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Décision

AC.2011.0221

CDAP - AC.2011.0221 - 2012-11-08 - POLI, POLI, BEHREND, DUCRET, BRUNNER, GOLAY BURNET, BURNET, MASMEJAN/Municipalité de Pully, AHR, AHR

8 novembre 2012Français41 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants :

A.

Les époux Jean-Marie et Marinette Ahr sont propriétaires

de la parcelle n° 1737 du registre foncier, sur le territoire de la

commune de Pully, à l’adresse chemin de Volson 7. Cette parcelle, d’une surface

de 1'591 m2, est classée dans la zone de villas du plan général

d’affectation de la commune de Pully. Il s’y trouve une maison d’habitation

individuelle et un garage.

Selon l’art. 38 du règlement

communal sur l’aménagement du territoire et les constructions (RCATC), adopté

par le Conseil communal le 11 octobre 2000 et entré en vigueur en mars 2001, la

zone de villas est réservée à la construction de villas exclusivement ; on

entend par villa toute construction destinée à l’habitation, abritant au

maximum trois logements superposés ou juxtaposés.

B.

Les époux Ahr ont soumis à la Municipalité de la

commune de Pully (ci-après : la Municipalité) une demande de permis de

construire pour la réalisation sur leur parcelle – après démolition de la

maison existante – de deux villas de trois logements avec garage enterré de 12

places et 3 places de parc extérieures.

Le projet a été mis à l’enquête

publique du 2 octobre au 1er novembre 2010.

Lydia Masmejan, propriétaire d’une

parcelle voisine (n° 1732, chemin de Volson 9) a formé opposition, en

critiquant notamment les dimensions du projet, sur divers points (hauteur,

nombre de niveaux, nombre d’appartements, etc.).

Danja et Lorenzo Poli,

propriétaires d’une parcelle voisine (n° 3280, chemin de Volson 3) ainsi que

Christine et Olivier Burnet, également propriétaires d’une parcelle voisine (n°

3279, chemin de Volson 5), ont formé ensemble opposition. Leurs critiques

portent aussi sur les dimensions du projet ainsi que sur son intégration dans

le quartier ; ils font en outre valoir que le dossier de mise à l’enquête

est incomplet.

Christine Behrend, propriétaire de

la parcelle voisine n° 3568 (chemin de Volson 4), a formé opposition en

exposant que chacune des deux villas comporterait non pas trois, mais quatre

logements ; selon elle, ce projet défigurerait le quartier.

Paul Brunner, propriétaire de la

parcelle voisine n° 3124 (chemin de Volson 6), a formé opposition, en critiquant

lui aussi les dimensions du projet.

Catherine (Caterina) Ducret,

propriétaire de la parcelle voisine n° 3114 (chemin de Volson 2), n’a pas formé

opposition.

C.

La Municipalité a octroyé le permis de

construire le 22 juillet 2011, en limitant à deux (au lieu de trois) le nombre

de places de stationnement extérieures, et en fixant les conditions

suivantes :

L’autorisation municipale précise

en outre ce qui suit, sous « dispositions générales » :

Le permis de construire comporte

l’autorisation de démolir la maison existante (voir la rubrique « nature

des travaux et description de l’ouvrage »). Il comporte également

l’autorisation d’abattre cinq arbres protégés (un sapin bleu, deux pins et deux

saules – cf. la rubrique « autorisations spéciales », ch. 5.1).

La Municipalité a par ailleurs levé

les oppositions. Elle a notifié à chaque opposant ou groupe d’opposants une

décision motivée en date du 22 juillet 2011.

D.

Par acte du 10 septembre 2011, Lydia Masmejan a

recouru auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal

(CDAP) contre l’octroi du permis précité. Elle conclut à la réforme de la

décision municipale en ce sens que l’autorisation de démolition et de

construction octroyée aux époux Ahr est refusée.

E.

Par acte du 8 septembre 2011, les époux Poli,

les époux Burnet, Christine Behrend, Paul Brunner et Catherine Ducret, agissant

conjointement (ci-après : Lorenzo Poli et consorts), ont recouru auprès de

la CDAP contre l’octroi du permis précité. Ils prennent les mêmes conclusions

que la recourante Lydia Masmejan.

F.

Dans sa réponse du 10 novembre 2011, la

Municipalité conclut au rejet des deux recours, dans la mesure où ils sont

recevables.

Dans leur réponse du 9 décembre

2011, les époux Ahr (les constructeurs) prennent les mêmes conclusions.

G.

Les juges de la CDAP ont proposé à la Cour

administrative du Tribunal cantonal de prononcer leur récusation (demande de

récusation spontanée). Le 6 octobre 2011, la Cour administrative a statué dans

ce sens et désigné comme juge instructeur un magistrat membre de la Cour des

assurances sociales du Tribunal cantonal.

H.

La Cour composée pour statuer dans la présente

affaire a procédé à une inspection locale le 14 juin 2012, en présence des

parties ou de leurs représentants. Des constatations ont été faites à propos

des arbres sur la parcelle litigieuse (notamment ceux qui doivent être

maintenus selon le projet), et à propos de l'impact visuel des bâtiments

projetés, évalué depuis les maisons des recourants, en estimant la sur-hauteur

par rapport au faîte du toit de la villa destinée à être démolie. S'agissant de

la hauteur des bâtiments projetés, le procès-verbal de l'inspection locale

indique ce qui suit:

L’architecte du

Bois [mandataire des constructeurs] expose que la hauteur au faîte des bâtiments

projetés ne pourra être déterminée exactement que durant la phase d'exécution

des travaux, sur la base des calculs opérés par le géothermicien, ce que

confirment les représentants de la Municipalité. M. du Bois estime toutefois

que cette surépaisseur devrait être de l'ordre de 14 à 15 cm et que

l'évaluation à 20 cm qu'il a retenue dans ses plans comprend une marge de

sécurité. Me Journot informe la Cour de l'adoption en mai 2012 par le Département

cantonal des dispositions révisées du RCATC. Son art. 19 prévoit dorénavant que

la hauteur moyenne du terrain naturel est calculée aux quatre angles du plus

petit rectangle dans lequel le bâtiment peut s'inscrire. Le juge instructeur

constate que l'application de ce nouveau mode de calcul impliquerait d'abaisser

le faîte des deux bâtiments (d’après les cotes déterminées par le géomètre

Bonjour le 28 novembre 2011), à première vue de 1 cm pour le bâtiment A et de

12 cm pour le bâtiment B. M. Beyeler [de la Direction communale de l'urbanisme

et de l'environnement] fait valoir que le plus petit rectangle au sens du

nouvel art. 19 RCATC devrait inclure la véranda dès lors que cet élément doit

être pris en compte en ce qui concerne par exemple la longueur des

façades ; or le géomètre Bonjour n’a pas tenu compte des vérandas. Me

Blanchard conteste cette interprétation de l'art. 19 RCATC dès lors que

l'espace dédié aux vérandas n'est pas pris en compte lors de la détermination

du COS notamment.

[…]

Me Blanchard

indique que la hauteur du bâtiment projeté n'excédera de toute manière pas la

cote indiquée sur les plans du 6 avril 2011 ; s'il devait être constaté

que le niveau moyen du terrain naturel est plus bas que ce qui avait été

initialement retenu, le bâtiment devrait être abaissé de telle sorte à

respecter la limite de hauteur maximale imposée par le règlement communal pour

toute construction, soit 10 mètres (avant la « surépaisseur

Minergie », art. 97 al. 3 LATC). Me Journot confirme que la cote indiquée

représente bien une hauteur maximale dès lors que le nouveau mode de

détermination de la moyenne du terrain naturel est moins favorable aux

constructeurs. Les constructeurs soulignent à ce propos qu'il est inhérent au

système prévu par l'art. 97 LATC que la hauteur définitive de bâtiments

bénéficiant du bonus Minergie ne puisse pas être définie au moment de la mise à

l'enquête publique. Les représentants de la Municipalité confirment quant à eux

que le respect des cotes autorisées fait l'objet d'une vérification par un

géomètre postérieurement à l'exécution des travaux. Les différences constatées

ne dépassent habituellement pas un à deux centimètres.

A propos de la condition du permis

de construire relative aux mouvements de terre en façade ouest du bâtiment B, le

procès-verbal mentionne ce qui suit:

Les représentants

de la commune indiquent que le RCATC révisé introduit un déplacement maximal de

1,5 mètre, alors qu'auparavant cette limite était fixée à 1 mètre (art. 49).

Ces mouvements de terre doivent être mesurés au droit de la façade. Ainsi,

quand bien même la condition ne porte que sur le bâtiment B, le problème se

pose également pour le bâtiment A. Interpellé par le juge instructeur,

l'architecte expose que cette limitation ne devrait pas condamner les fenêtres

prévues en sous-sol eu égard notamment à la possibilité de créer un mur de

soutènement.

Des constatations ont également été

faites sur le chemin d’accès aux maisons des recourants Poli et Burnet, le long

de la limite sud de la parcelle n° 1737. Le procès-verbal mentionne ce qui suit

à ce propos:

Me Burnet fait

valoir qu'il est impossible de déterminer au moyen des plans qui ont été

produits la hauteur du mur de soutènement en limite de propriété. Il souligne

que le terrain est mouvant et que le mur actuel s'est déjà partiellement

effondré si bien que celui-ci devra à tout le moins être reconstruit. Les

constructeurs se disent prêts à entreprendre les travaux nécessaires en cas de

besoin mais soulignent que les plans déposés ne prévoient pas la réalisation

d'un nouveau mur de soutènement à cet endroit. Me Journot estime qu'il est de

la responsabilité du constructeur de remplacer le mur existant et de

solliciter, le cas échéant, un permis de construire à cet effet ; en

l'absence de projet concret, l’éventualité d’une dispense d'enquête publique ne

peut pas être discutée. Me Blanchard confirme que l'intégrité du mur sera

maintenue quoi qu'il arrive. Mme Burnet fait remarquer que le mur actuel n'a

pas la même hauteur sur toute sa longueur. Elle ne sait donc pas à quoi

s'attendre en cas de dommage. Interpellé par le juge instructeur, l'architecte

du Bois estime que ce problème devra être réglé lors de l'exécution des

travaux, le cas échéant en procédant au renforcement du mur depuis la parcelle

des constructeurs et en lui donnant un nouvel habillage.

I.

Le procès-verbal précité mentionne des

"cotes déterminées par le géomètre Bonjour le 28 novembre 2011",

permettant de fixer le niveau moyen du terrain naturel, en fonction duquel la

hauteur des constructions doit être mesurée. Selon le

règlement communal en vigueur à la date de l'octroi du permis de construire (art.

19 al. 1 RCATC), le niveau moyen du terrain naturel est déterminé sur la base

de la moyenne des cotes d’altitude à tous les angles du bâtiment. Le nouvel

art. 19 RCATC, mis à l’enquête publique jusqu’au 3 janvier 2011 et adopté par

le Conseil communal le 18 mai 2011 - sur proposition municipale (préavis) du 6

avril 2011 - mais pas encore approuvé par l’autorité cantonale à la date de la

décision attaquée, prévoit une nouvelle règle pour déterminer le niveau moyen

du terrain naturel: il correspond à la moyenne des cotes d'altitude aux quatre

angles du plus petit rectangle dans lequel le bâtiment peut s’inscrire.

Etant donné que le permis de

construire impose de faire établir par un géomètre officiel un plan "certifiant

le niveau du terrain naturel aux quatre angles de chaque rectangle"

(condition 2a), le géomètre Pierre Bonjour a fourni un tel plan le 28 novembre

2011. Pour chaque bâtiment, il a dessiné le "plus petit rectangle",

sans toutefois tenir compte du décrochement des vérandas par rapport à la

façade sud. Pour le bâtiment A, la moyenne des cotes

des quatre angles du plus petit rectangle est de 530.94 m (sur les plans du

projet, le « TN moyen Bat. A » est de 530.95 m). Pour le bâtiment B,

la moyenne des cotes des quatre angles du plus petit rectangle est de 527.93 m

(sur les plans du projet, le « TN moyen Bat. B » est de 528.05 m).

Après l'inspection locale, les

constructeurs ont été invités à communiquer les cotes d’altitude des quatre

angles d'un autre « plus petit rectangle » pour les deux bâtiments

litigieux, en y incluant cette fois l’emprise des vérandas au sud des bâtiments

projetés. Un nouveau plan du géomètre Bonjour, transmis le 29 juin 2012, figure

ces données. Pour le bâtiment A, la moyenne des cotes

des quatre angles du plus petit rectangle ainsi dessiné est de 530.45 m. Pour

le bâtiment B, la moyenne des cotes des quatre angles du plus petit rectangle

ainsi dessiné est de 527.89 m.

Considérants

1.

La Cour examine d’office la recevabilité des

recours qui lui sont soumis.

La décision d’octroi du permis de

construire, prise par la Municipalité, est une décision susceptible de recours

au sens de l’art. 74 al. 1 LPA-VD, par renvoi de l’art. 99 LPA-VD. La qualité

pour agir, en l’espèce, est définie à l’art. 75 let. a LPA-VD (par renvoi de

l’art. 99 LPA-VD) : le recours est recevable s’il est formé par une

personne ayant pris part à la procédure devant l’autorité précédente, qui est

atteinte par la décision attaquée et qui dispose d’un intérêt digne de

protection à ce qu’elle soit annulée ou modifiée. Dans le domaine de

l’aménagement du territoire et des autorisations de construire, le droit

cantonal doit reconnaître la qualité pour recourir au moins dans les mêmes

limites que pour le recours en matière de droit public devant le Tribunal

fédéral (art. 33 al. 3 let. a LAT). Cela signifie, en l’occurrence, que la

qualité pour recourir selon l’art. 75 LPA-VD doit être définie au moins aussi

largement qu’à l’art. 89 al. 1 LTF, s’agissant en particulier des critères de

l’atteinte et de l’intérêt digne de protection.

Dans ce cadre, le Tribunal fédéral

a développé une jurisprudence au sujet de la qualité pour recourir du voisin

(cf., en dernier lieu, ATF 137 II 30). Souvent, la nature ou le degré de l’atteinte

dépend de la distance entre l’ouvrage projeté et le bien-fonds du voisin. Le

critère de l’éloignement peut aussi entrer en considération pour déterminer si

l’admission du recours peut procurer un avantage pratique au voisin, lui

permettant d’invoquer un intérêt digne de protection. En l’espèce, les

propriétés des recourants sont proches ou directement voisines de la parcelle

des constructeurs intimés. Comme cela a pu être constaté lors de l'inspection

locale, ils peuvent invoquer, en raison de cette situation, un intérêt digne de

protection à l'annulation de l'autorisation de construire. Cela étant, la recourante Catherine Ducret, qui n’a pas formé opposition et n’a

ainsi pas pris part à la procédure devant l’autorité précédente, n’a toutefois

pas qualité pour recourir, vu l’exigence de l’art. 75 let. a LPA-VD (cf. arrêt

CDAP AC.2010.0019 du 12 novembre 2010). Le recours de Lorenzo Poli et consorts

est donc partiellement irrecevable, dans cette mesure.

Les deux actes de recours

respectent les autres exigences légales de recevabilité. Il y a donc lieu

d’entrer en matière. Les deux causes (recours de Lorenzo Poli et consorts et

recours de Lydia Masmejan) ont été jointes pour l'instruction et elles doivent

faire l'objet d'un seul arrêt.

2.

Dans un grief de nature formelle, les recourants

critiquent l'octroi par la Municipalité d'une autorisation de construire

conditionnelle, imposant aux constructeurs de fournir certains éléments

complémentaires avant le début des travaux. Selon eux, l'autorité communale

devrait disposer préalablement de tous les plans et garanties nécessaires avant

d’accorder une autorisation qu'ils qualifient d'"anticipée, voire quelque

peu aléatoire". Ils se plaignent également d'une violation de leur droit

d'être entendus.

a) Dans la procédure

administrative en matière de constructions, il est prévu que la demande de

permis de construire est mise à l’enquête publique par la Municipalité pendant

trente jours (art. 109 al. 1 LATC), ce qui permet à tous les intéressés de

prendre connaissance du dossier élaboré par le requérant ou constructeur. Le

droit de consulter le dossier, composante du droit d’être entendu, est ainsi

garanti dans ce cadre. Si le requérant de l’autorisation modifie son projet sur

un point qui n’est pas de minime importance, après le début de l’enquête

publique, il faut alors prévoir une enquête complémentaire (art. 72b RLATC) ou

une nouvelle enquête publique. Les intéressés exercent leur droit d’être

entendus en formant opposition, durant le délai d’enquête (art. 109 al. 4

LATC). S’il n’y a pas d’enquête complémentaire, les opposants ne peuvent pas

compléter leur opposition et ils ne peuvent en principe pas se prévaloir d’un

droit à intervenir d’une autre manière. Ces dispositions du droit cantonal, qui

respectent les prescriptions minimales prévues en droit fédéral à l’art. 33

LAT, concrétisent ainsi la garantie du droit d’être entendu (cf. ATF 135 II 286

consid. 5; arrêt CDAP AC.2011.0020 du 21 novembre 2011, consid. 2a). Les

opposants peuvent en effet s’exprimer sur les éléments pertinents de la demande

de permis de construire, après avoir pu consulter le dossier de cette demande.

Encore faut-il que le dossier mis à

l’enquête publique soit complet, ou suffisamment précis pour que les intéressés

puissent évaluer l’ampleur et les caractéristiques du projet. L’art. 108 al. 2

LATC renvoie aux règlements, cantonal et communal, pour ce qui est de

déterminer quels plans et quels pièces doivent être fournis avec la demande de

permis de construire. Au niveau cantonal, les pièces et indications à fournir

avec la demande de permis de construire sont énumérées à l'art. 69 du règlement

du 19 septembre 1986 d'application de la LATC (RLATC; RSV 711.11.1). Le

règlement communal de Pully ne contient pas d'exigences supplémentaires.

Selon la jurisprudence, lorsque les

plans d'enquête présentent des lacunes, celles-ci n'entraînent la nullité du

permis de construire que si elles sont de nature à gêner des tiers dans

l'exercice de leurs droits ou qu'elles ne permettent pas de se faire une idée

précise, claire et complète des travaux envisagés et de leur conformité aux

règles de la police des constructions (AC.2009.0227 du 13 décembre 2010 consid.

4.

et les références citées ; cf. aussi AC 2010.0356 du 27 octobre 2011).

b) En l’espèce, les

recourants se plaignent du caractère imprécis, selon eux, de certains éléments

du projet autorisé par la Municipalité, mais ils ne reprochent pas aux

constructeurs d’avoir déposé, pour la mise à l'enquête publique, un dossier

lacunaire au regard des prescriptions de l'art. 69 RLATC, si ce n'est sur un

point. Ils se réfèrent à la condition 2h du permis de construire, qui impose de

compléter les "coupes B-B et C-C" pour rendre plus représentatives de

l'état actuel "les indications concernant le terrain naturel des parcelles

voisines nos 3279 et 3280, au pied du mur limitant la parcelle au Sud". Puisque

ces coupes doivent être complétées, les recourants affirment que le dossier

serait lacunaire.

En vertu de l'art. 69 ch. 3 RLATC,

le dossier fourni avec la demande de permis de construire doit comporter

"les coupes nécessaires à la compréhension du projet comprenant les

profils du terrain naturel et aménagé". En l'espèce, il n'est pas contesté

que les constructeurs ont fourni des coupes. La décision attaquée ne retient

pas que ces coupes ne permettraient pas de comprendre l'impact des éléments

essentiels du projet, à savoir les deux villas et le garage enterré. Ces coupes

permettent en effet d'apprécier la hauteur des bâtiments, par rapport au

terrain naturel. Le seul élément à propos duquel un complément est requis

concerne non pas un bâtiment ou un ouvrage projeté par les constructeurs, mais

le relevé du niveau du terrain naturel sur des parcelles voisines. Il ne s'agit

donc pas à proprement parler d'un élément du projet, mais bien plutôt d'une

indication sur la configuration actuelle des lieux, configuration dont les

recourants, propriétaires des parcelles concernées ou voisins, ont

nécessairement connaissance. Dans ces conditions, on ne saurait dire qu'il manquait,

dans le dossier mis à l'enquête publique, une pièce essentielle relative au

projet de construction. Les constructeurs n'ont pas ignoré les prescriptions de

l'art. 69 RLATC car ils ont produit des coupes, lesquelles n'étaient certes pas

suffisamment précises sur un point secondaire, à propos de la description

actuelle des lieux. L'exigence d'améliorer ces coupes pour les rendre plus

compréhensibles ne signifie toutefois pas que le dossier des constructeurs

était vicié ou lacunaire.

Cela étant, d'après les plans du

projet, le mur existant le long de la limite sud de la parcelle des

constructeurs – élément qui doit figurer sur les coupes – devrait être maintenu

tel quel car les ouvrages prévus n'impliquent pas sa modification. Comme cela a

été relevé lors de l'inspection locale, des travaux concernant ce mur

(reconstruction, consolidation) devraient, le cas échéant, faire l'objet d'une

autorisation communale. En l'état, la contestation n'a pas pour objet de tels

travaux, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'examiner plus avant cette question.

c) Sur les autres points, les

recourants reprochent à la Municipalité d’avoir elle-même créé des incertitudes

en imposant certaines modifications du projet mis à l’enquête publique. Cela ne

signifie pas que la demande de permis de construire était formellement viciée.

La question est plutôt de savoir si de telles modifications sont possibles,

sans contraindre les constructeurs à déposer un dossier complété, en vue d’une

nouvelle enquête publique.

Le droit cantonal permet dans certains cas d’octroyer un permis

conditionnel, sans imposer d’abord une enquête publique complémentaire pour les

modifications concernées. L’art. 117 LATC dispose en effet que la Municipalité

peut délivrer un permis de construire subordonné à la condition que des

modifications soient apportées au projet, pour autant que ces modifications

soient de minime importance (cf. notamment arrêt CDAP du 23 novembre 2011 dans

l’affaire AC.2010.0318).

Comme on le verra ci-après, les

modifications litigieuses peuvent être considérées comme étant de minime

importance, d’autant plus qu’elles visent généralement à réduire l’ampleur du

projet ou à imposer une application stricte du règlement (cf. arrêt CDAP AC.2010.0043 du

30.

mars 2011; arrêt TA AC.2007.0216 du 2 décembre 2008). La délivrance d’un

permis conditionnel n’est en soi pas critiquable.

Sur la base des plans disponibles –

notamment des plans rectifiés ou actualisés en avril 2011 par l’architecte des

constructeurs, postérieurement à l’enquête publique - , la Municipalité pouvait

se prononcer sur le respect des exigences légales et réglementaires. Les

recourants pouvaient aussi exercer efficacement leur droit d’être entendus et

recourir en connaissance de cause.

3.

Les recourants font valoir que les deux bâtiments

projetés ont une hauteur excessive. Ils se plaignent du fait que les éléments

nécessaires au calcul de la hauteur maximale, à partir du terrain naturel, ne

sont pas clairement fixés dans la décision attaquée. Selon la condition 2a du

permis de construire, le constructeur doit faire établir un plan de géomètre

« certifiant le niveau du terrain naturel aux quatre angles de chaque

rectangle ». Les recourants Poli et consorts font valoir que tous les

voisins ne peuvent se satisfaire d’un futur plan dont ils ne connaissent pas

les indications qui pourraient y figurer. La recourante Masmejan expose que

depuis chez elle, les vues sur les Alpes vaudoises et la vallée du Rhône ne

seront sauvegardées que si le projet respecte la hauteur au faîte réglementaire ;

la hauteur effective (indication chiffrée de la cote finale maximale exacte du

faîte du toit) est un élément fondamental du projet, sur lequel elle doit pouvoir

se prononcer en connaissance de cause.

a) Dans la zone de

villas, l'art. 39 al. 2 RCATC dispose que la hauteur au faîte, mesurée

conformément à l'art. 19 RCATC, est limitée à 10.00 m. Selon l'art. 19 al. 1

RCATC, la hauteur des constructions est mesurée depuis le niveau moyen du

terrain naturel.

L’obligation de fournir un nouveau

plan de géomètre est liée à l’application anticipée d'une modification du

règlement communal, au sens de l’art. 79 LATC (obligation pour la Municipalité

de refuser toute autorisation allant à l'encontre d'un projet de plan

d'affectation ou de règlement déjà soumis à l'enquête publique). Le nouvel art.

19.

RCATC, mis à l’enquête publique jusqu’au 3 janvier 2011 et adopté par le

Conseil communal le 18 mai 2011 - sur proposition municipale (préavis) du 6

avril 2011 - mais pas encore approuvé par l’autorité cantonale à la date de la

décision attaquée, prévoit une nouvelle règle pour déterminer le niveau moyen

du terrain naturel (en fonction de quoi la hauteur du bâtiment est mesurée).

Selon le règlement en vigueur (art. 19 al. 1 RCATC), le niveau moyen du terrain

naturel est déterminé sur la base de la moyenne des cotes d’altitude à tous les

angles du bâtiment; selon la novelle, il est déterminé sur la base de la

moyenne des cotes d'altitude aux quatre angles du plus petit rectangle dans

lequel le bâtiment peut s’inscrire. Pour le projet des intimés, l’application

anticipée de cette nouvelle norme provoque un abaissement du niveau maximal du

faîte (cf. infra). Il est donc nécessaire de disposer d’un plan de géomètre, au

dossier, qui indique les nouveaux points de référence (les angles du plus petit

rectangle). Ce plan ne pouvait être fourni d’emblée par les intimés, puisque

cela résulte d’une modification du règlement communal postérieure à l’enquête

publique pour leur projet. On ne voit du reste pas en quoi les intérêts des

voisins seraient lésés par la détermination, par un géomètre officiel, de la

cote d’altitude de quatre points dont l’emplacement est décrit par la norme

réglementaire concernée. Dans cette mesure, la condition 2a du permis ce

construire n’est donc, à l’évidence, pas critiquable.

b) La condition 2a du

permis de construire impose aux constructeurs d'abaisser les faîtes des deux

bâtiments en fonction de l'application anticipée du nouvel art. 19 RCATC.

En fonction du plan du géomètre du

28.

novembre 2011 (le "plus petit rectangle" a

été dessiné sans tenir compte du décrochement des vérandas par rapport à la

façade sud), l'application de la nouvelle norme sur le niveau moyen du terrain

naturel entraîne, par rapport aux calculs faits sur la base de l'ancien art. 19

RCATC, une baisse de 1 cm de la cote d'altitude maximale du faîte du bâtiment

A, et une baisse de 12 cm de la cote d'altitude maximale du faîte du bâtiment

B.

En fonction du deuxième plan du

géomètre (en tenant compte de l'emprise des vérandas), l'application de la

nouvelle norme sur le niveau moyen du terrain naturel entraîne, par rapport aux

calculs faits sur la base de l'ancien art. 19 RCATC, une baisse de 50 cm de la

cote d'altitude maximale du faîte du bâtiment A, et une baisse de 16 cm de la

cote d'altitude maximale du faîte du bâtiment B.

Dans toutes ces hypothèses, la

condition 2a du permis de construire n'impose pas une modification

significative du projet mis à l'enquête publique. Quoi qu'il en soit,

l'obligation d'abaisser les faîtes n'est pas contraire aux intérêts des voisins.

Une telle condition est donc en principe admissible.

c) Dans le nouvel art. 19 RCATC, la

notion de "plus petit rectangle" est une notion juridique

indéterminée. A la date de la décision attaquée, il n'existait pas encore de pratique

communale au sujet de l'application de cette disposition, laquelle n’était pas

encore en vigueur. Lorsque les constructeurs ont transmis le plan du géomètre

du 28 novembre 2011, la Municipalité n'a pas objecté que les cotes de

référence, au niveau de la façade sud, devaient tenir compte de l'emprise des

vérandas, lesquelles ne sont pas prévues au niveau inférieur (sous-sol) mais à

partir du rez-de-chaussée, où elles surplombent le terrain naturel. Calculer le

niveau moyen du terrain naturel sur la base des cotes retenues par le géomètre

dans son plan du 28 novembre 2011 est défendable. Il n'est donc pas exclu que

la Municipalité, lorsqu'elle sera appelée, avant le début des travaux, à donner

son approbation aux plans d'architecte modifiés (cf. paragraphe final de la

rubrique "conditions et modifications de minime importance" du permis

de construire), retienne cette interprétation. C'est donc en fonction d'un

niveau moyen du terrain naturel très légèrement inférieur à celui indiqué dans

les plans mis à l'enquête publique, soit moins 1 cm pour le bâtiment A et moins

12.

cm pour le bâtiment B, que la hauteur des bâtiments litigieux doit être

appréciée.

Il est manifeste que l'abaissement,

dans cette mesure, des faîtes des bâtiments litigieux, tel qu'il est exigé par

la condition 2a du permis de construire, est possible sans que l'économie du

projet ne soit mise en cause. En d'autres termes, avec cette condition, il n'y

a pas de véritable incertitude au sujet de l'aspect ou de l'impact final du

projet. Au demeurant, la condition posée ne comporte aucune dérogation à la

règle de l'art. 39 al. 2 RCATC, qui fixe à 10 m la hauteur maximale au faîte

des bâtiments autorisés en zone de villas.

d) Cela étant, les plans du projet indiquent la mention « Minergie » à propos

de l’altitude du faîte. Cela signifie que les constructeurs se prévalent de la

règle de l’art. 97 al. 3 LATC, selon laquelle "la surface ou le volume

supplémentaire des éléments de construction destinés à répondre aux exigences

d'isolation et de ventilation supérieures aux normes en vigueur ne sont pas

pris en compte dans le calcul des coefficients d'occupation ou d'utilisation du

sol et de la hauteur du bâtiment". La condition 2b du permis de construire

concerne précisément « la surhauteur du niveau du faîte, autorisée par

l’art. 97 al. 3 LATC ». D’après cette condition, il incombe aux constructeurs

de produire les "calculs de l’ingénieur thermicien, permettant de définir

précisément la valeur de cette surépaisseur". Les constructeurs font

cependant valoir qu’ils ont déjà fourni à la Municipalité les calculs de

l’ingénieur thermicien Narr (pièce 2 à l’appui de la réponse).

Pour pouvoir bénéficier de cette

"surépaisseur" du toit, il faut d’après l’art. 97 al. 3 LATC que le

projet satisfasse à des exigences « supérieures aux normes en

vigueur ». Cette notion est définie à l’art. 40d al. 1 RLATC : cela

vise « les valeurs du coefficient de transmission thermique (valeurs

limites ponctuelles) meilleures que celles exigées à l'article 19, alinéa 1

RLVLEne ». Le "standard Minergie® ", que les constructeurs

ont retenu, va au-delà des exigences au sens de l’art. 97 al. 3 LATC : il

garantit des "performances énergétiques sensiblement supérieures aux

normes en vigueur", ce qui permet l’octroi du "bonus" prévu à l’art.

97.

al. 4 LATC pour les COS et CUS (art. 40d al. 2 RLATC).

S’agissant en particulier des

"suppléments d’isolation" ou "bonus" prévus par l’art. 97

al. 3 et 4 LATC pour les projets respectant les exigences Minergie (supplément

de hauteur, supplément de COS), il est admissible de fixer des conditions et de

faire vérifier par le service spécialisé, à la fin des travaux, si ces

conditions sont respectées ; en d’autres termes, on ne peut pas refuser un

permis de construire pour un projet qui a été conçu en fonction de ces

« bonus » en retenant qu’il n’est pas prouvé que le bâtiment sera

finalement isolé conformément aux exigences (cf. notamment arrêt AC.2009.0059

du 14 juillet 2009). La prescription du permis de construire (disposition

générale 1.4) selon laquelle le maître de l’ouvrage produira la première

certification du label Minergie avant le début des travaux, n’est donc pas

contraire au droit cantonal.

e) Il résulte de ce qui précède que

les dispositions pertinentes du droit communal et du droit cantonal sur la

hauteur des constructions sont bien appliquées, moyennant le respect des

conditions, admissibles en tant que telles, posées dans le permis de

construire.

4.

Les recourants critiquent la condition 2d du

permis de construire, selon laquelle l’impact des lucarnes en toiture doit être

réduit, conformément à l’art. 24 al. 3 RCATC qui fixe la hauteur maximale du nu

du parement à 170 cm. Selon les recourants, cette exigence est imprécise et ne

fournit aucune garantie que les lucarnes soient conformes au règlement.

Aux termes de l’art. 24 al. 2

RCATC, la largeur additionnée des lucarnes ne peut excéder le 50 % de la

longueur de la façade correspondante. Selon l’art. 24 al. 3 RCATC, la hauteur

des lucarnes, au nu du parement, ne doit pas excéder 1.70 m. Quant à l’art. 24

al. 4 RCATC, il dispose qu’en complément aux lucarnes, les châssis pivotants

inscrits dans la pente du toit sont autorisés aux emplacements où ils sont

objectivement nécessaires ; leurs dimensions ne peuvent excéder 80x120 cm.

Dans sa réponse aux oppositions, la

Municipalité a écrit ce qui suit : "En premier lieu, l’architecte a

modifié la largeur des lucarnes sur les pans de toiture Ouest et, en second

lieu, les châssis pivotants projetés sur les pans Est, au-dessus des lucarnes,

doivent être supprimés. S’agissant des châssis rampants restants [dévolus à la

ventilation des cages d’escalier et à l’éclairage des surcombles], ils sont

objectivement nécessaires, conformément à l’art. 24 al. 4 RCATC ; leur

dimension ne doit pas excéder 80x120 cm". Il est par ailleurs précisé que

les constructeurs ont complété leur projet , en "modifiant la largeur des

lucarnes sur les pans de toitures Ouest, afin que leur largeur additionnée

n’excède pas les 50 % de la longueur de la façade correspondante". Les plans

illustrant ces modifications étaient tenus à disposition des intéressés dans

les bureaux communaux.

Les recourants prétendent qu'ils

n'ont aucune garantie que ces ouvertures en toiture seraient réglementaires,

mais ils ne contestent pas que les plans actualisés du projet indiquent la

forme et la taille des lucarnes, telles qu’elles doivent être réalisées en

vertu de la condition 2d du permis de construire. On ne voit pas, dans ces

circonstances, en quoi l'autorisation litigieuse serait imprécise, ni en quoi

les conditions imposées porteraient atteinte aux intérêts des voisins.

5.

Les recourants critiquent la condition 2g du

permis de construire, à propos des "mouvements de terre projetés en façade

ouest du bâtiment B", qui doivent être "corrigés afin de respecter

l’art. 49 RCATC (mouvements de terre maximum 100 cm)". Pour eux, cette

condition comporte de nombreuses incertitudes.

Dans sa réponse aux oppositions, la

Municipalité a exposé que l’étude des plans de coupes avait permis de constater

que les mouvements de terre projetés à cet endroit ne respectaient pas l’art.

49.

RCATC, disposition qui prévoyait que "les

mouvements de terre en remblai ou en déblai ne peuvent dépasser 1.00 m de

hauteur, mesurée depuis le terrain naturel à l’endroit le plus défavorable".

Or, en imposant cette condition, qui vise un élément ponctuel et bien déterminé

du projet, l'autorité communale n'a créé aucune incertitude. Dans sa réponse au

recours, la Municipalité a qualifié ceci de simple "réglage", admis

par les constructeurs. Une telle condition pouvait à l'évidence être imposée

dans le cadre de l'art. 117 LATC.

6.

Les recourants critiquent la mise en place d’un

ascenseur le long des façades des deux bâtiments, créant selon eux sur chaque

toit une superstructure peu esthétique, notamment parce qu'elle dépasserait

l’alignement des lucarnes. De telles superstructures ne seraient pas

techniquement indispensables et elles ne respecteraient pas l’art. 25 RCATC.

Aux termes de l’art. 25 RCATC, "les

superstructures sont limitées au minimum techniquement indispensable et regroupées

dans des volumes compacts intégrés au caractère architectural du bâtiment".

Cet article fait partie du chapitre 6 du règlement communal, consacré aux

"toitures, combles et lucarnes". En l'occurrence, le grief des

recourants ne vise donc que la partie de chaque ascenseur qui se trouve

au-dessus du toit, et qui peut être considérée comme une superstructure au sens

de la disposition précitée. Cette superstructure ne

dépasse pas le point culminant du toit. Il n’est pas prétendu que l’enveloppe

de l’ascenseur serait excessivement grande, vu les caractéristiques techniques

d’un tel équipement. La seule question qui se pose, sous l’angle de l’art. 25

RCATC, est celle de l’intégration au caractère architectural du bâtiment, étant

donné que la condition d'un "volume compact" est manifestement

remplie. En elle-même, la superstructure ne présente pas de caractéristiques

particulières et sa valeur esthétique doit être appréciée conjointement avec

celle des autres éléments du bâtiment. Cette question sera examinée plus bas

(consid. 10).

7.

Les recourants soutiennent que les jardins

d'hiver ou vérandas, à l'angle Sud-Est des bâtiments, constitueraient une

prolongation de la toiture. Ils invoquent alors l'art. 24 al. 3 RCATC, qui dispose

que le choix d'une typologie de lucarne (lucarnes négatives ou lucarnes

positives – cf. art. 24 al. 2 RCATC) exclut l'autre sur un même pan de toit.

L'art. 24 RCATC est consacré aux lucarnes, dans le chapitre 6 "toitures,

combles et lucarnes" du règlement communal.

Il apparaît que les vérandas,

prévues à chaque niveau habitable, sont des éléments qui ne font pas partie de

la toiture. Comme le relève la Municipalité dans sa réponse, il s'agit

d'éléments en excroissance d'un angle des bâtiments, qui ne se trouvent pas

sous la toiture. Leur couverture, au dernier niveau, ne saurait être assimilée

à une lucarne. Les règles concernant la typologie des lucarnes ne s'y

appliquent donc pas.

8.

Les recourants font valoir que les six arbres

dont il est prévu, dans l'autorisation de construire, qu'ils doivent être

maintenus, ne pourront pas résister à l'ampleur des travaux envisagés. L'inspection

locale a permis de constater la position de ces arbres et il n'y a aucun motif

de considérer en l’espèce que l'organisation du chantier ne permettrait pas

d'en garantir la conservation.

9.

Les recourants affirment que l'affectation

prévue par les constructeurs pour les locaux en sous-sol n'est pas réaliste.

Selon le projet en effet, il ne s'agit pas de locaux d'habitation, mais de

locaux ou d’espaces ("salle de jeux-réfectoire") destinés à une

occupation non sédentaire en relation avec l’affectation du bâtiment principal,

conformément à la définition donnée à l'art. 21 RCATC pour l'affectation des

sous-sols; cette disposition réglementaire mentionne notamment comme exemples

les carnotsets, salles de jeux, ateliers, réfectoires, salles de conférence.

Pour les recourants, ces locaux pourraient aisément être transformés en

logements séparés, disposant d'un accès indépendant, d'un hall d'entrée, d'une

cuisinette et d'un cabinet de douche-WC.

D'après l'art. 38 RCATC, la zone de

villas est réservée à la construction de villas, par quoi on entend toute

construction destinée à l'habitation, abritant au maximum trois logements

superposés ou juxtaposés. L'art. 39 al. 1 RCATC dispose que le nombre de

niveaux est limité à 3, soit le rez-de-chaussée, un étage et les combles. En

vertu de l'art. 21 RCATC, le sous-sol ne compte pas comme niveau et n'est pas

habitable. Il n'est pas contesté que le niveau inférieur des deux bâtiments

peut être qualifié de sous-sol, ne comptant pas dans le nombre de niveaux

admissibles, pour autant que sa destination effective corresponde à celle

prévue par le règlement communal pour les sous-sols. C'est bien ce que les

constructeurs ont indiqué dans leurs plans. La Municipalité n'a pas mis en

doute que les sous-sols seraient propres à être occupés à des fins

non-sédentaires en lien avec les logements des étages supérieurs (cf. art. 21

al. 1 RCATC), et elle a relevé qu'ils ne pourraient pas être aménagés en

logements séparés. Il n'y a aucun motif objectif, à ce stade, de considérer que

les locaux litigieux pourraient ne pas être construits, aménagés et utilisés

conformément à ce qui est prévu selon les plans autorisés par la Municipalité.

Les recourants ne prétendent du reste pas que si l'autorisation de construire

est respectée, le projet comporterait une dérogation aux dispositions régissant

la zone de villas.

10.

Les recourants se plaignent en définitive

principalement du caractère trop volumineux des deux bâtiments projetés, dans

un quartier de villas individuelles traditionnelles. Ils invoquent la règle

générale de l’art. 86 LATC.

a) En vertu de l'art. 86 LATC, la Municipalité

veille à ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que

les aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural

satisfaisant et s'intègrent à l'environnement. Elle refuse le permis pour les

constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre l'aspect et le

caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à

l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle. La jurisprudence a souvent précisé la portée de l’art. 86 LATC, et

le contrôle qu’exerce la juridiction cantonale à ce propos (cf. par exemple

arrêts CDAP AC.2011.0271 du 12 septembre 2012; AC.2012.0032 du 24 août 2012; AC.2011.0159

du 19 décembre 2011). Ainsi, il

incombe au premier chef aux autorités municipales de veiller à l'aspect

architectural des constructions, qui disposent à cet égard d'un large pouvoir

d'appréciation. Un projet peut certes être interdit sur la base de l'art. 86

LATC quand bien même il satisferait par ailleurs à toutes les dispositions

cantonales et communales en matière de construction. Toutefois, lorsque la

réglementation applicable prévoit que des constructions d'un certain volume

peuvent être édifiées, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86

LATC, en raison par exemple du contraste formé par le volume du bâtiment

projeté avec les constructions existantes, ne peut se justifier que par un

intérêt public prépondérant, notamment s'il s'agit de protéger un site, un

bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques

remarquables qui font défaut à l'ouvrage projeté ou que mettrait en péril sa

construction. Il faut alors que l'utilisation des possibilités de construire

réglementaires apparaisse déraisonnable et irrationnelle (cf. ATF 115 Ia 114;

115.

Ia 345; 114 Ia 345; 101 Ia 213). Dès lors que l'autorité municipale dispose

dans ce domaine d'un large pouvoir d'appréciation, le tribunal observe une

certaine retenue dans l'examen de l'esthétique ou de l'intégration, en ce sens

qu'il ne substitue pas sans autre son propre pouvoir d'appréciation à celui de

l'autorité municipale. Cet examen interviendra sur la base de critères

objectifs généralement reçus et sans sacrifier à un goût ou à un sens

esthétique particulièrement aigu, de manière que le poids de la subjectivité,

inévitable dans toute appréciation, n'influe que dans les limites de principes

éprouvés et par référence à des notions communément admises.

b) Il convient en premier lieu

d'examiner si, compte tenu des caractéristiques du projet, la Municipalité

pouvait se prononcer sans prendre préalablement l'avis de la commission

consultative d'urbanisme de la commune. Les recourants lui reprochent de

n'avoir pas fait appel à cet organisme, qui aurait pu apprécier valablement

l'intégration du projet litigieux dans le "tissu morphologique du

quartier".

Le règlement communal (RCATC)

institue une commission consultative d’urbanisme, composée de représentants des

autorités communales et de professionnels de l'aménagement du territoire, de

l'urbanisme et de la construction et des milieux intéressés (art. 3 al. 1

RCATC), dont les attributions sont ainsi définies: elle étudie, à la demande de

la Municipalité, les projets de constructions ou d'aménagement sur le

territoire communal (art. 3 al. 2 RCATC) et elle veille à promouvoir un

développement des constructions respectueux de l'environnement bâti et non

bâti, en accord avec le tissu morphologique du quartier concerné (art. 3 al. 3

RCATC). Ni l'art. 3 RCATC, ni les autres dispositions du règlement communal relatives

à l’esthétique et à l’intégration des constructions, n’imposent à la

Municipalité de prendre l’avis de cette commission consultative dans certaines

situations. Cette autorité dispose donc à ce propos d’un très large pouvoir

d’appréciation. Or, comme cela sera exposé ci-après, ni les deux bâtiments

litigieux, ni le quartier concerné ne présentent des caractéristiques telles

que la Municipalité aurait été tenue de prendre un avis extérieur avant de

statuer. Elle n'a pas violé le règlement communal en appréciant seule – sur la

base du dossier constitué par son service administratif spécialisé (Service de

l'urbanisme et de l'environnement) – la légalité du projet.

c) La Municipalité rappelle, dans

sa réponse, que depuis plusieurs années sur le territoire communal, la notion

de "villa" n'est plus réservée à la villa familiale. La "villa

pulliérane" correspond à un bâtiment de faible densité avec une

restriction de hauteur. Un immeuble de trois logements correspond à la

typologie des bâtiments réalisés en zone de villas.

Il a été constaté, lors de l'inspection

locale, que le quartier en question comporte de nombreuses villas familiales "traditionnelles",

mais aussi plusieurs villas correspondant à la typologie actuelle, telle

qu'elle est décrite par la Municipalité. La récente révision partielle du

règlement communal, par laquelle différentes normes sur les dimensions des

bâtiments ont été modifiées (cf. notamment supra, consid. 3), n'a pas remis en

cause la notion de villa, s'appliquant aussi à de petits immeubles de trois

appartements. Les deux bâtiments litigieux répondent à la définition de la

"villa pulliérane". Les constructeurs utilisent vraisemblablement

toutes les possibilités de construire réglementaires, mais leur projet

n'apparaît pas, de ce point de vue, déraisonnable ni irrationnel – au vu notamment

de l'existence de bâtiments analogues dans les environs. La qualité esthétique

des superstructures (ascenseur), des vérandas et d'autres éléments du projet

pourrait naturellement être discutée mais, dans un quartier où se trouvent en

définitive des constructions relativement hétérogènes, il n'y avait pas de

motifs, pour la Municipalité, de poser des exigences plus strictes dans le

cadre de l'art. 86 LATC. En d'autres termes, l'autorité communale n'a pas fait

un mauvais usage du pouvoir d'appréciation qui lui est reconnu en matière

d'intégration et d'esthétique des constructions. Il s'ensuit que les griefs des

recourants à ce propos sont mal fondés.

11.

Il s’ensuit que les recours, entièrement mal

fondés, doivent être rejetés dans la mesure où ils sont recevables (le recours

de Lorenzo Poli et consorts étant partiellement irrecevable – cf. consid. 1).

Cela entraîne la confirmation de la décision attaquée. Les recourants, qui

succombent, supportent les frais de justice (art. 49 LPA-VD). Les constructeurs

intimés, représentés par un avocat, ont droit à des dépens, à la charge des

recourants, solidairement entre eux (art. 55 LPA-VD). Il en va de même de la Municipalité,

qui a elle aussi mandaté un avocat.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Les recours sont rejetés, dans la mesure où ils

sont recevables.

II.

La décision du 22 juillet 2011 de la

Municipalité de Pully, rejetant les oppositions formées par Lorenzo Poli et

consorts et par Lydia Masmejan, et accordant un permis de construire à

Marinette et Jean-Marie Ahr, est confirmée.

III.

Un émolument de justice de 1'250 (mille deux cent

cinquante) francs est mis à la charge des recourants Lorenzo Poli et consorts,

solidairement entre eux.

IV.

Un émolument de justice de 1'250 (mille deux cent

cinquante) francs est mis à la charge de la recourante Lydia Masmejan.

V.

Les recourants Lorenzo Poli et consorts,

solidairement entre eux, verseront à la Commune de Pully une indemnité de 1'250

(mille deux cent cinquante) francs à titre de dépens.

VI.

Les recourants Lorenzo Poli et consorts,

solidairement entre eux, verseront à Marinette et Jean-Marie Ahr une indemnité

de 1'250 (mille deux cent cinquante) francs

à titre de dépens.

VII.

La recourante Lydia Masmejan versera à la Commune

de Pully une indemnité de 1'250 (mille deux cent cinquante) francs à titre de

dépens.

VIII.

La recourante Lydia Masmejan versera à Marinette et

Jean-Marie Ahr une indemnité de 1'250 (mille deux cent

cinquante) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 8 novembre 2012

Le président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.