AC.2009.0205

CDAP - AC.2009.0205 - 2010-04-08 - JOLY/Municipalité de Longirod, Hoirie de Marignac p.a. Monsieur, Service du développement territorial

8 avril 2010Français15 min

N'a pas qualité pour recourir le fermier qui conteste l'autorisation municipale d'effectuer des travaux sur un bâtiment compris dans les immeubles pris à ferme alors que ceux-ci n'ont aucun impact sur ses rapports avec le propriétaire et qu'il n'indique pas en quoi le fait d'obtenir l'annulation du permis de construire serait dans son intérêt. Le recourant ne saurait fonder sa qualité pour agir sur son seul souci de voir respecter la procédure légale, à savoir que les travaux effectués hors de la zone à bâtir soient soumis à l'autorité cantonale compétente après avoir été mis à l'enquête publique.

Faits

Vu les faits suivants

Le 29 mars 2001, Eric Joly a conclu, en qualité

de fermier, un contrat de bail à ferme avec Béatrice et Gérard Galissard de

Marignac (ci-après : l’hoirie de Marignac), portant sur les domaines dits

« Outard » et « Les Troncs », sur le territoire de la

Commune de Longirod. Ces domaines comprennent des biens-fonds en nature de

pré-champ, différents bâtiments ruraux (granges, écuries, cave, four, remise,

appartement des employés et dépendances annexes) et une maison de maîtres sur

le domaine Outard. Le contrat de bail à ferme porte notamment sur un

appartement au rez-de-chaussée de la maison de maîtres.

Le 12 décembre 2007, l’hoirie de

Marignac a résilié le bail à ferme pour le 31 mars 2010. Par jugement du

Tribunal d’arrondissement de la Côte du 2 décembre 2009, le bail portant

sur le domaine d’Outard a été prolongé jusqu’au 31 mars 2016.

Le 14 avril 2008, par l’intermédiaire de son

conseil, Eric Joly est intervenu auprès de la régie Ritz SA pour l’informer que

le bâtiment se trouvant à l’ouest de la maison principale (ECA 108 sis sur la

parcelle 458), dans lequel sont logés ses ouvriers, était dans un état

catastrophique et menaçait très certainement de s’écrouler rapidement. Eric

Joly indiquait, d’une part, que l’ensemble des poutres maintenant le toit était

dans un état de putréfaction très avancé et, d’autre part, qu’une fissure

mesurant plus de 1 cm de large serpentait tout au long de la façade sud et nord

du bâtiment, cette fissure s’étant agrandie de manière significative durant

l’hiver précédent.

A la suite de cette démarche, la

régie a fait établir des devis qui ont été communiqués à Eric Joly au mois

d’août 2008. Par courrier du 27 novembre 2008, ce dernier s’est inquiété auprès

de la Municipalité de Longirod (ci-après : la municipalité) du fait que

les travaux n’avaient pas commencé. Il demandait par conséquent à cette

dernière de donner l’ordre au propriétaire, conformément à l’art. 92 de la loi

du 4 décembre 1985 sur l’aménagement du territoire et les constructions

(LATC; RSV 700.11), de consolider, respectivement de remettre en état le

bâtiment.

Lors d’une visite des lieux effectuée le 22

décembre 2008, la Commission de salubrité de la Commune de Longirod a constaté,

d’une part, que la toiture était défectueuse, principalement au niveau du

chevronnage et, d’autre part, la présence d’importantes fissures en façade.

Le 9 janvier 2009, la municipalité a

demandé au propriétaire de procéder, dans l’immédiat, à la sécurisation et à la

consolidation provisoire des poutres les plus atteintes et, dans les meilleurs

délais, aux travaux de réfection de la toiture et des façades.

Le 18 avril 2009, l’hoirie de Marignac a adressé

un courrier à la municipalité, dont la teneur, pour l’essentiel était la

« Suite

à la démolition des deux pignons, il a été constaté la mauvaise qualité des 4

murs.

Le maçon a

pris la décision de renforcer le chaînage prévu en béton armé reliant les deux

parties du bâtiment, datant de 1750 environ d’une part et de 1925 d’autre part.

A cet

effet, il prévoit de rehausser le chaînage de 30 à 50 cm sur tout le pourtour;

et afin de maintenir une pente correcte, le charpentier rehaussera également le

faîte.

Les deux

pignons seront donc reconstruits à neuf et par conséquent la forme ovale des

fenêtres ne sera pas maintenue.

L’ouverture

en toiture sous forme de Velux est prévue pour l’éclairage de ce galetas, et

pour le travail du ramoneur.

Des barres

à neige sont prévues selon les directives communales.

Par la

même occasion, la couverture sera harmonisée avec celle du toit de la fontaine

(bâtiment ECA 109). »

Le 3 juin 2009, le conseil d’Eric Joly a écrit à

la municipalité pour l’informer que les travaux effectués sur le bâtiment ECA

108, à savoir notamment l’agrandissement des fenêtres en façade, le

rehaussement du toit et la nouvelle couverture constituaient des travaux soumis

à autorisation après enquête publique. Il demandait une prise de position de la

municipalité sur ce point, respectivement du Service du développement

territorial (SDT).

Par courrier du 12 août 2009, la municipalité a

informé le conseil d’Eric Joly qu’elle avait approuvé les travaux effectués par

l’hoirie de Marignac sur le bâtiment ECA 108. Elle indiquait au surplus

que, compte tenu de l’urgence et du rapport de la Commission de salubrité, elle

avait décidé de ne pas les soumettre à enquête publique.

Le 14 septembre 2009, Eric Joly a déposé un

recours auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal

dirigé contre la décision de la municipalité du 12 août 2009 en concluant à son

annulation et à ce que le dossier soit retourné à la municipalité pour qu’elle

sollicite du propriétaire le dépôt d’une demande de permis de construire

conformément aux art. 120 ss LATC.

La municipalité a déposé sa réponse

le 16 novembre 2009 en concluant au rejet du recours, pour autant qu’il soit

recevable. A la même date, le SDT a indiqué qu’il n’avait pas connaissance des

travaux effectués, en rappelant que les travaux réalisés hors de la zone à

bâtir doivent faire l’objet d’une autorisation spéciale cantonale. Il s’est

déclaré disposé à contrôler, sur la base d’un dossier complet, si les travaux

réalisés pouvaient être régularisés. L’hoirie de Marignac a déposé des

déterminations le 16 novembre 2009 en concluant principalement à

l’irrecevabilité du recours et subsidiairement à son rejet. Le recourant a

déposé des observations complémentaires le 15 janvier 2010. Le 8 février 2010,

l’hoirie de Marignac a produit une copie du bail à ferme, de la résiliation du

bail et du dispositif du jugement rendu par le président du Tribunal

d’arrondissement de la Côte le 2 décembre 2009.

Considérants

1.

Il convient d’examiner en premier lieu la

qualité pour recourir d’Eric Joly, qui est mise en cause par les autres

parties.

Selon l'art. 75 al. 1 let. a de

la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD;

RSV 173.36), a qualité pour former recours toute personne physique ou

morale ayant pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou ayant été

privée de la possibilité de le faire, qui est atteinte par la décision attaquée

et qui dispose d'un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou

modifiée.

La qualité pour recourir des

particuliers est subordonnée à la condition que l'auteur du recours soit

atteint par la décision attaquée et qu'il ait un intérêt digne de protection à

ce qu'elle soit annulée ou modifiée. L’intérêt digne de protection, tel qu’il

est défini de manière homogène par le Tribunal fédéral et la Cour de droit

administratif et public, peut être juridique ou de fait; il faut que

l'admission du recours procure au recourant un avantage de nature économique,

matérielle ou autre (ATF 135 II 145 consid. 6.1 p. 150; 133 II 400 consid.

2.4.2

p. 406, 468 consid. 1 p. 470; 133 V 239 consid. 6.2 p. 242, et les

arrêts cités; dans le même sens, au regard de l’art. 48 PA, ATAF 2007/1 consid.

3.

). L'intérêt doit être direct et concret; en particulier, la personne doit

se trouver dans un rapport suffisamment étroit avec la décision; tel n'est pas

le cas de celui qui n'est atteint que de manière indirecte et médiate (ATF 135

II 145 consid. 6.1 p. 150; 130 V 196 consid. 3 p. 202/203, 514 consid. 3.1 p.

515, et les arrêts cités). Le recours formé dans le seul intérêt de la loi ou

d'un tiers, soit l'action populaire, est irrecevable (ATF 135 II 145 consid.

6.1

p. 150; 133 II 249 consid. 1.3.2. p. 253, 468 consid. 1 p. 470, et les

arrêts cités; AC.2009.0072 précité).

Le tiers concerné, en particulier

le voisin du fonds qui est l'objet de la décision se voit reconnaître la

qualité pour agir s'il peut faire valoir qu'il est touché plus que quiconque ou

que la généralité des administrés. Pour ce faire, il doit démontrer l’existence

d’une relation étroite entre le dommage qu’il subit et l’objet du litige

(eine spezifische Beziehungsnähe) (ATF 104 Ib 245 ; 121 II 178). La

qualité pour recourir du tiers concerné s'étend aussi bien aux propriétaires

voisins (ATF 124 II 293 consid. 3a p. 303 ; 121 II 171 consid. 2b

p. 174) qu’à leurs locataires (ATF non publié du 21 décembre 2000 1P.457/2000 ;

RDAF 2001 I 332 ; AC.2000.0001 du 5 octobre 2000 ; AC.1999.0143 du

18.

octobre 2000 ; RDAF 1997 I 234). La jurisprudence du Tribunal

administratif a aussi admis que le recourant voisin, habitant de manière stable

un immeuble en vertu d’un contrat de confiance assimilable au contrat de bail

peut se voir reconnaître un intérêt digne de protection (AC.2000.0086 du 29

novembre 2000). Le locataire voisin, ou l’occupant autorisé, subit en effet les

inconvénients des travaux prévus par la décision attaquée de la même manière

que le propriétaire qui habiterait dans ses locaux. Il agit en quelque sorte

aussi dans l’intérêt du propriétaire afin d’éviter des nuisances ou d’autres

atteintes qui grèveraient le fonds concerné.

En revanche, lorsque le locataire

ou l’occupant attaque une décision concernant l’immeuble qu’il habite, il agit

contre l’intérêt du propriétaire avec lequel il est lié soit par un contrat de

bail, soit par un contrat de prêt ou de confiance assimilable à un contrat de

bail. Les conflits au sujet de travaux de modification ou de rénovation de la

chose louée sont soumis au droit privé, en particulier l’art. 260 CO (voir Laurent

Rizzolio, Les travaux de rénovation et de modification de la chose louée

entrepris par le bailleur ; analyse de l’art. 260 CO, thèse Lausanne 1998,

notamment les pages 291). Or, la jurisprudence et la doctrine s’accordent pour

dire que s’il existe un moyen de droit privé, même moins commode, à disposition

de l’intéressé pour écarter le préjudice dont il se plaint, la qualité pour

agir fondée sur l’intérêt digne de protection doit lui être niée (TA, arrêt

AC.2002.0085 du 20 décembre 2002 consid. 1b et références). Les relations

entre le locataire et le propriétaire relèvent essentiellement du droit privé

et en particulier du droit du bail. Il s’agit alors d’éviter que l’on vide à

travers l’intérêt digne de protection le contenu de ces règles. La qualité pour

recourir ne peut être reconnue au locataire qu’à titre subsidiaire, s’il ne

dispose de moyens adéquats relevant du droit de bail pour défendre ses intérêts

(ibidem).

Cela étant, le Tribunal

administratif a reconnu la qualité pour agir aux recourants locataires agissant

contre une décision autorisant des travaux qui nécessitaient une autorisation

spéciale prévue par la loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la

transformation et la rénovation de maisons d’habitation (LDTR; RSV 840.15),

destinés à remplacer les logements qu’ils louaient par trois appartements plus

grands de sept pièces. Les moyens de droit privé à disposition du locataire ne

permettent en effet pas d’invoquer les dispositions de la législation cantonale

en matière de démolition, de transformation et de rénovation de maisons

d’habitation. La qualité pour recourir des locataires a ainsi été admise car

ils étaient touchés dans leur situation plus que n’importe quel autre

locataire. Les recourants avaient obtenu des prolongations de leurs baux et ils

avaient également contesté la résiliation. Le tribunal a estimé qu’il n’avait

pas à se prononcer à titre préjudiciel sur les mérites de cette procédure et

qu’il pouvait se limiter à constater qu’elle n’était pas dépourvue de toutes chances

de succès pour reconnaître aux locataires un intérêt digne de protection à

contester la décision autorisant les travaux de transformation (RDAF 2001 I 344

consid. 1c p. 348). De même, en matière de protection de l’environnement, la jurisprudence cantonale argovienne (AGVE 1993 p. 413)

et la doctrine reconnaissent au locataire un intérêt digne de protection à

contester une décision autorisant des travaux dans l’immeuble qu’il habite pour

se plaindre d'une violation des règles en matière d'isolation acoustique

découlant de l'art. 21 de la loi du 7 octobre 1983 sur la protection de

l’environnement (LPE; RS 814.01) (Anne-Christine Favre, La protection

contre le bruit dans la loi sur la protection de l’environnement, thèse

Lausanne 2002, p. 280-281). De manière générale, on devrait admettre la qualité

pour recourir du locataire ou du fermier contre une autorisation d’effectuer

des travaux dans l’immeuble qu’il occupe lorsque celle-ci a clairement une

portée préjudicielle dans les rapports avec le propriétaire : si

l’autorisation est annulée par le juge administratif, le bailleur n’arrivera

ainsi pas à faire juger que la rénovation ou la modification du bâtiment

« peut raisonnablement être imposée » au locataire (art. 260 al. 1

CO) ou au fermier (art. 289 al. 1 CO) et une résiliation du bail à loyer,

en vue des travaux, sera probablement jugée contraire à la bonne foi (art. 271 CO ;

ATF 4P.474/2004 du 24 mars 2005 consid.3.3 ; art 300 al. 1

CO pour la résiliation du bail à ferme d’habitation ou de locaux commerciaux).

Dans ces circonstances, l’existence d’un intérêt digne de protection à

contester l’octroi du permis de construire devrait être reconnue. Dans le cas

d’espèce, pour les motifs développés ci-après cette question souffre toutefois

de demeurer indécise.

2.

En l’occurrence, le recourant n’indique pas en

quoi le fait d’obtenir une annulation du permis de construire délivré pour les

travaux de rénovation effectués sur le bâtiment ECA 108 serait dans son intérêt.

Après que sa qualité pour agir ait été mise en doute par la municipalité et la

constructrice, il a simplement précisé dans son mémoire complémentaire qu’il

tenait à ce que la procédure légale soit respectée, à savoir que les travaux

effectuée en zone agricole soient soumis à l’autorité cantonale compétente

après avoir été mis à l’enquête publique. Or, comme la cour de céans a eu

l’occasion de le rappeler dans un arrêt récent, le recours d'un particulier

formé uniquement en invoquant l'intérêt au respect de la loi est irrecevable,

faute d’intérêt digne de protection (AC.2009.0204 du 26 janvier 2010 consid.

3). Au demeurant, on constate que les travaux réalisés sur le bâtiment ECA 108

sont plutôt dans l’intérêt du recourant puisqu’ils ont été réalisés à sa

demande et ont permis la réfection et la consolidation du bâtiment abritant ses

ouvriers. A cela s’ajoute qu’on ne voit pas d’emblée en quoi l’annulation du

permis de construire litigieux pourrait influencer le recourant dans son litige

civil relatif à la résiliation de son bail à ferme agricole. En effet, sous

réserve de l’abus de droit (art. 2 al. 2 CC), la résiliation du bail à ferme

agricole (art. 16 de la loi fédérale du 4 octobre 1985 sur le bail à ferme

agricole) est entièrement libre (Benno Studer et al., Das Landwirtschaftliche

Pachrecht, 2e éd., 2007, no 375 p. 109).

3.

Au vu de ce qui précède, le recours est

irrecevable. Les frais sont mis à la charge du recourant qui succombe (art. 49

LPA-VD). Ce dernier versera en outre des dépens à la Commune de Longirod et à

l’hoirie de Marignac, qui ont agi par l’intermédiaire d’un mandataire

professionnel.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est irrecevable.

II.

Un émolument de 1'000 (mille) francs est mis à

la charge du recourant.

III.

Eric Joly versera à la Commune de Longirod une

indemnité de 1'000 (mille) francs à titre de dépens.

IV.

Eric Joly versera à Gérard Galissard de Marignac

et Béatrice Galissard de Marignac, solidairement entre eux, une indemnité de

1'000 (mille) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 8

avril 2010

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.