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Décision

AC.2012.0085

CDAP - Vaud: AC.2012.0085

22 octobre 2012Français13 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

Le 30 novembre 1982, le Conseil communal de

Château d’Oex a adopté le plan de quartier «Au Pré d’Enbas», que le Conseil

d’Etat a approuvé le 12 janvier 1983. Le périmètre du plan de quartier englobe

la seule parcelle n°394, d’une surface de 5'505 m2. Ce bien-fonds est destiné à

la réalisation d’un établissement hôtelier pour recevoir en principe des

groupes. Il prévoit l’implantation de cinq bâtiments. Le bâtiment A, séparé des

autres, est destiné à l’accueil, aux salles à manger, à la cuisine, aux locaux

polyvalents de récréation, aux locaux de service, au logement pour la direction

et le personnel; les bâtiments B, C, D et E, accolés les uns aux autres, sont

destinés au logement des hôtes (art. 1er du règlement du plan de

quartier - RPQ). L’hôtel a été construit conformément au plan de quartier.

B.

La société immobilière Roc et Neige S.A.

(ci-après: R&N) est propriétaire, depuis 2004, de la parcelle n°394. Le 4

novembre 2011, R&N a demandé un permis de construire portant sur la

transformation de l’hôtel existant. Il s’agit de démolir un passage couvert et

deux locaux de rangement de skis; de créer un couvert à voitures et 8 places de

stationnement supplémentaires; de procéder à des transformations intérieures du

bâtiment n°3395b, correspondant aux bâtiments B, C, D et E, par la création de

16 suites et de 16 chambres doubles, à la place de chambres à deux et trois

lits existantes; d’installer des terrasses au rez-de-chaussée des bâtiments et

des balcons au premier étage. Mis à l’enquête publique, ce projet n’a suscité

aucune opposition. Le 8 mars 2012, la Centrale des autorisations du Département

des infrastructures a produit la synthèse (n°127781) des préavis et

autorisations spéciales des services cantonaux concernés. Le 20 mars 2012, la

Municipalité a délivré le permis de construire, sous diverses charges et

conditions, dont une libellée comme suit:

« Il est rappelé que la parcelle n°394

est régie par le plan de quartier «Au Pré d’Embas-établissement hôtelier» et

que seule une affectation hôtelière des bâtiments est autorisée à l’exclusion

de toutes utilisations à des fins d’habitations et à usages permanents. La

municipalité fera procéder à l’inscription au registre foncier d’une mention de

restriction de droit public à la propriété conformément à l’art. 962 CC dont la

teneur est la suivante : « Les constructions sises sur la parcelle

n°394 sont exclusivement affectées à un usage hôtelier, l’utilisation des

locaux à des fins d’habitations ou pour un usage permanent étant prohibée. La

vente en lots ou en PPE ainsi que toutes opérations immobilières ou

fractionnements ayant pour objet de modifier l’affectation hôtelière de la

parcelle sont prohibés ». Les travaux ne pourront commencer avant

l’inscription de la mention au registre foncier».

C.

R&N a recouru, en contestant la condition

liée à l’inscription d’une mention au Registre foncier. La Municipalité conclut

au rejet du recours. La recourante n’a pas répliqué dans le délai imparti à

cette fin.

D.

Le Tribunal a statué par voie de circulation.

Considérants

1.

Le litige est circonscrit à la condition

relative à l’inscription d’une mention au Registre foncier.

2.

a) Aux termes de l’art. 962 CC, dans sa teneur

du 11 décembre 2009 entrée en vigueur le 1er janvier 2012, la

collectivité publique ou une autre entité qui accomplit une tâche d’intérêt

public est tenue de faire mentionner au registre foncier la restriction, fondée

sur le droit public, de la propriété d’un immeuble déterminé qu’elle a décidée,

et qui a pour effet d’en entraver durablement l’utilisation, de restreindre

durablement le pouvoir du propriétaire d’en disposer ou de créer une obligation

déterminée durable à sa charge en relation avec l’immeuble (al. 1); si la

restriction de la propriété s’éteint, la collectivité ou l’entité concernée est

tenue de requérir la radiation de la mention au registre foncier; à défaut,

l’office du registre foncier peut radier la mention d’office (al. 2); le

Conseil fédéral fixe les domaines du droit cantonal dans lesquels les

restrictions à la propriété doivent être mentionnées au registre foncier; les

cantons peuvent prévoir d’autres mentions; ils établissent une liste des

catégories des mentions concernées et la communiquent à la Confédération (al.

3).

L’art. 962 CC trouve sa source dans

le Message du Conseil fédéral du 27 juin 2007, concernant la révision du Code

civil (FF 2007 p. 5015ss). Dans la novelle du 11 décembre 2009, l’Assemblée

fédérale a repris intégralement l’art. 962 proposé par le Conseil fédéral, qui

est devenu le texte légal, sous réserve de quelques modifications

rédactionnelles touchant l’alinéa 2 (FF 2007 p. 5092). La révision vise deux

objectifs: imposer aux collectivités publiques de faire mentionner au registre

foncier les restrictions de droit public à la propriété (et non seulement leur

en laisser la faculté), d’une part; de déterminer les domaines dans lesquels

cette mention doit être faite, d’autre part (FF 2007 p. 5064/5065).

Les restrictions à la propriété relevant

du droit public qui touchent de manière égale tous les immeubles dans une

région déterminée, comme par exemple les zones d’affectation, de planification

ou de contribution, ainsi que le périmètre d’un projet d’améliorations

foncières, ne doivent pas être mentionnées systématiquement au registre

foncier, à moins que le droit fédéral ou cantonal ne le prévoie expressément (Message

précité, FF 2007 p. 5065). Lorsque l’octroi d’un permis de construire est

assorti de conditions, celles-ci peuvent faire l’objet d’une mention au

registre foncier uniquement si elles restreignent les droits du propriétaire

durablement après la fin des travaux; tel est notamment le cas des

prescriptions limitant l’usage de l’immeuble (Jürg Schmid, in: Basler

Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 4ème éd., 2011, Bâle, n°7 ad art. 962

CC) ou de la création d’un droit de passage nécessaire imposé par l’autorité

(ATF 121 I 65 consid. 5c/bb p. 72/73). L’effet d’une mention au registre

foncier n’est ni constitutif, ni déclaratif; il consiste uniquement à informer

sur l’existence du rapport juridique concerné; l’existence et le contenu de

celui-ci sont indépendants de la mention (ATF 124 III 211 consid. 1a p. 213).

b) L’art. 129 de l’ordonnance

fédérale sur le registre foncier, du 23 septembre 2011 (ORF; RS 211.432.1)

dispose, selon son alinéa 1, qu’une restriction de la propriété fondée sur le

droit public cantonal ayant des effets durables sur un immeuble particulier qui

a été ordonnée dans une décision administrative par une personne chargée d’une

tâche publique ou qui résulte d’un contrat de droit administratif est

mentionnée au registre foncier lorsqu’elle concerne les domaines juridiques

suivants: la protection de la nature, du patrimoine ou de l’environnement, à

l’exception des sites contaminés et pollués (let. a); l’utilisation et

l’aménagement des cours d’eau (let. b); la construction et la police des routes

(let. c); l’encouragement à la construction de logements (let. d); le soutien à

l’agriculture et à la sylviculture (let. e); la mensuration officielle (let.

f); le droit des constructions (let. g); le droit de l’expropriation (let. h). L’art.

129.

ORF précise que les cantons peuvent prévoir des mentions en relation avec

d’autres domaines du droit (al. 3); ils en établissent une liste et la

communiquent à l’Office fédéral du registre foncier (al. 4). Les restrictions

de droit public à la propriété foncière qui ne font pas l’objet d’une mention

au registre foncier sont répertoriées dans un cadastre spécial (cf. art. 16 de

la loi fédérale du 5 octobre 2007 sur la géoinformation – LGéo; RS 510.62 -,

mis en relation avec l’ordonnance fédérale du 2 septembre 2009 sur le cadastre

des restrictions de droit public à la propriété foncière – OCRDP; RS

510.662

).

c) La loi vaudoise du 23 mai 1972

sur le registre foncier, le cadastre et l’information sur le territoire (LRF,

RSV 211.61) n’a pas encore été adaptée à la révision de l’art. 962 CC. Elle ne

contient aucune disposition relative aux mentions à faire au registre foncier

pour des restrictions à la propriété fondées sur le droit public cantonal,

selon le nouveau droit fédéral. En mai 2012, le Grand Conseil a adopté la loi

d’application de la LGéo, laquelle entrera en vigueur en même temps que la LRF

révisée. Quant à la loi du 4 décembre 1985 sur l’aménagement du territoire et

les constructions (LATC, RSV 700.11), elle n’évoque la mention au registre

foncier qu’en relation avec la création de zones spéciales (art. 50a al. 5

LATC), les conventions de précarité pour les bâtiments frappés d’une limite des

constructions (art. 82 let. b LATC) et le fractionnement de parcelles (art. 83

LATC), hypothèses non réalisées en l’espèce.

d) Nonobstant le défaut

provisoire de normes cantonales d’exécution, l’art. 962 al. 1 CC, mis en

relation avec l’art. 129 al. 1 let. g ORF, fournit la base légale à la mention

litigieuse. Celle-ci est imposée par la Municipalité, comme autorité

administrative chargée d’octroyer le permis de construire (art. 17 LATC). La

mesure contestée restreint le droit de propriété de la recourante, en ce sens

qu’elle prohibe tout changement d’affectation des bâtiments érigés sur la

parcelle n°394, pour des motifs de droit public, soit la préservation de

l’affectation fixée par le plan de quartier. Cette limitation vise un objet

particulier, soit la parcelle n°394; elle est destinée à durer aussi longtemps

que le plan de quartier sera en vigueur. La mention dont la Municipalité a

ordonné l’inscription est ainsi justifiée dans son principe.

3.

Il reste à examiner le contenu de la mention.

a) Le plan de quartier présente

cette particularité qu’il ne concerne qu’une seule parcelle, dont il définit de

manière très détaillée la destination, tant pour ce qui concerne l’affectation des

bâtiments, que l’implantation, le volume, le gabarit, la toiture et les

aménagements extérieurs, au point de présenter quasiment les traits d’un permis

de construire. Cette situation particulière, du point de vue de la

planification, justifie que la parcelle n°394 fasse l’objet d’une mention

spécifique au Registre foncier, afin de signaler les restrictions apportées à

son usage.

b) La recourante se plaint que la

mention litigieuse l’empêcherait d’affecter le bâtiment A au logement de la

clientèle, et de créer des logements pour le personnel et la direction. Sur ce

point, la recourante perd de vue que la restriction qu’elle critique ne résulte

pas de la mention assortie au permis de construire, mais du plan de quartier

lui-même. Le bâtiment A est dévolu notamment au logement du personnel et de la

direction de l’établissement (art. 1er RPQ). Il ne peut partant pas

être transformé pour l’extension des surfaces destinées à l’accueil des clients

(soit les bâtiments B, C, D et E, selon l’art. 1er RPQ).

c) L’art. 1er RPQ ne dit

pas expressément que la restructuration des bâtiments existants en appartements

à équipement hôtelier («appart-hôtel»), ou la vente par lots des bâtiments B,

C, D et E, est interdite. La mention litigieuse, qui exclut ces possibilités,

va ainsi au-delà de ce que prévoit le plan de quartier. La protection des

droits de la recourante commande dès lors, notamment afin de ne pas prétériter

d’éventuelles solutions alternatives que la recourante pourrait proposer dans

le cadre d’une interprétation ou d’une évolution du plan de quartier,

d’ordonner que la mention ne s’écarte pas de l’art. 1er RPQ. Toute

autre solution risquerait de porter aux droits de la recourante une atteinte

que le plan de quartier ne prévoit pas. La décision attaquée doit être réformée

dans ce sens.

4.

Le recours doit ainsi être admis partiellement,

et la décision attaquée réformée en ce sens que le libellé de la mention

reproduira textuellement le libellé de l’art. 1er RPQ. Le recours

est rejeté pour le surplus. Des frais, dont le montant sera réduit, sont mis à

la charge de la recourante; il n’y a pas lieu d’allouer des dépens en faveur de

la Commune, dont la décision ne peut être maintenue telle quelle (art. 49, 50,

52, 55 et 56 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative –

LPA-VD, RSV 173.36).

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est admis partiellement.

II.

La décision rendue le 20 mars 2012 par la

Municipalité de Château d’Oex est réformée en ce sens que la mention à inscrire

au Registre foncier selon l’art. 962 CC sera libellée comme suit:

« La parcelle

n°394 est réservée à la réalisation d’un établissement hôtelier prévu pour

recevoir en principe des groupes. Le bâtiment A est destiné à l’accueil, aux

salles à manger, cuisine, locaux polyvalents de récréation, locaux de service,

logements pour direction et personnel. Les bâtiments B, C, D et E sont destinés

aux logements de hôtes ».

III.

Un émolument de 1'000 francs est mis à la charge

de la recourante.

IV.

Il n’est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 22 octobre 2012

Le

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.