AC.2012.0135

CDAP - AC.2012.0135 - 2013-04-15 - RICK/Municipalité de St-George, Service des routes, SERVICE DES ROUTES - Région Ouest M. Alain DELACRETAZ, ABDELHAK, DOMINGUES LOPES

15 avril 2013Français32 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

René Rick est propriétaire de la parcelle n° 114

du cadastre de la Commune de Saint-George (ci-après: la commune), supportant un

immeuble. Ladite parcelle jouxte la parcelle n° 100, propriété de Houri

Abdelhak, promise-vendue à Elpidio Domingues, d’une surface de 2'322 m2, supportant le bâtiment

ECA n° 210. La parcelle n° 100 est située en zone d’activité et

d’habitation au sens de l’art. 28 du règlement communal sur le plan

d’extension, la police des constructions et le plan d’extension partiel "Est" approuvé le 9 mars 1984 et le 5 novembre 1980 par le Conseil d’Etat

du Canton de Vaud (ci-après: RPE).

Du 24 juin 2011 au 24 juillet 2011, Houri

Abdelhak et Elpidio Domingues ont mis à l’enquête un projet de démolition du

bâtiment existant ECA n 210 et de reconstruction d’un immeuble de neuf

appartements avec un garage de dix places. L’enquête publique a suscité plusieurs

oppositions, dont celle de René Rick, les opposants relevant notamment

l’absence d’activité au sens du RPE et la dimension de la construction projetée.

Le 12 juillet 2011, la Centrale des

autorisations (CAMAC) a transmis à la Municipalité de Saint-George (ci-après:

la municipalité) la détermination du voyer de l’arrondissement Ouest (Service

des routes). Selon ce document, la distance de visibilité dès la sortie

projetée vers l’amont en direction de Saint-George était de l’ordre de 75 m,

alors que, selon la norme VSS 640'273 traitant des distances de visibilité

nécessaires, selon la vitesse prescrite sur la RC (80 km/h), une distance d’au

moins 120 m était requise. Dès lors l’autorisation requise ne pouvait pas selon

lui être octroyée.

Le 29 août 2011, la CAMAC a

transmis à la municipalité la détermination de la gestion du réseau (Service

des routes) qui refusait de délivrer l’autorisation spéciale requise au motif

que les pentes d’accès au parking souterrain étaient beaucoup trop importantes

(synthèse n° 124’427).

Le 1er septembre 2011 a eu lieu une séance de

conciliation qui n’a pas abouti. Suite à cette séance, la municipalité a décidé

de maintenir les oppositions et de demander au constructeur de procéder à une

enquête complémentaire.

Une enquête complémentaire a eu

lieu du 14 octobre 2011 au 15 novembre 2011, portant sur le rabaissement du

bâtiment et la création de douze places de parc extérieures, qui a suscité

plusieurs oppositions, dont celle de René Rick. Le projet modifié a été soumis

à la CAMAC qui a rendu une synthèse négative le 8 novembre 2011, la gestion du

réseau et le voyer de l’arrondissement Ouest refusant de délivrer

l’autorisation spéciale requise (synthèse n° 126’646).

Un nouveau projet, modifié selon les demandes du

Service des routes, a été soumis à la CAMAC, qui a délivré l’autorisation

spéciale en date du 13 février 2012 (synthèse n° 124’427). Le 3 mai 2012,

la municipalité a accordé le permis de construire et levé les oppositions. Elle

a expliqué aux opposants qu’elle avait exigé du constructeur que le

rez-de-chaussée soit impérativement et exclusivement attribué à des activités,

ce que le constructeur avait accepté en déposant un plan complémentaire daté du

2 avril 2012, dont le respect était une condition du permis de construire. En

outre, la distance aux propriétés voisines avait été corrigée et le projet

était entièrement réglementaire. Il s’intégrerait correctement au site et

permettrait une densification judicieuse de la parcelle, tout en réglant le

sort de la construction actuellement désaffectée.

Le 4 juin 2012, René Rick (ci-après: le

recourant) a recouru contre cette décision auprès de la Cour de droit

administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP), en concluant à l’admission

du recours et à l’annulation de la décision attaquée, subsidiairement à sa

réforme en ce sens que le permis de construire était refusé, plus

subsidiairement au renvoi de la cause à l’autorité intimée. Il estime en

substance que le projet litigieux est contraire:

aux règles sur la zone d’activité et

d’habitation stipulant que les activités doivent représenter une part

prépondérante de la surface de plancher (art. 28 let. a 3e phr.

RPE),

aux règles sur la distance minimum entre la façade

et la limite de propriété, laquelle devrait correspondre à la hauteur du

bâtiment (art. 28 let. c RPE),

aux règles sur le nombre de niveaux limité à trois

(art. 28 let. e RPE),

aux règles relatives au calcul du coefficient

d’utilisation du sol (CUS, art. 28 let. i RPE),

aux règles sur la détermination du terrain

naturel et la nécessité d’une expertise géotechnique (art. 78 RPE),

à l’art. 72 du règlement d'application du

19 septembre 1986 de la loi sur l'aménagement du territoire et les

constructions (RLATC; RS 700.11.1) relatif aux dérogations.

Le recourant reproche également à

l’autorité de ne mentionner qu’une seule enquête CAMAC alors qu’il y aurait eu

deux enquêtes. A titre de mesures d’instruction, il requiert une expertise

géotechnique et une inspection locale.

La municipalité a répondu le 17 août 2012 et a

conclu au rejet du recours dans la mesure où il est recevable. Elle explique

que la zone d’activité et d’habitation au sens de l’art. 28 RPE ne concerne que

quelques parcelles incluses dans le périmètre des habitations à faible densité

de la Côte Malherbe et la Côte Viri. Lors de son adoption, cette disposition

visait notamment la légalisation du bâtiment ECA n° 210 sis sur la

parcelle n° 100, abritant un établissement médico-social, aujourd’hui désaffecté.

Il n’y avait pas d’activité sur les autres parcelles de la zone. L’intimée

interprète ainsi l’art. 28 RPE ce sens qu’elle n’exige pas de pourcentage

d’activité déterminé. Au sujet des numéros CAMAC, elle explique que

l’attribution de deux numéros résulte d’une inadvertance, qui a été corrigée

par la synthèse finale qui reprend le numéro CAMAC initial 124'427. Pour le

reste, elle estime que le projet est tout à fait conforme à son règlement.

Le recourant a produit des

déterminations complémentaires le 30 septembre 2012. Il estime que

l’inadvertance de la CAMAC, qui a attribué deux numéros différents au même

dossier, crée un flou qui devrait entraîner l’annulation de la décision pour

vice de forme. Il confirme les griefs invoqués dans son recours et réitère sa

requête d’expertise géotechnique et d’inspection locale.

Le Service des routes s’est

déterminé le 2 octobre 2012. Il constate que les griefs invoqués par le

recourant ne relèvent pas de sa compétence. Les plans corrigés tiennent compte

des remarques qu’il avait formulées et respectent les normes VSS; il estime

n’avoir dès lors plus à se prononcer sur le projet.

La municipalité a déposé des

observations complémentaires le 18 octobre 2012. Elle allègue qu’il n’y a pas

de raison d’annuler la décision pour vice de forme dans la mesure où le

recourant a pu prendre connaissance et s’exprimer sur l’entier du dossier.

Le tribunal a tenu audience à Saint-George le 14

janvier 2013 en présence des parties et du conseil de la municipalité. On

extrait ce qui suit du compte-rendu d'audience qui a été transmis aux parties:

"La juge instructrice interpelle les représentants de la

municipalité au sujet de la zone d’activité et d’habitation. Ceux-ci indiquent

que cette zone était auparavant destinée à l’habitat de faible densité. Pour ce

qui concerne le secteur de la côte Viry, celui-ci est constitué d’un ancien

rural transformé en EMS. Il n’y a pas eu de constructions récentes dans le

secteur de la côte Viry.

La municipalité

explique qu’elle interprète de façon dynamique l’art. 28 let. a 2e

phr. de son règlement communal qui prévoit que « les activités

représenteront une part prépondérante de la surface totale de plancher »

et qui est déjà assez ancien. Elle estime ainsi que « part prépondérante »

ne signifie pas forcément « plus de 50% », d’autant que du logement

est moins nuisible pour les voisins que de l’activité professionnelle. A son

avis, le quartier ne peut que bénéficier de l’arrivée de familles avec enfants,

qui permettront notamment de maintenir l’arrêt de bus qui est proche. Il n’y a

actuellement dans cette zone que des habitations, à l’exception d’un

propriétaire qui exploite depuis 5-6 ans un atelier de chauffage. (…)

Concernant la

distance aux limites, le recourant se plaint qu’il existe sur la parcelle n° 100

une construction qui empiète sur sa propriété. M. Canta [représentant de la constructrice] explique que la

constructrice s’est engagée en juillet 2011 à détruire ce bâtiment. Il est

constaté que l’escalier du recourant empiète de son côté également sur la

parcelle n° 100 et que l’agrandissement de son garage n’a pas été

cadastré.

S’agissant du

nombre de niveaux et de la ligne du terrain naturel, les représentants de la

municipalité et la constructrice relèvent que la parcelle a fait l’objet de

déblais (dans les années 60, pour la construction de l’EMS) et de remblais

(pour la terrasse, dans les années 80). Les parties conviennent que l’escalier

du recourant suit de manière assez juste le tracé du terrain naturel. La

terrasse du recourant a aussi fait l’objet de remblais.

La cour et les

parties se déplacent ensuite à l’est de la parcelle. Il est constaté que le

dossier ne contient pas de plan de géomètre avec les cotes du dernier projet.

La constructrice dispose d’un tel document et va le produire dans un délai qui

lui sera imparti à cet effet.

Interpellé par

juge instructrice, les représentants de la constructrice indiquent qu’ils

adhèrent complètement à la position de la municipalité et que c’est pour cette

raison qu’ils ne se sont pas déterminés dans le cadre de la procédure.

A propos de la

demande d’expertise géotechnique, Me Favre se demande si le recourant,

domicilié au-dessus de parcelle en cause, a qualité pour invoquer un tel moyen.

Le syndic explique que l’on se trouve sur de la roche pure. Le voyer fait

remarquer que les dalles du sol ne laissent voir aucune fissure, alors que la

propriété est à l’abandon depuis plusieurs années. Au vu des diverses

explications reçues, le recourant déclare s’en remettre à justice quant à la

nécessité de procéder à une telle expertise.

Interrogé sur

l’accès, le voyer relève que, du point de vue du Service des routes, l’accès

amont est convenable. Il faut minimiser le nombre de places visiteurs au nord

de la parcelle. Il reviendra à la municipalité de définir quel est le nombre

adéquat de places visiteurs. Le nombre de places de parc nécessaire se compte

de la même manière pour les logements que pour les locaux d’activité. La

largeur du chemin Côte Malherbe est de 2.80 mètres. Le recourant indique qu’il

n’a jamais reçu les derniers plans; ceux-ci lui seront transmis par le

tribunal.

La cour et les

parties quittent la parcelle n° 100, remontent le chemin Côte Malherbe puis

redescendent par la propriété du recourant. Me Favre relève que l’impact visuel

de la construction sera restreint pour le recourant".

Le 18 février 2013, la

constructrice a produit un plan de situation actualisé

avec les altitudes et les plans du projet définitif à l'échelle originale, qui

ont pu être consultés par le recourant.

Les arguments des parties seront repris

ci-dessous dans la mesure utile.

Considérants

1.

Le Tribunal cantonal examine d'office et

librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis.

a) Selon l'art. 75 al. 1 de la loi

du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36), a

qualité pour former recours toute personne physique ou morale ayant pris part à

la procédure devant l’autorité précédente ou ayant été privée de la possibilité

de le faire, qui est atteinte par la décision attaquée et dispose d’un intérêt

digne de protection à ce qu’elle soit annulée ou modifiée (let. a) ainsi que

toute autre personne ou autorité qu'une loi autorise à recourir (let. b).

b) En l’occurrence, le voisinage immédiat

du recourant avec le projet litigieux conduit à admettre qu'il dispose de la

qualité pour agir.

2.

a) Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 de

la Constitution fédérale du 18 avril 1999 de la Confédération suisse (Cst.; RS

101) ainsi que par l'art. 27 al. 2 de la Constitution du 14 avril 2003 du

canton de Vaud (Cst.-VD; RSV 101.01), le droit d’être entendu confère à toute

personne le droit d’exiger, en principe, qu’un jugement ou une décision

défavorable à sa cause soit motivé. Cette garantie tend à éviter que l’autorité

ne se laisse guider par des considérations subjectives ou dépourvues de

pertinence; elle contribue ainsi à prévenir une décision arbitraire. L’objet et

la précision des indications à fournir dépend de la nature de l’affaire et des

circonstances particulières du cas; néanmoins, en règle générale, il suffit que

l’autorité mentionne au moins brièvement les motifs qui l’ont guidée (ATF 112

Ia 107 consid. 2b p. 109). Elle n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter

tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais peut

au contraire se limiter à l'examen des questions qui, sans arbitraire,

apparaissent décisives pour l'issue du litige; il suffit que le justiciable

puisse apprécier correctement la portée de la décision et l’attaquer à bon

escient et que l’autorité de recours puisse exercer son contrôle (ATF 134 I 83 consid. 4.1

p. 88; 133 I 270 consid. 3.1 p. 277; 130 II 530 consid.

4.

; 126 I 15 consid. 2a/aa

et les arrêts cités).

b) En procédure administrative

vaudoise, l'art. 42 let. c LPA-VD prévoit qu'une décision doit indiquer les

faits, les règles juridiques et les motifs sur lesquels elle s'appuie. La

jurisprudence cantonale a ainsi déjà considéré à maintes reprises qu'il

n'appartient pas au tribunal de reconstituer, comme s'il était l'instance

précédente, l'état de fait ou la motivation qu'aurait dû comporter la décision

attaquée (arrêts AC.2010.0239 du 13 mai 2011; PE.2009.0010 du 1er

mai 2009; BO.2008.0060 du 31 octobre 2008; AC.2008.0083 du 28 juin 2008 et les

arrêts cités). En matière de construction, la législation vaudoise prévoit à

l'art. 116 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les

constructions (LATC; RSV 700.11) que les auteurs d'oppositions motivées ou

d'observations sont avisés de la décision accordant ou refusant le permis, avec

l'indication des dispositions légales et réglementaires invoquées, lorsque

l'opposition est écartée. Il y a lieu d'être particulièrement attentif à

l'exigence de motivation des décisions administratives lorsque les moyens des

recourants ont été formulés dans une procédure d'opposition ou de réclamation

préalable (AC.2011.0170 du 31 août 2011 et les

références citées).

c) En l’espèce, selon le recourant,

l’omission de l’une des références CAMAC dans la décision attaquée aurait créé

une situation floue qui ne lui aurait pas permis de faire valoir ses droits et

justifierait l’annulation de la décision en cause. Le recourant voit également

un défaut de motivation dans le fait que l’autorité intimée n’a pas expliqué

les détails du calcul du CUS auquel elle a procédé. Dans sa réponse, la

municipalité a expliqué, au sujet des numéros CAMAC, que l’attribution de deux

numéros résultait d’une inadvertance, qui a été corrigée par la synthèse finale

qui reprenait le numéro CAMAC initial 124'427. Bien qu’en soi regrettable, cette

inadvertance n’a cependant privé le recourant d’aucun droit. Pour ce qui

concerne le calcul du CUS, il est vrai qu’il n’est pas expliqué de manière

détaillée. Cela étant, le recourant a néanmoins pu apprécier correctement la

portée de la décision et l’attaquer à bon escient, ainsi que discuter les

arguments de l’autorité dans le cadre d’un double échange d’écritures. Il n’y a

ainsi pas lieu de considérer que son droit d’être entendu a été violé.

3.

a) L’art. 28 PRE dispose ce qui suit:

"VI. Zone d’activité

Art. 28

Cette zone touchant deux secteurs, l’un à la

Côte Malherbe, l’autre à la Côte Viri, est destinée aux activités sans nuisance

pour leur voisinage (respect du site, émissions nulles – bruits,odeurs,

trépidations, etc.) et à l’habitation.

Les activités liées à l’exploitation de pensions ou de homes pour

personnes âgées peuvent en particulier être exercées dans cette zone.

Les activités représenteront une part prépondérante de la surface

totale de plancher.

L’ordre contigu ou non contigu est autorisé.

La distance minimum « d » entre la façade

et la limite de propriété voisine ou du domaine public est fonction de la

hauteur « h » du bâtiment:

Si « h » est inférieur ou égal à 7 « d » =

6.

Si « h » est supérieur à 7 m « d » =

« h ».

La distance entre bâtiments sis sur une même propriété est au

minimum de 4 m.

La surface au sol minimum est fixée à 150 m2

pour les constructions non contiguës et 100 m2 pour les constructions érigées

en ordre contigu.

Le nombre des niveaux est limité à 3

(rez-de-chaussée compris).

Les combles sont habitables.

La hauteur des façades à la corniche ne

dépassera pas 9,50 m.

La longueur des façades sans décrochement ne

pourra dépasser 20 m.

La pente des toitures sera comprise entre 50 et

70.

Le coefficient d’utilisation de la parcelle ne

dépassera pas 0.4."

b) Il convient en premier lieu

d’examiner si le projet est conforme à la règle stipulant que les activités

doivent représenter une part prépondérante de la surface de plancher (art. 28

let. a 3e phr. RPE).

Il n’est pas contesté par

l’autorité intimée, ni par le constructeur qui s’aligne sur la position de la municipalité,

que la surface affectée aux activités dans le projet litigieux est inférieure à

50%. L’autorité explique qu’elle interprète de façon dynamique l’art. 28

let. a 3e phr. de son règlement communal. Elle estime ainsi que

"part prépondérante" ne signifie pas forcément "plus de 50%", d’autant que du logement est moins

nuisible pour les voisins que de l’activité professionnelle. A son avis, le

quartier ne peut que bénéficier de l’arrivée de familles avec enfants, qui

permettront notamment de maintenir l’arrêt de bus qui est proche. Il n’y a

actuellement dans cette zone que des habitations, à l’exception d’un

propriétaire qui exploite depuis 5-6 ans un atelier de chauffage. Les

intentions de la commune en matière d’aménagement de la zone concernée

paraissent adéquates. Il n’en demeure pas moins que l’aménagement du territoire

est soumis à des plans dont la procédure d’adoption est fixée de manière

contraignante par la loi. En l’occurrence, l’art. 28 let. a al. 2 RPE est

applicable et dispose que les activités doivent représenter une part

prépondérante de la surface de plancher. Selon le dictionnaire de l’Académie

française (9e éd., en cours d’édition), "prépondérant" se définit comme suit:

"PRÉPONDÉRANT , -ANTE adj. XVIIIe siècle. Emprunté du latin

praeponderans, participe présent de praeponderare, "être plus pesant; avoir plus d'importance", lui-même composé de prae, "devant, avant",

et ponderare, "peser", dérivé de pondus, "poids, pesanteur; influence".

Qui l'emporte sur

les autres en autorité, en influence, qui prévaut. […]".

Cette définition savante rejoint

celle du langage commun, selon lequel "prépondérant" signifie "plus

important, qui l’emporte sur", en l’occurrence supérieur à 50%. Si la commune entend modifier

l’affectation de la zone en réduisant, voire en supprimant, la part devant être

affectée aux activités, elle doit le faire en suivant les procédures relatives

à la modification de son règlement communal sur le plan d’extension, la police

des constructions et le plan d’extension partiel Est (art. 56 ss LATC). Rien

ne l’autorise à faire l’économie d’une telle procédure. Le tribunal de céans ne

peut en l’état que constater que le projet présenté n’est pas conforme à la

planification en vigueur. Le recours doit ainsi être admis pour ce motif.

c) Le recourant soutient ensuite

que la distance minimum entre la façade et la limite de propriété n’est pas

respectée (art. 28 let. c RPE). Son argumentation est la suivante: la hauteur "h" figurant à l’art. 28 let. c RPE doit être comprise comme la

hauteur au faîte et non comme la hauteur à la corniche, la municipalité ayant à

tort retenu la hauteur à la corniche sur la base de l’art. 65 RPE. La

hauteur du bâtiment au faîte étant de 10.80 m, la distance avec les parcelles

voisines devrait aussi être de 10.80 m. Le recourant soulève à cet égard la

question de la hauteur réelle de la construction par rapport au terrain

naturel, dès lors que le niveau du terrain varie d’un dossier à l’autre. Les

gabarits ne sont pas posés sur le terrain naturel mais sur un terrain qui a

déjà fait l’objet d’un remblai par le passé. En outre, il relève que dès lors

que l’art. 27 RLATC exige une hauteur de 2 m 40 par étage, ledit bâtiment,

qui comporte 3 étages, s’élève au moins à 7 m 20.

Pour l’intimée, c’est bien

l’art. 65 RPE qui sert de base au calcul de la hauteur "h", qui serait en l’occurrence de 6 m. S’agissant du niveau du terrain

naturel, elle expose que si le recourant entend remettre en cause le relevé du

géomètre, il doit prouver ses allégations, cas échéant par la production d’une

expertise privée.

aa) L’art. 65 RPE dispose ce

qui suit :

"La hauteur maximale de chaque partie de la corniche des bâtiments

est mesurée à partir du terrain naturel ou aménagé en déblai, calculée en tous

points du terrain situé au droit de la façade correspondante".

Cet article ne donne effectivement pas

d’indication sur la manière dont doit être interprétée la hauteur au sens de

l’art. 28 RPE. Il faut par conséquent partir du principe général selon

lequel, pour interpréter les notions juridiques indéterminées figurant dans les

règlements communaux sur les constructions - dont la portée n'est pas imposée

par le droit cantonal - il convient de se référer d'abord à l’interprétation de

l’autorité communale, étant précisé cette dernière dispose à cet égard d'une

certaine liberté sur laquelle l'autorité cantonale ne doit pas empiéter (cf. AC.2007.0276 du 13 juin 2008, AC.2006.0317 du 25

octobre 2007). Il faut ainsi reconnaître à l'autorité communale une certaine

latitude de jugement dans ce domaine, à laquelle doit correspondre une certaine

retenue du Tribunal cantonal. Dans le cas présent, la méthode choisie par la municipalité,

consistant à calculer la hauteur "h" mentionnée à

l’art. 28 RPE en se basant sur l’art. 65 RPE et en partant ainsi du

principe qu’il s’agit de la hauteur à la corniche n’apparaît en rien arbitraire

et doit être confirmée.

bb) Pour les calculs qui suivent,

le tribunal se basera sur les cotes des plans remis par le constructeur en février

2013, qui ont été soumis au recourant qui n’a pas formulé de remarques à leur

égard, et qui ont été vérifiés par l’assesseur spécialisé du tribunal (géomètre

de profession). Suite à cette vérification, il convient de préciser les cotes

figurant sur les plans reçus de la manière suivante :

- la seule cote avérée est l’altitude

de la borne au Nord-Est de la parcelle avec 874 m 55. Les autres cotes

utilisées par l’architecte sont celles du modèle numérique de terrain (MNT)

élaboré par swisstopo à partir de ses relevés altimétriques. Ces altitudes sont

cohérentes avec la référence précise et peuvent être retenues, même si elles

restent des cotes interpolées donc relativement peu précises en absolu (+/- 1

mètre au mieux). Le terrain naturel utilisé par l’architecte est également issu

du MNT 2002, qui décrit un sol tel qu’existant en 2002 soit avec le déblai et

le remblai de l’EMS existant. Il ressort de l’inspection locale que le terrain

naturel avant les travaux liés à l’EMS en limite de parcelle 100 / parcelle 114

est équivalent au MNT 2002. Il faut donc partir de l’idée que les quatre coins

du bâtiment prévu ont les altitudes de terrain naturel après / avant les

travaux liés à l’EMS suivantes:

Coin Après Avant

NO 865.00 865.2

SO 861.90/864.20* 861.9

SE 863.50 863.2

NE 865.20 866.2

(* le plan de situation et le MNT indiquent 861.90, mais le plan de

la façade ouest indique 864.20).

- les différences relativement

faibles entre le terrain naturel après / avant les travaux liés à l’EMS se

comprennent par le fait que les points considérés sont situés relativement sur

les côtés et donc peu influencés par les déblais et remblais devant et derrière

I’EMS.

- le rez-de-chaussée du bâtiment

prévu est donné à 862 m 50 par l’architecte. Avec le terrain naturel tel que

calculé par l’architecte, qui subit partout un déblai (qui peut servir de base

au calcul selon les termes de l’art. 65 RPE), la hauteur de la corniche sud est

donc bien de 7 m.

Cela étant, une distance de 7

mètres à la limite, tel qu’indiquée sur le plan, est réglementaire et le grief

du recourant à cet égard est infondé.

On relèvera par ailleurs que

l’argument du recourant relatif à l’application de l’art. 27 RLATC, (selon

lequel tout local susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire

de jour ou de nuit a une hauteur de 2 m 40 au moins entre le plancher et le plafond

à l'exception des espaces de prolongement tels les mezzanines) est également

irrelevant. La hauteur à la corniche ne doit en l’occurrence pas être de 2 m 40

par étage, mais peut être inférieure, puisque le dernier étage comporte des

espaces de prolongement. Une hauteur de 7 m à la corniche est ainsi compatible

avec l’art. 27 RLATC.

d) Le recourant soutient encore que

le nombre de niveaux maximal n’est pas respecté (art. 28 let. e RPE), les plans

laissant entrevoir selon lui que la construction projetée comprendrait quatre

niveaux. Le niveau "prétendument" destiné à des activités devrait être

considéré comme un quatrième niveau, en sus des trois niveaux supérieurs

destinés à l’habitation.

Pour l’intimée, qui cite l’arrêt AC.2011.0138

du 31 octobre 2011, le sous-sol ne saurait en l’occurrence compter comme étage,

vu son implantation au-dessous du terrain naturel, avec une seule face

partiellement visible pour l’entrée du garage.

Selon la jurisprudence de

l'ancienne Commission cantonale de recours et de l'ancien Tribunal

administratif, reprise à son compte par le Tribunal cantonal, la façon dont les

constructeurs dénomment un niveau n'est pas déterminante pour décider s'il

s'agit ou non d'un sous-sol. Pour décider si un niveau inférieur dégagé d'un

bâtiment doit être considéré comme habitable (et compter au nombre de ceux

autorisés), il convient de se rapporter à toutes les circonstances de l'espèce,

soit le rapport au terrain naturel, l'affectation des locaux et la situation

des accès. Est un sous-sol le niveau dont le volume situé au-dessous du terrain

naturel est plus important que celui hors de terre, n'est pas affecté à

l'habitation et dont l'accès principal du bâtiment est situé à l'étage

supérieur. Doit aussi être considéré comme sous-sol un niveau totalement dégagé

sur une façade et partiellement sur deux autres, qui comprend l'entrée

principale du bâtiment, à condition que ce niveau, situé sous le niveau naturel

pour plus de la moitié de son volume, ne soit pas voué à l'habitation, que le

plancher du rez-de-chaussée soit situé en dessous du terrain naturel en amont

et que la hauteur du bâtiment au faîte soit sensiblement inférieure au maximum

réglementaire. Est également un sous-sol un niveau sur lequel se trouve

l'entrée du bâtiment (avec une façade percée de grandes baies vitrées), la majeure

partie du niveau étant néanmoins située sous le terrain naturel. Inversement,

un niveau comprenant des locaux habitables hors de terre sur plus de la moitié

de son pourtour, dégagé sur la totalité de sa façade principale, n'est pas un

sous-sol, pas davantage que le niveau inférieur d'un bâtiment, presque

entièrement hors de terre sur trois façades, duquel on accède au bâtiment par

un hall de plain-pied (AC.2010.0087 du 30 août 2011 consid. 3 et les

nombreuses références citées; AC.2004.0232 du 8 décembre 2005 consid. 2,

où la qualification de sous-sol a été retenue; AC.2006.0118 du 26 juillet 2007

consid. 2; AC.2006.0082 du 20 février 2007 consid. 5, où le niveau inférieur a

été considéré comme habitable). Il en va pareillement d'un sous-sol presque

entièrement enterré, quand bien même il comporte à une de ses extrémités un

local, à la façade à moitié enterrée, disposant de deux fenêtres et d'une porte

en contrebas du terrain (AC.2008.0056 du 28 juillet 2009 consid. 1).

Pour être considéré comme "habitable",

un niveau doit se prêter au séjour durable des personnes, que ce soit pour

l'habitation ou le travail. Pour décider si un niveau est habitable, la seule

intention du constructeur n'est pas décisive, mais il faut examiner si

objectivement, l'aménagement du niveau considéré permet de rendre la surface

facilement habitable (AC.2002.0052 du 11 février 2002).

En l’occurrence, le projet compte

deux étages consacrés à l’habitation et un étage destiné à des activités. Il se

pose la question du quatrième niveau (1er sous-sol), le garage

souterrain, situé au 2e sous-sol étant clairement un sous-sol. Il

faut relever que le 1er sous-sol est tout juste un souterrain avec à

peine plus de 50% en sous-sol. Il a une façade entièrement visible et deux

façades très partiellement visibles, apparemment sans ouverture, en tout cas

pour ce qui concerne la partie consacrée aux caves. En outre, au vu de l’affectation

de l’autre partie des locaux (chauffage, buanderie) et de la configuration de

l’espace restant, il apparaît hautement improbable que ce niveau puisse devenir

habitable. Au vu de l’ensemble des éléments, cet étage peut être considéré

comme un sous-sol et le bâtiment respecte ainsi l’art. 28 let. e RPE.

e) Le recourant invoque enfin le

non-respect du CUS, limité à 0.4 selon l’art. 28 let. i RPE. Il faut

à son avis intégrer dans le calcul de la surface habitable les surfaces

destinées à de l’activité, ce qui donne une surface nettement supérieure aux

929.

m2 autorisés (parcelle de 2'322 m2). Dans sa

réponse, la municipalité soutient que le projet comprend 918 m2 de

surface brute utile de plancher, y compris la surface affectée aux activités (sans

autre détail), alors qu’elle affirmait, dans la décision attaquée, que la

surface affectée aux activités ne devait pas être comptée.

Le CUS est le rapport de la surface

brute utile des planchers divisé par la surface totale en zone à bâtir. L’art. 61 RPE, invoqué par l’intimée et selon lequel "La surface bâtie se calcule sur

l’étage de la plus grande surface, compte non tenu des terrasses non couvertes,

des perrons, des seuils, des balcons, des piscines non couvertes et des garages

enterrés dont une seule face est visible, recouverte d’une couche de terre de

0,50 m au moins",

n’est en l’espèce d’aucune utilité. Il ne peut en particulier pas être

considéré comme une concrétisation de l’art. 84 LATC, aux termes duquel :

"1 Le règlement communal peut prévoir

que les constructions souterraines ou semi-enterrées ne sont pas prises en

considération:

– dans le calcul

de la distance aux limites ou entre bâtiments;

– dans le

coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol.

2.

Cette réglementation n'est applicable que dans la mesure où le

profil et la nature du sol ne sont pas sensiblement modifiés et s'il n'en

résulte pas d'inconvénient pour le voisinage".

En l’absence de réglementation

communale dérogeant au principe général, il faut par conséquent tenir compte des

deux sous-sols dans le cadre du calcul du CUS. Contrairement à ce que soutient

le recourant, l’autorité intimée a tenu compte dans son calcul de la surface

consacrée aux activités. Elle a toutefois omis d’y intégrer les deux sous-sols.

L’intégration de ces surfaces de garages et de caves entraîne un dépassement

conséquent du CUS. Le projet n’est donc pas réglementaire sur ce point.

4.

Le recourant requiert que soit effectuée une expertise

géologique.

De jurisprudence constante, les

investigations et les travaux nécessaires à la réalisation d'une étude

géotechnique font partie des prestations relatives à l'établissement des plans

d'exécution de l'ouvrage. Toutefois, ces travaux impliquent un investissement

qu'il n'est pas raisonnable d'exiger avant que le droit de construire sur le

terrain ne soit sanctionné par le permis de construire, attestant que toutes

les prescriptions des plans et règlements d'affectation sont respectées et que

les objections d'éventuels opposants ont été examinées. Le tribunal de céans a

jugé à diverses reprises qu'il était contraire au principe de proportionnalité

d'exiger au stade de la procédure de demande de permis de construire

l'établissement d'un rapport géologique et géotechnique complet (AC.2010.0353

du 23 décembre 2011 consid. 4; AC.2007.0276 du 13 juin 2008 consid. 5;

AC.2006.0098 du 29 décembre 2006; AC.1999.0171 du 18 juillet 2000 consid. 2 et

les références citées). De plus, la municipalité n'est tenue d'exiger un

rapport géologique et géotechnique par la suite que si des indices sérieux font

penser que le terrain ne se prête pas à la construction ou qu'il impose des

précautions spéciales (AC.2010.0228 du 12 janvier 2011 consid. 3a; RDAF 1967 p.

95).

Il apparaît ainsi disproportionné

d’exiger une expertise géologique à ce stade de la procédure et a requête du

recourant ne peut être que rejetée.

5.

En conclusion, le projet litigieux comporte des

dérogations injustifiées à la réglementation en vigueur. Le recours doit en

conséquence être admis et le permis de construire annulé.

Conformément aux art. 45, 49, 55,

91.

et 99 LPA-VD, les frais et dépens sont mis à la charge de la partie qui

succombe. Lorsque la procédure met en présence, outre le recourant et

l'autorité intimée, une ou plusieurs autres parties dont les intérêts sont

opposés à ceux du recourant, c'est en principe à cette partie adverse déboutée,

à l'exclusion de la collectivité publique dont la décision est annulée ou

modifiée, d'assumer les frais et dépens (AC.2008.0265 du 19 mai 2009; RDAF 1994

p. 324). L'émolument de justice sera ainsi mis à la charge du constructeur et

du propriétaire, qui supporteront également les dépens auxquels peut prétendre

le recourant, qui obtient gain de cause en ayant procédé par l’intermédiaire

d’un avocat.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est admis.

II.

La décision de la Municipalité de Saint-George

du 3 mai 2012 est annulée.

III.

Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents)

francs est mis à la charge de Elpidio Domingues Lopes et Houri Abdelhak,

solidairement entre eux.

IV.

Elpidio Domingues Lopes et Houri Abdelhak sont

les débiteurs solidaires de René Rick d’une indemnité de 3'000 (trois mille)

francs à titre de dépens

Lausanne, le 15 avril 2013

La présidente: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel

subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le

mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les

conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs

doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces

invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant

qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision

attaquée.