AC.2010.0052

CDAP - AC.2010.0052 - 2010-07-19 - AMADIS SA, BCI Sàrl/Municipalité d'Ormont-Dessus, ECA

19 juillet 2010Français14 min

Construction d'un escalier qui, sur 4 marches, ne respecte pas la largeur minimale de 90 cm prescrite par les directives de l'association des établissements cantonaux d'assurance incendie (largeur de 79 cm). La directive précitée se fonde valablement sur la législation cantonale sur la prévention des incendies. Confirmation de l'ordre de remise en état compte tenu de l'intérêt public en jeu et du fait que les exigences de la directives figuraient clairement dans le permis de construire et la synthèse CAMAC.

Faits

Vu les faits suivants

Par permis de construire des 6 juillet 2004 et

13 décembre 2005 (permis no 3505-2008), la Municipalité d’Ormont-Dessus

(ci-après : la municipalité) a autorisé la construction par BCI Sàrl et

AMADIS SA de trois chalets résidentiels, comprenant au total 38 logements, sur

les parcelles nos

2'371 et 2'094 du cadastre d’Ormont-Dessus, sous la dénomination "Le

Hameau de la Gare". La synthèse de la Centrale des autorisations CAMAC jointe

au permis de construire délivré le 6 juillet 2004 comprenait une autorisation

spéciale de l’Etablissement cantonal d’assurance contre l’incendie et les

éléments naturels (ci-après : ECA) qui incluait l’exigence

suivante (chiffre 19) : les escaliers intérieurs des logements

doivent avoir une largeur minimale de 90 cm.

A la suite d’une enquête

complémentaire portant sur des transformations intérieures, la modification des

ouvertures en façade et la création de vélux qui s’est déroulée du 16 mai au 16

juin 2008, la municipalité a délivré un permis de construire complémentaire le

15 juillet 2008. A ce permis était jointe une liste des « conditions

spéciales faisant partie intégrante du permis de construire »

incluant l’exigence suivante : Les cheminements intérieurs d’un

logement doivent avoir une largeur minimale de 90 cm.

Par décision du 24 décembre 2009, la municipalité

a délivré le permis d’habiter pour les constructions du Hameau de la Gare.

Cette décision précisait notamment ceci:

"En

ce qui concerne la largeur de l’escalier de l’appartement A9, menant de l’étage

du séjour à l’étage des chambres, il ne nous est malheureusement pas possible

de l’avaliser. En effet, le vide de passage entre murs doit être au minimum de

90 cm alors qu’il est de 79 cm seulement. Les seules dérogations possibles pour

des escaliers le sont pour les mains-courantes qui peuvent faire saillie de 100

mm au maximum, ce qui est le cas dans d’autres appartement de la PPE.

conséquence, la mise en conformité dudit escalier devra être réalisée dès que

les entreprises reprendront leurs activités après les fêtes de fin d’année et

cela jusqu’à fin janvier 2010 dernier délai.

Municipalité autorise toutefois l’occupation dudit appartement A9 jusqu’à cette

date, sous l’entière responsabilité de ses propriétaires, à savoir AMADIS SA, à

Corseaux, et BCI Sàrl, à Blonay."

Le 20

janvier 2010, le conseil de BCI Sàrl et AMADIS SA a écrit à la municipalité

pour que cette dernière octroie une dérogation et renonce à la mise en

conformité de l’escalier de l’appartement A9. Par courrier du 29 janvier 2010,

la municipalité a refusé de donner suite à cette requête et a exigé que la mise

en conformité de l’escalier soit réalisée sans délai. Par courrier du 3 février

2010, les propriétaires, par l’intermédiaire de leur conseil, se sont opposés à

cette exigence en relevant que celle-ci impliquait des travaux pour plus de

100'000 fr., ceci pour mettre en conformité quatre marches d’escalier. Les

propriétaires demandaient à la municipalité de rendre une décision formelle

susceptible de recours. Le 1er mars 2010, AMADIS SA et BCI Sàrl ont

parallèlement formé un recours auprès de la Cour de droit administratif et

public du Tribunal cantonal dirigé contre la lettre de la municipalité du 29

janvier 2010 en concluant à l’annulation de l’ordre de remise en état,

respectivement à l’octroi d’une dérogation permettant le maintien de l’état de

fait existant.

Le 5 mars 2010, la municipalité a rendu une

décision dont la teneur était la suivante:

"En

réponse à votre lettre du 3 février 2010, nous vous confirmons la décision

prise par la Municipalité, à savoir:

Le vide de

passage de l’escalier menant du 1er niveau au 2ème niveau

de l’appartement A9, faisant partie de la PPE "Le Hameau de la Gare",

doit être au minimum de 90 cm (cf. art. 34.7 al. 2 de la directive de

protection incendie relative aux voies d’évacuation et de sauvetage). Il s’agit

d’une question de sécurité au sujet de laquelle il n’est pas possible de

déroger.

La mise en

conformité de l’escalier, en créant un vide de passage de 90 centimètres, doit

ainsi être réalisée sans délai."

Le 8 mars 2010, le conseil des

propriétaires a indiqué qu’il y avait lieu de considérer que le recours formé

le 1er mars 2010 par BCI Sàrl et AMADIS SA était dirigé contre la

décision municipale du 5 mars 2010. L’ECA a déposé des observations le 11 mars

2010 en concluant implicitement au rejet du recours. La municipalité a déposé

sa réponse le 13 avril 2010 en concluant au rejet du recours. Les recourantes

ont déposé des observations complémentaires le 25 mai 2010. A cette occasion,

elles ont produit un plan déposé dans le cadre d’une mise à l’enquête

complémentaire intervenue en 2007/2008 figurant un escalier droit d’une largeur

de 80 cm. La municipalité s’est déterminée sur cette écriture le 10 juin 2010.

Considérants

1.

Selon l’art. 105 al. 1 de la loi du 4 décembre

1985.

sur l’aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11),

la municipalité, ou à son défaut le département, est en droit de faire

suspendre et, le cas échéant, supprimer ou modifier aux frais du propriétaire,

tous travaux qui ne sont pas conformes aux prescriptions légales et

réglementaires.

En l’espèce, la municipalité relève

que la largeur de l’escalier litigieux ne respecte pas les exigences figurant

dans l’autorisation spéciale délivrée par l’ECA lors de l’octroi du permis de

construire au mois de juillet 2004, qui se fondent sur une directive de

l’Association des établissements cantonaux d’assurance incendie (ch. 3.4.7,

ci-après : la directive AEAI), exigences qui ont été rappelées dans le

permis de construire délivré le 15 juillet 2008 après l’enquête complémentaire.

Les recourantes contestent pour leur part que cette directive constitue une

base légale suffisante. Relevant que l’art. 11 de dite directive permet

l’octroi d’une dérogation, les recourantes font valoir au surplus que le refus

de l’octroyer viole le principe de la proportionnalité. Elles relèvent que

seules quatre marches d’escalier sont concernées et que la situation actuelle

ne crée strictement aucun danger. Les recourantes soulignent également que les

plans de l’enquête complémentaire de 2008 figurent un escalier de 80 cm de

large, qui aurait été accepté par la municipalité puisque le permis de

construire complémentaire a été délivré.

2.

La décision attaquée porte atteinte à la

garantie de la propriété des recourantes, qui est un droit fondamental garanti

par la Constitution fédérale (art. 26 al. 1 Cst). Cette garantie n’est

toutefois pas absolue. Des restrictions au droit de propriété sont admissibles

et compatibles avec la Constitution si elles reposent sur une base légale, sont

justifiées par un intérêt public suffisant, et respectent le principe de

proportionnalité (v. art. 36 al. 1 à 3 Cst. et les ATF 121 I 117 consid. 3b p.

120; 120 Ia 126 consid. 5a, p. 142).

a) Il convient d’examiner en

premier lieu si la directive AEAI sur laquelle se fonde la décision attaquée

constitue une base légale suffisante.

Selon l’art. 3 al. 1 de la loi du

27.

mai 1970 sur la prévention des incendies et des dangers résultant des

éléments naturels (LPIEN; RSV 963.11), le Conseil d’Etat exerce la haute

surveillance et arrête les prescriptions d’exécution concernant la

construction, la transformation, l’entretien et l’exploitation des bâtiments,

ouvrages et installations de tout genre (let. a) ainsi que les mesures

générales et spéciales de prévention (let. b). Selon l’art. 3 al. 2 LPIEN, le

Conseil d’Etat peut déclarer applicable avec force de loi les normes techniques

admises par les autorités fédérales, la Caisse nationale suisse d’assurance en

cas d’accident ou les organisations professionnelles. En application de cette

disposition, le Conseil d’Etat a adopté un règlement concernant les

prescriptions sur la prévention des incendies (RPPI; RSV 963.11.2). L’art. 1 de

ce règlement énumère les normes techniques applicables dans le canton de Vaud à

titre de mesures de prévention contre l’incendie. Celles-ci comprennent

notamment les directives AEAI.

Vu ce qui précède, la directive

AEAI se fonde valablement sur la législation cantonale sur la prévention des

incendies et la décision attaquée repose par conséquent une base légale

suffisante.

b) Il convient d’examiner en second

lieu si l’ordre de remise en état est conforme au principe de la

proportionnalité.

aa) Selon la jurisprudence, l’ordre

de démolir une construction illicite n’est en soi pas contraire au principe de

la proportionnalité. L’autorité renonce à une telle mesure si les dérogations à

la règle sont mineures, si l’intérêt public lésé n’est pas de nature à

justifier le dommage que la démolition causerait au maître de l’ouvrage, si

celui-ci pouvait de bonne foi se croire autorisé à construire ou encore s’il y

a des chances sérieuses de faire reconnaître la construction comme conforme au

droit (ATF 123 II 248 consid. 3a/bb p. 252; 111 Ib 213 consid. 6b p. 224; 102

Ib 64 consid. 4 p. 69). Même un constructeur qui n’est pas de bonne foi peut

invoquer le principe de la proportionnalité. Toutefois, celui qui place

l’autorité devant un fait accompli doit s’attendre à ce qu’elle se préoccupe

plus de rétablir une situation conforme au droit que d’éviter les inconvénients

qui en découlent pour lui (ATF 123 II 248 consid. 4a p. 255; 111 Ib 213 consid.

6b p. 224 et la jurisprudence citée).

bb) En l’espèce, les constructeurs

ne sauraient se prévaloir de leur bonne foi dès lors qu’aussi bien

l’autorisation spéciale de l’ECA figurant dans la synthèse CAMAC jointe au

permis de construire initial du 6 juillet 2004 que la liste des

« conditions spéciales faisant partie intégrante du permis de

construire » annexées au permis délivré le 15 juillet 2008 à l’issue de

l’enquête complémentaire mentionnaient les exigences de la directive AEAI

relatives la largeur minimale des escaliers intérieurs. On relève également que

les recourantes sont des sociétés actives dans le domaine immobilier dont on

peut attendre qu’elles connaissent le contenu des directives en matière de

protection contre les incendies, ou à tout le moins qu’elles prennent

connaissance attentivement des exigences posées par l’ECA dans la synthèse

CAMAC.

Les recourantes ne sauraient par

conséquent être suivies lorsqu’elles soutiennent qu’on ne devrait pas leur

tenir rigueur de ne pas avoir tenu compte d’une réserve « noyée dans un

lot de recommandations » (cf. observations complémentaires du 25 mai 2010

p). Dès lors que l’exigence relative à la largeur des escaliers intérieurs

était claire et figurait aussi bien dans la synthèse CAMAC annexée au permis de

construire de 2004 que dans la liste des conditions spéciales annexées au

permis complémentaire de 2008, on ne saurait ainsi suivre les recourantes lorsqu’elles

soutiennent que la construction non conforme serait le résultat d’un défaut

d’information. Enfin, c’est à tort que les recourantes soutiennent que l’escalier

litigieux aurait finalement été autorisé par la municipalité dans sa décision

complémentaire du 15 juillet 2008 dès lors qu’il figurait sur les plans de l’enquête

complémentaire. A nouveau, cet argument se heurte au fait que l’exigence

relative à la largeur minimale des escaliers intérieurs figurait dans la liste

des conditions spéciales auxquelles était subordonnée la délivrance du permis

de construire, liste qui était annexée au permis complémentaire délivré le 15

juillet 2008.

Pour ce qui est des autres éléments

à prendre en considération dans la pesée des intérêts, on relèvera que

l’irrégularité ne saurait être qualifiée de mineure, quand bien même elle ne

concernerait que quatre marches d’escalier. L’intérêt public mis en cause est

important puisqu’est en jeu la sécurité des occupants de l’appartement.

Interpellé dans le cadre de la procédure, l’ECA a ainsi confirmé que la mise en

conformité devait être réalisée. Sur ce point, les recourantes ne sauraient

être suivies lorsqu’elles affirment que les occupants de l’appartement ne

seront jamais des gens âgés ou malades susceptibles de poser des problèmes d’évacuation

en cas d’incendie. Une telle hypothèse ne peut en effet être écartée d’emblée. Contrairement

à ce que soutiennent les recourantes, on ne saurait dès lors renoncer au

respect des exigences de la directives AEAI au motif que la situation ne présenterait

aucun danger.

Le coût de la remis en état, devisé

par les recourantes à 61'000 fr. (cf. pièce 10), doit être relativisé compte

tenu de l’importance de la promotion immobilière réalisée par les recourantes

dans le cadre du projet du Hameau de la Gare. De manière plus générale, on

relève qu’il existe un intérêt public au respect des décisions de l’autorité,

en particulier au respect des autorisations de construire. Cet intérêt public

évident – qui est lié à des motifs de sécurité du droit et d’égalité de

traitement – implique que la renonciation au rétablissement d’une situation

conforme au droit doit demeurer exceptionnelle (cf. ATF 1C_189/2007 du 12

février 2008 consid. 2.3 p. 3). En l’occurrence, il résulte des éléments

mentionnés ci-dessus que l’on ne se trouve pas dans une situation qui

justifierait de s’écarter exceptionnellement du principe selon lequel un

constructeur qui n’a pas respecté une autorisation de construire doit rétablir

une situation conforme au droit.

3.

Il résulte des considérants que le recours doit

être rejeté et la décision attaquée confirmée. Vu le sort du recours, les frais

sont mis à la charge des recourantes. Ces dernières verseront en outre de

dépens à la Commune d’Ormont-Dessus, qui a agi par l’intermédiaire d’un

mandataire professionnel.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est rejeté

II.

La décision de la Municipalité de la Commune

d’Ormont-Dessus du 5 mars 2010 est confirmée.

III.

Un émolument de 1'500 (mille cinq cents) francs

est mis à la charge de BCI Sàrl et AMADIS SA.

IV.

BCI Sàrl et AMADIS SA verseront à la Commune

d’Ormont-Dessus une indemnité de 1'500 (mille cinq cents) francs à titre de

dépens.

Lausanne, le 19 juillet 2010

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.