

2002).

b) Dans le cas présent, la

recourante Besse Hayat, pour sa part, explique que, compte tenu des très fortes

pentes et des distances inférieures aux limites légales, les recourants Newton

devront lever les yeux au ciel pour voir le soleil. Elle n'invoque en revanche

aucun préjudice propre. On ne voit au demeurant pas quel pourrait être son

préjudice dans la mesure où sa parcelle domine le terrain à construire et

l'arborisation entre les deux parcelles dissimule en bonne partie la vue

qu'elle pourrait avoir sur le garage. Son grief relatif au préjudice causé par

le garage est dès lors rejeté dans la mesure où il est recevable.

Quant aux recourants Newton, leur

parcelle se trouve au contraire en contrebas des constructions projetées et, en

particulier, du garage. A l'occasion de l'audience, il a pu être constaté que

leur chalet est entièrement excavé, ce qui a permis d'aménager une terrasse

entourant le bâtiment et des ouvertures sur toutes les façades du

rez-de-chaussée. Ce choix a toutefois impliqué la création d'un important talus

de quelques 3 m de haut pour toute la façade nord et en partie pour la façade

ouest, ce qui donne déjà une impression d'écrasement en l'état. Le garage

litigieux s'élèverait, selon les plans mis à l'enquête, à quelques 4 m depuis

le terrain naturel, ce qui aboutit à accentuer l'impression d'écrasement pour

les recourants Newton, en augmentant à quelques 7 m de hauteur l'obstacle visuel

au nord-ouest. Il ne se justifie pas d'accentuer encore cet inconvénient en

approchant de la parcelle n° 2956 un bâtiment en-deça de la distance

réglementaire. En effet, dans un versant déclive en direction du sud-est, le

dégagement en direction du nord-ouest est particulièrement important du point

de vue de l'ensoleillement et de la luminosité. Dans cette situation

topographique particulière et compte tenu de la hauteur du garage projeté par

rapport au terrain naturel, les recourants Newton peuvent légitimement exiger

que l'espace en bordure de leur parcelle demeure effectivement non bâti.

L'implantation du garage, tel que prévu dans le projet litigieux se révèle dès

lors incompatible avec l'art. 39 al. 4 RLATC, ce qui entraîne l'annulation des

décisions attaquées et s'oppose à l'octroi du permis de construire.

5.

Les recourants reprochent au garage de comporter

un sous-sol, qui communique avec le garage et le chalet, et qui pourrait

aisément être aménagé à l'avenir en surface habitable. La municipalité a quant

à elle expressément mentionné, dans les décisions litigieuses, que le sous-sol

ne faisait pas partie du garage. En audience, ses représentants ont confirmé

que le local technique et la cave n'ont rien à voir avec le garage, qui ne

comporte qu'un seul niveau, et que le garage et le sous-sol sont deux

dépendances distinctes, répondant à des règles différentes.

a) Il ressort des plans soumis à

l'enquête publique qu'il n'y a aucune communication interne entre le garage et

le sous-sol, d'une part, et le chalet et le sous-sol, d'autre part: que ce soit

pour accéder à l'appartement du rez-de-chaussée, à l'appartement du rez

inférieur ou au sous-sol, il faut nécessairement sortir du garage et emprunter

une seconde porte; pour accéder à l'étage inférieur, il faut encore emprunter

un escalier, qui débouche sur un couloir; celui-ci conduit d'un côté au local

technique, qui permet d'accéder à la cave, de l'autre à l'appartement. Bien que

ce couloir soit enterré, il s'agit d'un espace ouvert: aucune porte n'est prévue

au bas de l'escalier, ce point ayant encore été confirmé en audience.

Force est ainsi de constater que le

sous-sol constitue une seconde dépendance, distincte du garage et du chalet,

dont l'utilisation (cave et local technique) est liée à l'occupation du

bâtiment principal.

b) Les recourants mettent en doute

le caractère inhabitable de la cave. Ce grief peut être écarté: on y accède

nécessairement par le local technique; elle ne comporte pas, au contraire de ce

dernier, des sauts de loup susceptibles d'apporter un minimum de lumière; elle

n'est pas chauffée et finalement, elle sera entièrement souterraine. De plus,

même si les constructeurs venaient par la suite à transformer la cave en

habitation, il serait loisible aux recourants de le dénoncer à la municipalité

ou au Département des infrastructures (art. 105 de la loi du 4 décembre 1985 sur

l'aménagement du territoire et les constructions [LATC; RSV 711.11]); les

constructeurs ne pourraient pas alors se prévaloir de la situation acquise sans

commettre un abus de droit (AC.2004.0198 du 31 janvier 2005).

Ces griefs doivent par conséquent

être rejetés.

6.

Les recourants font grief au projet de violer la

distance aux limites.

a) S'agissant de la distance aux

limites du chalet, l'art. 29 RPE, relatif à la zone Chalet A, dispose:

"La distance

entre les façades d'un bâtiment et la limite de la propriété voisine, s'il n'y

a pas de plan d'alignement, est de 6 m. au moins.

Cette distance

est doublée entre les bâtiments sis sur une même propriété."

Il ressort du plan de situation que

le chalet se trouve à l'intérieur des limites, à l'exception de l'angle

nord-ouest et de l'angle nord-est, situé du côté de la parcelle de la

recourante Newton. A cet endroit, la distance aux limites s'élève, selon le

plan de situation, à 5 m 65. Cependant, mesurée depuis le milieu de la façade

est, la distance aux limites est de 6 m.

A ce sujet, l'art. 58 RPE, situé

dans le chapitre XV consacré aux règles générales et intitulé "Distance aux limites. Cas spécial"

indique:

"Sauf

dans la zone village, lorsque la façade d'un bâtiment se présente obliquement

par rapport à la limite de propriété, la distance réglementaire est mesurée à

partir du milieu de la façade, perpendiculairement à la limite. A l'angle le

plus rapproché de la limite, la distance réglementaire ne pourra pas être

diminuée de plus de 1 m (voir schéma en annexe au RPE)".

En application de cette disposition,

la distance aux limites apparaît réglementaire s'agissant du chalet.

b) Quant

au garage projeté, plus d'une moitié se situe en dehors des limites de

construction selon le plan de situation dressé pour l'enquête et on a vu qu'il

ne saurait être autorisé au vu du préjudice excessif qu'il occasionne pour les

recourants Newton (art. 39 al. 4 RLATC).

c) Le

sous-sol se trouve également dans la distance aux limites; s'agissant d'une

dépendance au sens de l'art. 39 RLATC, il reste possible de l'implanter à cet

endroit, pour autant qu'il ne cause pas de préjudice pour les voisins au sens

de l'art. 39 al. 4 RLATC. Dans la mesure où il est prévu d'aménager un sous-sol

entièrement enterré, on ne voit pas quel préjudice il pourrait en soi causer au

voisins.

7.

Les recourants reprochent encore au projet de ne

pas respecter la surface bâtie. L'art. 31 RPE, qui figure au chapitre VII régissant

la zone de chalets A et B dispose:

"La surface bâtie ne peut excéder le 1/10 de la surface totale

de la parcelle. Les garages privés, en annexe ou en construction séparée

n'entrent pas dans le calcul de la surface bâtie dans la zone de chalet A".

L'art. 61 RPE qui figure au

chapitre XV (règles générales) dispose:

La surface bâtie se calcule sur l'étage de la plus grande surface, sans tenir

compte des terrasses non couvertes, perrons, seuils, balcons, piscines non

couvertes et autres éléments semblables".

2.

Il est en revanche tenu compte des garages, dépendances, terrasses

couvertes, loggias fermées latéralement, etc…

3.

Les constructions souterraines qui sont entièrement en-dessous du

sol naturel et dont aucune façade n'est dégagée ne comptent pas dans la surface

bâtie et les distances à la limite ne leur sont pas applicables.

4.

[…]".

a) Le chalet à construire a une

dimension de quelques 88 m2, selon les plans soumis à l'enquête

publique, ce qui correspond au 10ème de la parcelle de 880 m2.

Quant au garage, il ne compte pas dans la surface bâtie, conformément l'art. 31

RPE qui déroge, pour la zone de chalets A, à l'art. 61 al. 2 RPE.

b) Reste encore la question du

sous-sol, de l'escalier et du couloir d'accès.

Pour les constructeurs et l'autorité

intimée, le sous-sol sera entièrement enterré, y compris le couloir, et l'escalier

est externe, si bien qu'ils ne comptent pas dans le calcul de la surface bâtie

selon l'art. 61 RPE. Il s'agit donc de vérifier l'interprétation par l'autorité

intimée de l'art. 61 al. 1 et 3 RPE, consistant à exclure ces éléments du

calcul de la surface bâtie. On rappellera à cet effet que le pouvoir d'examen

du tribunal se limite à la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du

pouvoir d'appréciation (art. 76 al. 1 let. a LPA-VD).

ba) Au sujet des constructions

souterraines ou semi-enterrées, l'art. 84 de la loi vaudoise du 4 décembre 1985

sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11) prévoit:

" 1

Le règlement communal peut prévoir que les constructions souterraines ou

semi-enterrées ne sont pas prises en considération:

- dans le calcul de la distance aux limites ou

entre bâtiments;

- dans le

coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol.

2.

Cette réglementation n'est

applicable que dans la mesure où le profil et la nature du sol ne sont pas

sensiblement modifiés et s'il n'en résulte pas d'inconvénient pour le

voisinage."

Comme la jurisprudence cantonale le

rappelle régulièrement (AC.2008.0283 du 15 avril 2009; AC.2006.0083 du 27

décembre 2006; AC.2005.0167 du 8 mars 2006; AC.2005.0054 du 16 décembre 2005;

AC.2005.0005 du 31 octobre 2005; AC.2004.0081 du 12 novembre 2004; AC.2002.0132

du 26 juin 2003; AC.1999.0213 du 27 avril 2001), les communes peuvent préciser

dans leur règlement communal quels sont les éléments à prendre en considération

dans la surface bâtie pour le calcul du coefficient d'occupation du sol. Cela

leur laisse la possibilité d'exclure du calcul certains éléments de

construction tels que par exemple les perrons, seuils et balcons, ou les

terrasses non couvertes, les piscines non couvertes et les garages enterrés. Il

est aussi possible que le règlement communal exclue du calcul de la surface

bâtie les dépendances, avec ou sans limitation de leur surface, cette

limitation pouvant être fixée par un chiffre absolu ou par leur importance

relative par rapport à la construction principale (AC.2002.0229 du 12 mai

2003).

bb) En l'espèce, l'autorité

intimée a édicté l'art. 61 RPE, qui exclut certains éléments du calcul de la

surface bâtie. Cette disposition ne présente guère d'originalité par rapport à

d'autres règlements communaux dont le tribunal a eu l'occasion de contrôler

l'application (cf. à titre d'exemples AC.2007.0140 et AC. 2002.0132 précités). Du

texte de l'art. 61 al. 1 et 2 RPE, il résulte que les surfaces couvertes

entrent en principe dans le calcul de la surface bâtie et que, au contraire,

les surfaces non couvertes n'y entrent pas. Par couverture, selon la

jurisprudence précitée relative aux règles semblables adoptées par d'autres

communes, il faut entendre une couverture étanche.

Il ressort des plans soumis à

l'enquête publique que le sous-sol, composé d'une cave et du local technique,

est une dépendance destinée à être complètement enterrée. Le caractère

souterrain de ce sous-sol ne sera toutefois rendu possible que par un rehaussement

supplémentaire du niveau du terrain par rapport au terrain naturel. Si ce

procédé apparaît admissible selon la municipalité, il convient de constater, au

vu en particulier du plan de la façade est, que, par rapport au terrain

naturel, la façade est du sous-sol est dégagée de quelques 2 m. Or l'art. 61

al. 3 RPE prévoit expressément d'exclure du calcul de la surface bâtie les

constructions souterraines qui sont entièrement en-dessous du sol naturel

et dont aucune façade n'est dégagée. En conséquence, même si l'aménagement

final de ce sous-sol résultera en une construction enterrée, il ne saurait être

qualifié comme tel à partir du sol naturel, critère déterminant selon l'art. 61

al. 3 RPE, de sorte qu'il ne peut bénéficier de la dérogation prévue par cette

disposition. Par conséquent, il doit compter dans le calcul de la surface

bâtie.

Quant à l'escalier situé en

décrochement au garage, il est extérieur sur son premier tiers. Dès lors, même

s'il permet l'accès au couloir qui conduit à l'appartement du sous-sol, on ne

voit pas qu'il puisse être inclus dans le calcul de la surface bâtie au vu de

l'art. 61 al. 1 RPE.

Reste encore le couloir

souterrain qui permet d'accéder d'une part à l'appartement au sous-sol, d'autre

part au local technique et à la cave. D'après les plans mis à l'enquête, sa

surface est de 8,69 m2. Il constitue l'accès principal du logement inférieur et doit

partant être considéré comme un élément indispensable à ce logement. La dalle

qui le recouvre est étanche. L'espace intérieur est bien protégé des

intempéries, hormis du froid faute de porte. Cet espace constitue ainsi une

petite antichambre du logement desservi et, de plus, une communication abritée

entre ce logement et le sous-sol. Au regard de ces fonctions, on ne saurait l'assimiler

à un simple perron ou seuil au sens de l'art. 61 al. 1 RPE. Même s'il se trouve

en sous-sol, il ne saurait être qualifié de construction souterraine au sens de

l'art. 61 al. 3 RPE puisqu'il doit au contraire être rattaché à l'étage inférieur

dont il constitue un élément indispensable. Son assiette entre donc dans le

calcul de la surface bâtie (art. 61 al. 1 RPE).

c) Au vu de ce qui précède, le

sous-sol et le couloir d'accès entrent dans le calcul de la surface bâtie, de

sorte que la proportion de 1/10 exigée par l'art. 31 RPE n'est pas respectée. Les

décisions attaquées doivent partant être annulées pour ce motif également, ce

qui fait obstacle à la délivrance du permis de construire.

8.

Les recourants reprochent encore au projet la

hauteur au faîte du chalet: elle dépasserait les 4/5ème de la

largeur de la façade principale à l'aval autorisé par le règlement communal.

Selon l'art. 38 RPE:

"La hauteur

au faîte ne peut dépasser les 4/5 de la largeur de la façade principale à

l'aval. Cette hauteur se calcule sur la façade aval dès le niveau du terrain

aménagé à l'aplomb du faîte."

En l'espèce, la hauteur au faîte

est de 8.80 m. Quant à la façade principale à l'aval, elle mesure 10.93 m, si

bien que la hauteur au faîte du chalet projeté respecte l'art. 38 RPE. Le grief

doit donc être rejeté.

9.

Finalement, les recourants invoquent le fait que

le projet serait disproportionné dans un secteur d'habitation uniforme. Pour la

municipalité, bien que le chalet projeté soit plus imposant que d'autres dans

le même secteur, il en conserve le style et les proportions. Au vu du sort des

recours qui doivent être admis, le tribunal peut se dispenser d'examiner le

projet au regard des règles générales sur l'esthétique et l'intégration des

constructions.

10.

Au vu des considérants qui précèdent, le recours

des époux Newton doit être admis; celui de Christine Besse Hayat doit être

admis dans la mesure où il est recevable. Les frais de justice sont mis à la

charge des constructeurs qui succombent (art. 49 LPA-VD). Les recourants, qui

n'ont pas été assistés par un mandataire professionnel, n'ont pas droit à des

dépens.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours de Christine Besse Hayat est admis

dans la mesure où il est recevable.

II.

Le recours de Chantal et Christopher Newton est admis.

III.

Les décisions de la Municipalité de Leysin du 14

avril 2009 sont annulées.

IV.

L'émolument de justice, arrêté à 2'500 (deux

mille cinq cents) francs, est mis à la charge de Renate et Stephan Gysi.

Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 15 janvier 2010

La présidente: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.