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Décision

AC.2011.0053

CDAP - AC.2011.0053 - 2012-06-04 - COLLET, POITRY, NICOLET, BOESCH/Municipalité de Leysin, GENECO SA / SEPTFONDS SA

4 juin 2012Français19 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

D’une surface de 6’750 m2, la

parcelle n° 251 du cadastre de la Commune de Leysin, colloquée dans la zone d’habitations

collectives A selon le Règlement communal concernant le plan d’extension et la

police des constructions approuvé par le Conseil d’Etat les 10 janvier 1979 et

31 mai 1985 (ci-après : RPE), est un bien-fonds non bâti situé au lieu dit

"En Collonge". Propriété de Geneco SA et Septfonds SA, elle est

délimitée au nord par la rue du Village, à l’est par la parcelle n° 247, au sud

par les parcelles n° 252, 4110, 3350 et 211 et à l’ouest par les parcelle n° 4111

et 253. Les parcelles n° 252 et 211 sises immédiatement en aval sont bâties. Les

parcelles n° 1714 et 245 se situent au nord de la rue du Village et supportent

respectivement le chalet "Alpina" dont sont propriétaires Lisette

Collet, Guy Poitry et Roger Nicolet et le chalet "Les Bluets" dont

est propriétaire, respectivement usufruitière, Stéphane et Georgette Boesch.

B.

Du 17 novembre au 16 décembre 2010, Geneco SA et

Septfonds SA ont mis à l’enquête publique la construction sur la parcelle n°

251 de trois chalets avec parking souterrain, l’un de 13 appartements et les

deux autres de 10 appartements chacun. La demande de permis de construire

mentionnait une dérogation à la distance aux limites pour le bâtiment B, à

régler par une modification de limite m2/m2 avec les parcelles 3350 et 4110.

Les constructions projetées comprennent deux niveaux en sus des parkings

souterrains. Selon les documents d’enquête publique, la surface au sol des

bâtiments projetés s’élève à 946 m2, la surface brute utile des

planchers à 5'194,60 m2 dont 3'506,40 m2 consacrée au logement. Le projet comprend la création de 42 places de stationnement

couvertes (dans les parkings souterrains) et de 20 places de stationnement

extérieures (y compris 13 places visiteurs).

C.

Le projet a suscité une opposition déposée

conjointement par Lisette Collet, Guy Poitry, Roger Nicolet, Stéphane Boesch et

Georgette Boesch. Ces derniers invoquaient une violation des art. 17 RPE

relatif à la distance aux limites, 18 RPE relatif au coefficient d’utilisation

du sol (ci-après : CUS), 20 RPE (nouvelle teneur du 28 octobre 2008)

relatif à la hauteur des constructions et 71 RPE relatif au nombre de places de

parc.

D.

Par décision du 31 janvier 2011, la municipalité

de Leysin (ci-après : la municipalité) a levé l’opposition.

E.

Lisette Collet, Guy Poitry, Roger Nicolet,

Stéphane Boesch et Georgette Boesch se sont pourvus conjointement contre cette

décision auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal

cantonal (ci-après : CDAP) le 25 février 2011. Invoquant les mêmes griefs que

ceux exposés dans leur opposition, ils concluent à l’annulation de la décision

du 31 janvier 2011.

La municipalité a déposé sa réponse

au recours le 31 mars 2011, en concluant à son rejet. Le 2 mai 2011, Geneco SA

et Septfonds SA ont déposé des observations en concluant également au rejet du

recours.

Les recourants se sont déterminés

le 24 mai 2011, maintenant leurs conclusions initiales. Ils font valoir en sus

une violation de l’art. 62 RPE relatif à la largeur des lucarnes et le non

respect de la distance minimale par rapport au domaine public. La municipalité a

déposé des observations complémentaires le 6 juin 2011.

Le tribunal a tenu audience en

présence des parties et de leurs conseils le 3 novembre 2011. A cette occasion,

il a procédé à une vision locale. Le procès-verbal de l’audience a été transmis

aux parties le 11 novembre 2011.

La municipalité s’est déterminée sur le procès-verbal le 17 novembre 2011.

A l’issue de l’audience, l’expert

Heinz Schoeneich, ingénieur géomètre, a été mis en œuvre avec mission de

répondre aux questions suivantes :

a. Déterminer sur la base du nouvel art. 20 RPE (cf.

pièce 2 du dossier municipal) la hauteur des trois constructions litigieuses,

ceci en partant du plan Rinderknecht SA du 18 mai 1993 figurant au dossier

municipal. Vérifier sur cette base le respect du nouvel art. 20 RPE.

b. Déterminer les dimensions du bâtiment existant no

1470a et, sur cette base, vérifier si les dispositions du RPE relatives à la

distance aux limites (cf. art. 17 et 59 al. 1) sont respectées, compte tenu de

la modification de limite qui est prévue.

L’expert a remis son rapport le 22

mars 2012 (ci-après : expertise Schoeneich). Il résulte de cette expertise

que la hauteur de deux des trois bâtiments prévus excède la hauteur autorisée

par le nouvel art. 20 RPE (dépassement d’environ 50 cm pour le bâtiment B et

d’environ 60 cm pour le bâtiment C) et que la distance entre le bâtiment

existant 1470 sis sur la parcelle n° 3350 et le futur bâtiment B est supérieure

à la distance minimale entre deux bâtiments exigée par l’art. 17 RPE, ce qui

implique qu’une modification de limites est possible. Les sociétés

constructrices se sont déterminées sur le rapport d’expertise le 13 avril 2012.

Elles indiquent avoir abaissé les constructions afin de les rendre

réglementaires et produisent un plan cadastral détaillé ainsi que des nouveaux

plans d’architecte. La municipalité s’est déterminée le 18 avril 2012. Elle

explique avoir modifié le permis de construire en y ajoutant l’exigence selon

laquelle les nouveaux plans produits devront être respectés. Les recourants ont

déposé des déterminations le 7 mai 2012.

Considérants

1.

Les recourants font valoir en premier lieu que

la distance exigée par l’art. 17 RPE n’est pas respectée entre l’angle

sud-ouest du bâtiment b et la limite de la parcelle n° 3350. Ils relèvent à cet

égard que le projet prévoit une distance de 6,99 m, alors que l’art. 17 RPE

exige une distance à la limite de la propriété voisine de 8,5 m. Ils

soutiennent que la modification de limite annoncée entre les parcelles n° 3350

et 4110 n’est pas acquise dès lors qu’elle doit être ratifiée à l’unanimité par

les assemblées de copropriétaires et qu’elle serait de toute manière

insuffisante car elle n’aurait aucune incidence sur la limite séparant les parcelles

n° 251 et 3350. En outre, selon les recourants, un éventuel déplacement de la

limite entre les parcelles n°251 et 3350 rendrait non réglementaire au moins

l’un des immeubles situés sur la parcelle n° 3350. La municipalité et les

constructrices relèvent pour leur part que la question sera réglée par une

entente entre voisins conformément à ce que prévoit l’art. 59 RPE avec

l’inscription d’une servitude, le permis de construire étant délivré sous

condition de l’inscription de cette servitude. Les recourants relèvent sur ce

point que l’accord annoncé implique l’accord de tous les copropriétaires des

parcelles n° 3350 et 4110, accord qu’il serait impossible d’obtenir.

a) L’art. 17 RPE prévoit ce qui

suit :

" Art. 17

La distance entre

les façades d’un bâtiment et la limite de la propriété voisine est égale aux

25% de la longueur de la plus longue façade du bâtiment, mais au minimum de 6

m.

Lorsque la

hauteur de la façade dépasse 10m., mesurée au faîte à partir du terrain

aménagé, la distance calculée comme ci-dessus est augmentée de 50 cm par mètre

de hauteur supplémentaire.

Ces distances

sont additionnées entre bâtiments sis sur la même propriété".

Les art. 59 et 60 RPE ont la teneur

suivante :

"Art. 59

Moyennant entente

entre voisins, la distance réglementaire entre bâtiments et limites de

propriété peut être réduite sur l’un des bien-fonds, à condition qu’il n’en

résulte aucune diminution de la distance réglementaire entre les façades des

constructions présentes et futures autorisées sur chacune des propriétés

intéressées.

Tout accord

intervenant entre voisins pour permettre l’application de l’alinéa premier

devra faire l’objet d’une servitude personnelle en faveur de la Commune de

Leysin (inscrite au registre foncier). Cette servitude fixera la limite fictive

nouvelle à partir de laquelle la distance entre bâtiments et limites de

propriété devra être calculée pour toute construction à ériger sur le fonds

servant.

Art. 60

Un changement de

limites, survenu après l’entrée en vigueur du présent règlement, n’entraînera

pas une diminution de la distance réglementaire entre les bâtiments ou une

augmentation de la proportion entre la surface bâtie et la superficie de la

parcelle ou encore une augmentation de l’indice d’utilisation".

b) Il n’est pas contesté que, en

l’état, la distance séparant l’angle sud-ouest du bâtiment B de la limite de la

parcelle n° 3350 est de 6,99 m alors que la distance à respecter en

application de l’art. 17 RPE est de 8, 475 m. Il convient d’examiner si cette

distance sera rendue réglementaire par la création d’une limite fictive au

moyen de l’inscription d’une servitude en faveur de la Commune de Leysin en

application de l’art. 59 RPE.

On relèvera que l’opération

envisagée concerne les parcelles n° 3350 et 251 (et non pas 4110 comme indiqué

par erreur dans la demande de permis de construire et la décision attaquée). Il

résulte au surplus des conclusions de l’expertise Schoeneich, qui n’ont pas été

contestées par les recourants, que la modification de limites prévue entre les

parcelles n° 3350 et 251 est possible sans rendre non réglementaire l’un ou

l’autre des bâtiments existants et qu’elle permettra de respecter la distance

minimale de 8, 475 m entre l’angle sud-ouest du bâtiment B de la limite de la

parcelle n° 3350. Il est également pris acte que le permis de construire a été

délivré sous condition d’inscription de la servitude prescrite à l’art. 59 al.

2.

RPE et qu’aucune construction ne sera réalisée avant que la preuve de cette

inscription n’ait été fournie à la municipalité. La question de savoir s’il est

possible pour la constructrice d’obtenir les accords requis pour cette inscription

n’est dès lors pas déterminante. Tant que cette servitude n’est pas inscrite,

le permis de construire est sans effet.

2.

Les recourants soutiennent que la façade

Nord-Ouest du bâtiment B, située à une distance de 7 m de la limite du domaine

public, contrevient à l’art. 17 RPE. De son côté, la municipalité fait valoir

que les distances fixées par l’art. 36 de la loi sur les routes du 10 décembre

1991.

(LRou ; RSV 725.01) s’appliquent, distances qui seraient

respectées en l’espèce.

L’art. 17 RPE mentionné par les

recourants concerne la distance par rapport à la limite de la propriété voisine

et non pas la distance par rapport au domaine public. Le règlement communal ne

contient en outre pas d’autre disposition concernant la distance entre un

bâtiment et le domaine public.

A défaut de norme communale, la

LRou s’applique aux distances minimales à respecter lors de la construction de

tout bâtiment ou annexe le long d’une route. Lors de l’audience, le

représentant de la municipalité a indiqué que la municipalité avait appliqué

l’art. 36 al. 1 let. c LRou. Selon cette disposition, la distance à respecter

est de 10 m pour les routes communales de 2e classe hors des

localités et de 7 m à l’intérieur des localités (let. c). La distance est

mesurée depuis l’axe de la chaussée, délimitée par les voies de circulation

principales (art. 36 al. 2 LRou).

En l’espèce, dès lors que l’on se

trouve à l’intérieur de la localité, c’est la distance de 7 m qui doit être

respectée, exigence qui est remplie par le projet litigieux.

3.

Les recourants font valoir que le CUS n’est pas

respecté en soutenant notamment que l’entier de la surface des balcons devrait

être pris en considération dans le calcul à raison de 3 x 80 m2. Selon

la municipalité et les constructrices, le CUS serait respecté même en tenant

compte de la surface des balcons. Les recourants se fonderaient en outre à tort

sur les chiffres indiqués dans la demande de permis de construire, qui tiendraient

compte par erreur des parkings, caves et sous-sols.

a)

L’art. 18 RPE a la teneur suivante :

"La surface totale de plancher brut

(indice d’utilisation) calculée selon les normes ORL no 514420, édition 1966,

ne doit pas dépasser les 2/3 de la surface de la parcelle (voir définition en

annexe au RPE)".

b) Il résulte de la norme ORL à

laquelle se réfère l’art. 18 RPE que n’entrent pas en considération pour le

calcul du CUS toutes les surfaces non utilisées ou non utilisables pour l’habitation

et le travail, qui incluent notamment les surfaces des parkings et des sous-sol

non habitables.

En l’occurrence, dès lors que la

parcelle n° 251 a une surface de 6’750 m2, la surface de plancher

maximale autorisée par l’art. 18 RPE est de 4'500 m2. Le tribunal a

effectué un contrôle sur la base des plans d’enquête publique dont il ressort

que, si l’on ne tient pas compte des parkings et des sous-sols non habitables,

la surface brute utile des planchers (SBP) totale se monte à 3'697 m2.

Le CUS est par conséquent respecté, même si l’on prend en compte la surface des

balcons.

4.

Les recourants soutiennent que les chalets B et

C ne respectent pas la hauteur maximale résultant du nouvel article 20 RPE tel

que modifié par le Conseil communal le 28 octobre 2010 (non encore en vigueur),

qui prévoit désormais que c’est le terrain naturel qui doit être pris en

considération et non plus le terrain aménagé.

a) La question de savoir si les bâtiments B et C respectent la

hauteur maximale permise par le nouvel art. 20 RPE a été examinée dans le cadre

de l’expertise Schoeneich. Il résulte de cette expertise que la hauteur est

dépassée d’environ 50 cm pour le bâtiment B et d’environ 60 cm pour le bâtiment

C. Les conclusions de l’expertise ont été admises par les parties et les

sociétés constructrices ont par conséquent produit le 13 avril 2012 des plans modifiés

prévoyant une diminution de la hauteur des bâtiments B et C de manière rendre

le projet réglementaire au regard du nouvel art. 20 RPE.

b) Lorsque la municipalité impose

des modifications de minime importance, elle peut délivrer un permis de

construire subordonné à la condition que ces modifications soient apportées au

projet (art. 117 LATC). En l’occurrence, la municipalité a indiqué le 18 avril

2012.

qu’elle modifiait le permis de construire en y ajoutant la condition que

les nouveaux plan établis de manière à respecter les conclusions de l’expertise

Schoeneich (soit les plans adressés au tribunal le 13 avril 2012 par le conseil

des constructrices) soient respectés.

Il y a lieu de constater que, avec

cette modification, le projet respecte le nouvel art. 20 RPE. On relève en

outre que cette modification peut être autorisée sans enquête publique. En

effet, selon la jurisprudence, il n'y a pas lieu de soumettre à une enquête

publique complémentaire des modifications apportées à un projet de construction

après l'enquête publique, lorsque celles-ci tendent à supprimer ou corriger

divers éléments critiqués par les opposants, d'autant plus que le permis de

construire érige en conditions le respect de ces modifications (AC.2006.0247

précité consid. 1b p.4-5 et références). Or, ces conditions sont remplies en

l’espèce.

5.

Les recourants relèvent que le projet prévoit 42

places de stationnement intérieures et 20 extérieures. Ils soutiennent que 17

places de parc extérieures ne seraient pas garanties dès lors qu’elles sont

prévues sur des parcelles n’appartenant pas aux société constructrices et

qu’elles ne bénéficient pas de droits réels durables, soit des servitudes

dûment inscrites au registre foncier. Selon eux, ces places extérieures sont en

outre trop éloignées des immeubles pour être utilisées et peu crédibles faute

de servitude de passage à pied les reliant aux immeubles en question. La

municipalité et les constructrices font valoir pour leur part que le projet

nécessite 40 places de parc, exigence déjà remplie avec le parking souterrain

qui en compte 42.

a) L’art. 71 RPE prévoit notamment

ce qui suit :

"Art. 71 Places de stationnement

La municipalité fixe le nombre de places

privées de stationnement ou de garages pour voitures qui doivent être aménagées

par les propriétaires à leurs frais et sur fonds privés.

[…]

Il est aménagé au moins : une place de

stationnement ou un garage pour chaque tranche ou fraction de 100 m2 de

plancher habitable brut, mesurée comme il est dit à l’art. 18.

[…]".

b) On a vu ci-dessus que la

surface brute utile des planchers (SBP) totale se monte à 3'697 m2.

Dès lors qu’une place de stationnement est exigée pour chaque tranche ou

fraction de 100 m2 de plancher habitable brut, le nombre de places de parc

intérieures permet à lui seul de respecter l’art. 71 RPE. Partant, il n’y a pas

lieu d’examiner plus avant la question de savoir si les constructrices pourront

réellement bénéficier de toutes les places extérieures annoncées.

6.

Finalement,

les recourants font valoir que les lucarnes telles que projetées contreviennent

à l’art. 62 al. 1 RPE en ce sens qu’elles dépassent les 2/3 de la façade

qu’elles dominent. Selon la municipalité, la façade en question mesure 12.5

mètres et chacune des rangées de lucarnes 5.7 mètres, de sorte que le projet respecte

le règlement.

Lors de l’audience, les recourants

ont indiqué renoncer à ce grief. Il n’y a par conséquent pas lieu de l’examiner

plus avant.

7.

Il résulte de ce qui

précède que le recours doit être rejeté. Le tribunal prend acte que le permis

de construire est modifié en ce sens qu’est ajoutée la condition selon laquelle

les nouveaux plans établis à la suite de l’expertise Schoeneich (soit les plans

modifiés le 4 avril 2012 adressés au tribunal le 13 avril 2012 par le conseil

des constructrices) doivent être respectés. Dès lors que le projet a été

modifié en réponse à un des griefs soulevés par les recourants, les frais de la

cause, incluant les frais d’expertise, sont partagés entre les recourants, les

sociétés constructrices et la Commune de Leysin et il n’y a pas lieu d’allouer

de dépens.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est rejeté.

II.

La décision de la Municipalité de Leysin du 31

janvier 2011 est confirmée, étant précisé qu’il est pris acte que le permis de

construire est modifié en ce sens qu’est ajoutée la condition selon laquelle

les nouveaux plans adressés au tribunal le 13 avril 2012 (plans modifiés le 4

avril 2012) doivent être respectés.

III.

Un émolument de 2'000 (deux mille) francs est

mis à la charge de Lisette Collet, Guy Poitry, Roger Nicolet, Stéphane Boesch

et Georgette Boesch, solidairement.

IV.

Un émolument de 2'000 (deux mille) francs est

mis à la charge de la Commune de Leysin.

V.

Un émolument de 2'000 (deux mille) francs est

mis à la charge de Geneco SA et Septfonds SA, solidairement.

Lausanne, le 4 juin 2012

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.