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Décision

AC.2010.0236

CDAP - AC.2010.0236 - 2011-05-25 - Schaller & Fils Menuiserie Charpente SA, SCHALLER c/Municipalité de Gingins, REAL LAND SA

25 mai 2011Français28 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

Real Land SA (nouvelle raison de commerce de

Graf Réalisation SA, selon FOSC du 10.02.2010) est une société anonyme inscrite

le 28 décembre 1989 au registre du commerce du canton de Vaud. Son siège est à

Gingins. Son but est "toutes activités liées au domaine immobilier

telles que commerce, construction, exploitation, gestion, conseils et

investissements". Albert Graf, fils, en est l'administrateur.

Real Land SA est propriétaire de la

parcelle 266 du cadastre de Gingins (Es Cheseaux), d'une surface de 4'929 m2

(place-jardin). Ce bien-fonds borde la route de Chiblins (DP 34). Il est situé

en zone artisanale, selon le plan général d'affectation de la Commune de

Gingins du 13 octobre 1982, en abrégé PGA (zone artisanale représentée en rose

sur le plan).

B.

Schaller & Fils Menuiserie - Charpente SA

est une société anonyme inscrite le 12 avril 1978 au registre du commerce. Son

siège est à Nyon. Elle a pour but l' "exploitation d'ateliers de

menuiserie et charpente; entreprise générale de bâtiments".

Jean-Claude Schaller est administrateur président de cette société; Pierre

Schaller en est l'administrateur secrétaire et Hugues Schaller le directeur.

Jean-Claude Schaller est

propriétaire à Gingins de la parcelle 381 située route de Chiblins 36

(habitation [menuiserie, avec logement de gardiennage] de 745 m2, un

bâtiment [dépendance] 119 m2 et un jardin de 1'710 m2) et

de la parcelle 268 (Le Martinet) abritant une habitation (chalet de 112

m2, bâti en 1957) et comprenant une place jardin (1'291 m2).

Pierre Schaller est propriétaire de

la parcelle 267 de Gingins (Pré du Martinet, route de Chiblins 30) accueillant

une habitation de 106 m2 (villa érigée en 1969) et un jardin de 854

m2 et de la parcelle 484, d'une surface totale de 2'117 m2,

supportant un bâtiment industriel (halle de charpente) de 497 m2.

Pierre Schaller et Hugues Schaller sont

propriétaires en commun de la parcelle 264 de Gingins (Pré du Martinet), sise à

l'Ouest de la parcelle 484, qui supporte un bâtiment industriel (halle de

charpente de 498 m2) et un garage (surface totale 161 m2

[souterraine]) et une place-jardin de 1'641 m2. Le côté Sud de la

parcelle 264 se trouve en limite avec le côté Nord du bien-fonds 503, qui est

la parcelle de base (surface de 4'383 m2) d'une propriété par

étages (PPE appelée Pré du Martinet ou "Centre Prédères", selon

d'autres pièces du dossier) abritant une habitation avec affectation mixte

(artisanat) de 1'095 m2. Pierre et Jean-Claude Schaller sont

propriétaires de 9 lots entre les deux sur les 16 lots totaux.

Les biens-fonds 381, 268, 267, 484

(biens-fonds appartenant aux Schaller) et 266 (Real Land SA) se succèdent dans

cet ordre en bordure de la route de Chiblins (DP 34) lorsque l'on emprunte

cette route depuis Nyon en direction du centre de Gingins, distant de quelque

500 mètres.

Les parcelles 381, 268, 267, 484,

264 et 503 sont toutes colloquées en zone artisanale, selon le PGA. La zone

artisanale incluant l'ensemble des parcelles précitées est appelée "Le

Martinet".

Schaller

& Fils Menuiserie - Charpente SA emploie une cinquantaine de personnes.

C.

La Municipalité de Gingins (ci-après : la

municipalité) a mis à l'enquête publique du 16 juillet au 6 août 2004 un projet

de Graf Réalisations SA, actuellement Real Land SA, tendant à la construction

sur la parcelle 266 de Gingins d'un bâtiment d'activités tertiaires et

résidentielles, logements et 98 places de stationnement (synthèse CAMAC 62148).

Selon les plans de l'architecte

Philippe Guyot, le projet ne délimitait aucune surface au rez-de-chaussée,

laissé à l'état brut; la surface du premier étage était occupée en grande majorité

par des logements; une surface (de l'ordre du quart de la surface totale de ce

niveau) était néanmoins affectée à un ensemble de bureaux avec deux locaux

d'archives. Le deuxième étage prévoyait également la prédominance des

logements, avec un espace, quasi analogue et situé dans la même partie du

bâtiment réservé à des bureaux. Le bâtiment devait ainsi abriter au total douze

logements de cinq pièces (six au 1er étage et six au deuxième

étage).

Le projet a suscité des

oppositions, dont celle le 5 août 2004 de Jean-Claude et Pierre Schaller, dans

laquelle ils se sont prévalus de la teneur du règlement sur les constructions

et l'aménagement du territoire de la Commune de Gingins approuvé le 13 octobre

1982 par le Conseil d'Etat (en abrégé: RCAT) relatif à la zone artisanale

définissant la destination de la zone artisanale comme suit :

"3.5 La zone artisanale (ZAR) est

destinée à la construction d'ateliers ou autres locaux servant à l'activité

professionnelle.

L'habitation y est autorisée pour l'exploitant, son personnel ou les

besoins de gardiennage. Les établissements dont l'activité nuit à

l'environnement sont interdits.

La zone artisanale située en bordure de la Route blanche ne peut

être affectée qu'à la construction et l'exploitation d'un garage – station

service, y compris buvette, et au logement de l'exploitant et de son personnel.

La surface construite de la parcelle ne peut pas excéder 320 m2. Les conditions

de construction (architecture, hauteur et distance aux limites) sont celles de

la zone villas."

Dans une lettre du 6 avril 2005

adressée à la municipalité, Graf Réalisations SA s'est déclarée prête à "renoncer

à la levée de l'opposition" dans la mesure où il était possible

d'envisager une modification d'un ou plusieurs articles du RCAT régissant la

zone artisanale.

D.

La municipalité, qui souhaitait renforcer la

mixité de la zone artisanale (en y autorisant l'habitation sous la forme

d'habitat collectif), a soumis en mars 2006 au Service de l'aménagement du

territoire (SAT), actuellement le Service du développement territorial (SDT),

la modification de son PGA - zone artisanale "Le Martinet". Le

11 septembre 2006, le SAT a transmis son rapport d'examen préalable (art.

56 LATC). A cette occasion, il a rappelé que les principes de mixité et de

densification des zones légalisées étaient préconisées par le plan directeur

cantonal. De plus, la nouvelle affectation permettait de mettre à disposition

des logements de type collectif peu nombreux dans la commune. Cette différenciation

des zones était donc bienvenue du point de vue de l'aménagement du territoire.

Le préavis du SAT indiquait toutefois que la municipalité devrait "gérer

la cohabitation des deux affectations projetées, notamment du point de vue du

bruit" (chiffre 4 dudit rapport).

Les modifications du PGA et du RCAT

projetées ont été mises à l'enquête publique du 28 octobre au 27 novembre 2007

et ont suscité quatre oppositions, dont celles le 26 novembre 2008 de Schaller

& Fils Menuiserie - Charpente SA, au nom de laquelle Jean-Claude et Pierre

Schaller ont agi, et Hugues Schaller.

Le RCAT, dans sa version modifiée

telle que proposée par la municipalité devant le Conseil communal, devait, en

résumé, permettre d'autoriser expressément l'habitation en zone artisanale, à

la condition seulement que l'aménagement de ces habitations permette de

répondre aux exigences de la législation en matière de bruit. Un degré de

sensibilité III était attribué à la zone artisanale. L'art. 5.10 RCAT, tel que

projeté, prévoyait notamment ce qui suit :

" La part

maximale des volumes affectés à l'habitation est limitée à 2/5 du volume total

construit sur une parcelle. Ces volumes sont calculés sur la base des surfaces

de plancher déterminantes (SPd) selon la norme SIA 421 (2004), sans les cages

d'escalier à usage commun, multipliées par les hauteurs des étages (sol fini à

sol fini).

Le nombre total

des logements est limité à 3 par 1000 m2 de surface de parcelle".

Le préavis municipal n° 46 à

l'intention du Conseil communal de Gingins mentionnait ce qui suit :

" (…)

Le projet de

construction sur la parcelle 503 [ndlr: recte 266], mis à l'enquête en 2004,

avait soulevé deux oppositions qui avaient entraîné le retrait du projet.

L'application de l'art. 3.5 du règlement communal sur les constructions et

l'aménagement du territoire était le centre du problème.

Le développement

du Centre Prédères au fil des années était, aux yeux de la Municipalité

précédente, un point de comparaison intéressant et c'est donc sur la base de

ces deux objets qu'une réflexion sur des modifications réglementaires de la

zone artisanale a été engagée.

Les éléments

principaux étaient les suivants :

1.

il était illusoire de croire que le logement

sera habité par l'artisan lui-même, son personnel ou un "gardien"

tout au long de l'activité de l'entreprise.

2.

la possibilité de créer des logements

supplémentaires permettrait à un artisan de pouvoir mieux rentabiliser son

investissement.

3.

permettre la flexibilité dans la répartition des

surfaces liées à l'activité.

(…)"

Le 25 juin 2009, le Conseil communal

de Gingins, après avoir pris connaissance du rapport défavorable de la

commission du 4 juin 2009 relatif à la modification règlementaire de la zone

artisanale et délimitation de la forêt, a refusé d'accepter la délimitation de

la lisière de la forêt, le préavis municipal n° 46 et les réponses aux

oppositions. Le rapport de la commission soulevait notamment le problème des

contraintes en matière de nuisance pour les entreprises artisanales que la

mixité habitat/activité peut poser

E.

La municipalité a mis à l'enquête publique du 13

avril au 13 mai 2010 un nouveau projet de Real Land SA (ci-après: la

constructrice) tendant à la construction d'un bâtiment d'activités artisanales,

tertiaires avec logements de service et parking souterrain (56 places). 28

places de stationnement sont prévues en surface.

Le degré de sensibilité au bruit de

la zone artisanale est de III.

Selon les plans de l'architecte

Philippe Guyot comportant la date de "mars 2004" et "date

correct." de décembre 2009, le projet prévoit un bâtiment comportant

deux niveaux au sous-sol (le premier sous-sol abrite le parking) et deux

niveaux sur rez-de-chaussée, comme en 2004 (même implantation et gabarit,

toiture identique). Il est, en revanche, prévu de constituer une propriété par

étages de 14 lots.

La surface du rez-de-chaussée est

attribuée aux lots 1 à 6, ainsi qu'aux lots 13 et 14; tous ces lots ne

comprennent, au rez-de-chaussée, aucune division intérieure; selon, le projet, ils

ont une surface variant entre 105 et 196 m2. Les façades du rez-de-chaussée

sont entièrement vitrées. Les lots 1 à 6 comprennent en outre chacun une surface

de 156 m2 au 1er étage, modulable selon plusieurs

combinaisons possibles, à savoir partiellement (30 m2) ou

entièrement en bureaux ou encore exclusivement en logement (cf. plan d'enquête

de l'architecte de Philippe Guyot intitulé "plan d'affectation mixte"

du 1er étage). Le 1er étage accueille en outre les lots 7

à 9 (respectivement 119 m2, 91 m2 et 119 m2)

qui comportent, en l'état, des cloisons intérieures; les lots 7 à 9, non

définis, entièrement vitrés, correspondent à la partie bureaux du projet de

2004 à cet étage. Les lots 7 à 9 sont dotés chacun d'un logement de 156 m2

au 2ème étage; le deuxième étage abrite en outre les lots 10, 11 et

12 qui comprennent tous trois un logement de 156 m2 et des surfaces

séparées, non définies, entièrement vitrées sur le même étage (86 m2,

91 m2 et 86 m2) et correspondant à la partie des bureaux

du projet de 2004. Les lots 7 à 12, à l'instar des lots 1 à 6, sont également

modulables (cf. le même plan d'enquête de l'architecte de Philippe Guyot

intitulé "plan d'affectation mixte" du 2ème étage).

Il résulte de la synthèse CAMAC

102733 que le projet s'est vu délivrer l'autorisation spéciale requise par le

Service des eaux, sols et assainissement (SESA).

Le projet a suscité trois

oppositions, dont celle le 11 mai 2010 de Schaller & Fils Menuiserie -

Charpente SA, Jean-Claude, Pierre et Hugues Schaller (ci-après: Schaller &

Fils Menuiserie - Charpente SA et consorts), ainsi qu'une observation. Les

prénommés ont invoqué le caractère non réglementaire du projet. Deux opposants

ont mis en cause les dimensions du chemin des Cheseaux qui ne constituerait pas

un accès suffisant au regard déjà du trafic actuel.

F.

Par décision du 19 juillet 2010, la municipalité

a levé les oppositions dirigées contre le projet de Real Land SA.

Elle a indiqué à Schaller &

Fils Menuiserie - Charpente SA et consorts qu'un logement par "artisan"

était parfaitement réglementaire.

G.

Par acte du 16 août 2010, Schaller & Fils

Menuiserie - Charpente SA et consorts ont saisi la Cour de droit administratif

et public du Tribunal cantonal d'un recours dirigé contre la décision de la

municipalité du 19 juillet 2010, concluant, avec dépens, à son annulation.

Dans son mémoire réponse du 15

novembre 2010, l'autorité intimée a conclu au rejet du recours. Le 18 novembre

2010, la constructrice a également conclu au rejet du recours.

Le 20 janvier 2011, les recourants

ont déposé un mémoire complémentaire. L'autorité intimée a indiqué le 4 février

2011 qu'elle renonçait à se déterminer compte tenu de la fixation d'une

audience sur place. La constructrice a déposé le 10 février 2011 des

observations complémentaires.

H.

Le tribunal a tenu audience à Gingins le 13

avril 2011. Le compte-rendu d'audience retient ce qui suit :

"

(…)

Le tribunal

procède d'emblée à une visite de la zone artisanale au cours de laquelle les

parties sont entendues dans leurs explications respectives. Il est précisé que

le chemin piétonnier, attenant à la zone artisanale, est situé en zone

agricole. Gingins dispose uniquement de cette zone artisanale et de celle où

est implanté un garage.

Au cours de la visite des lieux, il est constaté:

La présence d'un garage, construit à la fin des

années 1980, début des années 1990 (parcelle n° 488).

Un bâtiment abrite l'activité d'un serrurier qui n'y

dispose pas de logement (parcelle n° 597).

Sur la parcelle attenante est érigé un bâtiment qui

abrite un artisan (pension pour chiens et magasin d'articles pour chiens) et qui

comporte un logement.

Un autre bâtiment accueille diverses activités

professionnelles (parcelle n° 424).

La parcelle n° 503 abrite un bâtiment constitué en

propriété par étages (PPE); celle-ci avait été conçue en deux parties: la

partie orientée du côté de la zone agricole était vouée à l'habitation (triplex

qui ont été transformés depuis lors en appartements plus petits), tandis que la

partie située du côté de la route de Chiblins était destinée à l'artisanat. Au

fil des ans, la répartition des lots de la PPE s'est modifiée (un artisan a

notamment fait faillite) si bien qu'actuellement une partie du bâtiment qui,

était initialement affectée à l'activité professionnelle, est aujourd'hui

utilisée comme logement. Actuellement, la parcelle n° 503 accueille un

garagiste, un électricien, un bureau, un salon de coiffure notamment. Il n'est

pas contesté que la situation actuelle de la parcelle n° 503 n'est pas conforme

à la réglementation.

La parcelle n° 381 accueille l'ancienne scierie et un

bâtiment construit en 1985, comprenant un appartement de fonction, ainsi qu'une

dépendance rurale.

Sur la parcelle n° 735 est construite une maison

d'habitation, datant des années 1920, qui est en vente actuellement.

La parcelle n° 268 comporte un chalet, construit en

1957.

La parcelle n° 267 comprend une villa, datant de

1969; une partie de la partie a été morcelée pour être affectée en zone

artisanale.

Interpellée

sur ce point, la municipalité explique que la révision de son plan général

d'affectation est actuellement bloquée et qu'elle envisage l'extension des

zones artisanales, selon deux variantes qui ne sont qu'au stade de l'ébauche.

Le constructeur

explique qu’il existe une demande importante d’artisans souhaitant à la fois

des surfaces artisanales et un logement. Il cite les cas des Communes de Luins

et de Forel qui constituent selon lui des exemples à cet égard de mixité

réussie.

L'audience se

poursuit à l'intérieur d'un bâtiment situé sur la parcelle n° 484 abritant

l'activité professionnelle des recourants où les parties poursuivent leurs

explications.

Les recourants

produisent à cette occasion une pièce et les constructeurs produisent un

bordereau de pièces qui sont transmis aux autres parties et versés au dossier.

Les plans du

projet sont déroulés. L'instruction porte en particulier sur la question des

accès aux logements et aux locaux artisanaux, notamment sur les liens spatiaux

entre eux. L'auteur du projet donne des explications. Il expose que le projet

litigieux n'est pas équivalent à celui de 2004; même s'il présente une certaine

parenté avec le précédent projet, il a été refondu.

La municipalité

est du même avis, expliquant que le projet de 2004 comportait des volumes

modulables; le lien entre le logement et la surface artisanale n'était alors

pas établi. Interpellée sur ce point, la municipalité explique qu’elle a tenu

compte du refus du Conseil communal du 25 juin 1999 puisque le projet comporte

une réduction des surfaces dédiées aux logements par rapport aux plans de 2004.

La parole n'étant

plus demandée, l'audience est levée.

(…)".

La Cour a ensuite statué.

Considérants

1.

En l'espèce, est litigieuse la délivrance d'une

autorisation préalable d'implantation.

La loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur

l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11) prévoit ce

qui suit :

" Art. 119 Autorisation préalable

d'implantation

1.

Toute personne envisageant

des travaux peut requérir, avant la mise à l'enquête du projet de construction,

une autorisation préalable d'implantation. Les articles 108 à 110 et 113 à 116

sont applicables.

2.

L'autorisation préalable d'implantation est périmée si, dans les deux

ans dès sa délivrance, elle n'est pas suivie d'une demande de permis de

construire.

3.

L'autorisation ne couvre que les éléments soumis à l'enquête publique

préalable."

Le règlement d'application du 19

septembre 1986 de la LATC (RLATC; RSV 700.11.1) a la teneur suivante :

" Art. 70

Documents à fournir avec la demande de permis d'implantation

Lorsque la demande

ne porte que sur l'implantation, le plan de situation est accompagné d'un

avant-projet de la construction à l'échelle du 1:100 ou du 1:200, indiquant la

destination de l'ouvrage et comprenant le plan schématique de tous les étages,

les coupes nécessaires à la compréhension du projet et le questionnaire pour

demande d'autorisation préalable d'implantation (API)."

La demande de permis d'implantation

tend à procurer au constructeur, après une enquête publique, une autorisation

réglant en principe non seulement la question de l'implantation proprement

dite, mais aussi celle du volume, de la hauteur, voire de l'affectation de

l'ouvrage projeté (Bovay, Didisheim, Sulliger, Thonney, Droit fédéral et

vaudois de la construction, 4e édition, commentaire ad art. 70

RLATC, chiffre 1 p. 467 et réf. cit.)

L'octroi du permis d'implantation a

les mêmes effets juridiques, en ce qui concerne les éléments contenus dans

cette autorisation, que celui du permis de construire. Ce dernier doit être

délivré si la demande en est faite dans le délai et si le projet de

construction est conforme aux conditions fixées par le permis d'implantation.

En revanche, si le propriétaire laisse son permis d'implantation se périmer ou

s'il présente un projet qui ne respecte pas les conditions fixées par cette

autorisation, l'autorité examine librement toutes les questions que soulève le

projet, sans être liée par le permis d'implantation. En statuant sur une

demande préalable d'implantation, l'autorité communale doit trancher des

questions de principe liées à l'édification de la construction, en particulier

le droit de construire, l'emplacement, le type d'ouvrage et les rapports de

surface (op. cit. p. 467).

C'est au moment de l'enquête publique

préliminaire, dite d'implantation, que les opposants doivent formuler leurs

griefs à l'égard des éléments définis par l'avant-projet présenté car la

décision municipale prise à l'issue de cette enquête portera, en règle générale

définitivement, sur le principe de la construction, la position de l'ouvrage,

sa masse, la forme globale de sa toiture, soit le gabarit d'ensemble du

bâtiment, seules des modifications de détail pouvant être imposées ensuite au

vu du projet définitif (RDAF 1979 363).

2.

Les parties sont divisées sur la question de

savoir si l'autorisation préalable d'implantation qui a été délivrée est conforme

à la zone.

a) Pour rappel, le RCAT régit la zone

artisanale de la manière suivante :

"3.5 La zone artisanale (ZAR) est

destinée à la construction d'ateliers ou autres locaux servant à l'activité

professionnelle.

L'habitation y est autorisée pour l'exploitant, son personnel ou les

besoins de gardiennage. Les établissements dont l'activité nuit à

l'environnement sont interdits.

La zone artisanale située en bordure de la Route blanche ne peut

être affectée qu'à la construction et l'exploitation d'un garage - station

service, y compris buvette, et au logement de l'exploitant et de son personnel.

La surface construite de la parcelle ne peut pas excéder 320 m2. Les conditions

de construction (architecture, hauteur et distance aux limites) sont celles de

la zone villas."

b) Les recourants font valoir, en

bref, que les plans d'enquête ne définissent pas les différentes affectations

qui ne sont pas de surcroît pas localisées. La seule certitude tient au fait

que des logements résidentiels sont prévus en PPE, sans que l'on sache s'ils

seront effectivement occupés par un artisan. Les recourants considèrent en

outre que l'habitation et l'artisanat ne sont pas compatibles en raison des

nuisances engendrées par le second. De plus, la vocation commerciale, voire de

services résultant du projet ne serait pas conforme à l'affectation de la zone

artisanale. Ils se sont encore prévalus du fait que les plans n'indiquaient pas

la proportion relative à l'habitat et à l'activité.

De son côté, l'autorité intimée relève

notamment à la lecture des plans qu’une majorité des espaces, à savoir 14

espaces artisanaux (lots 1 à 12, 13 et 14, représentant, selon son calcul 51,6

% de la surface totale en m2), sera consacrée à l'artisanat (parfois au

tertiaire); le lien fonctionnel est en outre assuré par le fait que les lots

comportent deux composantes (une surface d'habitation et une surface

artisanale). Même si l'affectation spécifique des espaces sera précisée au

stade de l'enquête ultérieure, les plans permettent de se faire une idée suffisamment

précise du projet et de trancher la délivrance de l'autorisation d'implantation

préalable sollicitée.

Quant à la constructrice, elle se

prévaut du fait que le bâtiment voisin situé sur la parcelle 503 construit par

les recourants comptent plus de logements que d'artisans; les recourants y sont

eux-mêmes propriétaires de huit appartements (huit lots dans le centre

Prédères), sans compter les quatre autres logements dont ils disposent dans la

zone; elle relève que la municipalité avait voulu modifié son règlement pour

tenir compte de l'évolution liée à notre époque et à la pratique cantonale

alors même que de nombreux logements existaient déjà dans la zone artisanale de

Gingins. Elle souligne que l'activité déployée par les recourants est telle (ils

emploient 50 personnes) qu'il ne s'agit plus d'artisanat, mais en réalité d'une

activité industrielle.

3.

Dans un arrêt AC.2009.0083 du 28 janvier 2010 concernant

la Commune de Pampigny, l'autorité de céans a annulé le permis de construire (et

non une autorisation préalable d'implantation) relatif à un projet, situé en

zone artisanale, qui prévoyait des logements qui représentaient 54 % de la

surface totale bâtie, car le projet aboutissait à la création d'une zone

d'habitation dans une zone dévolue à l'artisanat. En outre, le lien fonctionnel

entre les habitations et l'exploitation des entreprises artisanales et des

petits établissements industriels, prévu par le règlement communal, n'étaient

pas garanti. La constitution d'une propriété par étages (PPE) avait été projetée

mais il en résultait que chaque lot pouvait être vendu séparément, sans être

lié non seulement à une entreprise/atelier, mais encore à l'exploitation de

l'entreprise/atelier.

Cet arrêt vaudois a été confirmé par

le Tribunal fédéral dans un arrêt 1C_138/2010 du 26 août 2010. Notre haute Cour

a jugé que la zone artisanale était une zone prioritairement vouée aux

activités artisanales, en rappelant que l'habitation ne pouvait y avoir une

affectation prépondérante, par opposition à la zone mixte qui s'ouvrait

alternativement aux activités artisanales et à l'habitation (consid. 2.5). Le

Tribunal fédéral a constaté que l'exigence d'un lien fonctionnel entre

l'habitation et les places de travail ressortait clairement de la

réglementation communale et que ce lien tendait à éviter que les futurs

habitants puissent se plaindre du bruit provenant de l'exploitation

d'entreprises artisanales sur les parcelles voisines (consid. 2.6).

4.

La zone artisanale de Gingins est vouée selon

l'art. 3.5 RCAT à la construction d'ateliers ou

d'autres locaux servant à l'activité professionnelle. Il s'agit du but premier

exprimé au paragraphe premier. L'habitation y est certes

expressément autorisée, selon l'art. 3.5 deuxième alinéa RCAT, mais de manière

restrictive puisque le règlement communal ne permet que l'habitation de

l'exploitant et/ou de son personnel ou encore

l’habitation à des fins de gardiennage. Autrement dit, le RCAT réserve la

faculté d'affecter la zone artisanale à l'habitation pour répondre uniquement

aux besoins de logements et/ou de surveillance l'entreprise artisanale dont

l'activité se déploie dans la zone. On déduit ainsi du règlement communal l’exigence

d’un lien fonctionnel entre l'activité et l'habitation, comme dans le cas de la

Commune de Pampigny jugé récemment par le Tribunal fédéral.

L'art. 3.5 RCAT doit être compris en

ce sens que si, dans un cas particulier, un artisan qui exploite déjà une

entreprise dans la zone artisanale ou envisage de le faire souhaite également

disposer d’un logement dans la zone, il doit être autorisé à réaliser ce

logement. Contrairement à ce que soutient la municipalité, on ne saurait en

revanche interpréter cette disposition en ce sens qu’elle permettrait une

répartition entre activité et habitat, ceci à la seule condition que les

surfaces consacrées aux activités soient supérieures à celles affectées à

l’habitat. On ne saurait ainsi autoriser sur la base de l’art. 3.5 RCAT un

immeuble comprenant des logements et des surfaces artisanales et commerciales,

au seul motif que les surfaces artisanales correspondent à la majorité de la surface totale en m2 (51,6 % dans le cas d’espèce).

Dans son préavis n° 46 à l'attention

du Conseil communal relatif au projet de modification de l'art. 3.5 RCAT

faisant suite au premier projet présenté par les constructeurs, la municipalité

relevait qu'il était "illusoire" de

croire que les logements prévus seraient habités par l'artisan lui-même, son

personnel ou un gardien tout au long de l'activité de l'entreprise. La municipalité avait dès

lors considéré, à juste titre, que la réglementation relative à la zone

artisanale devait être modifiée si l’on souhaitait permettre une répartition

entre activité et habitation. Pour sa part, le législatif communal a clairement

indiqué qu’il ne voulait pas d’une telle répartition et qu’il entendait que la

zone artisanale reste exclusivement réservée aux activités avec uniquement la

possibilité d’un logement ayant un lien fonctionnel avec l’activité artisanale.

En l’occurrence, on constate que le projet litigieux n’est pas conforme à cette

volonté exprimée par le législateur puisqu’il prévoit une mixité entre

logements et activités. Le projet n’aurait d’ailleurs

probablement même pas pu être autorisé sur la base de la nouvelle

réglementation relative zone artisanale "Le

Martinet" proposée par la municipalité puisque, selon la disposition

proposée, la part maximale des volumes affectés à l’habitation était limitée à

2/5 du volume total construit sur une parcelle.

Certes, on pourrait se demander si,

par rapport au projet initial de 2004, le nouveau projet ne garantit pas le

respect de l’exigence du lien fonctionnel entre logement et activité dès lors

qu’on a prévu la constitution d’une PPE avec des lots qui, a priori, comprennent

tous une partie qui peut être affectée au logement et une partie qui doit être

utilisée pour une activité artisanale ou tertiaire. La

municipalité et la constructrice soutiennent ainsi toutes deux que le projet

actuel serait différent de celui mis à l'enquête publique en 2004. Malgré la nouvelle manière de présenter le projet, rien ne garantit toutefois

le respect du lien fonctionnel exigé par l’art. 3.5 RCAT et il est certainement

toujours illusoire de penser que les logements resteront nécessairement en

mains des artisans travaillant dans la zone. En effet,

même si les lots (1 à 12) de PPE permettent de déployer une activité artisanale

dans la zone et d'y habiter, rien ne garantit que l'artisan potentiel occupera

lui-même la partie afférente au logement du lot. La lecture de plans ne peut que

conforter cette analyse puisqu’on constate que la configuration des lots,

prévoyant deux entrées séparées pour la surface artisanale et pour la surface

habitable, n'exclut nullement une utilisation des logements totalement

indépendante de celle des surfaces artisanales. Le projet n'empêche aucunement

en l'état les futurs acquéreurs des lots de vouloir réaliser une promotion

immobilière en décidant de louer, par exemple, séparément la partie vouée à

l'habitation du lot de PPE à une personne ne travaillant pas dans la zone

artisanale.

On relève en outre que le projet

incriminé reprend les grandes lignes (implantation, gabarit, toiture) de celui mis à l'enquête en 2004. Le

projet mis à l'enquête en 2009 se fonde ainsi sur le même plan, quasiment la

même distribution intérieure et la même typologie. Tout au plus a-t-on supprimé

certaines cuisines. Il en résulte

que sur la parcelle 266 située en zone artisanale pourraient être construits un

nombre indéterminé en l'état de logements, au maximum douze logements (douze

logements étaient également prévus en 2004); il apparaît en outre que suivant

le genre d'activités professionnelles (matériaux, stocks), il soit, en réalité,

peu envisageable d'avoir un local professionnel situé au premier étage

(s'agissant des lots 1 à 6 à affectation mixte; la même remarque vaut pour les

autres lots situés en dessus du rez-de-chaussée). On notera également que les

plans des façades qui correspondent aux lots 1 à 6 témoignent d'un immeuble à

caractère plutôt résidentiel au premier étage. La même

remarque vaut pour les lots 7 à 9 situés au deuxième étage.

5.

En

l'absence de toute assurance que l'activité artisanale et l'habitation en zone

artisanale seront liées, autrement dit que le lien fonctionnel prévu par l'art.

3.5

RCAT sera respecté, l'autorisation d'implantation doit être refusée. En

effet, on ne doit pas autoriser une implantation dont on ne peut pas prévoir,

d'après les plans, qu'elle sera conforme à la zone. Au contraire, il y a lieu

de s'assurer, déjà au stade de l'autorisation préalable d'implantation sur le

vu de l'art. 70 RLATC qui mentionne la "destination" de

l'ouvrage, de la conformité à la zone, en l'occurrence artisanale, et de

veiller à ne pas répéter une situation comme celle du bâtiment situé sur la

parcelle 503 constituée en PPE, dont l'affectation ne respecte plus les

conditions de la zone artisanale en cause. Une autre solution conduirait à pas

ne pas respecter la volonté du Conseil communal qui, on l’a vu, n'a pas voulu

modifier l'art. 3.5 RCAT et permettre un usage mixte de la zone.

La décision attaquée, qui n'est pas

conforme à l'art. 3.5 RCAT, ne peut pas être confirmée. En conséquence, elle

doit être annulée.

6.

Les considérants qui

précèdent conduisent à l'admission du recours. Les recourants qui obtiennent

gain de cause ont droit à une indemnité à titre de dépens, à charge de la

constructrice qui supportera également l'émolument judiciaire. La municipalité,

qui succombe, n'a pas droit à des dépens.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est admis.

II.

La décision rendue le 19 juillet 2010 par la

Municipalité de Gingins est annulée.

III.

Un émolument judiciaire de 2'500 (deux mille

cinq cents) francs est mis à la charge de Real Land SA.

IV.

Real Land SA est débitrice des recourants

Jean-Claude Schaller, Pierre Schaller et Hugues Schaller d'une indemnité totale

de 3'000 (trois mille) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 25 mai 2011

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.