CDAP - AC.2013.0289 - 2015-10-09 - GUIGNARD, SWISS LIFE SA, Association Jardin City, OREL, ALLEMANN, HARPER, MINDEN, NOTARI, PACURARIU, BARRAST, KUCERA/Service des communes et du logement, Municipalit

TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 9 octobre 2015

Composition

M. André Jomini, président; MM. Christian-Jacques Golay et

Emmanuel Vodoz, assesseurs; Mme Cécile Favre, greffière.

Recourants

1.

SWISS LIFE SA, à Zurich,

représentée par Me Philippe RICHARD, avocat à Lausanne,

2.

Solange GUIGNARD, à Pully,

représentée par Me Daniel GUIGNARD, avocat à Lausanne,

3.

Association Jardin City, Claude OREL, Thomas ALLEMANN, Jennifer HARPER, Jay

HARPER, Nicholas

George MINDEN, Madeleine

NOTARI, Delio NOTARI, Irina

PACURARIU, Maxime PACURARIU, Nicole PACURARIU, Sorin PACURARIU, Verena BARRAST, Christian BARRAST, Zdenek KUCERA, à Pully, tous représentés par Me Yvan HENZER, avocat à

Lausanne,

Autorités intimées

1.

Municipalité de Pully, représentée par Me

Philippe-Edouard JOURNOT, avocat à Lausanne,

2.

Service

des communes et du logement, Division logement, à Lausanne,

Autorité concernée

Service immeubles, patrimoine

et logistique, Section monuments et sites, à Lausanne.

à

Objet

permis de construire

Recours SWISS LIFE SA, Solange GUIGNARD et Association

Jardin City et consorts c/ décisions de la Municipalité de Pully du 22 mai 2013 accordant à SWISS LIFE SA des permis de construire pour la transformation et la rénovation de 2 bâtiments d'habitation, la construction d'un bâtiment de 8 logements avec garage souterrain, et c/ décision du 11 avril 2011 du Service de l'économique, du logement et du tourisme accordant une autorisation spéciale (dossiers joints: AC.2013.0289, AC.2013.0292 et AC.2013.0293).

Faits

Vu les faits suivants:

A.

Swiss Life SA, dont le siège social est à Zurich, est propriétaire,

depuis 1951, de la parcelle n° 3256 du registre foncier, sur le territoire de

la commune de Pully. D’une surface totale de 4'313 m², dont 3'461 m ² en place-jardin, elle est classée dans la zone de moyenne densité du plan

général d'affectation de la commune de Pully (zone destinée aux bâtiments voués

en principe au logement et aux activités compatibles avec le logement, avec un

nombre de niveaux limité à 4, soit le rez-de-chaussée, deux étages et les

combles – art. 36 et 37 du règlement communal sur l’aménagement du territoire

et les constructions; ci-après: RCATC). Cette parcelle résulte du groupement de

bien-fonds, soit de l’ancienne parcelle n° 3256 et des parcelles n° 1375

et 3258, également propriété de Swiss Life SA. La mutation a été inscrite au

registre foncier le 26 janvier 2010. La parcelle est au bénéfice notamment de

trois servitudes de restriction au droit de bâtir. La première (servitude n°

007-175814) grève la parcelle n° 1356, la seconde (servitude n° 007-171242)

grève la parcelle n° 1384, et la troisième (servitude n° 007-171261) la parcelle

n° 3257.

La parcelle n° 3256 supporte actuellement un

bâtiment d’habitation avec affectation mixte n° ECA 1783, de 455 m² au sol, et un bâtiment d’habitation n° ECA 1711, de 397 m². Le bâtiment n° 1783, à l’adresse avenue C.-F. Ramuz 81, comporte des logements, deux commerces et un garage. Le

bâtiment n° 1711, à l’adresse avenue C.-F.-Ramuz 83, comporte uniquement des

logements. Devant la façade sud du bâtiment n° 1711 se trouve une grande

terrasse en belvédère avec des escaliers semi-circulaires. Cette terrasse est

surélevée par un mur de soutènement et elle fait face à un vaste jardin de plus

de 3'000 m² situé dans la partie sud. Plusieurs arbres de diverses

essences sont plantés sur cette parcelle.

L’ensemble formé par ces bâtiments date du premier

tiers du 20e siècle; il figure au recensement architectural du

canton de Vaud depuis 2000, avec la note 3 (bâtiments méritant d'être

sauvegardés sans toutefois pouvoir, en principe, être classés comme monuments

historiques). Lors de l’élaboration de l’inventaire fédéral des sites

construits d’importance nationale en Suisse (ISOS), Pully a été identifié en

tant que "village urbanisé d’intérêt régional"; les bâtiments n° 1783

et 1711 font partie d’un ensemble bâti (n° 0.9) de "maisons familiales et

collectives (1er tiers du 20ème siècle)", tandis que

le jardin au sud est inclus dans le périmètre 4, décrit comme

"urbanisation dès le début du 20ème siècle le long de

l’ancienne route de Saint-Sulpice à Pully". Dans les deux cas,

l’inventaire ISOS recommande la mise en valeur de la structure de ce secteur.

B.

Le 11 janvier 2010, Livit SA, société en charge de la gérance des

bâtiments n° 1783 et 1711 pour le compte de Swiss Life SA, a résilié le

bail de tous les appartements et locaux commerciaux des bâtiments n°1783 et

1711, avec effet au 30 avril 2010. Elle faisait valoir que la propriétaire

souhaitait entreprendre d’importants travaux de rénovation dans les bâtiments

précités qui étaient incompatibles avec le maintien des locataires dans les

appartements. La possibilité leur était offerte de conclure un bail à durée

déterminée échéant au plus tard le 31 mai 2012, date prévue des travaux.

Ces résiliations ont été contestées devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyer; les causes ont été portées ensuite

devant le Tribunal des baux, qui n’a pas encore statué.

C.

Le 19 janvier 2010, Swiss Life SA a déposé auprès de la Municipalité de Pully une demande d’autorisation de construire un bâtiment d’habitation de 8

logements avec garage souterrain annexe pour 35 véhicules (et place de jeu

extérieure), dans la partie sud de la parcelle n° 3256, soit à l’emplacement du

jardin.

Simultanément, Swiss Life SA a déposé une demande

d’autorisation de construire pour la transformation et la rénovation des

bâtiments d’habitation existants sur sa parcelle (bâtiments n° ECA 1783 et

1711), ainsi que pour la création d’un parking extérieur de 29 places. Le plan

de situation du géomètre indique que des garages box adjacents au bâtiment n°

1783 doivent être démolis. Les bâtiments existants comportant pour l’essentiel

des logements loués, Swiss Life SA a demandé, avec le permis de construire, une

autorisation spéciale fondée sur la loi du 4 mars 1985 concernant la

démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi

que l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation (LDTR; RSV

840.15). Cette demande a été transmise au Service de l'économie, du logement et

du tourisme (ci-après: le SELT – actuellement, cette compétence est exercée par

le Service des communes et du logement, division logement, rattaché au

Département des institutions et de la sécurité). Selon les informations

figurant dans le formulaire de demande d’autorisation, l’état locatif des

bâtiments n° 1783 et 1711, avant les travaux envisagés, comprenait 23 logements

dont six de 1 pièce, six de 2 pièces, trois de 3 pièces, et huit de 4 pièces.

Après les travaux envisagés, l’état locatif serait de 24 logements dont douze

de 2 pièces, quatre de 3 pièces, et huit de 4 pièces.

D.

A propos des transformations projetées dans les bâtiments n° 1783 et

1711, le dossier de la demande de permis contient un document établi le 20

janvier 2010 par le bureau d’architecture Arcature SA qui décrit ainsi les

travaux:

" Immeuble 81 (n°

ECA 1783)

- Démolition des boxes de garage

extérieurs et construction de murs et terrasses végétalisées en façades sud,

est et ouest. Cette démolition permet d’augmenter le potentiel constructible de

la parcelle au bénéfice d’un nouvel immeuble à construire.

- Entretien de la serrurerie

extérieure.

- Transformation et réaménagement

des cuisines et locaux sanitaires des appartements existants.

- Aménagement de 2 appartements de

2 pièces dans les combles, isolation de la toiture, création de vélux.

- Pose d’un doublage isolant intérieur.

- Mise à neuf des conduites et

écoulements de l’immeuble.

- Démolition des canalisations

d’eaux usées intérieures et extérieures et création d’un nouveau réseau

séparatif.

- Démontage de l’ascenseur et mise

en place d’une nouvelle installation.

- Mise aux normes des

installations électriques.

- Changement partiel des

revêtements de sol.

- Mise en état des appartements et

des espaces communs.

- Modifications des aménagements

extérieurs, des places de parc consécutif à la création de la rampe d’accès du

garage couvert du nouvel immeuble au sud de la parcelle.

Le ratio des places de parc

véhicules entre places couvertes et extérieures doit être pris sur l’ensemble

des immeubles existants et du nouvel immeuble.

Immeuble 83 (n° ECA 1711)

- Entretien de serrurerie

extérieure.

- Suppression des deux chambres

indépendantes en façade sud et création d’un appartement de 2 pièces aux

étages.

- Transformation et réaménagement

des cuisines et locaux sanitaires des appartements existants.

- Aménagement de 2 appartements

dans les combles 1 fois 2 pièces, 1 fois 3 pièces, après démolition des

chambres indépendantes, isolation de la toiture, création de vélux.

- Mise à neuf des conduites et

écoulements de l’immeuble.

- Démolition des canalisations

d’eaux usées intérieures et extérieures et création d’un nouveau réseau

séparatif.

- Pose de doublage intérieur

isolant.

- Démontage de l’ascenseur et mise

en place d’une nouvelle installation augmentée d’un étage pour accéder à

l’étage des combles.

- Mise aux normes de l’installation

électrique.

- Changement partiel des

revêtements de sol.

- Mise en état des appartements et

des espaces communs.

- Modifications des aménagements

extérieurs, des places de parc consécutives à la création de la rampe d’accès

du garage couvert du nouvel immeuble au sud de la parcelle.

- Le ratio des places de parc

véhicules entre places couvertes et extérieures doit être pris sur l’ensemble

des immeubles existants et du nouvel immeuble.

- Le demi-rotonde [belvédère] et

les escaliers devant la façade sud seront démolis pour permettre la

construction du parking couvert du nouvel immeuble et reconstruits semblable à

l’existant."

E.

Le projet de transformation et rénovation des bâtiments existants n°

1783 et 1711, et le projet de construction d’un nouveau bâtiment d’habitation

sur la parcelle n° 3256 ont été mis à l’enquête publique du 5 mai au 3 juin

2010. Plusieurs dizaines d’oppositions ont été enregistrées.

Parmi celles-ci figurent l’opposition du 2 juin 2010

de Claude Orel, Jennifer Harper, Jay Harper, Nicholas George Minden, Madeleine

Notari, Delio Notari, Irina Pacurariu, Maxime Pacurariu, Nicole Pacurariu,

Sorin Pacurariu, Verena Barrast, Christian Barrast, Zdenek Kucera, tous

locataires d’appartements dans les bâtiments n° 1783 et 1711 ainsi que de

l’Association Jardin City, dont le président est Zdenek Kucera (ci-après

l'Association Jardin City et consorts). Selon ses statuts, cette association a

pour buts notamment d’obtenir l’annulation de la résiliation des baux des

locataires de Jardin City, suite au nouveau projet de Swiss Life, et de

s’opposer à la destruction de l’ensemble architectural "Jardin City"

créé en 1935 (art. 2). Un autre locataire, Thomas Allemann, a également formé opposition

aux projets précités; sa lettre est datée du 29 mai 2010, elle a été envoyée le

6 juin 2010 et elle a été reçue par la Municipalité de Pully le 7 juin 2010.

Le 3 juin 2010, Solange Guignard, propriétaire de la

parcelle n° 1384, avec une maison d’habitation, qui jouxte à l’ouest la

parcelle n° 3256, s’est également opposée aux projets de Swiss Life SA.

Les opposants critiquaient aussi la construction

d’un nouveau bâtiment dans la partie sud de la parcelle, en contradiction selon

eux avec plusieurs normes du règlement communal, notamment sur la hauteur, le

nombre d’étages, la distance aux limites, la surface minimale de la place de

jeux et le coefficient d’occupation du sol (COS). Ils s’opposaient en outre à

la disparition du jardin d’agrément dans la partie sud de la parcelle, qui

faisait, selon eux, partie intégrante de l’ensemble "Jardin City"; ce

jardin devait dès lors être conservé dans sa substance au même titre que les

bâtiments existants.

F.

Le 3 juin 2010, le SELT a informé la représentante de Swiss Life SA

qu’il souhaitait faire une visite des appartements des bâtiments concernés pour

se rendre compte de l’état des locaux et évaluer la nécessité d’entreprendre

les travaux envisagés dans le cadre de l’application de la LDTR. Il attirait l’attention de celle-ci sur son obligation d’informer les locataires de

cette visite (cf. art. 11 du règlement du 6 mai 1988 de la LDTR [RLDTR; RSV 840.15.1]). La visite des bâtiments précités par le SELT a eu lieu le 23

juin 2010. Les locataires ont été informés au préalable de cette visite par un

avis affiché dans le hall d’entrée des bâtiments. Le dossier du service

cantonal ne contient pas de compte-rendu de cette opération.

Le 27 juillet 2010, le SELT a informé la

représentante de Swiss Life SA qu'il avait pu procéder à une première analyse

de l’état des bâtiments concernés selon la méthode MERIP ("Méthode de

diagnostic sommaire d'évaluation des dégradations et estimation du coût de

remise en état des immeubles" - cf. art. 10 al. 2 RLDTR). Il ressortait de

cette analyse qu’un certain nombre de travaux n’étaient pas nécessaires ou

indispensables mais procédaient plutôt d’un choix de changer le standing des

bâtiments. Le SELT demandait dès lors à la propriétaire de justifier, sous

l’angle du droit public, le caractère impératif des travaux envisagés en

particulier s’agissant des conduites et alimentations existantes et de la

méthode d’isolation retenue.

G.

Swiss Life SA a mandaté l’architecte EPF Bernard Corbat, à Nyon (expert

SIA), qui lui a remis le 2 octobre 2010 un rapport de synthèse sur l’état des

bâtiments concernés. Ce rapport contient notamment les passages suivants:

"Isolation thermique façade:

Nous rappelons que les immeubles

ont été construits en 1935 et 1937 et n’ont subi absolument aucunes

améliorations techniques thermiques depuis.

II ne s’agit pas de murs massifs,

les bâtiments étant recensés avec la note 3, selon courrier du 02 Novembre

2009, du Service immeubles, patrimoine et logistique: «l’isolation périphérique

n’est pas possible au vue de la qualité architecturale des façades».

Les valeurs mesurées et calculées

par le bureau d’ingénieurs-conseil montrent que le coefficient des parties

opaques de la façade est très mauvais; les propriétaires d’immeuble sont

quotidiennement sensibilisés aux problèmes des économies d’énergie.

Dans le cas présent, Swiss Life en

tant qu’investisseur institutionnel, se doit de préserver la qualité de ses

objets, qui passe aujourd’hui forcément par l’assainissement de l’enveloppe.

En termes de physique du bâtiment,

cette opération est parfaitement justifiée. En termes de choix du moment de

l’intervention, et compte tenu de l’âge des immeubles, il paraît justifié

d’envisager une telle opération actuellement, sans attendre que l’immeuble ne

se dégrade ou que la situation du marché de l’énergie ne contraigne le

propriétaire à réaliser cet effort.

Le mode d’isolation choisi atteint

le but recherché tout en préservant les qualités architecturales des objets.

Cette opération est à voir comme un bien, autant pour l’immeuble que pour

l’environnement et se traduira par un maintien de la valeur du bâtiment à long

terme.

Si tant est que l’exigence du

SIPAL n’est pas négociable, il est clair que la solution retenue d’isoler le

bâtiment par l’intérieur représente à n’en pas douter un coût plus important

qu’une isolation périphérique si l’on tient compte de toutes les incidences de

ce mode d’exécution sur les autres parties du bâtiment; en effet, ce type

d’isolation n’est efficace que s’il est exécuté sur l’entier des parois

extérieures de l’immeuble, entraînant notamment des transformations au niveau

des cuisines et des salles de bains. Une isolation partielle ou une

modification locale du type d’isolation n’est pas envisageable.

[…]

11 Production de chaleur:

La production de chaleur pour

chacun des immeubles est assurée par une chaudière à gaz d’une puissance de 180

kW chacune. Il s’agit de chaudière CIPAG REMEHA 3b/9 de 1989. Ces chaudières ne

correspondent plus aux normes actuelles de l’OPAIR; elles ne sont plus

réglables et le service annuel est assuré par le service CIPAG SA.

L’entreprise CIPAG SA précise,

compte tenu des problèmes évoqués ci-dessus, qu’en cas de panne qui

nécessiterait le remplacement de pièces, il faut envisager le remplacement de

celle-ci.

La durée de vie de ces chaudières

est estimée à 25 ans, elles ont actuellement 21 ans.

12 Distribution de chaleur:

Hormis les organes de contrôle et

de régulation de la distribution de chaleur visibles au sous-sol, le réseau de

distribution n’a subi absolument aucun entretien depuis sa création.

Depuis le remplacement des

chaudières, nous constatons que la distribution a été l’objet de nombreuses

interventions, d’abord par la maison BRAUCHLI, puis par l’entreprise Bernard CHEVALLEY

SA depuis 2006. L’entreprise CHEVALLEY, dans ses rapports de travail, mentionne

qu’elle a régulièrement dû procéder à des remplissages et purges de

l’installation. Selon M. CHEVALLEY, cela confirme que le réseau de

distribution, invisible, n’est plus étanche en raison de fuites qui ne sont

aujourd’hui pas encore détectables et difficiles à situer. Lors de la purge des

installations, l’entreprise a constaté le développement d’attaques ferreuses

qui se traduit par la présence d’hydrogène lors des opérations de purge. Les

attaques ferreuses révèlent l’existence de problème de rouille au niveau des

tubes de distribution.

M. CHEVALLEY précise également que

l’équilibrage des deux installations (81 et 83) s’est avéré extrêmement

difficile ces dernières années; le problème a pu momentanément [être] résolu

par la mise en place d’une pompe de circulation auto régulante, notamment pour

pallier au problème de bruit que les locataires ont relevé dans les

installations de chauffage. Toujours afin d’améliorer momentanément le

fonctionnement de l’installation, l’entreprise CHEVALLEY a posé des vannes

thermostatiques sur chacun des radiateurs; il s’agit d’une solution provisoire.

En effet, les diamètres des tubes de distribution mis en place dans les années

1930-1940, sont beaucoup plus importants qu’aujourd’hui et s’adaptent mal aux

nouvelles normes de circulation des eaux de chauffage.

Nous reviendrons plus loin

(analyse MERIP code 34) sur les différentes interventions au niveau des

installations apparentes dans les appartements.

Nous relevons par ailleurs que sur

les 5 dernières années, le bâtiment n°83 a fait l’objet de 19 interventions et

le bâtiment 81 de 11 interventions.

[…]

14 Installations centrales —

Évacuation

De 2006 à 2010, l’entreprise TUYAU

MAX est intervenue un peu plus d’une fois par année sur chacun des immeubles

pour procéder au curage des collecteurs d’évacuation eaux claires et eaux

usées. Dans ses rapports, l’entreprise signale que les collecteurs eaux claires

sont encombrés de cailloux et de sable; en 2007, un contrôle par caméra a

révélé que l’état général des collecteurs eaux usées était en très mauvais

état. En cas de travaux importants sur les parcelles, il serait opportun

d’envisager de refaire à neuf ces collecteurs.

La construction éventuelle d’un

troisième immeuble sur la parcelle pourrait être l’occasion de remplacer les

collecteurs eaux claires et eaux usées de l’ensemble de la parcelle.

[…]

24 Ascenseur

Les deux installations sont

actuellement sous contrat d’entretien par la maison SCHINDLER; ces

installations sont d’époque et fonctionnent. La maison SCHINDLER précise

toutefois qu’il lui sera de plus en plus difficile de trouver des pièces de

rechange, notamment au niveau de la commande mécanique de ces ascenseurs.

La commande mécanique ne permet

pas le réglage précis des arrêts et l’installation s’arrête de manière

imprécise par rapport au palier.

En 2007, l’entreprise SCHINDLER a

préparé une offre de modernisation de ces deux installations, offre qui n’a pas

été transmise aux gérants, un remplacement complet des cabines semblant plus

approprié.

Les installations ne sont plus

conformes aux exigences actuelles pour les raisons suivantes:

- portes de cabine simples

- treuil à trois points

- commande à une vitesse

- pas de téléphone

- serrures plus conformes

- vitrage des portes palières plus

homologué

La gérance et le propriétaire ont

été informés de ces problèmes; il leur appartient de mettre cette installation

en conformité, faute de quoi, à l’avenir, la responsabilité du propriétaire

pourrait être engagée s’il est prouvé qu’il était au courant de la

non-conformité aux normes actuelles.

En cas de remplacement des installations,

l’entreprise SCHINDLER rappelle également que les nouvelles installations

comparables consomment environ 40% d’énergie en moins.

33 — Installation électrique du logement

Il ressort de l’analyse des

rapports d’entretien de 1990 à aujourd’hui environ, que les électriciens ont dû

intervenir régulièrement dans les deux immeubles suite à des dysfonctionnements

annoncés par des locataires (immeuble 83: 34 interventions de 1991 à 2010 dont

19 interventions sur la seule période de 2005-2010 et immeuble 81: 13

interventions de 1997 à 2010 dont 9 interventions sur la seule période de

2002-2010).

Pour l’essentiel, il s’agissait de

- remise en état suite panne électrique

- contrôle suite court-circuit

- recherche de panne

- remplacement d’appareil (prises et interrupteurs)

- remplacement ponctuel de fils coton endommagés

- dépannage d’installation interphone

- réparation et contrôle des raccordements des appareils

électroménagers

Aucune rénovation importante des

installations électriques n’a été exécutée en 1978 et en 1989. L’installation

actuelle, en ce qui concerne la distribution des appartements est d’époque.

Une grande partie des fils

d’alimentation des appareils ont encore une isolation en coton; ce type de fil

est aujourd’hui toléré, mais compte tenu du risque qu’ils représentent

(inflammation en cas de court-circuit), ils devraient être remplacés à court

terme (1 à 3 ans). Par la même occasion, de nombreux appareils ne correspondent

plus au standard actuel, notamment les prises à deux pôles.

Bien que les installations

électriques soient actuellement conformes aux exigences de l’OIBT, de nombreux

appareils ne correspondent plus en terme d’utilisation aux standards actuels

(prises téléphones, prises TV, tableaux électriques d’appartements équipés de fusible),

et les bâtiments sont sous-équipés en terme d’installations multimédia

d’aujourd’hui (prises informatiques, télévision numériques...).

Globalement, les équipements

électriques n’ont pas été réellement adaptés au standard de confort actuel, la

distribution secondaire actuelle est limitée à une puissance de 6 Ampères.

"

Les éléments relevés dans ce rapport de synthèse

proviennent notamment d’un document intitulé "analyse thermique et

améliorations proposées" établi par le bureau Kurt-R. Scheidegger SA,

ingénieurs-conseils à Lausanne, et d’un rapport de Sedelec SA, société

spécialisée dans les travaux d’électricité du 5 novembre 2009. Ces deux

documents figurent en annexe du rapport précité, ainsi qu’un avis des défauts

adressé en décembre 2009 à la gérante des bâtiments concernés par le locataire Zdenek

Kucera. Selon ce document, les installations électriques étaient défectueuses

et n’étaient plus conformes aux normes actuelles; il était également demandé la

rénovation des installations sanitaires datant de 1970.

H.

Le SELT a établi un rapport technique le 22 décembre 2010, qui décrit

l'état des immeubles – manifestement sur la base des constatations faites lors

de la visite des lieux en juin 2010 – et les travaux d'assainissement projetés.

Dans ses conclusions, le rapport relève que ces travaux sont "motivés par

des raisons d’économies d’énergie et par le constat, jugé révélateur, des

toujours plus nombreuses interventions réparatrices des installations

techniques", que leur degré d'urgence devait être "pondéré" et

que l'acceptation du programme des travaux demandait une pesée d'intérêts (p.

17). Ce rapport contient en annexe, pour chacun des deux bâtiments existants,

une analyse selon la méthode MERIP (diagnostic sommaire), avec un calcul du

coût des travaux admissibles, selon deux variantes. Après avoir eu connaissance

de ce rapport, la Municipalité de Pully (ci-après: la municipalité) a adressé

au SELT un préavis favorable.

I.

Après que les demandes d'autorisation de construire ont été examinées

par les services concernés de l'administration, leurs préavis ou autorisations

spéciales ont été regroupés dans des synthèses CAMAC.

La synthèse CAMAC n° 102509 se rapporte au projet de

transformation et rénovation des bâtiments n° 1783 et 1711 (av. C.-F. Ramuz 81

et 83). Elle contient une autorisation spéciale du SELT, du 5 avril 2011. Cette

décision constate d'abord que la création de logements dans les combles n'est

pas soumise à autorisation au sens de la LDTR, leurs loyers étant libres de

tout contrôle administratif (let. a du dispositif). Elle accorde ensuite

l'autorisation de rénover et transformer, aux conditions suivantes:

"1a. Dans l’immeuble avenue

C.-F Ramuz 81, le logement de 2 pièces de 59 m², les 3 logements de 2 pièces de 71 m² et les 3 logements de 3 pièces de 90 m² sont soumis à un contrôle des loyers (surveillance administrative) d’une durée de dix ans à compter de leur mise en

location après travaux, leur revenu locatif annuel net initial ne devant pas

excéder 115'860 fr. ou 215 fr. le m² /an en moyenne (valeur mars 2011) tel que

prévu par le maître de l’ouvrage, sous réserve des modifications légales.

1b. Dans l’immeuble avenue C.-F. Ramuz

83, les 4 logements de 2 pièces, les 2 logements de 4 pièces de 90 m² et les 6 logements de 4,5 pièces de 118 m² en moyenne sont soumis à un contrôle des loyers

(surveillance administrative) d’une durée de dix ans à compter de leur mise en

location après travaux, leur revenu locatif annuel net initial ne devant pas

excéder 277’157 fr. ou 248 fr. le m²/an en moyenne (valeur mars 2011) tel que

résultant des calculs du Service de l’économie, du logement et du tourisme,

sous réserve des modifications légales.

2. Ce contrôle consistera en la

production des baux à loyer lors de la première mise en location après travaux,

puis en la production régulière de l’état locatif lors de la période de

contrôle. Ces documents devront informer les locataires en termes non

équivoques sur les moyens de contestation que leur offre la voie civile.

3. Ce contrôle fera l’objet d’une

mention de restrictions de droit public au registre foncier, qui sera inscrite

une fois le délai de recours échu, pour la durée de sa validité.

4. Le décompte final du coût des

travaux (par immeuble) devra être produit en même temps que les baux ou les

notifications des hausses de loyers.

5. Conformément à l’art. 4 al. 5

de la loi [LDTR], la vente des immeubles est soumise à autorisation, pour

autant qu’une transaction intervienne avant la fin des travaux. Cette

soumission à autorisation fera l’objet d’une inscription au registre foncier,

qui sera radiée dès que les travaux auront été exécutés."

Dans les motifs de sa décision, le SELT décrit

l'état actuel des deux bâtiments. Dans les deux cas, il fait les mêmes

constatations techniques relatives au degré de vétusté et de dégradation, ces

bâtiments ayant subi des travaux d'entretien semblables, pour les mêmes types

d'équipement et par les mêmes entreprises. Il est notamment relevé que

l'enveloppe du bâtiment est saine, la coloration des façades encore vive, les fenêtres

récentes et munies de doubles vitrages isolants, la couverture et la

ferblanterie en bon état, etc. Certains éléments techniques ne satisfont

cependant pas aux normes actuelles (portes palières, ascenseurs, installations

électriques, notamment). Le SELT retient que "surtout, malgré le

remplacement des fenêtres en 1990, le bilan thermique […] est en dessous des

performances requises actuellement selon la norme SIA 318/1" et qu'il

"ne peut être amélioré valablement qu'en insolant davantage les façades, […]

aucune intervention n'étant possible par l'extérieur en raison de la protection

de la modénature des façades, en note 3 au recensement architectural" (p.

3 de la décision). L’économie induite par l’assainissement du bilan thermique serait

de 57.2 % pour le premier bâtiment (C.-F. Ramuz 81), soit 7'600 fr./an environ

(90 fr. par appartement/mois en moyenne). Pour le second bâtiment (C.-F. Ramuz

83), l’économie serait de 52.4 %, soit 10’500 fr./an (73 fr./mois environ par

appartement en moyenne).

Pour le premier bâtiment (C.-F. Ramuz 81), Swiss

Life SA annonçait un état locatif après travaux de 115’860 fr./an ou un prix

moyen de 215 fr. le m²/an soit, à titre indicatif, des loyers mensuels moyens

nets de 1'251 fr. pour les 2 pièces et 1'550 fr. pour les 3 pièces. Selon

le SELT, de tels loyers moyens correspondent aux besoins prépondérants de la

population à Pully. Le SELT estime alors que "prise dans sa globalité

en terme d'offre locative au sens large, la rénovation/transformation de

l'immeuble n'aura pas pour effet de faire changer le standing de ce bâtiment"

(p. 4).

Pour le second bâtiment, Swiss Life SA annonçait un

état locatif après travaux de 287'760 fr./an ou un prix moyen de 257 fr. le m²/an.

Selon les calculs du SELT, l’état locatif annuel net après travaux ne devrait

pas excéder 277'157 fr. ou 248 fr. le m²/an environ (valeur mars 2011, taux

hypothécaire de référence de l’Office fédéral du logement de 2,75 %), soit un

montant inférieur de 3.5 % environ à celui escompté par la propriétaire, ce qui

représentait des loyers indicatifs de 1'180 fr./mois pour les 4 logements de 2

pièces de 57 m², de 1'803 fr./mois pour les 2 logements de 4 pièces de 90 m² et de 2’442 fr./mois pour les 6 logements de 4,5 pièces de 118 m² en moyenne.

Par conséquent, l'autorisation ne peut être accordée

que pour autant que le niveau des loyers après travaux soit ramené à celui

découlant de l'analyse technique et financière du SELT. Il est exposé enfin (p.

5) que comme les restructurations envisagées dans les zones techniques ne sont

admissibles qu'en raison des gains thermiques et énergétiques escomptés, "il

y a lieu de s'assurer que ces appartements rénovés demeurent de manière durable

dans des catégories de loyers répondant aux besoins prépondérants de la

population de Pully".

J.

Pour le projet de nouveau bâtiment d'habitation de 8 logements, une

première synthèse CAMAC (n°102632) a été adressée à la municipalité, avec un

préavis favorable conditionnel du Service immeubles, patrimoine et logistique,

section monuments et sites (ci-après: le SIPAL). Ce service préconisait que les

aménagements extérieurs existants au sud de la parcelle (murs de soutènement,

terrasse en belvédère avec escaliers semi-circulaires) soient maintenus en

l’état. Il admettait pour le reste que le bâtiment projeté n’était pas

incompatible avec la présence de l’ensemble formé par les bâtiments n° 1783 et

1711.

K.

Le 4 octobre 2012, Swiss Life SA a adressé à la Municipalité de Pully un projet modifié de nouveau bâtiment sur la parcelle n° 3256, avec des

plans de son architecte du 2 octobre 2012, ainsi qu’un nouveau plan de

situation du géomètre. Le gabarit et l’implantation du bâtiment principal ont

été légèrement modifiés notamment par l’ajout d’un avant-corps sur la partie

centrale de la façade sud du bâtiment. Le mur de soutènement, la terrasse en

belvédère et les escaliers semi-circulaires en façade sud du bâtiment n° 1711

ont été maintenus. Selon le plan des aménagements extérieurs, le nombre de

places de parc souterraines a été ramené à 21 (au lieu des 35 initialement

prévues). L’entrée au parking souterrain a également été modifiée: alors que

dans le 1er projet, la rampe d’accès était prévue au nord du

bâtiment avec un chemin d’accès qui longeait depuis l’avenue C.-F. Ramuz

l’extrémité ouest de la parcelle sur les deux tiers de celle-ci, le nouveau

projet prévoit un accès par le sud-ouest depuis le chemin de Chamblandes, avec

une rampe implantée à 80 cm de la limite ouest de la parcelle. Le parking

extérieur - qui figurait initialement sur les plans relatifs au projet de

transformation des bâtiments existants n° 1783 et 1711 - a également été

redimensionné, avec désormais 21 places (au lieu des 29 du projet initial); il

comporte en outre deux espaces de stationnement pour des deux-roues (2 x 10

places). L’accès à ce parking extérieur est maintenu par l’avenue C.-F. Ramuz.

Les aménagements extérieurs ont également été modifiés, notamment pour les

places de jeux. Le plan des aménagements extérieurs du 2 octobre 2012 figure

une bande de terrain au sud de la parcelle avec la mention "cession

bande de 1.20 m à la Commune". Ce projet implique par ailleurs

l’abattage de plusieurs arbres.

Les plans modifiés ont fait l’objet d’une mise à

l’enquête complémentaire à partir du 24 novembre 2012. Des opposants qui

étaient intervenus à l’occasion de la première enquête publique ont déposé une

nouvelle opposition. C’est le cas de Solange Guignard, qui critiquait

essentiellement l’accès au garage souterrain prévu en limite de sa propriété,

en raison des nuisances, et contestait en outre la hauteur du bâtiment

principal et s’opposait à l’abattage d’arbres protégés. Claude Orel, Thomas

Allemann, Jennifer Harper, Jay Harper, Nicholas George Minden, Madeleine

Notari, Delio Notari, Maxime Pacurariu, Verena Barrast, Zdenek Kucera, ainsi

que l’Association Jardin City se sont aussi opposés au bâtiment projeté; ils

critiquaient essentiellement le nouvel accès au garage souterrain par le chemin

de Chamblandes, inadapté selon eux pour desservir un parking de 21 véhicules.

Dans la nouvelle synthèse CAMAC n° 135115 du 20

décembre 2012 figure un préavis favorable du SIPAL, compte tenu des

modifications apportées au projet.

L.

Par décisions du 22 mai 2013, la Municipalité de Pully a levé les oppositions et délivré à Swiss Life SA le permis de construire (n° 6769) un "bâtiment d’habitation de 8 logements avec garage souterrain annexe de 21 places, réaménagement des espaces extérieurs et redimensionnement du parking à l’air libre pour 21 places". Elle a assorti l’octroi du permis à un certain nombre de conditions parmi lesquelles figure la cession par Swiss Life SA à titre gratuit d’une surface de 60 m² de terrain pour la création d’un trottoir au sud de la parcelle, en bordure du chemin de

Chamblandes. Il est précisé que la surface cédée continuera à être prise en

considération dans le calcul de la surface constructible de la parcelle n°

3256.

Par décisions du 22 mai 2013 également, la Municipalité de Pully a levé les oppositions et délivré à Swiss Life SA le permis de construire (n° 6768) portant sur la "transformation et rénovation de deux bâtiments d’habitation, avec réaménagement des espaces extérieurs et redimensionnement du parking à l’air libre pour 21 places". Elle a assorti l’octroi du permis de plusieurs conditions parmi lesquelles: la suppression de l’accès au futur garage souterrain projeté au nord de la parcelle; le redimensionnement du nombre de places de parc à l’air libre (21 au lieu des 29 places initiales); la création d’un espace dédié aux deux-roues légers (2 x 10 places) au sud du parking extérieur réaménagé; le maintien de la terrasse en belvédère

avec ses escaliers semi-circulaires situés en façade sud du bâtiment n° 1711;

le maintien de deux arbres d’ornement majeurs à l’est de la parcelle.

Dans les réponses aux oppositions, la municipalité a

exposé que les projets de Swiss Life SA (la constructrice) avaient été soumis

aux services cantonaux concernés et que ceux-ci avaient délivré les

autorisations requises moyennant le respect des conditions figurant dans les

synthèses CAMAC. Il était notamment fait référence à l’autorisation prescrite

en vertu de la loi sur la démolition, la transformation et la rénovation de

maisons d’habitation (LDTR).

M.

Le 20 juin 2013, Swiss Life SA a recouru contre la décision de la Municipalité de Pully autorisant la transformation et la rénovation des deux bâtiments

d’habitation n° 1783 et 1711 (permis de construire n° 6768), en demandant la

modification de certaines conditions de l’autorisation spéciale du Service de

l’économie, du logement et du tourisme du 22 novembre 2011, à propos de

modalités du contrôle des loyers (cause AC.2013.0289). Swiss Life SA a retiré

ce recours à l’inspection locale du 28 avril 2014 (cf. infra, let. R).

N.

Par acte du 24 juin 2013 (cause AC.2013.0292), l’Association Jardin

City, ainsi que Zdenek Kucera, Claude Orel, Thomas Allemann, Jennifer Harper, Jay

Harper, Nicholas George Minden, Madeleine Notari, Delio Notari, Irina Pacurariu,

Maxime Pacurariu, Nicole Pacurariu, Sorin Pacurariu, Sabina Grego,Verena

Barrast, Christian Barrast (ci-après: Association Jardin City & consorts)

ont recouru contre les décisions de la Municipalité de Pully levant leurs oppositions et autorisant d’une part la construction du nouveau bâtiment

d’habitation de 8 logements (permis de construire n° 6769 ) et d’autre

part la transformation et la rénovation des deux bâtiments d’habitation

existants (permis de construire n° 6768). Ils concluent au refus des permis de

construire; subsidiairement, ils demandent que la décision municipale levant

les oppositions, ainsi que l’autorisation spéciale du SELT, soient annulées.

Les recourants font valoir en substance que c'est à

tort que ce service a autorisé les travaux de transformation et rénovation des

bâtiments d’habitation existants car ces travaux ne répondraient pas selon eux

aux exigences strictes de la LDTR. Ils dénoncent également plusieurs

violations des normes en matière de police des constructions, relatives

notamment à la surface bâtie, à la hauteur des bâtiments, au nombre de niveaux.

O.

Par acte du 24 juin 2013 (cause AC.2013.0293), Solange Guignard a

recouru contre les décisions de la municipalité accordant les permis de

construire précités à Swiss Life SA. Elle demande l’annulation de ces décisions

et le refus des autorisations.

La recourante fait valoir en substance que, pour des

motifs de protection du patrimoine, le jardin sous les deux bâtiments existants

devrait être maintenu. Elle critique la construction, en limite de sa

propriété, d’un garage souterrain et de sa rampe d’accès. Elle dénonce en outre,

notamment, une violation des exigences du règlement communal en matière de

coefficient d'occupation du sol et de hauteur des bâtiments; elle critique les

aménagements extérieurs ainsi que l'autorisation d'abattre deux arbres

protégés.

P.

Par ordonnance du 26 juillet 2013, le juge instructeur a joint les

causes AC.2013.0289 (recours Swiss Life SA), AC.2013.0292 (recours Association

Jardin City et consorts) et AC.2013.0293 (recours Solange Guignard) pour

l'instruction et le cas échéant le jugement.

Q.

La Municipalité de Pully a répondu aux recours le 4 septembre 2013 en

concluant à la confirmation des décisions attaquées.

Le Service des communes et du logement, division

logement a répondu le 2 septembre 2013. Il conclut au rejet du recours

interjeté par l’Association Jardin City et consorts, le tribunal étant invité à

confirmer le caractère admissible des travaux de rénovation et de

transformation des immeubles C.-F. Ramuz 81 et 83 à Pully, avec l’instauration

d’un contrôle des loyers selon les modalités prévues.

Le 30 septembre 2013, la constructrice a conclu au

rejet des recours de Solange Guignard et de l’Association Jardin City et

consorts.

Les recourants Association Jardin City et consorts

ont répliqué le 28 novembre 2013. Ils requièrent la mise en œuvre d’une

expertise du bâtiment qui "devra également porter sur la question

technique de la surface brute de plancher, l’expert devra déterminer si la

nouvelle construction projetée par Swiss Life SA est compatible avec le solde

disponible du droit à bâtir de la société propriétaire."

La recourante Solange Guignard a également répliqué

le 10 décembre 2013.

Le Service immeubles, patrimoine et logistique,

section monuments et sites s’est déterminé le 10 février 2014. Il maintient son

préavis du 11 avril 2011 (figurant dans la synthèse CAMAC n° 102509), en

exposant notamment ce qui suit, à propos du projet de nouveau bâtiment:

"Le jardin

au Sud de la parcelle 3256 ne figure pas au recensement ICOMOS des jardins de

la commune de Pully. Il se caractérise par une pelouse et de la végétation sur

son pourtour et ne comporte pas d’aménagements particuliers. Le dispositif de

soutènement formé du mur, de la terrasse-belvédère au Centre, et de deux

escaliers semi-circulaires de part et d’autre fait partie intégrante des qualités

du site et est maintenu […]. La nouvelle construction n’est pas en

contradiction avec le maintien de la structure du site préconisée par l’ISOS,

le bâtiment prévu se situant dans le parcellaire existant et à l’échelle de

celui-ci".

R.

Le Tribunal a procédé à une inspection locale, en présence des parties,

le 28 avril 2014. Une séance d'instruction s'est déroulée ensuite. Il

ressort du procès-verbal de cette séance que Swiss Life SA a retiré son recours

à cette occasion.

S.

La municipalité a produit ensuite des fiches de son service technique,

du 17 juin 2014, exposant de manière détaillée les éléments de calcul de

l'indice d'utilisation du sol. Dans une lettre du 20 août 2014, la municipalité

a exposé ce qui suit: "Pour couper court à

toutes discussions sur des éléments construits qui n'ont plus aucune utilité, à

savoir le dépôt Ouest du bâtiment ECA 1783 ainsi que la soute à charbon du

bâtiment 1711 qui n'ont pas été comptés dans l'indice d'occupation du sol, la

constructrice Swiss Life SA a informé la municipalité qu'elle entendait

supprimer ces deux objets. […]. S'agissant de la suppression de deux objets de

peu d'importance, elle peut être dispensée d'enquête publique (art. 111 LATC et

72d RLATC)". Swiss Life SA a écrit le 12 septembre 2014 au tribunal

pour confirmer qu'elle entendait supprimer les deux éléments construits

précités.

La recourante Solange Guignard et la municipalité

ont encore déposé ensuite des déterminations complémentaires.

Considérants

1.

Il y a lieu tout d’abord de prendre acte du retrait du recours formé par

la constructrice Swiss Life SA, qui contestait certaines modalités du contrôle

des loyers fixés dans l’autorisation spéciale du SELT. Cette cause

(AC.2013.0289) doit dès lors être rayée du rôle. Swiss Life SA reste néanmoins

partie à la procédure en tant que constructrice et requérante des autorisations

contre lesquelles sont dirigés les deux autres recours.

2.

Les recours de l’Association Jardin City et consorts (AC.2013.0292),

d'une part, et de Solange Guignard (AC.2013.0293), d'autre part, sont l'un et

l'autre dirigés contre une décision de la municipalité, notifiée aux opposants

déboutés, relative à l'octroi des permis de construire pour la transformation

et rénovation de deux bâtiments d'habitation existants et pour la construction

d'un nouveau bâtiment d'habitation. L'autorisation cantonale spéciale fondée

sur la LDTR, pour la rénovation des bâtiments existants, a été communiquée aux

opposants avec la décision municipale. Les décisions sur ces autorisations

communale et cantonale sont susceptibles de recours de droit administratif au

sens des art. 92 et ss de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure

administrative (LPA-VD; RSV 173.36). Les deux recours ont été formés en temps

utile (cf. art. 95 et 96 LPA-VD) et ils satisfont aux exigences légales de

motivation (art. 79 LPA-VD, par renvoi de l'art. 99 LPA-VD).

La qualité pour agir est définie à l’art. 75 let. a

LPA-VD (par renvoi de l’art. 99 LPA-VD): le recours est recevable s’il est

formé par une personne ayant pris part à la procédure devant l’autorité

précédente, qui est atteinte par la décision attaquée et qui dispose d’un

intérêt digne de protection à ce qu’elle soit annulée ou modifiée. En règle

générale, les conditions de l'atteinte et de l'intérêt digne de protection sont

remplies quand le recours est formé par le propriétaire d'un terrain

directement voisin (cf., dans la jurisprudence fédérale qu'il y a lieu de

prendre en considération dans l'application de l'art. 75 LPA-VD: ATF 137 II 30).

C'est le cas en l'espèce de la recourante Solange Guignard, qui est au

demeurant intervenue dans la procédure administrative en tant qu'opposante.

Les auteurs de l'autre recours sont pour la plupart

des locataires d'appartements dans les bâtiments à transformer. Ce ne sont pas,

dès lors, des voisins. Néanmoins, lorsque le recours est dirigé non seulement

contre le permis de construire, mais aussi contre l'autorisation spéciale

cantonale fondée sur la LDTR, la jurisprudence cantonale admet la recevabilité

du recours du locataire occupant les locaux à transformer, qui conteste cette

autorisation spéciale ainsi que le permis de construire pour effectuer les

travaux, notamment parce qu'une résiliation du bail peut être liée à la

rénovation (cf. RDAF 2001 I 344 consid. 1c; arrêt AC.2011.0201 du 28 mai 2013,

consid. 1). Il n'y a pas lieu d'examiner plus en détail la qualité pour

recourir de chacun des auteurs de ce recours – en particulier celle de

l'Association Jardin City, qui n'est elle-même pas locataire –, ni de se

prononcer sur leur légitimation à contester le permis de construire un nouveau

bâtiment au sud de la parcelle. Ces questions peuvent demeurer indécises en

l'espèce. Dans cette mesure, il y a donc lieu d'entrer en matière.

3.

Les recourants Association Jardin City et consorts reprochent au

service cantonal (SELT) d'avoir violé la LDTR en autorisant les travaux de

transformation et de rénovation des deux bâtiments existants. Ils estiment que

ces bâtiments sont en bon état, après une importante rénovation en 1989 et un

entretien régulier depuis lors. Ils admettent que des travaux de rénovation

"ordinaires" soient effectués, avec le maintien des locataires dans

les logements et en réalisant l'isolation de manière moins onéreuse et moins

intrusive. Sur ce dernier point, ils requièrent la mise en œuvre d'une

expertise judiciaire.

a) Il n'est pas contesté que la LDTR

s'applique au projet de transformation et rénovation des deux bâtiments

existants, parce qu'ils se trouvent sur le territoire d'une commune où sévit la

pénurie de logements (cf. art. 1 LDTR). Une autorisation du département

cantonal compétent est dès lors requise, aux conditions prévues aux art. 3 et 4

LTDR, ainsi libellés:

Art. 3

1.

En règle générale, l'autorisation est refusée

lorsque l'immeuble en cause comprend des logements d'une catégorie où sévit la

pénurie.

Art. 4

1.

L'autorisation est

accordée lorsque la démolition, la transformation, la rénovation ou le

changement d'affectation apparaissent indispensables pour des motifs de

sécurité, de salubrité ou d'intérêt général, en particulier dans les cas visés

par l'article 39 de la loi cantonale sur l'énergie; elle peut l'être à titre

exceptionnel si d'autres circonstances le commandent impérativement.

2.

Le département

peut alors subordonner l'octroi de l'autorisation à certaines conditions,

notamment celles fixées aux alinéas 3 et 4.

3.

Il peut soumettre

pendant dix ans la vente par appartement, ou toute autre opération permettant

d'atteindre un but économique analogue, à une autorisation, pour éviter la

diminution de logements loués dans une catégorie où sévit la pénurie, et

contrôler pendant dix ans les loyers des logements qui remplacent ceux qui ont

été démolis ou des immeubles transformés ou rénovés, afin d'éviter des

augmentations qui iraient à l'encontre du but visé par la présente loi.

4.

Il peut également

soumettre l'octroi de l'autorisation d'un changement d'affectation à la

condition que les locaux soient réaffectés à l'habitation dès que les motifs

qui ont justifié l'autorisation n'existent plus.

5.

Il soumet à autorisation

la vente de l'immeuble si celle-ci intervient avant la fin des travaux.

b) En l'occurrence, l'autorisation

spéciale du SELT (pour le département compétent) délivrée le 5 avril 2011,

porte sur une partie du projet de la constructrice, à savoir sur les travaux

visant à la rénovation des logements existants, à l'exclusion des travaux

d'aménagement de logements dans des locaux voués actuellement à une autre

utilisation (commerce, galetas – cf. arrêt AC.2014.0251 du 14 juillet 2015,

consid. 14a/bb).

La jurisprudence cantonale a retenu

qu'il n'y avait pas lieu d'interpréter de manière extensive l'hypothèse de

motifs d'intérêt général faisant apparaître comme indispensables les travaux

projetés. Il est exclu de faire prévaloir sans autre l'intérêt au bon entretien

à long terme des immeubles sur le but spécifique de la LDTR, à savoir le

maintien des logements à loyers modérés existants (RDAF 2001 I 344 consid.

4b/bb). L'autorité compétente n'a pas à autoriser un projet au seul motif que

les loyers après travaux resteraient encore dans la catégorie des logements à

pénurie, c'est-à-dire atteindraient un niveau proche de la limite qui les

ferait sortir de cette catégorie; il convient donc de s'en tenir aux travaux

essentiels, de les réaliser le cas échéant par étapes, et non pas de réaliser

d'emblée et nécessairement un programme maximum (arrêt TA AC.2002.0066 du 11

février 2003, consid. 3b). En définitive, le législateur vise dans ce cadre une

"rénovation douce", admissible selon trois types de critères:

sont autorisés les travaux qui visent à maintenir la valeur du patrimoine bâti

existant (travaux de rénovation des façades ou de la toiture, par exemple);

doivent également pouvoir être admis les travaux relevant de considérations de

sécurité (par exemple le remplacement des installations électriques); sont

encore admissibles certaines opérations tendant à adapter les installations

intérieures (cuisines, salles de bains) à des standards actualisés, en restant

dans le cadre tracé par la méthode MERIP (arrêt AC.2002.0066 déjà cité, consid.

3c/ff). La méthode MERIP est celle qui est préconisée par le RLDTR pour

l'expertise technique du bâtiment qui peut être effectuée par le département

cantonal, lorsqu'il doit se prononcer sur une demande d'autorisation (cf. art.

10.

RLDTR). Selon la jurisprudence, l'application de la méthode MERIP ne doit

pas déboucher sur un blanc-seing donné au constructeur moyennant le respect

d'une enveloppe financière déterminée. En d'autres termes, le département ne

saurait autoriser des travaux ayant clairement pour but une augmentation du

standard de l'immeuble, cela quand bien même le constructeur annoncerait qu'il

est en mesure de les réaliser tout en respectant le coût maximum prescrit (cf.

arrêts AC.2014.0251 du 14 juillet 2015, consid. 14b; AC.2011.0201 du 28 mai

2013, consid. 2).

A propos des motifs d'intérêt général

mentionnés à l'art. 4 al. 1 LTDR, il convient de relever que cette disposition

légale fait expressément référence, depuis une modification entrée en vigueur

le 1er septembre 2006, aux "cas visés par l'article 39 de la

loi cantonale sur l'énergie" (LVLEne, RSV 730.01). Cette dernière

disposition a la teneur suivante: "En

cas de rénovation ou transformation d'un bâtiment permettant une amélioration

énergétique dont les avantages sont opportuns par rapport à l'investissement à

consentir, l'autorisation est accordée dans le cadre de l'article 4 [LDTR]."

c) L'autorité cantonale (le SELT, pour

le département) a estimé qu'une expertise technique des bâtiments se

justifiait. Selon l'art. 10 al. 1 RLDTR, cette analyse doit être effectuée par

l'autorité cantonale elle-même; il ne s'agit donc pas d'une mission confiée à

un expert, indépendant de l'administration. La méthode MERIP est directement

prescrite par le droit cantonal (art. 10 al. 2 RLDTR).

En cas d'expertise technique, l'art.

11.

RLDTR prévoit la consultation du propriétaire, d'une part, et d'un

représentant des locataires, d'autre part. Cette consultation doit être

annoncée par un avis destiné aux locataires (art. 11 al. 4 RLDTR). En

l'occurrence, il ressort du dossier que le SELT a préparé, pour chacun des deux

immeubles, un avis aux locataires, transmis à la gérance (Livit) pour être

affiché dans les halls d'entrée. Sur chaque avis, il est indiqué le jour et

l'heure de la visite des lieux ou inspection locale prévue par le SELT (le 23

juin 2010, à 10h30 et 13h30), avec la précision suivante: "Par cet

avis, tous les locataires sont informés de cette visite et ont la possibilité

d'être entendus ou représentés à cette occasion". Les recourants ne

prétendent pas que la gérance n'aurait pas affiché ces avis. Du reste, dans une

lettre adressée le 5 juillet 2010 au SELT, leur avocat se réfère à une

inspection locale, qui est manifestement celle du 23 juin précédent. L'autorité

cantonale a donc fait en sorte que les locataires recourants puissent exercer

leur droit d'être entendus selon les formes prescrites par l'art. 11 RLDTR,

c'est-à-dire en participant par l'intermédiaire d'un représentant à la visite

des lieux. Il convient de préciser que, comme le projet avait été peu

auparavant mis à l'enquête publique selon les formes prévues par la LATC, les

locataires pouvaient aussi exercer leur droit d'être entendus en consultant le

dossier – qui mentionnait la demande d'autorisation spéciale selon la LDTR –

puis en formant opposition durant le délai d'enquête (art. 109 al. 4 LATC). Le

service cantonal n'avait pas à organiser d'autres auditions ou consultations

des locataires avant de délivrer l'autorisation spéciale. On ne se trouve pas

dans la même situation que dans l'affaire jugée le 30 juin 2005 par le Tribunal

administratif (arrêt AC.2004.0111), où les locataires n'avaient pas pu avoir

connaissance du projet de rénovation parce qu'il avait été dispensé de

l'enquête publique (cf. art. 111 LATC); dans ces circonstances, il était

important que l'avis aux locataires soit fait selon l'art. 11 RLDTR, pour

qu'ils puissent se prononcer sur le projet avant la décision de l'autorité

administrative, l'exercice du droit d'être entendu dans le cadre prévu par la

LATC n'étant pas possible. En définitive, les locataires recourants ne sont pas

fondés à se plaindre de ne pas avoir été consultés.

d) Le service cantonal a analysé les

bâtiments selon les méthodes ou critères habituellement utilisés dans le cadre

de l'application de la LDTR. Ni la méthode MERIP en elle-même, ni les chiffres

retenus dans le rapport pour les estimations des coûts, ne sont contestés par

les recourants. Les données factuelles sur l'état des bâtiments sont donc

suffisantes, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'ordonner une expertise judiciaire

sur ce point. Cela étant, les recourants remettent en cause l'appréciation du

service cantonal, sur la base de ces analyses et chiffres, à propos du

caractère indispensable, au sens de l'art. 4 al. 1 LDTR, des travaux litigieux.

Dans sa réponse au recours, le service

cantonal retient que le projet vise une adaptation aux standards actuels, en

termes énergétiques notamment. Les éléments construits qui apparaissent à

première vue en bon état dans les cuisines et les salles de bain, sont de

conception démodée et la vétusté des appareils pose des problèmes. Puisqu'il

faut réaliser l'isolation par l'intérieur, il est raisonnable de procéder au

remplacement systématique des appareils anciens par des équipements

correspondant aux normes actuelles, même si cela implique des restructurations

des appartements, en raison notamment de l'exiguïté des locaux. Plus

généralement, les travaux d'isolation et de remplacement des équipements

s'inscrivent dans une perspective d'amélioration du bilan thermique et

énergétique, pour l'entretien à long terme, et ils sont conformes aux objectifs

de préservation du parc locatif. Le service cantonal ajoute qu'avec les niveaux

de loyers admis, soumis à de strictes conditions administratives, les

appartements concernés répondent aux besoins prépondérants de la population.

Si, pour l'un ou l'autre locataire en place, rester dans le même appartement

après les rénovations impliquerait de subir une hausse importante du loyer, il

s'agit là d'un élément subjectif individuel qu ne joue pas de rôle dans le

cadre de la LDTR.

Il n'est pas contesté qu'après les

rénovations, l'état locatif annuel correspond à un niveau loyer qui répond aux

besoins prépondérants de la population, selon les statistiques. Cela étant,

l'absence de dépassement de cette limite – comme on l'a exposé plus haut –

n'est pas le seul élément décisif, puisqu'il faut apprécier le caractère

"indispensable" des travaux.

Il est évident que, dans

l'appréciation de la vétusté ou de la dégradation de chacun des éléments

concernés, une appréciation doit intervenir et que chaque élément

d'appréciation peut être discuté. La Cour a constaté, lors de son inspection

locale, que même si l'immeuble était bien entretenu, et habitable dans de

bonnes conditions, plusieurs parties des installations électriques, des

conduites d'eau, des salles de bain, des cuisines, etc. étaient anciennes voire

dégradées. Les éléments relevés dans le rapport de l'architecte Corbat ne sont

pas critiquables. Cela étant, l'application de la LDTR n'implique pas une

analyse détaillée, par un expert architecte ou ingénieur, de chaque partie du

bâtiment, puisqu'il est prévu un diagnostic qui est voulu sommaire (cf. art. 10

al. 2 RLDTR, intitulé de la méthode d'évaluation). Il n'y a aucun motif, dans

le cas particulier, de mettre en doute le résultat de l'application de la

méthode MERIP, méthode que le service cantonal spécialisé pratique depuis de

nombreuses années et dont on ne voit pas pourquoi elle ne serait pas appropriée

à l'évaluation de bâtiments urbains anciens sans particularités notables. Cela

étant, les travaux prévus dans les différents logements existants n'ont à

l'évidence pas pour but de changer la nature de ces appartements et ils ne vont

pas au-delà d'une "rénovation douce" au sens de la jurisprudence

précitée. On peut aussi relever qu'installer, dans des cuisines agencées, de

nouveaux appareils ménagers, consommant moins d'électricité (réfrigérateur,

lave-vaisselle, notamment), peut aller dans le sens de l'amélioration

énergétique préconisée par l'art. 39 LVLEne (auquel renvoie l'art. 4 al. 1

LDTR). Il en va de même des améliorations du système de production et de

distribution de chaleur (cf. AC.2011.0201 du 28 mai 2013, consid. 2c/cc;

AC.2014.0251 du 14 juillet 2015, consid. 14b). Le "standing" ou le

"standard" des deux bâtiments n'est pas sensiblement modifié. Tout

bien considéré, le service cantonal n'a pas violé la loi en admettant la nécessité

(le caractère "indispensable") de la rénovation, au regard des

critères de l'art. 4 al. 1 LDTR et il n'y a pas lieu de vérifier chaque point

du programme de travaux. En particulier, il ne se justifie pas de mettre en

œuvre une expertise pour examiner plus en détail, au stade du recours, la

question de l'isolation thermique; le service cantonal spécialisé a fait sur ce

point une appréciation qui peut être suivie, et il ne lui incombait pas de

rechercher, par des analyses concrètes plus détaillées, si des solutions

différentes ou moins onéreuses pouvaient aussi être adoptées. Il est vrai que

des travaux d'isolation ont déjà été effectués il y a environ 35 ans (isolation

des combles, remplacement des fenêtres) mais cela ne permet pas de nier le

caractère "indispensable" du projet actuel d'isolation des façades.

Le choix de ne pas poser une isolation extérieure, pour des motifs de

protection du patrimoine bâti – argument que les recourants ne critiquent pas –

ne saurait être remis en cause sur la base de la LDTR.

Les conditions fixées dans

l'autorisation spéciale pour le contrôle des loyers ne sont pas critiquées par

les recourants. Cette autorisation n'a donc pas été délivrée en violation de

l'art. 4 al. 1 LDTR, l'analyse du caractère indispensable des travaux de

rénovation n'étant pas critiquable ni quant à la méthode suivie, ni dans son

résultat.

4.

Les recourants Association Jardin City et consorts font valoir

que les projets de la constructrice ne respectent pas les prescriptions en

matière d'utilisation du sol; ils ne citent cependant pas expressément, dans

leur acte de recours, les prescriptions dont ils dénoncent la violation. Pour

sa part, la recourante Solange Guignard se plaint d'une violation des normes du

règlement communal relatives à la limitation de la surface bâtie (art. 10 et 26

RCATC), en faisant valoir que la municipalité aurait omis de tenir compte de

certains éléments construits.

a) Dans les zones à bâtir de la commune de Pully, la

densité des constructions est notamment limitée par l'application d'un

coefficient ou indice d'occupation du sol (COS, IOS). Aux termes de l'art. 10

RCATC, cet indice est le rapport numérique entre la surface bâtie déterminante

et la surface constructible de la parcelle; il ne peut excéder les 20 % de la

surface de celle-ci. L'art. 11 RCATC définit le calcul de la surface bâtie

déterminante. Il s'agit de la projection sur un plan horizontal du volume bâti,

y compris les parties saillantes du bâtiment; il faut aussi tenir compte des

dépendances telles que définies à l'art. 26 RCATC (art. 11 al. 1 RCATC). L'art.

11.

al. 2 RCATC prévoit encore que différents éléments des constructions ne sont

pas pris en considération (avant-toits, porches d'entrée, balcons, etc.).

Le règlement communal ne fixe en revanche pas de

coefficient d'utilisation du sol (CUS) à respecter.

b) Le dossier comporte des fiches de calcul du

service technique communal, à propos de l'indice d'occupation du sol sur la

parcelle n° 3256. Comme cette parcelle a une surface totale de 4'313 m², la

surface bâtie maximale est de 862.60 m² (20 % du total). Les surfaces bâties

des deux bâtiments existants et du bâtiment projeté sont les suivantes (selon

la fiche du 17 juin 2014):

- immeuble C.-F. Ramuz 81 (ECA n° 1783): 230.56

m²

- immeuble C.-F. Ramuz 83 (ECA n° 1711): 340.05

m²

- immeuble C.-F. Ramuz 83b (projeté): 290.56

m²

- surface bâtie totale: 862.17

m²

D'après ces calculs, le maximum n'est donc pas

atteint (il existe un solde de 0.43 m²). Il est encore précisé que pour le

nouveau bâtiment projeté, le bonus supplémentaire de 5 % dans le calcul du

coefficient d'occupation du sol, prévu par l'art. 97 al. 4 LATC, est applicable

puisqu'il s'agit d'un bâtiment neuf atteignant des performances énergétiques

sensiblement supérieures aux normes en vigueur (bâtiment minergie). La

municipalité estime dès lors que le solde disponible est de 14.98 m², voire de

18.50

m² (en tenant compte de la surépaisseur de l'isolation usuelle).

c) Les recours contiennent plusieurs critiques à

propos de ces calculs. La première critique concerne la détermination de la

surface de la parcelle. Le projet comporte en effet la cession à la commune

d'une bande de terrain large de 1.20 m le long du chemin de Chamblandes, sur

une longueur d'environ 50 m, en vue de la création d'un trottoir.

L'art. 13 RCATC (titre: "Garantie en cas de

cession de terrain gratuite") dispose que si, lors de la construction, de

la correction ou de l'élargissement d'une voie publique, le terrain nécessaire

est cédé gratuitement à la commune, la Municipalité peut garantir au

propriétaire intéressé que la surface ainsi cédé continuera à être prise en

considération dans le calcul de la surface constructible; cette faculté n'est

toutefois applicable qu'à des cessions n'excédant pas 10 % de la surface

originale de la parcelle". Cette norme fait partie des règles du droit

communal qui définissent la mesure de l'utilisation du sol (cf. art. 47 al. 1

LATC). Elle n'est pas contraire au droit cantonal (cf. arrêt TA AC.1995/0234 du

5.

novembre 1996, consid. 3b). Cette solution n'a au demeurant pas pour effet

d'augmenter les possibilités de construire dans le quartier, la surface cédée à

la commune ne pouvant pas être prise en compte une seconde fois, le chemin

n'étant pas destiné à être construit (cf. à ce propos TF 1C_332/2007 du 13 mars

2008, consid. 4). Il est donc juste, en l'espèce, de considérer comme

déterminante la surface de la parcelle avant la cession de la bande de terrain.

d) S'agissant de la détermination de la surface

bâtie pour les deux immeubles existants, la Direction communale de l'urbanisme

et de l'environnement a établi des fiches le 17 juin 2014, qui précisent quels

éléments existants n'ont pas à être pris en considération.

Il s'agit premièrement de garages box à démolir, le

long des façades est et sud du bâtiment n° 1783 (surface totale: 199.25 m²). Il

est évident que, pour apprécier le caractère réglementaire du projet litigieux,

il ne faut pas compter la surface de ces garages, qui seront supprimés (cf.

encore consid. 4d infra, à propos de l'autorisation de démolir ces garages).

Les fiches du 17 juin 2014 font également

abstraction de la surface de "dépendances hors COS". Il est ainsi

fait référence à l'art. 26 al. 3 RCATC, dont la teneur est la suivante:

Ne sont pris en compte ni dans le calcul de

la surface bâtie ni dans celui de la distance aux limites:

- les dépendances dont la surface est équivalente

ou inférieure à 36 m²;

- les garages souterrains lorsque:

- la moitié de leur volume est située en

dessous du terrain naturel,

- ils n'ont qu'une façade entièrement

visible,

- ils s'intègrent harmonieusement dans le

terrain.

Ces "dépendances hors COS" des bâtiments

existants sont un dépôt adjacent à la façade ouest du bâtiment n° 1783 (22.84 m²),

un accès à l'est du même bâtiment (pour le dépôt du magasin – 4.21 m²), une

cave à fruits à l'est du bâtiment n° 1711 (21.65 m²), et une soute à charbon au

nord du bâtiment précité (33.84 m²).

Pendant la procédure de recours, la constructrice a

modifié son projet, en prévoyant désormais la démolition du dépôt ouest du

bâtiment n° 1783 et de la soute à charbon du bâtiment n° 1711. Le 20 août 2014,

la municipalité a approuvé ces modifications. Matériellement, elle a donc revu

le contenu du permis de construire qu'elle a délivré le 22 mai 2013, en

autorisant la démolition de ces deux petits ouvrages (au total: moins de 60 m²).

Cette modification a pour effet de diminuer l'emprise totale des constructions

au sol; elle va dans le sens recherché par les recourants. L'art. 83 LPA-VD,

qui permet à l'autorité intimée, après le dépôt du recours, de rendre une

nouvelle décision à l'avantage du recourant, ne s'oppose pas à ce que le permis

de construire litigieux soit ainsi modifié. Par ailleurs, il est manifeste que

des modifications de si peu d'importance, qui visent simplement à supprimer de

petits ouvrages existants, peuvent être dispensées d'enquête publique (art. 111

LATC, art. 72d RLATC). Il résulte de cette modification du projet que le dépôt

et la soute à charbon, à démolir, ne doivent quoi qu'il en soit – qu'il

s'agisse ou non de dépendances au sens de l'art. 26 al. 3 RCATC – pas être

prises en compte, à l'instar des garages box, également à démolir.

Les autres "dépendances hors COS" sont un

accès de 4 m² et une cave à fruits de 21 m². Dans les deux cas, la surface est

inférieure à la limite de 36 m² fixée à l'art. 26 al. 3 RCATC. L'appréciation

de la municipalité, selon laquelle ces ouvrages ne sont pas, pour le calcul du

COS, des composantes du bâtiment principal, mais bien des dépendances, n’est

pas critiquable.

e) A propos de la surface bâtie de l'immeuble projeté

(C.-F. Ramuz 83b), la recourante Solange Guignard soutient qu'elle sera en

réalité supérieure à 290.56 m², parce qu'il faudrait tenir compte de la surface

du parking partiellement enterré.

D'après les coupes, le parking, d'une hauteur de

2.30

m entre le sol et le plafond (2.80 m si l'on compte les dalles inférieure

et supérieure), doit être aménagé sous le niveau du terrain naturel. L'altitude

du terrain naturel moyen, à l'emplacement du bâtiment projeté, est de 413.88 m.

A l'extrémité ouest du parking (selon la coupe B-B), le terrain naturel est à

la cote 412.40 m. A cet endroit, le plafond du parking est 20 cm au-dessus du

niveau du terrain naturel, et la partie supérieure de la dalle 45 cm au-dessus

de ce niveau. Cela signifie que sur une hauteur de plus de 2 m, le parking se

trouve sous le niveau du terrain naturel. Aux autres endroits figurés sur les

plans, le niveau du terrain naturel est plus haut, par rapport au sol du

parking. Il apparaît donc clairement, sur les plans, que plus de la moitié du volume

du garage souterrain est située en dessous du terrain naturel.

Le plan de situation du géomètre indique les cotes

du terrain naturel aux différents angles du garage enterré: ces cotes sont

comprises entre 412.4 m et 413.4 m. Le niveau du sol, ou terrain aménagé, sur

le parking, est d'après la coupe B-B, inférieur à celui du terrain naturel

moyen (413.88 m). La différence entre le niveau du terrain naturel et celui du

terrain aménagé, sur le garage proche de la maison de la recourante, est donc

de moins de 1.50 m à l'endroit le plus défavorable (413.88 – 412.40 = 1.48). De

ce point de vue, la règle de l'art. 49 al. 4 RCATC, selon laquelle "les

mouvements de terre ne peuvent dépasser 1.50 m de hauteur en dessus ou en dessous

du terrain naturel, mesurée depuis le terrain naturel à l’endroit le plus défavorable",

est respectée.

Il faut encore se demander si le terrain tel qu'il

se présente actuellement (avant le chantier) peut être qualifié de

"terrain naturel" au sens de l'art. 26 al. 3 RCATC, ou si au contraire

il s'agit déjà d'un "terrain aménagé", créé par des remblais et donc

supérieur au niveau originel du terrain naturel. On peut concevoir que dans un

quartier bâti depuis de nombreuses années, en légère pente, des mouvements de

terre aient pu être progressivement effectués au fil du temps, de sorte que

l'on ne retrouve plus exactement le profil du terrain naturel avant

l'urbanisation du secteur. D'après la jurisprudence, le terrain aménagé peut

alors être considéré comme terrain naturel aux conditions cumulatives que

l'apport de terre soit intervenu de nombreuses années avant l'édification de la

construction projetée (soit à tout le moins une période de l'ordre d'une

vingtaine d'années), que les travaux de remblayage aient porté sur un secteur

d'une certaine étendue, et qu'ils ne semblent pas avoir été effectués en vue

d'une construction à édifier à plus ou moins bref délai. Cette troisième

condition doit être comprise en ce sens que le terrain aménagé autour et pour

les besoins d'une construction donnée ne devient pas par le seul écoulement du

temps le terrain naturel auquel on se réfère, après 20 ou 30 ans, pour mesurer

la hauteur d'une construction nouvelle (arrêts CDAP AC.2014.0075 du 23 janvier

2014; AC.2012.0229 du 20 février 2014; AC.2012.0226 du 15 octobre 2013;

AC.2012.0340 du 2 août 2013). En l'espèce, rien n'indique qu'un apport de terre

significatif aurait été fait dans la partie inférieure de la parcelle. Quoi

qu'il en soit, il n'y a pas eu de modification récente du niveau du terrain; en

examinant les parcelles voisines, on ne voit pas de traces de remblai ou

d'aménagement du sol en vue d'une future construction. En d'autres termes, la

municipalité était fondée à retenir que le terrain, dans son état actuel, était

le "terrain naturel" déterminant pour l'application du règlement

communal.

En conséquence, le garage souterrain projeté, dont

le volume est quasiment entièrement situé en dessous du terrain naturel, n'a

pas à être pris en compte dans le calcul de la surface bâtie, conformément à l'art.

26.

al. 3 RCATC.

f) Le raisonnement développé ci-dessus vaut pour

tous les éléments de ce garage, y compris pour la rampe d'accès. Celle-ci est

conforme aux autres prescriptions du règlement communal. Elle comporte deux

murs de soutènement qui, d'après l'art. 49 al. 4 RCATC, ne peuvent pas dépasser

3.00

m depuis le niveau du terrain naturel, à l'endroit le plus défavorable.

Cette limite est respectée; en particulier, selon les plans, le mur le plus

proche de la parcelle de la recourante Solange Guignard, avec le garde-corps

qui le surmonte, dépasse de 1.10 m le niveau du terrain naturel.

L'art. 26 al. 1 RCATC dispose que "la Municipalité peut autoriser la construction de petites dépendances au

sens de l’article 39 RLATC ou de dépendances souterraines dans les espaces

réglementaires entre bâtiments ou entre bâtiments et limites de propriété". L'art. 39 RLATC vise d'abord les "dépendances de peu

d'importance, dont l'utilisation est liée à l'occupation du bâtiment principal"

(pavillons, réduits, garages - al. 1 et 2), mais il prévoit que ce régime est

aussi applicable "pour d'autres ouvrages que des dépendances proprement

dites: murs de soutènement, clôtures, places de stationnement à l'air libre,

notamment" (al. 4). La voie d'accès au garage souterrain, avec les

deux murs de soutènement, est un ouvrage répondant à la définition de l'art. 39

al. 4 RLATC. Il s'agit d'une simple voie d'accès, et non pas d'un bâtiment (une

appréciation différente pourrait être faite si un ouvrage couvert était réalisé

à l'entrée d'un garage souterrain – cf. arrêt AC.2012.0261 du 27 juin 2013,

consid. 4). Son implantation proche de la limite de la propriété voisine n'est

donc pas contraire au règlement communal. Au demeurant, le garage lui-même est

au bénéfice de la réglementation prévue pour les constructions souterraines et

semi-enterrées, qui ne sont pas prises en considération dans le calcul de la

distance aux limites (art. 26 al. 3 RLATC; cf. aussi art. 84 al. 1 LATC, qui

permet aux communes d'adopter une telle réglementation).

Il convient d'ajouter que le passage des automobiles

sur la rampe d'accès, ainsi que la présence d'habitants des immeubles de la

constructrice dans le jardin aménagé sur la dalle toiture du parking, ne

sauraient être considérés comme des nuisances propres à entraîner un préjudice

pour les voisins (en l'occurrence pour la recourante Solange Guignard), au sens

de l'art. 39 al. 4 RLATC, qui prévoit que la construction de dépendances ne

doit pas provoquer un tel préjudice. Le trafic automobile lié à un parking de

21.

places pour des logements n'est à l'évidence pas susceptible de causer des

nuisances sonores contraires aux prescriptions du droit fédéral de la

protection de l'environnement; la municipalité n'avait donc pas à évaluer plus

précisément le bruit du trafic, le nombre de mouvements de véhicules étant

faible (cf. ATF 137 II 30 consid. 3.4). Quant à la présence de voisins pouvant

observer les environs, depuis un jardin légèrement surélevé, elle est normale

dans un quartier d'habitation en pente. On ne saurait donc y voir,

objectivement, un inconvénient pour le voisinage, au sens de l'art. 84 al. 2

LATC (disposition applicable aux constructions souterraines).

g) En définitive, les calculs de la municipalité

sont probants et il n'y a aucun motif de mettre en œuvre un expert pour les

contrôler. Sur cette base, il apparaît que le projet litigieux respecte les

règles communales sur la mesure de l'utilisation du sol, les griefs des

recourants à ce propos étant mal fondés.

5.

La recourante Solange Guignard fait valoir que le bâtiment projeté est

trop élevé, parce qu'il aurait une hauteur au faîte supérieure à 15.00 m, ce

qui constitue la limite en vertu de l'art. 37 al. 1 RCATC. Or, l'art. 19 al. 1

RCATC prescrit de mesurer la hauteur des constructions "depuis le

niveau moyen du terrain naturel, calculé en prenant la moyenne des cotes

d'altitude aux quatre angles du plus petit rectangle dans lequel le bâtiment

peut s'inscrire". Ce niveau moyen est à la cote 413.88 et il ressort

des plans que le niveau du faîte se situe 14.50 m plus haut, soit dans les

limites de l'art. 37 al. 1 RCATC. Pour les motifs déjà exposés plus haut, ce

niveau moyen du terrain naturel est déterminant, et il n'y a pas lieu de

considérer qu'il s'agirait d'un terrain remblayé ou aménagé (cf. supra, consid.

4e). Le grief de la recourante est mal fondé.

6.

La recourante Solange Guignard soutient que l’accès au garage projeté

par le chemin de Chamblandes serait dangereux et peu adapté.

a) Conformément à l'art. 22 al. 2 let. b LAT,

l'autorisation de construire n'est délivrée que si le terrain est équipé.

L'art. 104 al. 3 LATC a la même teneur. Aux termes de l'art. 19 al. 1 LAT, un

terrain est réputé équipé lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à

l'utilisation prévue par des voies d'accès et par des conduites auxquelles il

est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour l'alimentation en

eau et en énergie, ainsi que pour l'évacuation des eaux usées. Une voie d'accès

est adaptée à l'utilisation prévue lorsqu'elle est suffisante d'un point de vue

technique et juridique pour accueillir tout le trafic de la zone qu'elle

dessert (ATF 121 I 65 consid. 3a; TF 1C_532/2012 du 25 avril 2013 et les

références citées). Pour qu'une desserte routière soit adaptée, il faut d'abord

que la sécurité (pente, visibilité, trafic) - celle des automobilistes comme

celle des autres utilisateurs, les piétons en particulier - soit garantie, que

le revêtement soit adéquat en fonction du type de véhicules qui vont

l'emprunter, que la visibilité et les possibilités de croisement soient

suffisantes et que l'accès des services de secours (ambulance, service du feu)

et de voirie soit assuré. La voie d'accès est aussi adaptée à l'utilisation

prévue lorsqu'elle peut accueillir tout le trafic de la zone qu'elle dessert.

Un bien-fonds ne peut être considéré comme équipé si, une fois construit

conformément aux règles du plan d'affectation, son utilisation entraîne un

accroissement du trafic qui ne peut être absorbé par le réseau routier ou s'il

provoque des atteintes nuisibles ou incommodantes pour le voisinage (ATF 129 II

238.

consid. 2, TF 1C_246/2009 du 1er février 2010 consid. 2 et

les références citées).

La définition de l’accès adapté à l’utilisation

projetée au sens de l’art. 19 LAT a fait l’objet d’une jurisprudence cantonale

constante dont il résulte en substance que la loi n’impose pas des voies

d’accès idéales; il faut et il suffit que, par sa construction et son

aménagement, une voie de desserte soit praticable pour le trafic lié à

l’utilisation du bien-fonds et n’expose pas ses usagers ni ceux des voies

publiques auxquelles elle se raccorderait à des dangers excessifs. Ainsi une

voie, bien qu’étroite et sinueuse, remplit les conditions légales si elle

permet à tous les véhicules usuels de gagner la ou les parcelles litigieuses en

respectant les règles de prudence qu’imposent les prescriptions de la

circulation routière (cf. notamment arrêts AC.2012.0054 du 6 mars 2013 consid. 13;

AC.2012.0298 du 7 août 2013 consid. 3).

b) En l'occurrence, le garage souterrain est prévu

pour 21 véhicules. Le chemin de Chamblandes est une voie publique communale

rectiligne et pas particulièrement étroite; une bonne visibilité est garantie

le long de cette rue. A l'évidence, le trafic automobile supplémentaire induit

par le projet litigieux, voué au logement, pourra être absorbé par le réseau

routier du quartier (cf., à propos d'un projet comparable dans le même

quartier, AC.2012.0054 du 6 mars 2013, consid. 13). On ne voit aucun motif de

considérer que la parcelle de la constructrice ne disposerait pas d'un

équipement routier conforme au droit fédéral. Il est au contraire manifeste que

ce chemin d’accès est suffisant au regard de l'art. 19 LAT, tant sur le plan

juridique que technique, et que son utilisation comme voie de desserte pour le

quartier d'habitation ne sera pas compromise après la construction du nouveau

bâtiment (d'après la décision attaquée, "le chemin de Chamblandes peut

absorber, sans difficulté majeure, la circulation engendrée par le nouveau

bâtiment"). Dans ces conditions, il n'est pas nécessaire, comme le

demande la recourante, de charger un bureau spécialisé d'effectuer une étude de

trafic, ni d'examiner plus avant la portée de la planification directrice

communale en matière de circulation.

7.

Les recourants allèguent que le projet de transformation des deux

bâtiments existants serait contraire à l'art. 80 LATC, parce que cela

aggraverait l'atteinte à la réglementation communale limitant la hauteur et le

nombre de niveaux.

a) Selon l’art. 37 RCATC, dans la zone à moyenne

densité, "le nombre de niveaux est limité à 4,

soit le rez-de-chaussée, deux étages et combles",

"la hauteur au faite, calculée conformément à l’article 19, est limitée

à 15.00 m" (al. 1), et "les surcombles peuvent être aménagés à

condition d’être liés directement au niveau principal des combles, dont ils

sont une extension; ils ne comptent pas comme un niveau".

Les deux bâtiments existants (av.

C.-F. Ramuz 81 et 83) comportent chacun un rez-de-chaussée, 3 étages, des

combles et des surcombles; les combles sont d'anciennes chambres de bonnes,

utilisées par les habitants des logements. Les bâtiments, construits avant

l'adoption du plan d'affectation et du règlement communal, comptent donc 5

niveaux, soit un de plus que ce que permet l'art. 37 RCATC. Par ailleurs, leur

hauteur au faîte, supérieure à 17 m, dépasse l'actuelle limite de 15 m.

b) L'art. 80 al. 2 LATC définit les

conditions auxquelles les bâtiments existants non conformes aux règles

de la zone à bâtir entrées en force postérieurement, peuvent être transformés

dans les limites des volumes existants, ou agrandis. Ces travaux sont autorisés

"pour autant qu'il n'en résulte pas une atteinte sensible au

développement, au caractère ou à la destination de la zone; les travaux ne

doivent pas aggraver l'atteinte à la réglementation en vigueur ou les

inconvénients qui en résultent pour le voisinage". Cette

disposition n'exclut pas tous les inconvénients que peut entraîner pour le

voisinage la transformation ou l'agrandissement d'un bâtiment non réglementaire;

elle prohibe seulement l'aggravation des inconvénients qui sont en relation

avec l'atteinte à la réglementation (ATF 1C_43/2009 du 5 mai 2009, consid. 4; arrêts

AC.2008.0164 du 29 juin 2009; AC.2008.0026 du 24 février 2009, AC. 2006.0322 du

9.

novembre 2007 et les références). Les inconvénients pour le voisinage

prohibés selon l'art. 80 al. 2 LATC doivent dépasser ce qui est supportable

sans sacrifie excessif (arrêt AC.2013.0401 du 4 mars 2014 et les arrêts cités).

c) En l'occurrence, les travaux prévus

dans les deux bâtiments existants ne tendent pas à en augmenter la hauteur, ni

le nombre de niveaux. Extérieurement, l'aspect de ces bâtiments n'est pas

modifié. Le projet de créer des logements supplémentaires dans les combles et

surcombles, dans un quartier voué à l'habitation, ne provoque à l'évidence

aucune atteinte à la destination de la zone (zone d'habitation à moyenne

densité), il n'aggrave pas l'atteinte à la réglementation en vigueur – dès lors

que le faîte n'est pas surélevé, et que le nombre de niveaux utilisés reste le

même – et il n'engendre pas d'inconvénients sensibles pour le voisinage. C'est

donc à tort que les recourants dénoncent une violation de l'art. 80 LATC.

8.

Les recourants critiquent de manière générale le

projet de la constructrice parce qu'il ne garantirait pas une bonne intégration

des bâtiments et des ouvrages dans le site.

a) L’art. 86 LATC dispose que

"la municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit

leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un

aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement "

(al. 1); "elle refuse le permis pour les constructions ou les

démolitions susceptibles de compromettre l'aspect et le caractère d'un site,

d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice

de valeur historique, artistique ou culturelle" (al. 2). La

réglementation communale contient également des clauses relatives à

l'intégration des constructions, dont la portée ne va pas au-delà de celle de

l'art. 86 LATC (cf. art. 9 et 32 RCATC, en relation avec l'art. 86 al. 3 LATC).

D’après la jurisprudence, il incombe au premier chef aux autorités communales

de veiller à la bonne intégration des constructions et le Tribunal cantonal

s’impose une certains retenue dans l’examen de cette question (cf. notamment

arrêt AC.2014.0251 du 14 juillet 2015, consid. 10 et les références).

b) Les bâtiments existants n° 1783 et n° 1711 ont

reçu la note 3 au recensement architectural cantonal (objets intéressants au niveau

local). Cet ensemble bâti mérite certaines mesures de protection

("protection générale"), mais il n'a pas fait l'objet de décisions

fondées sur la loi du 10 décembre 1969 sur la protection de la nature, des

monuments et des sites (LPNMS; RSV 450.11), en vue d'une "protection

spéciale" (classement comme monument historique ou mise à l'inventaire

cantonal des monuments). En élaborant son projet de transformation de ces

bâtiments, la constructrice a tenu compte de leurs caractéristiques historiques

et architecturales, notamment en ne modifiant pas l'aspect extérieur des

façades et des toitures, et en conservant les murs de soutènement et la terrasse

en belvédère avec escaliers semi-circulaires, au sud du bâtiment n° 1711. Le

projet respecte ainsi les préoccupations exprimées, dans un préavis, par le

service cantonal spécialisé (SIPAL). Ce service s'est également prononcé au

sujet de la construction d'un nouveau bâtiment au sud de l'ensemble existant;

il a estimé que ce projet ne compromettait pas la protection ou la mise en

valeur de cet ensemble. Compte tenu de cet avis – expressément confirmé dans le

cadre de la procédure de recours –, il n'y a aucun motif d'exiger de la

municipalité qu'elle prenne des mesures plus strictes pour protéger les deux

bâtiments existants et leur environnement.

c) Plus généralement, l'appréciation de la

municipalité à propos de l'aspect architectural et de l'intégration du nouveau

bâtiment projeté au sud de la parcelle, n'est en rien critiquable. Les

recourants ne prétendent pas, à juste titre, que l'aspect de cet édifice serait

insolite ou disproportionné. Il n'est pas sensiblement différent d'autres

constructions récentes du quartier, où plusieurs nouveaux bâtiments ont été

récemment construits. Il est vrai que le projet de la constructrice entraîne la

suppression d'un ancien jardin, sous le bâtiment n° 1711, qui est sans doute à

l'origine de la dénomination "Jardin City". On ne voit cependant pas

d'intérêt public prépondérant au maintien de ce jardin dans son intégralité,

dès lors que l'autorité communale de planification a classé le terrain en zone

d'habitation à moyenne densité. Il convient également d'ajouter que

l'intégration dans le site du garage souterrain, quasiment entièrement enterré

(sans façade visible), ne paraît pas problématique. La municipalité n'a donc

pas violé l'art. 86 LATC en délivrant le permis de construire litigieux.

9.

La recourante Solange Guignard conteste l’autorisation délivrée par la

municipalité d’abattre deux arbres protégés à l’angle sud-ouest de la parcelle,

à l'endroit où doit être aménagée la rampe d'accès au garage souterrain.

En matière de protection générale de la nature et

des sites, le législateur cantonal a laissé aux communes le soin de désigner,

par voie de classement ou de règlement communal, les arbres, cordons boisés,

boqueteaux et haies vives qui doivent être maintenus soit en raison de leur

valeur esthétique, soit en raison des fonctions biologiques qu'ils assurent

(art. 5 al. 1 let. b LPNMS). Les communes vaudoises disposent ainsi d'un large

pouvoir d'appréciation dans le domaine de la protection du patrimoine arborisé

(TF 1C_594/2012 du 8 mai 2013 consid. 2.1).

Sur le territoire de la Commune de Pully, le

règlement communal sur la protection des arbres (RCPA), du 26 juillet 2004, prévoit

notamment que tous les arbres dont le diamètre est supérieur à 30 cm sont

protégés (art. 3 al. 2 let. a RCPA). Il n'est pas contesté que les deux arbres

litigieux bénéficient en principe de cette protection. L’autorisation d’abattre

des arbres protégés est réglée à l’art. 6 LPNMS, ainsi qu’à l’art. 15 du

règlement d’application de la LPNMS du 22 mars 1989 (RLPNMS; RSV 450.11.1).

Interprétant ces dispositions, la jurisprudence retient en substance ce qui

suit : Pour statuer sur une demande d'autorisation

d'abattage, ainsi que sur les oppositions éventuelles (art. 21 RLPNMS),

l'autorité communale procède à une pesée complète des intérêts en présence et

détermine si l'intérêt public à la protection des arbres en cause l'emporte sur

les intérêts publics ou privés qui lui sont opposés. Dans le cadre de cette

pesée d'intérêts, il convient notamment de tenir compte de l'importance de la

fonction esthétique ou biologique des plantations en cause, de leur âge, de

leur situation dans l'agglomération et de leur état sanitaire. L'intérêt à la

conservation d'un arbre protégé doit en outre être comparé à l'intérêt visant à

permettre une utilisation rationnelle des terrains à bâtir conforme aux plans

des zones et aux objectifs de développement définis par les plans directeurs;

autrement dit, même si cela ne résulte pas explicitement du texte de la loi, il

y a lieu d'interpréter de manière objective les intérêts du constructeur, au

regard des droits conférés au propriétaire du bien-fonds par les plans et

règlements d’aménagement en vigueur (cf. notamment arrêts AC.2012.0249

du 26 juillet 2013, consid. 10; AC.2012.0100 du 18 octobre 2012 consid. 2;

AC.2011.0020 du 21 novembre 2011, consid. 4a). Lorsque

la protection instaurée par le droit communal

procède non pas d'un classement individuel des arbres, mais d'un règlement

déclarant protéger tous les arbres revêtant certaines caractéristiques, il faut

tenir compte du caractère schématique de la protection et considérer que

l'abattage et le remplacement éventuel peuvent être envisagés en rapport avec

une construction (AC.2012.0300 du 12 juin 2013 consid.

6c; AC.2012.0111 du 20 septembre 2012 consid. 2c et les références citées).

L'arborisation d'une parcelle constructible doit être considérée comme un

élément qui n'est pas nécessairement permanent mais qui est au contraire

susceptible d'évolution, ce qui permet le cas échéant de le remodeler en

procédant à de nouvelles plantations. C'est dans cette perspective qu'il faut

concevoir les dispositions réglementaires communales (fondées sur l'art. 6 al.

2.

LPNMS) qui prévoient dans certaines hypothèses le remplacement des arbres

abattus, parfois dans le cadre d'une arborisation minimale (AC.2012.0300 du 12 juin 2013 consid. 6c; AC.2012.0111 du 20

septembre 2012 consid. 2c et les références citées).

En l'occurrence, la recourante n'invoque que la

"valeur paysagère certaine" des deux arbres concernés, en d'autres

terme leur fonction esthétique. Elle ne prétend pas qu'ils seraient

spécialement dignes de protection pour des motifs biologiques (espèce rare,

etc.). Comme le relève la municipalité dans sa réponse, certains arbres majeurs

existants seront conservés, et des arbres de compensation seront plantés au sud

et à l'est de la parcelle (cf. art. 8 RCPA et art. 16 RLPNMS, à propos de l'arborisation

compensatoire). L'abattage de deux arbres n'aura donc pas d'effet significatif

dans le paysage urbain, le quartier étant déjà doté de nombreux arbres.

L'endroit retenu pour l'accès au garage souterrain est au demeurant adéquat.

Dans ces conditions, l'appréciation de la municipalité, qui a tenu compte de

l'intérêt de la propriétaire du fonds à pouvoir réaliser une construction

conforme au plan d'affectation, n'est pas critiquable. Le grief de la

recourante à ce propos est mal fondé.

10.

La recourante Solange Guignard soutient que l'aire de jeux prévue, sur

la dalle-toiture du parking, est trop exiguë. Elle se réfère à l'art. 48 al. 1

RCATC qui exige qu'en cas de construction de bâtiments voués à l'habitation

collective, des aires de jeux pour enfants soient aménagées à raison de 7 m²

par 80 m² de surface brute de plancher habitable.

La municipalité expose, dans sa réponse, que le plan

des aménagements extérieurs prévoit trois aires de jeux sur la parcelle,

représentant au total une surface de 308 m². Cette surface est supérieure au

minimum de 265 m², calculé sur la base de l'art. 48 al. 1 RCATC en fonction de

la surface brute de plancher totale – ce qui n'est pas critiquable, étant donné

que les habitants des trois bâtiments peuvent utiliser ces installations. Il

apparaît donc que le projet litigieux est également conforme, sur ce point, au

règlement communal.

11.

Les recourants Association Jardin City et consorts font enfin valoir que

les projets de la constructrice ne respecteraient pas des servitudes de

restriction de bâtir grevant la parcelle. Cet argument relève du droit privé et

il n'a, à juste titre, pas été traité par la municipalité dans sa décision

fondée sur le droit public. Il n'y a pas lieu de l'examiner plus avant dans le

présent arrêt.

12.

Il résulte des considérants que les deux recours encore pendants,

entièrement mal fondés, doivent être rejetés. Cela entraîne la confirmation de

décisions attaquées. Vu le sort de leurs conclusions, les recourants

Association Jardin City et consorts et Solange Guignard doivent supporter les

frais de justice (art. 49 al. 1 LPA-VD). Swiss Life SA, qui a retiré son

recours, n'a en revanche pas à payer d'émolument judiciaire. Toutefois, comme

constructrice intimée qui obtient gain de cause, elle a droit à des dépens, à

la charge des recourants (art. 55 LPA-VD). La Commune de Pully, qui a consulté

un avocat, a elle aussi droit à des dépens.

Par

ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

La cause AC.2013.0289 est rayée du rôle, par suite de retrait du recours

de Swiss Life SA.

II.

Les recours formés par l'Association Jardin City et consorts, d'une

part, et par Solange Guignard, d'autre part, sont rejetés.

III.

Les décisions prises par la Municipalité de Pully le 22 mai 2013 et par

le Service de l'économie, du logement et du tourisme le 11 avril 2011, sont

confirmées.

IV.

Un émolument judiciaire de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis

à la charge des recourants Association Jardin City et consorts.

V.

Un émolument judiciaire de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis

à la charge de la recourante Solange Guignard.

VI.

Une indemnité de 2'000 (deux mille) francs, à payer à titre de dépens à

Swiss Life SA, est mise à la charge des recourants Association Jardin City et

consorts.

VII.

Une indemnité de 2'000 (deux mille) francs, à payer à titre de dépens à

Swiss Life SA, est mise à la charge de la recourante Solange Guignard.

VIII.

Une indemnité de 2'000 (deux mille) francs, à payer à titre de dépens à

la Commune de Pully, est mise à la charge des recourants Association Jardin

City et consorts.

IX.

Une indemnité de 2'000 (deux mille) francs, à payer à titre de dépens à

la Commune de Pully, est mise à la charge de la recourante Solange Guignard.

Lausanne, le 9 octobre 2015

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit

public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur

le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire

à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans

une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de

preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte

attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent

être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il

en va de même de la décision attaquée.