AC.2013.0198

CDAP - AC.2013.0198 - 2014-02-05 - DUBOIS, PERUJO, DROZ, DAYER/Municipalité de Lausanne, IDL Immobilière de Lausanne Sàrl, S2IC SA, Service Immeubles, Patrimoine et Logistique

5 février 2014Français65 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

Les sociétés S2IC SA, dont Ariane de la Baume

est l'administratrice, et la société P. A. Immobilière de Lausanne Sàrl, dont

Gabriella Duca est l'associée gérante, sont propriétaires de la parcelle n°2014

de Lausanne. Ce bien-fonds se situe à la jonction de la rue de la Pontaise et

de l'avenue des Oiseaux et supporte actuellement un bâtiment d'habitation avec

affectation mixte (ECA n°2855), comprenant un socle composé de deux étages

(sous-sol et rez-de-chaussée; ECA n°2855b), ainsi qu'une maison d'habitation comprenant

trois étages sur rez (ECA n°2855a). L'immeuble ECA n° 2855, dont la

construction remonte au début du XXème siècle, a obtenu la note *4V* au

recensement architectural. Il comprend, en sus de plusieurs établissements

publics, cinq appartements, dont deux logements de deux pièces pour un loyer

mensuel net de 700 fr., deux logements de deux pièces pour un loyer mensuel net

de 1'000 fr. et un appartement de trois pièces au loyer mensuel net de 1'200

fr.

La parcelle n°2014 jouxte la parcelle n°2012, propriété

de Michel Rosset et de Marianne Portmann, qui supporte un bâtiment d'une

volumétrie et d'une typologie comparable à l'immeuble ECA n°2855. Christophe

Dubois y exploite un café-restaurant à l'enseigne "Les alliés". Son

établissement dispose, au rez-de-chaussée, d'un "lounge" se situant à

la limite de la parcelle n°2012, ainsi qu'une cour intérieure, dans laquelle

est aménagée une terrasse.

Le 4 mai 2011, les propriétaires de la parcelle

n°2014 ont demandé l'autorisation de démolir le bâtiment ECA n°2855 et de

construire un immeuble de 14 appartements avec un commerce et un parking

souterrain pour quatre places de parc pour voitures. Le projet prévoit la

création d'un appartement de quatre pièces, de huit appartements de deux pièces

et de cinq appartements de trois pièces, répartis entre le rez-de-chaussée et

cinq étages, dont un attique. Ce projet, mis à l'enquête publique du 24 juin

2011 au 25 juillet 2011 a notamment suscité l'opposition de Christophe Dubois.

Le mouvement des habitants de la Pontaise pour la sauvegarde du patrimoine

architectural a formulé une opposition collective au projet, signée par plus de

700 personnes, dont Caroline Droz, domiciliée rue de la Pontaise 27, Alexandre

Dayer, domicilié av. du Mont-Blanc 12, ainsi que José Antonio Perujo, domicilié

rue de la Pontaise 48.

Il ressort de la synthèse CAMAC du 29

mai 2012 que les services cantonaux consultés ont délivré l'autorisation

spéciale requise. Le service de l'économie, du logement et du tourisme a en

particulier délivré l'autorisation spéciale au sens de la LDTR, malgré le

préavis négatif de la commune de Lausanne, aux conditions suivantes:

"Dans

l'immeuble à reconstruire, 4 logements totalisant une surface de 213,9 m2 (2 x

2 pièces et 2 x 3 pièces) analogue à celle des logements avant travaux (210 m2)

sera soumise à une mesure de contrôle administratif des loyers d'une durée de

dix ans à compter de sa mise sur le marché, le loyer initial des logements

concernés ne devant pas excéder la somme de CHF 236.- m2 / an (valeur mai 2012,

taux de référence OFL de 2,5 %).

revanche, le solde des appartements sera libre de tout contrôle administratif

fondé sur le droit cantonal public en matière de préservation du parc locatif

vaudois.

contrôle prévus sous chiffre 1 § 1 de la présente décision consistera en la

production des baux à loyer lors de la première mise en location après travaux,

puis en la production régulière de l'état locatif lors de la période de

contrôle. Ces documents devront informer les locataires en termes non

équivoques sur les moyens de contestation que leur offre la voie civile.

contrôle fera l'objet d'une mention de restrictions de droit public au registre

foncier, qui sera inscrite une fois le délai de recours échu, pour la durée de

sa validité.

Conformément à

l'art. 4 al. 5 de la loi, la vente de l'immeuble est soumise à autorisation,

pour autant que la transaction intervienne avant la fin des travaux. Cette

restriction fera également l'objet d'une mention au registre foncier."

Le 21 février 2013, la municipalité a délivré le

permis de construire sollicité, sous diverses charges et conditions. Le 8 mars

2013, elle a rejeté l'opposition du collectif "Sauvons la maison des

Lauriers" du Mouvement des habitants de la Pontaise pour la sauvegarde du

patrimoine, le 15 mars 2013, celle de Christophe Dubois.

Christophe Dubois a recouru à l'encontre de la

décision du 15 mars 2013 auprès de la cour de droit administratif et public du

Tribunal cantonal, dont il demande l'annulation (affaire AC.2013.0198). Il fait

valoir une atteinte à la clause d'esthétique, ainsi qu'à la protection de la

vue et de l'ensoleillement. La municipalité n'aurait pas examiné la

problématique des nuisances durant le chantier. Enfin, le recourant se plaint

d'une violation des dispositions formelles, relatives à la procédure de mise à

l'enquête publique.

José Antonio Perujo, Caroline Droz

et Alexandre Dayer ont également recouru à l'encontre de la décision du 8 mars

2013 rejetant l'opposition du collectif "Sauvons la maison des

Lauriers" (affaire AC.2013.0213). Ils font valoir des arguments ayant

trait à une violation de la clause d'esthétique, ainsi qu'au maintien de

logements à un loyer abordable.

Le Service Immeubles, Patrimoine et

Logistique (SIPAL) s'est déterminé. Il a précisé ce qui suit:

"Le

bâtiment ECA 2855 a obtenu la note *4V* lors du recensement architectural de la

commune de Lausanne en 1999, signifiant qu'il est bien intégré. La mention V

signale la présence de vitraux. Le bâtiment ECA 2855 n'est pas au bénéfice

d'une protection spéciale cantonale au sens de la loi sur la protection de la

nature, des monuments et des sites (LPNMS), la Section monuments et sites n'a

donc pas été consultée dans le cadre de l'élaboration de ce projet ou lors de

sa mise à l'enquête.

bâtiment concerné a subi diverses interventions procédant par ajout d'éléments

modifiant la lisibilité de son architecture. Le site bâti environnant est

actuellement constitué d'immeubles d'époques et de qualités diverses, formant

un tout relativement hétéroclite. La qualité de l'ensemble réside

essentiellement dans le traitement actuel de la tête de l'îlot dont

l'aménagement en terrasse plantée offre une respiration de qualité dans le

contexte urbain. L'immeuble en remplacement prévu est d'une architecture

standard qui ne viendra pas altérer l'environnement existant. En conséquences

la Section monuments et sites partage pleinement les conclusions de la déléguée

à la protection du patrimoine bâti de la ville de Lausanne dans son préavis du

8 mars 2013.

vu de ce qui précède, la Section monuments et sites renonce à recourir aux

voies de la LPNMS pour exiger le maintien de ce bâtiment mais souhaite que les

demandes émises par la déléguée susmentionnée soient prises en compte (le

maintien de l'aménagement actuel de l'îlot est esquissé de manière un peu

schématique dans le dossier d'enquête, et l'avenir des vitraux n'est pas

mentionné).

La Section

monuments et sites demande le maintien de l'effet suspensif du recours jusqu'à

ce que les demandes ci-dessus soient prises en compte."

A la demande de la municipalité, le juge

instructeur a joint le recours formé par Christophe Dubois (AC.2013.0198) au

recours formé par José Antonio Perujo, Caroline Droz et Alexandre Dayer

(AC.2013.0213).

Dans sa réponse, la municipalité a conclu au

rejet du recours de Christophe Dubois et à l'irrecevabilité du recours formé

par José Antonio Perujo, Caroline Droz et Alexandre Dayer, subsidiairement à

son rejet.

Invité à répliquer, Christophe

Dubois a maintenu ses conclusions. La municipalité a encore produit des

déterminations.

Le Tribunal a tenu une audience, avec inspection

locale, le 3 octobre 2013. Il a entendu le recourant Christophe Dubois,

représenté par Me Céline Jarry-Lacombe, ainsi qu'Alexandre Dayer. Le compte

rendu de l'audience est formulé dans les termes suivants:

"Les

recourants relèvent tout d'abord que l'emplacement du panneau d'enquête prévu

par l'art. 7 RPGA n'était pas règlementaire. Il a en effet été apposé sur une

porte donnant sur l'avenue des Oiseaux (porte de l'ancien night club), et non

sur la rue de la Pontaise, qui est l'adresse officielle du bâtiment actuel. Les

recourants font également remarquer que l'avenue des oiseaux est beaucoup moins

passante que la rue de la Pontaise. Ils maintiennent ce grief;

ils considèrent en effet que, du fait de son positionnement, il est possible

que les habitants du quartier n'aient pas eu connaissance de l'avis d'enquête. Pour

la municipalité, il est peu probable que des habitants du quartier n'aient pas

eu connaissance du projet de construction, dès lors qu'une opposition

collective, réunissant plus de 700 signatures, a été formée.

Les

recourants relèvent ensuite l'existence d'un mur mitoyen entre les parcelles

n°2012 et 2014. Christophe Dubois, qui exploite un café-restaurant, dont

une salle donne sur le mur mitoyen, se plaint de ne pas avoir été consulté

préalablement. Il déplore également le manque de garantie durant la réalisation

des travaux. Les constructeurs produisent une convention de mars 2013 signée

entre les propriétaires des biens-fonds n°2012 et 2014, qui résoudrait

l'ensemble des difficultés redoutées par Christophe Dubois.

la lecture du plan de situation, le mur en question se situerait intégralement

sur la parcelle n°2014. La municipalité a fait des recherches dans ses

archives, pour connaître l'évolution des constructions, qui datent du début du

XXe siècle (1911). A l'époque, le propriétaire de la parcelle n°2012 voulait

créer un espace pour le jeu de quille sur la parcelle n°2012, en limite de la

parcelle n°2014. Le projet a été autorisé par la municipalité. L'ancien

propriétaire a toutefois changé d'avis, et a souhaité pouvoir réaliser une

buanderie. Ces travaux (en particulier la couverture) n'ont semble-t-il pas été

autorisés par la municipalité. Les documents permettant de retracer l'évolution

de la construction font ensuite défaut. Les anciens plans ne permettent pas de

situer la limite des deux parcelles.

L'architecte

explique que les murs du sous-sol de la construction existante seront préservés

dans la mesure du possible. En outre, durant les travaux, le restaurant

voisin sera protégé. Les constructeurs relèvent que la perte d'ensoleillement

que craint Christophe Dubois ne sera pas aussi importante. Elle se produira

essentiellement le matin. Il y aura en revanche plus de soleil à midi.

recourant Alexandre Dayer relève, sous l'angle de l'esthétique, que la

démolition du bâtiment existant dénaturera le quartier. En effet, la

maison en question, qui a reçu la note de 4 au recensement architectural,

serait parfaitement intégrée dans le voisinage. Le projet, dont le traitement

esthétique serait moins bon (volumétrie et forme des façades), enlèverait au

quartier toute son harmonie et toute trace du patrimoine architectural

historique. Me Journot relève que, si les recourants souhaitaient s'opposer à

la démolition du bâtiment, ils auraient déjà dû intervenir en 2006, dans le

cadre de l'adoption du plan général d'affectation, ainsi que du plan de limite

des constructions. En effet, le nouveau plan colloque la parcelle litigieuse

dans la zone urbaine. Le projet s'inscrit dans cette nouvelle réglementation.

Les

recourants mentionnent le préavis négatif d'un des services de la municipalité.

Ce préavis avait toutefois trait à la problématique du logement,

s'agissant de l'application de la loi sur la démolition, la transformation et

la rénovation de maisons d'habitation.

municipalité explique qu'elle a signé une convention avec le canton, aux termes

duquel il ressort que les bâtiments avec une note de 1 ou 2 relèvent de la compétence

cantonale. S'agissant des bâtiments avec note 3 ou 4, la municipalité

doit demander le préavis du délégué à la protection du patrimoine. Un préavis

défavorable permet de déclencher une procédure de classement. En l'occurrence,

la déléguée en charge de la protection du patrimoine a délivré un préavis

positif, qui ne figurait toutefois pas au dossier.

L'assesseur

Renée-Laure Hitz relève le peu de pertinence entre la limite des constructions

imposées depuis 2006 et le maintient de la cour du bâtiment, entièrement grevée

par la limite des constructions. La municipalité explique qu'elle a

adopté cette mesure, dans la perspective de pouvoir procéder à des aménagements

routiers. Les propriétaires refusant généralement de céder une partie de leur

terrain gratuitement, il est alors nécessaire de procéder par la voie de

l'expropriation, ce que la commune n'envisage pas à l'heure actuelle. La

municipalité relève que les travaux n'ont en aucun cas pour effet de modifier

le parcellaire.

cour se déplace sur la parcelle des constructeurs. Elle se rend dans

l'établissement exploité par le recourant Christophe Dubois. Dans la salle

"lounge", l'architecte précise que la limite de parcelle se situe

dans la salle du recourant, vraisemblablement à l'arrière des poutres soutenant

la toiture du "lounge". Un géomètre sera désigné, pour déterminer

précisément le lieu où se situe la limite de parcelle. Pendant les travaux, il

est prévu de réaliser une isolation pour le bruit et la poussière. Les poteaux,

qui soutiennent la construction du recourant, devraient être maintenus.

cour se déplace ensuite dans la terrasse intérieure du recourant. Elle

constate l'existence d'un bâtiment borgne sur la parcelle voisine au

Nord-Ouest, ainsi que l'emplacement de la maison actuelle, au Sud-Est.

L'architecte précise l'emplacement du futur bâtiment. Il relève également que

les constructeurs ont renoncé à réaliser un étage supplémentaire règlementaire.

L'architecte

explique avoir, dans un premier temps, développé un projet visant à maintenir

le sous-sol existant. La municipalité a toutefois refusé ce projet,

considérant que l'art. 82 LATC ne lui permettait pas de conserver uniquement le

sous-sol, compte tenu de la contrainte que représente la limite des

constructions.

cour se rend à proximité de la porte, où était affiché l'avis d'enquête. Il

s'agit de l'entrée d'un ancien night club. L'architecte explique qu'il y aura

une césure avec le bâtiment voisin, qui permettra aux véhicules d'accéder aux

quatre places de stationnement prévues. Le mur de la cour se trouvant à l'angle

de la rue de la pontaise et de l'avenue des Oiseaux, qui se prolonge

actuellement tout le long de l'avenue des oiseaux, sera conservé. A hauteur de

la construction projetée, se mur sera détruit, puis reconstruit dans un style

similaire, sur une partie de la façade du sous-sol du bâtiment donnant sur

l'avenue des Oiseaux. Le mur actuel, qui correspond à une des façades du

sous-sol existant, est composé de pierres. Il est pourvu d'une porte et de

trois ouvertures.

La cour constate

enfin que l'environnement bâti est constitué d'immeubles hétéroclites. Il

comprend toutefois également des bâtiments de volumétrie similaire à celui voué

à la démolition, et des bâtiments intéressants, recensés en note 3 et 4."

Les parties ont été invitées à se

déterminer sur le compte rendu de l'audience. A la demande du tribunal, les

constructrices ont produit les plans des bâtiments existants. La municipalité a

produit le préavis de la déléguée à la protection du patrimoine, ainsi que le plan

des tronçons commerciaux. Selon ce dernier plan, la parcelle des constructrices

se situe en majeure partie dans un tronçon commercial.

Considérant

Considérants

1.

a) L’art. 89 al. 1 de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF;

RS 173.110) reconnaît la qualité pour recourir à

quiconque ayant pris part à la procédure devant l’autorité

précédente ou ayant été empêché de le faire (let. a), étant "particulièrement"

atteint par la décision attaquée (let. b) et ayant un intérêt digne de

protection à l’annulation ou à la modification de celle-ci (let. c). L’art. 75 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du

28.

octobre 2008 (LPA-VD; RSV 173.36) reconnaît la qualité pour former

recours à toute personne physique ou morale ayant pris part à la procédure

devant l'autorité précédente ou ayant été privée de la possibilité de le faire,

qui est atteinte par la décision attaquée et qui dispose d'un intérêt digne de

protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée. Le législateur cantonal n’a

pas repris la condition d’une atteinte spéciale ou particulière de l’art. 89

al. 1 let. b LTF dans le but d’éviter que le tribunal ne procède à un examen de

la qualité pour recourir grief par grief (BGC séance du 30 septembre 2008,

p. 33). Sous cette seule réserve, le tribunal peut donc se référer à la

jurisprudence fédérale relative à l’art. 89 al. 1 LTF pour définir la qualité

pour recourir.

b) Selon la jurisprudence fédérale,

le recourant doit se trouver dans une relation spéciale, étroite et digne

d'être prise en considération avec l'objet de la contestation. Le voisin direct

de la construction ou de l'installation litigieuse a en principe la qualité

pour recourir (ATF 121 II 171 consid. 2b p. 174; 115 Ib 508 consid. 5c p. 511).

La qualité pour recourir peut être reconnue

même en l'absence de voisinage direct, lorsqu'une distance relativement faible

sépare l'immeuble du ou des recourants de la construction litigieuse (cf. ATF

121.

II 171 consid. 2b p.174 et la jurisprudence citée, où il est fait référence

à des distances de 45 m, 70 m ou 120 m). Le critère de la distance n'est pas le

seul déterminant; s'il est certain ou très vraisemblable que l'installation ou

la construction litigieuse sera à l'origine d'immissions - bruit, poussières,

vibrations, lumière, fumée - atteignant spécialement les voisins, même situés à

une certaine distance, ces derniers peuvent avoir qualité pour recourir (ATF 136 II 281 consid.

2.3.1

p. 285; 133 II 249 consid. 1.3.1 p. 252, 468 consid. 1 p. 470 ; 125 II 10 consid. 3a

p. 15; arrêt 1A.179/1996 du 8 avril 1997 in RDAF 1997 I p. 242). Le voisin doit

en outre retirer un avantage pratique de l'annulation ou de la modification de

l'arrêt contesté qui permette d'admettre qu'il est touché dans un intérêt

personnel se distinguant nettement de l'intérêt général des autres habitants de

la commune (ATF 133 II 249 consid.

1.3.1

p. 252; Message précité, FF 2001 p. 4127; cf. ATF 120 Ib 431 consid.

1.

p. 433). Il doit ainsi invoquer des dispositions du droit public des

constructions dont l’application est susceptible d'avoir une incidence sur sa

situation de fait ou de droit (ATF 137 II 30 consid. 2.2.3 et 2.3. p. 133ss).

c) En l'occurrence, les recourants

José Antonio Perujo, Caroline Droz et Alexandre Dayer ont agi de concert,

signant le même acte de recours. José Antonio Perujo, locataire d'un

appartement dont plusieurs pièces donnent sur la parcelle litigieuse, est un

voisin direct de la parcelle litigieuse. Sa qualité pour recourir doit être

reconnue, dans la mesure où la construction projetée, d'une volumétrie plus

importante que la construction actuelle, entraînera une perte de vue et

d'ensoleillement. La qualité pour recourir de Caroline Droz, qui vit dans un

appartement situé à une centaine de mètres de la construction litigieuse, de

même que celle d'Alexandre Dayer, dont le lieu domicile est distant d'environ

200.

mètres, paraît en revanche douteuse. Quoi qu'il en soit, les recourants

ayant agi de concert et un d'entre eux au moins ayant la qualité pour recourir,

il se justifie d'entrer en matière sur le fond. La qualité pour recourir de

Christophe Dubois, voisin direct de la construction en question n'est en outre pas

litigieuse.

d) L’art. 75 al. 1 LPA-VD prévoit,

par ailleurs, qu’a qualité pour former recours toute personne physique ou

morale ayant pris part à la procédure devant l’autorité précédente ou ayant été

privée de la possibilité de le faire, qui est atteinte par la décision attaquée

et qui dispose d’un intérêt digne de protection à ce qu’elle soit annulée ou

modifiée. Selon la jurisprudence, l’exigence de l’art.

75.

al. 1er let. a LPA-VD, selon laquelle la qualité pour

recourir nécessite notamment d’avoir participé à la procédure antérieure,

implique, en matière de permis de construire, d’avoir déposé une opposition en

temps utile (arrêts AC.2010.0019 du 12 novembre 2010 consid. 1b ;

AC.2009.0251 du 17 septembre 2010 consid. 1b ; AC.2009.0216 du 22

juillet 2010 consid. 1). La qualification

d’opposition ne doit pas être trop restrictive (arrêt AC.2012.0184 du 28 mars

2013, consid. 1b).

L'autorité intimée fait valoir que les

recourants José Antonio Perujo, Caroline Droz et Alexandre Dayer n'ont pas

formé personnellement opposition au projet litigieux. Les recourants ne

prétendent toutefois pas que le mouvement des habitants de la Pontaise pour la

sauvegarde du patrimoine architectural soit une association. Si Alexandre Dayer

et Caroline Droz ont agi en tant que représentant de ce mouvement, ils ont

également signé l'opposition collective, à titre personnel, de même que José

Antonio Perujo. Il convient d'en déduire qu'ils sont intervenus dans la

procédure de mise à l'enquête. Ils disposent dès lors de la qualité pour

recourir sous l'angle de l'art. 75 al. 1 let. a LPA-VD.

2.

Les recourants se plaignent tout d'abord d'une

violation des prescriptions formelles relative à la procédure de mise à

l'enquête publique, en particulier des alinéas 1 à 3 de l'art. 109 LATC. Cette

disposition prévoit ce qui suit:

La demande de permis est mise à l'enquête publique par la municipalité

pendant trente jours.

2.

L'avis d'enquête est affiché au

pilier public, publié dans un journal local, dans la Feuille des avis officiels

du Canton de Vaud ainsi que sur le site Internet officiel de l'Etat de Vaud; il

indique de façon précise le propriétaire, l'auteur du projet au sens de

l'article 106, le lieu d'exécution des travaux projetés et, s'il s'agit d'un

bâtiment, sa destination, ainsi que les dérogations éventuelles demandées.

3.

Le règlement communal peut exiger en outre la pose d'un panneau

indiquant l'objet et les dates de l'enquête publique."

En application de l'art. 109 al. 3

LATC, la municipalité a adopté l'art. 7 RPGA, qui dispose de ce qui suit:

Dès le premier jour de l'enquête publique, et pendant toute la durée de celle-ci,

le propriétaire appose à ses frais, sur le fonds concerné et à la vue directe

du public, un panneau fourni par la direction des travaux indiquant l'objet de

la demande de permis de construire et les dates de l'enquête publique.

2.

Il est restitué à la direction des

travaux à l'échéance de l'enquête.

3.

L'obligation de le faire apposer de

manière adéquate, de le restituer, de même que d'en empêcher tout usage abusif

incombe au propriétaire.

4.

Selon l'importance de l'objet, il peut être exigé l'apposition de

plusieurs panneaux."

Selon les recourants, la

municipalité aurait dû exiger la pose du panneau prévu à l'art. 7 RPGA sur une

porte donnant sur la rue de la Pontaise, dès lors qu'il s'agirait de l'adresse

officielle de la maison érigée sur la parcelle n°2014. Cette interprétation ne

ressort toutefois pas de l'art. 7 RPGA, qui dispose uniquement que le panneau

doit être apposé sur le fonds concerné et à la vue directe du public. Bien

qu'en l'occurrence, le panneau ait été placé sur une porte donnant sur une rue

moins passante, il respecte les exigences formelles prévues par la

réglementation communale. La municipalité a certes reconnu que la solution

choisie par les constructrices n'était pas la plus judicieuse. Elle n'a

toutefois pas abusé de son pouvoir d'appréciation, en retenant que le panneau

en question n'avait pas à être nécessairement apposé à la porte donnant sur la

rue la plus fréquentée.

Le grief d'une violation de l'art.

109.

al. 3 LATC, en relation avec l'art. 7 RPGA doit partant être rejeté.

3.

Les recourants, se référant à l'art. 6 RPGA, reprochent

également l'absence de gabarits.

Selon l'art. 6 RPGA, la

Municipalité exige du propriétaire le profilement de la construction au moyen

de gabarits (al. 1). Pour des constructions de peu d'importance, la

Municipalité peut en dispenser le propriétaire (al. 3). Elle peut également

autoriser le remplacement de la pose de gabarits par des documents

photogrammétriques dont l'exactitude doit être attestée par un ingénieur

géomètre (al. 4).

Il ressort du dossier que les

constructrices ont produit deux photomontages réalisés par un bureau de

géomètre. L'art. 6 al. 4 RPGA prévoit expressément la possibilité, pour la

municipalité, d'autoriser la production de documents photogrammétriques en lieu

et place des gabarits. Les pièces produites par les constructrices permettent en

outre de se faire une idée suffisamment précise de l'envergure du projet. Ce

grief est dénué de pertinence.

4.

Les recourants reprochent au projet un défaut

d'esthétique et d'intégration.

a) Les communes jouissent d'une

autonomie maintes fois reconnue lorsqu'elles définissent, par des plans,

l'affectation de leur territoire, et lorsqu'elles appliquent le droit des

constructions (art. 139 al. 1 let. d Cst./VD; cf. notamment ATF 115 Ia 114 consid.

3d p. 118 s., 363 consid. 3b p. 367; 108 Ia 74 consid. 2b p. 76 s.; arrêt

1P.167/2003 consid. 3 publié in RDAF 2004 p. 114). Cela ressort en particulier

de l'art. 2 al. 1 LATC, selon lequel l'Etat laisse aux communes la liberté

d'appréciation nécessaire à l'accomplissement de leurs tâches. Le droit

cantonal se borne ainsi à poser quelques règles sur l'esthétique, la solidité

et la salubrité des constructions, sur la suppression des barrières

architecturales et l'utilisation rationnelle de l'énergie (art. 86 à 102 LATC).

En revanche, il ne contient aucune disposition sur la densité des

constructions, en particulier sur le coefficient d'utilisation du sol, la

hauteur et le nombre de niveaux admissibles. Ces domaines ressortissent au seul

droit communal (arrêt 1P.167/2003 du 3 juillet 2003), de même que les

dispositions sur l'esthétique des constructions, dont les communes doivent

assortir leurs règlements afin d'éviter l'enlaidissement des localités et de

leurs abords (art. 86 al. 3 LATC; ATF 1C_447/2012 du 5 août 2013).

b) Les recourants invoquent en

l'occurrence l'art. 73 al. 4 RPGA, qui prévoit que, s'agissant des objets qui

figurent dans un recensement, la Municipalité peut, lorsqu’un ensemble bâti est

identifié et qu’il s’agit, notamment, d’éviter une rupture du tissu bâti

existant, préserver la volumétrie générale d’ensemble, le rythme du parcellaire,

la composition verticale et horizontale des façades, les formes de toiture,

ainsi que les aménagements des espaces libres.

L'art. 73 al. 4 RPGA précise et

détaille la règle générale exprimée par l'art. 86 LATC sur l'esthétique et

l'intégration des constructions. Il convient d'en déterminer la portée dans le

cadre légal fixé par la LAT et par la LATC.

aa) Selon l'art. 17 LAT, les

cantons doivent prévoir des mesures de protection notamment pour "les

localités typiques, les lieux historiques, les monuments naturels ou

culturels" (al. 1 let. c). Les localités typiques au sens de cette

disposition comprennent des ensembles bâtis qui regroupent en une unité harmonieuse

plusieurs constructions et qui s'intègrent parfaitement à leur environnement

(ATF 111 Ib 257, consid. 1a, p. 260 et les références citées). Les cantons

peuvent protéger de tels ensembles en établissant une zone à protéger au sens

de l'art. 17 al. 1 LAT mais le droit cantonal peut prévoir encore d'autres

mesures adéquates (art. 17 al. 2 LAT), par exemple lorsqu'il s'agit de protéger

des objets bien déterminés tels que des bâtiments ou des monuments naturels ou

culturels (ATF 111 Ib 257, consid. 1a, p. 260-261). L'adoption d'une zone de

protection est la mesure que le législateur fédéral a envisagée en premier

lieu. Non seulement elle permet d'établir clairement la protection, son but,

son principe et son régime, mais assure la coordination avec les autres

intérêts à prendre en considération dans les procédures d'aménagement du

territoire (Moor, Commentaire LAT, art. 17, no 74). La mise sous protection par

une zone à protéger n'exclut toutefois pas certaines utilisations, car la

mesure de protection peut se superposer aux autres affectations conformes aux

exigences de l'aménagement du territoire. Ainsi, un plan d'affectation spécial

peut aménager un périmètre de manière que, malgré l'utilisation prévue, un

site, un bâtiment, un monument ou un biotope bénéficie des mesures de

protection adéquates sans pénaliser le solde de la parcelle (Moor, Commentaire

LAT, art. 17, no 75).

En ce qui concerne les autres

mesures réservées par l'art. 17 al. 2 LAT, elles s'imposent en raison de la

variété des situations; en particulier, pour les cas dans lesquels le but de la

protection ne serait pas suffisamment atteint par un zonage au sens de l'alinéa

1er (Moor, Commentaire LAT, art. 17, no 80). Par exemple, l'instrument de la

zone n'est pas adapté lorsque la mesure de protection nécessite d'imposer une

obligation de faire; notamment l'obligation d'entretenir le bâtiment protégé ou

encore les travaux de restauration à entreprendre pour assurer son

développement ou sa mise en valeur (Moor, Commentaire LAT, art. 17, no 81).

Font aussi partie des autres mesures réservées par l'art. 17 al. 2 LAT, les

inventaires et classements prévus par le droit cantonal, les clauses générales

de protection, ainsi que les clauses d'esthétique, l'acquisition de la

propriété par la collectivité publique ou la conclusion de contrats avec des

particuliers ainsi que les mesures provisionnelles (Moor, Commentaire LAT, art.

17, nos 83 à 93).

bb) En droit vaudois, la LATC

attribue aux communes la compétence d'adopter des zones à protéger au sens de l'art.

17.

al.1 LAT en prévoyant à l'art. 47 LATC que les plans d'affectation peuvent

contenir des dispositions relatives notamment aux paysages, aux sites, aux

rives de lacs et de cours d'eau, aux localités et aux ensembles ou aux

bâtiments méritant protection (art. 47 al. 2 ch. 2 LATC). Les communes peuvent

également prévoir des dispositions relatives à la création et à la préservation

d'espaces verts ainsi qu'à la plantation et à la protection des arbres (art. 47

al. 2 ch. 4 LATC). Le canton peut de son côté aussi établir des zones protégées

dans le cadre de l'adoption de plans d'affectation cantonaux notamment pour les

paysages, les sites, les rives de lacs et de cours d'eau, les localités ou les

ensembles méritant protection (art. 45 al. 2 let. c LATC). L'art. 86 LATC

attribue à la municipalité la tâche de veiller à ce que les constructions

présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à

l'environnement (al. 1). La municipalité doit refuser le permis pour les

constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre l'aspect et le

caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue ou de nuire à

l'aspect d'un édifice d'une valeur historique, artistique ou culturelle (al.

2).

cc) La loi vaudoise sur la

protection de la nature, des monuments et des sites du 10 décembre 1969 (LPNMS)

fait partie des autres mesures réservées par l'art. 17 al. 2 LAT; cette

législation instaure une protection générale de la nature et des sites,

englobant tous les territoires, paysages, sites, localités, immeubles qui

méritent d'être sauvegardés en raison de l'intérêt général, notamment

esthétique, historique, scientifique ou éducatif qu'ils présentent (art. 4

LPNMS) ainsi qu'une protection générale des monuments historiques et des

antiquités, en particulier des monuments de la préhistoire, de l'histoire de

l'art et de l'architecture ainsi que les antiquités mobilières et immobilières

trouvées dans le canton et qui présentent un intérêt archéologique, historique,

artistique, scientifique ou éducatif (art. 46 LPNMS). La loi prévoit

l'établissement d'un inventaire dans le cadre de la protection spéciale de la

nature et des sites (art. 12 et ss LPNMS) ainsi qu'un inventaire lié à la

protection spéciale des monuments historiques et des antiquités (art. 49 et ss

LPNMS). Lorsque des travaux sont envisagés sur un objet soumis à la protection

générale, le Département des infrastructures peut prendre les mesures

provisionnelles nécessaires à sa sauvegarde (art. 10 et 47 LPNMS), la validité

de la mesure provisionnelle étant subordonnée à la condition que l'autorité

cantonale ouvre une enquête publique en vue du classement de l'objet dans un

délai de trois mois, pour les monuments historiques et les antiquités, et de

six mois pour les objets soumis à la protection générale de la nature et des

sites, ces deux délais étant prolongeables chacun de six mois par le Conseil

d'Etat (art. 11 et 48 LPNMS).

Lorsque l'objet fait partie d'un

inventaire, l'enquête en vue du classement doit être ouverte dans les trois

mois suivant l'annonce des travaux par le propriétaire (art. 18 et 51 LPNMS).

Pour la protection spéciale de la nature et des sites, l'arrêté de classement

désigne alors l'objet classé et l'intérêt qu'il présente, les mesures de

protection déjà prises, les mesures de protection prévues pour sa sauvegarde,

sa restauration, son développement et son entretien (art. 21 LPNMS). Le cas

échéant, le département compétent peut fixer au propriétaire un délai

convenable pour exécuter les travaux d'entretien nécessaires et, à défaut, les

faire effectuer aux frais de ce dernier (art. 29 LPNMS). Pour la protection

spéciale des monuments historiques et des antiquités, l'arrêté de classement

désigne aussi l'objet classé et l'intérêt qu'il présente, les mesures de

protection déjà prises et il définit les mesures de conservation ou de

restauration nécessaires à charge du propriétaire (art. 53 LPNMS). L'arrêté de

classement permet en outre à l'Etat de procéder par voie contractuelle ou par

voie d'expropriation à l'acquisition de l'objet (art. 64 LPNMS). L'Etat dispose

également d'un droit de préemption légal sur les monuments historiques et les

antiquités classés (art. 65 LPNMS; voir aussi ATF 119 Ia 88, consid. 4a, p.

93-94).

c) Les communes vaudoises ont ainsi

la possibilité d’intégrer dans leur réglementation des règles matérielles

visant des buts comparables à ceux d’un arrêté de classement pour la protection

de bâtiments dignes d’intérêt en application de l’art. 47 al. 2 ch. 2 LATC. En

pareil cas, les règles matérielles de protection ne sont plus subordonnées à

l’adoption d’un arrêté de classement, mais résultent de l’application de la

réglementation communale sur les constructions. C’est la municipalité qui est

compétente en première ligne pour l’application de ces règles (art. 17 et 104

LATC). Mais le département a un pouvoir d’intervention dans ce domaine, car il

dispose d’un droit d’opposition (art. 110 LATC) et d’un droit de recours (art.

104a LATC) pour contester une décision municipale qui ne serait pas conforme à

la réglementation communale concernant la protection des ensembles bâtis ou des

bâtiments dignes d’intérêt. Il existe d’ailleurs une obligation de coordonner

les plans d’affectation avec les mesures résultant de la LPNMS. L’art. 2 RPNMS

prévoit en effet que les autorités communales doivent tenir compte des objets

méritant d’être sauvegardés (notamment ceux mis à l’inventaire ou soumis à la

protection générale) en élaborant leurs plans d’affectation. Cette disposition

reprend d’ailleurs les principes de coordination qui résultent déjà du droit

fédéral (art. 2 al. 1 et 25a al. 4 LAT) et du droit cantonal (art. 2 LATC).

aa) La Commune de Lausanne a

concrétisé cette obligation de coordination en prévoyant à l'art. 73 RPGA une

disposition spéciale pour les "objets figurant dans un recensement".

Cette disposition fait état de trois catégories de recensement, à savoir : le

recensement architectural, le recensement des jardins d'intérêt historique et

celui des ensembles bâtis (al. 1). Tous les travaux concernant un objet figurant

dans l'un de ces trois recensements doivent alors faire l'objet d'un préavis du

délégué communal à la protection du patrimoine bâti (al. 2). Sur la base de ce

préavis, la municipalité peut imposer des restrictions au droit de bâtir et

interdire les constructions, transformations ou démolitions (al. 3). La

municipalité peut également, lorsqu'un ensemble bâti est identifié et qu'il

s'agit, notamment, d'éviter une rupture du tissu bâti existant, préserver la

volumétrie générale de l'ensemble, le rythme du parcellaire, la composition

verticale et horizontale des façades, les formes des toitures, ainsi que

l'aménagement des espaces libres (al. 4). Alors que les restrictions que la

municipalité peut imposer au sens de l'art. 73 al. 3 RPGA semblent subordonnées

au préavis du délégué communal à la protection du patrimoine bâti,

l'intervention de la municipalité selon l'alinéa 4 de l'art. 73 RPGA serait

indépendante d'un tel préavis. Au demeurant, la municipalité ne peut de toute

manière statuer sur une demande de permis de construire touchant un objet

recensé au sens de l'art. 73 RPGA sans consulter son service compétent en

matière de protection du patrimoine bâti; il se pose alors la question de

savoir si l'art. 73 al. 2 RPGA a seulement le rôle d'une règle de fonctionnement

interne, qui n'a pas de portée propre.

bb) La règle communale fait

référence au recensement architectural qui sert de base à l'inscription d'un

objet à l'inventaire LPNMS. L’inventaire prévu à l’article 49 LPNMS est en

effet fondé sur le recensement architectural établi conformément à l'art. 31

RPNMS. Le propriétaire qui envisage des travaux affectant un objet à

l’inventaire doit alors prendre contact avec le département compétent avant

l’élaboration du projet définitif et le dépôt de la demande de permis de

construire. L’annonce des travaux d’où part le délai pour le classement de

l’objet correspond à la date du dépôt de la demande de permis de construire

comportant toutes les pièces requises selon les articles 108 et 114 LATC (art.

32.

RPNMS). Ainsi, il y a une distinction à opérer entre des bâtiments qui font

l’objet du recensement architectural du canton de Vaud selon l’article 30 RPNMS

et ceux qui sont mis à l’inventaire selon l’article 31 RPNMS (arrêt TA

AC.2006.0113 du 12 mars 2007). La directive cantonale concernant le recensement

architectural du canton de Vaud, dans l’édition de mai 2002, comporte une

classification de tous les bâtiments recensés allant de la note 1 à la note 7.

La note 1 comprend les bâtiments

d’importance nationale. Le monument a une valeur justifiant un classement comme

monument historique et en tous les cas est inscrit à l’inventaire. Le monument

est alors à conserver dans sa forme et sa substance et aucun travail

d’entretien, de restauration ou de transformation ne devrait y être effectué

sans une étude archéologique préalable et une recherche d’archives ainsi que

l’établissement d’une documentation. La note 2 recense les monuments

d’importance régionale. L’édifice devrait être conservé dans sa forme et sa

substance ; des modifications peuvent être envisagées sans qu’elles n’en

altèrent le caractère. Les monuments d’importance régionale ont en principe une

valeur justifiant un classement comme monument historique. Ils sont en tous les

cas inscrits à l’inventaire. La note 3 recense les objets intéressants au

niveau local. Le bâtiment mérite d’être conservé mais il peut être modifié à

condition de ne pas altérer les qualités qui ont justifié la note 3. Le

bâtiment en note 3 n’a pas une valeur justifiant le classement comme monument

historique. Toutefois, il a été inscrit à l’inventaire jusqu’en 1987. Mais,

depuis, même si cette mesure reste possible de cas en cas, elle n’est plus

systématique. Les objets recensés en note 3 sont placés sous la protection

générale régie par l’article 46 LPNMS. Les objets auxquels la note 4 est

attribuée sont qualifiés de bien intégrés. Selon le commentaire figurant dans

la directive, le bâtiment est bien intégré par son volume, sa composition et,

souvent encore, sa fonction. Les objets de cette catégorie forment en général

la majorité des bâtiments d’une localité. Ils sont donc déterminants pour

l’image d’une localité et constitutifs du site. A ce titre, leur identité

mérite d’être sauvegardée. Toutefois, ils ne possèdent pas une authenticité, ni

une qualité architecturale justifiant une intervention systématique de la

Section des monuments historiques en cas de travaux.

cc) La jurisprudence a précisé que

l’évaluation des bâtiments effectuée dans le cadre du recensement

architectural, même si elle ne déploie pas un effet juridique contraignant,

constitue un élément d’appréciation important pour les autorités chargées de

l’aménagement du territoire lors de l’adoption des zones à protéger prévues par

l’article 17 al. 1 lettre c LAT. L’appréciation sur la valeur d’un bâtiment

peut également entrer en ligne de compte dans la procédure de demande de permis

de construire lorsque l’autorité applique les règles concernant l’intégration

et l’esthétique des constructions selon l’article 86 LATC; la clause d’esthétique

fait partie en effet des autres mesures du droit cantonal réservées par

l’article 17 al. 2 LAT pour les zones à protéger (Moor, Commentaire LAT, art.

17.

nos 87 et 88). Ainsi, le recensement architectural est un élément

d’appréciation que les communes peuvent prendre en considération lors de

l’établissement des plans d’affectation touchant des localités typiques (arrêts

TA AC.2006.0113 du 12 mars 2007, AC.2004.0031 du 21 février 2006, AC.2004.0003

du 29 décembre 2005, AC.2003.0204 du 21 décembre 2004, AC.2002.0128 du 12 mars

2004.

et AC.2000.0122 du 9 septembre 2004).

d) La réglementation communale peut

donc attacher des effets juridiques aux travaux du recensement architectural

pour autant que les restrictions à la garantie de la propriété qui en résultent

ressortent clairement de la disposition réglementaire communale. Rien ne

s'oppose non plus à ce que la réglementation communale attache des effets

juridiques aux autres travaux de recensement effectués par la commune pour les

jardins d'intérêt historique et les ensembles bâtis. L'art. 27 RPNMS prévoit

d'ailleurs l'établissement d'un recensement des paysages, localités et des

sites construits que le canton n'a pas encore élaboré. Le droit cantonal

n'empêche pas l'autorité communale d'établir des recensements portant notamment

sur les jardins historiques ou les ensembles bâtis, à défaut d'une

documentation cantonale dans ces différents domaines. L'autorité communale peut

également attacher des effets juridiques à ces travaux de recensement qui servent

de base à l'établissement du plan d'affectation; mais il faut également que la

base légale réglementaire communale comporte les précisions suffisantes sur les

restrictions au droit de propriété qui en résultent. Il faut que les buts de la

protection et les mesures qui en résultent soient déterminables avec

suffisamment de prévisibilité par les propriétaires concernés.

e) En l'espèce, le bâtiment dont la

démolition est envisagée, a obtenu la note de *4V* au recensement

architectural, signifiant qu'il est bien intégré. Le SIPAL est d'avis que le

site environnant est constitué d'immeubles d'époques et de qualités diverses,

formant un tout relativement hétéroclite. La construction litigieuse et la

maison voisine présentent une volumétrie peu importante par rapport aux autres

immeubles voisins, dont certains figurent également au recensement

architectural avec une note de 3 et 4, qui présentent un caractère urbain

nettement plus marqué et qui ont une typologie très différente de la

construction litigieuse. L'immeuble en cause, s'apparentant à une maison

traditionnelle, constitue certes un des derniers vestiges de cette architecture

datant du début du XXème siècle; il est toutefois isolé au sein d'un

environnement urbain composé autant d'immeubles anciens, que d'immeubles

modernes. Sa situation n'est ainsi pas comparable avec celle des maisons

traditionnelles situées à la rue des amis et à la rue des jardins, qui

présentent toutes une volumétrie et des caractéristiques architecturales

semblables, correspondant à celles de maisons traditionnelles (toiture à deux

pans et ouvertures classiques, munies de volets). L'unité formée par les

immeubles sis sur les parcelles n°2012 et 2014 ne saurait à elle seule

justifier leur maintien. L'autorité intimée a dès lors considéré à juste titre

qu'aucun intérêt public prépondérant, par rapport à l'intérêt privé des

propriétaires à pouvoir tirer un meilleur parti de leur parcelle, ne justifiait

la conservation du bâtiment ECA n°2855.

f) Il se pose alors la question de

savoir si en dehors des règles spéciales de l'art. 73 RPGA, la volumétrie et la

typologie de la construction projetée serait contraire à la clause d'esthétique

prévue à l'art. 86 LATC.

aa) L'art. 86 LATC a la teneur

"La

municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit leur

destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un

aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement.

Elle

refuse le permis pour les constructions ou les démolitions susceptibles de

compromettre l'aspect et le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier

ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique,

artistique ou culturelle.

Les règlements

communaux doivent contenir des dispositions en vue d'éviter l'enlaidissement

des localités et de leurs abords."

Pour sa part, l'art. 69 RPGA a la

teneur suivante :

"Art.

69.

Intégration des constructions

1.

Les constructions, transformations ou démolitions susceptibles de compromettre

l’aspect et le caractère d’un quartier, d’un site, d’une place ou d’une rue, ou

de nuire à l’aspect d’un édifice de valeur historique, culturel ou

architectural sont interdites.

2.

Les

constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui

leur sont liés doivent présenter un aspect architectural satisfaisant et

s’intégrer à l’environnement."

Ces deux dispositions communale et

cantonale ont une portée comparable et il convient donc de se référer à la

jurisprudence du tribunal relative à la clause générale d'esthétique (voir

arrêt TA AC.2004.0100 du 27 décembre 2004).

bb) Selon la jurisprudence, un

projet de construction peut être interdit sur la base de ces dispositions même

s'il est conforme aux autres règles cantonales et communales qui lui sont

applicables en matière de police des constructions. Mais il faut que les

possibilités de construire réglementaires apparaissent déraisonnables et

irrationnelles; tel est par exemple le cas lorsque le projet de construction

est de nature à porter atteinte à un site digne de protection ou que sa

réalisation peut mettre en péril les qualités esthétiques remarquables d'un

bâtiment ou d'un ensemble de bâtiments (ATF 114 I a 346 consid. b; 101 Ia 223

consid. 6c). L'autorité communale dispose à cet effet d'un pouvoir

d'appréciation relativement important (ATF 115 Ia 118-119 consid. 3d) et le

pouvoir d'examen du tribunal est limité à un contrôle en légalité de la

décision communale si la clause générale d'esthétique a pour seul but d'assurer

l'intégration de nouvelles constructions; en revanche, lorsque la clause

d'esthétique est appelée à compléter la réglementation de la zone, par exemple

lorsque le règlement communal ne comporte pas de dispositions sur la longueur

ou la hauteur des bâtiments, et qu'elle donne ainsi un contenu concret à la

réglementation de la zone, le pouvoir d'examen du tribunal s'étend à

l'opportunité (art. 33 al. 3 let. b LAT et ATF 118 Ia 235 consid. 1b, 117 Ia 93

consid. 2a, 112 Ia 90, 415 consid. 1b 1 ainsi que l'ATF 118 Ib 31 consid. 4b).

Le libre pouvoir d'examen ne permet toutefois pas au tribunal de substituer sa

propre appréciation à celle de l'autorité communale : il implique seulement de

vérifier si l'autorité de première instance est restée dans les limites d'une

pesée consciencieuse de tous les intérêts à prendre en considération (voir ATF

114.

Ia 247/248 consid. 2b, 107 Ia 38 consid. 3c).

cc) Le bâtiment projeté a une architecture

standard. Tel est également le cas de plusieurs immeubles construits dans le périmètre

immédiat de la parcelle litigieuse, sur le côté est de la rue de la Pontaise.

Sa volumétrie correspond par ailleurs à celle voulue dans la réglementation

communale, qui colloque la parcelle n°2014 dans la zone urbaine, soit la zone

constructible la plus dense de la commune. Il convient dès lors de confirmer

l'appréciation de la Municipalité, qui a considéré à juste titre que le nouveau

bâtiment n'altérerait pas l'environnement existant, composé de constructions

hétéroclites.

5.

a) En sus des règles générales sur l'esthétique,

la commune de Lausanne dispose d'une réglementation spécifique, à l'art. 70

RPGA, relative au traitement des aménagements extérieurs. Cet article prévoit

ce qui suit:

Art. 70. Aménagements extérieurs

1.

Les aménagements extérieurs privés bordant

les rues participent à l’identité de celles-ci lorsqu’un caractère d’unité peut

être identifié. Leur traitement fait l’objet d’une attention particulière. La

Municipalité veille à ce que les aménagements projetés respectent le caractère

de la rue.

2.

Lorsqu’une construction, transformation ou démolition est susceptible

de compromettre les aménagements existants bordant les rues ou des éléments de

transition de qualité, tels que mur, muret, clôture ou différence de niveaux

qui en font partie, la Municipalité peut imposer une solution visant au

maintien de tout ou partie desdits aménagements.

Il convient encore d'examiner, sous

l'angle du respect de la clause d'esthétique, le traitement des aménagements

extérieurs. Le SIPAL a en effet relevé que la qualité de l'ensemble résidait

essentiellement dans le traitement actuel de l'îlot, dont l'aménagement en

terrasse plantée offrait une respiration de qualité dans le contexte urbain. Le

SIPAL a dès lors expressément demandé le maintien de cet aménagement, en

relevant qu'il était esquissé de manière un peu schématique dans le dossier

d'enquête. Lors de l'audience, le tribunal a constaté la pertinence de cette réserve,

également mise en évidence par la déléguée à la protection du patrimoine bâti

de la commune de Lausanne. Dans sa décision d'octroi du permis de construire,

la municipalité a expressément exigé que la terrasse, son mur de soutènement

surmonté d'une barrière, le portail et l'enseigne, ainsi que les platanes

existants soient conservés et que cet emplacement soit affecté à un usage

public.

Dans sa configuration actuelle, l'îlot

est soutenu par un mur en pierre, qui se prolonge le long de l'avenue des

oiseaux, puis se confond avec la façade du sous-sol inférieur d'une des parties

du bâtiment existant. La solution choisie par la municipalité, qui consiste à

maintenir uniquement la terrasse, apparaît problématique. Elle aura en effet

pour conséquence de créer une rupture entre la partie de la terrasse, implantée

en dérogation de la limite des constructions, et la façade de la construction

projetée le long de l'avenue des oiseaux, implantée sur la limite des

constructions. Il en résultera un décrochement peu esthétique et incohérent,

d'environ 1,5 mètre, le long de l'avenue des oiseaux. Or, aux termes de l'art.

70.

RPGA, lorsqu'une construction, transformation ou démolition est susceptible

de compromettre les aménagements existants bordant les rues ou des éléments de

transition de qualité, tels que mur, muret, clôture ou différence de niveau qui

en font partie, la Municipalité peut imposer une solution visant au maintien de

tout ou partie desdits aménagements. La solution choisie en l'occurrence par la

municipalité apparaît contraire à cette disposition. Le maintien de la façade

implantée sur la limite des constructions est en effet indispensable pour

conserver l'harmonie actuellement existante dans le traitement de la tête de

l'îlot situé à l'angle que forme la rue de la Pontaise et l'avenue des oiseaux.

A l'audience, l'architecte du

projet a expliqué que sa première intention était d'intégrer le socle existant

en sous-sol au projet de construction, ce qui permettrait de maintenir le mur

d'origine dégagé par la pente. La municipalité a expliqué s'être opposée à ce

premier projet, qu'elle a jugé contraire à l'art. 82 LATC. Elle a dès lors

exigé que l'ensemble de l'immeuble respecte la limite des constructions. Il

convient d'examiner si le maintien du sous-sol, en particulier de la façade

donnant sur l'avenue des oiseaux, constitue une solution réalisable.

b) L'art. 82 LATC dispose de ce qui

suit:

L'article 80 est applicable par analogie aux bâtiments

frappés d'une limite des constructions, sous les réserves suivantes:

le permis pour les travaux de transformation partielle ou d'agrandissement ne

peut être accordé que moyennant une convention préalable de précarité passée

entre le propriétaire et l'autorité compétente, par laquelle le propriétaire

s'engage à renoncer, en cas d'expropriation, à réclamer la plus-value résultant

des travaux; des exceptions peuvent être prévues par voie

réglementaire;

la convention de précarité fait l'objet d'une mention au registre foncier qui

en précise la portée; elle est opposable en tout temps au propriétaire,

notamment en cas d'expropriation matérielle ou formelle;

c. la reconstruction

empiétant sur une limite des constructions n'est pas autorisée."

L'art. 80 LATC, auquel renvoie

l'art. 82 LATC est ainsi libellé:

Les bâtiments existants non conformes aux règles de la zone à bâtir

entrées en force postérieurement, relatives aux dimensions des bâtiments, à la

distance aux limites, au coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol, ou à

l'affectation de la zone, mais n'empiétant pas sur une limite des

constructions, peuvent être entretenus ou réparés.

2.

Leur transformation dans les limites des

volumes existants ou leur agrandissement peuvent être autorisés, pour autant

qu'il n'en résulte pas une atteinte sensible au développement, au caractère ou

à la destination de la zone. Les travaux ne doivent pas aggraver

l'atteinte à la réglementation en vigueur ou les inconvénients qui en résultent

pour le voisinage.

3.

Les bâtiments en ruine ou inutilisables qui ne correspondent pas aux

règles de la zone mentionnées au premier alinéa ne peuvent être reconstruits. Cependant,

en cas de destruction accidentelle totale datant de moins de cinq ans, la

reconstruction d'un bâtiment peut être autorisée dans son gabarit initial, dans

la mesure où un volume comparable ne peut être édifié sur la parcelle selon les

règles de la zone. L'alinéa 2 est applicable par analogie."

D'emblée, on relèvera que la

construction existante présente la particularité d'être formée de deux parties

distinctes, comme le montrent les plans produits après l'audience par les

constructrices. Une première partie (portant la référence ECA n°2855a sur le

plan de situation), probablement la plus ancienne, est constituée d'une maison

d'habitation, comprenant un sous-sol, un rez-de-chaussée (café), deux étages

d'habitation et des combles habitables. Une seconde partie, vraisemblablement

réalisée postérieurement (portant la référence ECA n°2855b), a été construite autour

du bâtiment ECA n°2855a sur deux étages (sous-sol et rez-de-chaussée) et comprend

plusieurs établissements publics. La typologie de ces deux corps de bâtiments

est très différente, bien que ceux-ci soient, par endroit, communicants. On

peut dès lors se demander si les deux parties du bâtiment actuellement érigé

sur la parcelle n°2014 doivent être appréhendés séparément ou comme une seule

construction, du point de vue de l'application de l'art. 80 LATC,

respectivement de l'art. 82 LATC.

La jurisprudence considère généralement

un bâtiment existant comme un tout, de sorte que c'est dans son entier que l'immeuble

n'est pas conforme au règlement, lorsqu'il empiète partiellement sur un

alignement, excède la proportion de surface prescrite, compte un niveau de trop

ou ne respecte pas la distance imposée jusqu'à la propriété voisine. Il

convient toutefois de réserver le cas où la limite des constructions ne

frapperait qu'un corps de bâtiment aisément séparable ou matériellement distant

du solde de la construction (RDAF 1974, p. 225s.; RDAF 1973 p. 293s.). La

jurisprudence mentionne également le cas où l'alignement ne grèverait qu'une

surface tellement restreinte du bâtiment que l'expropriation ne vouerait certainement

pas celui-ci à la démolition (RDAF 1973 p. 293s.). La question de savoir s'il

faut considérer qu'il existe en l'occurrence deux corps de bâtiments bien

distincts peut demeurer indécise.

La conservation de l'étage

inférieur du bâtiment qui empiète actuellement sur la limite des constructions

le long de l'avenue des oiseaux, n'aggraverait pas l'atteinte à la réglementation

en vigueur, puisqu'un seul étage subsisterait, au lieu des deux actuels du

bâtiment ECA n°2855b. On relèvera d'ailleurs que la décision querellée exige

expressément le maintien de la terrasse existante, qui empiète pourtant également

sur la limite des constructions. La municipalité a également autorisé le

prolongement du mur de la terrasse en bordure d'une partie de l'avenue des oiseaux.

On ne discerne dès lors pas quel intérêt poursuivi par la municipalité

s'opposerait au maintien de la partie des locaux du sous-sol de la construction

existante, donnant sur l'avenue des oiseaux, qui représentent un empiètement restreint

sur la limite des constructions, par rapport à la fonction esthétique qu'il

remplit. La municipalité a par ailleurs clairement indiqué qu'elle n'avait

aucun projet d'aménagement routier dans ce secteur. Si tel devait être le cas à

l'avenir, il y aurait alors lieu de réexaminer le traitement des aménagements

extérieurs, dont la municipalité pourrait obtenir, si nécessaire,

l'expropriation jusqu'à la limite des constructions au sens de l'art. 82 LATC

au moyen de la convention de précarité signée avec les propriétaires des

parcelles en cause. De telles mesures n'auraient pas pour effet de condamner

l'ensemble de la construction, l'empiètement sur la limite des constructions

étant restreint (de l'ordre d'1,5 mètre) et limité à l'étage du sous-sol du

bâtiment.

On relèvera enfin que le droit

communal peut prévoir des dispositions plus restrictives que les art. 80 al. 2

et 82 LATC s'agissant de protection des sites et du patrimoine architectural. L'intérêt

public à la préservation du patrimoine architectural permet en effet, dans une

certaine mesure, de déroger à l'art. 80 LATC (Steve Favez, La garantie des

situations acquises, Genève/Zürich/Bâle, 2013, p. 354ss). En l'occurrence,

l'art. 70 RPGA exige expressément d'accorder une attention particulière au

traitement des aménagements extérieurs privés bordant les

rues qui participent à l’identité de celles-ci lorsqu’un caractère d’unité peut

être identifié. Tel est le cas de la façade du bâtiment existant qui borde

l'avenue des oiseaux, dans la mesure où elle s'inscrit dans le prolongement

d'un mur existant, dont la municipalité a expressément exigé le maintien. Il

convient en effet de déterminer quelle est la portée de l’art. 70 RPGA par

rapport au plan communal fixant la limite des constructions.

c) L'art. 36 al. 1 et 2 de la loi du 10 décembre 1991 sur les routes (LRou; RSV 725.01) prescrit ce qui suit:

A défaut de plan fixant la limite des constructions, les distances minima à

observer, lors de la construction de tout bâtiment ou annexe de bâtiment, sont

les suivantes :

[…]

c. pour

les autres routes cantonales secondaires, les routes de berges et les routes

communales de 2e classe, 10 mètres hors des localités et 7 mètres à l'intérieur

des localités;

[...]

2.

distance est calculée par rapport à l'axe de la chaussée, délimitée par les

voies de circulation principales."

L'art. 37 al. 1 LRou a la teneur

"A défaut de plan fixant la

limite des constructions souterraines, l'autorité compétente peut autoriser

celles-ci ainsi que les dépendances de peu d'importance à une distance de 3

mètres au moins du bord de la chaussée; l'autorisation est refusée lorsque la

sécurité du trafic ou la stabilité de la chaussée l'exigent."

Il ressort de la jurisprudence relative

aux art. 36 et 37 al. 1 LRou, que ces disposition ont bien un caractère

impératif, mais réservent la réglementation communale, qui peut prévoir une

distance inférieure à 3 mètres, soit en instituant une limite de construction

spéciale soit par le biais d'une disposition réglementaire obligatoire

autorisant expressément certains aménagements dans l'espace grevé par la limite

des constructions (AC.2006.0251 du 27 juin 2007; AC.2003.00160 du 28 janvier

2004; AC.2001.0099 du 18 avril 2002). Les distances

inférieures à celles de la LRou peuvent ainsi non seulement être fixées par des

plans d'alignement, mais aussi par des dispositions réglementaires autorisant

expressément certains aménagements dans l'espace grevé par la limite des

constructions, pour autant que les exigences de sécurité requises par la loi

sur les routes soient respectées (arrêts AC.2012.0122 du 17 mai 2013, consid.

5b; AC.2010.0243 du 16 mars 2011, consid. 2c; AC.2009.0094 du 19 mai 2010,

consid. 4).

L'art. 70 RPGA doit être en

l'occurrence interprété comme une disposition réglementaire permettant de déroger

aux limites de constructions instituées par la LRou ou par un plan d’alignement

communal. En effet cette disposition permet à la Municipalité d’imposer le

maintien des aménagements existants bordant les rues ou des éléments de

transition de qualité, tels que mur, muret, clôture ou différence de niveaux

qui font partie de ces éléments (al. 2). La règle comporte alors une dérogation

à une limite des constructions qui empêcherait le maintien des aménagements de

qualité à conserver. En l’espèce, il ressort de l’inspection locale que le

prolongement du mur sur le soubassement existant participe clairement à

l’identité de la rue et présente un caractère d’unité qui a d’ailleurs été

identifié. Comme la démolition du soubassement est susceptible de compromettre

l’aménagement existant elle doit être interdite et l’art. 70 RPGA comporte

alors une forme de dérogation à la limite des constructions qui fait

correspondre, dans le secteur considéré, la limite des constructions à

l’emprise des aménagements extérieurs de la rue à conserver. A défaut, les

plans de l’imites des constructions rendrait l’application de l’art 70 RPGA

pratiquement inopérante.

En l'état, le projet viole l'art.

70.

RPGA, dès lors qu'il compromet le maintien d'aménagements existants de

qualité, pour le seul motif que ceux-ci empiètent sur une limite des

constructions. Or, comme on l'a vu, l'application de l'art. 70 RPGA a pour

conséquence de déroger à la limite des constructions, de manière à la faire

concorder avec les aménagements à conserver au sens de la réglementation

communale. L'art. 82 LATC ne trouve dès lors pas application en l'occurrence, car

la construction, qui doit être maintenue en application de l’art. 70 RPGA,

n’est ainsi plus grevée par la limite des constructions car bénéficie de la

dérogation qui résulte de l’application cette disposition. Cette interprétation

permet de concilier la préservation des aménagements extérieurs existants de

qualité et le respect des limites des constructions. Il appartiendra aux

constructrices de soumettre à l'enquête complémentaire un projet modifié,

permettant de conserver la façade existante du sous-sol du bâtiment ECA n°2855b

donnant sur l'avenue des oiseaux, jusqu'à la limite de la parcelle voisine

n°2013. Les places de stationnement et leur accès pourront être réalisés à

l'intérieur du socle du sous-sol, qui devra être conservé jusqu'à la limite de

la parcelle n°2013. Quant à la porte d'accès, elle devra être aménagée à la

place de la large ouverture déjà existante dans le mur qui longe l'avenue des

oiseaux.

6.

Selon le recourant Christophe Dubois, le projet

litigieux porterait atteinte à la vue et à l'ensoleillement depuis la terrasse

intérieure de l'établissement qu'il exploite.

a) La vue est une situation de

fait dont la privation ou la restriction au moment de la construction d’un

bâtiment réglementaire sur un bien-fonds voisin constructible ne peut être

invoquée que si l’intérêt des voisins au maintien de la vue est protégé par une

norme spéciale du droit communal. En d’autres termes, le droit à la vue n’est

pas protégé en droit public, si ce n’est indirectement, au travers des règles

de police des constructions fixant, soit la distance à respecter entre les

bâtiments et la limite de propriété voisine, soit la hauteur des bâtiments

(arrêts AC.2009.0199 du 7 décembre 2009, consid. 2; AC.2006.0073 du 23 juin

2006.

; AC.2004.0194 du 28 juillet 2005). En effet, si l'existence d'un droit à la vue devait

être reconnu, il serait difficile sinon impossible de mener à bien des mesures

d'urbanisation, tant il est vrai que la réalisation de nouvelles constructions

a souvent pour conséquence de porter atteinte à la vue dont jouissent les

voisins. Lorsqu'une vue résulte d'une situation provisoire, soit du fait que

les propriétaires des parcelles voisines n'ont pas exploité tout ou partie du

potentiel constructible prévu par la réglementation communale, sa perte n’est

protégée d’aucune manière par le droit public. Tout propriétaire qui acquiert

un bien-fonds dans une zone à bâtir doit s’attendre à ce que les parcelles

voisines puissent être construites selon les mêmes possibilités réglementaires

dont il bénéficie, même si ces possibilités sont ultérieurement modifiées pour

prévoir une densification (v. arrêt AC.2006.0165 du 15 février 2007 et les

références citées). Ainsi, les voisins ne peuvent réclamer le maintien de la

vue dont ils ne jouissent que si leur intérêt à ce maintien est protégé par une norme spéciale du droit communal (arrêt AC.2009.0199

du 7 décembre 2009, consid. 2).

En l'occurrence, le recourant

Christophe Dubois ne mentionne aucune violation des dispositions concernant le

respect de la hauteur des constructions. Le recourant ne saurait en outre

déduire ce droit d'une éventuelle violation de la clause d'esthétique. En

effet, comme on l'a vu, le projet en cause ne porte pas atteinte, sous l'angle

de la hauteur du bâtiment projeté, à l'art. 86 LATC.

b) Quant à la perte

d'ensoleillement, elle n'est pas non plus protégée par une disposition du

règlement communale. Le recourant ne saurait en outre prétendre à un quelconque

droit au respect d'un ensoleillement minimum (cf. arrêt AC.2007.0083 du 31 mars

2008), pas plus qu'il ne peut déduire le respect de cette exigence au moyen de

la clause d'esthétique, celle-ci n'étant en l'occurrence pas violée. L'atteinte

dont le recourant se prétend victime doit au demeurant être relativisée. Elle

résulte essentiellement du fait que la construction, dans laquelle le recourant

exploite son établissement, empiète d'une manière importante sur la limite des

constructions. Cette situation n'a rien d'exceptionnel et touche nécessairement

tout immeuble se trouvant à l'intérieur et non aux extrémités Sud, Est et Ouest

d'une zone construite.

7.

Les recourants se plaignent d'une violation des

dispositions de la LDTR.

a) Il n'est pas contesté que la LDTR

s'applique au projet litigieux, s'agissant de la rénovation d'une maison

d'habitation sise sur le territoire d'une commune où sévit la pénurie de

logements (cf. art. 1 LDTR). Une autorisation du département cantonal compétent

est dès lors requise, aux conditions prévues aux art. 3 et 4 LTDR, ainsi

libellés:

"Art. 3

1.

En règle générale, l'autorisation est refusée lorsque l'immeuble en

cause comprend des logements d'une catégorie où sévit la pénurie.

Art. 4

1.

L'autorisation est accordée lorsque la

démolition, la transformation, la rénovation ou le changement d'affectation

apparaissent indispensables pour des motifs de sécurité, de salubrité ou

d'intérêt général, en particulier dans les cas visés par l'article 39 de la loi

cantonale sur l'énergie; elle peut l'être à titre exceptionnel si d'autres

circonstances le commandent impérativement.

2.

Le département peut alors subordonner

l'octroi de l'autorisation à certaines conditions, notamment celles fixées aux

alinéas 3 et 4.

3.

Il peut soumettre pendant dix ans la vente

par appartement, ou toute autre opération permettant d'atteindre un but

économique analogue, à une autorisation, pour éviter la diminution de logements

loués dans une catégorie où sévit la pénurie, et contrôler pendant dix ans les

loyers des logements qui remplacent ceux qui ont été démolis ou des immeubles

transformés ou rénovés, afin d'éviter des augmentations qui iraient à

l'encontre du but visé par la présente loi.

4.

Il peut également soumettre l'octroi de

l'autorisation d'un changement d'affectation à la condition que les locaux

soient réaffectés à l'habitation dès que les motifs qui ont justifié

l'autorisation n'existent plus.

5.

Il soumet à autorisation la vente de l'immeuble si celle-ci intervient

avant la fin des travaux."

Le but de la LDTR, comme du décret

du 5 décembre 1962 auquel elle a succédé, est de prévenir la diminution du

nombre de logements à loyer modéré, que l'on trouve principalement dans les

immeubles anciens, et dont le coût est en rapport avec les ressources de la

majeure partie de la population, et notamment les personnes les plus

défavorisées (voir BGC, automne 1985, v. 1423 à 1427). Le moyen d'y parvenir

est l'interdiction de principe de démolir, de transformer ou de changer

d'affectation (art. 3 LDTR). Les travaux préparatoires fournissent peu

d'indications sur les motifs d'intérêt général dont on envisageait qu'ils

puissent justifier une exception. L'exposé des motifs accompagnant le projet de

décret du 5 décembre 1962 mentionne l'hypothèse de l'immeuble détruit pour

céder la place à une construction permettant de loger un plus grand nombre de

personnes, si le caractère social de l'opération est déterminant (BGC automne

1962, p. 718); il indique également qu'une exception ne devrait pas être consentie

"en faveur d'opérations ayant un caractère spéculatif ou effectuées

pour échapper au contrôle ou à la surveillance des prix" (ibid.). Bien

que des propositions formelles d'amendement dans ce sens aient été rejetées, la

nécessité du caractère social d'une construction nouvelle pour justifier une

démolition a été confirmée lors des débats parlementaires (BGC, automne 1962,

p. 738 à 741). La pratique a confirmé que, très souvent, l'autorisation de

démolir ou de transformer était accordée lorsque le projet permettait de

maintenir ou d'augmenter le nombre de logements loués à des prix raisonnables

dans une catégorie où sévit la pénurie (v. BGC aut. 1973 p. 228/229). On voit

ainsi que dans la seule hypothèse de dérogation qui ait été expressément

envisagée, l'intérêt général justifiant la démolition coïncide exactement avec

celui poursuivi par la loi.

b) La construction actuelle comprend

cinq appartements, soit deux logements de 2 pièces pour un loyer de 700 fr.,

deux logements de deux pièces pour un loyer mensuel de 1'000 fr. et un logement

de trois pièces pour un loyer mensuel de 1'200 fr. Les parties ne contestent

pas que ces appartements entrent dans la catégorie des logements subissant une

pénurie au sens de la LDTR. Deux des appartements en cause ont été rénovés en

2007.

et 2008. En revanche, les trois autres appartements n'ont été entretenus

que sporadiquement et nécessiteraient des travaux de rénovation importants. Dans

son préavis communal, le service du logement et des gérances de la Municipalité

de Lausanne s'est opposé à la démolition de la construction, au motif que les

loyers des nouveaux logements, hormis ceux destinés à remplacer les

appartements démolis, ne correspondraient plus aux besoins et moyens de la

majorité de la population. Le SELT s'est cependant écarté du préavis municipal

et a retenu qu'une réhabilitation des logements existants permettrait de les

maintenir dans des limites de prix répondant encore aux besoins de la

population. Il a estimé les loyers théoriques après travaux de rénovation à 236

fr. le m2 (valeur mai 2012, taux hypothécaire de référence de 2,5%). Le SELT a

considéré que, pour autant que quatre logements totalisant 213,90 m2, soit une

surface analogue à la surface habitable existante, soient durablement loués à

un prix de location initial analogue à celui, théorique, en cas de rénovation

des logements existants, soit 236 fr. le m2.

L'appréciation de l'autorité cantonale

doit être confirmée. La compensation prévue permet d'atteindre l'objectif de la

préservation du parc locatif assigné à la LDTR. Quatre logements feront en

effet l'objet d'une mesure de contrôle administratif des loyers pendant une

durée de dix ans à un prix qui correspond à celui payé pour les logements

existants après rénovation. A cela s'ajoute que la nouvelle construction sera

accessible aux personnes à mobilité réduite, ce qui constitue une amélioration

de l'offre locative. En outre, la nouvelle construction permettra une

augmentation de l'offre locative, puisque les 14 nouveaux appartements créés

seront tous destinés à la location.

Le grief d'une violation des art. 3 et

4.

LDTR doit partant être rejeté.

8.

Le recourant Christophe Dubois se plaint

finalement du fait qu'il sera gêné par les travaux de construction, qui

causeront des nuisances préjudiciables à l'exploitation de son établissement.

Le recourant reproche à la Municipalité de ne pas avoir examiné ces nuisances

sont l'angle de la loi sur la Protection de l'environnement. Le recourant ne

prétend pas que le nouvel immeuble prévu sera source de nuisances excessives.

Il craint uniquement que le chantier ne cause des nuisances et génère une

poussière importante, incompatible avec l'exploitation d'un établissement

public.

Selon l'art. 6 de l'ordonnance

fédérale du 15 décembre 1986 sur la protection contre le bruit (OPB; RS 814.41),

l'Office fédéral de l'environnement (OFEV) édicte des directives sur les

mesures de construction et d'exploitation destinées à limiter le bruit des

chantiers. L'Annexe 2, chiffre 88 de l'ordonnance fédérale 16 décembre 1986

sur la protection de l'air (OPAir; RS 814.318.142.1) précise en outre ce qui

suit:

Les émissions des chantiers seront limitées notamment par une limitation des

émissions des machines et des appareils utilisés ainsi que par l'utilisation de

procédures d'exploitation appropriées, dans la mesure où le permettent la

technique et l'exploitation, et où cela est économiquement supportable, la

nature, la dimension et la situation du chantier ainsi que de la durée des

travaux devant être prises en compte. L'OFEV édicte des directives à ce sujet.

2.

Les valeurs limites

des émissions au sens de l'annexe 1 ne sont pas applicables aux engins de

chantier ni aux chantiers."

En application de ces dispositions,

l'OFEV a édicté, en 2006, une directive sur le bruit des chantiers. Il a

également édicté, le 1er septembre 2002 (version actualisée le 1er

janvier 2009), une directive relative à la protection de l'air sur les

chantiers. Les constructrices sont expressément rendues attentives au contenu

de ces directives, auxquelles ils devront se conformer dans le cadre de

l'exécution des travaux.

En l'état, il n'y a toutefois pas

lieu de retenir que les travaux projetés causeront des nuisances excessives

pour les voisins. A l'audience, les constructrices ont en effet expliqué que,

durant les travaux, le mur du restaurant serait protégé contre le bruit et la

poussière. Cette garantie figure également à l'article premier de la convention

signée par les propriétaires des parcelles n°2012 et 2014 le 27 mars 2013, qui

dispose de ce qui suit:

"Une paroi provisoire côté

restaurant, bâtiment ECA n°2'858, sera placée afin de garantir l'étanchéité à

l'eau, à l'air et à la poussière; une isolation thermique sera posée le cas

échéant, et ceci pour la durée des travaux de démolition du bâtiment ECA n°2855

a et b et reconstruction du rez-de-chaussée du nouveau bâtiment sur la parcelle

n°2014 (hauteur de la toiture existante côté restaurant)."

Ces mesures apparaissent

suffisantes à ce stade, sans qu'il n'y ait lieu de préciser les exigences que

devront remplir les constructrices durant l'exécution des travaux; il s'agit en

effet d'une problématique liée à l'exécution des travaux, dont il est prématuré

de vérifier le respect au stade de la demande d'autorisation de construire.

Ce grief doit ainsi être rejeté.

9.

Le permis de construire délivré par la

municipalité le 8 mars 2013 exige que la terrasse, son mur de soutènement

surmonté d'une barrière, le portail et l'enseigne ainsi que les platanes

existants soient conservés et que cet emplacement soit affecté à un usage

public. Cette condition n'apparaît pas compatible avec l'aménagement d'un appartement

disposant d'ouvertures, dont on ignore toutefois la nature, donnant directement

sur cet espace public. En outre, il apparaît douteux que l'aménagement d'un tel

appartement soit compatible avec l'art. 75 RPGA, qui dispose de ce qui suit:

Les locaux des rez-de-chaussée des bâtiments, situés à l'intérieur des tronçons

commerciaux définis sur le plan des tronçons commerciaux, sont obligatoirement

affectés au commerce, à l'artisanat ou aux activités reconnues d'utilité

publique.

2.

Peuvent faire exception:

a) les locaux de

service des logements situés aux étages, tels que locaux pour vélos,

poussettes, conteneurs, etc.,

b) les locaux

des rez-de-chaussée ne donnant pas directement sur la rue.

3.

La Municipalité peut autoriser

les autres affectations permises par zone si les caractéristiques

architecturales, typologiques ou historiques des bâtiments existants ne se

prêtent pas à ce type d'activités."

La parcelle en cause, et plus

précisément l'appartement précité, est en partie située à l'intérieur du tracé

d'un tronçon commercial. Il semble que la municipalité n'ait pas procédé à un

examen de cette disposition. Compte tenu de l'issue du recours, il ne se justifie

pas d'examiner ce point, qui devra être examiné dans le cadre d'une éventuelle enquête

complémentaire ou d'une nouvelle demande d'autorisation de construire. Le choix

des constructrices de positionner l'entrée principale de l'immeuble directement

sur la terrasse manque également de cohérence, dès lors qu'un accès peut être

aisément aménagé depuis la rue de la Pontaise.

10.

Le recours doit ainsi être admis dans le sens

des considérants et la décision attaquée annulée. Les frais sont mis à la

charge des constructeurs, qui succombent. Les constructeurs verseront des

dépens au recourant Christophe Dubois, qui obtient gain de cause et qui est

intervenu par l'intermédiaire d'un avocat.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est admis dans le sens des

considérants.

II.

La décision de la Municipalité de Lausanne du 15

mars 2013 est annulée.

III.

Un émolument de 2'500 fr. est mis à la charge de

IDL Immobilière de Lausanne Sàrl et de S2IC SA, solidairement entre elles.

IV.

IDL Immobilière de Lausanne Sàrl et S2IC SA sont

débiteurs solidaires de Christophe Dubois d'une indemnité de 2'000 fr. à titre

de dépens.

Il n'est pas alloué de dépens pour le surplus.

Lausanne, le 5 février 2014

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.