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Décision

AC.2011.0230

CDAP - AC.2011.0230 - 2012-04-04 - KRONENBERG, BELLON, PPE chemin de la Possession 3, ORTEU, STAUFFER, ALLEMANN, CHAPPUIS, STANTON, TAILLENS/Municipalité de Prilly, SCHECHINGER

4 avril 2012Français22 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

Ludwig Schechinger est propriétaire de la

parcelle n° 1131 de la commune de Prilly régie par le plan d’extension partiel

« Derrière le Château » légalisé par le Conseil d’Etat le 17 décembre

1955. Cette parcelle, d’une surface de 805 m², est bordée au sud-ouest par l’avenue du Château, au nord-ouest par

la parcelle n° 1130, qui supporte une villa mitoyenne (PPE Château 46/48), au

nord-est par la parcelle n° 1126, qui supporte un bâtiment de six logements (PPE

Chemin de la Possession 3) et au sud/sud-est par la parcelle n° 1136

correspondant à une bande de terrain large d’environ 1 m 50 longeant le chemin

de la Possession et appartenant à la Commune de Prilly (avec une surface totale

de 165 m²). La parcelle n° 1131

supporte une villa individuelle construite en 1982 (n° ECA 1759) comprenant

un sous-sol, un rez-de-chaussée et un étage de combles. Une terrasse couverte

est aménagée au niveau du rez-de-chaussée, du côté sud-ouest, sur

l’excroissance formée par le sous-sol.

B.

Ludwig Schechinger a mis à l’enquête publique du

2 février au 3 mars 2011 la surélévation du bâtiment existant avec la création

d’un étage supplémentaire destiné à abriter un logement (6 pièces en duplex aux

1er étage et étage de combles). Le projet comprend également des

transformations intérieures, la création d’une terrasse couverte en façade

sud-ouest au niveau du 1er étage, la mise en place d’une isolation

périphérique de 10 cm (correspondant à une surface supplémentaire de 3,85 m²) et l’aménagement de 4 places de parc. Pour

accéder au nouveau logement, la construction d’un escalier extérieur de 7

marches débouchant sur un perron est prévue (aménagement avec une hauteur de

1,37 m, une longueur de 3,35 m et une profondeur de 2,25 m). Cet escalier s’inscrit

dans les espaces réglementaires entre la façade nord-est et la parcelle n°

1126. La demande de permis de construire mentionne une dérogation à l’art. 61

RPE (surface bâtie) et une dérogation à l’art. 62 RPE (accès à l’appartement de

l’étage en dehors des limites des constructions). Les copropriétaires de la PPE

Château 46/48 (soit Violette et Franz Kronenberg et Catherine et André

Bellon) ont formulé une opposition le 26 février 2011. Les copropriétaires de

la PPE Chemin de la Possession 3 en ont fait de même le 18 février 2011 par

l’intermédiaire de leur administrateur.

C.

Par décision du 15 août 2011, communiquée aux

opposants le 23 août 2011, la Municipalité de Prilly (ci-après : la

municipalité) a levé les oppositions et délivré le permis de construire.

D.

Par actes des 23 et 26 septembre 2011, Violette

et Franz Kronenberg et Catherine et André Bellon, d’une part, et la PPE

Chemin de la Possession 3 ainsi que les propriétaires de la PPE

(ci-après : la PPE Chemin de la Possession 3), d’autre part, ont recouru

contre cette décision auprès de la Cour de droit administratif et public du

Tribunal cantonal (ci-après : CDAP) en concluant à son annulation et à

l’annulation du permis de construire. Le constructeur Ludwig Schechinger a

déposé des observations le 28 novembre 2011 en concluant au rejet des deux

recours. La municipalité a déposé sa réponse le 20 décembre 2011 en concluant

au rejet des recours en tant qu’ils sont recevables. La PPE Chemin de la

Possession 3 a déposé des observations complémentaires le 20 janvier 2012. Son

mandataire a indiqué agir désormais également au nom de Catherine et André

Bellon. Le constructeur et la municipalité ont déposé des déterminations en

date des 14 février et 2 mars 2012. Violette et Franz Kronenberg ont déposé

spontanément des déterminations le 19 mars 2012. Le tribunal a tenu audience le

22 mars 2012 en présence des parties et de leurs conseils. A cette occasion, il

a procédé à une vision locale.

Considérants

1.

Selon les recourants, le bâtiment actuel ne

respecte pas les règles relatives au coefficient d’occupation du sol (COS). Ils

soutiennent par conséquent que la surélévation projetée constitue une

aggravation d’une situation non-conforme au droit qui n’est pas admissible. Ils

contestent au surplus qu’une dérogation puisse être octroyée en application des

art. 85 de la loi du 4 décembre 1985 sur l’aménagement du territoire et les

constructions (LATC ; RSV 700.11) et 96 RPE.

a) La parcelle n° 1131 se situe

dans une zone du plan d’extension partiel « Derrière le Château »

réservée à la construction de villas conformes aux art. 57 à 67 du règlement

communal concernant le plan d’extension légalisé par le Conseil d’Etat le 15

décembre 1951 (ci-après : «RPE »). Pour ce qui est du COS, l’art. 61

RPE prévoit que la surface bâtie ne peut pas excéder 1/7 de la surface totale

de la parcelle et que les art. 31 et 31 bis RPE sont applicables.

L’art. 31 RPE a la teneur

suivante :

"En bordure

des voies publiques et privées, la surface du terrain est mesurée dès le milieu

de la chaussée.

Les dimensions du

bâtiment sont définies par le plan du rez-de-chaussée.

Dans le calcul de

la surface construite, n'entrent pas en ligne de compte les terrasses non

couvertes sur terre-pleins, les balcons, etc. Par contre, les annexes telles

que terrasses sur sous-sols, ou autres terrasses habitables et locaux en

encorbellement doivent être inclus dans le calcul.

Les

constructions, même non apparentes, faites en dessous du niveau du sol naturel

ou aménagé, sont considérées comme surface bâtie.

L'article 31 bis

est réservé."

b) Les parties admettent que la surface

bâtie actuelle correspond à la surface du rez-de-chaussée de la villa à

laquelle s’ajoute la surface de la terrasse couverte. Les recourants

soutiennent que cette surface est de 144 m² en se

fondant sur des notes de séance établies par la Direction de l’urbanisme de la

Commune de Prilly à la suite d’une séance tenue sur place le 11 mai 2011. La

municipalité soutient que cette surface se monte à 141

m² et les constructeurs à 139 m². La demande de permis de construire de la

villa établie à l’époque mentionnait pour sa part une surface projetée de 141,60

m². Sur la base des vérifications faites sur les plans,

le tribunal constate finalement que la surface bâtie est d’environ 141,80 m², les plans ne permettant pas une

détermination exacte.

c) Pour ce qui est de la surface de

la parcelle à prendre en considération pour le calcul du COS, il n’est pas

contesté qu’une surface de 68,99 m² correspondant au domaine public de l’avenue

du Château doit s’ajouter aux 805 m² de la parcelle n° 1131 en application de

l’art. 31 RPE. La municipalité soutient que la bande de terrain longeant le

chemin de la Possession correspondant à la parcelle n° 1136 doit également

être considérée comme faisant partie du domaine public et qu’il convient dès lors

d’ajouter une surface de 90,52 m² avec pour conséquence que la surface totale à

prendre en considération pour le calcul du COS est de 979,61 m², ce qui permet

en application de l’art. 61 RPE une surface construite maximale de 140 m². On

relèvera que la surface totale indiquée par la municipalité en prenant en

compte l’avenue du Château et le chemin de la Possession, (surface qui résulte

d’un document de la Direction de l’urbanisme intitulé « Demande de

renseignements – parcelle 1131 ») apparaît erronée dans la mesure où elle

exclut deux « triangles » à proximité de l’angle sud-ouest de la

parcelle n° 1131 correspondant à une surface de 4,5 m². Il apparaît dès lors

que la surface totale à prendre en considération dans l’hypothèse retenue par

la municipalité serait plutôt de 984,1 m². En l’occurrence, la question de

savoir si cette surface supplémentaire de 4,5 m² doit être prise en

considération souffre toutefois de demeurer indécise pour les motifs développés

ci-dessous.

d) aa) Pour justifier la prise en

compte de la bande de terrain longeant le chemin de la

Possession, la municipalité se

réfère à un acte de cession-vente du 30 août 1979 relatif à cette parcelle n°

1136.

qui, au chapitre « épuration des servitudes », prévoit que la

bande de terrain vendue à la commune de Prilly est destinée à passer au domaine

public et qu’elle est considérée comme appartenant déjà audit domaine public.

L’acte de cession-vente prévoit également que, jusqu’au moment des travaux

projetés d’élargissement du chemin de la Possession, les cédants-vendeurs (soit

les propriétaires des parcelles n° 1131, 1126 et 375) conserveront la

jouissance des surfaces vendues et en assumeront l’entretien, aucune plantation

ou aménagement ne devant être réalisés. La municipalité précise que la

procédure de décadastration sera engagée en 2012 en vue de l’élargissement du

chemin. Les recourants contestent ce raisonnement. Ils relèvent que la parcelle

des constructeurs est séparée du domaine public correspondant au chemin de la

Possession par la parcelle n° 1136 qui appartient à la Commune au titre non pas

du domaine public mais du patrimoine financier. Ils font valoir que cette

parcelle n’a jamais été décadastrée au profit du domaine public et qu’elle ne

le sera pas dès lors que le projet d’élargissement du chemin de la Possession

aurait été abandonné, ce que confirmerait différentes mesures prises récemment

pour modérer le trafic sur ce chemin. Les recourants soutiennent par conséquent

que la surface de la parcelle à prendre en considération est de 874 m² (à savoir la surface de la parcelle n°

1131.

[805 m²] et 69 m² du domaine public correspondant à l’avenue

du Château en application de l’art. 31 al. 1 RPE), ce qui permet une surface

bâtie maximale de 125 m².

bb) Le raisonnement de la

municipalité concernant la prise en compte du chemin de la Possession dans la

surface à prendre en considération en application de l’art. 31 RPE ne saurait être

suivi. Le fait que l’acte de cession-vente du 30 août 1979 mentionne que la

parcelle n°1136 doit d’ores et déjà être considérée comme appartenant au

domaine public ne saurait en effet avoir de portée s’agissant de la

qualification juridique de cette parcelle. Est au contraire décisif le fait

que, en l’état, la bande de terrain correspondant à la parcelle n°1136 séparant

la parcelle des constructeurs du chemin de la Possession n’a toujours pas été

transférée au domaine public, la procédure de décadastration étant en cours. La

parcelle n° 1131 ne borde par conséquent pas directement ce chemin, ce qui

implique que ce dernier ne peut pas être compris dans la surface à prendre en

considération pour le COS.

e) aa) Vu ce qui précède, c’est à

tort que la municipalité a considéré en 1982 que la villa projetée respectait

le COS de 1/7 et l’on se trouve par conséquent dans l’hypothèse d’une

construction infractionnelle dès son édification. Selon la jurisprudence, en

cas de projet de transformation d’une construction se trouvant dans cette

situation, il y a lieu d’appliquer par analogie l’art. 80 LATC relatif aux

bâtiments existants non-conformes aux règles de la zone à bâtir, quand bien

même cette disposition ne vise selon son texte que les bâtiments dont

l’irrégularité est due à un changement postérieur de la réglementation (CDAP,

arrêt AC.2007.0256 du 24 décembre 2008 consid. 3b). Il convient par conséquent

d’examiner si les transformations du bâtiment qui sont projetées ont pour effet

d'"aggraver l'atteinte à la réglementation ou les inconvénients qui en

résultent pour le voisinage" (art. 80 al. 2 LATC).

bb) Selon la jurisprudence, le

simple fait de surélever dans le même gabarit un bâtiment existant dont le COS

est dépassé ne provoque pas une aggravation de l’atteinte à la réglementation

puisque cette opération n’augmente pas la surface bâtie et ne modifie en rien

l’emprise au sol de la construction (CDAP, AC.2008.0026 du 24 février 2009

consid. 3b).

En l’occurrence, le projet de

transformation ne consiste pas simplement dans l’adjonction d’un niveau

supplémentaire sans modification de l’emprise au sol. Ce projet inclut en effet

l’application d’une isolation périphérique qui a pour conséquence d’augmenter

la surface bâtie. Cette augmentation de surface n’est a priori pas admissible

au regard des exigences posées par l’art. 80 al. 2 LATC. S’agissant d’une

isolation périphérique, elle pourrait toutefois être admise en application de

l’art. 97 al. 3 LATC qui prévoit que la surface supplémentaire des éléments de

construction destinés à répondre aux exigences d’isolation et de ventilation

supérieures aux normes en vigueur n’est pas prise en compte dans le calcul du

COS. On note sur ce point que, selon le constat figurant dans la décision

municipale - dont le tribunal n’a pas de raison de s’écarter - l’isolation

périphérique aura une épaisseur de 10 cm dont seulement 2 cm répondent aux

exigences de l’isolation supplémentaire et peuvent par conséquent bénéficier de

l’art. 97 al. 3 LATC (cf. à cet égard les critères posés à l’art. 40d du

règlement d’application de la LATC, du 19 novembre 1986 [RLATC; RSV 700.11.1]).

Comme le relève la municipalité, ceci a pour conséquence que, pour ce qui est

de la surface supplémentaire de 3,85 m² correspondant à l’isolation périphérique, 3 m² ne peuvent pas bénéficier de l’art. l’art.

97.

al. 3 LATC et comptent par conséquent comme surface bâtie supplémentaire.

Partant, le projet litigieux implique une augmentation de la surface bâtie et on

se trouve dès lors en présence d’une aggravation de l’atteinte aux règles sur

le COS, qui n’est pas admissible au regard de l’art. 80 al. 2 LATC. On relèvera

que ce dépassement du COS ne saurait être admis sur la base d’une dérogation

octroyée en application du règlement communal. En effet, l’art. 80 LATC est

exhaustif, le droit communal ne pouvant être ni plus strict ni plus permissif

(cf. Bovay, Didisheim, Sulliger Thonney, Droit fédéral et vaudois de la

construction, 4e éd, ad. Art. 80 LATC ch. 6.2 ; AC.2008.0026

précité consid. 2b).

f) Vu ce qui précède, le grief des

recourants relatifs à l’art. 80 LATC est fondé et le recours doit être admis

pour ce motif.

2.

Les recourants relèvent que l’escalier extérieur

prévu pour accéder au nouveau logement ne respecte pas la distance à la limite

par rapport à la parcelle n° 1126, propriété de la PPE Chemin de la Possession

3.

Ils contestent la dérogation octroyée à cet égard par la municipalité.

a) La jurisprudence considère que,

de manière générale, les escaliers à l'air libre constituent en principe non

pas un élément de la construction, mais un aménagement extérieur, et doivent

ainsi être traités de la même manière que les perrons ou rampes d'accès etc., qui

peuvent prendre place dans les "espaces de non-bâtir" (Tribunal

administratif, arrêts AC.2006.0185 du 19 janvier 2007; AC.2000.0205 du 20 mai

2003; AC.1998.0051 du 7 septembre 1998). La jurisprudence s’est toutefois

écartée de ce principe dans certains cas compte tenu des dimensions de

l’aménagement prévu, notamment pour un escalier en colimaçon, d’une hauteur de

7,50 m, permettant d’accéder par l’extérieur depuis le terrain naturel jusqu’au

deuxième étage d’une construction, dont la profondeur en saillie atteignait

2,50 m et qui constituait non pas un escalier de secours mais l’escalier

principal de l’immeuble. Le Tribunal avait considéré que cet escalier

extérieur, même ouvert, constituait un élément à part entière du bâtiment

projeté (CDAP, AC.2011.0022 du 20 octobre 2011 consid. 3b/bb). Dans d’autres

cas, il a été jugé que les escaliers extérieurs étaient des ouvrages

assimilables aux dépendances et qu’ils ne perdaient pas cette qualité du fait

qu'ils étaient reliés au bâtiment principal (CDAP, AC.2009.0230 du 24 janvier

2011; TA, AC.2000.0205 du 20 mai 2003). On rappelle que, par dépendances de peu

d'importance, on entend des constructions distinctes du bâtiment principal,

sans communication interne avec celui-ci et dont le volume est de peu d'importance

par rapport à celui du bâtiment principal, telles que pavillons, réduits de

jardin ou garages particuliers pour deux voitures au plus. Ces dépendances ne

peuvent en aucun cas servir à l'habitation ou à l'activité professionnelle

(art. 39 al. 2 RLATC). Ces règles sont

également valables pour d'autres ouvrages que des dépendances proprement dites:

murs de soutènement, clôtures, places de stationnement à l'air libre notamment

(ibid., al. 3).

b) aa) Un escalier extérieur peut

être considéré comme un aménagement extérieur lorsqu’il s’implante dans le

terrain et n’exprime par conséquent pas un volume (v. AC.2006.0185 précité).

Tel n’est pas le cas de l’aménagement prévu en l’espèce puisque l’escalier ne

s’inscrit pas dans le terrain et constitue une véritable construction

impliquant un volume. On peut au surplus hésiter sur la question de savoir si on

doit appliquer les règles relatives aux dépendances (art. 39 RLATC) ou si,

comme c’était le cas dans l’arrêt AC.2011.0022, l’escalier extérieur constitue

un élément à part entière du bâtiment projeté qui ne peut pas s’implanter dans

les distances réglementaires. En l’occurrence, même s’il s’agit d’un cas limite,

le tribunal considère qu’on se trouve en présence d’un aménagement qui,

notamment au regard de sa hauteur limitée à 1,37 m, peut encore être considéré

comme un ouvrage assimilé aux indépendances.

bb) Il résulte de l’art. 39 al. 1 RLATC

que les ouvrages assimilés aux dépendances peuvent être autorisés dans les

espaces réglementaires entre bâtiments et limites de propriété. Selon l’art. 39

al. 4 RLATC, une dépendance ne doit causer aucun préjudice au voisin, ce que la

jurisprudence interprète en ce sens qu’elle ne doit pas entraîner

d’inconvénients appréciables, soit insupportables sans sacrifices excessifs.

Ainsi doit-on mettre en balance l’intérêt du constructeur à disposer de

l’installation prévue à l’endroit projeté et l’intérêt éventuellement contraire

des voisins à se prémunir contre les inconvénients de l’installation litigieuse

(ATF 1P.411/1999 du 10 novembre 1999 ; CDAP v. p. ex. arrêts AC.2011.0019

du 21 septembre 2011 consid. 3b, AC.2011.0018 du 6 juillet 2011 consid.

4a/bb ; 2009.0230 du 24 janvier 2011 consid. 5a, et les références

citées).

cc) En l’espèce, l’impact de

l’escalier extérieur pour les voisins sera très faible. Ce dernier ne devrait

notamment pas avoir de conséquences sur la vue ou l’ensoleillement dont ils

bénéficient. Au surplus, cet aménagement constituera un lieu de passage qui ne

devrait pas avoir d’impact significatif en ce qui concerne le bruit ou

l’intimité des voisins (contrairement à un balcon par exemple). Sur la base

d’une pesée des intérêts en présence, l’escalier peut ainsi être autorisé dans

les espaces réglementaires en application de l’art. 39 RLATC.

3.

Les

recourants soutiennent que, avec la construction projetée et la couverture de

la terrasse par une toiture, la façade sud-est mesurera 12,35 m de long. En

application de l’art. 62 RPE, la distance à la limite de la parcelle voisine

devrait être de 6 m, exigence qui ne serait pas respectée.

a) Selon l’art. 62 RPE, la distance

minimum entre un bâtiment et la limite de la propriété voisine est fonction de

sa plus grande dimension en plan. Elle est de 5 m si la plus grande dimension

en plan est inférieure à 12 m et de 6 m si cette dimension est supérieure à 12

m.

b) En raison de l’adjonction de

l’isolation périphérique, la plus grande dimension en plan du bâtiment dépassera

effectivement 12 m. Dès lors que ce dépassement est dû uniquement à l’application

d’une isolation extérieure, le tribunal de céans estime que doivent s’appliquer

par analogie les principes résultant de l’art. 97 ch. 6 LATC, disposition qui

prévoit que l’isolation périphérique nouvelle d’un bâtiment existant peut être

posée dans l’espace réglementaire séparant les constructions de la limite de

propriété. On constate en effet que l’intention du législateur était d’éviter

qu’un propriétaire renonce à poser une isolation périphérique uniquement en

raison du fait que celle-ci allait s’implanter dans les distances

réglementaires. Par analogie, il convient d’éviter qu’un propriétaire renonce à

une meilleure isolation de son bâtiment uniquement en raison du fait que cela

entraînera l’application d’une règle communale plus stricte en ce qui concerne

les distances à la limite.

Dès lors que l’art. 97 ch. 6 LATC

ne mentionne que l’isolation périphérique nouvelle d’un bâtiment existant, se

pose la question de savoir si cette disposition peut bénéficier également à

l’étage supplémentaire qui doit être construit. Même si on peut hésiter sur ce

point, le tribunal estime que la règle peut également s’appliquer à la partie

nouvelle de la construction dès lors qu’on se trouve en présence d’une

transformation d’un bâtiment existant et non pas d’une construction entièrement

nouvelle. Une telle interprétation va également dans le sens de la volonté

exprimée par le législateur en ce qui concerne les mesures d’économie d’énergie.

Pour le même motif, l’implantation de l’isolation périphérique du niveau

supplémentaire dans les distances réglementaires est admissible.

6.

Les recourants

Kronenberg font valoir que le plan d’arborisation prévu dans le dossier

d’enquête n’a pas été établi.

La réglementation communale ne

prévoit pas que la délivrance d’un permis de construire est subordonnée à l’établissement

d’un plan d’arborisation. Partant, c’est à juste titre que ce grief n’a pas été

pris en compte.

7.

Il résulte des

considérants que le recours doit être admis et la décision attaquée annulée. Vu

le sort du recours, les frais sont mis à la charge du constructeur (pour la

répartition des frais entre le constructeur et la municipalité, v. RDAF 1994 p.

324). Le constructeur versera en outre des dépens aux recourants Catherine et André

Bellon, PPE chemin de la Possession 3, Robert et Madeleine Orteu, Dominique

Stauffer, Paul et Béatrice Allemann, Catherine Chappuis, Brian et Elena Stanton

et Gisèle Taillens qui ont agi par l’intermédiaire d’un mandataire

professionnel.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est admis.

II.

La décision de la Municipalité de Prilly du 23

août 2011 est annulée.

III.

Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents)

francs est mis à la charge de Ludwig Schechinger.

IV.

Ludwig Schechinger versera à Catherine Bellon, André

Bellon, la PPE chemin de la Possession 3, Madeleine Orteu, Robert Orteu,

Dominique Stauffer, Béatrice Allemann, Paul Allemann Catherine Chappuis, Elena

Stanton, Brian Stanton et Gisèle Taillens, créanciers solidaires, une indemnité

de 3’000 (trois mille) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 4 avril 2012

Le

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.