Lexipedia

Décision

AC.2009.0124

CDAP - AC.2009.0124 - 2010-12-30 - Romandie Foncière SA/Municipalité de Daillens, OLIVIERA, ARN, LECOULTRE-ROLLAT, PILLONEL-FERREIRO

30 décembre 2010Français34 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

La parcelle n° 253 de la Commune de Daillens est

régie par le plan partiel d’affectation « Les Montets » et son

règlement approuvé par le Conseil d’Etat le 23 juin 1997 (RPPA).

Le 23 décembre 2005, la

Municipalité de Daillens a octroyé à Romandie Foncière SA un permis de construire

sur la parcelle n° 253 un habitat groupé comprenant cinq bâtiments désignés par

les lettres A, B, C, D et E et un parking souterrain. Le projet a été mis à

l’enquête du 25 novembre au 15 décembre 2005. Le plan de situation (sans

échelle) se présente ainsi :

La demande

de permis de construire prévoit que :

Le bâtiment

A comprend 14 logements : 2 deux pièces, 6 trois pièces, 4 quatre pièces,

2 cinq pièces ; la surface brute utile des planchers pour le logement est

de 1'800 m2.

Le bâtiment

B comprend 8 logements : 2 deux pièces, 2 trois pièces, 3 quatre pièces, 1

cinq pièces ; la surface brute utile des planchers pour le logement est de

850 m2.

Le bâtiment

C comprend 8 logements : 2 deux pièces, 2 trois pièces, 3 quatre pièces, 1

cinq pièces ; la surface brute utile des planchers pour le logement est de

850 m2.

Le bâtiment

D comprend 14 logements : 2 deux pièces, 6 trois pièces, 4 quatre pièces,

2 cinq pièces ; la surface brute utile des planchers pour le logement est

de 1'800 m2.

Le bâtiment

E comprend 8 logements : 2 deux pièces, 2 trois pièces, 3 quatre pièces, 1

cinq pièces ; la surface brute utile des planchers pour le logement est de

850 m2.

Les plans indiquent à l’entrée de

chaque appartement le nombre de pièces qu’il contient. Les galeries sont

comptabilisées en tant que pièces par la demande de permis et par les plans.

On relèvera toutefois une divergence

entre les plans et la demande. Pour les bâtiments A et D, ce ne sont pas 4

quatre pièces et 2 cinq pièces qu’il était prévu de construire, mais 2 quatre

pièces et 4 cinq pièces.

L’ECA a posé comme condition à la délivrance

du permis de construire que les vitrages des façades qui se font face, distants

de moins de 5 m les uns des autres, soient fixes (non ouvrants) et de

résistance au feu Ei 30. Cette exigence a pour conséquence que les fenêtres de

certaines galeries ne s’ouvrent pas. Le permis de construire délivré par la Municipalité

ne contient aucune remarque sur les galeries.

B.

Romandie Foncière SA a conclu un contrat

d’entreprise générale avec HRS Hauser Rutishauser Suter AG le 20 décembre 2005.

Des litiges sont survenus entre parties. Ils ont notamment donné lieu à un

compromis d’expertise-arbitrage qui a abouti à un rapport du 10 mars 2009 et à

un rapport final du 25 mai 2009.

Les lots ont été vendus et les

acquéreurs ont commencé à s’installer dans leurs appartements.

C.

Par décision du 12 mai 2009, la Municipalité de

Daillens a notamment fixé à Romandie Foncière SA un calendrier de visites de 22

appartements, en indiquant que si des attestations ECA étaient produites et si

les visites ne révélaient pas de problèmes de salubrité ou de sécurité, des

autorisations provisoires d’habiter seraient octroyées. Elle a arrêté les heures

de visite de trois autres appartements en précisant que les visites seraient

annulées si des dossiers complémentaires d’enquête n’étaient pas produits entre-temps.

Elle a de plus interdit l’occupation de cinq autres appartements dont l’entrée

en jouissance n’était pas encore prévue jusqu’à droit connu sur l’enquête complémentaire

et la délivrance d’un permis de construire complémentaire.

D.

Le 15 juin 2009, Romandie Foncière a recouru

contre cette décision, concluant, avec dépens, à son annulation. La cause a été

enregistrée sous la référence AC.2009.0124.

Le 18 août 2009, l’autorité intimée

a conclu au rejet du recours.

E.

Romandie Foncière SA a soumis à enquête

complémentaire du 10 juillet au 10 août 2009, des modifications d’ouverture en

façades et des modifications intérieures notamment. Le formulaire de demande de

permis indique que :

Le bâtiment

A comprend 13 logements, 1 deux pièces, 7 trois pièces, 4 quatre pièces, 1 cinq

pièces ; la surface brute utile des planchers pour le logement est de

1'800 m2.

Le bâtiment

B comprend 8 logements, 3 deux pièces, 4 trois pièces, 1 quatre pièces, 0 cinq

pièces ; la surface brute utile des planchers pour le logement est de 850

m2.

Le bâtiment

C comprend 8 logements, 3 deux pièces, 4 trois pièces, 1 quatre pièces, 0 cinq

pièces ; la surface brute utile des planchers pour le logement est de 850

m2.

Le bâtiment

D comprend 13 logements, 1 deux pièces, 5 trois pièces, 6 quatre pièces, 1 cinq

pièces ; la surface brute utile des planchers pour le logement est de

1'800 m2.

Le bâtiment

E comprend 8 logements, 3 deux pièces, 4 trois pièces, 1 quatre pièces, 0 cinq

pièces ; la surface brute utile des planchers pour le logement est de 850

m2.

Ainsi, le nombre d’appartements des

bâtiments A et D est passé de 14 à 13.

Les plans des appartements (étage/combles

n° 06-3 et galerie n° 06-4) établis pour cette enquête complémentaire reproduisent

le plan du 10 novembre 2005 intitulé « ancien permis 1/100 » qui

indique, comme déjà dit, pour chaque appartement le nombre de pièces, un plan intitulé

« nouveau permis 1/100» qui ne mentionne pas le nombre de pièces par

appartement et un plan nommé « A transformer 1/100 ».

Le 10 novembre 2009, la

municipalité a octroyé le permis de construire complémentaire. Celui-ci précise

que les occupations des 5 appartements A 13, B 5, B 7, D 8 et D 12 sont

soumises à autorisation municipale préalable.

Aux plans figurant au dossier de la

municipalité sont joints pour chaque bâtiment une fiche manuscrite datée du 20

janvier 2010 et établie par Pezzoli & Associés Architectes SA, qui indique

le nombre de pièces et la surface de chaque lot, précisant qu’il s’agit des

« surfaces selon enquête du 15 mai 2009 ». Ces indications ne

coïncident pas avec celles mentionnées dans les demandes de permis de

construire.

Le 25 janvier 2010, Hélium, soit le

bureau technique de la commune, a établi un complément de son rapport technique

du 12 juin 2009, indiquant quelles sont les galeries non règlementaires. On

reproduit ci-dessous certains passages de ce rapport :

En cours d’instruction, Hélium a

été requis de compléter ce rapport, ce qu’il a fait le 17 octobre 2010 :

Le 9 février 2010, la municipalité

a délivré un permis d’habiter partiel n° 7/10, indiquant notamment que les

galeries des appartements A 12, A 13, B 5, B 6, B 7, C 5, C 6, C 7, D 12, D 13,

E 4, E 6 et E 7 ne sont pas habitables.

F.

Par acte du 22 février 2010, Romandie Foncière

SA a recouru contre cette décision concluant, avec dépens, principalement à sa

réforme en ce sens que les galeries des lots A 12, A 13, B 5, B 6, B 7, C 5, C

6, C 7, D 12, D 13, E 4, E 6 et E7 « ne sont pas non habitables, mais

habitables », subsidiairement à son annulation et au renvoi de la cause à

l’autorité intimée pour nouvelle décision. La recourante a requis que son

recours ne soit pas muni de l’effet suspensif. La cause a été enregistrée sous

la référence AC.2010.0044.

Le 12 mars 2010, la municipalité a

conclu au rejet du recours. Elle a fait valoir notamment que la recourante

avait donné suite aux injonctions municipales du 12 mai 2009 et qu’elle devrait

ainsi être en mesure de retirer son recours contre cette dernière décision. Elle

affirme que les galeries n’ont jamais été autorisées comme surfaces habitables

et qu’elles ne sont pas conformes aux exigences cantonales en matière de

salubrité.

Par lettres des 15 et 19 mars 2010,

la recourante a précisé notamment qu’elle ne retirait pas en l’état son recours

contre la décision du 12 mai 2009.

Les causes AC.2009.0124 et

AC.2010.0044 ont été jointes.

Eusebio Oliveira acquéreur du lot A

13 s’en est remis à justice le 26 mars 2010. Caroline et Sébastien Lecoultre

acquéreurs du lot E 7 se sont exprimés le 26 mars 2010, exposant qu’il n’était

pas concevable que la commune délivre le permis de construire et refuse ensuite

le permis d’habiter. Frédéric Arn, propriétaire du lot E 6, s’est prononcé le

27 mars 2010. Catherine Pillonel Ferreiro et Manuel Ferreiro acquéreurs du lot

D 13 se sont déterminés le 29 mars 2010.

Le 11 juin 2010, la Municipalité a

été requise d’indiquer si le litige avait encore un autre objet que le

caractère habitable de certaines galeries pour des raisons d’éclairage et de

ventilation et elle a été priée d’indiquer par lot, en quoi consisterait une

mise en conformité.

Le 30 juin suivant, l’autorité

intimée a exposé que la réglementation du plan de quartier prévoyait que les

galeries n’étaient pas habitables et a douté de la pertinence de la tenue d’une

audience.

La constructrice a requis la mise

en oeuvre d’une audience le 1er juillet suivant et demandé que l’autorité

intimée indique, par lot, si un permis d’habiter partiel, provisoire ou

définitif a été délivré. Le 2 juillet 2010, l’autorité intimée a rétorqué

qu’elle prenait note que selon la recourante les galeries étaient habitables et

remarqué que la recourante disposait déjà de toutes les décisions rendues.

Le 19 juillet 2010, Catherine

Pillonel Ferreiro et Manuel Ferreiro ont déclaré être outrés par l’attitude de

Romandie Foncière qui ne les a jamais informés lors de la procédure d’achat

qu’il y avait un problème avec les galeries et de l’attitude de l’autorité

intimée qui avait accepté qu’ils modifient deux fenêtres afin qu’elles

s’ouvrent et prétendaient ensuite que les galeries n’étaient pas habitables.

G.

Une inspection locale suivie d’une audience

s’est déroulée le 1er septembre 2010. Le compte rendu de celles-ci

retient :

Se présentent :

pour la

recourante Romandie Foncière SA, M. Armand Celikalay, administrateur, assisté

de Me Rolf Ditesheim, avocat à Lausanne;

pour la

Municipalité de Daillens, M. Jean-Yves Thévoz, syndic, Mme Vivianne Fischbach

et M. Eric Dubrit, municipaux, assistés de Me Benoît Bovay, avocat à Lausanne,

et accompagnés de M. Villard, du bureau d’architectes Hélium, ainsi que d’une

stagiaire, Mme Feryel Kilani;

M. Eusebio

Oliviera, assisté de Me Bernard Katz, avocat à Lausanne;

Mme Catherine

Pillonel Ferreiro et M. Manuel Ferreiro, non assistés;

M. Frédéric Arn,

Mme Caroline Lecoultre et M. Sébastien Lecoultre ne se présentent pas.

Il n’y a pas de

réquisition d’entrée de cause.

La présidente

explique que le tribunal procédera dans un premier temps à la visite des

appartements litigieux et que, si nécessaire, l’audience se poursuivra en

salle.

La cour prend

place dans l’appartement A12, propriété de M. Oliviera. L'étage inférieur de ce

lot, par lequel on accède à l'appartement, comprend notamment des chambres et

une cuisine ouverte sur une salle à manger/séjour. Au dessus de ce niveau se

trouve une galerie qui se prolonge en direction du nord-est, au-delà de la

surface occupée par l'étage inférieur de l'appartement. La partie sud-ouest de

la galerie laisse subsister un vide au-dessus de la salle à manger et du

séjour, alors que la partie nord-est est complètement fermée, ce qui se

comprend aisément par le fait qu'elle occupe un espace situé au-dessus d'un

autre appartement.

La présidente

demande ce qui, dans l'appartement de M. Oliviera, n’est pas règlementaire. M.

Villard, se référant au rapport technique, affirme qu’il y a ici un problème

d’éclairage et de ventilation. Mme Pillonel Ferreiro et M. Ferreiro font

remarquer que les fenêtres fixes des pignons ont été remplacées par des

fenêtres ouvrables, comme dans leur appartement. Le tribunal constate qu'en

effet, les trois fenêtres du pignon sud-ouest sont ouvrables. Me Bovay et M.

Villard indiquent qu’il est ici nécessaire de contrôler la surface des vitrages

et leur conformité aux normes anti-incendie. Questionné par la présidente, Me Bovay

déclare que l’éclairage et la ventilation ne sont suffisants que si le rapport

de 1/8 entre les fenêtres et la surface au sol est respecté. L’assesseur Meylan

demande aux représentants de la municipalité quelles possibilités ont les

propriétaires dont les appartements n’ont pas un mur en pignon de rendre leur

appartement conforme au RLATC. Aucune réponse n’est donnée à l’assesseur.

Me Ditesheim

soutient que le permis d’habiter doit être délivré si la construction est

conforme à ce que prévoyaient les plans, indépendamment des exigences du RLATC.

Le tribunal

examine les plans qui ont été mis à l’enquête et constate que la réalisation ne

correspond manifestement pas au projet. En effet, la galerie représentée sur

les plans ne se prolonge pas en direction du nord-est au-dessus du lot voisin,

contrairement à ce que le tribunal peut voir in situ. Au cours de la

discussion, il apparaît qu’une enquête complémentaire a eu lieu. M. Celikalay

affirme que le permis complémentaire a été accordé, ce qui explique la configuration

de l’appartement, différente de celle prévue à la base. Il ajoute que les plans

complémentaires prévoyaient des nouveaux percements dans la toiture, pour la

mise en place de Velux, mais que cette modification n’a pas été acceptée par la

municipalité.

Me Bovay relève

qu’en modifiant le projet de construction, on a augmenté la surface au sol des

galeries, mais sans apporter d’éclairage supplémentaire. Il expose que c’est au

constructeur, et non à la municipalité, de trouver une solution afin de rendre

les locaux salubres.

L’audience est

suspendue à 14h 53 afin que soient amenées certaines pièces manquantes du

dossier.

L’audience est

reprise à 14h 57 en présence des mêmes personnes.

M. Villard

déclare que l’éclairage de la galerie, dans sa configuration actuelle, est

insuffisant. Il relève que la réglementation communale ne permet pas d’ajouter

des Velux afin de remédier au problème. M. Ferreiro demande s’il est

envisageable de créer un puits de lumière. Me Bovay et M. Villard répondent que

le RLATC ne prévoit pas cette possibilité. Me Bovay fait remarquer que des

problèmes sont susceptibles de survenir lorsque, lors de la construction, on

s’écarte du projet défini par les plans et qu’on tente, par la suite, de

régulariser la construction par une enquête complémentaire.

Interrogé par Me

Katz sur la façon dont la municipalité envisage l’avenir, Me Bovay déclare

qu’il appartient au constructeur de produire un plan de remise en état des

appartements; si les galeries répondent aux exigences légales, elles seront

déclarées habitables, mais, dans le cas contraire, elles resteront

inutilisables. Me Bovay rappelle que la municipalité ne peut pas renoncer à

appliquer les art. 27 ss RLATC, notamment au vu des risques d’incendie.

L’assesseur Meylan suggère l’adoption d’un addenda au plan partiel

d’affectation, dont le but serait d’autoriser la création, sur les bâtiments

litigieux, d’une seconde rangée de Velux. Le syndic et les municipaux disent

qu’il s’agit peut-être là d’une solution au problème, mais qu’il n’est pas

garanti qu’un tel addenda ne fasse pas l’objet d’opposition, car, à la base, le

PPA en avait suscité une.

Le tribunal prend

place dans la partie nord-est de la galerie, aménagée en chambre à coucher. La

fenêtre fixe du pignon nord-est a été remplacée par une fenêtre ouvrable.

L’éclairage qu’elle procure est insuffisant. M. Villard fait remarquer que

cette modification pose problème, car elle ne respecte pas les normes

anti-incendie; la distance par rapport à la façade située en vis-à-vis est trop

courte. M. Ferreiro demande si ces normes sont respectées si le vitrage est

fixe. M. Villard répond par l’affirmative. Me Bovay précise que, dans ce cas,

se pose toutefois un problème de ventilation.

La cour quitte

cet appartement et prend place dans l’appartement D12. Cet appartement a la

même configuration que le précédent. La seule différence pertinente en l’espèce

est que les vitrages des deux pignons sont fixes.

La cour se

déplace et pénètre dans l’appartement D13, propriété de M. Ferreiro et de Mme

Pillonel Ferreiro. Cet appartement, qui occupe la partie centre-est du bâtiment

D, a une configuration similaire à celle des appartements A12 et D12 visités

précédemment, mais non identique; il en est une réplique selon un axe de

symétrie nord-ouest sud-est. C’est donc la partie nord-est de la galerie qui

est ouverte sur l’étage inférieur, alors que la partie sud-ouest est fermée.

Mme Pillonel Ferreiro et M. Ferreiro précisent que leur logement n’a pas la

même surface que les précédents. Les trois fenêtres du pignon nord-est sont

ouvrables. C’est également le cas de la fenêtre du pignon sud-ouest. M. Villard

expose que, comme pour le logement A12, la modification apportée à la fenêtre

située en vis-à-vis de l’autre corps du bâtiment pose problème au regard des

normes anti-incendie, car la distance à la façade opposée est trop courte.

La cour prend

place dans l’appartement B5, qui occupe la partie nord-ouest du bâtiment B. La

disposition des pièces n’a rien de commun avec les appartements déjà visités. Me

Bovay déclare que ce lot n’est pas réglementaire du point de vue de

l’éclairage, de la ventilation et de la surface brute des planchers. La

présidente demande si l’on peut remédier à ces défauts en agrandissant la

fenêtre du pignon nord-ouest du bâtiment. M. Villard répond qu’on pourrait

effectivement rendre l’appartement réglementaire du point de vue de la

ventilation et de l’éclairage, mais que le problème de la surface subsisterait.

La cour se rend

dans le lot E6, où sont présents M. Frédéric Arn et Mme Solange Zurflüh. La

présidente expose que selon le rapport technique, ce lot présente un problème

de ventilation seulement. M. Villard déclare que l’on peut facilement remédier

à cela en modifiant l’une des trois fenêtres fixes percées dans le pignon central

du bâtiment.

La cour prend

place dans l’appartement E7, où sont présents M. Sébastien Lecoultre et Mme

Caroline Lecoultre. Le tribunal constate que deux puits de lumière ont été

ajoutés pour éclairer la galerie. M. Villard affirme qu’il voit cet aménagement

pour la première fois.

L’audience est

suspendue à 16h 10.

Elle est reprise

à 16h 25 en salle communale, en présence des mêmes parties qu’en début

d’audience, ainsi que de M. Frédéric Arn, de Mme Solange Zurflüh, de M.

Sébastien Lecoultre et de Mme Caroline Lecoultre.

Me Bovay produit

les plans de l’enquête complémentaire qui s’est déroulée du 10 juillet au 10

août 2009. Le tribunal et les parties examinent les plans des différents lots

visités. Me Bovay déclare que le permis de construire a été délivré le 10

novembre 2009. Il relève qu’il n’est nulle part précisé dans le permis si les

galeries sont habitables ou non. Il rappelle que les travaux avaient déjà été

réalisés lorsque les plans ont été soumis à l’enquête publique. La présidente

fait remarquer que le jeu de plan contient, pour chacun des bâtiments, une note

manuscrite de l’architecte qui présente, lot par lot, le nombre de pièces et la

surface de ceux-ci.

En examinant les

plans du lot E6, la présidente, Me Bovay et M. Arn constatent que les plans ne

coïncident pas avec ce que le tribunal et les parties ont pu observer lors de

la visite. Mme Fischbach explique qu’il y a eu, pour ce lot, une seconde

enquête complémentaire, dont les pièces ne figurent pas au dossier que vient de

produire Me Bovay.

H.

Le 3 septembre 2010, un délai a été imparti à la

recourante pour produire le rapport de Roland Mosimann qu’elle a évoqué en

audience. L’autorité intimée a été notamment invitée à compléter le rapport d’Hélium

des 12 juin 2009 et 25 janvier 2010 en indiquant les surfaces brutes de

plancher des galeries.

L’autorité intimée a fait valoir,

le 3 septembre 2010, que le document manuscrit établi par Pezzoli et Associés

architectes SA figurant dans son dossier devait avoir été produit après

l’enquête complémentaire.

Le 9 septembre 2010, Me Loïs

Hainard a informé le tribunal qu’il représentait les époux Pillonel Ferreiro.

La recourante a déposé le rapport

d’expertise arbitrage de Roland Mosimann du 10 mars 2009 et son rapport final

du 25 mai 2009, qu’elle a pris soin de caviarder. L’autorité intimée et Eusebio

Oliveira ont requis que les rapports complets soient versés au dossier. Leur

production a été ordonnée. Toutefois, le 7 octobre 2010, la juge instructrice

les a retranchés du dossier sans en donner copie aux parties, dès lors qu’aucun

fait utile au présent litige n’y figurait.

Le 19 octobre 2010, le bureau Hélium

a complété le calcul des surfaces de planchers utiles des galeries, qui est

reproduit sous lettre E ci-dessus.

Parties ont déposé des observations

le 23 décembre 2010. L’autorité intimée a fait valoir qu’il a été exposé en

audience qu’en l’absence de mur pignon, dans la mesure où la galerie se trouve

dans les surcombles, il faudrait ouvrir des velux, mais que ceux-ci

constitueraient une deuxième rangée d’ouvertures en toiture prohibée par le

RPPA. La constructrice a plaidé le respect des principes de la bonne foi et de

la proportionnalité arguant notamment que la municipalité n’avait jamais émis

la moindre remarque relative à l’habitabilité des galeries. Les époux Ferreiro

se sont référés à leur prise de position du 29 mars 2010. La constructrice a

encore requis que soient interpellées toutes les parties sur une modification

du RPPA permettant l’ouverture de deux rangées d’ouverture en toiture.

Le tribunal a statué par

circulation après réception des dernières écritures.

Considérants

1.

Conformément à l’art. 104 al. 1 de la loi sur

l'aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre 1985

(LATC ; RSV 700.11), avant de délivrer le permis de construire, la

municipalité s’assure que le projet est conforme aux dispositions légales et

réglementaires et aux plans d’affectation légalisés ou en voie d’élaboration.

Le permis d'habiter est régi par l’art. 128 qui prévoit ce qui suit:

Art. 128 Permis

d'habiter ou d'utiliser

1.

Aucune construction nouvelle ou transformée ne peut être occupée

sans l'autorisation de la municipalité. Cette autorisation, donnée sous la

forme d'un permis, ne peut être délivrée que si les conditions fixées par le

permis de construire ont été respectées et si l'exécution correspond aux plans

mis à l'enquête. Le préavis de la commission de salubrité est requis.

2.

La municipalité statue dans le délai de quinze jours dès le dépôt

de la demande de permis.

3.

Le permis ne comporte pas, pour les entreprises industrielles et

celles, non industrielles, présentant des risques importants au sens de la

législation fédérale sur le travail, le droit d'exploiter.

Art. 129 Conditions d'octroi du permis

d'habiter ou d'utiliser

Le règlement

cantonal fixe les conditions auxquelles doit répondre une construction pour

bénéficier d'un permis d'habiter ou d'utiliser.

Malgré le

texte littéral de la 1ère phrase de l'art. 128 al. 1 LATC ci-dessus,

le permis d'habiter n'est pas une autorisation dont l'absence en soi aurait

pour effet d'interdire l'utilisation ou l'habitation de la construction. Il est

fréquent en effet que les constructions soient utilisées avant la délivrance du

permis d'habiter. La jurisprudence retient surtout que le permis d'habiter est

uniquement destiné à permettre à la municipalité de vérifier que la

construction est conforme aux plans approuvés ainsi qu'aux conditions posées

dans le permis de construire et que les travaux extérieurs et intérieurs sont

suffisamment achevés pour assurer la sécurité et la santé des habitants. Selon

une ancienne jurisprudence, cela permettrait ainsi de sanctionner le

propriétaire qui n'aurait pas respecté les plans et les conditions posées dans

le permis de construire (RDAF 1968 p. 266). Le permis d'habiter est lié à la

procédure de permis de construire; il représente un constat final de la

conformité des travaux à la loi et aux règlements (AC.2009.0191 du 9 décembre

2009.

; AC.2007.0258 du 27 novembre 2008; AC.2007.0308 du 27 août 2008; AC.2007.0047 du 6 septembre 2007). La portée de ce

permis, dont la délivrance n’est précédée d’aucune enquête publique, est

restreinte dans la mesure où elle n’intéresse en principe pas les tiers

(AC.2003.0249 du 24 juin 2005; AC.1998.0220 du 1er décembre 2000). Le permis

d'habiter étant lié à la procédure de permis de construire, il ne saurait être

délivré pour un objet différent de celui qu'autorise le permis de construire.

Par exemple, lorsque la municipalité exige la mise à l'enquête de travaux

réalisés sans autorisation, elle doit veiller à ce que les documents de cette

enquête (dite "de régularisation") décrivent exactement les travaux

qui ont été réalisés. Elle ne saurait se contenter d'autoriser un projet

différent en prétextant que les éventuelles divergences seront traitées dans le

cadre de la procédure du permis d'utiliser de l'art. 128 LATC (AC.2009.0008 du

15.

mai 2009 ; AC.2008.0319 du 22 avril 2009 ; AC.2003.0083 du 15

octobre 2003).

En l’espèce, la Municipalité a

délivré un permis de construire le 23 décembre 2005. Elle a rendu la première

décision dont est recours fixant un calendrier de visites d’appartements par la

Commission communale de salubrité et ordonnant une mise à l’enquête complémentaire.

En effet l’aménagement intérieur de plusieurs appartements ne correspondait pas

aux plans. Cette décision est devenue sans objet, dès lors que la recourante

s’est soumise aux exigences de l’autorité s’agissant des visites. Il en sera

pris acte.

2.

Le 9 février 2010, l’autorité intimée a refusé

de délivrer le permis d’habiter 13 lots considérant que leurs galeries

n’étaient pas habitables.

Selon l’art. 8 al. 3 du règlement

du plan partiel d’affectation « Les Montets », une galerie aménagée

dans les combles est autorisée. Sa surface compte dans le calcul de la surface

de plancher brute utile (SPB). Indépendamment de la question de la prise en

compte de la surface de la galerie dans le calcul de la SPB, il va de soi que

pour qu’une galerie soit considérée comme habitable, elle doit être conforme

aux art. 25 et suivants du règlement du 19 septembre 1986 d’application de la

loi du 4 décembre 1985 sur l’aménagement du territoire et les constructions

(RLATC ; RSV 700.11.1). L’art. 25 RLATC comprend des règles sur le volume

des pièces, et l’art. 27 sur la hauteur des locaux. L’art. 28 RLATC dispose à

propos de l’éclairage et de la ventilation :

"Tout local susceptible de servir à l’habitation ou au travail

sédentaire est aéré naturellement et éclairé par une ou plusieurs baies

représentant une surface qui n’est pas inférieure au 1/8 de la superficie du

plancher et de 1 m2

au minimum. Cette proportion peut être réduite au 1/15ede la surface

du plancher et à 0,80 m2 au minimum pour les lucarnes et les tabatières. Si les contraintes

de l’état existant l’imposent, des dérogations peuvent être admises pour les

fenêtres, les lucarnes et les tabatières.

Les conditions

fixées par l’alinéa 1 peuvent être satisfaites par une véranda ou une serre

accolée à l’immeuble. "

En

l’espèce, l’inspection locale a permis de constater que les appartements

visités présentaient un problème d’éclairage et de ventilation qui rendait les

galeries non habitables. En outre, si les vitrages fixes des fenêtres s’ouvraient

pour permettre une aération, les normes incendies ne seraient pas respectées.

La cour composée de deux assesseurs architectes a cherché en vain en audience, avec

les parties, des solutions pratiques pour pallier ces inconvénients. Il

semblerait prima facie que seul l’appartement E6 de M. Frédéric Arn pourrait

être rendu règlementaire sans trop de difficulté. Une modification du RPPA pourrait

être la seule solution. Elle a été évoquée en audience (cf. 11ème

paragraphe depuis la fin du compte-rendu), de sorte qu’il n’y a pas lieu de

donner suite à la requête de la recourante tendant à ce que toutes les parties

soient interpellées à ce sujet.

Lors de la première mise à

l’enquête, la constructrice a clairement indiqué sur la demande de permis de

construire et sur les plans qu’elle considérait que les galeries étaient

comptabilisées comme des pièces habitables. Nonobstant le fait que l’ECA a posé

comme exigence que les fenêtres ne devaient pas s’ouvrir et qu’en conséquence

les galeries ne pouvaient plus être aérées, la municipalité a délivré le permis

de construire, sans faire de remarques.

La comparaison des indications

figurant sur la demande de permis de construire complémentaire et les plans

dressés à cette occasion concordent. En d’autres termes, pour les lots A et D,

le nombre de pièces par appartement correspond à la demande de permis complémentaire

et aux plans fournis, sans tenir compte des galeries considérées ici comme non

habitables, en application du RPPA et de la RLATC. En effet, la demande de permis

de construire complémentaire prévoit que le bâtiment A comprend :

1.

appartement de 2 pièces ; 7

appartements de 3 pièces ; 4 appartements de 4 pièces ; 1 appartement

de 5 pièces.

La lecture des plans, conforme à la

RLATC, démontre que :

Le lot 1 est un 2 pièces. Le lot 2

est un 3 pièces. Le lot 3 est un 3 pièces. Le lot 4 est un 4 pièces. Le lot 5

est un 4 pièces. Le lot 6 est un 2 pièces, avec galerie habitable, soit un 3

pièces. Le lot 7 est un 3 pièces. Le lot 8 est un 5 pièces. Le lot 9 est un 4

pièces. Le lot 10 est un 4 pièces. Le lot 11 est un 3 pièces avec galerie

habitable, soit un 4 pièces. Le lot 12 est un 3 pièces avec galerie non

habitable. Le lot 13 est un 3 pièces avec galerie non habitable.

Pour le lot D, les données sont

identiques à celles du lot A.

Pour les lots B, C, et E qui

comprennent chacun 8 appartements, le nombre de pièces indiqué dans la demande

de permis de construire complémentaire correspond aux plans, sans qu’il ne soit

tenu compte des galeries. Par la suite, la municipalité a considéré que les

galeries des lots B 8, C 8 et E 8 sont habitables.

Ainsi, la municipalité a dans un

premier temps en décembre 2005 délivré un permis de construire qui impliquait

que les galeries soient habitables. Elle a constaté des défauts en mai 2009 et

ordonné une enquête complémentaire. La mise à l’enquête complémentaire et ses

plans prévoient des galeries non habitables, tout comme le permis de construire

complémentaire, de sorte que l’autorité intimée a alors refusé de délivrer les

permis d’habiter, en raison des défauts des galeries du point de vue de la

ventilation et de l’éclairage. La municipalité a ainsi par deux fois délivré un

permis de construire conforme aux plans déposés, le premier pour des galeries

habitables, le second pour des galeries non habitables. On doit ainsi

considérer que la municipalité a admis dans le cadre de la première demande que

les galeries étaient habitables et qu’elle a révoqué sa décision sur ce point

dans le cadre de la demande de permis de construire complémentaire.

Enfin, on pourrait être tenté de soutenir

que la recourante a renoncé à l’habitabilité des galeries dans le cadre de

l’enquête complémentaire. Toutefois, il est évident que tel n’est pas le cas et

que l’enquête complémentaire visait à régulariser les aménagements nouveaux.

3.

Une décision ayant acquis force de chose décidée

peut, sous certaines conditions, être réexaminée à la demande d'un particulier

ou être révoquée par l'autorité qui l'a rendue. Les exigences de la sécurité du

droit ne l'emportent sur l'intérêt à une application correcte du droit objectif

que si la décision en cause a créé un droit subjectif au profit de

l'administré, si celui-ci a déjà fait usage d'une autorisation obtenue - en

droit de la construction en particulier en commençant les travaux ou en

investissant des sommes considérables en vue de ces travaux (Benoît Bovay, Le

permis de construire en droit vaudois, Lausanne 1986, p. 216; ATF 97 I 881)

-, ou encore si la décision est le fruit d'une procédure au cours de

laquelle les divers intérêts en présence ont fait l'objet d'un examen

approfondi, notamment s'agissant de la procédure d'enquête publique qui permet

d'élucider d'une manière approfondie les questions de fait et de droit (ATF 127

II 306 consid. 7a p. 313; 121 II 273 consid. 1a p. 276 et les références

citées). Cette règle n'est cependant pas absolue et la révocation peut

intervenir même dans une des trois hypothèses précitées, le cas échéant

moyennant le versement d'une indemnité, lorsqu'elle est commandée par un

intérêt public particulièrement important (s'agissant d'une modification des

circonstances de fait ou de droit déterminantes, voir ATF 109 Ib 246 consid.

4). A l'inverse, les exigences de la sécurité du droit peuvent être

prioritaires même lorsqu'aucune de ces trois hypothèses n'est réalisée (ATF

1C_436/2008 du 4 décembre 2008 consid. 2.1;2A.737/2004 du 30 mars 2005 consid.

3.4

in Pra 2006 n. 26 p. 184; ATF 107 Ib 35 = JdT 1983 I 558; AC.2008.0061 du

21.

août 2008; AC.2007.0228 du 7 décembre 2007). Le Tribunal fédéral a ainsi

admis que, dans certaines circonstances particulières, l'exigence de la sécurité

du droit peut l'emporter même si l'exécution du permis n'avait pas suivi un

cours normal (ATF 107 Ib 35 consid. 4a = JT 1983 I 559; voir aussi Max Gisler,

Baubewilligung und Baubewilligungsverfahren, Reihe Verwaltungsrecht, vol. 1,

Diessenhoffen 1977, p. 301, cité par Bovay, pour qui l'écoulement du

temps constitue un des facteurs influant sur la décision de révocation). Dans

tous les cas, l'administré doit être de bonne foi. Celui qui a agi dolosivement

ou violé ses obligations en induisant l'administration en erreur au moment de

demander l'autorisation ne saurait en principe s'opposer à la révocation, à

moins que cette mesure ne soit contraire au principe de la proportionnalité

(ATF 93 I 390 consid. 2 p. 394/395).

En l’espèce, le dossier de la

municipalité démontre que toute la procédure de construction de ce lotissement

a été émaillée de difficultés. On indiquera pour exemple que les aménagements

extérieurs ne sont à ce jour pas terminés et qu’un recours est pendant devant

le Tribunal cantonal s’agissant de mollocks. Il n’en demeure pas moins que la

recourante n’a pas tenté de tromper la municipalité lors du dépôt de la demande

de permis de construire et qu’elle a clairement indiqué que les galeries

étaient, selon elle, des pièces habitables, alors même que les exigences du

RLATC n’étaient pas remplies. Sur certaines galeries, les plans représentent

même des individus debout. Ce manque de professionnalisme ne constitue

toutefois pas de la mauvaise foi. En outre, la procédure d’enquête publique est

une procédure au cours de laquelle les projets doivent être examinés

attentivement, ce que l’autorité intimée a omis de faire lors de la délivrance

du permis de construire en décembre 2005. Au demeurant, l’ECA en posant

l’exigence de fenêtres fixes, a rendu impossible l’aération des galeries, ce qui

a échappé à la Municipalité. On notera encore qu’on ne

saurait faire grief à l’autorité intimée de ne pas avoir tenu compte de

l’énumération manuscrite du nombre de pièces par lot établie par le bureau

d’architecte Pezzoli & Associés le 20 janvier 2010, soit postérieurement à

la délivrance du permis complémentaire.

Il est évident que les tiers

intéressés subissent un préjudice financier important du fait de la non

habitabilité des galeries. Toutefois, on ne saurait admettre d’exception aux

normes de protection incendie. Les vitrages des fenêtres des galeries entre

bâtiments doivent être fixes.

Pour les bâtiments B, C et E, la

prise en compte des galeries dans le calcul de la surface brute de plancher

utile conduit à des dépassements de l’ordre d’environ 35 m2 par

bâtiment. Ce point ne paraît toutefois pas décisif du point de vue de l’intérêt

public compte tenu du fait que ce chiffre doit être mis en rapport avec les 850

m2 de surface autorisée par bâtiment et que les immeubles A et D n’ont

pas entièrement épuisé les possibilités de construire.

Or, la délivrance du permis

d’habiter équivaudrait à admettre que des pièces insalubres du point de vue de

l’éclairage et de la ventilation puissent être considérées à long terme comme

des pièces habitables. Même si un propriétaire est à l’évidence libre d’occuper

son appartement à sa guise, il n’en demeure pas moins qu’il y a un intérêt

public prépondérant à ce que l’art. 28 RLATC soit respecté et, également, à ce que

les éventuels futurs acquéreurs de ces lots soient protégés.

Dans le cadre de la pesée des

intérêts, il y a lieu de privilégier, en l’état, les normes de protection

contre les incendies et de salubrité et d’admettre que l’autorité intimée

pouvait révoquer le premier permis de construire, en imposant une enquête

complémentaire qui conduit à la non habitabilité des galeries. Le recours doit

en conséquence être rejeté et la décision du 9 février 2010 confirmée.

Il n’en demeure pas moins que les

propriétaires subissent ainsi une perte financière très importante. Or, la mise

en conformité des lots, hormis pour le lot E 6 propriété de M. Arn, ne semble

possible du point de vue de la salubrité qu’en autorisant des puits de lumière,

des ventilations mécaniques contrôlées ou en permettant le percement notamment

d’ouvertures supplémentaires, soit en dérogation au RPPA, soit en modifiant le

RPPA. Cette question ne ressortit pas du présent litige. De même, le tribunal ne saurait entrer en matière sur les questions de responsabilité

des uns et des autres.

4.

Au vu de ce qui précède, il y a lieu de constater

que le recours contre la décision du 12 mai 2009 est sans objet et que le

recours contre la décision du 9 février 2010 doit être rejeté. Les frais seront

mis à la charge de la constructrice, qui succombe. Compte tenu des circonstances,

il ne sera pas alloué de dépens à la Municipalité de Daillens. En outre, la

constructrice versera des dépens aux tiers intéressés qui s’en sont remis à

justice, étant précisé que les dépens octroyés aux époux Ferreiro Pillonel sont

réduits du fait qu’ils n’ont consulté un mandataire professionnel qu’après

l’audience.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours contre la décision du 12 mai 2009 de

la Municipalité de Daillens est sans objet.

II.

Le recours contre la décision de la Municipalité

de Daillens du 9 février 2010 est rejeté.

III.

La décision du 9 février 2010 est confirmée.

IV.

L’émolument de justice, à la charge de la

recourante Romandie Foncière SA est arrêté à 2'500 (deux mille cinq cents)

francs.

V.

La recourante versera à Eusebio Oliviera des

dépens arrêtés à 1’800 (mille huit cents) francs.

VI.

La recourante versera à Catherine Pillonel

Ferreiro et Manuel Ferreiro, solidairement, des dépens arrêtés à 500 (cinq

cents) francs.

Lausanne, le 30

décembre 2010

La présidente:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.