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Décision

AC.2009.0159

CDAP - AC.2009.0159 - 2010-03-26 - SCHAER, MONRIBOT/Municipalité de Lausanne, FIDFUND Management SA

26 mars 2010Français25 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

a) La société FidFund Management SA est propriétaire de la parcelle n°

1'107 du cadastre de la Commune de Lausanne. Ce bien-fonds, d’une superficie de

2'089 m2, comporte un bâtiment d’habitation collective avec des

commerces au rez-de-chaussée qui présentent une surface au sol de 841 m2

ainsi qu’une ancienne construction comportant un garage et des logements d’une

surface au sol de 1'296 m2. Il est longé au sud-ouest par l’avenue

d’Echallens, au sud-est par l’avenue de Strasbourg, au nord-est par la parcelle

n° 1'106 (église St-Paul) et au nord-ouest par la parcelle n° 1'103 et la

parcelle n° 1'104, comprise en quelque sorte à l’intérieur de la parcelle n° 1'103

et donnant sur l’avenue d’Echallens.

b) La Société FidFund Management SA a étudié le

projet de démolir l’ancien bâtiment d’habitation avec garage, pour reconstruire

un bâtiment d’habitation collective avec un parking souterrain de 43 places qui

présente la forme d’un « U » dont chacune des extrémités vient s’accoler

au bâtiment d’habitation collective existant par des vérandas ou balcons

fermés. Les fenêtres des cuisines, des séjours et des chambres des logements

existants donnant sur les vérandas projetées seraient transformées en

portes-fenêtres et font face au mur pignon borgne du nouveau bâtiment projeté,

situé à 2.50 m côté avenue d’Echallens et à 3.50 m côté église St-Paul. Les

parties latérales des vérandas seraient fermées par des vitrages. Les logements

du bâtiment d’habitation projeté seraient desservis par une coursive donnant

sur la cour intérieure que formerait le nouveau bâtiment accolé à l’immeuble

locatif existant.

c) La demande de permis de construire a été mise à

l’enquête publique du 18 novembre au 18 décembre 2008 et elle a soulevé

notamment une opposition collective des habitants du bâtiment situé à l’avenue

d’Echallens 44, et une opposition du propriétaire de la parcelle voisine n° 1'104,

Jean-David Monribot. Les opposants habitant le bâtiment de l’avenue d’Echallens

44 estiment en substance que les conditions de vie dans les logements concernés

par les travaux seraient gravement détériorées. Ainsi, des appartements de 2

pièces ne s’orienteraient que sur la cour avec une fenêtre de chambre à coucher

en vue directe à moins de 3 m de la coursive et du nouveau bâtiment; les

appartements de 3 pièces au nord, qui bénéficient aujourd’hui de

l’ensoleillement une grande partie de la journée, ne profiteraient plus de

l’ouverture à l’ouest, sans parler du 2 pièces du rez-supérieur qui ne

bénéficierait pour toute vue que du mur de soutènement de l’église orientée en

plein nord.

B.

a) Par décision du 17 juin 2009, la Municipalité de Lausanne (ci-après:

la municipalité) a décidé de délivrer le permis de construire et de lever les

oppositions; les opposants ont été informés de cette décision par avis

recommandé du 26 juin 2009; elle admettait que certains logements du bâtiment

existant seraient prétérités par rapport à la situation actuelle mais les

inconvénients n’avaient pas suscité de préavis négatif de la part des services

communaux chargés de l’examen du projet en regard avec les règles de salubrité.

b) Georges Schaer, locataire à l’avenue de l’immeuble

d’Echallens 44, a recouru contre cette décision auprès de la Cour de droit

administratif et public du Tribunal cantonal par acte du 23 juillet 2009. Il

s’est dit « atterré » par l’appui apporté par la Direction des

travaux au projet et trouve « bizarre » que personne ne se soit

révolté à l’examen officiel des plans. Invité par le tribunal à préciser les

motifs de son recours, Georges Schaer a indiqué le 10 août 2009 que le projet

constituait une construction nouvelle et non un agrandissement, qui allait

couper les vues directes devant les fenêtres par un mur continu (pignon). Il se

plaint du fait que les appartements allaient être entièrement modifiés par la

suppression de la lumière directe et qu’aucun représentant des services

médicaux et sociaux n’était venu sur place pour apprécier la situation.

c) Jean-David Monribot a également contesté la

décision communale par le dépôt d’un recours le 9 septembre 2009. Il conclut à

l’admission du recours et à l’annulation de la décision municipale levant les

oppositions et autorisant le projet de construction.

d) La société constructrice s’est déterminée sur les

recours en concluant à leur rejet par actes du 29 septembre 2009 et la municipalité

a déposé sa réponse aux recours le 9 novembre 2009. Elle conclut au rejet des

recours formés par Jean-David Monribot et Georges Schaer contre la décision

municipale du 17 juin 2009 autorisant la Société FidFund Management SA à

construire un bâtiment de 24 logements avec un parking souterrain sur la

parcelle n° 1'107.

e) La possibilité a été donnée aux recourants de

déposer un mémoire complémentaire. Georges Schaer s’est exprimé par un courrier

du 24 novembre 2009. Il relève notamment qu’à droite et à gauche de la cour

intérieure qui serait créée par le nouveau bâtiment, deux tranchées de 14 m de

hauteur sépareraient l’ancien immeuble de la nouvelle construction, ce qui

avait pour effet de supprimer la lumière du jour pour une vingtaine de

logements en raison de la présence d’un mur pignon borgne implanté à 2.50 m en

moyenne des façades et des fenêtres existantes.

Considérants

1.

La Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal examine

d’office et avec un plein pouvoir d’examen la recevabilité des recours qui lui

sont soumis (art. 53 de l'ancienne loi sur la juridiction et la procédure

administratives du 18 décembre 1989 ; ci-après : LJPA ; voir aussi les (arrêts

TA AC.2006.0044 du 30 octobre 2006, AC.2003.0256 du 7 septembre 2004,

AC.2002.0208 du 11 juillet 2003, AC.2000.0044 du 26 octobre 2000, AC.1999.0086

du 15 juillet 2004, AC.1994.0062 du 9 janvier 1996, AC.1993.0092 du 28 octobre

1993, AC.1992.0345 du 30 septembre 1993 et AC.1991.0239 du 29 juillet 1993).

a) Selon l’art. 37 de l'ancienne loi sur la

juridiction et la procédure administratives du 18 décembre 1989 (ci-après :

LJPA ), "le droit de recours appartient à toute personne physique ou

morale qui est atteinte par la décision attaquée et a un intérêt digne de

protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée." La notion d'intérêt

digne de protection était identique à celle de l'ancien art. 103 let. a OJ de

sorte que la jurisprudence fédérale relative à cette disposition était

applicable pour définir la qualité pour recourir devant le Tribunal

administratif (BGC février-mars 1996 p. 4489 ; voir arrêt AC.1995.0050 du

8.

août 1996). Selon la jurisprudence fédérale traditionnelle, l'intérêt digne

de protection peut être de fait ou de droit. Il permet au recourant de faire

valoir ses droits lorsqu'il est menacé dans ses intérêts de nature matérielle,

économique, idéale ou autre, par la décision contestée. Le recourant peut en

outre invoquer la violation de dispositions de droit public qui n'ont pas pour

but de protéger ses intérêts; mais lorsque la décision contestée favorise un

tiers, la règle établie pour éviter l'action populaire veut que le recourant

soit touché dans une mesure et avec une intensité plus grandes que quiconque,

de façon spéciale et directe. Il doit être dans un rapport spécial, digne

d'intérêt et particulièrement étroit avec l'objet du litige (voir notamment les

ATF 131 II 361 consid. 1.2 p. 365; ATF 125 II 10 consid. 3a p.

15; ATF 121 II 39 consid. 2c/aa p. 43; 120 Ib 51-52 consid. 2a; 119 Ib 183-184 consid. 1c; 116 Ib 323-324 consid. 2a; ainsi

que l'arrêt de principe ATF 104 Ib 248 et ss consid. 5 à 7).

b) Par ailleurs, l’art. 89 al. 1 de la loi sur le Tribunal

fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), qui a remplacé l’ancien art. 103

let. a OJ, définit de la manière suivante la qualité pour recourir pour le

recours en matière de droit public. Le recourant doit avoir pris part à la

procédure devant l’autorité précédente (let. a), il doit être

« particulièrement » atteint par la décision attaquée (let. b) et

avoir un intérêt digne de protection à l’annulation ou à la modification de

celle-ci (let. c). Cette disposition reprend les exigences qui prévalaient sous

l’empire de la loi fédérale d’organisation judiciaire pour le recours de droit

administratif (voir ATF du 10 juillet 2008 rendu dans la cause 1C86/2008

consid. 3). Ainsi, la qualité pour recourir en matière de droit public est

reconnue à celui qui est touché dans une mesure et avec une intensité plus

grandes que la généralité des administrés ; et l’intérêt invoqué – qui

n’est pas nécessairement un intérêt juridiquement protégé, mais peut être un

intérêt de fait – doit se trouver, avec l’objet de la contestation, dans un

rapport étroit, spécial et digne d’être pris en considération ; il faut

donc que l’admission du recours procure au recourant un avantage de nature

économique, matérielle ou idéale (ATF 133 II 249 consid. 1.3.1 p. 252). Ces

conditions sont en principe réalisées quand le recours est formé par le

propriétaire d'un immeuble directement voisin de la construction ou de

l'installation litigieuses. Il peut en aller de même, selon la jurisprudence,

en l'absence de voisinage direct mais quand une distance relativement faible

sépare l'immeuble du recourant de la construction projetée (ATF 121 II 171

consid. 2b p. 174 où il est fait référence à des distances de 45 m, 70 m ou 120

m). La distance n'est toutefois pas l'unique critère pour déterminer si le

voisin a un intérêt digne de protection. S'il est certain ou très vraisemblable

que l'installation litigieuse sera à l'origine d'immissions - bruit,

poussières, vibrations, lumière, fumée - atteignant spécialement les voisins, même

situés à une certaine distance, ces derniers peuvent avoir qualité pour

recourir (cf. ATF 125 II 10

consid. 3a p. 15; 124 II 293

consid. 3a p. 303, 120 Ib 379 consid. 4c et les arrêts cités, voir aussi arrêt

1A.179/1996 du 8 avril 1997 in RDAF 1997 I p. 242).

c) L’entrée en vigueur de la nouvelle loi vaudoise

sur la procédure administrative du 28 octobre 2008 (LPA-VD; RSV 173.36) le 1er

janvier 2009 n’a pas modifié notablement l’art. 37 LJPA. Selon l’art. 75 LPA-VD,

a qualité pour former recours : toute personne physique ou morale ayant

pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou ayant été privée de la

possibilité de le faire, qui est atteinte par la décision attaquée et qui

dispose d'un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée

(let. a) et toute autre personne ou autorité qu'une loi autorise à

recourir (let. b). Le législateur a expressément refusé de faire dépendre la

qualité pour agir d’une atteinte spéciale ou particulière, équivalente à l’art.

89.

al. 1 let. b LTF. Cela signifie que les restrictions particulières qui

seraient liées à cette condition ne sont pas applicables à la définition de la

qualité pour recourir. En s’écartant du texte de l’art. 89 al. 1 LTF, le

législateur cantonal a probablement estimé que la jurisprudence cantonale

pouvait aussi se distancier d’une interprétation plus restrictive de la notion

d’intérêt digne de protection de l’art. 89 al. 1 LTF, qui répondrait uniquement

aux besoins et aux nécessités particulières d’une juridiction administrative de

dernière instance fédérale, qui ne revoit que l’application du droit.

d) La jurisprudence fédérale a en effet évolué dans

un sens plus restrictif dans un arrêt du 20 juin 2007 concernant la Commune

d’Ebikon. Sous l’angle de l’intérêt digne de protection au sens de l’art. 89

al. 1 let. c LTF, le Tribunal fédéral a estimé que le recourant ne pouvait

demander l’examen d’un projet de construction contesté qu’au regard des normes

produisant un effet, juridique ou de fait, sur sa propre situation. Tel serait

le cas lorsque l’application des dispositions relatives à la hauteur des

constructions et à l’utilisation des possibilités de bâtir est de nature à

influer sur la situation du voisin, lequel ne serait pas habilité, en revanche,

à invoquer des prescriptions régissant l’aménagement intérieur des locaux

projetés (ATF 133 II 249 consid. 1.3.2 et 1.3.3 p. 253/254; cet arrêt a fait

l’objet d’une note critique de la part d’Etienne Poltier, RDAF 2008 I p.

487ss). La pratique de la Cour de droit administratif et public,

se référant à l’ATF 133 II 249, n’est pas uniforme. Certains arrêts reprennent

la nouvelle exigence du Tribunal fédéral sur l’interprétation de la notion

d’intérêt digne de protection (arrêts AC.2007.0094 du 22 novembre 2007,

AC.2007.0306 du 18 août 2009), notamment en ce qui concerne l’aménagement de

places de stationnement ou de balcons (arrêt AC.2007.0094,

in RDAF I 2008 I p. 215ss, 292), ainsi que la construction de garages et de

voies d’accès (arrêt AC.2007.0267 du 5 mai 2008), alors que d’autres arrêts ne

se réfèrent pas aux nouvelles conditions restrictives de la jurisprudence

fédérale (arrêts AC.2009.0039 du 24 août 2009 consid. 1, AC.2009.0029 du 28

janvier 2010 consid. 1, AC.2008.0250 du 25 février 2010 consid. 1d, AC.2008.0145

du 31 août 2009 consid. 1, AC.2008.0208 du 26 janvier 2010 consid. 1 et AC.2008.0237 du 17 juillet 2009 consid. 1b, AC.2008.0299 du 31 août 2009 et AC.2008.0110 du 31 août 2009), conditions

qui semblent peu compatibles avec l’examen d’office auquel le tribunal doit

procéder (arrêt AC.2009.0074 du 29 janvier 2010).

e) Il se pose ainsi la question de savoir si la

pratique issue de l’ATF 133 II 249 peut ou non être reprise par la Cour de droit

administratif et public. Les cantons demeurent libres en effet de définir la

qualité pour recourir plus largement que la nouvelle interprétation restrictive

du Tribunal fédéral (ATF 135 II 145 consid. 5 p. 149). La jurisprudence

cantonale s’était en effet attachée à reprendre la définition donnée par la

jurisprudence fédérale à la notion d’intérêt digne de protection, car les

textes des anciens art. 37 LJPA et 103 let. a OJ étaient identiques (voir arrêt

AC.1995.0050 du 8 août 1996, consid. 1c). La situation n’est plus la même

actuellement dès lors que le texte de l’art. 75 let. a LPA-VD se détache de

celui de l’art. 89 al. 1 LTF. Il appartiendra ainsi à la Cour de droit

administratif et public de rechercher dans quelle mesure elle peut ou non

reprendre la nouvelle jurisprudence fédérale pour rechercher une définition de

la qualité pour recourir la plus proche de la volonté du législateur cantonal

qui a voulu se distancier du droit fédéral (voir sur ce point les arrêts AC.2009.0074

du 29 janvier 2010 et AC.2009.0072 du 11 novembre 2009).

f) En l’espèce, le recourant Georges Schaer se

plaint du fait que la nouvelle construction ne pourrait à son avis être

assimilée à un agrandissement, et que ce projet prévoit la construction de murs

pignons borgnes à une distance de moins de 3 m des fenêtres de locaux

habitables du bâtiment locatif existant dans lequel il loue un logement. La

motivation complémentaire produite par le recourant le 10 août 2009 est

suffisamment explicite sur ce grief s’agissant d’un recours rédigé sans l’assistance

d’un homme de loi. Le moyen est en tous les cas recevable, dès lors que le

recourant subirait directement les conséquences du projet litigieux, le privant

dans une mesure importante de la lumière du jour dont il bénéficie actuellement.

Dès lors que le recours est recevable sur ce moyen, il n’est pas nécessaire

d’examiner si le recourant Jean-David Monribot aurait également qualité pour

recourir concernant ce grief. En tout état de cause, l’admission du grief

entraînerait l’annulation du permis de construire, ce qui constituerait aussi

un avantage de fait pour le propriétaire voisin et qui lui ouvre également le

droit de recours (arrêt AC.2009.0074 du 29 janvier 2010 consid. 2d in fine).

2.

La parcelle n° 1'107 est classée dans la zone mixte de forte densité et

régie par les art. 104 et 110 du règlement sur le plan général d’affectation du

26.

juin 2006 (RPGA). L’ordre non contigu est obligatoire (art. 105 RPGA) et la

distance entre un bâtiment et la limite de propriété est de 6 m au minimum

lorsque la plus grande des dimensions en plan du bâtiment ne dépasse pas 25 m.

Au-delà de 25 m, cette distance est portée à 8 m (art. 106 RPGA). La longueur

du bâtiment est limitée à 36 m (art. 107 RPGA) et la hauteur des façades est

limitée à 14 m 50 (art. 108 RPGA).

a) L’art. 16 RPGA définit l’ordre non contigu de la

manière suivante :

« L’ordre

non contigu est caractérisé par des distances à observer entre bâtiments et

limites de propriété, ou entre bâtiments situés sur une même propriété.

Les façades sont

obligatoirement ajourées.

Les façades sur

rue, peuvent être implantées sur la limite des constructions ou en retrait.

Jusqu’à une distance de 15.00 mètres en retrait de cette limite, les façades

sont implantées parallèlement à celle-ci.

Une autre implantation

peut être admissible si celle-ci donne satisfaction du point de vue de son

intégration. »

L'ordre non contigu a pour but, en

imposant certaines distances jusqu'aux propriétés voisines ou entre bâtiments

situés sur une même parcelle, non seulement d'assurer certaines conditions

d'hygiène ainsi qu'une protection contre la propagation des incendies, mais

aussi de créer des espaces libres pour améliorer la qualité de vie des

habitants (v. RDAF 1993, 195, spéc. 202 ss ; cf. Jean-Luc Marti, Distances,

coefficients et volumétrie des constructions en droit vaudois, thèse Lausanne 1988,

p. 40). Selon la jurisprudence du Tribunal administratif (actuellement la Cour

de droit administratif et public du Tribunal cantonal), l'ordre non contigu

n'exclut pas que plusieurs éléments de construction soient accolés de façon à

constituer un bâtiment unique, pour autant que ces différents éléments de

construction ne soient pas dans leur conception, leur forme, leur structure ou

leur apparence, des bâtiments indépendants les uns des autres (RDAF 1993, p.

195, spéc. 202 et 203).

b) Dans sa

jurisprudence, le Tribunal administratif a défini à de nombreuses reprises les

critères servant à distinguer la présence d'un seul bâtiment de celle de

plusieurs bâtiments juxtaposés, jumelés ou mitoyens. Il s'est basé pour ce

faire sur un faisceau d'indices comprenant la destination respective des

constructions en cause et leur liaison fonctionnelle avec les éventuels locaux

communs, leurs dimensions, la surface de plancher respective de chaque construction,

la conception architecturale et les matériaux des revêtements extérieurs,

l'apparence extérieure, en particulier l'impression donnée à un observateur,

ainsi que les objectifs de la planification cantonale, régionale et communale

dans le domaine concerné. Ces critères sont appliqués en fonction des

caractéristiques propres de chaque cas particulier en tenant compte de

l'ensemble des circonstances pour déterminer si le constructeur tente de

détourner les buts des règles caractérisant l'ordre non contigu. Ces critères permettent

notamment de déterminer si une construction peut être assimilée à

l’agrandissement d’une construction existante formant avec cette dernière un

seul bâtiment, ou s’il s’agit en fait de deux bâtiments distincts, totalement

indépendants l’un de l’autre, mais implantés de manière rapprochée ou

comparable aux règles sur l’ordre contigu afin de détourner les règles de

l’ordre non contigu (arrêts AC.1996.0173 du 30 janvier 1997; AC.2006.0240 du 31

octobre 2007; AC.2006.0055 du 28 juin 2007; AC.2005.0167 du 8 mars 2006;

AC.2005.0252 du 27 avril 2006 et les références citées).

c) Il

convient de déterminer si le projet de construction peut être considéré comme

un agrandissement du bâtiment existant ou un bâtiment distinct qui ne respecte

pas les règles de l’ordre non contigu.

aa) En ce qui concerne le critère de la destination

des constructions et leur liaison fonctionnelle, le tribunal relève que le

bâtiment existant et le bâtiment projeté sont tous deux destinés à l’habitation

collective. S'agissant de la liaison fonctionnelle, le bâtiment existant de

l’avenue d’Echallens 44 est conçu comme un immeuble d’habitation collective

avec quatre façades ajourées, une distribution intérieure totalement

indépendante du nouveau bâtiment et des accès également indépendants; il correspond

aux bâtiments d’habitation collective usuellement construits dans les zones de

l’ordre non contigu. Il n’existe donc aucune liaison fonctionnelle entre les

deux bâtiments, et les vérandas ou balcons fermés apparaissent comme des

éléments de liaison artificiels destinés à préserver un espace limité devant

les fenêtres des logements où le nouveau bâtiment vient s’accrocher. Cette

conception a pour effet de construire des murs pignons borgnes d’une hauteur de

14.

m et à une distance variant de 2.50 à 3.50 m des façades ajourées du

bâtiment existant de l’avenue d’Echallens 44, sans assurer de liaison

fonctionnelle entre les deux bâtiments ; il s’agit en quelque sorte d’une astuce

architecturale destinée à laisser entrer un peu de lumière indirecte dans les

pièces habitables situées devant le mur pignon borgne du nouveau bâtiment.

bb) Pour le critère des dimensions des

constructions, de leur surface de plancher et des matériaux, des revêtements

extérieurs et de leur conception architecturale, il ressort clairement du

dossier de la demande de permis de construire que le nouveau bâtiment présente

une conception architecturale totalement opposée à celle du bâtiment existant

de l’avenue d’Echallens 44, par le mode de distribution des logements au moyen

d’une coursive extérieure, le traitement des ouvertures en façade, la

conception des balcons, l’organisation même des logements et la distribution

autour d’une cour intérieure créée sur la façade du bâtiment existant. Il découle

aussi de ce constat que l’apparence extérieure du nouveau bâtiment se détache

clairement du bâtiment existant, et donne à un observateur l’apparence d’une

nouvelle construction accolée de manière artificielle à un ancien bâtiment locatif

par les vérandas aménagées devant les murs pignons borgnes du nouveau projet

contesté.

cc) En ce qui concerne les objectifs de la

planification cantonale, il est vrai que les objectifs de densification

seraient favorables à une utilisation rationnelle des possibilités de construire

sur la parcelle n° 1'107, mais ce critère n’est pas prépondérant par rapport

aux trois critères précédents qui démontrent que l’on est en présence de deux

bâtiments distincts auxquels s’appliquent à chacun d’eux les règles de l’ordre

non contigu. Le projet contesté a pour effet de construire un second bâtiment

sur la même parcelle qui contrevient aux objectifs recherchés par la

réglementation sur l’ordre non contigu. En effet, l’ordre non contigu a pour

but de placer les immeubles d’habitation dans les meilleures conditions

d’hygiène possibles en aérant non seulement l’intérieur des propriétés, mais

également l’espace public de la rue, et d’empêcher qu’une implantation

anarchique de bâtiments ne compromette les conditions d’hygiène des immeubles

voisins ou ne rompe l’équilibre entre les constructions existantes. Il tend

également à assurer la création d’espaces de verdure, de places de jeux et de

loisirs afin d’améliorer la qualité de vie des habitants (Jean-Luc Marti,

Distances, coefficients et volumétrie des constructions en droit vaudois, thèse

Lausanne 1988 p. 39 et 40).

Le nouveau bâtiment projeté comporte d’ailleurs deux

façades pignons sans ouvertures, qui viennent s’implanter à une distance

relativement faible (2.50 à 3.50 m) sur des ouvertures en façade du bâtiment

existant ; les deux façades pignons ne respectent pas l’art. 16 al. 2 RPGA

posant l’exigence des façades ajourées. L’implantation du nouveau bâtiment ne

respecte pas non plus la distance entre bâtiments situés sur la même propriété,

caractéristique de l’ordre non contigu (art. 16 al. 1 RPGA). Les pièces

habitables des trois logements de deux pièces situés au premier étage du

bâtiment existant donneraient sur une sorte de cour intérieure qui serait créée

par le nouveau projet de construction et il est vraisemblable que ces logements

seraient privés de l’ensoleillement dont ils bénéficient actuellement en raison

de l’ombre portée du nouveau bâtiment, et même probablement de tout

ensoleillement pendant la saison d’hiver s’agissant de logements situés au fond

de la cour et sans aucun dégagement latéral. Il est vrai que le droit vaudois

ne comporte aucune norme concernant les conditions minimales d’ensoleillement (contrairement

au canton de Berne, voir AC.2006.0044 du 30 octobre 2006). Mais cette situation

particulière montre bien que l’un des buts essentiels de l’ordre non contigu

consistant à assurer les conditions d’ensoleillement des logements pour des

motifs d’hygiène et de salubrité ne serait même plus respecté par le projet

contesté ; cette situation met en évidence une forme de régression des

conditions d’urbanisme avec des conditions d’habitat et de salubrité (manque

d’ensoleillement) comparables à celles qui ont précisément conduit à l’adoption

de l’ordre non contigu au siècle passé. Ces logements seraient d’ailleurs situés

à une distance de 9 m environ de la coursive distribuant les logements du

nouveau bâtiment projeté ; une telle proximité est d’autant plus gênante que

les pièces de séjour des logements existants donneraient directement sur un

espace de circulation avec tous les inconvénients qui en résultent, non

seulement en ce qui concerne la perte de la vue et des dégagements que provoque

le non respect des distances entre bâtiments, mais aussi s'agissant de la perte

d’intimité par le passage des locataires et des invités sur la coursive avec

les nuisances de bruit que ces passages peuvent occasionner. Il s’agit de

l’activité usuelle devant les portes d’entrée des logements (sonneries,

discussions, chiens, départs des invités tard le soir, etc.). Il est vrai que

la nouvelle réglementation communale comporte une règle fixant les dimensions

minimales des cours en fonction du type de locaux qu’elles éclairent, et qui prévoit

notamment une surface de 50 m2 pour les immeubles dont la hauteur est

supérieure à 15m (art. 34 RPGA). Mais ces dimensions sont à ce point réduites

dans leurs proportions que l’on ne peut pas concevoir que toutes les surfaces

habitables d’un logement ne soient éclairées que par une cour intérieure de

dimensions si faibles.

d) En définitive, il ressort du dossier de la

demande du permis de construire que le projet du nouveau bâtiment a pour effet

de détourner les règles de l’ordre non contigu dans la zone mixte de forte

densité en créant des façades pignons borgnes très proches des fenêtres situées

aux extrémités du bâtiment existant de l’avenue d’Echallens 44 et en privant

les logements de 2 pièces au centre des dégagements et de l’ensoleillement dont

ils bénéficient actuellement. Le projet contesté n’est pas un agrandissement du

bâtiment existant, mais bien un nouveau bâtiment implanté dans un rapport de

proximité avec le bâtiment existant qui viole toutes les règles de l’ordre non

contigu. Cette situation ne signifie pas que tout agrandissement du bâtiment

existant soit exclu, mais un éventuel agrandissement implique probablement une

réorganisation et une transformation des logements du bâtiment existant

permettant d’assurer une liaison harmonieuse avec un nouveau corps de bâtiments,

impliquant soit une forme en L ou en T, ce qui ne permet vraisemblablement pas

d’envisager la création d’une cour intérieure. Le tribunal relève encore sur

ce point que la figure 1 en annexe au règlement communal concernant le calcul

de la longueur des bâtiments (ad art. 18 et 19 RPGA) ne comporte aucune

situation ou aucun exemple avec une cour intérieure.

3.

a) Il résulte des considérants qui précèdent que le projet contesté, par

ses caractéristiques, sa distribution et sa conception, ne peut en aucun cas

être considéré comme un agrandissement du bâtiment existant de l’avenue

d’Echallens 44 et constitue un nouveau bâtiment dont l’implantation ne respecte

pas les règles de l’ordre non contigu. Le recours doit ainsi être admis et la

décision attaquée annulée.

b) Il appartient encore au tribunal de statuer sur

la répartition des frais. Selon la jurisprudence, lorsque la procédure met en

présence, outre le recourant et l’autorité intimée, une ou plusieurs autres

parties dont les intérêts sont opposés à ceux du recourant, c’est en principe à

la partie adverse, à l’exclusion de la collectivité publique dont la décision

est annulée ou modifiée, de supporter les frais (RDAF 1994 p. 324). Cette

pratique peut être maintenue après l’entrée en vigueur de la loi sur la procédure

administrative du 28 octobre 2008 (voir les art. 51 et 57 LPA-VD). Comme les

conclusions prises par les constructeurs sont rejetées, il y a lieu de mettre à

leur charge les frais de la procédure. Il n'y a au surplus pas lieu d'allouer

de dépens, les recourants n'ayant pas procédé par l'intermédiaire d'un

mandataire professionnellement qualifié.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est admis.

II.

La décision de la Municipalité de Lausanne du 17 juin 2009 levant

l’opposition des recourants et délivrant un permis de construire à la société

FidFund Management SA est annulée.

III.

Un émolument de justice de 1'000 (mille) francs est mis à la charge de

la société FidFund Management SA.

IV.

Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 26 mars 2010

Le

président:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit

public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur

le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire

à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans

une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de

preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte

attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent

être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il

en va de même de la décision attaquée.