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Décision

AC.2013.0372

CDAP - AC.2013.0372 - 2014-03-20 - Groupe d'habitants de Brent, Groupe d'habitants de Fontanivent/Municipalité de Montreux, Direction générale de l'environnement (DGE), S + P SECURITE ET PATRIMOINE SA

20 mars 2014Français39 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

S + P Sécurité & Patrimoine SA est

propriétaire de la parcelle n°3642 de la Commune de Montreux, sise route des

Plantières, à Brent, au lieu-dit: «En la Rey – Sous Chaulin». D’une

surface de 6’971 m2, cette parcelle est colloquée, selon le Plan

général d’affectation du 15 décembre 1972 (ci-après: PGA 1972), en «zone de

faible densité», régie par les art. 33ss du Règlement sur le plan d’affectation

et la police des constructions, du 15 décembre 1972 (ci-après: RPGA 1972).

Selon le projet de nouveau plan général d’affectation, mis à l’enquête publique

du 20 avril au 21 mai 2007, adopté par le Conseil communal de Montreux le 2

septembre 2009 (ci-après : PGA 2007), la majeure partie de cette parcelle

devrait être affectée en «zone de coteau B», régie par les art. 91ss du projet

de Règlement communal sur le plan général d’affectation et la police des

constructions (ci-après: RPGA 2007), destinée aux bâtiments de faible densité,

excepté une bande longeant le chemin de la Rey, en «zone de verdure». En pente,

ce terrain est bordé à l’ouest par la route de Plantières et à l’est par le

chemin de la Rey; il est vierge de toute construction.

B.

Le 1er avril 2011, L’écrin S.àr.l.,

ancienne propriétaire de la parcelle n°3642, a présenté à la Municipalité de

Montreux (ci-après: la municipalité) un avant-projet consistant à réaliser sur

la parcelle n° 3642 deux bâtiments de 389 m2 au sol chacun, de

quatre niveaux habitables sur un garage enterré. Après avoir consulté son

«Comité d’experts», la Direction du développement urbain et du territoire a

donné un préavis négatif à cet avant-projet, en expliquant, en substance, que

celui-ci ne s’intégrait ni dans l’environnement, ni dans la zone dans laquelle

la parcelle prenait place.

Le 6 septembre 2011, L’écrin

S.àr.l. a présenté à la municipalité un nouvel avant-projet consistant à

réaliser sur la parcelle n° 3642 quatre bâtiments de près de 200 m2

chacun, comprenant quatre niveaux apparents, soit trois bâtiments (A, B, C) en

aval, du côté Ouest, sur le talus bordant la route des Plantières, et un

bâtiment (D) en retrait, en amont, à l’Est de la parcelle, ainsi qu'un parking

souterrain commun aux quatre bâtiments. La Direction du développement urbain et

du territoire a relevé le manque d'intégration du bâtiment D projeté, en raison

de sa position dominante sur le coteau. Elle a invité les constructeurs à

renoncer à réaliser ce quatrième immeuble.

Le 2 février 2012, L’écrin S.àr.l.

a saisi la municipalité d’une demande d’autorisation de construire les

bâtiments A à D sur la parcelle n° 3'642. D’après le dossier d’enquête, les

bâtiments A, B et C auraient une surface au sol de 190 m2 et le

bâtiment D une surface de 206 m2. En façade aval (ouest), quatre

niveaux habitables (rez inférieur, rez supérieur, étage et attique) seraient

apparents et en façade amont (est), trois niveaux, étant précisé que la face

ouest (aval) du sous-sol du bâtiment D (comportant une porte d'entrée) serait

dégagée, partant visible. En façade ouest, la hauteur des bâtiments A, B et C

projetés serait, par rapport au terrain naturel, d'environ 11,8 m; le bâtiment

D aurait, quant à lui, une hauteur projetée d'environ 11,25 m par rapport au

terrain naturel. Chaque bâtiment comprendrait quatre appartements, soit seize

en tout. Le projet prévoyait également de relier les bâtiments A, B, C et D

entre eux par un garage souterrain commun comprenant 32 places intérieures. Une

rampe d’accès au garage souterrain depuis la route de Plantières devait être

aménagée au nord du bâtiment A, ainsi que quatre places de parc pour les

visiteurs.

Le 25 juin 2012, la municipalité a

refusé de délivrer à L’écrin S.àr.l. le permis de construire requis, en raison

du fait que l'implantation du bâtiment D, qui présentait cinq niveaux visibles,

créerait une rupture dans l'échelle des constructions et impliquerait des

mouvements de terre irrespectueux de la topographie naturelle. Enfin, le projet

violait la clause d'esthétique.

Par arrêt du 30 juillet 2013 (dans la

cause AC.2012.0186), la Cour de droit administratif et public du Tribunal

cantonal (ci-après: la CDAP) a rejeté le recours formé par l'Ecrin S.à.r.l.

contre la décision du 25 juin 2012. Le Tribunal a considéré en substance que le

bâtiment D, qui surplombait les trois autres bâtiments, comprenait cinq étages,

au lieu des quatre autorisés à certaines conditions par la réglementation

communale. Il a également relevé, s'agissant du bâtiment A, que la déclivité

était de 20,25% côté nord, respectivement de 21,5%, côté sud. Du fait que la

pente ne pouvait être qualifiée comme étant objectivement forte, il

apparaissait douteux qu'un étage supplémentaire puisse être aménagé en façade

avale du bâtiment A.

C.

Le 19 décembre 2012, l'Ecrin S.à.r.l. a présenté

à la municipalité une nouvelle demande d'autorisation de construire les

bâtiments A, B et C sur la parcelle n° 3'642. D'après le dossier d'enquête, le

bâtiment A aura une surface au sol de 220 m2 et les bâtiments B et C, une

surface de 279 m2. Chaque bâtiment comptera quatre appartements, répartis sur

quatre étages, comprenant un étage sur la façade aval (dégagé par la pente), un

rez-de-chaussée, un étage et un attique. Depuis l'amont, un ou deux niveaux

seront visibles, alors que les quatre niveaux des bâtiments A, B et C seront visibles

depuis la route des Plantières. Le projet prévoit également de relier les

bâtiments A, B et C entre eux par un garage souterrain comprenant 27 places

intérieures. Une rampe d'accès au garage souterrain depuis la route de Plantières

sera aménagée au nord du bâtiment A.

Mis à l'enquête publique du 6 mars

2013 au 4 avril 2013, ce projet a suscité plusieurs oppositions, dont celles du

Groupe d'habitants de Brent, comprenant 37 personnes, ainsi que celles du

Groupe d'habitants de Fontanivent-Brent, comprenant 54 personnes. Le 28 mars

2013, puis le 5 juin 2013, la Centrale des autorisations CAMAC a délivré sa

synthèse contenant les autorisations spéciales et les préavis des services

cantonaux consultés.

Le 26 juillet 2013, la municipalité

a délivré, sous diverses charges et conditions, le permis de construire requis

et a rejeté les oppositions.

D.

Le 20 août 2013, le Groupe d'habitants de

Fontanivent-Brent (AC.2013.0372), puis le 5 septembre 2013, le Groupe

d'habitants de Brent (AC.2013.0379), ont recouru auprès de la Cour de droit

administratif et public du Tribunal cantonal contre la décision du 26 juillet

2013, dont ils demandent l'annulation.

La municipalité propose le rejet du

recours et la confirmation de la décision attaquée.

La Direction générale de

l'environnement, se référant à l'avis d'un hydrogéologue, a précisé que

l'infiltration des eaux claires du bâtiment A serait possible, en respectant

certaines précautions, en relation avec le dimensionnement de l'ouvrage.

Invités à répliquer le Groupe

d'habitants de Fontanivent-Brent et le Groupe d'habitants de Brent se sont

déterminés.

E.

Le 7 février 2014, le tribunal a procédé à une

audience avec inspection locale en présence des parties qui ont été entendues

dans leurs explications. S + P Sécurité & Patrimoine SA a indiqué qu'elle

avait acquis en début d'année 2014 la parcelle n°3642. Le procès-verbal de

l'audience est formulé dans les termes suivants:

"Les parties n'ont pas de réquisitions

d'entrée de cause.

La société S + P Sécurité & Patrimoine

SA est la nouvelle propriétaire de la parcelle n°3642. Elle produit l'acte de

transfert de propriété, en précisant toutefois ne pas encore être formellement

inscrite au Registre foncier.

Les constructions prévues sur les parcelles

n°3642 et n°3643 comprendront en tout 50 places de stationnement. Les travaux

de construction ont déjà débuté sur la parcelle n°3643, où il est prévu de

réaliser deux immeubles comprenant un rez-de-chaussée, un étage, un attique,

ainsi qu'un étage dégagé par la pente. Ce projet, qui a donné lieu à cinq

oppositions, n'a pas fait l'objet d'un recours.

Selon la municipalité, la pente du terrain

est supérieure à 25% au lieu d'implantation des bâtiments B et C. Elle est

supérieure à 20% en ce qui concerne le bâtiment A. D'après les calculs de la

Municipalité, la pente du terrain atteindrait une moyenne de 30%. Le groupe des

habitants de Fontanivent conteste ces valeurs. Dominique Taeymans, qui est

ingénieur, a effectué ses propres calculs et a obtenu des pentes de l'ordre de

18 à 19% sur l'ensemble de la parcelle.

Le groupe des habitants de Brent relève que

le choix de la constructrice de prévoir quatre angles sortants à l'amont et

deux angles sortants seulement à l'aval, permet d'augmenter artificiellement la

hauteur des bâtiments. La Municipalité confirme qu'elle a calculé l'altitude

moyenne des bâtiments sur la base des six angles sortants. En effectuant le

calcul de l'altitude moyenne seulement aux quatre angles sortants principaux,

les bâtiments projetés respecteraient encore la hauteur maximale autorisée.

Du point de vue des recourants, le projet

litigieux serait toujours disproportionné, malgré la suppression d'un des

bâtiments par rapport au précédent projet. Ils reprochent par ailleurs à la

Municipalité de ne pas avoir tenu sa promesse, d'élaborer un plan de quartier

avec participation des habitants. Selon la Municipalité, il était déjà trop

tard pour envisager la mise en œuvre d'une telle procédure.

Les recourants critiquent l'impact des

constructions par rapport à une personne se trouvant sur la route de

Plantières. Du point de vue de l'esthétique, ils auraient souhaité que les

bâtiments soient implantés plus en retrait de la route. La Municipalité

explique qu'en cas d'implantation en retrait, les mouvements de terre auraient

été encore plus importants, et le faîte des bâtiments plus élevés.

Après le chemin de la Rey, les parcelles

sont classées en zone agricole. De l'autre côté de la route de Plantières, les

biens-fonds se situent en zone agricole protégée. A l'amont, la cour constate

que la zone est construite et comprend des villas et des bâtiments disparates.

La chaussée de la route de Plantière a une

largeur d'environ trois mètres. Il est possible pour deux voitures de se

croiser, avec prudence. Les parties reconnaissent que le débouché sur la route

de Plantières n'est pas dangereux, la visibilité étant bonne. Selon les

recourants, la réalisation de 50 places de parc créerait toutefois une charge

trop importante sur la route. Ils relèvent qu'un accident se produit presque

chaque jour dans le village de Brent. Les recourants expliquent que de nombreux

automobilistes utilisent la route de Plantières, réservée aux résidents, comme

raccourci, pour éviter les passages à niveaux. La Municipalité s'est engagée à

faire des contrôles plus fréquents pour limiter ce trafic supplémentaire.

Les recourants se plaignent par ailleurs du

passage des camions, dans le cadre de la construction des bâtiments prévus sur

la parcelle voisine. Ils relèvent que la route est régulièrement fermée, en

raison des camions qui stationnement sur le domaine public. La Municipalité

explique qu'elle a tenu compte de cet inconvénient pour le voisinage, en

conditionnant le début des travaux sur la parcelle n°3642 à la fin de ceux

actuellement réalisés sur la parcelle n°3643.

Une partie des recourants aurait souhaité

que la Municipalité limite la circulation en réalisant un sens unique sur la

route de Plantières.

Les recourants contestent la possibilité de

réaliser une tranchée filtrante, compte tenu de la nature du sol, gorgé d'eau.

Ils relèvent que la Municipalité avait, dans le passé, exigé la pose d'un

drainage le long de la route de Plantières. La Municipalité explique que la

réalisation d'une étude hydrogéologique avant le début des travaux est une

condition du permis de construire.

La Municipalité précise encore que les

logements prévus ne seront pas utilisés comme résidence secondaire. Une

condition figure en ce sens expressément dans le permis de construire."

F.

Le tribunal a délibéré et statué à huis clos.

Considérants

1.

En tant que les recours sont dirigés contre les

mêmes décisions, il convient de joindre les causes AC.2013.0372 et

AC.2013.0379.

2.

Le projet de construction litigieux doit

respecter à la fois le RPGA 1972, actuellement en vigueur, et le RPGA 2007, mis

à l'enquête publique du 20 avril au 21 mai 2007 et tel qu'adopté et/ou amendé

par le Conseil communal de Montreux le 2 septembre 2009, mais pas encore

approuvé par le département cantonal compétent (dans ce sens, arrêt AC.2012.0002

du 9 novembre 2012). En effet, conformément aux art. 77 et 79 de la loi du 4

décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV

700.

), lorsque la commune a adopté la nouvelle réglementation, celle-ci est

dotée d'un effet anticipé négatif et, dans cette mesure, s'applique

conjointement avec la réglementation antérieure, toujours en vigueur, jusqu'à

son approbation; pendant cette phase, seules peuvent être autorisées les

constructions à la fois conformes à l'actuelle et à la future réglementation;

l'obligation de refuser toute autorisation de bâtir allant à l'encontre du

projet peut désormais s'exercer sans délai, jusqu'à l'octroi ou au refus de

l'approbation (RDAF 1990 p. 247, 1986 p. 192, 1975 p. 62, 1971 p. 338). Dès son

approbation, la nouvelle réglementation s'applique seule (arrêts AC.2010.0032

du 22 mars 2011; AC.2000.0212 du 12 juillet 2006).

3.

Le projet prévoit la création de trois

immeubles, comprenant chacun quatre appartements, répartis sur quatre niveaux

habitables, y compris l'attique. La municipalité a en effet autorisé la

constructrice à réaliser un étage supplémentaire sur la façade aval, dégagée

par l'effet de la pente. Les recourants critiquent la possibilité de réaliser cet

étage supplémentaire, la déclivité du terrain ne pouvant être qualifiée de

forte au sens des art. 71 RPGA 1972 et 9.4, 2ème phrase, RPGA 2007.

a) La parcelle de la constructrice

se trouve en zone de faible densité au sens de l'art. 33 RPGA 1972, qui tend à

permettre la création d'ensembles résidentiels selon des plans partiels

d'affectation ou de quartier, établis par secteurs au fur et à mesure des

besoins, les dispositions ci-après étant applicables à défaut de tels plans.

Aux termes de l'art. 35 RPGA 1972, le nombre d'étages est limité à deux sous la

corniche. Selon l'art. 71 RPGA 1972, dans les terrains en forte pente, la

Municipalité peut autoriser l'aménagement d'un étage supplémentaire sur la

façade aval, partiellement habitable, pour autant que celui-ci bénéficie d'une

insolation suffisante et qu'il soit entièrement dégagé du terrain naturel ou

aménagé sur la façade aval. Sous réserve des dispositions de l'art. 87 (relatif

aux sous-sols), sa surface habitable n'excède pas 80% de la surface habitable

de l'étage supérieur (al. 1); cet étage supplémentaire n'est pris en

considération ni pour le calcul du nombre d'étages autorisé, ni pour

l'application des dispositions qui en dépendent (al. 2). Selon l'art. 72bis

RPGA 1972, l'aménagement de locaux habitables en attique est en outre autorisé

en lieu et place de combles, sous réserve des dispositions des art. 40 et 76;

leur surface aménagée, escalier et dégagement compris, ne peut excéder les 3/5

de la surface de l'étage inférieur (al. 1).

b) Il ressort du PGA 2007 que la

parcelle de la constructrice est affectée dans sa partie inférieure en zone de

coteau B et dans sa partie supérieure (soit une large bande longeant le chemin

de la Rey), en zone de verdure. Selon le RPGA 2007, la zone de coteau B est

destinée aux bâtiments de faible densité, tels que villas individuelles ou

groupées, qui s'échelonnent sur le coteau. A ce titre, les dispositions qui

suivent doivent permettre d'intégrer les constructions sur le coteau en

préservant ses qualités paysagères (art. 9.1). Elle est affectée à la destination

suivante: habitat individuel, individuel groupé et autres affectations

compatibles (activités non gênantes, notamment au sens de l'art. 43 OPB; cf.

art. 9.2). Le nombre de niveaux, rez-de-chaussée compris, est limité à deux

sous la corniche ou l'acrotère, auxquels un étage peut être ajouté sous forme

d'attique ou de combles habitables; en cas de forte pente, la municipalité peut

autoriser l'aménagement d'un étage supplémentaire sur la façade aval, pour

autant que celui-ci bénéficie d'une insolation suffisante et qu'il soit dégagé

du terrain naturel sur la façade aval (art. 9.4). D'après l'art. 48.6 al. 2

RPGA 2007, la municipalité peut autoriser des attiques en lieu et place des

combles. L'attique doit être en retrait des façades sur trois côtés au moins,

sauf pour les bâtiments accolés ou contigus, pour lesquels l'attique peut se

prolonger jusqu'en limite du bâtiment. Dans la règle, le retrait est égal à la

hauteur de l'attique compté depuis le niveau fini de la dernière dalle.

c) Appelée à analyser les

conditions d'application d'une disposition identique, la Commission cantonale

de recours (CCRC) a tout d’abord jugé qu'en présence d'une disposition de droit

communal permettant l'aménagement d'un étage habitable supplémentaire dans les

terrains en pente, il fallait que la différence entre le niveau moyen du sol à l'amont

et à l'aval d’un bâtiment soit au moins équivalente à la hauteur d’un étage, à

savoir de l'ordre de 2,70 mètres (RDAF 1973, p. 219). Cette jurisprudence a

toutefois été nuancée ultérieurement par le Tribunal administratif (auquel à

succédé la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal dés le 1er

janvier 2008), qui a considéré qu'une exigence de 2,70 mètres au minimum était

par trop schématique et qu'il serait plus judicieux de faire intervenir un

critère relatif consistant à interpréter la notion de « terrain en

forte pente » en fonction des données topographiques de la commune en

cause et de faire entrer dans cette catégorie uniquement les terrains qui, par

rapport au territoire communal considéré, comptent parmi ceux qui présentent la

plus forte déclivité (arrêt TA AC.1992.0047 du 20 avril 1993). Ultérieurement,

le Tribunal de céans a encore jugé que, même sans connaître toutes les

caractéristiques du territoire communal, une pente de 25% pourrait toujours et

partout être objectivement qualifiée de forte (arrêt AC.1992.0122 du 8 juin

1993), jurisprudence confirmée dans l’arrêt AC.2004.0194 du 28 juillet 2005

concernant la Commune de Montreux.

Dans un autre arrêt concernant la

Commune de Montreux (arrêt AC.2004.0125 du 30 juin 2005), le Tribunal a

considéré que l’on pouvait manifestement classer Montreux au nombre des

communes où les fortes déclivités sont fréquentes; dès lors, pour respecter

l'esprit de la jurisprudence précitée, il fallait se montrer restrictif dans

l'application de l'art. 71 RPGA 1972 sous peine d'étendre à l'excès la portée

de cette disposition à caractère dérogatoire. A cet égard, il y avait également

lieu de rappeler que l'ancien art. 63 RPGA précisait la notion de forte pente

en considérant qu'une pente supérieure à 20% correspondait à cette définition.

Bien que cette disposition ait été abrogée en 1995, le Tribunal a jugé qu’elle

gardait néanmoins une certaine pertinence pour interpréter cette notion et que

c’était donc dans ce cadre que devait être examiné si les conditions requises

par l'art. 71 RPGA pour autoriser un niveau supplémentaire sur la façade aval

étaient remplies par le projet litigieux (cf. également l'arrêt AC.2009.0207 du

24.

septembre 2010, consid. 3c).

d) A l'audience, la Municipalité a

expliqué que la pente du terrain était supérieure à 25% au lieu d'implantation

des bâtiments B et C; elle était supérieure à 20% en ce qui concerne le

bâtiment A. En outre, la pente du terrain atteindrait une moyenne de 30%. Les

recourants contestent ces valeurs. Sur la base de leurs propres calculs, ils

obtiendraient en effet des pentes de l'ordre de 18 à 19%.

Le plan de situation comprend les

cotes d'altitude du terrain naturel du bâtiment A aux quatre angles sortants à

l'amont (point 1: 607,22 m; point 2: 608,61 m; point 3: 608,68 m; point 4:

607,41 m) et aux deux angles sortants à l'aval (point 5: 603,01 m; point 6:

602,59 m). Quant à la longueur du bâtiment, elle est de 16,35 m, sans prise en

compte de l'arrière-corps, et de 20,34 m en tenant compte de l'arrière-corps.

En ce qui concerne le bâtiment B,

le plan de situation mentionne l'altitude du terrain naturel aux quatre angles

sortants à l'amont (point 7: 609,86 m; point 8: 612,91 m; point 9: 613,07 m;

point 10: 609,98 m) et aux deux angles sortants à l'aval (point 11: 604,79 m;

point 12: 604,44 m). Le plan de situation mentionne également l'altitude du

terrain naturel aux quatre angles sortants à l'amont du bâtiment C (point 13:

610,11 m; point 14: 613,02 m; point 15: 612,94 m; point 16: 610,18 m) et aux

deux angles sortants à l'aval (point 17: 604,64 m; point 18: 604,90 m). La

longueur des bâtiments B et C est de 16,85 m, sans tenir compte de

l'arrière-corps, et de 26,52 m avec l'arrière-corps.

Sur la base de ces données et selon

les calculs des assesseurs spécialisés, la pente du terrain, dans l'emprise des

bâtiments A, B et C, est bien supérieure à 25%. (Pente (%) = Dénivelé (m) /

Longueur parcourue (m)). Sur le vu de ces valeurs et compte tenu de la

jurisprudence précitée, la Municipalité n'a pas abusé de son pouvoir

d'appréciation, en considérant que le terrain en cause présentait une forte

déclivité, lui permettant d'appliquer au présent projet les art. 71 RPGA 1972

et 9.4, 2ème phrase, RPGA 2007 et partant, d'aménager un étage

supplémentaire sur la façade aval.

Le grief des recourants, relatif à

une violation des règles sur le nombre d'étages autorisés, doit ainsi être

rejeté.

4.

Selon le groupe d'habitants de Brent, la

constructrice aurait usé d'un artifice pour calculer la hauteur des

constructions. Quatre angles sortants se situeraient en effet à l'amont, alors

qu'il n'y en aurait que deux à l'aval. Compte tenu de la pente de la parcelle,

la moyenne de l'altitude des angles serait tronquée au moyen du procédé

architectural utilisé par la constructrice.

a) Selon l'art. 39 RPGA 1972, la

hauteur sur la corniche, mesurée conformément à l'art. 66, ne peut excéder: 7 m

pour les bâtiments de deux étages sous la corniche; 4,5 m dans les autres cas.

D'après l'art. 66 RPGA 1972, dans l'ordre non contigu, la hauteur sur la

corniche est mesurée dès le niveau moyen du terrain naturel (moyenne des cotes

d'altitudes prises aux angles sortant de la construction). Dans les cas

d'attiques aménagés en retrait des murs de façades, la corniche correspond à

l'altitude du décrochement, mesurée sur l'acrotère ou, le cas échéant sur le

parapet (al. 3).

Selon l'art. 9.3 RPGA 2007, la

hauteur des bâtiments ne peut excéder 7 m sur la corniche ou l'acrotère. Selon

l'art. 41 al. 1 RPGA 2007 (applicable à toutes les zones), dans l'ordre non

contigu, la hauteur sur la corniche est mesurée dès le niveau moyen du terrain

naturel (moyenne des cotes d'altitude prises aux angles sortant de la

construction). En cas de modification antérieure ou de configuration

irrégulière du terrain, la municipalité détermine les niveaux à prendre en

considération.

b) Pour le bâtiment A, le niveau

moyen du terrain naturel, calculé sur la base d'une moyenne de l'altitude des angles

sortants du bâtiment, s'élève à 606,25 m (moyenne des altitudes des points 1 à

6). En prenant uniquement en compte l'altitude des angles sortants du corps

principal du bâtiment A, on obtient la valeur de 605,06 m (moyenne des

altitudes des points 1, 4, 5 et 6). La différence, qui porte sur 1,19 m,

n'apparaît pas déterminante, au vu des coupes qui figurent au dossier

d'enquête, dont il ressort que le bâtiment A s'inscrit très largement dans le

gabarit maximum de l'acrotère (moins de 7 m de haut). L'acrotère s'élève en

effet, d'après les dossiers d'enquête, à une altitude d'environ 611,92 m.

En ce qui concerne le bâtiment B, le

niveau moyen du terrain naturel, calculé sur la base d'une moyenne des angles

sortants du bâtiment, s'élève à 609,18 m (moyenne des altitudes des points 7 à

12). En prenant uniquement en compte l'altitude des angles sortants du corps

principal du bâtiment B, on obtient la valeur de 607,27 (moyenne des altitudes

des points 7, 10, 11 et 12). A nouveau, la différence de 2,09 m n'est pas

déterminante, par rapport à la marge dont disposent les constructeurs par

rapport au gabarit maximum de l'acrotère (moins de 7 m de haut). Dans le projet

litigieux, l'acrotère se situe en effet à une altitude approximative de 614,2

m.

S'agissant du bâtiment C, le niveau

moyen du terrain naturel, calculé sur la base d'une moyenne des angles sortants

du bâtiment, s'élève à 609,30 m (moyenne des altitudes des points 13 à 18). En

prenant uniquement en compte l'altitude des angles sortants du corps principal

du bâtiment C, on obtient la valeur de 607,46 (moyenne des altitudes des points

13, 16, 17 et 18). La différence de 1,84 m n'est pas non plus déterminante,

pour les mêmes motifs. L'acrotère se situe en effet également à une altitude

approximative de 614,2 m.

Quelles que soient les bases de

calcul utilisées et selon les calculs des assesseurs spécialisés, le projet respecte

ainsi la hauteur réglementaire à l'acrotère (7 m). En effectuant la moyenne de

l'ensemble des angles sortants, ou en prenant uniquement en compte les angles

sortants du corps principal de chaque bâtiment, on constate que l'altitude de l'acrotère

des trois bâtiments respecte la hauteur réglementaire. Le grief des recourants

apparaît dès lors d'emblée mal fondé. La municipalité pouvait ainsi considérer,

sans arbitraire, que les bâtiments A, B et C se conformaient, tant à l'art. 39

RPGA 1972 (qui renvoie à l'art. 66 RPGA 1972), qu'à l'art. 9.3 RPGA 2007 (mis

en relation avec l'art. 41 al. 1 RPGA 2007).

5.

Les recourants font valoir que le projet viole

la clause d'esthétique. Les mêmes motifs qui avaient prévalu lors du premier

refus de la Municipalité de délivrer le permis de construire sollicité

devraient en l'occurrence être retenus, dans la mesure où le projet n'a pas

sensiblement été modifié.

a) La loi fédérale du 22 juin 1979

sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700) prévoit à son art. 3 al. 2 let. b

que, dans l'accomplissement de leurs tâches, les autorités chargées de

l'aménagement du territoire doivent notamment tenir compte de la nécessité de

préserver le paysage et veiller à ce que les constructions prises isolément ou

dans leur ensemble ainsi que les installations s'intègrent dans le paysage. Aux

termes de l’art. 86 al. 1 LATC, la municipalité veille à ce que les

constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui

leur sont liés, présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent

à l'environnement (al. 1). Elle refuse le permis pour les constructions ou les

démolitions susceptibles de compromettre l'aspect et le caractère d'un site,

d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice

de valeur historique, artistique ou culturelle (al. 2). Les règlements

communaux doivent contenir des dispositions en vue d'éviter l'enlaidissement

des localités et de leurs abords (al. 3).

La Municipalité est compétente pour

prendre les mesures nécessaires en vue d'éviter l'enlaidissement du territoire communal

(art. 76 al. 1 RPGA 1972). Sont notamment interdits tous travaux ou

installations (antennes, etc.) qui seraient de nature à nuire au bon aspect

d'un site, d'un quartier, d'une rue ou d'un ensemble de bâtiments (al. 2). Dans

la règle, lorsque le profil du terrain naturel subit des modifications du fait

de constructions souterraines ou de mouvements de terre, le terrain fini est en

continuité avec les parcelles voisines (al. 3). La municipalité prend les

mesures nécessaires pour éviter l’enlaidissement du territoire communal. Sont

interdits tous travaux ou installations qui seraient de nature à nuire au bon

aspect d’un site, d’un quartier, d’une rue ou d’un ensemble de bâtiments (art.

45.

al. 1 RPGA 2007). Un soin particulier doit être apporté à la volumétrie et

aux toitures en raison des vues plongeantes depuis l’amont et de la vision

depuis l’aval (al. 2). Pour des raisons d’intégration dans le site, la

municipalité peut imposer une autre implantation ainsi que d’autres matériaux

que ceux prévus par le constructeur. Si les constructions projetées sont de nature

à porter atteinte à la qualité d’un site, elle peut exiger du constructeur

l’étude d’une autre solution offrant des possibilités d’utilisation comparables

(al. 3). Les constructions, parties de construction ou ouvrages mal intégrés ne

peuvent être modifiés que dans la mesure où leur défaut d’intégration est, soit

supprimé, soit, largement, diminué. Dans la règle les éléments du recensement

architectural servent de base à l’application des présentes dispositions (al.

4). Les dispositions de la loi sur la protection de la nature, des monuments et

des sites sont réservées (al. 5). L'implantation

et la typologie des constructions dans la zone de coteau doivent respecter la

morphologie générale du terrain naturel et s'inscrire harmonieusement dans la

pente sans provoquer des mouvements de terre importants, tant en remblai qu'en

déblai (voir recommandations, fiche No 2; art. 9.8).

Lorsqu'un plan de zones prévoit que

des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées dans tel secteur du

territoire, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC, en raison

du contraste formé par le volume du bâtiment projeté avec les constructions

existantes, ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant

(ibid.), notamment, s'il s'agit de protéger un site, un bâtiment ou un ensemble

de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables qui font défaut à

l'ouvrage projeté ou que mettrait en péril sa construction (ATF 1C_465/2010

du 31 mai 2011, consid. 3.2; 101 Ia 213 consid. 6c p. 222-223; arrêts

AC.2011.0159 du 19 décembre 2011; AC.2002.0195 du 17 février 2006; AC.2004.0102

du 6 avril 2005). Selon la

jurisprudence, un projet de construction peut être interdit sur la base de ces

dispositions, même s'il est conforme aux autres règles cantonales et communales

qui lui sont applicables en matière de police des constructions. Mais il faut

que les possibilités de construire réglementaires apparaissent déraisonnables

et irrationnelles; tel est par exemple le cas lorsque le projet de construction

est de nature à porter atteinte à un site digne de protection ou que sa

réalisation peut mettre en péril les qualités esthétiques remarquables d'un

bâtiment ou d'un ensemble de bâtiments (ATF 115 Ia 363 consid. 3a p. 367; 114 I

a 343 consid. 4b p. 346; 101 Ia 223 consid. 6c; arrêts AC.2011.0271 du 12

septembre 2012; AC.2002.0195 et AC.2004.0102, déjà cités).

b) Comme l'a déjà relevé le

Tribunal (arrêt AC.2012.0186 du 30 juillet 2013, concernant la même parcelle),

le site où doivent prendre place les constructions projetées, s'il n'est pas

spécialement protégé, n'en demeure pas moins sensible. La parcelle n°3642 est

en effet située à l'extrémité de la zone à bâtir et est bordée en amont par la

zone agricole qui s'étend au-delà du chemin de la Rey. De l'autre côté de la

route des Plantières, en aval, se trouve le secteur du Crêt de Pionney, que le

PGA 2007 classe en zone agricole protégée et qui est libre de toute

construction. Le bien-fonds litigieux se situe en outre à proximité du village

de Brent, dont plusieurs bâtiments figurent au recensement architectural.

Dans le cadre de la précédente

affaire, c'est essentiellement en raison de l'implantation du bâtiment D que la

Municipalité a refusé de délivrer le permis de construire. En effet, celui-ci

présentait jusqu'à cinq niveaux visibles sur la façade aval, ce qui créait une

rupture d'échelle par rapports aux constructions environnantes, qui

présentaient généralement trois niveaux visibles. Sa situation en surplomb

était en outre problématique, du point de vue de l'intégration dans le paysage.

La constructrice a en l'occurrence consenti à présenter un nouveau projet, qui

ne comprend plus l'immeuble qui posait des difficultés d'intégration. Les trois

bâtiments prévus comprennent tous quatre façades visibles en aval et un ou deux

niveaux visibles en amont. Le projet litigieux implique certes une emprise au

sol supérieure de chaque bâtiment. Cela étant, cette augmentation n'a pas pour

conséquence d'accroître le nombre de logements. En effet, par rapport au

premier projet, le nombre de logements et de places de stationnement est réduit

d'un quart.

Les lieux ne se caractérisent par

ailleurs pas par leur unité architecturale. On trouve à proximité de la

parcelle litigieuse, autant des villas individuelles que de petits immeubles

d'habitation collective disparates. Par ailleurs, des constructions plus

anciennes côtoient des réalisations plus modernes. La réalisation de toitures

plates végétalisées permettra une bonne intégration des constructions dans le

contexte paysager, comme l'a retenu à juste titre la Municipalité, ce qui

permettra d'atténuer l'impact, depuis l'amont, des trois bâtiments projetés. Les

trois immeubles prévus ont en outre un gabarit qui correspond à celui des deux

bâtiments qui sont actuellement en cours de construction sur la parcelle

voisine n°3643, qui comprennent chacun un rez-de-chaussée, un étage, un

attique, ainsi qu'un étage dégagé par l'effet de la pente. On relèvera enfin que

l'implantation des constructions prévues sur la parcelle n°3642 permettra de

conserver une partie importante du terrain libre de construction, dans sa

partie qui jouxte la zone agricole, la végétation y étant conservée, voire

étendue selon le plan des aménagements extérieurs.

Une implantation plus en retrait de

la route, comme le souhaitent les recourants, ne ménagerait pas mieux

l'esthétique des lieux. A l'audience, la municipalité a en effet expliqué

qu'une implantation plus éloignée de la route générerait des mouvements de

terre plus importants. Le choix de la constructrice, d'implanter les bâtiments

dans une zone du terrain qui comporte une pente plus faible, respecte ainsi l'art.

9.8

RPGA 2007. En outre, la réalisation de ces immeubles au bas de la parcelle

contribue à réduire l'impact visuel que représentent les trois bâtiments

litigieux depuis l'amont et répond ainsi aux critiques qu'avait formulées la

municipalité au sujet du précédent projet mis à l'enquête publique.

La municipalité n'a en conséquence

pas abusé de son large pouvoir d'appréciation en considérant que le nouveau

projet présenté par la constructrice respectait la clause d'esthétique.

6.

Les recourants font valoir que la réalisation

d'une tranchée filtrante en amont de la route de Plantières aggraverait le

risque de verglas et déstabiliserait l'infrastructure de la chaussée. La pente

présenterait en outre de grandes instabilités et des problèmes liés aux eaux de

surface. Pour ces motifs, il y aurait lieu d'exiger, préalablement à la

délivrance du permis de construire, la réalisation d'une étude hydrogéologique.

La tranchée filtrante que souhaite

réaliser la constructrice est destinée à l'évacuation des eaux claires. A

supposer que la constructrice ne puisse, selon les conclusions de l'étude

hydrogéologique, pas réaliser cet aménagement, cela ne remettrait pas en cause

l'ensemble de la construction. Il suffirait de prévoir une autre forme

d'évacuation des eaux claires. Dans ces circonstances, c'est à juste titre que

la Municipalité a conditionné l'octroi du permis à la réalisation d'une étude

hydrogéologique avant la construction litigieuse. Il aurait en effet été

disproportionné d'en exiger la production avant l'octroi du permis de

construire. La direction générale de l'environnement a d'ailleurs expressément

précisé, après avoir consulté un hydrogéologue, que l'infiltration des eaux

claires du bâtiment A était possible, en observant certaines précautions, liées

notamment au dimensionnement de l'installation.

Le grief est ainsi mal fondé.

7.

Les recourants soutiennent que le trafic

supplémentaire généré par les constructions projetées ne pourra être absorbé par

la route de Plantières. La sécurité des usagers de la route ne serait déjà, à

l'heure actuelle, pas assurée.

a) Conformément aux art. 22 al. 2 let. b LAT et 104 al. 3 LATC, la municipalité ne peut

accorder le permis de construire que lorsque le bien-fonds est équipé pour la

construction ou qu'il le sera à l'achèvement de cette dernière. Pour qu'un

terrain soit réputé équipé, l'art. 19 LAT exige qu'il soit desservi d'une

manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès et par des

conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais

disproportionnés pour l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour

l'évacuation des eaux usées. Une voie d'accès est

adaptée à l'utilisation prévue lorsqu’elle est suffisante d’un point de vue technique

et juridique pour accueillir tout le trafic de la zone qu'elle dessert (cf. ATF

129.

II 238 consid. 2 p. 241; 121 I 65 consid. 3a p. 68 et les arrêts

cités; ATF 1C_532/2012 du 25 avril 2013 et les références citées). Pour qu'une

desserte routière soit adaptée à l'utilisation prévue, il faut d'abord que la sécurité – celle des automobilistes comme

celle des autres utilisateurs, les piétons en particulier – soit garantie, que

le revêtement soit adéquat en fonction du type de véhicules qui vont l'emprunter,

que la visibilité et les possibilités de croisement soient suffisantes et que

l'accès des services de secours (ambulance, service du feu) et de voirie soit

assuré (ATF 1C_36/2010 précité consid. 4.1). Les infrastructures doivent ainsi

être adaptées aux possibilités de construire offertes par le plan des zones. Un

bien-fonds ne peut dès lors être considéré comme équipé si, une fois construit

conformément aux règles du plan d'affectation, son utilisation entraîne un

accroissement du trafic qui ne peut pas être absorbé par le réseau routier ou

s'il provoque des atteintes nuisibles ou incommodantes (ATF 129 II 238 consid.

2.

p. 241; 119 Ib 480 consid. 6 p. 488 et 116 Ib 159;1C_246/2009 du 1er

février 2010 consid. 2 et les références citées; arrêts AC.2012.0298 du 7 août

2013.

consid. 3a; AC.2011.0269 du 14 septembre 2012, consid. 1a;

AC.2010.0311 du 5 avril 2012 consid. 3a).

La définition de l’accès adapté à

l’utilisation projetée au sens de l’art. 19 LAT a fait l’objet d’une

jurisprudence cantonale constante dont il résulte en substance que la loi

n’impose pas des voies d’accès idéales; il faut et il suffit que, par sa

construction et son aménagement, une voie de desserte soit praticable pour le

trafic lié à l’utilisation du bien-fonds et n’expose pas ses usagers ni ceux

des voies publiques auxquelles elle se raccorderait à des dangers excessifs.

Ainsi une voie, bien qu'étroite et sinueuse, remplit les conditions légales si

elle permet à tous les véhicules usuels de gagner la ou les parcelles

litigieuses en respectant les règles de prudence qu'imposent les prescriptions

de la circulation routière. Autrement dit, l'accès est suffisant lorsqu'il

présente des conditions de commodité et de sécurité (pente, visibilité, trafic)

tenant compte des besoins des constructions projetées et cela même si, en

raison de l'accroissement prévisible du trafic, la circulation devient moins

aisée et exige des usagers une prudence accrue (ATF 1C_243/213 du 27 septembre

2013.

consid. 5.1; arrêts AC.2010.0313 du 5 avril 2012 consid. 9a; AC.2009.0086

du 20 août 2010; AC.2008.0233 du 6 mai 2009).

Pour apprécier si un accès est

suffisant, la jurisprudence se réfère en général aux normes de l’Union suisse

des professionnels de la route et des transports, désignées normes VSS. Les

spécialistes du trafic considèrent généralement qu'une place de parc génère en

moyenne 2,5 à 3 mouvements de véhicules par jour (ATF 1C_243/213 du 27

septembre 2013 consid. 5.1;1C_532/2012 du 25 avril 2013 consid. 3.1;

arrêts AC.1995.0050 du 8 août 1996; AC.1992.0133 du 22 mars 1993, publié à la

RDAF 1993 p. 190 et l’arrêt AC.1992.0379 du 24 juin 1994).

Le tribunal de céans a déjà eu

l'occasion de considérer comme suffisant un accès d'une largeur variant entre

2.90

m et 4.20 m, sur une distance approximative de 200 m, desservant déjà

quelques six immeubles d'habitation et nécessitant d'empiéter sur des parcelles

privées en cas de croisement entre véhicules (AC.2009.0182 du 5 novembre 2010

consid. 4b). Il a également considéré que l’accès au projet de construction restait

suffisant au sens de la jurisprudence, notamment au regard du fait que le

chemin litigieux était principalement, sinon exclusivement utilisé par les

riverains qui connaissent la configuration du site et les endroits nécessitant

une attention plus soutenue (AC.2011.0252 du 31 octobre 2012 consid. 4c;

AC.2009.0182 du 5 novembre 2010 consid. 4b). Un chemin privé d’une centaine de

mètres de long et dont la largeur oscillait entre 3 et 3.50 m, en partie

asphalté, reste suffisant pour la construction d’un bâtiment de quatre

logements (AC.2012.0298 du 7 août 2013 consid. 3a; AC.2011.0088 du 5 octobre

2011.

consid. 2d).

b) En l'occurrence, la municipalité

a tenu compte des mouvements de véhicules supplémentaires générés par la

construction en cours sur la parcelle voisine n°3643 (qui comprend la création

de 24 places de stationnement), ainsi que ceux liés au présent projet (comprenant

27.

places de stationnement), soit 51 places en tout. Elle a évalué

l'augmentation du trafic à environ 120 mouvements de véhicules par jour (en

comptant 2,5 mouvements par véhicule) et 18 à 25 véhicules supplémentaire à

l'heure de pointe. L'accroissement du trafic, résultant des besoins nouveaux en

places de stationnement sur la parcelle litigieuse et en tenant compte des

places prévues sur la parcelle n°3643, demeure limité. L'inspection locale a

permis de constater que, vu son gabarit et le nombre de logements qu'elle dessert

déjà, la route de Plantières pourra absorber une telle augmentation de trafic.

Les recourants ne critiquent à

juste titre pas le débouché privé sur la route de Plantières, qui dispose d'une

bonne visibilité. Ils mettent surtout en évidence des problèmes liés à la

sécurité du trafic au lieu du débouché de la route de Plantières dans le

village de Brent. Un accident s'y produirait chaque jour. Cela n'est toutefois

pas déterminant; la route de Plantières dispose en effet d'un débouché sur la

Route de Zéphire qui, s'il nécessite d'effectuer un virage en épingle, ne pose

pas de problèmes particuliers de sécurité, la visibilité étant bonne.

Sans être idéale, la route de

Plantières, d'une largeur d'environ trois mètres, apparaît en outre suffisante

du point de vue de l'équipement, dès lors qu'il s'agit d'un tronçon rectiligne

disposant d'une vue dégagée, permettant d'anticiper d'éventuels croisements

avec des véhicules venant en sens inverse, en usant de prudence. Cette route,

réservée aux résidents, est en outre destinée à desservir seulement un nombre

restreint de villas individuelles ou de petites habitations collectives. La

problématique de l'importance du trafic automobile tient essentiellement au

fait que certains véhicules ne respectent pas l'interdiction de circuler sur la

route de Plantières, réservée aux résidents, dès lors qu'elle constitue un

raccourci et permet d'éviter plusieurs passages à niveaux. Lors de l'audience,

la municipalité s'est engagée à faire des contrôles plus fréquents pour limiter

ce trafic supplémentaire des pendulaires.

Dans ces circonstances, et compte

tenu de l'engagement de la municipalité, il convient d'admettre que la parcelle

n°3642 est suffisamment équipée au sens des art. 22 LAT et 104 LATC. Le grief

des recourants, relatif à un éventuel défaut d'équipement, doit en conséquence

être rejeté.

8.

Les recourants, qui se plaignent encore de la

proximité de l'immeuble C avec la route de Plantières, ne démontrent pas que

l'immeuble précité serait implanté en violation des distances minimales par

rapport à la chaussée de l'art. 36 de la loi du 10 décembre 1991 sur les routes

(LRou; RSV 725.01). Du point de vue de l'esthétique, comme on l'a vu, le

positionnement des immeubles choisi par la constructrice est celui qui permet

la meilleure intégration des bâtiments dans le paysage. Ce grief doit ainsi

également être rejeté.

9.

Vu ce qui précède, le recours doit être rejeté.

L'émolument judiciaire est mis à la charge des recourants, qui succombent.

Ceux-ci verseront en outre une indemnité à titre de dépens à l'autorité

intimée, qui est intervenue par l'intermédiaire d'un avocat. La constructrice,

non assistée d'un mandataire professionnel, n'a pas droit à des dépens.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

La jonction des causes AC.2013.0372 et

AC.2013.0379 est prononcée.

II.

Les décisions de la Municipalité de Montreux du

26 juillet 2013 levant les oppositions sont confirmées.

III.

Un émolument judiciaire global de 3'000 (trois

mille) francs est mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.

IV.

Les recourants, débiteurs solidaires, verseront

à la Municipalité de Montreux une indemnité globale de 3'000 (trois mille)

francs à titre de dépens.

Lausanne, le 20 mars 2014.

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel

subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le

mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les

conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs

doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces

invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant

qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision

attaquée.