AC.2011.0037

CDAP - AC.2011.0037 - 2012-03-26 - MÜLLER, GIHE Sàrl Institut de Hautes Etudes/Municipalité de Montreux, Service de l'environnement et de l'énergie, THAU

26 mars 2012Français50 min

L'affectation précise d'une zone d'habitation doit être circonscrite en tenant compte de son intitulé (zone de villas, d'habitations collectives, etc.) et, surtout, du règlement communal. En l'absence d'indication spécifique dans le règlement, la zone de villas est affectée à des maisons destinées à loger une ou plusieurs familles; elle implique une densité d'occupation restreinte. Des activités peuvent y être admises à condition qu'elles n'entraînent pas pour les voisins des inconvénients plus importants que ceux engendrés par l'habitation et qu'elles ne soient qu'accessoires par rapport à l'utilisation générale de la maison d'habitation. Cette faculté doit être comprise dans le sens où elle permet aux habitants d'une villa de vouer une partie de leur maison à autre chose qu'à leur logement.

Faits

Vu les faits suivants

Christine Thau est propriétaire de la parcelle

3764 de la Commune de Montreux, à Glion, en amont de la route de Caux. Ce bien-fonds

supporte une habitation et un jardin. Christine Thau y vit avec son époux,

Edmund Thau.

En aval de la parcelle 3764

précitée, de l'autre côté de la route de Caux, se situent les parcelles 3769 et

3770 appartenant aujourd'hui à Fabien Müller.

Selon le plan d'affectation

communal du 15 décembre 1972, régi par le règlement sur le plan d'affectation

et la police des constructions de Montreux (RPA), les trois parcelles en cause figurent

dans une zone de "plan spécial légalisé". Plus précisément,

elles sont colloquées dans le plan d'extension partiel dit "Au Vernex"

(PEP), adopté par le Conseil communal le 22 octobre 1980 et approuvé par le

Conseil d'Etat le 27 février 1981. Selon l'art. 1er RPEP, "Les

bâtiments autorisés sont destinés à l'habitation (al. 1). L'exercice d'activités

professionnelles est autorisé dans la mesure où il n'est pas de nature à causer

au voisinage une gêne objectivement appréciable (al. 2). L'art. 2 RPEP

ajoute: "Le nombre des logements est limité à deux par bâtiment ".

L'art. 12 RPEP précise: "Les dispositions du règlement communal, en

particulier celles relatives à la zone de faible densité, secteur de protection

des sites, sont pour le surplus applicables."

Un degré de sensibilité au bruit II

a été attribué à la zone (i.e. aucune entreprise gênante n’y est autorisée).

A teneur du futur plan

d'affectation de Montreux, qui n'est pas encore en vigueur, les parcelles

seront comprises dans la zone de coteau B, destinée "aux bâtiments de

faible densité", vouée "à l'habitat individuel, individuel

groupé et autres affectations compatibles (activités non gênantes, notamment au

sens de l'art. 43 OPB)".

L'historique des parcelles 3769 et 3770 sises en

aval de la villa des époux Thau est le suivant:

a) Le 24 avril 1985, une

autorisation de construire, sur la parcelle 3770, une "maison d'habitation

destinée aux élèves de l'Institut Pierrefeu" a été délivrée après

enquête à la propriétaire de l'époque, Viviane Néri. L'Institut Villa Pierrefeu

est une école internationale pour jeunes femmes. Les plans de la maison, dite

"Cascade" (pièce 203a), mentionnaient 5 chambres, dotées

chacune d'une salle-de-bains. Plus précisément, le bâtiment était ainsi conçu:

- au rez inférieur: 4 chambres, sauna, fitness et carnotzet,

- au rez supérieur: 1 chambre, cuisine, séjour, salle-à-manger, bibliothèque,

- aux combles: garage, buanderie.

Le 28 novembre 1986, une seconde

autorisation de construire, cette fois sur la parcelle 3769, une "maison

d'habitation comme annexe à l'Institut" a été délivrée après enquête, de

même à Viviane Néri. Les plans de la maison, dite "Clairmont"

(pièce 202a), indiquaient 10 chambres, bénéficiant également chacune d'une

salle-de-bains. Plus précisément, le bâtiment incluait:

- au sous-sol: buanderie, cuisine, bibliothèque, salle-à-manger,

séjour,

- au rez: 5 chambres,

- à l'étage: 5 chambres.

Au total, selon les plans

autorisés, les deux bâtiments comportaient ainsi 15 chambres.

b) Le 20 mai 1998, les époux Thau ont

déposé plainte contre Viviane Néri auprès du président du Tribunal d'arrondissement

de l'Est vaudois, en raison des nuisances résultant des deux villas en cause

(trafic engendré par la présence des jeunes filles). La procédure s'est

terminée par un accord entre les parties, datant du 2 janvier 2001 (pièce 15),

prévoyant notamment d'assurer la présence d'une house mother dans l'un

ou l'autre des immeubles pendant la nuit, de limiter les heures de retour des

étudiantes et de limiter l'accès des véhicules jusqu'au droit des bâtiments, en

particulier durant la nuit.

En 2004 - semble-t-il -, les deux

villas ont été données à bail par Viviane Néri à la société GIHE, de siège à

Bulle, qui exploite à Montreux et à Bulle une école hôtelière sous

l'appellation Glion Institute of Higher Education. Les étudiants ont

continué à loger dans les deux villas, soit ceux de la société GIHE pendant

l'année académique et ceux de l'Institut Pierrefeu pendant l'été.

De 2004 à 2008, de nombreuses

plaintes ont à nouveau été émises par les époux Thau et des courriers ont été

échangés entre ceux-ci, les époux Néri et la société GIHE. Les plaintes concernaient

notamment l'arrivée et le départ de véhicules laissant tourner le moteur, "sono

à fond", les cris, les rires, les fêtes et la circulation des navettes

(pièces 17 à 88 des époux Thau).

c) Le 30 juillet 2008, Fabien

Müller a acquis la propriété des deux parcelles précitées 3769 et 3770. Peu auparavant,

soit le 22 juillet 2008, il avait donné les deux villas à bail à GIHE Sàrl. Il

s'agit d'un bail commercial prévoyant l'exploitation de 26 lits pour l'immeuble

Cascade et de 19 lits pour l'immeuble Clairmont (soit 45 lits au total).

Des travaux intérieurs, commencés

au début août 2008, ont été réalisés sans demande d'autorisation. Selon des

plans datés de juillet 2008 (pièces 202b et 203b), les transformations ont

abouti en substance aux configurations suivantes:

Dans l'immeuble Cascade de la parcelle 3770:

- au rez inférieur: 5 chambres (au lieu de 4), suppression du

fitness, ajout d'une réserve,

- au rez supérieur: 4 chambres (au lieu d'une), suppression de la

cuisine, du séjour, de la salle-à-manger et de la bibliothèque,

- dans les combles: 2 chambres (entièrement nouvelles), suppression

de la buanderie et du garage.

Dans l'immeuble Clairmont de la parcelle 3769:

- au sous-sol: 2 chambres (entièrement nouvelles), cuisine,

séjour, suppression de la bibliothèque et de la salle-à-manger,

- au rez: 5 chambres (sans changement),

- à l'étage: 5 chambres (sans changement).

Au total, selon les plans produits,

les deux bâtiments incluent désormais 23 chambres (11 + 12), chacune avec

salle-de-bains, au lieu des 15 chambres autorisées en 1985 et 1986.

Dès l'automne 2008, les époux Thau

ont enregistré, respectivement établi des comptes-rendus chronologiques des

"nuisances sonores" auxquelles ils étaient exposés pendant la

nuit (pièces 80 ss et 343 ss des époux Thau).

d) Le 16 décembre 2009, les époux

Thau ont déposé devant la présidente du Tribunal d'arrondissement de l'Est

vaudois une requête de mesures provisionnelles tendant notamment à ce qu'ordre

soit donné à GIHE Sàrl et Fabien Müller de mettre en place un service d'ordre

privé composé de deux personnes au moins, présent de 22h à 7h, avec mission

d'imposer des règles de comportements aux étudiants logeant dans les deux

villas. Cette requête a été rejetée le 21 mai 2010 (pièces 11, 12 et 14 de GIHE

Sàrl). Selon ce jugement, il était certes établi que les requérants subissaient

certaines nuisances liées au bruit. Au stade des mesures provisoires toutefois,

les requérants n'avaient pas rendu vraisemblable le caractère excessif et

illicite desdites nuisances. De surcroît, l'octroi de mesures provisionnelles

était subordonné à l'urgence, condition qui faisait manifestement défaut

puisque les griefs des requérants concernant les immissions excessives duraient

depuis plus de cinq ans. Les dérangements nocturnes occasionnés par les

étudiants étaient ponctuels. GIHE Sàrl avait édicté des règlements internes

stricts assortis de sanctions, et mis en place un système de surveillance par

une entreprise de sécurité privée, joignable en tout temps, dans le but de

veiller au calme et partant de limiter les nuisances. Ces mesures paraissaient

suffisantes dans le cadre de mesures provisionnelles. Enfin, la plupart des

mesures sollicitées par les requérants semblaient disproportionnées par rapport

aux atteintes invoquées et en pratique inapplicables.

Simultanément, soit le 24 août 2009, les époux Thau

ont déposé devant la Municipalité de Montreux une "requête en cessation

d'activités" à l'encontre de GIHE Sàrl et Fabien Müller, concluant à

ce qu'il soit constaté que l'activité déployée dans les bâtiments n'est pas

conforme à l'affectation prévue par le plan spécial régissant les deux

parcelles (i), par voie de conséquence interdire l'activité professionnelle

déployée sur ces deux parcelles (ii), interdire à GIHE Sàrl d'exploiter un

établissement hôtelier ou s'apparentant à une telle activité dans les

immeubles, sous la menace des peines prévues à l'art. 292 CP (iii) et interdire

à GIHE Sàrl de faire loger des étudiants dans les bâtiments, sous la menace des

peines prévues à l'art. 292 CP (iv). Ils alléguaient notamment qu'avec

l'augmentation du nombre de chambres et le changement d'exploitant, une

véritable activité hôtelière avait été créée dans ces villas. Les étudiants y organisaient

des fêtes nocturnes, invitant leurs camarades logés ailleurs, et se

rassemblaient dans les villas après la fermeture des établissements publics.

Cela entraînait le bal des arrivées et départs des véhicules privés, les

conducteurs laissant tourner le moteur pendant plusieurs minutes, avec cris et "sono

à fond ", et les livraisons de pizzas; les étudiants

transformaient les villas en discothèque hors des heures des établissements

publics et exerçaient cette activité également sur les balcons et les

terrasses, où les fêtards fumaient, buvaient, discutaient, criaient et riaient.

Pendant la journée, les activités de nettoyage se poursuivaient dans les

villas, sans compter le va-et-vient des navettes. Les époux Thau annexaient

notamment des certificats médicaux du 19 octobre 2009 (pièces 335 et 336),

décrivant l'atteinte à leur santé par l'excès de bruit, surtout nocturne.

Dans sa réponse du 15 janvier 2010,

Fabien Müller a conclu au rejet de la requête.

Le même jour, GIHE Sàrl a conclu à

ce que la municipalité se déclare incompétente - s'agissant d'un conflit de

voisinage relevant du droit civil - et déclare en conséquence la requête

irrecevable, subsidiairement, au fond, à ce qu'elle ordonne préalablement une

inspection locale suivie d'une tentative de conciliation, puis rejette la

requête. GIHE Sàrl a relevé en particulier qu'il n'y avait pas à tirer des conséquences

directes du RPEP à son égard, dès lors qu'elle n'était que locataire. Au

demeurant, les autorisations de construire sur ces parcelles prévoyaient

spécifiquement l'affectation au logement d'étudiants, et l'activité de GIHE

Sàrl ne débordait pas du cadre de ces permis. Par ailleurs, de nombreuses

plaintes des époux Thau concernaient des périodes de l'année où les étudiants

de GIHE Sàrl ne logeaient pas dans les bâtiments en cause (pause de Noël, été).

Les époux Thau n'avaient pas pu produire de rapports de police attestant des

nuisances alléguées (cf. aussi pièces 107 et 108). De toute façon, GIHE Sàrl

avait pris de nombreuses mesures (patrouilles de sécurité, spécialement aux

heures de retour des étudiants durant la nuit, rappels oraux aux étudiants sur

la responsabilité civique et les obligations, conventions orales avec les

entreprises de taxi, création d'un poste de gouvernante/responsable de campus,

création d'un service de navette (allégués 198 ss, pièces 105 et 113) et

s'engageait encore à les intensifier (voir aussi règlement interne, pièces 109

et 110, interdisant notamment le bruit entre 7h et 22 h, le dimanche, et la

musique extérieure en tout temps, recommandant un retour en chambre avant 22h, recommandant

de ne pas claquer les portes des voitures la nuit, mentionnant que les chambres

étaient nettoyées et la literie changée une fois par semaine, interdisant de

faire la cuisine etc.; voir encore le Welcome booklet, pièce 111, et le Campus

guide, pièce 112). Des sanctions disciplinaires étaient prévues, et

appliquées. En outre, les époux Thau disposaient du numéro de téléphone du

service de sécurité, qu'ils pouvaient appeler à tout moment. Il ne s'agissait

pas d'une activité commerciale, dès lors que GIHE Sàrl se bornait à prendre à

bail les villas pour y loger ses étudiants.

Le 30 avril 2010, les époux Thau

ont déposé diverses pièces, notamment des photographies de tables extérieures

couvertes de bouteilles (pièce 322) et du camion de blanchisserie desservant

les villas (pièce 337). Ils ont fourni de nouveaux documents le 5 juillet 2010.

GIHE Sàrl s'est exprimée le 1er juin 2010, alléguant notamment une hypersensibilité

des époux Thau. Fabien Müller s'est déterminé le même jour. Les époux Thau ont

réagi le 5 juillet 2010.

La municipalité a procédé le 14

septembre 2010 à une inspection locale avec les parties (voir procès-verbal de

celle-ci). Elle a constaté:

Dans l'immeuble Cascade de la parcelle 3770:

- 11 chambres au lieu de 5

soit 18 lits

Dans l'immeuble Clairmont de la parcelle 3769:

- 12 chambres au lieu de 10

soit 23 lits

Total:

- 23 chambres au lieu de 15

soit 40 lits

Les époux Thau ont complété la

motivation de leur requête le 25 novembre 2010 et déposé des vidéos prises des nuisances

alléguées. L'activité de GIHE Sàrl consistait non seulement à prodiguer des

cours, mais à mettre à disposition tout un campus comprenant des logements. Les

différents éléments de ce campus étaient reliés à l'école par une série de

prestations et de services, que ce soit en particulier la navette, mais aussi l'approvisionnement

de ces bâtiments en boissons, un service de lingerie, de conciergerie et de

nettoyage. Il s'agissait d'une activité professionnelle, et non de simples baux,

du fait aussi que les étudiants changeaient régulièrement sans que cela

n'affecte en réalité l'activité sous-jacente de GIHE Sàrl qui consistait à

mettre à disposition ces locaux pour les étudiants fréquentant l'école. Par

ailleurs, les bruits dépassaient à l'évidence le degré de sensibilité II.

GIHE Sàrl et Fabien Müller se sont

également exprimés les 24 et 25 novembre 2010, soulignant que les vidéos

n'avaient aucune valeur probante.

Par décision du 12 janvier 2011, notifiée à GIHE

Sàrl avec copie à Fabien Müller, la municipalité a ordonné, au titre de mise en

conformité des bâtiments Cascade et Clairmont, la réduction du nombre

d'étudiants à un seul par chambre, à savoir 11 et 12 étudiants respectivement. Lorsque

l'autorisation de construire les deux bâtiments avait été délivrée en 1985 et

1986, l'hébergement des jeunes filles, à raison de 11 (sic) chambres en tout,

n'était alors pas de nature à créer une gêne objectivement appréciable pour le

voisinage, partant était compatible avec l'affectation autorisée par le PEP.

Des transformations intérieures visant à l'augmentation du nombre de chambres

(à 23) et d'étudiants avaient été effectuées sans autorisation. Plus

précisément, la décision mentionnait:

"(…) Cette

nouvelle capacité d'accueil entraîne une utilisation des bâtiments qui crée une

gêne qui est objectivement appréciable pour le voisinage, notamment de par les

fréquentes allées et venues des étudiants, les éclats de voix et discussions

nocturnes, les livraisons liées à l'hébergement des étudiants, etc.

Cette situation

n'est pas admissible du point de vue du droit de l'aménagement du territoire et

doit faire l'objet d'une régularisation. Une procédure visant à requérir après

coup l'autorisation nécessaire pour les transformations effectuées en 2008, au

sens de l'art. 105 al. 3 LATC ne peut être envisagée, faute de conformité

possible entre l'utilisation actuelle des bâtiments et l'affectation de la

zone.

Afin de restituer cette conformité, le nombre d'étudiants

susceptibles d'être hébergés dans ces deux bâtiments doit être réduit à un seul

par chambre, à savoir 12 étudiants pour le bâtiment "Clairmont" et 11

étudiants pour le bâtiment "Cascade" d'ici au 28 février 2011."

Agissant le 14 février 2011 par l'intermédiaire

de son mandataire, Fabien Müller a déféré devant la Cour de droit administratif

et public du Tribunal cantonal la décision précitée de la municipalité du 12

janvier 2011, concluant à l'annulation de ce prononcé. Le recourant relevait en

particulier qu'il n'était pas soutenable de prétendre que la nuit, les époux

Thau subissaient des émissions sonores supérieures aux valeurs édictées par l'OPB.

La décision attaquée violait le principe de la proportionnalité, en ce sens

qu'elle n'était pas nécessaire à atteindre le but visé, soit la diminution des

nuisances nocturnes, qui résultaient principalement du trafic automobile, et

qu'elle était peut-être subsidiaire à d'autres mesures, notamment la création

d'un autre accès aux bâtiments. En outre, lorsqu'une construction existait avec

une affectation déterminée en pleine connaissance de l'autorité (à l'instar des

deux villas depuis 1985 et 1986), sa désaffectation ne pouvait être ordonnée que

dans des circonstances exceptionnelles. La réduction du nombre de résidents

était par ailleurs étrangère à une problématique du droit des constructions.

Agissant également le 14 février

2011 sous la plume de son propre mandataire, GIHE Sàrl a de même recouru contre

la décision précitée du 12 janvier 2011, requérant l'annulation de celle-ci. La

municipalité ne pouvait fonder sa compétence que sur des dispositions de

l'aménagement du territoire et ne pouvait rendre de décision qu'à l'encontre du

propriétaire. Elle n'avait pas la compétence de sanctionner le locataire, ni de

définir le nombre de personnes séjournant dans un logement. GIHE Sàrl dénonçait

en outre des violations de son droit d'être entendue, dès lors qu'elle n'avait

jamais été rendue attentive à l'existence ou à l'étendue d'autorisations

administratives qui auraient limité son activité. Faute de discuter de la

question des nuisances, la décision attaquée était de surcroît insuffisamment

motivée. Enfin, outre de ne pas reposer sur une base légale, la décision

réduisant à moitié le nombre d'étudiants ne respectait pas le principe de la

proportionnalité.

Expressément interpellé par la juge

instructrice, le Service de l'environnement et de l'énergie (ci-après: le SEVEN)

a indiqué le 20 avril 2011 en substance que les valeurs limites de l'annexe 6

OPB n'étaient applicables que pour des installations fixes telles que définies

dans cette annexe. Il a ajouté que des logements d'étudiants étaient possibles

dans le type de zone concernée (habitation, degré de sensibilité II), si des

mesures étaient prises afin d'éviter des nuisances sonores excessives dues aux

allées et venues et bruit de comportement, notamment durant la période

nocturne. Ce type de nuisance ressortissant de son avis au règlement général de

police de la Commune de Montreux, le SEVEN estimait que cette procédure ne relevait

pas de sa compétence.

Les époux Thau se sont exprimés le

20 avril 2011, concluant au rejet des recours. S'agissant des nuisances subies,

ils se prévalaient non seulement des procès-verbaux (de leur main), mais également

des vidéos qu'ils avaient prises. L'augmentation du nombre de chambres et

d'occupants était de nature à porter atteinte à l'environnement ou à influencer

sur la nature ou le volume des eaux à traiter. La nouvelle capacité d'accueil créait

une gêne objectivement appréciable pour le voisinage (allées et venues, éclats

de voix, livraisons, vie nocturne, intensité du trafic). En raison des services

de navette, d'alimentation en boissons, de blanchisserie et de nettoyage,

l'affectation des villas n'avait plus rien à voir avec de l'habitation; il

s'agissait de prestations professionnelles fournies dans le cadre d'une

exploitation professionnelle. Cette activité professionnelle entraînait une

gêne objective, partant non conforme à la zone. Le PEP primait, dans le sens

d'une plus grande rigueur, sur l'OPB.

La municipalité a déposé sa réponse

le 20 mai 2011, concluant au rejet des recours et requérant la CDAP de fixer à

Fabien Müller et GIHE Sàrl un nouveau délai de deux mois, dès que l'arrêt à

venir serait définitif et exécutoire, pour procéder à la réduction de lits à 11

respectivement à 12. L'augmentation du nombre de chambres - de 15 à 23 - et du

nombre de lits - de 20 à 40 environ - était de nature à avoir un impact pour le

voisinage, compte tenu de l'augmentation du nombre d'allées et venues, des

visiteurs et des activités des étudiants (fêtes extérieures ou nocturnes) et équivalait

à un changement d'affectation significatif du point de vue de la planification.

Elle ne pouvait être régularisée.

Une audience suivie d'une inspection locale a

été aménagée le 12 décembre 2011. On extrait du procès-verbal ce qui suit:

"(…) Pour

les recourants, la capacité d'accueil des bâtiments n'a pas augmenté de manière

significative, mais de cinq lits tout au plus. De toute manière, le permis de

construire ne limite pas le nombre de pensionnaires ni de lits. Les nuisances

alléguées ne résultent pas de la légère augmentation de la capacité d'accueil

des bâtiments, mais des étudiants eux-mêmes. Or, GIHE Sàrl a pris toutes les

mesures en son pouvoir pour cadrer le comportement de ses étudiants (règlement

interne, code d'accès pour entrer dans les bâtiments, engagement d'une société

de surveillance pour des rondes, etc.).

Christina et

Edmund Thau rappellent, quant à eux, qu'ils subissent les nuisances causées par

les occupants des bâtiments en cause. L'activité de GIHE en tant que telle

déroge à l'affectation du quartier et, en outre, elle génère un bruit excessif

par un trafic inouï de véhicules pendant la nuit et par les fêtes organisées

sur les balcons, terrasses et jardins des bâtiments pendant les week-ends. Les enregistrements

auxquels ils ont procédé (DVD) sont à disposition de la Cour. Ils affirment

encore que GIHE Sàrl a procédé à 6h 20, le matin de l'audience, à l'enlèvement

d'objets.

La Municipalité

se réfère, de son côté, à l'inspection locale à laquelle elle a procédé le 14

septembre 2010, dont le procès-verbal n'a fait l'objet d'aucune remarque

s'agissant du décompte de lits. Elle n'a pas tranché la question de l'usage

accru des bâtiments sous l'angle d'un éventuel changement d'affectation,

question se posant en théorie, mais elle a traité le problème de manière

pragmatique sous l'angle de la gêne [procès-verbal

rectifié sur ce point dans les déterminations de la municipalité du 1er

mars 2012, cf. infra]. Considérant

que celle-ci existe bel et bien, elle a retenu qu'il convenait au regard du

principe de la proportionnalité de limiter le nombre de lits à 23, dès lors que

seules 15 chambres avaient été autorisées par les permis de construire.

Sur question de

la présidente, le représentant de la Municipalité confirme qu'un hôtel ne

serait pas compatible avec l'affectation de la zone.

Les recourants

suggèrent à la Municipalité d'éventuellement prendre des dispositions pour

réglementer le trafic automobile dans le quartier.

Le litige est

ensuite examiné sous l'angle de l'OPB. Le SEVEN rappelle que les bâtiments

litigieux sont certes des installations soumises à la loi fédérale du 7 octobre

1983 sur la protection de l'environnement (LPE; RS 814.01), partant doivent en

principe respecter les valeurs de planification (degré de sensibilité au bruit

II), mais que les bruits de comportement ne sont pas réglementés par l'OPB (v.

annexe 6 OPB). On peut se référer tout au plus par analogie aux directives du

"Cercle bruit" (Détermination et évaluation des nuisances sonores liées

à l'exploitation des établissements publics) qui imposent à l'exploitant d'un

établissement public de veiller au respect de la tranquillité dans un périmètre

placé sous sa responsabilité.

L'audience en

salle est levée à 15h 10.

L'audience se

poursuit sur les parcelles litigieuses avec les parties.

Le tribunal

procède à la visite des deux bâtiments en présence des parties qui poursuivent

leurs explications respectives.

(…)

Les balcons Sud

et la terrasse Sud du bâtiment Clairmont sont orientés vers la villa des

recourants.

(…)

Dans les deux

bâtiments, chaque chambre peut être fermée à clé et comporte un mini

coffre-fort.

S'agissant du voisinage, la villa des recourants est, par sa

situation proche et en amont, la plus exposée aux bruits émanant des bâtiments

litigieux. Les autres voisins sont soit plus éloignés, soit en aval (…)."

Les parties ont ensuite fourni leurs ultimes

observations.

Le 15 février 2012, Fabien Muller a

maintenu ses conclusions tendant à l'annulation de la décision attaquée. A ses

yeux, l'affectation des bâtiments ne pouvait en aucun cas être assimilée à un

hôtel ou une résidence hôtelière. Dès l'origine, les autorisations portaient

sur des "habitations destinées aux élèves d'un institut ",

ce qui était toujours strictement le cas aujourd'hui, à l'exclusion de toute

forme de service de type hôtelier. Dans le cadre des mesures provisionnelles

civiles, la présidente du Tribunal d'arrondissement de l'Est vaudois avait jugé

que l'existence de nuisances excessives n'avait pas été rendue vraisemblable.

Si la CDAP devait reconnaître une compétence de la municipalité dans la

présente affaire, la procédure administrative devrait être suspendue jusqu'à

droit connu sur le procès civil. Une conclusion subsidiaire était ainsi prise

en ce sens.

A la même date, GIHE Sàrl a

également maintenu ses conclusions quant à l'annulation de la décision attaquée.

La société a relevé que les autorisations de construire délivrées en 1985 et

1986 n'imposaient pas que les deux bâtiments soient organisés comme des appartements,

et ne limitaient pas le nombre des étudiants, ni l'occupation des bâtiments par

une seule personne par chambre. Une telle restriction dans un permis de

construire serait du reste illicite. L'utilisation des bâtiments comme

logements pour étudiants était ainsi conforme à la zone. L'inspection locale

avait en outre montré qu'il ne s'agissait pas d'une exploitation hôtelière. Dès

lors que la présidente du Tribunal d'arrondissement de l'Est vaudois avait

considéré que le caractère excessif des nuisances n'avait pas été rendu

vraisemblable, on ne voyait pas comment ces nuisances pourraient entraîner un

usage ou une affectation non conforme à la zone. Dans la mesure où la demande

au fond était pendante devant le tribunal civil, si la CDAP devait tenir pour

déterminant le caractère excessif des mesures, il conviendrait d'attendre

l'issue de la procédure civile. Une conclusion subsidiaire était ainsi

également prise en ce sens.

Toujours le 15 février 2012, les

époux Thau se sont exprimés et ont déposé des vidéos telles que la municipalité

les avait en sa possession au moment de statuer. Ils ont également fourni une nouvelle

vidéo et de nouvelles photographies. Par ailleurs, les comportements dénoncés

(notamment la musique sur les terrasses, les allées et venues et le trafic) correspondaient

à ceux décrits par la directive du Cercle bruit. Cette directive devait ainsi

s'appliquer aux deux villas, ne serait-ce que par analogie, celles-ci étant des

installations.

Quant à la municipalité, elle a notamment

rectifié, dans ses observations du 1er mars 2012, la transcription

de ses propos tenus lors de l'audience ainsi:

"En page 1,

avant-dernier paragraphe, on lit que la Municipalité n'aurait pas tranché la

question de l'usage accru des bâtiments sous l'angle d'un éventuel changement

d'affectation, question de posant en théorie, mais qu'elle aurait traité le

problème de manière pragmatique sous l'angle de la gêne. Ceci n'est pas exact.

Comme relevé dans

la réponse municipale du 20 mai 2011, la Municipalité estime que l'augmentation

du nombre de lits de 20 à environ 40 en 2008 est un changement d'affectation

significatif du point de vue de la planification ou du point de vue de

l'environnement et que celui-ci aurait dû être soumis à l'enquête publique,

conformément à l'art. 103 LATC.

Pour le surplus,

ce changement d'affectation n'est pas compatible avec l'art. 1er du

règlement du plan d'extension partiel "Au Vernex" Glion, selon lequel

les bâtiments sont destinés à l'habitation et selon lequel l'exercice

d'activités professionnelles n'est autorisé que dans la mesure où il n'est pas

de nature à causer au voisinage une gêne objectivement appréciable.

La transformation et l'utilisation du bâtiment comme pension pour

étudiants équivaut à l'exercice d'une activité professionnelle de nature à

causer une gêne objectivement appréciable pour le voisinage, soit contraire à

l'art. 1er al. 2 du règlement du PPA. (…)"

Le 29 février 2012, le SEVEN a

confirmé, notamment, qu'il n'avait pas d'ultime observation à transmettre.

Le tribunal a ensuite statué.

Considérants

1.

Les recours formés par le propriétaire Fabien

Müller et l'exploitante/locataire GIHE Sàrl sont recevables. Tous deux

destinataires de la décision attaquée, les recourants disposent d'un intérêt

digne de protection à ce que ce prononcé soit annulé ou modifié (art. 75 de la loi

du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative; LPA-VD; RSV 173.36).

2.

S'agissant des violations du droit d'être

entendu dénoncées par les recourants, il sied de retenir brièvement qu'à les

supposer commises, elles ont été guéries dans la présente procédure de recours

où les recourants ont pu largement s'exprimer, y compris dans le cadre de

l'inspection locale.

3.

Sur le fond, on rappelle que les parcelles 3769

et 3770 supportant les villas litigieuses se situent dans le plan d'extension

partiel (PEP) dit "Au Vernex", encore à vigueur à ce jour. A teneur

de l'art. 1er RPEP, "les bâtiments autorisés sont destinés à

l'habitation (al. 1); l'exercice d'activités professionnelles est

autorisé dans la mesure où il n'est pas de nature à causer au voisinage une

gêne objectivement appréciable (al. 2). L'art. 2 RPEP ajoute: "Le

nombre des logements est limité à deux par bâtiment". L'art. 12 RPEP

précise: "Les dispositions du règlement communal, en particulier celles

relatives à la zone de faible densité, secteur de protection des sites, sont

pour le surplus applicables." En substance, il s'agit ainsi d'une zone

de villas.

a) Selon l'art. 22 al. 2 let. a de

la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700),

les constructions et installations doivent être conformes à l'affectation de la

zone dans laquelle elles se situent. L'art. 48 al. 1er

de la loi du 4 décembre 1985

sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11) précise que les zones à bâtir sont affectées

notamment à l'habitation, à l'industrie, à l'artisanat, au commerce, aux

constructions et installations publiques ainsi qu'aux équipements publics et

privés destinés à la culture, au sport, au tourisme et au délassement; ces

types d'affectation peuvent être exclusifs, prioritaires, mixtes, à option,

superposés ou limités dans le temps.

b) D'une manière générale, les

zones d'habitation comprennent les constructions et les installations destinées

à la résidence de personnes (Piermarco Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert,

Aménagement du territoire, construction, expropriation, Berne 2001, n. 516 ss

p. 230). Déterminer si un usage peut être considéré comme de l'habitat est

parfois délicat. Des problèmes d'interprétation peuvent par exemple surgir dans

le cas d'hôtels ou d'autres logements exploités à des fins commerciales (Alexander

Ruch, Commentaire LAT, 2009, art. 22 n. 71 ss ad art. 22). Le point de savoir

si un projet de construction consiste en des habitations individuelles,

collectives, groupées ou communautaires ne joue aucun rôle pour en déterminer

l'affectation à l' "habitation"; ce critère peut en

revanche être décisif lorsque le règlement applicable réserve expressément la

zone en cause à un type déterminé d'habitat. En effet, il incombe aux communes

de définir l'usage d'habitation prévu et de préciser, cas échéant, les autres activités

simultanément autorisées dans la même zone.

En somme, l'affectation précise d'une

zone d'habitation doit être circonscrite en tenant compte de son intitulé (zone

de villas, d'habitations collectives, etc.) et, surtout, du système

réglementaire élaboré par le législateur communal, étant précisé que l'autorité

communale dispose à cet égard d'une certaine liberté sur laquelle l'autorité

cantonale ne doit pas empiéter (AC.2003.0220 du 11 octobre 2004 consid. 2; voir

aussi AC.1998.0043 du 29 avril 1998).

c) S'agissant des zones de "villas"

- comme en l'espèce -, la jurisprudence a défini ce type de bâtiment, en

l'absence d'indications spécifiques dans le règlement communal, comme une

maison destinée à l'habitation d'une seule famille, villa proprement dite, ou

de plusieurs familles, à raison d'une seule famille par étage, villa dite

locative. La règle limitant à un le nombre de logement par niveau ne s'oppose toutefois

pas à la juxtaposition de deux logements en duplex, chacun d'eux occupant alors

deux demi-étages (AC.2008.0150 du 10 juin 2009 consid. 4b; AC.2002.0111 du 10

juillet 2003 consid. 2a; AC.1992.0209 du 14 mai 1993 consid. 1b; prononcé de

l'ancienne Commission cantonale de recours en matière de police des constructions

[CCRC] n° 5533 du 4 mai 1988 in RDAF 1990 p. 425 ss; CCRC n° 2082 du 22 mai

1967.

in RDAF 1969 p. 35 et les références citées). La notion de logement familial implique en outre une densité

d'occupation restreinte, en règle générale limitée aux parents et enfants. Les

formes d'habitations collectives n'ont pas leur place dans une zone destinée à

l'habitation individuelle, dans la mesure où elles impliquent une densité

d'utilisation et des inconvénients pour le voisinage plus importants que ceux

engendrés par les occupants d'une villa, ce à quoi tend précisément à limiter

la zone en cause (AC.1991.0147 du 18 août 1992 consid. 2b/cc; CCRC n° 6736 du

20.

novembre 1990). Un règlement communal qui limite à deux le nombre

d'appartements dans les villas ou maisons familiales tend à définir une zone à

vocation d'habitation, exclusivement, présentant de surcroît un certain

caractère résidentiel (AC.2008.0150 du 10 juin 2009 consid. 4b; CCRC n° 5533 du

4.

mai 1988 in RDAF 1990 p. 425 ss et les références citées).

La CCRC a ainsi

qualifié de contraire à une zone de villas - vouée par le règlement communal en

cause à des maisons familiales comportant au plus un appartement par étage, le

commerce et l'artisanat non gênant pour le voisinage étant autorisé -

l'aménagement dans une maison d'habitation d'une dizaine de chambres

indépendantes destinées à des employées d'un night club (CCRC n° 4914 du 13

février 1986). Dans ce prononcé, la CCRC a relevé que huit à douze employés

d'un établissement public, sans lien de parenté, ne pouvaient être considérés

comme formant une communauté familiale; de plus, le changement des

locataires-pensionnaires tous les mois faisait plus penser à une pension, voire

à un hôtel, qu'à une villa. Dans son acception courante, le terme d'habitation

ne s'appliquait pas à une pension ou à un hôtel. Il en irait peut-être différemment

si le propriétaire occupait, avec sa famille, un appartement de la maison en

cause et louait quelques chambres à ses employés, à des étudiants ou à d'autres

personnes. Il y aurait alors une habitation familiale avec, en annexe et comme

accessoire, un quasi-pensionnat. La répartition des pièces et l'organisation

interne de la maison montraient qu'il y avait en fait une douzaine de

quasi-studios, à savoir une multiplication de cellules d'habitation

incompatibles avec une zone de villas. Ainsi, la maison ressemblait plus à un bâtiment

locatif qu'à une villa (voir aussi le prononcé CCRC n° 4502 du 8 août 1984

refusant dans le même bâtiment, peu ou prou pour les mêmes motifs, un projet

d'établissement médico-social, en relevant notamment que les hôtes ne payaient

pas un loyer, mais une pension comprenant le gîte, le couvert et les soins).

d) En ce qui concerne toujours la

zone de villas, la jurisprudence (AC.2008.0150 du 10 juin 2009 consid. 4b)

relève que les caractéristiques des zones résidentielles impliquent des

avantages attendus pour lesquels les habitants consentent divers sacrifices,

notamment pécuniaires. Il est dès lors normal qu'une

grande importance soit attachée au caractère de tels lieux (une zone de villas

doit par excellence être tranquille, préservée du bruit et des mauvaises

odeurs).

jurisprudence retient néanmoins qu'en zone de villas ou

dans une zone analogue, des activités peuvent être admises à condition qu'elles

n'entraînent pas pour les voisins des inconvénients plus importants que ceux

engendrés par l'habitation et que l'affectation à l'activité ne soit qu'accessoire

par rapport à l'utilisation générale de la maison d'habitation (AC.2000.0018 du

22.

septembre 2006 consid. 2a; AC.1999.0211 du 28 février 2003 consid. 2a; AC.1991.0147 du 18 août 1992 consid. 2b/aa; CCRC n°

5533.

du 4 mai 1988 in RDAF 1990 p. 425 ss et les références citées); ainsi, il est admis qu'un médecin, un dirigeant de

société ou un architecte puisse occuper une ou plusieurs pièces de sa maison à

titre de bureau pour y tenir sa comptabilité ou effectuer tous travaux

n'impliquant pas un va-et-vient de personnel ou de clients (AC.2008.0129

du 1er mai 2009 consid. 4a p. 7; CCRC n° 5533 du 4 mai 1988 in RDAF

1990.

p. 425 ss; CCRC n° 7029 du 21 août 1991).

En revanche,

l'affectation de tout un bâtiment à l'usage de bureaux n'est pas conforme à la

vocation d'une zone résidentielle, quand bien même le bâtiment en cause se

présente sous l'apparence d'une maison familiale (AC.2008.0129

du 1er mai 2009 consid. 4a p. 7; AC.1997.0044 du 23 novembre 1999

consid. 1 p. 11; CCRC n° 5533 du 4 mai 1988 in RDAF 1990 p. 425 ss; CCRC n° 5787 du 11 janvier 1989). Dans le prononcé

précité n° 4502, la CCRC a précisé que dans une zone de villas réservée à

l'habitation, le fait que le règlement autorise le commerce et l'artisanat non

gênant pour le voisinage ne signifie pas qu'il est possible d'autoriser des

maisons vouées exclusivement à l'artisanat ou au commerce, fût-il non gênant

pour le voisinage. Cette faculté doit au contraire être comprise dans le sens

où elle permet aux habitants d'une villa de vouer une partie de leur maison à

autre chose qu'à leur logement.

Dans le

prononcé susmentionné CCRC n° 5533, la Commission a retenu qu'à la constatation

que la construction en question (destinée à des bureaux) ne revêtait plus le

caractère d'une maison d'habitation s'ajoutait le fait que l'activité exercée

entraînait un certain nombre de nuisances, notamment en termes de trafic, dans

la mesure où elle attirait plus de visiteurs que pour une villa familiale

usuelle. Dans le prononcé précité CCRC n° 4914, relatif aux chambres louées aux

employées d'un night-club - dans une zone où la réglementation autorisait

expressément le commerce et l'artisanat non gênant pour le voisinage -, la

Commission a considéré que la gêne pour les alentours était importante. En

effet, de par leur activité professionnelle, les habitantes rentraient au

milieu de la nuit, voire au petit matin, ce qui représentait, malgré toutes les

précautions prises et les instructions données par la propriétaire, un bruit

certain à des heures où la plupart des voisins dormaient. Parfois, les

habitantes étaient accompagnées par des amis qui passaient quelques instants

avec elles avant de repartir au volant de leur voiture, avec les nuisances et

le bruit qui s'ensuivaient (talons sur le bitume, claquements de porte, discussions).

Dans l'arrêt

précité AC.1991.0147, refusant l'aménagement d'un centre de requérants d'asile

au rez d'un bâtiment en zone de villas, le tribunal a considéré que les inconvénients d'un tel centre devaient être réduits au

minimum, en sorte de ne pas excéder ceux qui résulteraient d'une occupation se

rapprochant au mieux de celle d'une villa familiale. Or, les plans montraient

que les aménagements prévus permettraient à tout le moins à une vingtaine de

personnes d'y prendre place; ce nombre d'occupants

serait ainsi supérieur à celui que pourrait comprendre un, voire deux logements

au niveau du rez-de-chaussée. L'animation et les mouvements de personnes qui en

résulteraient impliqueraient une atteinte sensible pour le voisinage, cela

indépendamment même du fait de savoir si certains de ces inconvénients (bruits

humains dans le jardin, notamment) relevait du droit fédéral (OPB) (voir aussi

AC.2007.0143 du 4 décembre 2007 refusant l'aménagement d'une salle de banquets

destinée à 15 à 50 personnes).

Le tribunal a certes

admis en zone de villas le projet d'un décorateur tendant à la construction

d'une villa individuelle avec atelier et dépôt (AC.1997.0181 du 29 avril 1998),

mais le règlement communal autorisait l'artisanat, les manufactures et la petite

industrie dans la zone en cause. Le tribunal a également autorisé l'aménagement

d'une villa destinée à servir d' "unité d'encadrement de vie"

pour personnes souffrant de solitude, mais il a retenu que le nombre

d'occupants - de huit avec deux accompagnants au maximum - n'excédait pas celui

de deux familles, partant restait conforme au règlement communal limitant la

zone aux villas et maisons familiales comportant au plus deux appartements; les

habitants n'auraient pas de véhicules privés et la villa ne serait pas utilisée

d'une manière dépassant l'usage normal de ces locaux (AC.1994.0168 du 31

juillet 1996). Il faut relever également l'autorisation

d'aménager une garderie, dans une zone affectée au logement collectif et aux

activités compatibles avec l'habitation, telles que commerces, artisanat,

tertiaire et services, zone associée à un degré de sensibilité au bruit III (AC.2010.0201

du 16 juin 2011). Ont enfin été jugés conformes à la zone d'habitation des

logements pour des demandeurs d'asile, mais il s'agissait d'une zone

d'habitation collective (AC.1992.0211 du 28 juin 1993; voir en revanche l'AC.1991.0147

du 18 août 1992 précité).

e) Il faut ajouter enfin qu'une

règle de planification communale qui subordonne l'admission de certaines

activités à un examen concret des nuisances qu'elles peuvent engendrer pour le

voisinage, n'a en principe plus de portée propre par rapport à la législation

fédérale sur la protection de l'environnement, notamment en matière

d'immissions sonores ou de polluants atmosphériques. C'est ainsi en fonction de

la législation fédérale - et notamment des exigences de l'ordonnance du 15

décembre 1986 sur la protection contre le bruit (OPB; RS 814.41) - que l'on

déterminera en première ligne si et dans quelle mesure telle activité peut

s'exercer dans la zone en cause. La planification communale conserve en

revanche une portée dans la mesure où elle complète le droit fédéral ou

l'aggrave. Les dispositions cantonales ou communales d'urbanisme conservent

également une portée propre en tant qu'elles règlent le point de savoir si une

construction peut être érigée à l'endroit prévu et être vouée à sa destination.

C'est encore le droit cantonal qui peut édicter les prescriptions relatives au

mode et à l'intensité de l'utilisation des parcelles, éléments déterminants

pour le caractère d'un quartier; de telles prescriptions peuvent également

servir indirectement à la protection des voisins contre les nuisances de toute

sorte. Ainsi peuvent être interdites des constructions et des exploitations

incompatibles avec le caractère d'une zone d'habitation, même si les émissions

de bruit qu'elles engendrent ne dépassent pas les limites fixées par le droit

fédéral, tout au moins en tant que l'interdiction n'est pas fondée uniquement

sur les nuisances concrètes dues au bruit (ATF 118 Ia 112 consid. 1a; 116 Ib

175).

Le droit fédéral de la protection

de l'environnement ne vise pas non plus toutes les conséquences possibles que

peut entraîner une construction ou une installation, telles que la mise en

danger des piétons ou le problème du parcage (ATF 118 Ia 112 consid. 1a; 117 Ib

147.

consid. 2d et les références citées). Le législateur communal a ainsi la

faculté d'interdire, dans un lieu où les activités commerciales doivent

coexister avec l'habitation, une exploitation qui par nature s'exerce le soir

ou la nuit, ainsi une discothèque (ATF 116 Ia 491 consid. 1a). Même si ce n'est

que le bruit dû à cette exploitation qui est alors visé et qu'il est déjà

réglementé par le droit fédéral, des motifs d'aménagement peuvent justifier de

l'écarter d'une zone particulière. Il en va de même en matière d'antennes de

téléphonie mobile où, si le législateur communal ne peut pas exclure toute

implantation puisqu'elle est réglementée par le droit fédéral, a la faculté de

la cantonner à des zones particulières (ATF 133 II 64 consid. 5.3).

4.

En l'espèce, il sied d'abord d'examiner si les

villas en cause étaient conformes à la zone d'habitation lors de l'octroi des

permis de construire, en 1985 et 1986, étant précisé que le RPEP était déjà en

vigueur à cette époque.

a) Il ressort du dossier que ces

deux villas étaient d'emblée destinées aux étudiantes de l'Institut Pierrefeu,

en comportant respectivement 5 et 10 chambres meublées, dotées chacune de

salles-de-bains. Les étudiantes n'y vivaient que temporairement pendant leurs

périodes de cours, et exclusivement dans le but de fréquenter l'école privée

appartenant au même propriétaire, en vidant les lieux entre-temps. Ces villas

étaient ainsi déjà assimilables à des structures hôtelières, du moins à des

hébergements exploités à des fins commerciales, plutôt qu'à l'habitation

proprement dite exigée par l'art. 1er al. 1 RPEP, étant rappelé que

dans son acception courante, le terme d'habitation ne

s'applique pas à une pension ou à un hôtel. De surcroît, les villas ne

répondaient manifestement pas à la réglementation de la zone limitant le nombre

de logements à deux par bâtiment (art. 2 RPEP). Conformément à la jurisprudence

précitée en effet, une telle limitation couvre une notion de logement individuel,

qui implique une densité d'occupation restreinte. Le

renvoi de l'art. 12 RPEP aux dispositions du règlement communal ordinaire relatives

à la zone de faible densité, secteur de protection des sites, confirme du reste

la volonté du législateur d'attribuer un caractère résidentiel à ce quartier.

Les deux villas n'étaient donc pas

conformes, dès l'origine, à la zone d'habitation telle que définie par l'art. 1er

al. 1 RPEP (bâtiments destinés à l'habitation) associé à l'art. 2 RPEP (nombre

des logements limités à deux par bâtiment).

b) Il reste à déterminer si

l'affectation des deux villas pouvait néanmoins être admise dans la zone

d'habitation en application de l'art. 1er al. 2 RPEP autorisant "l'exercice

d'une activité professionnelle dans la mesure où il n'est pas de nature à

causer au voisinage une gêne objectivement appréciable."

Déjà en 1985 et 1986, les deux

villas n'abritaient pas une activité para-hôtelière accessoire à l'habitation,

mais y étaient entièrement consacrées. Or, on rappelle que la jurisprudence a

considéré que l'affectation de tout un bâtiment à un autre usage que

l'habitation n'est pas conforme à la vocation d'une zone résidentielle. A cela

s'ajoute du reste que la municipalité a confirmé en audience qu'un hôtel ne

pourrait pas être autorisé dans cette zone (cf. procès-verbal d'audience).

Les permis ayant été néanmoins

délivrés et la situation datant désormais de plus de vingt-cinq ans, il n'y a

pas lieu d'y revenir.

5.

Il faut ainsi examiner si les travaux entrepris en

2008.

dans les deux villas peuvent être admis au regard de l'art. 80 al. 2 LATC.

a) Selon cette disposition, les bâtiments

existants non conformes aux règles de la zone à bâtir entrées en force

postérieurement peuvent être transformés dans les limites des volumes existants

ou agrandis, pour autant qu'il n'en résulte pas une atteinte sensible au

développement, au caractère ou à la destination de la zone. Les travaux ne

doivent pas aggraver l'atteinte à la réglementation en vigueur ou les

inconvénients qui en résultent pour le voisinage.

L'art. 80 al. 2 LATC tend à

garantir le maintien de la situation acquise aux propriétaires de bâtiments

existants non conformes aux règles applicables. Si on prend son contenu à la

lettre, les constructions non réglementaires dès leur édification ne sont pas

visées par l'art. 80 LATC (v. CCRC n° 6810 du 22 janvier 1991, in RDAF 1992

p. 229 s.). Cette disposition peut néanmoins leur être appliquée par

analogie lorsqu'elles sont l'objet d'une tolérance de la part des autorités; il

en va a fortiori de même lorsque ces constructions ont été érigées - comme en

l'espèce - au bénéfice d'une autorisation qu'il n'est pas question de révoquer

(AC.2008.0150 du 10 juin 2009 consid. 3 et les références citées).

b) On entend par transformation au

sens de l'art. 80 LATC, l'opération modifiant la répartition interne des

volumes construits ou l'affectation de tout ou partie de ces volumes, sans que

le gabarit de l'ouvrage ne soit augmenté et sans que, en elle-même,

l'affectation de nouveaux locaux ne soit contraire à la réglementation

communale.

La notion d'aggravation de

l'atteinte à la réglementation en vigueur s'apprécie eu égard au but visé par

la norme transgressée. Cette disposition n'exclut pas tous les inconvénients

que peut entraîner pour le voisinage la transformation ou l'agrandissement d'un

bâtiment non réglementaire; elle prohibe seulement l'aggravation des

inconvénients qui sont en relation avec l'atteinte à la réglementation. L’art. 80 LATC est exhaustif en ce sens que le droit communal ne

peut être ni plus strict, ni plus permissif (AC.2010.0007

du 25 mai 2010 consid. 3b; AC.1991.0147 du 18 août 1002 consid. 2b et les

arrêts cités).

On précisera encore que les

inconvénients dont cette disposition vise à protéger le voisinage se

définissent de la même manière que dans le cadre de l'art. 39 du règlement du

19.

septembre 1986 d'application de la LATC (RLATC; RSV 700.11.1) concernant les

dépendances: ils doivent dépasser ce qui est supportable sans sacrifice

excessif (AC.2008.0164 du 29 juin 2009; AC.2008.0026 du 24 février 2009).

c) En l'espèce, les travaux litigieux

ont consisté à modifier les espaces intérieurs des bâtiments, en augmentant le

nombre de chambres de 15 à 23. Ont ainsi été convertis en chambres (avec

construction de salles-de-bains) le fitness, la cuisine, le séjour, la salle-à-manger,

la bibliothèque, la buanderie et le garage de l'immeuble Cascade (parcelle 3770),

de même que la bibliothèque et la salle-à-manger de l'immeuble Clairmont

(parcelle 3769). Il s’agit là de travaux de transformation au sens de l’art. 80

al. 2 LATC.

En augmentant massivement le nombre

de chambres des deux villas, les constructeurs ont accru la capacité d'accueil

de ces bâtiments dans la même mesure (la capacité atteignant 45 lits au total

selon le bail commercial conclu entre les recourants). Vu le type de séjour des

résidents (toujours temporaire, exclusivement lié aux périodes de cours),

compte tenu de la présence de clés, de mini coffres-forts et de salles-de-bains

pour chaque chambre, vu l'interdiction de cuisiner dans ces immeubles et vu les

services de blanchisseurs, nettoyeurs, livreurs destinés à ces bâtiments, la

nature hôtelière des villas - liées au campus - s'est de surcroît accentuée.

Leur usage s'est encore éloigné de l'affectation d'habitation voulue par le

planificateur communal. Cela va exactement à l'encontre du but de l'art. 1er

al. 1 RPEP associé à l'art. 2 RPEP qui, en limitant le nombre d'appartements à deux

par villa, vise à limiter la densité d'occupation de la zone. Par ailleurs,

l'augmentation, par les travaux effectués, du nombre supplémentaire de résidents

potentiels génère incontestablement des inconvénients encore plus importants

pour le voisinage, s'agissant notamment des va-et-vient, y compris nocturnes,

des résidents et de leurs visites, des difficultés de stationnement, du trafic

de voitures ou de navettes. Il s'y ajoute en outre l'intensification du trafic

des pourvoyeurs des services. Sous l'angle de la planification, il ne fait dès

lors pas de doute, en dépit des mesures prises par les recourants, que les

travaux entrepris accroissent de manière significative la gêne objectivement

appréciable causée au voisinage par la structure para-hôtelière exploitée dans

les deux bâtiments, à l'encontre des exigences de l'art. 1er al. 2

RPEP. Il n'est pas décisif sur ce point que la présidente du Tribunal

d'arrondissement de l'Est vaudois ait considéré, dans un cadre provisionnel, que

le caractère excessif des nuisances au regard du droit de voisinage n'était pas

établi.

Les travaux de transformation ne

peuvent donc être régularisés en application de l'art. 80 LATC.

6.

On relèvera à toutes fins utiles, sans qu'il ne

soit nécessaire de trancher la question au vu de l'issue du recours, que la

compatibilité de la nouvelle configuration des villas avec les art. 5 et 6 RPEP

relatifs au nombre de niveaux suscite quelques doutes. Ces dispositions sont

ainsi rédigées:

Art. 5

Le nombre de

niveaux est limité à un étage sur rez-de-chaussée. Cet étage sera

obligatoirement aménagé dans les combles. L'art. 72 RPE est applicable à

l'exception de son alinéa 2.

Art. 6

L'aménagement d'un niveau partiellement habitable en dessous du

rez-de-chaussée pourra être autorisé pour autant qu'il bénéficie d'une

insolation normale et qu'il soit suffisamment dégagé du terrain naturel sur la

façade aval.

Les deux bâtiments litigieux

comportent trois niveaux, soit le rez inférieur (sous-sol), le rez supérieur (rez)

et les combles (étage) selon la terminologie figurant sur les plans. Le niveau

le plus bas pourrait ainsi être considéré comme le niveau "en dessous

du rez-de-chaussée" au sens de l'art. 6. Dans cette hypothèse, il n'est

pas exclu qu'il ne puisse être autorisé qu'à la condition de n'être que "partiellement"

habitable. Or, on peut se demander si cette condition était effectivement

réalisée lors de l'octroi du permis de construire, respectivement si les

transformations consistant notamment à ajouter à ce niveau une chambre pour le bâtiment

Cascade (en transformant le fitness) et deux chambres pour le bâtiment

Clairmont (en transformant la bibliothèque et de la salle-à-manger),

n'entraînent pas une aggravation de l'atteinte aux art. 5 et 6 RPEP,

aggravation contraire à l'art. 80 al. 2 LATC.

7.

Les aménagements litigieux ne pouvant faire

l'objet d'une régularisation, il est inutile d'examiner s'ils devaient faire

l'objet d'une mise à l'enquête publique.

En revanche, il convient de

déterminer dans quelle mesure leur remise en état peut être exigée.

a) Selon les art. 105 al. 1 et 130

al. 2 LATC, la municipalité, et à son défaut, le département compétent, est en

droit de faire supprimer, aux frais des propriétaires, tous travaux qui ne sont

pas conformes aux prescriptions légales et réglementaires. Par démolition, il

faut entendre non seulement la démolition proprement dite de travaux effectués

sans droit, mais aussi la remise en état des lieux (voir par exemple

AC.2008.0178 du 29 décembre 2008; AC.2007.0259 du 6 mai 2008 confirmé par l'ATF

1C_260/2008 du 26 septembre 2008). La seule violation des dispositions de forme

relatives à la procédure d'autorisation de construire est en principe

insuffisante pour justifier l'ordre de démolition d'un ouvrage non autorisé, si

ledit ouvrage est conforme aux prescriptions matérielles applicables. En outre,

la violation du droit matériel par les travaux non autorisés ne suffit pas non

plus à elle seule à justifier leur suppression. L'autorité doit examiner la

nature et l'importance des aspects non réglementaires des travaux et procéder à

une pesée des intérêts en présence, soit l'intérêt public au respect de la loi

(et donc à la suppression de l'ouvrage non réglementaire construit sans permis)

et l'intérêt privé au maintien de celui-ci (voir AC.2008.0178 précité et les

références citées, notamment RDAF 1982 448).

Selon la jurisprudence, l'ordre de

démolir une construction édifiée sans permis et pour laquelle une autorisation

ne pouvait être accordée n'est en principe pas contraire au principe de la

proportionnalité. L'autorité renonce toutefois à une telle mesure si les

dérogations à la règle sont mineures, si l'intérêt public lésé n'est pas de

nature à justifier le dommage que la démolition causerait au maître de

l'ouvrage, si celui-ci pouvait de bonne foi se croire autorisé à construire ou

encore s'il y a des chances sérieuses de faire reconnaître la construction

comme conforme au droit. Même un constructeur qui n'est pas de bonne foi peut

invoquer le principe de proportionnalité. Toutefois, celui qui place l'autorité

devant un fait accompli doit s'attendre à ce qu'elle se préoccupe plus de

rétablir une situation conforme au droit que d'éviter les inconvénients qui en

découlent pour lui (ATF 123 II 248 consid.

3.

et 4 p. 255; 111 Ib 213 consid. 6

p. 221 et les arrêts cités). En ce qui concerne l'intérêt public lésé,

l'application du droit fédéral dérogatoire hors zone à bâtir se doit d'être

rigoureuse, de sorte que les autorités chargées de son application puissent le

faire de manière cohérente et assurent ainsi le respect du principe de la sécurité

du droit (ATF 132 II 21 consid. 6.4 pp. 39 ss).

b) En l'espèce, la municipalité a

renoncé à requérir la remise en état des lieux mais s'est bornée, en vue

d'appliquer le principe de la proportionnalité, à exiger la réduction du nombre

de lits de manière à diminuer le nombre de résidents.

La jurisprudence considère qu'il

faut veiller, eu égard à la garantie constitutionnelle de la liberté individuelle,

à ne pas étendre le champ d'application d'une autorisation de construire au

point d'en faire l'instrument d'un contrôle systématique de l'autorité sur la

présence et l'activité des personnes ou sur l'utilisation de biens dans les

constructions existantes. En d'autres termes, le permis de

"construire" ne doit pas devenir une autorisation générique à

laquelle l'autorité pourrait sans autre subordonner tous les faits de la vie

qu'il pourrait lui paraître souhaitable de soumettre à son contrôle (AC.2004.0236

du 26 avril 2005 consid. 2b; AC.2003.0178 du 27 avril 2004; AC.1997.0044 du

23.

novembre 1999; AC.2001.0029 du 8 octobre 2001).

Dans ce sens, même si l'on conçoit

bien l'esprit dans lequel la municipalité l'a choisie, la solution consistant à

ordonner la réduction du nombre de lits - à savoir du nombre de

résidents -, ne peut être agréée dès lors qu'elle ne relève pas du droit

public des constructions et déborde des compétences de la municipalité.

Sous l'angle du droit public des

constructions, seule une décision de remise en état portant sur les travaux

réalisés illicitement est envisageable.

La décision doit ainsi être annulée

et le dossier renvoyé à la municipalité pour qu'elle rende une nouvelle

décision, dans le sens des considérants.

8.

Compte tenu de l'issue du recours, il sied de

rejeter la conclusion subsidiaire des recourants tendant à la suspension de la

cause jusqu'à droit connu sur l'affaire portée au civil.

9.

Vu ce qui précède, le recours doit être

partiellement admis, la décision attaquée doit être annulée et la cause

renvoyée à l'autorité intimée pour nouvelle décision dans le sens des

considérants.

En l'espèce, les recourants et les

tiers intéressés n'obtenant chacun que partiellement gain de cause, l'émolument

judiciaire doit être partagé à part égale entre eux. Vu le sort du recours, il

n'est pas alloué de dépens.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est partiellement

admis.

II.

La décision attaquée de la Municipalité de

Montreux du 12 mars 2012 est annulée et la cause est renvoyée à cette

autorité pour nouvelle décision dans le sens des considérants.

III.

a) Un émolument réduit de 625 (six cent

vingt-cinq) francs est mis à la charge du recourant Fabien Müller.

b) Un émolument réduit de 625 (six cent vingt-cinq) francs est mis à

la charge de la recourante GIHE Sàrl.

c) Un émolument réduit de 1'250 (mille deux cent cinquante) francs

est mis à la charge des tiers intéressés Edmund et Christine Thau,

solidairement entre eux.

IV.

Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 26 mars 2012

La présidente: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.