AC.2012.0118

CDAP - AC.2012.0118 - 2012-11-23 - AUER/Municipalité de Valbroye, McKEEVER

23 novembre 2012Français20 min

Recours contre l'autorisation de créer quatre appartements dans un bâtiment existant non règlementaire s'agissant de la distance à la limite de la parcelle voisine. Pour les parties de l'immeuble historiquement affectées à l'habitation, correspondant à trois des quatre appartements projetés, il y a lieu de considérer que les transformations prévues n'impliquent pas une aggravation de l'atteinte à la règlementation en vigueur ou des inconvénients qui en résultent pour le voisinage au sens de l'art. 80 al. 2 LATC. En revanche, le quatrième appartement (duplex) projeté occupe des surfaces qui n'ont jamais été affectées à l'habitation ou à une activité professionnelle, se trouve en bonne partie dans les espaces réglementaires qui jouxtent la parcelle du voisin recourant et dispose de vues importantes sur cette dernière. Cela implique dès lors une aggravation de l'atteinte à la réglementation en vigueur et des inconvénients pour les voisins. S'agissant du duplex, les conditions posées par l'art. 80 al. 2 LATC ne sont donc par remplies. Les moyens soulevés par le recourant qui sont tirés du droit privé, en particulier du Code rural et foncier, sont irrecevables. Recours admis.

Faits

Vu les faits suivants

Russel McKeever est propriétaire de la parcelle

n° 114 du cadastre de la Commune de Valbroye, d’une surface de 1’954 m2,

sise à la Route des Moulins 13 et 15 à Granges-près-Marnand. Cette parcelle est

colloquée pour partie dans la zone de village A au sens de l’art. 9 du

règlement sur le plan général d’affectation et de la police des constructions

de la Commune de Granges-près-Marnand approuvé par le Conseil d’Etat le 4 avril

1997 (ci-après : RPGA) et pour partie dans la zone de verdure au sens de

l’art. 13 RPGA.

La partie située en zone Village A supporte

le bâtiment n° ECA 71 d’une surface au sol de 428 m2 et comportant

quatre niveaux (dont un partiellement enterré), deux places de parc non

couvertes ainsi qu’une place jardin. Le bâtiment date de 1885 et servait à

l’origine à l’exploitation d’un moulin, d’une scierie et d’une huilerie. Il se

divise en deux parties distinctes qui n’ont qu’une petite partie de façade en

commun. L’une des parties (ci-après : la partie A) forme un

« L » et est située au sud-est de la parcelle, à proximité du

ruisseau « La Lembaz ». Au nord-est se trouve la seconde partie du

bâtiment (ci-après : la partie B). Cette partie est rectangulaire et sa façade

nord-est est située à une distance de moins d’un mètre (variant entre 0 et 1

mètre selon les endroits) de la limite de la parcelle voisine n°115. Cette

partie du bâtiment comprend un logement sur deux niveaux (rez-de-chaussée

supérieur et inférieur) dans sa partie sud, qui n’est plus occupé depuis le

départ des anciens propriétaires, et un studio au niveau du rez-de-chaussée

supérieur, à l’arrière du bâtiment par rapport à la parcelle voisine n°115. Une

servitude de « vues droites » qui grevait la parcelle n°115 en faveur

de la parcelle en cause depuis 1902 a été radiée en 1992 sur requête des

propriétaires concernés. Le bâtiment sis sur la parcelle n° 114 se trouve en

contrebas par rapport à la maison sise sur la parcelle voisine n°115.

Russel McKeever a mis à l’enquête publique du 16

novembre au 15 décembre 2011 la création de cinq appartements dans le bâtiment

existant, plus précisément un appartement dans la partie A du bâtiment et

quatre appartements et un balcon dans la partie B, ainsi que onze places de

parc.

Les quatre logements prévus dans la

partie B de l’immeuble se répartissent comme suit :

un trois pièces situé au sous-sol (ou rez-de-chaussée

inférieur), dans la partie sud du bâtiment, qui occupe une partie de l’immeuble

qui était historiquement habitée ; il comprend deux fenêtres existantes

dans la façade donnant sur la parcelle n°115 ;

un trois pièces situé au rez-de-chaussée

supérieur, au dessus du précédent, qui occupe une partie de l’immeuble qui

était historiquement habitée ; il comprend deux fenêtres existantes dans

la façade donnant sur la parcelle voisine n°115 ;

un duplex de deux pièces situé au rez-de-chaussée

inférieur et au rez-de-chaussée supérieur, dans la partie médiane de l’immeuble ;

pour l’essentiel, cette partie du bâtiment était affectée à une huilerie et à

une grange et n’a jamais été utilisée pour l’habitation ; le duplex

comporte deux fenêtres existantes dans la façade donnant sur la parcelle n°115.

Au rez, est prévue la création d’une baie vitrée de 4.10 m sur 2.10 m avec

éléments « claustra » (lamelles de bois orientées) empêchant une vue

directe sur la propriété voisine n°115;

un studio situé au rez-de-chaussée supérieur, du

côté opposé à la parcelle n°115 (côté ouest de l’immeuble), correspondant à une

partie du bâtiment actuellement habitée.

C. Charles Auer,

propriétaire de la parcelle n° 115, a formulé une opposition le 12 décembre

2011.

D. Dans sa séance du 2 avril

2012, la Municipalité de Valbroye (ci-après : la municipalité) a décidé de

lever l’opposition de Charles Auer et de délivrer le permis de construire. Cette

décision a été communiquée à l’opposant par lettre-signature du 3 avril 2011,

puis dans une version corrigée le 11 avril 2012.

E. Par acte du 14 mai 2012,

Charles Auer (ci-après : le recourant) a recouru contre cette décision

auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal en prenant

les conclusions suivantes :

Principalement

i.)

La décision de la commune de Valbroye du 3 avril

2012 levant l’opposition de Charles Auer et accordant à Russel McKeever un permis

de construire est annulée.

ii.)

Interdiction est faite à Russel McKeever de

créer une nouvelle ouverture dans la façade donnant sur la parcelle de Charles

Auer.

iii.)

Interdiction est faite à Russel McKeever

d’utiliser les ouvertures existantes dans dite façade comme vues sur la

parcelle de Charles Auer.

Subsidiairement

iv.)

La décision de la commune de Valbroye du 3 avril

2012 levant l’opposition de Charles Auer et accordant à Russel McKeever un

permis de construire est annulée.

v.)

La cause est renvoyée à la commune de Valbroye

pour nouvel examen et nouvelle décision, après mise en conformité du projet de

construction par Russel McKeever.

Le tout

vi.)

Sous suite de frais et dépens.

La municipalité a déposé sa réponse

le 29 juin 2012 en concluant à l’irrecevabilité du recours, subsidiairement à

son rejet. Le recourant a déposé des observations complémentaires le 4 juillet

2012. La municipalité en a fait de même le 16 août 2012. Le constructeur s’est

déterminé le 24 août 2012. A cette occasion, il a requis la levée partielle de

l’effet suspensif. Cette requête a été rejetée par décision du juge instructeur

du 2 octobre 2012

Le tribunal a tenu audience le 10

octobre 2012. A cette occasion, il a procédé à une vision locale. Le

procès-verbal de l’audience a la teneur suivante :

« Le

constructeur précise que l’immeuble litigieux était à l’origine une scierie et

un moulin. Il explique que la partie de l’immeuble qui est située du côté du

recourant comprend deux appartements existants : l’un se trouvant au rez

supérieur, qui est occupé actuellement par son frère (2,5 pièces), et l’autre

au rez inférieur, qui est désaffecté. Le tribunal et les parties se rendent

dans l’appartement occupé. Il est constaté qu’il ne donne pas du côté du

recourant. Le constructeur explique que l’immeuble date de 1885 et

qu’historiquement un logement sur deux niveaux existait ; lors de l’achat

de ce bien en 2009, le logement s’étendait jusqu’à la façade litigieuse mais

n’était plus habité. A cet égard, le recourant relève que lors de l’achat de sa

maison en 1986, l’appartement du rez inférieur était inhabité et celui du rez

supérieur était occupé par les propriétaires ; il y avait alors juste la

chambre occupée par leur fils qui donnait de son côté, avec la précision qu’à

cette époque un droit de jour était encore inscrit.

Le recourant

confirme que les fenêtres (excepté la baie vitrée prévue) existaient déjà en

1985, de sorte que le droit de jour a été radié malgré leur présence. Pour sa

part, le constructeur explique ne pas avoir pu imaginer au moment de son achat

qu’il allait devoir supprimer les fenêtres existantes.

Les représentants

de la municipalité déclarent ne pas connaître l’historique de l’immeuble.

Le recourant

précise encore qu’il ne s’oppose pas seulement à la nouvelle baie vitrée, mais

également aux autres fenêtres existantes dans la façade en cause. Le

constructeur explique que le projet ne prévoit pas de modifier les dimensions

des fenêtres existantes. »

Après l’audience, le constructeur a

déposé spontanément des déterminations accompagnées de différentes pièces

(notamment une photographie de l’appartement du rez-de-chaussée supérieur et

une copie d’une police d’assurance mentionnant un changement d’affectation d’un

dépôt en chambre et buanderie). Le constructeur a été invité à situer l’endroit

concerné par le changement d’affectation, ce qu’il a fait en produisant des

plans le 25 octobre 2012. Le recourant s’est encore déterminé le 26 octobre

2012.

Considérants

1.

La municipalité soutient que le recours serait

irrecevable au motif que seuls des griefs relevant du droit privé seraient

invoqués.

Contrairement à ce qu’affirme

l’autorité intimée, le recourant invoque également des moyens tirés du non

respect du droit public, notamment une violation de l’art. 80 de la loi du 4

décembre 1985 sur l’aménagement du territoire et des constructions (LATC ;

RSV 700.11). Au surplus, déposé dans le délai de trente jours fixé par l’art.

95.

de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative

(LPA-VD; RSV 173.36), le recours est intervenu en temps utile et il respecte

les conditions formelles énoncées à l’art. 79 LPA-VD. Partant, il est

recevable.

2.

Le recourant relève que le bâtiment existant

n’est pas réglementaire en ce qui concerne la distance à la limite de la

parcelle voisine n° 115 et que la création de nouveaux appartements dans cet

immeuble doit par conséquent respecter les exigences fixées à l’art. 80 al. 2 LATC.

Il soutient que tel n’est pas le cas dès lors que la création de plusieurs

nouveaux logements l’affectera, plus particulièrement en raison du fait que

leurs occupants auront une vue directe sur sa propriété. A cet égard, il fait

valoir que, pour juger si la transformation du bâtiment existant implique un

inconvénient pour lui, la municipalité aurait pu se fonder sur les règles du Code

rural et foncier (CRF ; RSV 211.41) prescrivant les distances à respecter

en cas de vue sur la parcelle voisine.

Pour sa part, la municipalité relève

qu’elle ne s’est pas désintéressée du problème soulevé par le recourant

puisqu’elle a imposé au constructeur la pose sur la fenêtre litigieuse d’éléments

empêchant précisément toute vue droite. Elle souligne que le permis de

construire a été délivré à la condition que ces éléments soient posés, ce qui

empêchera le constructeur d’avoir une vue droite au sens de l’art. 15 CRF.

a) L’art. 9.5 RPGA a la teneur

5.

Distances aux limites

La distance minimum

entre un bâtiment et la limite de la propriété voisine est fixée à 5.00 mètres.

Cette distance est doublée entre bâtiments sis sur une même propriété.

Conformément à l’art. 32 du présent règlement, la Municipalité peut autoriser

des distances inférieures à condition que la distance à la limite de propriété

ne soit pas inférieure à 3.00 m., soit 6.00 m. entre les constructions. Les

dispositions cantonales en matière de prévention des incendies demeurent

réservées.

En l'espèce, la distance entre le

bâtiment en cause et la limite de propriété est comprise entre zéro et un

mètre, de sorte que la distance règlementaire n'est pas respectée.

Vu ce qui précède, on se trouve en

présence d’un bâtiment existant non-conforme aux règles de la zone à bâtir

auquel s’applique l'art. 80 LATC. Cette disposition a la teneur suivante :

1.

Les bâtiments existants non conformes aux règles de la zone à bâtir

entrées en force postérieurement, relatives aux dimensions des bâtiments, à la

distance aux limites, au coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol, ou à

l'affectation de la zone, mais n'empiétant pas sur une limite des

constructions, peuvent être entretenus ou réparés.

2.

Leur transformation dans les limites

des volumes existants ou leur agrandissement peuvent être autorisés, pour

autant qu'il n'en résulte pas une atteinte sensible au développement, au

caractère ou à la destination de la zone. Les travaux ne doivent pas aggraver

l'atteinte à la réglementation en vigueur ou les inconvénients qui en résultent

pour le voisinage.

3.

(…)

En l’occurrence, il n’est pas

contesté que l’on se trouve en présence d’une transformation du bâtiment

litigieux. Il convient par conséquent d’examiner si le projet respecte les

exigences de l’art. 80 al. 2 LATC.

b) L’art. 80

al. 2 LATC n'exclut pas tous les inconvénients que peut entraîner pour le

voisinage la transformation ou l'agrandissement d'un bâtiment non

réglementaire; elle prohibe seulement l'aggravation des inconvénients qui sont

en relation avec l'atteinte à la réglementation (ATF 1C_43/2009 du 5 mai 2009,

consid. 4 ; CDAP, arrêt AC.2010.0327 du 26 octobre 2011). On précisera que

les inconvénients dont cette disposition vise à protéger le voisinage se

définissent de la même manière que dans le cadre de l'art. 39 du règlement du

19.

septembre 1986 d'application de la LATC (RLATC; RSV 700.11.1) concernant les

dépendances : ils doivent dépasser ce qui est supportable sans sacrifice

excessif (arrêts AC.2010.0327 du 26 octobre 2011, AC.2008.0164 du 29 juin 2009,

AC.2008.0026 du 24 février 2009, AC. 2006.0322 du 9 novembre 2007 et les

références citées).

Pour déterminer si l'on se trouve

en présence d'une aggravation de l'atteinte au sens de l'art. 80 al. 2 LATC, il

convient de rechercher le but que poursuit la norme transgressée (cf. arrêts AC.2011.0138

du 31 octobre 2011, AC.2010.0327 du 26 octobre 2011, AC.2006.0029 du 13 octobre

2006). Selon la jurisprudence, la réglementation sur les distances aux limites

tend principalement à préserver un minimum de lumière, d'air et de soleil entre

les constructions afin de garantir un aménagement sain et rationnel; elle a

pour but d'éviter notamment que les habitants de bien-fonds contigus n'aient

l'impression que la construction voisine les écrase (arrêts AC.2010.0327

précité, AC.2008.0206 du 30 décembre 2008, AC.2005.0278 du 31 mai 2006,

AC.2004.0158 du 9 mai 2005, AC.2003.0089 du 9 juin 2004, AC.2003.0118 du 25

février 2004; cf. également Jean-Luc Marti, Distances, coefficients et

volumétrie des constructions en droit vaudois, Payot Lausanne, p. 87). Elle

vise également à garantir un minimum de tranquillité aux habitants (arrêt AC.2005.0278

du 31 mai 2006 ; AC.1991.0129 du 4 novembre 1992).

Dans un arrêt du 6 avril 1995

(AC.1994.0170), le Tribunal administratif a précisé que "l'implantation

d'une construction vouée à l'habitation ou une activité professionnelle dans

les espaces où cette faculté est exclue constitue déjà en soi une transgression

importante des intérêts que tendent à protéger les règles relatives aux

distances entre bâtiments et limites de propriété" (consid. 3b/bb). Le

Tribunal administratif a également jugé que le fait de fermer, meubler et

chauffer un simple couvert préexistant impliquait une aggravation de l'atteinte

aux dispositions communales relatives à l'ordre non contigu et aux distances

aux limites (arrêt AC.2000.0056 du 19 décembre 2000). Dans l’arrêt AC.2003.0052

du 11 mai 2006, il a relevé que le fait qu'une construction, initialement

autorisée comme poulailler et écurie, à laquelle ont été ultérieurement - sans

autorisation - adjoints une nouvelle écurie, puis un garage et un pavillon

servant de remise, soit rendu habitable, constituait bien une aggravation de l'atteinte

à la réglementation en vigueur, puisque celle-ci n'autorisait dans les espaces

dits "réglementaires" que les dépendances de peu d'importance,

lesquelles ne peuvent servir ni à l'habitation, ni à l'exercice d'une activité

professionnelle (v. art. 39 al. 2 RLATC). Dans l’arrêt précité, le Tribunal

administratif a encore précisé que la situation était fondamentalement

différente de celle jugée dans les arrêts AC.2000.0188 du 16 septembre 2004 et

AC.2004.0198 du 13 janvier 2005, où l'on avait affaire à la rénovation et la

transformation de bâtiments anciens affectés de longue date soit à une activité

professionnelle, soit à l'habitation. Il a également relevé que la création

dans ce bâtiment d'un studio indépendant, habité toute l'année, avec l'utilisation

accrue de la terrasse que cela impliquerait, était également de nature à

aggraver les inconvénients qui résultaient pour les recourants de l'atteinte

actuelle à la réglementation, dont l'un des objectifs est de préserver la

tranquillité et l'intimité des voisins. Dans un autre cas concernant un

bâtiment ne respectant pas les distances réglementaires, il a encore été jugé

que le changement d’affectation de dépendances rurales servant de couvert à

voitures, de locaux de rangement et de salle de jeux pour des enfants en locaux

d'habitation constituait une aggravation sensible pour les voisins dudit

bâtiment. Dans cette affaire, le tribunal a constaté que trois des cinq

chambres de l’appartement de la recourante étaient situées face au bâtiment en

cause et les deux fenêtres de chacune de ces chambres étaient ouvertes sur celui-ci.

De plus, les deux appartements étaient situés au premier étage, de sorte qu’ils

se trouvaient plus ou moins au même niveau. Même si la façade du bâtiment en

cause n'était percée que d'une fenêtre, les habitants de ce logement auraient

une vue directe chez la recourante. Or, leur présence ne pouvait être comparée

à celle d'enfants passant quelques heures par semaine à jouer à cet endroit,

comme c’était le cas auparavant (arrêt AC.2010.0327 du 26 octobre 2011).

c) Dans le cas d’espèce, on

constate que les deux trois pièces prévus du côté sud de la partie B du

bâtiment sis sur la parcelle n° 114 correspondent à une partie de l’immeuble

historiquement affectée à l’habitation. Il en va de même en ce qui concerne le

studio prévu au rez-de-chaussée supérieur, qui est actuellement habité et ne

donne au surplus pas du côté de la parcelle des recourants. On ne saurait dès

lors considérer que la rénovation de cette partie du bâtiment implique une

aggravation de l’atteinte à la réglementation en vigueur ou des inconvénients

qui en résultent pour le voisinage au sens de l’art. 80 al. 2 LATC, étant

précisé que le projet n’aggrave pas la violation de l’art. 9.5 RPGA relatif à

la distance à la limite puisqu’il s’inscrit dans l’espace du bâtiment tel qu’il

est actuellement implanté au sol (cf. arrêt AC.2010.0230 du 6 juin 2011 consid.

6d et les références).

En revanche, le duplex projeté

occupe des surfaces qui n’ont jamais été affectées à l’habitation ou à des

locaux servant à une activité professionnelle (comme des bureaux par exemple)

et qui se trouvent en bonne partie dans les espaces réglementaires. On va par

conséquent rendre habitables des surfaces non réglementaires, ceci dans la

partie de l’immeuble qui jouxte la parcelle des recourants avec des vues

importantes sur cette parcelle. Ceci implique dès lors une atteinte

supplémentaire à la réglementation en vigueur et à la situation des voisins

(cf. arrêt AC. 2010.0230 du 6 juin 2011).

Vu ce qui précède, c’est à tort que

la municipalité a autorisé la création de l’appartement duplex, ce dernier ne

respectant pas les conditions de l’art. 80 al. 2 LATC.

3.

Le recourant reproche également à la

municipalité de ne pas avoir examiné la conformité du projet par rapport au CRF.

Il rappelle que, selon l’art. 104 LATC, la municipalité doit s’assurer avant de

délivrer le permis de construire que le projet est conforme aux dispositions

légales et réglementaires. Selon lui, ces dispositions ne se limitent pas à celles

relevant du droit public. Or, le projet en cause ne respecterait ni les art. 14

et 18 CRF selon lesquels un propriétaire ne peut établir de vues droites ou de

fenêtres dans son bâtiment s’il n’y pas trois mètres de distance avec le fonds

voisin si le fonds ne bénéficie pas d’une servitude de vue, ni les art. 13 ss

CRF dès lors qu’il prévoit de créer une nouvelle ouverture conséquente en

façade (baie vitrée de 210 x 410 cm) sans que les distances aux limites ne

soient respectées.

Selon une jurisprudence constante,

les moyens tirés du non respect du droit privé, en particulier du Code rural et

foncier, sont irrecevables dans le cadre du contentieux relatif au permis de

construire et relèvent du juge civil (cf. notamment arrêts AC.2009.0230 du 24

janvier 2011, AC.2007.0244 du 15 janvier 2009, AC.2007.0098 du 20 mai 2008, AC.2003.0072

du 28 novembre 2003, AC.2000.0129 du 29 juillet 2002). Une éventuelle violation

des art. 14 et 18 CRF ou des art. 13 ss CRF échappe dès lors à l'examen de la

cour de céans. On relèvera que, contrairement à ce que soutient le recourant, le

tribunal fédéral n’a pas remis en question cette jurisprudence dans l’ATF 129

III 161, qui traite d’un problème différent (soit les rapports entre le droit

public cantonal et l’art. 684 CC).

4.

Il résulte des considérants qui précèdent que le

permis de construire délivré par la municipalité ne peut pas être maintenu dans

sa totalité. Il convient par conséquent d’admettre le recours et d’annuler la

décision municipale. Le dossier est retourné à la municipalité afin qu’elle

délivre un nouveau permis de construire ne comprenant que les logements pouvant

être autorisés au regard de l’art. 80 LATC. Vu le sort du recours, les frais de

la cause seront mis à la charge du constructeur (cf. RDAF 1994 p. 324). Ce

dernier versera en outre des dépens au recourant, qui a agi par l’intermédiaire

d’un mandataire professionnel.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est admis.

II.

La décision de la Municipalité de Valbroye du 3

avril 2012 est annulée.

III.

Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents)

francs est mis à la charge de Russel McKeever.

IV.

Russel McKeever versera à Charles Auer une

indemnité de 3'000 (trois mille) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 23 novembre 2012

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.

CDAP - AC.2012.0118 - 2012-11-23 - AUER/Municipalité de Valbroye, McKEEVER

Composition

Objet

Faits

Considérants

1.

95.

2.

5.

1.

2.

3.

19.

3.

4.

Dispositif