AC.2009.0222

CDAP - AC.2009.0222 - 2010-01-04 - COLLOT,PERRUCHOUD/Municipalité de Tannay, LEWY

4 janvier 2010Français17 min

Les deux villas projetées, qui sont jumelées par les garages, constituent deux bâtiments bien distincts du point de vue de l'aspect extérieur. Le projet laisse apparaître entre les deux villas une trouée due au fait que les dimensions des garages sont nettement inférieures à celles des villas. En conséquence, le projet ne peut pas être autorisé car il ne respecte pas l'ordre non contigu. La municipalité de Tannay ne peut pas se prévaloir d'une pratique constante tendant à autoriser des villas jumelées n'ayant pas l'apparence d'une seule et même construction (une villa avec deux unités de logement). De toute manière, il n'y a aucun droit à l'égalité dans l'illégalité. De plus, un permis de construire ne peut être octroyé que si le projet est à la fois conforme à la réglementatin actuelle et à la future.

Faits

Vu les faits suivants

Sylvia Lewy est propriétaire de la parcelle n°

308 de la Commune de Tannay. D'une surface totale de 1557 m2, cette

parcelle, qui abrite un immeuble d'habitation (ECA n° 291), est colloquée en

"zone de villas A" au sens des art. 24 ss du Règlement communal sur

le plan d'extension et la police des constructions (ci-après: RPE), approuvé le

4 mars 1983 par le Conseil d'Etat. Ce règlement est actuellement en cours de

révision.

Sylvia Lewy a demandé à la Municipalité de

Tannay (ci-après: la municipalité) l'autorisation de démolir le bâtiment

existant ECA n° 291 et de construire "deux villas jumelées par les garages".

Selon le projet, les deux unités de logement, qui sont identiques et

symétriques, comportent chacune un sous-sol, un rez-de-chaussée, un premier

étage et un galetas. Chaque villa est surmontée de son propre toit à deux pans

présentant sur la façade sud un décrochement en hauteur et un renfoncement, ce

qui forme deux toitures de niveaux différents. La hauteur à la corniche est de

5,78 m. La hauteur du faîte principal a une cote de 9 m, tandis que le

"petit" faîte est situé à 8,40 m de haut. Ces deux villas - qui sont

distantes l'une de l'autre de 6 m - sont reliées par deux garages contigus

constitués d'un toit commun à deux pans, dont le faîte est coté à 5,02 m de

haut et la corniche (façade nord) à 3 m. Les garages présentent un décrochement

en façade sud: le garage accolé à la villa ouest se situe en retrait (environ

1,70 m) par rapport à la façade sud de celle-ci et la hauteur à la corniche du

garage est de 3 m, tandis que la façade sud de l'autre garage, auquel est

accolé un local de dépôt, est situé à fleur de la façade sud de la villa située

à l'est et sa hauteur à la corniche atteint du côté sud 2,42 m de haut. Ce

projet, qui a été mis à l'enquête publique du 24 juillet au 24 août 2009, a

suscité une opposition collective des voisins, dont Philippe Collot. Les

opposants ont fait valoir que le projet de construction prévoyant "deux

villas" accolées par les garages n'était pas compatible avec l'ordre non

contigu prévu à l'art. 25 RPE. A la requête de la municipalité, le Service

technique intercommunal de la région de Nyon a indiqué, le 23 août 2009, que le

projet était "totalement réglementaire" et que ce type de

construction (villas jumelées accolées par des garages) était visible à de

nombreuses reprises sur le territoire de la Commune de Tannay. La synthèse

CAMAC du 18 août 2009 comprend les préavis et autorisations délivrés par les

services cantonaux consultés.

Par décision du 25 août 2009, la municipalité a

levé l'opposition de Philippe Collot et consorts, pour le motif que l'on était

bien en présence "d'une maison à deux logements", ce qui serait

conforme aussi bien au règlement actuellement en vigueur que celui en cours d'approbation.

Le 25 septembre 2009, Philippe Collot et

consorts (dont les noms figurent sur la page de garde) ont interjeté recours

devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) à

l'encontre de la décision rendue le 25 août 2009, dont ils demandent

l'annulation.

Le 27 octobre 2009, la constructrice a proposé

de rejeter le recours. Dans sa réponse du 28 octobre 2009, la municipalité a conclu

au rejet du recours. Un deuxième échange d'écritures n'a pas été ordonné. Invités

simplement à dire au tribunal s'ils retiraient ou non leur recours au vu des

arguments contenus dans la réponse, les recourants ont déclaré maintenir leur

recours par acte du 19 novembre 2009. Il n'y a pas lieu de prendre en

considération la motivation complémentaire exposée dans cette dernière écriture,

dans la mesure où les recourants n'étaient pas autorisés à le faire.

Considérants

1.

S'estimant suffisamment renseigné par les pièces

du dossier sur tous les faits pertinents, le tribunal ne donnera pas suite aux

mesures d'instruction requises tendant en particulier à la mise en œuvre d'une inspection

locale.

2.

Les recourants font valoir pour l'essentiel

qu'il n'est pas possible de construire dans la zone de villas A deux logements

contigus par les garages et que l'on serait en présence de deux bâtiments

distincts qui devraient respecter la distance de 10 m entre deux bâtiments sis

sur une même propriété. La municipalité et la constructrice soutiennent au

contraire que la construction projetée constitue bien une villa avec deux

logements.

a) L'art. 24 al. 1 RPE prévoit que

la zone de villas A est destinée à l'habitation; elle est réservée à la

construction "de villas comportant au maximum deux logements, qu'ils

soient superposés ou contigus". L'art. 25 RPE dispose que "l'ordre

non contigu est obligatoire". Selon l'art. 26 RPE, la distance entre

bâtiments et limite de propriété est de 5 m ou de 18 m selon que la plus

grande dimension en plan du bâtiment est inférieure ou supérieure à 20 m, ces

distances étant additionnées entre bâtiments sis sur la même propriété. D'après

l'art. 27 RPE, toute construction est interdite sur une parcelle n'ayant pas

une surface de 1200 m2, à raison "d'une construction par 1200 m2".

Le projet de Règlement du Plan général d'affectation de la Commune de Tannay en

voie d'approbation (état juin 2009) prévoit à son art. 22 que dans la zone de

villas A, l'ordre non contigu est obligatoire; "les habitations

individuelles contiguës par le garage ou jumelées sont autorisées" .

b) L'ordre non contigu a pour but, en

imposant certaines distances jusqu'aux propriétés voisines ou entre bâtiments

situés sur une même parcelle, non seulement d'assurer certaines conditions

d'hygiène ainsi qu'une protection contre la propagation des incendies, mais

aussi de créer des espaces libres pour améliorer la qualité de vie des

habitants (v. RDAF 1993, 195, spéc. 202 ss ; cf. Jean-Luc Marti, Distances,

coefficients et volumétrie des constructions en droit vaudois, thèse Lausanne 1988,

p. 40). Selon la jurisprudence du Tribunal administratif, l'ordre non contigu

n'exclut pas que plusieurs éléments de construction soient accolés de façon à

constituer un bâtiment unique, pour autant que soient respectées les règles sur

la dimension des constructions et la distance aux limites ou entre bâtiments;

que ces éléments constituent des entités distinctes, ainsi deux duplex

juxtaposés, plutôt qu'interdépendantes, ainsi deux ailes d'un même logement,

importe peu dès lors que ces entités forment un tout homogène (RDAF 1993, p.

195, spéc. 202 et 203).

c) Dans sa jurisprudence, le

Tribunal administratif a défini à de nombreuses reprises les critères servant à

distinguer la présence d'un seul bâtiment de celle de plusieurs bâtiments

juxtaposés, jumelés ou mitoyens. Il s'est basé pour ce faire sur un faisceau

d'indices comprenant la destination respective des constructions en cause et

leur liaison fonctionnelle avec les éventuels locaux communs, leurs dimensions,

la surface de plancher respective de chaque construction, la conception

architecturale et les matériaux des revêtements extérieurs, l'apparence

extérieure, en particulier l'impression donnée à un observateur, ainsi que les

objectifs de la planification cantonale, régionale et communale dans le domaine

concerné. Ces critères sont appliqués en fonction des caractéristiques propres

de chaque cas particulier en tenant compte de l'ensemble des circonstances pour

déterminer si le constructeur tente de détourner les buts des règles

caractérisant l'ordre non contigu Ces mêmes critères doivent être appliqués

pour définir si l'on est en présence de deux bâtiments juxtaposés ou de deux

bâtiments totalement séparés devant respecter les règles de l'ordre non contigu

(arrêts AC.2006.0240 du 31 octobre 2007; AC.2006.0055 du 28 juin 2007;

AC.2006.0241 du 20 juin 2007; AC.2005.0167 du 8 mars 2006; AC.2005.0252 du 27

avril 2006 et les références citées).

3.

a) En l'occurrence, il ressort des plans

d'enquête que le projet porte sur la construction de "deux villas jumelées

par les garages". Les deux unités d'habitation, dont la répartition

interne est identique, comportent chacune un sous-sol, un rez-de-chaussée, un

premier étage et un galetas. Chaque villa est surmontée de sa propre toiture

(composée de deux toits de niveaux différents). La hauteur à la corniche des

villas est de 5,78 m. Le faîte principal est coté à 9 m, tandis que le

"petit" faîte est situé à 8,40 m. Ces deux villas symétriques - qui

sont distantes l'une de l'autre de 6 m - sont reliées par deux une dépendance,

soit des garages contigus constitués d'un toit commun à deux pans, dont la

hauteur au faîte atteint 5,02 m. A noter que ces cotes sont mesurées depuis le

niveau du rez-de-chaussée (0.00/412.50) et non depuis le terrain naturel (art.

61.

RPE).

Force est de constater que le projet

est composé de deux unités d'habitation distinctes possédant chacune leurs

propres locaux de service et leur propre accès. Elles ne sont reliées entre

elles que par les garages. Ceux-ci sont séparés par un mur mitoyen. Chaque

habitation est totalement indépendante l'une de l'autre. Du point de vue

fonctionnel, on est donc en présence de deux bâtiments bien distincts, qui ne

sont accolés que par le mur mitoyen des garages et qui possèdent chacun les

caractéristiques d'une villa. Du point de vue de l’aspect extérieur, les villas

apparaissent également comme deux bâtiments indépendants et séparés. Même si

l'architecture de chacun de ces bâtiments est comparable, la séparation de ces

deux villas par les garages (dépendances) laisse à l'observateur l'impression

d'être en présence de deux bâtiments distincts accolés par les garages. Le

projet de construction laisse en effet apparaître entre les deux villas une

sorte de "trouée" due au fait que les garages ont notamment une

hauteur au faîte (5,02 m) nettement inférieure à celle des deux villas (environ

9.

m). L'impression de séparation des villas est renforcée par la présence sur

la façade sud d'un décrochement en façade sud au niveau des garages, puisque la

hauteur à la corniche du garage à l'est est cotée à 3 m tandis que celle du

garage à l'ouest atteint 2,42 m. La symétrie des deux entités d'habitation ne

suffit pas à donner l'impression que celles-ci forment un tout homogène.

Dans ces circonstances, les villas

projetées doivent respecter la réglementation de l'ordre non contigu et

notamment les art. 25, 26 et 27 RPE. La distance entre les villas étant

inférieur à 10 mètres et la surface attribuée à chaque villa inférieure à 1200 m², le projet n'est pas réglementaire et ne

saurait être autorisé.

b) Certes, la municipalité soutient

que l'art. 24 al. 1 RPE, en tant que lex specialis, dérogerait à l'art. 25 RPE;

l'art. 24 al. 1 RPE consacrerait une exception au principe de l'ordre non

contigu, ce qui permettrait la construction de villas jumelles ou mitoyennes (y

compris par des garages). La municipalité indique qu'elle a toujours interprété

les art. 24 al. 1 et 25 RPEPC en ce sens qu'il était possible de construire des

villas mitoyennes, jumelées ou accolées, comportant deux logements distincts.

Cette interprétation n'est toutefois pas conforme au texte clair des art. 24 et

27.

RPE ni à la systématique du règlement communal actuellement en vigueur.

Celui-ci n'autorise pas expressément la construction de villas mitoyennes,

jumelées ou accolées, mais seulement un bâtiment comportant au maximum deux

logements, qui peuvent être contigus. S'il n'est pas absolument prohibé de construire

des villas contiguës ou jumelées, celles-ci doivent cependant donner l'impression

de ne former qu'une seule construction, soit un tout homogène. Une telle interprétation

est confirmée par le texte de l'art. 27 RPE qui mentionne expressément "une

construction par 1200 m2" .

Dans un arrêt du 15 mai 1996

(AC.1995.0179) concernant la Commune de Tannay, le Tribunal administratif a

d'ailleurs déjà jugé que l'art. 24 RPE n'autorisait pas de manière expresse la

réalisation de villas jumelées et que l'on devait en déduire que la

construction de villas jumelées y était en principe interdite, mais que, selon

la municipalité, par villa jumelée, il fallait entendre uniquement des villas

mitoyennes, c'est-à-dire accolées ou séparées par une limite de propriété. S'en

tenant au premier chef au critère de l'aspect extérieur, le tribunal a relevé

dans cette affaire qu'aucun élément du projet en cause (deux villas accolées)

ne permettait à l'observateur de conclure à la présence de deux éléments -

corps de bâtiment ou bâtiments - que l'on pourrait qualifier de jumeaux et

partant susceptibles ainsi d'entrer en contradiction avec une interdiction des

villas jumelées. La création d'une toiture unique empêchait clairement de voir

dans le projet autre chose que la construction d'un seul bâtiment. Comme le

projet était conforme aux dispositions des art. 24, 25 et 27 RPE, le tribunal a

laissé ouverte la question de savoir si le RPE permettait la réalisation de

villas jumelées (au sens étroit du terme, à savoir sises sur une même parcelle,

d'autant qu'un projet de modification du RPE, autorisant expressément les villas

jumelées, serait à l'étude).

Il s'ensuit

que les villas contiguës ou jumelées peuvent être autorisées; encore faut-il

qu'elles soient accolées et qu'elles aient l'aspect d'un seul bâtiment, ce qui

n'est pas le cas en l'espèce. Pour être réglementaires, les deux unités d'habitation

projetées devraient être directement contiguës et ne former, visuellement,

qu'un seul bâtiment, ce qui supposerait la suppression ou le déplacement des

garages. Ou encore, il appartiendra à la constructrice, comme elle le propose,

de modifier son projet en ajoutant "un niveau et des combles superposés

aux deux garages mitoyens afin que, visuellement, ce bâtiment ne fasse qu'un

seul corps", à condition toutefois que toutes les autres règles communales

relatives en particulier au COS (art. 28 RPE) et au nombre de niveaux

habitables autorisés (art. 31 RPE) soient respectées.

4.

a) Il est vrai que le projet de Règlement du

Plan général d'affectation de la Commune de Tannay en voie d'approbation (état

juin 2009) prévoit expressément à son art. 22 que "dans la zone de

villas A, l'ordre non contigu est obligatoire; les habitations individuelles

contiguës par le garage ou jumelées sont autorisées". La municipalité ne

peut toutefois pas octroyer un permis de construire sur la base de ce projet de

règlement tant que celui-ci n'est pas entré en vigueur. En effet, il ne peut

être autorisé que la construction qui est à la fois conforme à la

réglementation actuelle et à la future (cf. art. 79 de la loi cantonale du 4

décembre 1985 sur l'aménagement du territoire; LATC, RSV 700.11).

b) La municipalité affirme que le territoire

de la Commune de Tannay comporte de nombreuses "villas jumelées par les

garages", ce qui est confirmé par le Service technique intercommunal de la

région de Nyon. Cela n'est toutefois pas déterminant pour l'issue du litige La

municipalité ne peut pas se prévaloir d'une pratique communale constante

tendant à autoriser la construction de villas jumelées par les garages, même

si les deux villas n'ont pas l'apparence d'une seule et même construction.

L'arrêt précité AC.1995.0179 n'a clairement pas admis une telle pratique. De

surcroît, il n'y a aucun droit à l'égalité dans l'illégalité, le principe de la légalité de l'activité

administrative (cf. art. 5 al. 1 Cst.) prévaut sur celui de l'égalité de

traitement (ATF 126 V 390 consid. 6a p. 392). Cela signifie que le justiciable

ne peut généralement pas se prétendre victime d'une inégalité de traitement,

lorsque la loi est correctement appliquée à son cas, alors qu'elle l'aurait été

faussement, voire pas appliquée du tout dans d'autres cas semblables, à moins

qu'il n'y ait lieu de prévoir que l'administration persévérera dans

l'inobservation de la loi (ATF 127 II 113 consid. 9 p. 121 et les références

citées; 115 Ia 81 consid. 2; 90 I 159 consid. 3 p. 167 ss; arrêt 1C_53/2009 du

24.

juin 2009 consid. 2.1 et l'arrêt cité 2P.16/2005 du 9 août 2005 consid. 7.1,

publié in ATF 131 II 627). Si l'autorité ne s'exprime pas, il y a lieu de

présumer qu'elle se conformera au jugement qu'il aura rendu (ATF 115 Ia 81

consid. 2 p. 83 et les références citées). Doivent être pris en compte

l'intérêt public prépondérant au respect de la légalité, voire un intérêt privé

de tiers prépondérant qui s'y opposerait (ATF 123 II 248 consid. 3c p. 254; 115

Ia 81 consid. 2 p. 83 et les références citées). La jurisprudence a également précisé

qu'il était nécessaire que l'autorité n'ait pas respecté la loi, non pas dans

un cas isolé, ni même dans plusieurs cas, mais selon une pratique constante

(ATF 127 I 1 consid. 3a p. 2; 126 V 390 consid. 6a p. 392).

5.

En conséquence, le recours est admis. La décision

de la municipalité du 25 août 2009 doit être annulée, le permis de construire

ne pouvant être octroyé.

La constructrice, qui succombe, est

tenue de supporter les frais de justice et d'allouer des dépens aux recourants,

qui ont procédé par l'intermédiaire d'un avocat.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est admis.

II.

La décision de la Municipalité de Tannay du 25

août 2009 est annulée.

III.

Un émolument judiciaire de 2'500 (deux mille

cinq cents) francs est mis à la charge de la constructrice Sylvia Lewy.

IV.

La constructrice Sylvia Lewy versera aux

recourants, créanciers solidaires, une indemnité de 1'500 (mille cinq cents)

francs à titre de dépens.

Lausanne, le 4 janvier 2010

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.

CDAP - AC.2009.0222 - 2010-01-04 - COLLOT,PERRUCHOUD/Municipalité de Tannay, LEWY

Composition

Objet

Faits

Considérants

1.

2.

3.

61.

9.

27.

4.

24.

5.

Dispositif