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Décision

AC.2013.0024

CDAP - AC.2013.0024 - 2014-04-15 - BAUMGARTNER, NEEMAN/Municipalité de Montreux, PASCHE PROMOTIONS SA, PPE RESIDENCE OXALYS B

15 avril 2014Français19 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

La société Pasche Promotions SA est propriétaire

de la parcelle n° 1'078 du cadastre de la Commune de Montreux, sise au chemin

de la Nouvelle-Héloïse, d'une surface de 2'790 m2, ainsi que de la

parcelle contiguë n° 12'640 (en amont), d'une surface de 904 m2

et qui supportait une maison de maître (ECA n° 4'014) d'une surface au sol de

273 m2.

Ces deux parcelles sont issues d'un

fractionnement de la parcelle d'origine n° 1'078 (d'une surface initiale

de 3'694 m2) qui a fait l'objet le 7 septembre 2011 d'une mention au

registre foncier, soit une "restriction LATC" selon laquelle "l'ensemble des deux biens-fonds 1078 et 12640 de la

Commune de Montreux est considéré comme une seule parcelle pour tous les points

concernant la réglementation communale […]".

Ces biens-fonds sont colloqués en

"zone de faible densité", "protection des sites", régie par

les art. 33 ss du Règlement sur le plan d'affectation et la police des

constructions du 15 décembre 1972 (ci-après: RPGA 1972). Le nouveau Plan

général d'affectation, mis à l'enquête publique du 20 avril au 21 mai 2007 et

adopté et réformé par le Conseil communal de Montreux le 2 septembre 2009,

range ces terrains en "zone de coteau B" régie par les art. 9.1 ss du

futur Règlement communal sur le plan général d'affectation et la police des

constructions (ci-après: RPGA 2007).

B.

Le 28 octobre 2004, Pasche Promotions SA a

déposé une demande de permis de construire sur la parcelle d'origine n° 1'078

(3'694 m2 avant division) portant, d'une part, sur un nouveau

bâtiment d'habitation (ci-après: bâtiment B), d'une surface au sol de 353 m2,

avec parking souterrain, et, d'autre part, sur la transformation du bâtiment

existant ECA n° 4'014 (actuellement sis sur la parcelle n° 12'640). La

Municipalité de Montreux (ci-après: la municipalité) a délivré le 13 juillet

2005 le permis de construire, qui a fait l'objet d'un recours devant le

Tribunal administratif (devenu le 1er janvier 2008 la Cour de droit

administratif et public du Tribunal cantonal - CDAP) interjeté notamment par

Rita et Peter Baumgartner, ainsi que Sylvie et Aba Neeman, propriétaires

voisins, qui ont soulevé différents griefs relatifs notamment au nombre de

niveaux du bâtiment B en relation avec le coefficient d'occupation du sol

(COS), à l'accès de la parcelle et à la rampe d'accès en pente au parking, dont

le caractère souterrain n'a pas été remis en cause. Par arrêt du 15 décembre

2005 (AC.2005.0169), le Tribunal administratif a admis le recours et renvoyé le

dossier à l'autorité intimée pour qu'elle procède à une enquête complémentaire

vu la modification de l'implantation du bâtiment B; pour le surplus, il a

confirmé le projet de construction en retenant notamment que la pente du

terrain autorisait que le bâtiment B comporte trois niveaux, que la règle sur

le coefficient d'occupation du sol (COS) de 1/6 était respectée et que la rampe

d'accès au parking souterrain était admissible en tant que dépendance.

Après mise à l'enquête

complémentaire du 27 janvier au 16 février 2006 du projet modifié, un nouveau

permis de construire a été délivré le 22 mars 2006 que les propriétaires

voisins ont à nouveau porté devant le Tribunal administratif qui, par arrêt du

6 septembre 2007 (AC.2006.0067), a rejeté le recours, retenant en bref que les

questions de l'accès et de la rampe de parking avaient été tranchées de manière

définitive dans l'arrêt précédent et qu'elles avaient désormais force de chose

jugée.

Pasche Promotions SA a ensuite

commencé les travaux de construction du bâtiment B et du parking souterrain. En

revanche, elle a renoncé au projet de transformation de la villa de maître n°

ECA 4'014, tout en procédant à sa démolition partielle. En lieu et place, elle

a présenté un nouveau projet de construction.

C.

Le 7 juillet 2011, Pasche Promotions SA a ainsi

sollicité la délivrance d'un permis de construire portant sur la démolition de

l'habitation ECA n° 4'014 et la construction d'un immeuble de deux logements

(ci-après: le bâtiment A), d'une surface au sol de 260 m2; ce

bâtiment est composé de quatre niveaux, soit un étage (rez-de-chaussée

supérieur) plus attique, ainsi qu'un rez-de-chaussée inférieur (partiellement

enterré et destiné à une salle de jeux, une salle de fitness et une douche-WC)

et un sous-sol (entièrement enterré, dont le plancher est situé au niveau de

celui du parking souterrain). Par décision du 6 décembre 2011, la municipalité

a levé les oppositions et délivré le permis de construire. Le 6 janvier 2012,

les opposants Peter et Rita Baumgartner, ainsi que Sylvie et Aba Neeman,

notamment, ont interjeté recours devant la CDAP contre la décision précitée (cause

AC.2012.0003). Une inspection locale a eu lieu le 19 septembre 2012 lors de

laquelle il a été constaté que la constructrice avait construit un réservoir

d'eau, à l'est du parking souterrain et dans son prolongement, sans

autorisation; l'intéressée a fait savoir qu'une demande de mise en conformité

était en cours. Par arrêt du 9 novembre 2012, la CDAP a rejeté le recours et

confirmé la décision du 6 décembre 2011. On extrait de cet arrêt le passage

pertinent suivant (consid. 3):

a) Dans la

présente procédure de recours, les recourants dénient au parking le caractère

de construction souterraine, si bien que sa superficie (estimée à 221 m2)

aurait dû, selon eux, être ajoutée à la surface bâtie du bâtiment B. Or, ce

grief, qui aurait pu et dû être soulevé lors des procédures de recours

précédentes (AC.2005.0169 et AC.2006.0067), ne peut plus l'être dans le cadre

de présente procédure, si bien que le recours est irrecevable sur ce point.

Quoi qu'il en soit, après examen des plans mis à l'enquête publique

complémentaire en 2006, il apparaît clairement que le parking entre dans la

catégorie des constructions souterraines au sens de l'art. 65bis en relation

avec l'art. 74 al. 3 RPGA 1972. (A noter du reste que l'art. 44 RPGA 2007 ne

modifie pas fondamentalement la définition des constructions souterraines).

C'est dès lors à tort que les recourants affirment que la surface dudit parking

aurait dû être prise en compte dans la surface bâtie du bâtiment B (cf. art. 74

al. 2 RPGA 1972 et art. 40 al. 2 RPGA 2007): si tel devait être le cas, le

bâtiment B n'aurait pas pu être construit, compte tenu de la surface de la

maison de maître vouée à la démolition (273 m2). S'agissant du réservoir

de récupération des eaux de pluie réalisé sans autorisation dans le

prolongement du parking souterrain (du côté est), il y a lieu de relever que

cet ouvrage - qualifié de souterrain par la municipalité - doit encore faire

l'objet d'une enquête publique complémentaire. Le caractère réglementaire de

cet aménagement lié au premier projet n'a pas à être traité dans le cadre de la

présente procédure, étant précisé que l'inspection des lieux a permis de

constater que le réservoir en cause - dont il semble que la majeure partie du

volume est situé en dessous du terrain naturel - devrait probablement être

considéré comme une "construction souterraine" et, en tant que telle,

exclue de la surface construite.

Par arrêt du 12 août 2013

(1C_642/2012), le Tribunal fédéral a rejeté le recours formé contre l'arrêt de

la CDAP du 9 novembre 2012.

D.

Le réservoir d'eau précité sur la parcelle n°

1'078 a été mis à l'enquête du 25 juillet au 23 août 2012 et a suscité

l'opposition de Peter et Rita Baumgartner ainsi que Sylvie et Aba Neeman, le 20

août 2012. Ceux-ci faisaient valoir que le réservoir ne constituait pas une

construction souterraine et qu'il devait dès lors entrer dans le calcul de la

surface bâtie et ne respectait en outre pas la distance à la limite.

E.

Par décision du 10 décembre 2012, la

municipalité a levé l'opposition et informé les opposants qu'elle délivrait le

permis de construire. Elle a relevé que la construction était considérée

souterraine conformément aux art. 74 RPGA 1972 et 44 RPGA 2007 en cours d'approbation,

le réservoir se situant entièrement sous le terrain aménagé conformément au

permis délivré le 22 novembre 2007. De fait, il n'était plus assujetti aux

limites des constructions en application des art. 65bis RPGA 1972 et 39 RPGA

2007. Dans une lettre adressée le même jour à l'architecte de la constructrice,

la municipalité a précisé ce qui suit:

"Au cours de

l'une de ses séances, la Municipalité a examiné le dossier avec attention et a

décidé d'accorder le permis de construire sollicité. Cette autorisation sera

établie prochainement.

Toutefois, il a

été constaté qu'un climatiseur a été installé sur la face Est de cette

construction souterraine sans consultation préalable de notre Autorité. Or, le

permis de construire précité vous est octroyé pour une construction qualifiée

de souterraine où, à la lecture de vos plans, vous devez réaménager le terrain

sur et contre la construction conformément au terrain aménagé selon le permis

délivré le 22 novembre 2007. Par conséquent cette installation va à l'encontre

dudit permis et nous ordonnons son démontage immédiat. Nous vous signalons,

d'ores et déjà, qu'une inspection aura lieu le 21 décembre 2012".

F.

Par acte commun du 10 janvier 2013, Peter et

Rita Baumgartner ainsi que Sylvie et Aba Neeman ont recouru devant la CDAP

contre cette décision dont ils demandent principalement la réforme, le permis

étant refusé, et subsidiairement l'annulation, le dossier étant renvoyé à

l'autorité intimée pour enquête complémentaire.

Dans ses observations du 11 février

2013, la constructrice a conclu au rejet du recours.

Dans sa réponse du 5 mars 2013,

l'autorité intimée a conclu au rejet du recours.

Invités à se prononcer sur le

maintien de leur recours, les recourants ont déclaré, par lettre du 5 septembre

2013, le maintenir.

G.

Le tribunal a statué par voie de circulation.

Considérants

1.

Est litigieuse la construction d'un réservoir

d'eau d'une surface d'environ 37 m2, sis à l'est du parking

souterrain et contigu à celui-ci. Il ressort des plans d'enquête que le plancher

du réservoir se situe au niveau du sol du garage souterrain alors que son toit est

plus bas que le toit du garage souterrain. Les recourants font valoir que cette

construction ne présente pas de caractère souterrain et qu'elle doit à ce titre

être prise en considération dans le calcul de la surface bâtie et respecter la

distance aux limites. L'autorité intimée considère que le caractère souterrain

est réalisé.

a) L'art. 84 de la loi du 4

décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV

700.

) relatif aux constructions souterraines prévoit:

" 1

Le règlement communal peut prévoir que les constructions souterraines ou

semi-enterrées ne sont pas prises en considération:

– dans le calcul

de la distance aux limites ou entre bâtiments;

– dans le

coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol.

2.

Cette réglementation n'est applicable que dans la mesure où le

profil et la nature du sol ne sont pas sensiblement modifiés et s'il n'en

résulte pas d'inconvénient pour le voisinage".

b) En l'occurrence, le projet de

construction litigieux doit respecter à la fois le RPGA 1972, actuellement en

vigueur, et le RPGA 2007, mis à l'enquête publique du 20 avril au 21 mai 2007

et tel qu'adopté et/ou amendé par le Conseil communal de Montreux le 2

septembre 2009, mais pas encore approuvé par le département cantonal compétent.

En effet, conformément aux art. 77

et 79 LATC, lorsque la commune a adopté la nouvelle réglementation, celle-ci

est dotée d'un effet anticipé négatif et, dans cette mesure, s'applique

conjointement avec la réglementation antérieure, toujours en vigueur, jusqu'à

son approbation; pendant cette phase, seules peuvent être autorisées les

constructions à la fois conformes à l'actuelle et à la future réglementation;

l'obligation de refuser toute autorisation de bâtir allant à l'encontre du

projet peut désormais s'exercer sans délai, jusqu'à l'octroi ou au refus de

l'approbation (RDAF 1990 p. 247, 1986 p. 192, 1975 p. 62, 1971 p. 338). Dès son

approbation, la nouvelle réglementation s'applique seule (arrêts AC.2010.0032

du 22 mars 2011; AC.2000.0212 du 12 juillet 2006).

c) S'agissant des constructions

souterraines et de leur incidence sur la surface bâtie, l'art. 74 al. 2 et 3

RPGA 1972 prévoit ce qui suit:

"Pour le

calcul de la surface bâtie, il n'est pas tenu compte des dépendances

souterraines, respectivement d'autres constructions souterraines de plus

grandes dimensions destinées aux installations de stationnement des véhicules,

ni des dépendances hors terre dont la surface totale ne dépasse pas 1/5 de

celle du bâtiment principal.

Sont considérées comme

souterraines les dépendances et autres constructions dont les 3/4 au moins du

volume sont situés en dessous du niveau du terrain naturel, dont une face au

plus est visible une fois le terrain aménagé, et dont la toiture est en

principe recouverte d'une couche de terre végétale engazonnée ou aménagée en

verdure. La Municipalité peut toutefois autoriser l'aménagement d'emplacements

de stationnement sur la toiture des dépendances et autres constructions

souterraines si la création et le maintien de surfaces de verdure suffisantes

sont par ailleurs garantis."

Quant à l'art. 44 RPGA 2007, il est

rédigé comme suit:

"Sont

considérées comme souterraines les constructions dont les ¾ au moins du volume

sont situés en dessous du niveau du terrain naturel, dont une face au plus est

visible une fois le terrain aménagé".

Conformément à l'art. 40 al. 2 RPGA

2007, sont exclues du calcul de la surface les constructions souterraines ainsi

que les dépendances hors terre dont la surface totale ne dépasse pas 1/5 de

celle du bâtiment principal.

d) S'agissant de la distance à la

limite, l'art. 65bis RPGA 1972 prévoit ce qui suit:

"Dans la

mesure où le profil et la nature du sol ne sont pas sensiblement modifiés, et

s'il n'en résulte pas d'inconvénient majeur pour le voisinage, les

constructions souterraines ne sont pas prises en considération dans le calcul

de la distance aux limites ou entre bâtiments. Leur implantation est autorisée

en limite de parcelle, sous réserve des législations forestière et routière.

L'article 74,

alinéa 3, est applicable."

Le texte de l'art. 39 al. 4 RPGA

2007.

est identique à celui de l'art. 65bis al. 1 RPGA 1972.

e) En l'espèce, le réservoir

litigieux a été construit dans le prolongement du parking - auquel il est

contigu et dont il ne dépassera pas la hauteur -, dont le caractère souterrain

a déjà été confirmé par la cour de céans puis par le Tribunal fédéral (arrêt

1C_642/2012 du 12 août 2013); le tribunal de céans a ainsi relevé ce qui suit

dans son arrêt AC.2012.0003 du 9 novembre 2012 (consid. 3a):

"Quoi qu'il

en soit, après examen des plans mis à l'enquête publique complémentaire en

2006, il apparaît clairement que le parking entre dans la catégorie des

constructions souterraines au sens de l'art. 65bis en relation avec l'art. 74

al. 3 RPGA 1972. (A noter du reste que l'art. 44 RPGA 2007 ne modifie pas

fondamentalement la définition des constructions souterraines). C'est dès lors

à tort que les recourants affirment que la surface dudit parking aurait dû être

prise en compte dans la surface bâtie du bâtiment B (cf. art. 74 al. 2 RPGA

1972.

et art. 40 al. 2 RPGA 2007): si tel devait être le cas, le bâtiment B

n'aurait pas pu être construit, compte tenu de la surface de la maison de

maître vouée à la démolition (273 m2). S'agissant du réservoir de

récupération des eaux de pluie réalisé sans autorisation dans le prolongement

du parking souterrain (du côté est), il y a lieu de relever que cet ouvrage -

qualifié de souterrain par la municipalité - doit encore faire l'objet d'une

enquête publique complémentaire. Le caractère réglementaire de cet aménagement

lié au premier projet n'a pas à être traité dans le cadre de la présente

procédure, étant précisé que l'inspection des lieux a permis de constater que

le réservoir en cause - dont il semble que la majeure partie du volume est

situé en dessous du terrain naturel - devrait probablement être considéré comme

une "construction souterraine" et, en tant que telle, exclue de la

surface construite."

Tout comme le parking, le réservoir

doit être considéré comme une dépendance souterraine, dont le ¾ du volume est

situé en dessous du terrain naturel et dont la toiture sera recouverte d'une

couche de terre végétale. Il ressort en effet des plans d'enquête que le

réservoir se situera entièrement sous le terrain aménagé tel que prévu et

autorisé par le permis de construire du 22 mars 2006, confirmé par arrêt du

Tribunal administratif du 6 septembre 2007 (AC.2006.0067), à l'exception du

regard (trappe d'accès pour l'entretien) devant par définition se trouver à

découvert; seule la façade sud du réservoir sera visible. Cela a par ailleurs été

constatée lors de l'inspection locale à laquelle la cour de céans a procédé

dans le cadre de l'instruction de la cause AC.2012.0003, le 19 septembre 2012. Qui

plus est, les recourants eux-mêmes admettent dans leur recours que le réservoir

est "plus bas que le parking".

Quant au climatiseur installé sur

cette construction, dont les recourants ont produit des photographies dans leur

opposition, force est de constater que l'autorité intimée en a ordonné, par

lettre du 10 décembre 2012 adressée à l'architecte, le démontage immédiat, le

terrain devant être aménagé selon le permis délivré le 22 novembre 2007. Cette

construction n'a donc pas été autorisée et ne saurait ainsi être prise en

compte dans l'appréciation du caractère souterrain du réservoir. Conformément

aux art. 74 al. 3 RPGA 1972 et 44 RPAG 2007, le réservoir doit ainsi être

qualifié de construction souterraine. En cette qualité, il ne doit partant pas être

pris en compte dans le calcul de la surface bâtie (art. 74 al. 2 et 3 RPGA 1972

et art. 40 al. 2 et 44 RPGA 2007).

S'agissant de la distance à la

limite de parcelle, compte tenu d'une part de la pente du terrain constatée

lors de l'inspection locale dans la cause AC.2012.0003 relative au projet de

construction des bâtiments A et B et d'autre part de ces bâtiments déjà

autorisés, force est de constater que le réservoir ne modifiera pas

sensiblement le profil - la pente préexistante étant maintenue - et la nature

du sol - le toit du réservoir sera recouvert d'une couche de terre végétale - ,

ce qui a été constaté lors de l'inspection locale du 19 septembre 2012. En

outre, on ne perçoit pas quel inconvénient majeur ce réservoir, fermé et

souterrain, recouvert de végétation, pourrait causer au voisinage. Dès lors, il

apparaît que les conditions des art. 65bis RPGA 1972 et 39 al. 4 RPGA 2007

sont réunies et que le réservoir ne doit pas être pris en considération pour le

calcul de la distance à la limite.

2.

Il résulte de ce qui précède que le recours doit

être rejeté et la décision attaquée, confirmée. Succombant, les recourants

supportent les frais de justice ainsi que des dépens en faveur de la

municipalité et de la constructrice qui ont procédé avec l'assistance d'un

avocat (art. 51, 55, 91 et 99 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure

administrative [LPA-VD; RSV 173.36]).

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est rejeté.

II.

La décision de la Municipalité de Montreux du 10

décembre 2012 est confirmée.

III.

Un émolument judiciaire de 1'500 (mille cinq

cents) francs est mis à la charge de Peter et Rita Baumgartner ainsi que Sylvie

et Aba Neeman, solidairement entre eux.

IV.

Peter et Rita Baumgartner ainsi que Sylvie et

Aba Neeman, solidairement entre eux, verseront tant à la Commune de Montreux

qu'à Pasche Promotions SA une indemnité de 1'500 (mille cinq cents) francs à

titre de dépens.

Lausanne, le 15 avril 2014

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer

les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs

doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces

invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant

qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision

attaquée.