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Décision

AC.2011.0320

CDAP - AC.2011.0320 - 2012-07-31 - GLAUSER, GRANDCHAMP, BACHLER RASTELLI, RASTELLI, REY-MERMET, LOPEZ/Municipalité de Lausanne, BÂLOISE ASSURANCE SA, Service de l'économie, du logement et du tourisme

31 juillet 2012Français55 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

La Bâloise Assurances SA (ci-après : la

Bâloise) est propriétaire de la parcelle n° 6378 du cadastre de la Commune de

Lausanne, d’une surface de 2'201 m2, sise avenue Eugène-Rambert 30,

du côté sud de cette avenue. Cette parcelle, colloquée dans la zone mixte de

forte densité au sens des art. 104 ss du règlement du 26 juin 2006 du plan

général d’affectation de la Commune de Lausanne (ci-après : RPGA), se

situe dans l’est du territoire de la Commune de Lausanne dans un terrain en

forte pente orienté en direction du sud. Elle est bordée au nord par l’avenue

Eugène-Rambert, au nord-est par l’avenue du Léman et au sud par la voie CFF

au-delà de laquelle se trouve le chemin de Bonne-Espérance. L’environnement se

caractérise par la présence de petits bâtiments locatifs de trois ou quatre

niveaux du côté sud de l’avenue Eugène-Rambert, de quelques villas en amont de l’avenue

du Léman et de bâtiments plus importants, notamment du côté nord de l’avenue

Eugène-Rambert et en aval le long du chemin de Bonne-Espérance. De l’autre côté

de l’avenue Eugène-Rambert, en face de la parcelle n° 6378, se trouve

notamment un bâtiments de 10 étages (8 étages à la hauteur de l’avenue du

Léman).

La parcelle n° 6378 supporte un

bâtiment de 6 niveaux plus attique (8 niveaux du côté sud) construit en 1979

qui comprend 49 logements (deux une pièce, 12 deux pièces, 14 trois pièces,

deux 3,5 pièces, 15 quatre pièces, un 4,5 pièces, deux 6 pièces et un 7 pièces),

et un parking souterrain de 50 places.

B.

La Bâloise a mis à l’enquête publique du 17 mai

au 16 juin 2011 la construction de quatre niveaux supplémentaires,

l’installation de panneaux solaires en toiture, la pose d’une isolation

périphérique et l’extension du parking souterrain avec la création de 10 places

supplémentaires. Le projet comprend la suppression de l’attique existant, la

création de deux niveaux complets dans le gabarit existant surmontés de deux

niveaux en attique avec la création de 20 nouveaux logements, la suppression de

quatre logements existants (un une pièce au 1er étage, deux trois pièces

au 3ème étage et un 7 pièces en attique au 3ème étage),

la mise aux normes ECA de la cage d’escalier et l’assainissement de l’enveloppe

extérieure. Il implique une augmentation de la surface brute de plancher de

5’662 m2 à 7778 m2, la surface au sol n’étant pas

modifiée. Avec la surélévation prévue, la façade nord donnant sur l’avenue

Eugène-Rambert aura une hauteur de 14 m 50 à la corniche, soit une hauteur

supplémentaire d’environ 8 m.

C. Christine Glauser, Michel

Glauser, Patrick Grandchamp, Rose-Mary Bachler Rastelli, Francesco Rastelli,

Catherine Rey-Mermet, et Jean Lopez ont formulé une opposition par

l’intermédiaire de leur conseil le 16 juin 2011.

D. La Centrale des

autorisations CAMAC a établi sa synthèse le 2 août 2011. Cette dernière comprend

l’autorisation délivrée par le Service de l’économie, du logement et du

tourisme (ci-après : SELT) en application de la loi du 4 mars 1985

concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons

d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins que

l'habitation (LDTR ; RSV 840.15).

E. Dans une prise de

position du 16 septembre 2011, la Direction des travaux de la Commune de

Lausanne a notamment relevé que l’isolation prévue impliquait une dérogation en

ce qui concernait la distance à la limite de propriété ouest et la longueur du

bâtiment. Elle indiquait admettre cette dérogation pour la partie existante

mais pas pour la partie nouvelle. Elle demandait par conséquent que les niveaux

supplémentaires respectent la distance réglementaire de 8 m par rapport à la

limite de propriété ouest ainsi que la longueur maximale admissible de 36 m.

Elle demandait également une modification du projet afin que soient supprimés

certains éléments dépassant le gabarit de la toiture (gaines disposées de part

et d’autre de la toiture et superstructure de la cage d’escalier). Elle relevait

en outre que le nouveau parking enterré dérogeait aux limites de propriété, ce

qu’elle admettait en application des art. 81 RPGA et 84 de la loi du 4 décembre

1985 sur l’aménagement du territoire et les constructions (LATC ; RSV

700.11). La constructrice a modifié le projet conformément à ce qui était

requis.

F. Dans sa séance du 19

octobre 2011, la Municipalité de Lausanne (ci-après : la municipalité) a

décidé de lever les oppositions et de délivrer le permis de construire, ce

dernier se rapportant aux plans modifiés à la suite de la prise de position de

la Direction des travaux du 16 septembre 2011. Cette décision a été communiquée

aux opposants le 11 novembre 2011.

G. Par acte du 14 décembre

2011, Christine Glauser, Michel Glauser, Patrick Grandchamp, Rose-Mary Bachler

Rastelli, Francesco Rastelli, Catherine Rey-Mermet, et Jean Lopez

(ci-après : les recourants) ont recouru contre cette décision et contre

les autorisations spéciales des services de l’Etat, en particulier du SELT, auprès

de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal en concluant à

leurs réformes en ce sens que le permis de construire est refusé.

La municipalité a déposé sa réponse

le 24 janvier 2012 en concluant au rejet du recours. L’Unité logement (qui a

succédé au SELT) a déposé sa réponse au recours le 16 janvier 2012 en concluant

au rejet du recours. Par courrier du 13 janvier 2012, la Bâloise a conclu au

rejet du recours et a demandé la levée de l’effet suspensif. Cette requête a

été rejetée par décision du juge instructeur du 1er février 2012. Le

15 février 2012, les recourants ont demandé la production du dossier complet

relatif au bâtiment dont l’agrandissement est prévu. Ils faisaient valoir que,

au moment de la construction du bâtiment, des assurances auraient été données selon

lesquelles ce dernier ne serait pas surélevé. Par courrier du 29 février 2012,

la constructrice a contesté cette affirmation. Le 27 mars 2012, le conseil de

la municipalité a produit le dossier de la construction initiale en relevant

qu’aucune dérogation n’avait été octroyée. Les recourants ont déposé des

observations complémentaires le 26 avril 2012. A cette occasion, ils ont

demandé la mise en œuvre de la Commission cantonale consultative d’urbanisme et

d’architecture. Par avis du 27 avril 2012, le juge instructeur a indiqué que,

en l’état, il n’était pas donné suite à cette requête. La Bâloise a déposé des

observations complémentaires le 10 mai 2012.

Le tribunal a tenu audience le 20

juin 2012. A cette occasion, il a procédé à une vision locale.

Considérants

1.

Les recourants soutiennent que les modifications

apportées au projet après l’enquête publique auraient dû faire l’objet d’une

enquête publique complémentaire.

a) En droit vaudois, la procédure

de mise à l'enquête est régie notamment par l'art. 109 LATC.

L'enquête publique a un double but. D'une part, elle est destinée à porter à la

connaissance de tous les intéressés, propriétaires voisins, associations à but

idéal ou autres, les projets de constructions au sens large du terme, y compris

les démolitions et modifications d'affectation d'un fonds ou d'un bâtiment qui

pourraient les toucher dans leurs intérêts. Sous cet angle, elle vise à garantir

leur droit d'être entendus. D'autre part, l’enquête publique doit permettre à

l'autorité d'examiner si le projet est conforme aux dispositions légales et

réglementaires ainsi qu'aux plans d'affectation légalisés ou en voie

d'élaboration, en tenant compte des éventuelles interventions de tiers

intéressés ou des autorités cantonales, le cas échéant, de fixer les conditions

nécessaires au respect de ces dispositions (cf. AC 2010.0318 du 23

novembre 2011 consid. 6a ; AC.2010.0067 du 13 janvier 2011 consid. 1a/aa;

AC.2009.0235 du 3 juin 2010 consid. 1a; AC.2009.0116 du 15 février 2010

consid. 1; AC.2005.0278 du 31 mai 2006 consid. 1a). De jurisprudence

constante, l'enquête publique n'est pas une fin en soi. Elle a essentiellement

pour but de renseigner les intéressés de façon complète sur la construction

projetée. Les défauts dont elle peut être affectée ne peuvent donc être

invoqués à l'encontre d'une décision que s'ils ont pour conséquence de gêner

l'administré dans l'exercice de ses droits et qu'il en subit un préjudice

(notamment arrêts AC. 2011.0143 du 23 décembre 2011 consid 3a ;

AC.2010.0067 précité et les références citées).

Lorsqu'une modification est

apportée ultérieurement à un projet déjà mis à l'enquête publique, il convient

d'examiner si une nouvelle enquête se justifie. Les principes de la

proportionnalité, respectivement de l'économie de la procédure, impliquent de

renoncer à toute enquête pour les modifications de "minime

importance" (art. 117 LATC); les modifications plus importantes, mais qui

ne modifient pas sensiblement le projet, peuvent être soumises à une enquête

complémentaire au sens de l’art. 72b RLATC; les modifications plus importantes

doivent faire l’objet d’une nouvelle enquête publique selon

l’art. 109 LATC. Selon la jurisprudence, il n'y a pas lieu de

soumettre à une enquête publique complémentaire des modifications apportées à

un projet de construction après l'enquête publique, lorsque celles-ci tendent à

supprimer ou corriger divers éléments critiqués par les opposants (arrêt AC.

2011.0143

précité consid 3a, AC.2010.0067 précité consid. 1a/aa et

références).

b) En l'occurrence, les

modifications apportées après l’enquête publique portent sur une réduction du

projet, soit principalement une diminution de la surface des niveaux

supplémentaires et une modification de certains éléments de manière à ce qu’ils

ne débordent pas de la toiture (suppression de l’accès en toiture et des

espaces communautaires). Dès lors que ces modifications visent à répondre à des

griefs formulés dans les oppositions, le fait d’avoir renoncé à requérir une

enquête publique complémentaire ne prête pas flanc à la critique.

2.

Les recourants font valoir

que le bâtiment existant n’est pas réglementaire en ce qui concerne la distance

à la limite de la parcelle sise à l’ouest et ils invoquent à cet égard une

violation de l’art. 80 LATC. Ils prétendent que le projet doit être considéré

comme une reconstruction et non pas comme une transformation ou un

agrandissement du bâtiment existant. Ils soutiennent en outre que les exigences

de l’art. 80 al. 2 LATC pour permettre la transformation ou l’agrandissement

d’une construction non réglementaire ne sont pas remplies dès lors que les

travaux impliquent une aggravation de l’atteinte à la réglementation et des

inconvénients qui en résultent pour le voisinage, ainsi qu’une atteinte au

caractère de la zone.

a) L’art. 80 LATC a la teneur

suivante :

"Art. 80

LATC – Bâtiments existants non-conformes aux règles de la zone à bâtir

1.

Les bâtiments existants non-conformes aux règles de la zone à bâtir

entrées en force postérieurement, relatives aux dimensions des bâtiments, à la

distance aux limites, au coefficient d’occupation ou d’utilisation du sol, ou à

l’affectation de la zone, mais n’empiétant pas sur une limite des constructions,

peuvent être entretenus ou réparés.

2.

Leur transformation dans les limites des volumes existants ou leur

agrandissement peuvent être autorisés, pour autant qu’il n’en résulte pas une

atteinte sensible au développement, au caractère ou à la destination de la

zone. Les travaux ne doivent pas aggraver l’atteinte à la réglementation en

vigueur ou les inconvénients qui en résultent pour le voisinage.

3.

Les bâtiments en ruine ou inutilisables qui ne correspondent pas

aux règles de la zone mentionnées au premier alinéa ne peuvent être

reconstruits. Cependant, en cas de destruction accidentelle totale datant de

moins de cinq ans, la reconstruction d’un bâtiment peut être autorisée dans son

gabarit initial, dans la mesure où un volume comparable ne peut être édifié sur

la parcelle selon les règles de la zone. L’alinéa 2 est applicable par

analogie."

Cette disposition est exhaustive :

le droit communal ne peut être plus strict (AC.2010.0026 du 21 décembre 2010

consid. 2b ; RDAF 1989 p. 314 ; Didisheim, Le statut des ouvrages non

réglementaires en droit vaudois, particulièrement dans les zones à bâtir, in

RDAF 1987 p. 389, spéc. p. 397). Il y a cependant lieu de réserver le cas d’une

disposition particulière applicable à une zone ou à un secteur déterminé d’une

commune et dont la portée restrictive serait précisément destinée à protéger un

quartier, l’aspect d’une vieille ville ou d’un site bâti ou non (RDAF 1989 p.

314).

b) aa) La jurisprudence a déduit de

l’art. 80 al. 2 et 3 LATC que la reconstruction d’un bâtiment non réglementaire

est interdite, sous réserve de l’hypothèse, non réalisée en l’espèce, d’une

destruction accidentelle totale datant de moins de cinq ans (AC 2010.0026

précité consid. 2b ; AC.2005.0203 du 18 mai 2006 consid. 3b/aa).

Selon la jurisprudence, la

reconstruction se caractérise par le remplacement d’éléments d’un ouvrage par

d’autres éléments semblables, ne laissant subsister que quelques parties

secondaires de l’ouvrage primitif. Pour qualifier les travaux de transformation

ou de reconstruction, l’importance des parties existantes subsistant après les

travaux est déterminante : s’il ne subsiste plus du bâtiment existant qu’un pan

de mur et rez-de-chaussée, il s’agit d’une reconstruction, peu importe les

raisons qui ont conduit à la destruction de la plupart des murs et des paliers

intermédiaires (AC.2009.0184 du 12 mai 2010; AC.2008.0009 du 4 novembre 2008

confirmé par l’ATF 1C_556/2008,1C_570/2008 du 14 mai 2009 ; AC.2006.0151

du 18 mars 2008 ; AC. 2005. 0144 du 11 septembre 2006 ; AC.1993.0018 du 28

janvier 1994 et les références citées). Il a été notamment considéré que la

reconstruction de trois murs en façades sur quatre – les anciens murs s’étant

effondrés au cours de travaux – ainsi que la réfection et la modification de la

plupart des autres parties essentielles d’un bâtiment, ne sauraient être

autorisée au titre de transformation dans le cadre de l’art. 80 al. 2 LATC,

même si le gabarit de l’immeuble demeure inchangé ; ces travaux équivalent à

une véritable reconstruction (RDAF 1970 p. 347). En revanche, le tribunal a

qualifié de transformation, précisant qu’il s’agissait d’un cas limite, les

travaux qui n’ont pas touché la structure porteuse du bâtiment et n’ont pas

porté atteinte aux parties essentielles de l’édifice même si les murs porteurs

des façades nord et sud ont été partiellement détruits (cf. AC.2008.0009

précité).

bb) En l’espèce, le projet consiste

à ajouter quatre niveaux à un bâtiment qui en comporte actuellement sept. Dès

lors que, pour l’essentiel, le bâtiment existant est conservé et qu’il restera

la partie la plus importante de la construction après la surélévation, on se

trouve en présence d’un agrandissement et non pas d’une reconstruction.

c) Il convient encore d’examiner si

les conditions permettant l’agrandissement d’un bâtiment non réglementaire

figurant à l’art. 80 al. 2 LATC sont remplies.

aa) Pour déterminer si l'on se

trouve en présence d'une aggravation de l'atteinte au sens de l'art. 80 al. 2

LATC, il convient de rechercher le but que poursuit la norme transgressée, soit

en l’espèce la réglementation relative à la distance à la limite de la parcelle

voisine (AC.2009.0269 du 21 mars 2012 consid. 3 ; AC.2011.0138 du 31

octobre 2011 consid. 2a et les références; Bovay, Didisheim, Sulliger, Thonney,

Droit vaudois de la construction, 4ème éd., Bâle 2010, ch. 6.3 ad

art. 80 LATC).

Les distances aux limites tendent

principalement à préserver un minimum de lumière, d'air et de soleil entre les

constructions afin de garantir un aménagement sain et rationnel ; elles

ont pour but d’éviter notamment que les habitants de bien-fonds contigus aient

l’impression que la construction voisine ne les écrasent (cf.

Jean-Luc Marti, Distances, coefficients et volumétrie des constructions en

droit vaudois, thèse Lausanne 1988, p. 87). Elles

visent également à garantir un minimum de tranquillité aux habitants (AC 2003.0118

du 25 février 2004 consid. 9a). Selon la jurisprudence, la création de volumes

supplémentaires dans un espace où la construction est proscrite doit notamment

être considérée comme une aggravation de l'atteinte à la réglementation (AC.2009.0184

du 12 mai 2010 consid. 2a ; AC 2005.0171 du 9 février 2007 consid.

3d ; AC 2003.0118 du 25 février 2004 consid. 9a).

bb) Pour ce qui est du bâtiment existant,

la distance à la limite par rapport à la parcelle voisine à l’ouest n’est pas

respectée puisque la distance devrait être de 8 m et que le bâtiment a été

construit à 7 m. 97 de la limite. En raison de la mise en place d’une nouvelle

isolation périphérique, on va encore se rapprocher de la limite de la parcelle

voisine et l’on se trouve par conséquent en présence d’une aggravation de

l’atteinte à la réglementation, qui est en principe prohibée par l’art. 80 al.

2.

LATC. Cette mise en place d’une isolation périphérique dans les distances

réglementaires est toutefois admissible au regard de l’art. 97 al. 6 LATC, qui

prévoit que l’isolation périphérique nouvelle d’un bâtiment existant peut être

posée dans l’espace réglementaire séparant la construction de la limite de propriété.

Pour ce qui est de la partie

nouvelle du bâtiment, on ne se trouve pas dans l’hypothèse de la création de

volumes supplémentaires dans un espace où la construction est proscrite. En

effet, à la suite de l’enquête publique, l’autorité intimée a demandé que le

projet soit modifié de telle manière que les niveaux supplémentaires respectent

strictement la distance à la limite de la parcelle voisine à l’ouest. La

surélévation du bâtiment n’implique par conséquent pas une aggravation de

l’atteinte à la réglementation.

cc) Pour ce qui est de

l’aggravation des inconvénients que la surélévation du bâtiment implique pour

le voisinage, on note que l'art. 80 al. 2 LATC n'exclut pas tous les

inconvénients que peut entraîner pour le voisinage la transformation ou

l'agrandissement d'un bâtiment non réglementaire; elle prohibe seulement

l'aggravation des inconvénients qui sont en relation avec l'atteinte à la

réglementation (ATF 1C_43/2009 du 5 mai 2009, consid. 4 ; AC.2009.0269

précité consid. 2).

En l’espèce, on a vu que la

surélévation du bâtiment n’aggrave pas l’atteinte en ce qui concerne le respect

de la distance à la limite. Les inconvénients mentionnés par les recourants - à

savoir l’atteinte au dégagement dont ils bénéficient - n’ayant pas de relation

avec l'atteinte à la réglementation, ils ne constituent pas une aggravation des

inconvénients qui en résultent pour le voisinage au sens de l’art. 80 al. 2

LATC.

dd) Pour ce qui est de l’atteinte

au caractère de la zone, on relève que cette dernière est prévue pour

accueillir des bâtiments de la dimension de celui qui est ici litigieux. Dès

lors que le règlement est relativement récent, on ne saurait retenir que la

surélévation litigieuse pose problème à cet égard.

d) Vu ce qui précède, le grief

relatif à l’art. 80 LATC en relation avec la non réglementarité du bâtiment

existant pour ce qui est de la distance à la limite n’est pas fondé.

3.

Les recourants contestent

que le nouveau parking semi-enterré puisse être autorisé en dérogation aux

règles sur la distance à la limite en application des art. 81 RPGA et 85 LATC.

Ils soutiennent en outre que le parking actuel n’est déjà pas réglementaire et

que, en application de l’art. 80 LATC, aucune aggravation de l’atteinte à la

réglementation n’est possible.

a) Dès lors

que la municipalité conteste leur qualité pour agir sur ce point, il convient

d’examiner si les recourants ont qualité pour invoquer des griefs relatifs au

parking souterrain.

aa) L’art. 37 de l’ancienne loi sur

la juridiction et la procédure administratives du 18 décembre 1989 (ci-après:

LJPA), qui limitait le droit de recours à celui qui a un intérêt protégé par la

loi applicable, a été modifié en 1996 pour introduire la notion d’intérêt digne

de protection et faire correspondre la définition de la qualité pour recourir

en droit cantonal avec celle du recours de droit administratif au Tribunal

fédéral dans un souci de simplification. La règle cantonale a été formulée de

manière identique à celle de la règle fédérale dans ce but (BGC février-mars

1996.

p. 4489). C’est pourquoi le Tribunal administratif a interprété la notion

d'intérêt digne de protection en se référant à la jurisprudence fédérale

relative à l'art. 103 let. a de l’ancienne loi fédérale d’organisation

judiciaire (ci-après : OJ) (cf. AC.1995.0050 du 8 août 1996). L’art. 75 let. a de la loi sur la procédure administrative du 28

octobre 2008 (LPA-VD; RSV 173.36) réserve pour sa part la qualité pour former

recours à toute personne physique ou morale ayant pris part à la procédure

devant l'autorité précédente ou ayant été privée de la possibilité de le faire,

qui est atteinte par la décision attaquée et qui dispose d'un intérêt digne de

protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée. Selon la jurisprudence

cantonale, la jurisprudence développée au regard des art. 37 LJPA et 103 let. a OJ s’applique à l’art. 75

let. a LPA-VD (AC.2009.0029 du 28 janvier 2010; AC.2008.0224 du 6 mai 2009 et

GE.2008.0194 du 29 avril 2009 cités dans AC.2009.0072 du 11 novembre 2009). On

peut donc s’y référer.

Selon la jurisprudence fédérale

traditionnelle, l'intérêt digne de protection peut être de fait ou de droit. Il

permet au recourant de faire valoir ses droits lorsqu'il est menacé dans ses

intérêts de nature matérielle, économique, idéale ou autre, par la décision contestée.

Le recourant peut en outre invoquer la violation de dispositions de droit

public qui n'ont pas pour but de protéger ses intérêts; mais lorsque la

décision contestée favorise un tiers, la règle établie pour éviter l'action

populaire veut que le recourant soit touché dans une mesure et avec une

intensité plus grandes que quiconque, de façon spéciale et directe. Il doit

être dans un rapport spécial, digne d'intérêt et particulièrement étroit avec

l'objet du litige (voir notamment les ATF 131 II 361 consid. 1.2 p. 365; ATF 125 II 10 consid. 3a p. 15; ATF 121 II 39 consid. 2c/aa

p. 43; ATF 120 Ib 48 consid. 2a p. 51; ATF 119 Ib 179 consid. 1c p. 183-184;

ATF 116 Ib 321 consid. 2a p. 323-324; ainsi que l'arrêt de principe ATF 104 Ib 245 consid. 5 à 7 p. 248

ss). Ces conditions sont en principe réalisées quand le

recours est formé par le propriétaire d'un immeuble directement voisin de la

construction ou de l'installation litigieuse. Il peut en aller de même, selon

la jurisprudence, en l'absence de voisinage direct mais quand une distance

relativement faible sépare l'immeuble du recourant de la construction projetée

(ATF 121 II 171 consid.

2b p. 174 où il est fait référence à des distances de 45 m, 70 m ou 120 m).

bb) En l’occurrence, le tribunal a pu

constater lors de la vision locale que la surélévation contestée aura un impact

sur le dégagement sur le lac et les Alpes dont bénéficient les recourants dont

les propriétés sont situées à l’arrière du bâtiment litigieux. Partant, ils ont

un intérêt digne de protection à contester le permis de construire qui a été

délivré. Cet intérêt n’est au demeurant pas contesté par les autres parties.

cc) Si la

qualité pour recourir est admise, le recourant doit être admis à faire valoir

tous les griefs qui pourraient lui procurer un avantage pratique en cas

d'admission du recours. Par exemple, si le recourant fait valoir que l'accès au

fonds voisin est insuffisant, un intérêt digne de protection ne peut pas lui

être dénié pour le motif que l'accès de sa propre parcelle ne passerait pas par

la même route: en effet, l'équipement (et en particulier un accès suffisant,

art. 19 al. 1 LAT) est une condition de la délivrance de l'autorisation de

construire (art. 22 al. 2 let. b LAT). Si l'équipement est insuffisant,

l'autorisation de construire sera refusée. L'intérêt pratique et concret du

recourant consiste alors en ceci que le projet de construction ne serait pas

réalisé si le grief relatif à l'équipement était admis (1C_236/2010 du 16

juillet 2010 ; voir également, s'agissant du raccordement aux conduites

d'évacuation des eaux usées,1C_165/2010 du 18 novembre 2010). Il en va de même

pour les griefs concernant la non conformité à la zone,

le nombre insuffisant de places de parc ou le choix des couleurs et des

matériaux de la construction (ATF 137 II 30).

dd) En l’espèce, le RPGA exige en

principe qu’un minimum de places de stationnement soient réalisées en fonction du

nombre de logements (art. 61 RPGA). L’admission du grief relatif à l’extension

du parking souterrain pourrait par conséquent obliger les constructeurs à

modifier leur projet dans le sens d’une réduction du nombre de logements. Les

recourants ayant un intérêt à ce que projet soit réduit, ils ont qualité pour

formuler des griefs à l’encontre du projet d’extension du parking.

b) On l’a vu, le RPGA prévoit que

la distance entre un bâtiment et la limite de propriété est de 8 m au minimum

dans la zone mixte de forte densité lorsque la plus grande dimension en plan du

bâtiment est supérieure à 25 m (art. 114 RPGA). Pour des constructions

souterraines ou semi-enterrées, la municipalité peut cependant déroger aux

règles sur la distance aux limites ou entre bâtiments et sur le coefficient

d’occupation et d’utilisation du sol, pour autant que la topographie existante

avant l’exécution des travaux ne soit pas sensiblement modifiée (art. 81 RPGA al.

1). Ces constructions ne peuvent en aucun cas être habitables et ne doivent pas

porter atteinte à un intérêt public et des intérêts prépondérants de tiers (art.

81.

RPGA al. 1al. 2 let. c et d). Il convient donc de

déterminer en premier lieu si les conditions d’une dérogation au sens de l’art.

81.

RPGA sont remplies.

c) aa) L’art. 84 LATC délègue aux

communes une compétence limitée pour la réglementation des constructions

souterraines; cette norme fixe, comme pour les dérogations (art. 85 LATC), les

limites dans lesquelles un règlement communal peut prévoir que les constructions

souterraines ou semi-enterrées ne sont pas prises en considération dans le

calcul de la distance aux limites ou entre bâtiments, ainsi que dans le

coefficient d’occupation ou d’utilisation du sol (al. 1). Une telle

réglementation n’est en effet applicable que dans la mesure où le profil et la

nature du sol ne sont pas sensiblement modifiés et qu’il n’en résulte pas

d’inconvénient pour le voisinage (al. 2). La jurisprudence a précisé que la

construction souterraine dont l’impact visuel est important modifie de manière

sensible la configuration des lieux et ne peut bénéficier de la dérogation

prévue par l’art. 84 al. 1 LATC (AC.2009.0074 du 29 janvier 2010 consid. 2b

confirmé par l’ATF 1C_137/2010 du 24 juin 2010 ; AC. 2009.0233 du 21 mai

2010.

consid. 1b ; AC.2008.0145 du 31 août 2009 consid. 6). Ainsi, le

critère déterminant pour apprécier si la topographie avant l’exécution des

travaux n’est pas sensiblement modifiée au sens de l’art. 81 al. 1 in fine RPGA

ou si la configuration des lieux n’est pas sensiblement modifiée au sens de

l’art. 84 al. 2 LATC, dépend aussi de l’impact visuel de la construction

souterraine dans l’environnement construit, et non pas de savoir si la

construction se trouve en grande partie sous le niveau du terrain naturel (cf. arrêt

AC.2009.0074 précité consid. 2c).

bb) En l’espèce, même si une partie

importante du garage sera située sous le niveau du terrain naturel (entre 50 et

60.

%), on constate que l’extension prévue s’étendra sur une surface d’environ

400.

m2 avec une hauteur d’environ 1 m 40 au dessus du

terrain naturel. L’impact visuel du garage souterrain sera par conséquent

relativement important et modifiera en tous les cas de manière sensible la configuration

des lieux, ceci notamment en raison des dimensions de la surface bâtie

supplémentaire. Cette construction ne remplit dès lors pas les conditions pour

bénéficier de la dérogation prévue par l’article 81 RPGA et le recours doit

être admis sur ce point.

4.

Avec l’isolation

périphérique, le bâtiment dans la partie transformée aura une longueur de 36 m

20.

et dépassera la longueur autorisée fixée à 36 m (art. 107 RPGA). Les

recourants contestent la dérogation octroyée par la municipalité sur ce point

en application de l’art. 79 RPGA en faisant valoir qu’une dérogation fondée sur

cette disposition n’est pas possible s’agissant d’un bâtiment non

réglementaire.

a) Contrairement à ce que

soutiennent les recourants, le bâtiment existant respecte la longueur maximale

de 36 m. Partant, on ne se trouve pas dans l’hypothèse d’une aggravation de

l’atteinte à la réglementation qui serait prohibée par l’art. 80 al. 2 LATC et

ne pourrait en aucun cas être autorisée sur la base d’une dérogation octroyée

en application du règlement communal. Il convient par conséquent d’examiner si,

s’agissant de la longueur du bâtiment, une dérogation pouvait être octroyée sur

la base de l’art. 79 RPGA.

b) aa) L'art. 6 LATC

prévoit que les restrictions au droit de bâtir résultant de la loi, des

règlements et des plans constituent des limitations du droit de propriété de

caractère de droit public et que les particuliers ne peuvent y déroger conventionnellement

(al. 1). L'Etat et les communes ne peuvent accorder des dérogations à des

particuliers que dans les limites autorisées par la loi, les règlements et les

plans (al. 2). Contrairement à l'ancien art. 85 LATC, qui prévoyait que la

municipalité ne pouvait accorder des dérogations que pour des cas de minime

importance et dans des domaines définis restrictivement, la novelle du 14

décembre 1995 a assoupli cette règle. L'art. 85 LATC a désormais la teneur

suivante :

"Dans la

mesure où le règlement communal le prévoit, des dérogations aux plans et à la

réglementation y afférente peuvent être accordées par la municipalité pour

autant que des motifs d'intérêt public ou des circonstances objectives le

justifient. L'octroi de dérogations ne doit pas porter atteinte à un autre

intérêt public ou à des intérêts prépondérants de tiers.

Ces dérogations peuvent être accordées à titre temporaire ou

définitif et être assorties de conditions et charges particulières."

L'octroi d’une dérogation est ainsi

subordonné à certaines conditions. La dérogation doit respecter les buts

recherchés par la loi et servir avant tout à éviter des solutions trop

rigoureuses en présence d'une situation spéciale (ATF 107 Ia 212 ss; DFJP OFAT,

Etude relative à la loi fédérale sur l'aménagement du territoire, ad art. 23 No

6.

et 7 p. 278); aussi, la dérogation ne peut porter atteinte à des

intérêts publics importants ou heurter des intérêts privés prépondérants; elle

doit résulter d'une pesée globale d'intérêts, prenant en compte l'ensemble des

circonstances. Elle implique ainsi une pesée entre les intérêts publics et

privés au respect des dispositions dont il s'agirait de s'écarter et les

intérêts du propriétaire privé requérant l'octroi d'une dérogation, étant

précisé que des raisons purement économiques ou l'intention d'atteindre la

meilleure solution architecturale ou encore une utilisation optimale du terrain

ne suffisent pas à elles seules à conduire à l'octroi d'une dérogation (arrêt AC.2008.0141

du 19 décembre 2008, consid. 3b et les arrêts cités; Augustin Macheret, La

dérogation en droit de la construction, règles et exceptions, séminaire du

droit de la construction, Fribourg 1983). La dérogation doit s'inscrire dans le

processus de planification défini par le droit fédéral selon lequel la

destination du sol est fixée par les plans d'affectation (art. 14 de la loi

fédérale du 22 juin 1979 sur l’aménagement du territoire [LAT ; RS 700])

dans une procédure assurant la protection juridique (art. 33 LAT) et la

participation de la population (art. 4 LAT); une dérogation, qui, par son

importance, aurait pour effet de fixer de nouvelles règles d'affectation du sol

dans le cadre de la procédure d'autorisation de construire violerait l'art. 2

LAT (obligation de planifier), même si elle était justifiée par des

circonstances objectives ou si elle répondait à un intérêt public (cf. arrêt

AC.2009.289 du 31 mai 2010 consid. 3a et réf, voir aussi ATF 116 Ib 53-54

consid. 3a). L'octroi d'une dérogation suppose ainsi une situation

exceptionnelle et ne saurait devenir la règle, à défaut de quoi l'autorité

compétente pour délivrer des permis de construire se substituerait au

législateur par le truchement de sa pratique dérogatoire. Cela étant, les

dispositions exceptionnelles ne doivent pas être nécessairement interprétées de

manière restrictive, mais selon les méthodes ordinaires. Lorsque l’application

de la norme dérogatoire implique l’exercice par l’autorité de son pouvoir

d’appréciation, le Tribunal n’intervient qu’en cas d’abus ou d’excès de ce

pouvoir. Excède son pouvoir d’appréciation l’autorité qui sort du cadre de sa

liberté en usant d’une faculté qui ne lui est pas offerte. Abuse de son pouvoir

d’appréciation l’autorité qui agit dans les limites de ses attributions, mais

pour des motifs étrangers à ceux dont elle doit s’inspirer; au sens large,

l’abus de pouvoir se confond avec l’arbitraire ou la violation de la

Constitution (arrêt AC.2008.0141 précité, consid. 1b et réf.). Une décision est arbitraire lorsqu'elle viole gravement une norme ou

un principe juridique clair et indiscuté, ou lorsqu'elle contredit d'une

manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité; à cet égard, le

Tribunal ne s'écarte de la solution retenue par l'autorité que si elle apparaît

insoutenable, en contradiction manifeste avec la situation effective, adoptée

sans motifs objectifs et en violation d'un droit certain; il ne suffit pas que

les motifs de la décision critiquée soient insoutenables, encore faut-il que

cette dernière soit arbitraire dans son résultat (ATF 134 I 140 consid. 5.4 p.

148; 134 II 124 consid. 4.1 p. 133; 133 I 149 consid. 3.1 p. 153, et les arrêts

cités).

bb) S’agissant de la possibilité

d’octroyer des dérogations, l’art. 79 RPGA prévoit ce qui suit :

"1. La

Municipalité peut accorder des dérogations aux prescriptions réglementaires des

plans spéciaux et du présent règlement concernant l'ordre, la hauteur et la

longueur des constructions, pour autant que des motifs d'intérêt public le

justifient ou lorsque la topographie, la forme des parcelles, les accès,

l'intégration ou la conception des constructions requièrent des solutions

particulières.

2.

L'octroi des

dérogations ne doit pas:

a)

augmenter de manière significative le total des surfaces brutes de plancher

habitables (voir art. 17.2)

b) porter

atteinte à un autre intérêt public ou à des intérêts prépondérants de tiers.

3.

Ces

dérogations peuvent être accordées à titre temporaire ou définitif et être

assorties de conditions et charges particulières telles qu'un aménagement de

jardin, une implantation en recul sur les limites des constructions, une

cession gratuite de terrain, une réduction de gabarit ou tout autre avantage

d'intérêt général."

c) En l’occurrence, on constate que

le dépassement de la longueur maximale autorisée par le règlement est peu

important (20 cm). En outre, ce dépassement ne devrait pas avoir d’impact pour

le voisinage et il est justifié par un intérêt public dès lors qu’il est lié à

la mise en place d’une isolation périphérique qui permettra d’améliorer les

performances énergétiques de l’immeuble. Partant, la pesée d’intérêts effectuée

par la municipalité, qui a abouti à l’octroi de la dérogation, ne prête pas

flanc à la critique.

5.

Les recourants invoquent

une violation de l’art. 16 al. 3 RPGA relatif à l’ordre non contigu qui prévoit

que lorsqu’une façade sur rue est implantée jusqu’à une distance de 15 m en

retrait de la limite des constructions elle doit être implantée parallèlement à

cette limite. Ils relèvent que la façade du bâtiment existant sise le long de l’avenue

Eugène-Rambert ne respecte pas cette exigence puisque la limite est courbe et

que la façade nord-est est rectiligne. Selon eux, l’agrandissement du bâtiment

aggrave cette non réglementarité et se heurte par conséquent à l’art. 80 al. 2

LATC.

Pour l’essentiel, la façade

mentionnée par les recourants est implantée parallèlement à la limite des

constructions. En raison de la géométrie du carrefour en haut de

l’avenue Eugène-Rambert, on voit mal comment la totalité de la façade pourrait

être implanté parallèlement à la limite. On relève en outre que cette façade

est alignée par rapport aux autres bâtiments qui bordent l’avenue

Eugène-Rambert. Dans ces circonstances, l’implantation du bâtiment existant peut

être considérée comme réglementaire puisque conforme à l’art. 16 al. 4 RPGA qui

prévoit qu’une autre implantation est admissible si celle-ci donne satisfaction

du point de vue de son intégration. La surélévation du bâtiment ne constitue

par conséquent pas, à cet égard, une aggravation de l’atteinte à la

réglementation prohibée par l’art. 80 al. 2 LATC.

6.

Les recourants relèvent

la présence de bâtiments anciens avec une volumétrie homogène le long de

l’avenue Eugène-Rambert. Selon eux, la surélévation litigieuse va entraîner une

rupture de cet équilibre urbanistique, rupture qui devrait se fonder sur des

motifs objectivement fondés. Ils contestent que la volonté de la société

propriétaire d’augmenter la rentabilité de son objet ou la volonté de

l’autorité communale de densifier les quartiers d’habitation constitue de tels motifs.

Ils soutiennent qu’une étude d’urbanisme aurait dû être faite, éventuellement

sous la forme d’un plan d’affectation et ils demandent la mise en œuvre de la

Commission cantonale d’urbanisme et d’architecture (CCUA). Ils soutiennent en

outre que, compte tenu de l’impact de la surélévation du bâtiment existant,

notamment en ce qui concerne le dégagement dont bénéficient les immeubles

anciens bordant le nord de l’avenue du Léman, la municipalité aurait dû faire

application de l’art. 23 al. 2 RPGA qui prévoit que la municipalité peut exiger

un abaissement ou une interruption du gabarit des toitures et des attiques pour

des raisons d’intégration.

a) Ces griefs des recourants doivent

être examinés au regard des exigences des art. 86 LATC, 23 et 69 RPGA en

matière d’esthétique et d’intégration des constructions.

aa) L’art. 86 LATC prévoit que la

municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit leur

destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un

aspect architectural satisfaisant et s’intègrent à l’environnement (al. 1);

elle refuse le permis pour les constructions ou les démolitions susceptibles de

compromettre l’aspect et le caractère d’un site, d’une localité, d’un quartier

ou d’une rue, ou de nuire à l’aspect d’un édifice de valeur historique,

artistique ou culturelle (al. 2); les règlements communaux doivent contenir des

dispositions en vue d’éviter l’enlaidissement des localités et de leurs abords

(al. 3). L’art. 69 RPGA prévoit à cet égard que les constructions,

transformations ou démolitions susceptibles de compromettre l’aspect et le

caractère d’un quartier, d’un site, d’une place ou d’une rue, ou de nuire à

l’aspect d’un édifice de valeur historique, culturel ou architectural sont

interdites (al. 1) et que les constructions, quelle que soit leur destination,

ainsi que les aménagements qui leur sont liés doivent présenter un aspect

architectural satisfaisant et s’intégrer à l’environnement (al. 2). L’art. 23

RPGA, qui concerne spécifiquement le gabarit des toitures et des attiques

prévoit pour sa part ce qui suit :

"Lorsque le gabarit des toitures et des attiques est défini par des

arcs de cercle et un plan tangent aux arcs de cercle :

a)

le point de départ des arcs est placé à l’aplomb

du nu des façades, pris au niveau de la corniche du dernier étage complet ou

partiel compris dans la hauteur réglementaire et le centre à 1,00 mètre

au-dessous,

b)

le gabarit doit être retourné sur toutes les

façades.

La Municipalité

peut exiger un abaissement ou une interruption de ce gabarit :

a)

pour des raisons d’intégration,

b)

lorsque, pour un bâtiment, le point de départ

des arcs n’est pas situé au même niveau sur toutes les façades. "

bb) Selon la

jurisprudence, il incombe au premier chef aux autorités communales de veiller à

l'aspect architectural des constructions; elles disposent à cet égard d'un

large pouvoir d'appréciation (ATF 115 Ia 114 consid. 3d, 363 consid. 3b ;

AC.2010.077 du 18 janvier 2012 consid 2b/bb). Dans ce cadre, l'autorité doit

prendre garde à ce que la clause d'esthétique ne vide pas pratiquement de sa

substance la réglementation de la zone en vigueur (ATF 115 Ia 114; 114 Ia 345;

AC.2010.077 précité consid. 2b/bb et les références). Une intervention de

l'autorité de recours sur la base de l'art. 86 LATC ne peut en effet s'inscrire

que dans la ligne tracée par la loi elle-même et par les règlements communaux,

qui définissent l'orientation que doit suivre le développement des localités.

S'il faut admettre que les plans des zones ont un caractère de généralité qui

fait obstacle à ce qu'ils prennent en considération toutes les situations

particulières d'une portion restreinte du territoire, les buts qu'ils

poursuivent indiquent dans quelle mesure il peut être tenu compte de ces

situations. Une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC, en raison

- par exemple - du contraste formé par le volume du bâtiment projeté avec les

constructions existantes, ne peut se justifier que par un intérêt public

prépondérant, notamment s'il s'agit de protéger un site, un bâtiment ou un

ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables qui font

défaut à l'ouvrage projeté ou que mettrait en péril sa construction (ATF 101 Ia

213.

consid. 6c p. 222-223; AC.2010.077 consid 2b/bb et les références). Il faut

alors que l'utilisation des possibilités de construire réglementaires

apparaisse déraisonnable et irrationnelle (ATF 115 Ia 114; 114 Ia 345; 101 Ia

213.

consid, 6c; AC.2010.077 consid 2b/bb et les références). Le Tribunal

s’impose une certaine retenue dans l'examen de la question de l’esthétique, en

ce sens qu'il ne substitue pas son propre pouvoir d'appréciation à celui de

l'autorité municipale, mais se borne à ne sanctionner que l'abus ou l'excès du

pouvoir d'appréciation, la solution dépendant étroitement des circonstances

locales (art. 98 let. a de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure

administrative [LPA-VD ; RSV 173.36] ; cf. AC.2010.077 consid 2b/bb ;

AC.2008.0206 du 30 décembre 2008, AC.2006.0097 du 13 mars 2007 et les arrêts

cités). L’intégration d’une construction ou d’une installation à

l’environnement bâti doit être examinée sur la base de critères objectifs, sans

sacrifier à un goût ou à un sens esthétique particulièrement aigu, de manière

que le poids de la subjectivité, inévitable dans toute appréciation, n'influe

que dans les limites de principes éprouvés et par référence à des notions

communément admises (cf. AC.2010.077 précité ; AC.2008.0258 du 19 août

2009, AC.2008.0165 du 26 janvier 2009, AC.2008.0206 précité et les références

citées).

b) Le bâtiment litigieux se trouve

en haut de l’avenue Eugène-Rambert, du côté sud. Comme le relèvent les

recourants, ce côté de l’avenue comprend essentiellement des bâtiments

relativement anciens avec une volumétrie assez homogène (petits immeubles de 3

ou 4 étages). Avec la surélévation projetée, le bâtiment litigieux dépassera

nettement les autres constructions. Ce contraste avec le bâti environnant, de

même que l’impact visuel général, sera significatif et ne sera pas sans poser

problème en ce qui concerne l’intégration du bâtiment dans son environnement.

Ces problèmes d’intégration et

d’impact visuel doivent toutefois être relativisés compte tenu de la présence

de bâtiments particulièrement imposant sis immédiatement de l’autre côté de l’avenue

Eugène-Rambert (bâtiments construits sur la base d’un plan partiel

d’affectation approuvé par le Conseil d’Etat le 24 août 1964 avec 8 étages côté

avenue du Léman et 10 étages côté avenue Eugène-Rambert). De manière générale, on

se trouve dans un environnement marqué à la fois par la présence de

constructions anciennes, notamment le maisons sises en amont de l’avenue du

Léman (dont celle des recourants Rastelli faisant l’objet d’une mesure de

classement) qui donnent un certain cachet au quartier, et par une densification

assez importante intervenue plus récemment. Cette densification, qui se

matérialise par des bâtiments de type locatifs de grande dimension, se retrouve

notamment du côté nord de l’avenue Eugène-Rambert et, plus en aval, le long du chemin

de Bonne-Espérance. Compte tenu du caractère assez hétéroclite de cet

environnement bâti, on ne saurait considérer qu’on se trouve en présence s’un

site présentant des qualités esthétiques remarquables que la construction

litigieuse mettrait en péril. On relève en outre qu’aucun bâtiment inventorié

en application des art. 49 ss de la loi du 19 décembre 1969 sur la protection

de la nature, des monuments et des sites (LPNMS, RSV 450.11) ou classé en application

des art. 52 ss LPNMS ne se trouve à proximité immédiate. La surélévation

litigieuse n’est dès lors pas susceptible de porter atteinte à des bâtiments

faisant l’objet de mesures de protection particulières. S’agissant de l’impact

de la surélévation projetée sur le dégagement dont bénéficient les immeubles

anciens bordant le nord de l’avenue du Léman, dont ceux des recourants, on

rappellera au surplus que le droit à la vue n’est pas protégé en droit public

(cf. AC.2009.0267 du 21 février 2011, consid. 6 et les références).

Dans ces circonstances, la municipalité

n’a pas abusé de son pouvoir d’appréciation en matière d’esthétique et

d’intégration en autorisant le projet litigieux. De même, on ne saurait lui

faire grief de ne pas avoir exigé un abaissement ou une interruption du gabarit

de la toiture et des attiques en application de l’art. 23 al. 2 RPGA.

c) Les recourants ont requis la

mise en œuvre de la Commission cantonale consultative d'urbanisme et

d'architecture (CCUA).

La CCUA peut être requise par

l'autorité de recours "sur toute question relevant de l'urbanisme ou de

l'architecture, notamment en matière de développement des localités, de plan

d'affectation ou de protection des sites" (art. 16 al. 1 LATC). En

l'occurrence, pour les raisons mentionnées ci-dessus, le projet ne soulève pas

de problème d’urbanisme ou de protection d’un site sensible susceptible de

justifier la mise en œuvre de cette commission. Partant, il n’y a pas lieu de

donner suite à cette requête.

De même, il n’y a pas lieu de

donner suite à la requête tendant à l’adoption d’un plan partiel d’affectation.

En effet, une obligation de planifier ne peut concerner que des objets ou des

activités non-conformes à l’affectation de la zone dont l’incidence sur la

planification locale ou l’environnement est importante. En revanche, lorsqu’il

s’agit, comme en l’espèce, d’un projet conforme à l’affectation de la zone,

même de grande ampleur, le droit fédéral n’impose pas de procéder par la voie

d’une planification spéciale (cf. ATF 1C_57/2011 du 17 octobre 2011 consid.

2.

).

7.

Dans leur recours, les

recourants invoquent une violation des art. 23, 24,109 et 110 RPGA relatifs au

gabarit des toitures et des attiques et aux cages d’escalier et d’ascenseur.

Les griefs des recourants relatifs

au gabarit des toitures et des attiques visent le projet mis initialement à

l’enquête publique. Par la suite, ce projet a été corrigé et, ainsi que les

recourants l’ont admis lors de l’audience, sous réserve du grief relatif à

l’art. 23 al. 2 RPGA examiné ci-dessus, le projet finalement autorisé respecte les

art. 23, 24,109 et 110 RPGA. Partant, la conformité du projet à ces différentes

dispositions n’a pas à être examinée plus avant.

8.

Les recourants

soutiennent que la hauteur du projet n’est pas réglementaire. Ils relèvent que

le rez-de-chaussée pris en considération (soit celui côté avenue

Eugène-Rambert) se trouve au dessus de quatre niveaux habitables compte tenu de

la pente dans laquelle s’inscrit le bâtiment. Ils font valoir qu’en prenant

l’altitude du rez du côté de l’avenue Eugène-Rambert et en y ajoutant 14,5 m

plus le maximum du double gabarit d’attique et d’ascenseur, on aboutit à une

utilisation choquante des possibilités de bâtir. Selon eux, la municipalité

aurait dû faire application de l’art. 22 RPGA pour limiter la hauteur de la

construction. Lors de l’audience, les recourants ont soutenu en outre que la

municipalité aurait dû faire application de l’art. 21 let.c RPGA pour

déterminer le niveau de référence.

a) Les dispositions du RPGA sur le calcul de la

hauteur sont les suivantes:

« Art. 20.

Hauteur des façades

La hauteur des

façades est mesurée au milieu de celles-ci dès le niveau de référence défini à

l’Art. 21 et jusqu’à l’arête supérieure de la corniche pour les toitures à

pans, ou de la tablette de l’acrotère ou du garde-corps, s’il est opaque, pour

les toitures plates.

Art. 21. Niveau

de référence

Le niveau de

référence est défini en fonction de la position du bâtiment :

(…)

b) si le bâtiment

est implanté sur une limite des constructions et jusqu’à une distance de 6,00

mètres en retrait de celle-ci, le niveau de référence est fixé par la

Municipalité. Il correspond au niveau de la voie ou du trottoir existants ou

projetés calculé sur la limite des constructions. Les autres façades peuvent

bénéficier de la hauteur de la corniche ou de la tablette de l’acrotère ou du

garde-corps ainsi obtenue,

c)si le bâtiment

est érigé sur une terrasse surélevée ou un terre-plein, le niveau de référence

correspond au niveau de la terrasse ou du terre-plein, à condition qu'ils aient

une largeur d'au moins 6,00 mètres, sans interruption, sur toute la façade. Les

autres façades peuvent bénéficier de la hauteur de la corniche ou de la

tablette de l'acrotère ou du garde-corps ainsi obtenue. La largeur de la

terrasse est mesurée perpendiculairement à la façade, entre celle-ci et le haut

du mur de soutènement ou du talus. L'établissement de locaux non habitables à

l'intérieur des terre-pleins est admissible. Les dimensions de ces locaux et

les autres conditions de construction et d'architecture, notamment à des fins

esthétiques, sont fixées par la Municipalité.

Art. 22.

Limitation dans le calcul de la hauteur des façades

Des limitations

de hauteur pour les façades peuvent être imposées lorsqu’un bâtiment est

implanté sur une parcelle bordée de deux voies ou plus. Dans ce cas, la

Municipalité:

a) détermine la

limite des constructions devant servir de base pour le calcul de la hauteur des

façades. La cote d’altitude ainsi obtenue sert de référence pour toutes les

façades donnant sur les rues,

b) peut imposer

une solution tenant compte d’une hauteur moyenne des façades donnant sur les

rues, lorsque les niveaux de référence auraient pour conséquence de créer des hauteurs de façades trop différentes ».

b) aa) En l’occurrence, c’est à juste

titre que la municipalité a déterminé le niveau de référence en se fondant sur

la lettre b de l’art. 21 RPGA et non pas sur la lettre c. En effet, on ne

saurait considérer que le bâtiment actuel est érigé sur une terrasse élevée ou

sur un terre-plein au sens de cette dernière disposition. Cette hypothèse

serait plus particulièrement réalisée si le bâtiment était érigé sur un socle,

ce qui n’est pas le cas.

bb) Pour ce qui est de l’art. 22 RPGA,

la municipalité soutient que cette disposition n’est pas applicable dès lors

que le bâtiment litigieux est bordé par une seule voie, soit l’avenue

Eugène-Rambert, la partie aval de la parcelle n° 6378

jouxtant une ligne CFF, et non pas le chemin de Bonne-Espérance qui est situé plus loin.

L’interprétation de l’art. 22 RPGA

faite par la municipalité ne prête pas flanc à la critique. En effet par

« voie » au sens de cette disposition, on entend probablement un

endroit où un observateur peut se tenir et observer le bâtiment. Or, tel n’est

pas le cas d’une voie de chemin de fer. Au surplus, comme le Tribunal cantonal

l’a relevé dans un arrêt récent, la formulation de l’art. 22 RPGA est

potestative, c’est-à-dire que cet article confère une faculté à l’autorité,

mais ne lui impose pas d’obligation (AC.2010.0359 du 28 novembre 2011 consid.

3c). L’art. 22 RPGA permet à la municipalité d’intervenir pour des motifs

d’esthétique et d’intégration lorsque la différence de hauteur des façades

risque d’être trop importante. Une intervention sur la base de cette

disposition relève une nouvelle fois de questions d’esthétique et d’intégration

pour lesquelles la municipalité dispose d’un large pouvoir d’appréciation. Or,

pour les raisons évoquées ci-dessus, même si l’impact visuel de la construction

sera important, notamment du côté aval, on ne se trouve pas dans un cas où la

municipalité aurait abusé de son pouvoir d’appréciation.

9.

Les recourants invoquent

une violation de l’art. 89 LATC.

a) L'art. 89 LATC interdit toute

construction sur un terrain qui ne présente pas une solidité suffisante ou qui

est exposé à des dangers spéciaux tels que l'avalanche, l'éboulement,

l'inondation et les glissements de terrain avant l'exécution de travaux

propres, à dire d'experts, à le consolider ou à écarter ces dangers;

l'autorisation de construire n'engage pas la responsabilité de la commune ou de

l'Etat. Il découle de cette disposition que le législateur cantonal laisse au

propriétaire constructeur la responsabilité de prendre toutes les mesures

propres à consolider le terrain ou à écarter les dangers de glissement

indépendamment des autorisations qui lui seraient délivrées par la commune ou

par le canton, que le terrain soit situé en zone à bâtir ou hors des zones à

bâtir. Ainsi, le classement d'un terrain en zone à bâtir ne signifie pas que la

construction puisse être autorisée sans que les mesures de précaution et de

sécurité énoncées à l'art. 89 LATC ne soient prises par les propriétaires ou

les constructeurs (cf. AC.2009.0043 du 30 décembre 2010 consid. 7a ; AC.2009.0082

du 26 février 2010 consid. 2a, AC.2008.0290 du 9 octobre 2009 consid. 3a). Par

ailleurs, conformément aux art. 120 al. 1 let. b et 121 let. b LATC, les

constructions et les ouvrages nécessitant des mesures particulières de

protection contre les dangers d'incendie et contre les dommages causés par les

forces naturelles font l'objet d'une autorisation spéciale cantonale.

L'autorité cantonale statue sur les conditions de situation de la construction

ainsi que sur les éventuelles mesures de surveillance, indépendamment des

dispositions des plans et règlements communaux d'affectation. Elle impose, s'il

y a lieu, les mesures propres à assurer la salubrité et la sécurité ainsi qu'à

préserver l'environnement (art. 123 LATC).

De jurisprudence constante, la

municipalité n'est tenue d'exiger un rapport géologique et géotechnique que si

des indices sérieux font penser que le terrain ne se prête pas à la

construction ou qu'il impose des précautions spéciales (RDAF 1967 p. 95). En

principe, les investigations et les travaux nécessaires à la réalisation d'une

étude géotechnique (travaux de sondage, essais en laboratoire, établissement

d'un rapport comprenant la synthèse des résultats des sondages et des essais,

ainsi que les conclusions et propositions pour les fondations et fouilles) font

partie des prestations relatives à l'établissement des plans d'exécution de

l'ouvrage; ces travaux impliquent un investissement qu'il n'est pas raisonnable

d'exiger avant que le droit de construire sur le terrain ne soit sanctionné par

le permis de construire, attestant que toutes les prescriptions des plans et

règlements d'affectation sont respectées et que les objections d'éventuels

opposants ont été examinées. Il est ainsi contraire au principe de

proportionnalité d'exiger au stade de la procédure de demande de permis de

construire l'établissement d'un rapport géologique et géotechnique complet (cf.

notamment arrêt AC.2009.0043 du 30 décembre 2010 consid. 7c). Cas échéant, il

appartient à la municipalité, dans le cadre de son devoir de surveillance

pendant la phase d'exécution des travaux prévue aux art. 124 à 129 LATC, de

s'assurer que toutes les conditions fixées par l'autorisation spéciale de l'ECA

ont été respectées, notamment au moment de l'avis de début des travaux (art.

125.

LATC) et lorsqu'elle statue sur la demande de permis d'habiter (art. 129

LATC). L’art. 3 du règlement d’application du 28 septembre 1990 de la loi sur

la prévention des incendies et des dangers résultant des éléments naturels

(RLPIEN; RSV 963.11.1) prévoit d’ailleurs que la municipalité, avant de

délivrer le permis d’habiter, devra s’assurer que la construction et ses

aménagements ne présentent ou ne sont pas exposés à des risques importants ou

particuliers, d’incendie ou de dommages résultant de l’action des éléments

naturels.

b) En l'occurrence, la municipalité

relève que la parcelle ne se trouve pas dans une zone de danger. Dès lors qu’il

n’existe aucun indice sérieux laissant penser que le terrain ne se prêterait

pas à la surélévation projetée, c’est à juste titre que l’autorité n’a pas

exigé un rapport géologique et géotechnique au stade de la procédure de permis

de construire. Au surplus, il appartiendra à la constructrice de prendre toutes

mesures utiles concernant la stabilité de l’immeuble, exigence qui est rappelée

dans le permis de construire. Ce grief doit par conséquent également être

écarté.

10.

Les recourants relèvent

que le projet implique la suppression de 4 appartements qui disposent

actuellement de loyers modérés. Ils contestent par conséquent l’autorisation

délivrée par le SELT en application de la LDTR en soulignant que les loyers des

20.

nouveaux appartements qui seront construits ne feront l’objet d’aucun

contrôle.

a) Selon la jurisprudence (rendue

en application de la LJPA mais qui est encore valable en application de la

LPA-VD), lorsqu’une autorisation spéciale fondée sur la LDTR est liée à un

permis de construire ou de démolir, quiconque a un intérêt digne de protection

à ce que ce permis soit annulé ou modifié aura également qualité pour recourir

contre l’autorisation spéciale (AC.1999.0023 du 13 juin 2000 consid. 2 publié

in RDAF 2001 p. 332). Les recourants ont par conséquent qualité pour formuler

des griefs relatifs à la LDTR.

b) La LDTR soumet la démolition, la

transformation et la rénovation de maisons d'habitation à autorisation (art. 1

al. 1), à moins qu'il ne s'agisse de travaux d'entretien courant (art. 1 al.

2). Cette autorisation est en règle générale refusée lorsque l'immeuble en

cause comprend des logements d'une catégorie où sévit la pénurie (art. 3); elle

est accordée lorsque la démolition, la transformation ou la rénovation

apparaissent indispensables pour des motifs de sécurité, de salubrité ou

d'intérêt général ou encore, à titre exceptionnel, si d'autres circonstances le

commandent impérativement (art. 4 al. 1). L'octroi de l'autorisation peut être

soumis à certaines conditions, notamment à un contrôle des loyers, afin

d'éviter les augmentations qui iraient à l'encontre du but visé par la loi

(art. 4 al. 2 et 3).

Par rapport au dispositif

législatif précédemment en vigueur, il s'est agi avec la LDTR de faire face à

une pénurie de logements non plus quantitative, mais "catégorielle";

seul est visé le manque de certains types d'appartements n'affectant que

certaines couches de la population, en particulier celles à bas revenus (v.

BGC, février 1985, p. 1423; v. aussi rapport du Conseil d'Etat au Grand Conseil

sur la politique du logement, BGC février 1987, p. 5). La LDTR a ainsi pour but

de prévenir la diminution du nombre de logements à loyer modéré, que l'on

trouve principalement dans les immeubles anciens, et dont le coût est en

rapport avec les ressources de la majeure partie de la population, et notamment

les personnes les plus défavorisées (cf. notamment arrêt AC.2006.0213 du 13

mars 2008 consid. 11 b/aa). Selon l’art. 3 al. 1 du règlement du 6 mai 1988

appliquant la LDTR (RLDTR ; RSV 840.15.1), la loi est applicable dans

l'ensemble des communes du canton. Aux termes de l’art. 4 RLDTR , seuls

les logements correspondant par le prix, le nombre de pièces et, de manière

générale, les caractéristiques, à un besoin de la population, peuvent entrer

dans une catégorie touchée par la pénurie. Cette réglementation répond à un but

d'intérêt public (conserver sur le marché des logements dont le loyer est en

rapport avec les ressources de la majorité des familles) et elle a été jugée

compatible avec la garantie de propriété par le Tribunal fédéral (cf. arrêt

relatif au décret du 5 décembre 1962 concernant la démolition et la

transformation de maisons d'habitation et d'utilisation de logements à d'autres

fins que l'habitation, auquel la LDTR a succédé ; ATF 89 I 178; 101 Ia

502; voir aussi pour une réglementation analogue, ATF 113 Ia 132 et 119 Ia

355).

c) aa) En l’espèce, le SELT admet

dans la décision attaquée que trois des quatre logements appelés à disparaître

entrent dans le champ d’application de la LDTR et que l’autorisation aurait par

conséquent dû en principe être refusée en application de l’art. 3 LDTR. Il

soutient toutefois que le fait que l’opération permette d’accroître la

substance du parc des logements offerts en location à Lausanne de 17 unités (20

nouveaux logements pour 3 logements démolis) justifie l’octroi de

l’autorisation en application de l’art. 4 al. 1 LDTR.

bb) Selon la jurisprudence, la loi

ne peut pas consacrer comme un motif d'intérêt général la lutte contre la

disparition d'appartements bon marché au profit de constructions nouvelles dont

les loyers ne sont plus adaptés aux moyens de la majeure partie de la

population et, simultanément, reconnaître un intérêt général à faire l'inverse,

soit à promouvoir la construction d'habitations de haut standing en

remplacement d'appartements à loyer modéré (AC.2006.0213 du 13 mars 2008

consid. 11b/aa ; AC.1999.0023 du 13 juin 2000 consid. 5c). Le Tribunal

fédéral considère pour sa part qu'un accroissement de l'offre de logements à

louer ne suffit pas pour que l'autorisation de démolir soit accordée; encore

faut-il que le niveau des loyers des nouveaux appartements soit raisonnable, à

défaut de quoi le but poursuivi par la loi, consistant à conserver des

logements à loyer modéré, ne serait pas atteint (ATF 1 P.457/2000 du 2 décembre

2000.

consid. 3b/dd). Dans l’ATF précité, le Tribunal fédéral a ainsi jugé que

le fait que le projet litigieux permette de mettre sur le marché dix-sept

appartements de grand standing au lieu des trois appartements à loyer modéré

qui seraient démolis ne permettait pas de justifier l'autorisation querellée.

cc) En l’occurrence, compte tenu

notamment de leur situation, il existe un risque important que les nouveaux logements

soient mis sur le marché à des prix qui ne seront pas adaptés aux moyens de la

majeure partie de la population, ce qui aura pour conséquence une diminution du

parc locatif à loyers modérés. Ainsi que cela résulte de la jurisprudence

mentionnée plus haut, cette conséquence se heurte au but poursuivi par la LDTR.

Il appartenait dès lors à l’autorité cantonale en charge de l’application de

cette loi de subordonner à tout le moins son autorisation à un contrôle des

loyers permettant de garantir que des logements équivalents à ceux supprimés

(taille et nombre de pièces) seront mis sur le marché à un prix qui correspond

encore aux moyens de la majeure partie de la population selon les statistiques

de la Commune de Lausanne, de manière à ne pas diminuer le parc locatif à loyer

modéré. Le recours doit par conséquent également être admis sur ce point et

l’autorisation spéciale délivrée par le SELT être annulée.

11.

Il résulte des

considérants qui précèdent que le recours doit être admis, les décisions de la

Municipalité de Lausanne du 11 novembre 2011 et du SELT figurant dans la

synthèse CAMAC du 2 août 2011 devant être annulées. Vu le sort du recours, les

frais de la cause sont mis à la charge de la constructrice (cf. RDAF 1994 p.

324). Cette dernière versera en outre des dépens aux recourants, qui ont agi

par l’intermédiaire d’un mandataire professionnel.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est admis.

II.

Les décisions de la Municipalité de Lausanne du

11 novembre 2011 et du Service de l’économie, du logement et du tourisme figurant

dans la synthèse CAMAC du 2 août 2011 sont annulées.

III.

Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents) francs

est mis à la charge de la Bâloise Assurances SA.

IV.

La Bâloise Assurances SA versera aux recourants Christine

Glauser et consorts, solidairement entre eux, une indemnité de 3'000 (trois

mille) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 31 juillet 2012

Le

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.