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Décision

AC.2011.0201

CDAP - AC.2011.0201 - 2013-05-28 - DUROUS, FAILLÉTAZ, SUDAN, DECALO, DE RIEDMATTEN/Municipalité de Lausanne, HÄNNI, Unité logement

28 mai 2013Français43 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants :

A.

Peter Hänni est propriétaire de la parcelle no

4458 du registre foncier, sur le territoire de la commune de Lausanne. Sise

dans le quartier de Montelly, cette parcelle a été affectée en zone mixte de

forte densité par le plan général d'affectation du 26 juin 2006 (PGA). Cette

zone est définie aux art. 104 ss (chapitre 4.3) du règlement du plan général

d'affectation (RPGA); elle est notamment affectée à l'habitation.

D'une surface de 1'276 m2,

ce bien-fonds supporte un garage (no ECA 1652) de 19 m2

et un immeuble (no ECA 1651) de 194 m2. Construit en

1907, ce bâtiment de quatre étages plus combles et un sous-sol comprend dix

appartements de trois pièces d'une surface de 65 m2 (loyer mensuel

moyen net de 1'057 fr. environ).

B.

En 2009, Peter Hänni a déposé une demande de

permis de construire en vue de démolir le bâtiment existant et construire un

nouvel immeuble de sept étages de logements ainsi qu'un parking. Compte tenu

des oppositions soulevées pendant la mise à l'enquête publique qui s'est

déroulée du 6 novembre au 7 décembre 2009, le propriétaire a renoncé à son

projet et décidé de réhabiliter le bâtiment existant.

C.

Le 20 mars 2009, Peter Hänni a résilié les baux

des locataires de l'immeuble. Pierre Durous, Alice et Jean-Pierre Faillétaz,

Jocelyne Sudan, Saby Decalo et Emmanuelle de Riedmatten (ci-après: Pierre

Durous et consorts) ayant, avec d'autres locataires, contesté cette

résiliation, le litige a été porté devant le Tribunal des baux. Lors de

l'audience de ce tribunal du 3 décembre 2009, les parties – à savoir le

demandeur Peter Hänni, d'une part, et les défendeurs Pierre Durous, Alice et

Jean-Pierre Faillétaz, Jocelyne Sudan, Saby Decalo et Emmanuelle de Riedmatten,

ainsi que Magali et Claude Fracheboud d'autre part – ont conclu la transaction

suivante:

"I. Les résiliations de bail

notifiées le 20 mars 2009 par le demandeur aux défendeurs l'ont été

valablement.

II. Une unique

prolongation de leur bail de douze mois, dès délivrance d'un permis de

construire définitif et exécutoire, quel qu'il soit, en rapport avec la

parcelle n° 4458 de la commune de Lausanne, est accordée aux défendeurs.

Les défendeurs [précités]

s'engagent irrévocablement à quitter les appartements, garages et places de

parc qu'ils occupent dans l'immeuble sis avenue de Montoie 18, à Lausanne, et à

les rendre libres de tout objet et de tout occupant, au plus tard douze mois

dès délivrance d'un permis de construire définitif et exécutoire, quel qu'il

soit, en rapport avec la parcelle n° 4458 de la commune de Lausanne.

III. Si le demandeur devait ne

pas avoir commencé les travaux autorisés par le permis de construire définitif

et exécutoire mentionné sous chiffre II ci-dessus dans un délai de vingt-quatre

mois dès délivrance de ce permis de construire, Peter Hänni devra verser les

montants suivants:

[indemnité de 30'000 fr. pour

chaque locataire ou couple de locataires défendeurs].

Cette clause sera caduque à

l'égard du ou des locataires qui n'auraient pas quitté les locaux conformément

au chiffre II ci-dessus.

IV. Le demandeur Peter Hänni

s'engage à proposer en priorité aux défendeurs la conclusion d'un bail pour l'un

des appartements destinés à la location, une fois les travaux terminés."

D.

Le 19 août 2010, Peter Hänni a déposé une demande

de permis de construire pour un projet consistant à aménager les combles et les

surcombles de l'immeuble ECA no 1651, en y créant deux appartements

de 4 pièces et demi en duplex de 130 m2, respectivement

133 m2, destinés à la vente (PPE), à aménager dans l'actuel sous-sol

deux appartements de trois pièces, partiellement sous le niveau du sol et

correspondant au rez-de-chaussée de l'immeuble transformé, à déplacer les caves

et la buanderie dans un sous-sol à créer, à rénover les logements et locaux

communs existants (assainissement de la cage d'escaliers, remplacement des

portes palières, remplacement du système de chauffage, isolation phonique des

logements, remplacement de l'ensemble des colonnes d'eau froide et d'eau

chaude, mise aux normes des installations électriques, rénovation complète des

cuisines et des salles de bains [appareils, carrelages, sols et peinture],

installation d'une ventilation) et à installer un ascenseur. Le projet prévoit

également la démolition du garage ECA no 1652, l'aménagement de cinq

places de parc extérieures, d'un couvert à vélo et d'une place de jeux.

Mis à l'enquête publique du 24

septembre au 25 octobre 2010, ce projet a suscité l'opposition de Pierre Durous

et consorts, par l'intermédiaire de leur avocat. Les opposants ont fait valoir

en substance que les travaux envisagés allaient au-delà de ce que permettaient

les dispositions de la loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la

transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi que

l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation (LDTR; RSV 840.15).

E.

Parce que le projet nécessite une autorisation

fondée sur la LDTR, le dossier a été transmis au Service de l'économie, du

logement et du tourisme (SELT; devenu le Service de la promotion économique et

du commerce en janvier 2012, mais dont les compétences en matière de

surveillance du parc locatif ont été attribuées à l'Unité logement dépendant du

Secrétariat général du Département de l'intérieur, puis du Service des communes

et du logement de ce département). Le 17 décembre 2010, ce service a établi un

rapport technique de l'immeuble (après analyse de l'état existant du bâtiment),

qui conclut que les travaux d'assainissement sont justifiés, sous l'angle de la

LDTR, compte tenu de la vétusté des installations techniques, et que la plupart

des restructurations peuvent être admises notamment en raison de l'exiguïté des

installations sanitaires et de la création de l'ascenseur, alors que d'autres

le sont au titre d'opportunité avec pour objectif d'atteindre une typologie de

logement plus contemporaine. Il est également relevé, en conclusion du rapport

technique, que les loyers après travaux sont "dignes de protection au

sens de la LDTR".

Le rapport technique est accompagné

de deux annexes. L'annexe 1, intitulée "V.O." [valeur

objective], qui contient les données suivantes (montants arrondis au franc

inférieur):

Valeur objective

de l'immeuble (avec terrain): 2'509'942 fr.

Revenu locatif

objectif annuel: 119'222 fr.

Revenu locatif

admissible après travaux, calcul sur une base de loyers effectifs: 179'700 fr.

(avant travaux: 126'864 fr.)

Revenu locatif

admissible après travaux, calcul sur une base de loyers objectifs: 176'522 fr.

(1'471 fr. de loyer mensuel net par appartement)

Projet du MO

[maître de l'ouvrage]:

- Revenu locatif

selon le MO: 188'800 fr.

- Revenu locatif

selon le SELT: 176'936 fr. (entre 1'451 fr et 1'498 fr. de loyer mensuel par

appartement)

- Création de

deux logements de 4.5 pièces en duplex dans les combles: ces deux logements

neufs ne font l'objet d'aucune restriction LDTR.

- Devis travaux

selon le MO: 1'645'000 fr. avant la création des logements aux combles, + 950'000

fr. pour la création des logements dans les combles

- Analyse du

résultat de la méthode MERIP (y compris ascenseur et restructurations):

1'646'195 fr.

L'annexe 2 au rapport technique du

SELT est une analyse selon la méthode de diagnostic sommaire d'évaluation des

dégradations et estimation du coût de remise en état des immeubles (analyse MERIP).

L'évaluation du coût admissible des travaux, après examen des différentes

parties du bâtiment et de leur état de dégradation, aboutit au résultat

suivant:

Coût MERIP: 1'163'500 fr.

Ascenseur: 185'000 fr.

Restructurations: 190'000 fr.

Frais secondaires hors MERIP: 107'695 fr.

Total admissible: 1'646'195 fr.

Devant se prononcer dans le cadre

de la LDTR (cf. art. 10 al. 2 LDTR), la Municipalité de Lausanne (ci-après: la

municipalité) a donné le 15 février 2011 un préavis favorable, à condition que

le coût des travaux concernés par le dispositif légal n'excède pas 1'647'000

francs et que l'état locatif, après rénovation n'excède pas au maximum 179'700

francs, soit 276 francs par m2 par année. La municipalité a

également demandé que le coût des loyers soit contrôlé durant cinq ans, en

vertu de l'art. 15 du règlement d'application de la LDTR du 6 mai 1988 (RLDTR;

RSV 840.15.1).

F.

Le SELT a délivré le 18 février 2011 l'autorisation

spéciale requise en application de la LDTR. Le dispositif de cette décision est

libellé ainsi:

" a) Constate que la création de deux

appartements de 4,5 pièces en duplex dans les combles de l'immeuble […] n'est

pas soumise à autorisation au sens de la LDTR, leur loyer ne faisant l'objet

d'aucune restriction;

et

b) Accorde

l'autorisation de rénover ledit immeuble, aux conditions suivantes:

1. Les dix logements de 3 pièces

sont soumis à un contrôle des loyers lors de leur première mise en location

après travaux, leur revenu locatif annuel net ne devant excéder 76'522 fr. [recte: 176'522 fr.] tel que prévu par le

maître de l'ouvrage, sous réserve des modifications légales et des imprévus

justifiés tant techniques que financiers.

2. Ce contrôle consistera en la

production des baux à loyers ou des notifications de hausses de loyers,

aussitôt que les loyers auront été adaptés. Ces documents devront informer les

locataires en termes non équivoques sur les moyens de contestation que leur

offre la voie civile.

3. [mention de la restriction au

registre foncier]

4. [obligation de produire le

décompte final des travaux]

5. [rappel qu'une

vente de l'immeuble serait soumise à autorisation]."

La motivation de cette décision

comporte les passages suivants:

" - qu’après avoir procédé à une inspection

locale conjointe avec l’autorité communale en février 2010, le Service de

l’économie, du logement et du tourisme a pu constater que l’immeuble en cause

nécessite d’importants travaux de rénovation, notamment pour ce qui a trait aux

parties techniques (colonnes corrodées, cuisines pour la plupart d’origine

dépourvues d’appareils, sanitaires vétustes et défraîchis, etc.), à la

production de chaleur ou encore aux installations électriques et aux portes

palières, qu’il s’agit de mettre aux normes;

- que, dans le contexte

spécifique de cet immeuble, compte tenu en particulier que le maître de

l’ouvrage prévoit d’accroître de deux unités l’offre de logements à Lausanne en

créant deux nouveaux appartements familiaux dans les combles, le Service de

l’économie, du logement et du tourisme peut admettre certaines restructuration

envisagées, celles-ci étant opportunes;

- qu’il s’agit en

particulier de la création d’un ascenseur adapté aux normes pour personnes

handicapées et de la restructuration des zones sanitaires actuelles exigües,

qui peuvent être admises mêmes si elles réduisent la surface de cinq des dix

appartements de 2 m2 environ,

- qu’en ce qui

concerne les 10 logements rénovés I transformés, le maître de l’ouvrage prévoit

un état locatif annuel net de CHF I76’522.-, soit un loyer moyen de CHF 1

‘471.- / mois;

- que cet état locatif, analogue

à celui résultant de l’analyse technique du Service de l’économie, du logement

et du tourisme, correspond à un niveau de loyer qui répond aux besoins

prépondérants de la population selon les statistiques en la matière et qu’il

peut donc être admis;

- qu’ainsi, une autorisation peut

être accordée dans le cadre de l’art. 4 al. I in fine LDTR ".

Cette décision a été communiquée à

la municipalité le 28 avril 2011 par la Centrale des autorisations du Département

des infrastructures (CAMAC).

G.

Le 25 mai 2011, la municipalité a décidé

d'octroyer à Peter Hänni le permis de construire requis. La décision indique

que l'autorisation cantonale incluse dans la synthèse CAMAC (cf. supra, let. F)

fait partie intégrante du permis de construire. La municipalité a par ailleurs

informé les opposants Pierre Durous et consorts de sa décision, et partant du

rejet de l'opposition. A ce propos, elle a notamment exposé ce qui suit:

"La

prolongation des deux logements existants des combles dans l'espace des

surcombles est contenue dans le volume existant. La création de deux logements

au rez-de-chaussée, anciennement sous-sol est également à l'intérieur du volume

existant. Les transformations des autres logements existants sont aussi prévues

sans aller au-delà du volume existant. Ainsi, les travaux ne provoquent pas

d'atteinte au développement et au caractère de la zone, celle-ci permettant l'habitation

au sens de l'art. 104 PGA. De plus, aucune aggravation de l'atteinte à la

réglementation en vigueur n'est décelée. La Municipalité constate dès lors que

le chapitre 4.3 du PGA (zone mixte de forte densité) est respecté et qu'il en

est de même des conditions de l'art. 80 al. 2 LATC."

La décision a été notifiée le 16

juin 2011 à l'avocat de Pierre Durous et consorts

H.

Le 17 août 2011, Pierre Durous et consorts ont

recouru contre la décision de la municipalité du 25 mai 2011. Ils concluent à

l'annulation de cette décision, y compris les autorisations spéciales contenues

dans la synthèse CAMAC, en particulier celle accordée par le SELT. Ils font

valoir que c'est à tort que le SELT a jugé que l'immeuble litigieux nécessitait

d'importants travaux de rénovation. En substance, selon les recourants, ce

bâtiment, régulièrement entretenu, est en bon état et seuls quelques travaux de

nettoyage et de rafraîchissement devraient être autorisés. Les recourants soutiennent

également que l'aménagement de deux appartements dans le sous-sol actuel ne

devrait pas être autorisé, car l'art. 81 al. 2 let c RPGA dispose que les

constructions souterraines ou semi-enterrées ne peuvent pas être habitables.

Dans sa réponse du 20 septembre

2011, le SELT conclut au rejet du recours.

Le 20 septembre 2011, Peter Hänni

(ci-après: le constructeur) a fait parvenir au tribunal des déterminations,

qu'il a complétées les 2 et 24 octobre 2011. Il conclut au rejet du recours. Il

conteste notamment la qualité pour agir des recourants dans la mesure où ils ont

passé une convention devant le Tribunal des baux, selon laquelle leur contrat

de bail prendrait fin une année après l'entrée en force du permis de

construire.

Dans sa réponse du 24 octobre 2011,

la municipalité conclut également au rejet du recours.

Dans leurs déterminations du 20

décembre 2011, les recourants ont fait valoir qu'il convenait d'apprécier la

situation sur la base de la dépense effective nécessaire pour maintenir la même

surface locative. Ils ont demandé qu'un devis complet du coût de la transformation

soit produit et que des renseignements soient fournis au sujet des travaux de

rénovation effectués depuis 1970.

Le 13 février 2012, le juge

instructeur a invité le constructeur à produire un devis complet du coût des

transformations prévues y compris la réalisation des nouveaux logements sous le

rez-de-chaussée actuel et la création d'un sous-sol en sous-œuvre. Le 31 mai

2011, Peter Hänni a transmis au tribunal l'estimation des coûts des travaux, en

donnant quelques explications complémentaires (notamment: il envisageait une

petite correction du projet concernant l'ascenseur, afin que la surface des

appartements soit un peu plus grande – étant rappelé qu'à chaque étage, la cage

d'ascenseur "empiète" sur un des deux appartements).

Le 6 juillet 2012, le juge

instructeur a informé les parties du fait que le tribunal statuerait sur le

recours en fonction du projet faisant l'objet des décisions attaquées et non

d'une variante dont la réalisation demeurait hypothétique.

Le 31 août 2012, l'Unité logement a

précisé notamment ce qui suit (p. 2-3):

"L'analyse

de ce dossier a démontré que l'immeuble [litigieux] nécessite dans

tous les cas une réhabilitation d'ampleur que l'Unité logement estime à

1'646'195 fr (pour la partie relative aux appartements existants), non compris

les transformations portant sur la création de nouveaux appartements par

densification de la parcelle (utilisation des combles et des espaces

inférieurs).

Le montant précité

se fonde sur l'expertise MERIP analysant quels sont les coûts de rénovation des

appartements existants, dans les règles de l'art et en les adaptant aux

critères actuels d'habitabilité, sans toutefois prendre en compte des

aménagements "luxueux", pour un coût de base de 1'163'500 fr. A ce

montant, l'Unité logement a rajouté des coûts justifiés liés notamment à

l'installation d'un ascenseur (375'000 fr. pour la pose et les

restructurations), qui se justifient en raison du nombre important de niveaux à

desservir après travaux, l'Unité logement admettant la création d'un tel

élément à compter de 5 niveaux à desservir selon l'élément 24 des directives du

département du 17 novembre 1998, et 107'695 fr. de frais secondaires.

Dans son analyse

technique, l'Unité logement a pris en compte les montants de réhabilitation des

appartements existants, les étages types étant rénovés et

"transformés" dans une faible mesure (perte de 2 m2 dans une partie seulement des

logements), mais n'a pas pris en compte les coûts de création de deux logements

en duplex des combles, ni ceux de création des deux appartements du rez

inférieur destinés à compenser la disparition des logements du dernier étage

qui seront transformés en duplex.

Ce mode de faire

vise à ne pas pénaliser le projet du maître de l'ouvrage qui permet une

densification intéressante en pleine zone urbaine, ce qui correspond à la

volonté des pouvoirs publics d'augmenter en priorité les surfaces dévolues au

logement dans les quartiers de ville proches des commodités, des transports et

des écoles, par exemple, tout en mettant sur le marché des appartements rénovés

(étages type) ou, pour deux d'entre eux, créés (nouveaux logements du rez

inférieur offerts en compensation), qui répondront manifestement aux besoins

prépondérants de la population lausannoise.

Dans ce contexte,

il est justifié que l'autorité se soit basée sur les coûts de rénovation

découlant de l'analyse MERIP, et non sur le coût réel du maître de l'ouvrage,

dans la mesure où une partie importante de l'investissement porte sur des

parties nouvelles "hors LDTR", qu'il s'agisse des duplex ou des

parties communes du sous-sol.

En effet,

l'objectif principal de la décision rendue dans le cadre de la LDTR est

d'assurer une pleine compensation des appartements existants, raison pour

laquelle un contrôle des loyers est instauré sur dix appartements après travaux

dont le loyer ne devra pas excéder 1'471 fr. par mois (valeur février 2011,

avec le taux de référence de l'époque) ou un état locatif annuel de 176'522

fr."

Le 6 novembre 2012, les recourants

ont transmis au tribunal un rapport établi par Alain Cauderay, architecte EPFL

à Reverolle, intitulé "analyse visuelle de l'état du bâtiment"

et daté du 15 février 2010. Selon cet architecte, le qualificatif de vétuste

employé par le SELT pour qualifier l'immeuble concerné est disproportionné. Il

estime en effet que ce bâtiment est dans l'ensemble encore en très bon état et

que, mis à part quelques points faibles, il est susceptible de durer encore une

bonne quinzaine d'année sans travaux importants. Il préconise, vu le manque de

puissance et l'âge de l'installation électrique, de profiter des changements de

locataires pour remédier à cet inconvénient et, concernant les installations

sanitaires, de sabler et traiter les conduites avec une résine.

Le 13 janvier 2013, les recourants

ont adressé au tribunal un mémoire complémentaire résumant leur argumentation

et prenant position sur les écritures des autres parties.

I.

Le 14 janvier 2013, la Cour a procédé à une

inspection locale en présence des parties. Les parties communes du bâtiment

(caves, buanderie, etc.) ainsi que plusieurs appartements ont été visités. Les

recourants ont requis d'une part que l'ECA (Etablissement cantonal d'assurance contre

l'incendie et les éléments naturels) soit interpellé sur la possibilité

d'installer un lift sur la première volée de marches d'escalier pour rejoindre

le palier depuis lequel partirait l'ascenseur, et d'autre part qu'une expertise

judiciaire soit ordonnée pour déterminer l'état des colonnes de chute.

Considérants

1.

La décision d’octroi du permis de construire,

prise par la municipalité, est une décision susceptible de recours au sens de

l’art. 74 al. 1 de la loi sur la procédure administrative du 28 octobre 2008

(LPA-VD; RSV 173.36), par renvoi de l’art. 99 LPA-VD. L'autorisation cantonale

spéciale fondée sur la LDTR, communiquée avec le permis de construire, est

également susceptible de recours. Le présent recours, dirigé à la fois contre

le permis de construire et l'autorisation spéciale, a été formé dans le délai

légal de trente jours (art. 95 et 96 LPA-VD).

La qualité pour agir est définie à

l’art. 75 let. a LPA-VD (par renvoi de l’art. 99 LPA-VD) : le recours est

recevable s’il est formé par une personne ayant pris part à la procédure devant

l’autorité précédente, qui est atteinte par la décision attaquée et qui dispose

d’un intérêt digne de protection à ce qu’elle soit annulée ou modifiée. Dans le

domaine de l’aménagement du territoire et des autorisations de construire, le

droit cantonal doit reconnaître la qualité pour recourir au moins dans les

mêmes limites que pour le recours en matière de droit public devant le Tribunal

fédéral (art. 33 al. 3 let. a de la loi fédérale sur l'aménagement du

territoire du 22 juin 1979 [LAT; RS 700]). Cela signifie, en l’occurrence, que

la qualité pour recourir selon l’art. 75 LPA-VD doit être définie au moins

aussi largement qu’à l’art. 89 al. 1 de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal

fédéral (LTF; RS 173.110), s’agissant en particulier des critères de l’atteinte

et de l’intérêt digne de protection.

Dans ce cadre, le Tribunal fédéral

a développé une jurisprudence au sujet de la qualité pour recourir du voisin

(cf., en dernier lieu, ATF 137 II 30). Souvent, la nature ou le degré de

l’atteinte dépend de la distance entre l’ouvrage projeté et le bien-fonds du

voisin. Le critère de l’éloignement peut aussi entrer en considération pour

déterminer si l’admission du recours peut procurer un avantage pratique au

voisin, lui permettant d’invoquer un intérêt digne de protection. Cela étant,

la situation la plus courante, dans la jurisprudence, est celle où le voisin

est le propriétaire d’un bien-fonds situé à proximité de l’installation

litigieuse, voire le locataire d’un bâtiment situé sur une autre parcelle. Il

n’est pas fréquent que le locataire d’un appartement forme un recours contre

l’octroi d’un permis de construire au propriétaire foncier qui est son

bailleur, pour un ouvrage à réaliser sur la parcelle où il réside. En règle

générale, si un locataire et un bailleur ont un différend au sujet des qualités

ou de l’aménagement de la chose louée, des prescriptions du droit privé sont

applicables et la juridiction compétente est celle qui traite des litiges

concernant les baux. On peut néanmoins concevoir qu’un locataire ne reproche à

son bailleur que la violation de règles du droit public, en relation avec un

projet de construction, sans prétendre qu’il ne tiendrait pas ses engagements

contractuels; dans cette mesure, le recours du locataire contre le permis de

construire serait recevable, dès lors que son admission pourrait lui procurer

un avantage pratique qu’il n’obtiendrait pas devant la juridiction civile (cf. arrêt CDAP AC.2011.0020 du

21.

novembre 2011, arrêt TA AC.2007.0266 du 10 avril 2008; à propos

de la qualité pour recourir du locataire en droit administratif, dans un autre

contexte, cf. ATF 131 II 649).

Lorsque la recours est dirigé non

seulement contre le permis de construire, mais aussi contre l'autorisation

spéciale cantonale fondée sur la LDTR, la jurisprudence cantonale admet la

recevabilité du recours du locataire qui occupe les locaux à transformer, et

qui conteste l'octroi de cette autorisation spéciale (cf. RDAF 2001 I 344

consid. 1c). De manière générale, on devrait admettre la

qualité pour recourir du locataire contre une autorisation d’effectuer des

travaux dans l’immeuble qu’il occupe lorsque celle-ci a clairement une portée

préjudicielle dans les rapports avec le propriétaire : si l’autorisation

est annulée par le juge administratif, le bailleur n’arrivera ainsi pas à faire

juger que la rénovation ou la modification du bâtiment peut raisonnablement

être imposée au locataire (art. 260 al. 1 CO) et une résiliation du bail à

loyer, en vue des travaux, sera probablement jugée contraire aux règles de la

bonne foi (art. 271 CO ; ATF 4P.474/2004 du 24 mars 2005 consid.

3.

). Dans ces circonstances, l’existence d’un intérêt digne de protection à

contester l’octroi du permis de construire devrait être reconnue (cf. arrêts

CDAP AC.2011.0263 du 25

mai 2012; AC.2009.0205 du 8 avril 2010).

En l'espèce, les recourants sont tous

actuellement locataires d'appartements de l'immeuble concerné par la décision

attaquée. Leur situation est toutefois particulière, dans la mesure où ils ont

conclu une convention devant le Tribunal des baux selon laquelle leur était

accordée "une unique prolongation de leur bail de douze mois, dès

délivrance d'un permis de construire définitif et exécutoire, quel qu'il soit".

En d'autres termes, les recourants ne seront plus locataires de leurs

appartements, selon les baux actuels, au moment de la réalisation des travaux -

si l'octroi du permis de construire est confirmé, même le cas échéant avec des

conditions plus strictes pour le propriétaire en application de la LDTR. On

peut se demander si l'intérêt au recours ne réside pas essentiellement, vu

l'effet suspensif, dans l'allongement de la durée de la prolongation des baux

valablement résiliés. Toutefois, cette convention prévoit également que le

constructeur (et bailleur) devra leur proposer en priorité la conclusion d'un

bail pour l'un des nouveaux appartements. On peut dès lors se demander si, à

cause de cette clause, qui n'impose certes pas au propriétaire de conclure de

nouveaux baux, mais seulement de soumettre une offre, les recourants conservent

un intérêt digne de protection à obtenir une annulation ou une modification des

autorisations litigieuses, conformément à ce qu'exige l'art. 75 let. a LPA-VD.

Cette question de recevabilité peut toutefois rester indécise, vu le sort à

réserver aux griefs des recourants sur le fond. Il y a donc lieu, dans cette

mesure, d'entrer en matière.

2.

Les recourants soutiennent, à titre principal, que

les conditions pour la délivrance de l'autorisation requise selon la LDTR ne

sont pas remplies.

a) Il n'est pas contesté que la LDTR

s'applique au projet litigieux, s'agissant de la rénovation d'une maison

d'habitation sise sur le territoire d'une commune où sévit la pénurie de

logements (cf. art. 1 LDTR). Une autorisation du département cantonal compétent

est dès lors requise, aux conditions prévues aux art. 3 et 4 LTDR, ainsi

libellés:

Art. 3

1.

En règle générale, l'autorisation est

refusée lorsque l'immeuble en cause comprend des logements d'une catégorie où

sévit la pénurie.

Art. 4

1.

L'autorisation

est accordée lorsque la démolition, la transformation, la rénovation ou le

changement d'affectation apparaissent indispensables pour des motifs de

sécurité, de salubrité ou d'intérêt général, en particulier dans les cas visés

par l'article 39 de la loi cantonale sur l'énergie; elle peut l'être à titre

exceptionnel si d'autres circonstances le commandent impérativement.

2.

Le département peut alors

subordonner l'octroi de l'autorisation à certaines conditions, notamment celles

fixées aux alinéas 3 et 4.

3.

Il peut soumettre pendant dix

ans la vente par appartement, ou toute autre opération permettant d'atteindre

un but économique analogue, à une autorisation, pour éviter la diminution de

logements loués dans une catégorie où sévit la pénurie, et contrôler pendant

dix ans les loyers des logements qui remplacent ceux qui ont été démolis ou des

immeubles transformés ou rénovés, afin d'éviter des augmentations qui iraient à

l'encontre du but visé par la présente loi.

4.

Il peut également soumettre

l'octroi de l'autorisation d'un changement d'affectation à la condition que les

locaux soient réaffectés à l'habitation dès que les motifs qui ont justifié

l'autorisation n'existent plus.

5.

Il soumet à autorisation la

vente de l'immeuble si celle-ci intervient avant la fin des travaux.

b) En l'occurrence, l'autorisation

spéciale du SELT (pour le département compétent) ne porte que sur une partie du

projet du constructeur, à savoir la rénovation de dix logements de 3 pièces, à

l'exclusion de la création de deux appartements de 4,5 pièces en duplex dans

les combles. Il n'est pas contesté par les recourants que l'appréciation de la

légalité des travaux, sous l'angle de la LDTR, ne concerne que ces dix

appartements, remplaçant après rénovation les dix appartements existants.

c) La principale question à résoudre

est celle de savoir si les travaux de rénovation pouvaient être considérés

comme "indispensables pour des motifs de sécurité, de salubrité ou

d'intérêt général", au sens de l'art. 4 al. 1 LDTR.

aa) La jurisprudence cantonale a

retenu qu'il n'y avait pas lieu d'interpréter de manière extensive l'hypothèse

de motifs d'intérêts général faisant apparaître comme indispensables les

travaux projetés. Il est exclu de faire prévaloir sans autre l'intérêt au bon

entretien à long terme des immeubles sur le but spécifique de la LDTR, à savoir

le maintien des logements à loyers modérés existants (RDAF 2001 I 344 consid.

4b/bb). L'autorité compétente n'a pas à autoriser un projet au seul motif que

les loyers après travaux resteraient encore dans la catégorie des logements à

pénurie, c'est-à-dire atteindraient un niveau proche de la limite qui les

ferait sortir de cette catégorie; il convient donc de s'en tenir aux travaux

essentiels, de les réaliser le cas échéant par étapes, et non pas de réaliser

d'emblée et nécessairement un programme maximum (comprenant même les éléments

superflus) au risque, sinon d'atteindre un niveau de loyers hors pénurie, du

moins de s'en approcher fortement (arrêt TA AC.2002.0066 du 11 février 2003,

consid. 3b). En définitive, le législateur vise dans ce cadre une "rénovation

douce", admissible selon trois types de critères: sont autorisés les

travaux qui visent à maintenir la valeur du patrimoine bâti existant (travaux

de rénovation des façades ou de la toiture, par exemple); doivent également

pouvoir être admis les travaux relevant de considérations de sécurité (par

exemple le remplacement des installations électriques); sont encore admissibles

certaines opérations tendant à adapter les installations intérieures (cuisines,

salles de bains) à des standards actualisés, en restant dans le cadre tracé par

la méthode MERIP (arrêt AC.2002.0066 déjà cité, consid. 3c/ff).

La méthode MERIP est celle qui est

préconisée par le RLDTR pour l'expertise technique du bâtiment qui peut être

effectuée par le département cantonal, lorsqu'il doit se prononcer sur une

demande d'autorisation (cf. art. 10 RLDTR). Selon la jurisprudence,

l'application de la méthode MERIP ne doit pas déboucher sur un blanc-seing

donné au constructeur moyennant le respect d'une enveloppe financière déterminée.

En d'autres termes, le département ne saurait autoriser des travaux ayant

clairement pour but une augmentation du standard de l'immeuble, cela quand bien

même le constructeur annoncerait qu'il est en mesure de les réaliser tout en

respectant le coût maximum prescrit (arrêt AC.2002.0066 déjà cité, consid. 3b;

cf. aussi arrêt TA FO.2004.0004 du 24 juin 2005, consid. 4b).

A propos des motifs d'intérêt général

mentionnés à l'art. 4 al. 1 LTDR, il convient de relever que cette disposition

légale fait expressément référence, depuis une modification entrée en vigueur

le 1er septembre 2006, aux "cas visés par l'article 39 de la

loi cantonale sur l'énergie" (LVLEne, RSV 730.01). Cette dernière

disposition a la teneur suivante: "En cas de rénovation ou transformation d'un bâtiment

permettant une amélioration énergétique dont les avantages sont opportuns par

rapport à l'investissement à consentir, l'autorisation est accordée dans le

cadre de l'article 4 [LDTR]."

bb) Dans le cas particulier, les

travaux de rénovation prévus auraient pour conséquence – en fonction de la

rentabilisation de l'investissement – que l'état locatif annuel correspondrait

ensuite, d'après l'autorisation spéciale, "à un niveau de loyer qui

répond aux besoins prépondérants de la population selon les statistiques

lausannoises". L'autorité cantonale a précisé, dans sa réponse, que la

limite des loyers dits intermédiaires, déterminante en l'espèce (logements de 3

pièces), était de 1'600 fr. à Lausanne. Cela n'est pas contesté par les recourants,

qui font en revanche valoir que les anciens loyers étaient nettement

inférieurs.

Cet élément – l'absence de dépassement

de cette limite après la rénovation – est important, mais il n'est toutefois

pas suffisant pour justifier l'autorisation. Encore faut-il examiner si les

travaux apparaissent indispensables au sens de l'art. 4 al. 1 LDTR.

cc) L'autorité cantonale a procédé à

une analyse du bâtiment, en effectuant une inspection des lieux en février 2010

et en réalisant une expertise technique selon les méthodes ou critères

habituellement utilisés dans le cadre de l'application de la LDTR, et qui n'ont

pas été mis en cause dans la jurisprudence précitée. Comme l'explique le SELT

dans sa réponse, la méthode MERIP est fondée sur une codification de l'ensemble

des éléments structurels d'un bâtiment (50 éléments distincts), chacun des

éléments étant noté en prenant pour base le constat visuel de l'état de

dégradation des parties examinées. C'est en fonction de cette analyse que le

coût des travaux nécessaires pour la rénovation a été estimé à 1'163'500 fr.,

montant auquel s'ajoutent les frais pour la pose d'un ascenseur, les frais pour

les restructurations internes des appartements (en partie liées à

l'installation de l'ascenseur) et des frais secondaires.

Il est évident que, dans

l'appréciation de la vétusté ou de la dégradation de chacun des éléments

concernés, une appréciation doit intervenir et que chaque élément

d'appréciation peut être discuté. La Cour a constaté, lors de son inspection

locale, que même si l'immeuble était bien entretenu, plusieurs parties des

installations électriques, des conduites d'eau, des salles de bain, des

cuisines, etc. étaient anciennes voire dégradées. Les recourants font valoir

qu'un architecte qu'ils ont consulté, à l'issue d'une visite des lieux, ne

partage pas toutes les appréciations du SELT et estime en définitive que l'état

global de dégradation de l'immeuble est moindre que ce qui a été retenu. Or

l'application de la LDTR n'implique pas une analyse détaillée par un expert de

chaque partie du bâtiment, puisqu'il est prévu un diagnostic qui est voulu

sommaire (cf. art. 10 al. 2 RLDTR, intitulé de la méthode d'évaluation). Il n'y

a aucun motif, dans le cas particulier, de mettre en doute le résultat de

l'application de la méthode MERIP, méthode que le service cantonal spécialisé

pratique depuis de nombreuses années et dont on ne voit pas pourquoi elle ne

serait pas appropriée à l'évaluation d'un bâtiment urbain ancien sans

particularités notables. Partant, il ne se justifie pas d'ordonner une

expertise judiciaire de l'état des colonnes de chute (voir la dernière

réquisition des recourants) ni d'autres parties du bâtiment.

Cela étant, les travaux prévus dans

les dix logements, estimés par le SELT à 1'163'500 fr. - y compris la

modernisation des cuisines et des salles de bain, qui pour la plupart ne

correspondent pas aux standards actuels de confort, dans des appartements à

loyer modéré – n'ont à l'évidence pas pour but de changer la nature de ces

appartements et ils ne vont pas au-delà d'une "rénovation douce"

au sens de la jurisprudence précitée. On peut aussi relever qu'installer, dans

des cuisines agencées, de nouveaux appareils ménagers, consommant moins

d'électricité (réfrigérateur, lave-vaisselle, notamment), peut aller dans le

sens de l'amélioration énergétique préconisée par l'art. 39 LVLEne (auquel

renvoie l'art. 4 al. 1 LDTR). Il en va de même du remplacement du chauffage

central (nouvelles conduites et chaudière).

La nécessité de la rénovation est

ainsi en principe établie, au regard des critères de l'art. 4 al. 1 LDTR, sans

qu'il soit nécessaire de vérifier chaque point du programme de travaux (cf.

arrêt AC.2002.0066, consid. 3a).

dd) Les recourants s'en prennent aux

autres travaux prévus, qui vont au-delà du "coût MERIP" et

sont néanmoins comptés par le service cantonal dans le "total

admissible". Les recourants critiquent principalement l'installation

d'un ascenseur, nécessitant un investissement global de 375'000 fr., lequel

sera répercuté sur les loyers.

Dans l'arrêt déjà cité AC.2002.0066 du

Dispositif

11 février 2003, le Tribunal administratif s'était prononcé sur la

transformation d'un bâtiment avec création simultanée d'un ascenseur et d'un

nouvel escalier dans un bâtiment ancien de deux étages sur rez. Dans cet arrêt,

le Tribunal administratif a considéré que la création de l'ascenseur,

impliquant "de nombreuses conséquences à tous les étages de l'immeuble,

notamment des modifications de structure des logements existants" et

la "nécessité de créer une nouvelle cage d'escaliers", ne

faisait pas partie des travaux indispensables au sens de l'art. 4 LDTR, car

cela entraînait un "changement de standard par rapport à la situation

existante". Le Service du logement avait du reste adopté cette

position dans sa décision, conformément à sa pratique (consid. 3c/bb).

La situation n'est pas identique dans

la présente espèce. D'une part, la création de l'ascenseur n'implique pas une

modification sensible de la structure des logements existants, la surface de la

moitié d'entre eux devant être diminuée de 2 m2 environ. La pose de l'ascenseur est compatible avec le maintien de la

cage d'escaliers existante. En outre, le bâtiment litigieux comporte davantage

de niveaux que l'immeuble visé dans l'arrêt précité. L'installation d'un ascenseur

dans un bâtiment comportant (au moins) cinq niveaux de logements doit être

considérée, à l'heure actuelle, comme un élément ordinaire d'un projet de

rénovation. D'une façon générale, la sensibilité aux problèmes rencontrés dans

les déplacements (accès aux bâtiments publics, aux transports publics, aux

logements) par les personnes handicapées et les personnes âgées est plus

marquée qu'auparavant, cette évolution pouvant correspondre à l'élaboration de

la loi fédérale sur l'égalité pour les handicapés (LHand; RS 151.3), entrée en

vigueur en 2004. Il est vrai que cette loi fédérale n'impose pas directement, à

l'occasion d'une rénovation telle que celle qui est ici litigieuse, la

suppression de tout ce qui rend l'accès difficile ou impossible aux personnes handicapées

(cf. art. 3 let. c, 11 al. 1 et 12 al. 1 LHand – les frais de restructuration

de l'immeuble, pour installer un ascenseur plus grand pouvant transporter tous

les fauteuils roulants, partant non pas du premier palier mais du

rez-de-chaussée, dépasserait sans doute la proportion fixée à l'art. 12 al. 1

LHand de 20 % des frais de la "rénovation douce" prévue). Les

dispositions du droit cantonal des constructions sur la suppression des

barrières architecturales (art. 94 ss de loi du 4 décembre 1985 sur

l'aménagement du territoire et les constructions [LATC; RSV 700.11]) prévoient

aussi, dans les bâtiments d'habitation collective existants, qu'il faut

améliorer l'accessibilité pour les personnes handicapées ou âgées "lors

de travaux importants de transformation", pour autant que la structure

et l'organisation intérieure de l'immeuble le permette "sans frais

disproportionnés" (art. 96 LATC). Or, dans le cas particulier, on ne

saurait qualifier les travaux de rénovation prévus de "travaux

importants de transformation". Cela étant, l'installation d'un

ascenseur, quand bien même sa cabine est petite (trop exiguë pour certains

fauteuils roulants), et qu'elle n'est accessible qu'après avoir franchi une

première volée d'escaliers (entre la porte d'entrée et le palier), est un

élément favorable pour les personnes handicapées qui ne se déplacent pas en

fauteuil roulant, pour les personnes âgées, pour les personnes se déplaçant

avec peine en terrain irrégulier, et généralement pour tous les habitants ou

visiteurs du bâtiment qui doivent gravir ou descendre plusieurs étages en étant

chargés. En d'autres termes, c'est un équipement destiné à faciliter la vie

quotidienne dans un immeuble de plus de deux étages, et qui n'en modifie pas

sensiblement le "standing" ou le "standard".

Il s'ensuit que les travaux

d'aménagement de l'ascenseur peuvent être considérés comme nécessaires ou

"indispensables" au sens de l'art. 4 al. 1 LDTR, dans le cadre

de la rénovation prévue et compte tenu des conceptions actuelles sur le degré d'équipement

des bâtiments d'habitation de plusieurs niveaux. Il n'y a pas lieu, vu ce qui

vient d'être exposé, d'examiner plus avant les caractéristiques de l'ascenseur,

notamment au regard des critères de la norme suisse SN 521 500 "Constructions

sans obstacles" éditée par la SIA (norme à laquelle renvoie l'art. 36

du règlement d'application de la LATC [RLATC; RS 700.11.1], qui est une

disposition d'exécution des art. 94 ss LATC). Il n'y a pas non plus lieu de

compléter l'instruction sur le point de savoir s'il est concrètement possible d'installer un lift (pour fauteuils roulants) sur la première volée

de marches d'escalier rejoignant le palier depuis lequel partirait l'ascenseur;

en effet, l'ascenseur a une utilité notable aussi pour les personnes qui entrent

à pied dans l'immeuble et qui sont en mesure de gravir quelques marches

d'escalier.

d) Il résulte de ce qui précède que

l'autorisation spéciale cantonale n'a pas été délivrée en violation de l'art. 4

al. 1 LDTR, l'analyse du caractère indispensable des travaux de rénovation

n'étant pas critiquable ni quant à la méthode suivie, ni dans son résultat.

3.

Les recourants font valoir que le coût total des

travaux à réaliser dans le bâtiment litigieux selon le permis de construire, y

compris les travaux requis pour réaliser un nouveau volume en dessous des caves

actuelles à cause de la transformation des caves en appartements, dépasserait

le cadre défini par la LDTR. Ce coût se répercuterait, dès la seconde location,

sur le montant des loyers qui ne seraient alors plus contrôlés.

a) Il a déjà été indiqué (supra,

consid. 2b), que seuls devaient être autorisés en vertu de l'art. 4 al. 1 LDTR

les travaux de rénovation de dix logements de 3 pièces. Les nouvelles parties

communes du sous-sol peuvent en effet, au même titre que les nouveaux duplex

des combles, être considérées comme distinctes des dix logements rénovés. Il

résulte du considérant précédent que l'évaluation du coût de ces travaux est

correcte. Ce second grief des recourants concerne plutôt le calcul du revenu

locatif annuel net après travaux. Dans la décision attaquée, il est prévu que

ce revenu ne devra pas excéder 176'522 fr. L'argumentation des recourants

signifie que, si le coût des travaux admissibles avait été fixé à un montant

nettement supérieur à 1'646'195 fr., parce que l'on aurait tenu compte de

travaux supplémentaires dans ce cadre, les loyers auraient dû être sensiblement

plus élevés pour que la rénovation soit rentable, et les objectifs de la LDTR

ne seraient pas atteints puisqu'on ne conserverait pas, dans cet immeuble, dix

logements avec un loyer inférieur à 1'600 fr. par mois.

b) Les recourants ne contestent pas

la décision attaquée en tant qu'elle fixe une limite pour le revenu locatif

annuel lors de la première mise en location après travaux, et impose d'emblée

un contrôle des loyers conformément à l'art. 4 al. 3 LDTR (pendant dix ans,

afin d'éviter des augmentations qui iraient à l'encontre du but visé par la

loi). Le système de limitation et de contrôle des loyers de la LDTR, s'il est

limité dans le temps et s'applique lors de la première mise en location, tient

compte de l'existence d'autres normes dans l'ordre juridique suisse, à savoir

celles du Code des obligations (art. 253 ss CO) qui assurent une protection des

locataires lors de la conclusion de baux ultérieurs. Il n'est donc pas

contraire à l'art. 4 LDTR de ne pas fixer de conditions pour la seconde mise en

location après travaux, et de ne pas fixer préventivement une autre limitation

des loyers, au cas où le bailleur envisagerait des augmentations pour compenser

en quelque sorte les investissements consentis pour des travaux dans des

parties nouvelles "hors LDTR" (nouveaux sous-sols et combles).

Les griefs des recourants à ce propos sont donc mal fondés.

4.

Les recourants font également valoir que le

projet qui prévoit l'aménagement de deux appartements dans l'actuel sous-sol violerait

l'art. 81 al. 2 RPGA et, par conséquent, que la municipalité n'aurait pas dû

délivrer le permis de construire.

a) L'art. 81 al. 1 RPGA dispose que

pour des constructions souterraines ou semi-enterrées, la municipalité peut

déroger aux règles sur les distances aux limites et entre bâtiments et sur le

coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol, pour autant que la

topographie existante avant l'exécution des travaux ne soit pas sensiblement

modifiée. L'alinéa 2 let. c de cet article précise que ces constructions ne

peuvent en aucun cas être habitables.

La parcelle no 4458 a été colloquée en zone urbaine de l'ordre non contigu selon l'ancien plan

d'extension du 3 novembre 1942, puis en zone de forte densité par le plan

général d'affectation (PGA) du 26 juin 2006. Selon l'art.

106 al. 1 RPGA, la distance entre un bâtiment et la limite de propriété est de six

mètres au minimum lorsque la plus grande des dimensions en plan du bâtiment ne

dépasse pas 25 mètres. Le précédent règlement (art. 27) imposait également une

distance de six mètres.

Construit en 1907, soit antérieurement

à l'adoption de ces deux règlements, le bâtiment litigieux ne respecte pas cette

distance de six mètres des côtés nord et est de la parcelle.

b) L'art. 80 de loi du 4 décembre

1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11)

dispose ce qui suit :

"1 Les bâtiments existants

non conformes aux règles de la zone à bâtir entrées en force postérieurement,

relatives aux dimensions des bâtiments, à la distance aux limites, au

coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol, ou à l'affectation de la

zone, mais n'empiétant pas sur une limite des constructions, peuvent être

entretenus ou réparés.

2 Leur

transformation dans les limites des volumes existants ou leur agrandissement

peuvent être autorisés, pour autant qu'il n'en résulte pas une atteinte

sensible au développement, au caractère ou à la destination de la zone. Les

travaux ne doivent pas aggraver l'atteinte à la réglementation en vigueur ou

les inconvénients qui en résultent pour le voisinage.

3 (…)"

On entend par transformation au sens

de l'art. 80 LATC, l'opération modifiant la répartition interne des volumes

construits ou l'affectation de tout ou partie de ces volumes, sans que le

gabarit de l'ouvrage ne soit augmenté et sans que, en elle-même, l'affectation

de nouveaux locaux ne soit contraire à la réglementation communale (cf. notamment

AC.2009.0195 du 26 avril 2010). L’art. 80 LATC est exhaustif en ce sens que le

droit communal ne peut être ni plus strict, ni plus permissif (RDAF 1989 p.

314). Cette disposition n'exclut pas tous les inconvénients que peut entraîner

pour le voisinage la transformation ou l'agrandissement d'un bâtiment non

réglementaire; elle prohibe seulement l'aggravation des inconvénients qui sont

en relation avec l'atteinte à la réglementation (ATF 1C_43/2009 du 5 mai 2009,

consid. 4; arrêts CDAP AC.2008.0164 du 29 juin 2009; AC.2008.0026 du 24 février

2009, AC. 2006.0322 du 9 novembre 2007 et les références citées).

Pour déterminer si l'on se trouve en

présence d'une aggravation de l'atteinte au sens de l'art. 80 al. 2 LATC, il

convient de rechercher le but que poursuit la norme transgressée (AC.2006.0029

du 13 octobre 2006 consid. 2 et les références). Selon la jurisprudence, la

réglementation sur les distances aux limites tend principalement à préserver un

minimum de lumière, d'air et de soleil entre les constructions afin de garantir

un aménagement sain et rationnel; elle a pour but d'éviter notamment que les

habitants de bien-fonds contigus n'aient l'impression que la construction

voisine les écrase (AC.2008.0206 du 30 décembre 2008). Elle vise également à

garantir un minimum de tranquillité aux habitants (AC.2005.0278 du 31 mai

2006).

c) En l'occurrence, la création de

deux appartements dans le sous-sol existant ne créera aucune aggravation de

l'atteinte, les façades du bâtiment n'étant pas déplacées (la distance à la

limite reste la même) et la destination des locaux n'étant pas modifiée,

l'immeuble restant voué entièrement à l'habitation. La création de deux appartements

dans le sous-sol ne nécessite pas l'octroi d'une dérogation et la municipalité pouvait

l'autoriser en application de la garantie de la situation acquise. Les

recourants se plaignent donc à tort d'une violation de normes du droit de

l'aménagement du territoire et des constructions.

5.

Il résulte des considérants que le recours,

entièrement mal fondé, doit être rejeté dans la mesure où il est recevable.

Cela entraîne la confirmation du permis de construire, avec les autorisations

spéciales qu'il comporte. Les recourants, qui

succombent, supportent les frais de justice (art. 49 LPA-VD). Le constructeur

intimé, représenté par un avocat, a droit à des dépens, à la charge des

recourants, solidairement entre eux (art. 55 LPA-VD). Il en va de même de la Municipalité,

qui a elle aussi mandaté un avocat.

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est rejeté, dans la mesure où il est

recevable.

II.

La décision de la Municipalité de Lausanne du 25

mai 2011 est confirmée.

III.

Un émolument de justice de 2'500 francs est mis à

la charge des recourants Pierre Durous et consorts, solidairement entre eux.

IV.

Les recourants Pierre Durous et consorts,

solidairement entre eux, verseront à Peter Hänni une indemnité de 2'500 francs

à titre de dépens.

V.

Les recourants Pierre Durous et consorts,

solidairement entre eux, verseront à la Commune de Lausanne une indemnité de

2'500 francs à titre de dépens.

Lausanne, le 28 mai 2013

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.