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Décision

AC.2013.0409

CDAP - AC.2013.0409 - 2014-12-23 - FAME/Service du développement territorial, Municipalité d'Ormont-Dessous, Direction générale de l'environnement, TAVERNIER

23 décembre 2014Français28 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

La parcelle 2892 d'Ormont-Dessous, sise au

lieu-dit "En la Golettaz" à environ 1'410 m d'altitude, comporte une

surface de 23'359 m2, dont 11'688 m2 en pré-champ et

11'605 m2 en pâturage. Elle supporte une habitation de 66 m2

(ECA 1293). Selon la fiche de recensement architectural de 1996 (date du

recensement), il s'agit d'un chalet d'alpage dans un état de conservation

qualifié de "moyen", bénéficiant d'une note *4* en raison de son

authenticité.

Appartenant à Edmond Tavernier, agriculteur

né en 1947, ce bien-fonds est colloqué en zone agricole et alpestre selon le

plan général d'affectation d'Ormont-Dessous approuvé le 17 avril 1996 (PGA). Il

est en outre inclus dans le périmètre d'habitat traditionnellement dispersé

délimité par le plan directeur cantonal (PDCn).

Le 13 septembre 2012, Edmond

Tavernier a conclu avec Sylvain Fame un acte de promesse de vente

conditionnelle et de constitution d'un droit d'emption. Architecte, Sylvain

Fame est à la tête du bureau Fame architecture SA, dont les bureaux et le siège

social se situent au Mont-sur-Rolle. Cette société a pour but l'exploitation

d'un bureau d'architecture et d'urbanisme, ainsi que toute activité dans les

domaines de l'architecture, de la promotion immobilière et dans le courtage

immobilier. Elle dispose également d'une succursale à Vers-chez-les-Blanc.

A la suite de l'acte précité, une

autorisation de morcellement du sol (fractionnement) au sens de l'art. 112 de

la loi vaudoise du 29 novembre 1961 sur les améliorations foncières (LAF; RSV

913.11) a été demandée le 26 octobre 2012. Cette requête visait à soustraire du

champ d'application de la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier

rural (LDFR; RS 211.412.11) une surface de 460 m2 comprenant l'habitation

et le rural (ECA 1293) qui n'avaient plus d'utilité pour l'agriculture.

Par décision du 21 janvier 2013, le

département alors compétent a accordé l'autorisation de fractionnement

sollicitée, selon un plan de géomètre du 24 septembre 2012, avec la précision

qu'il s'agissait de l'autorisation spéciale requise de l'art. 24a de la loi

fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700). Après

le libellé de son dispositif mais avant l'énoncé des voies de recours, cette

décision comporte un paragraphe intitulé "Remarques", ainsi

rédigé:

"(...) Selon l'arrêt AC.2007.0128 du 28

mars 2008 du Tribunal cantonal, les bâtiments agricoles qui étaient auparavant

habités de manière temporaire pour les besoins de l'agriculture comme ceux

situés dans les mayens ou les chalets d'alpage, doivent être considérés comme

des bâtiments agricoles au sens des art. 24 ss LAT. Cela n'implique pas

l'autorisation d'habiter à l'année à des fins non agricoles; en effet,

l'utilisation à des fins non agricoles doit avoir tout au plus les mêmes

qualités et la même intensité que l'utilisation agricole initiale. Dès lors, le

bâtiment ECA n° 1293 ne pourra être transformé que comme résidence secondaire,

dans les limites des articles 24c LAT et 42 OAT. Vu l'état de vétusté de ce

chalet d'alpage, il n'est pas exclu qu'il tombe en ruine à moyen terme. Le cas

échéant, il ne sera plus utilisable "conformément à sa destination"

(cf. art. 24c al. 1er LAT et 42 al. 4 OAT) et de ce fait aura perdu

tout droit à être transformé. En conséquence, nous ne pouvons que conseiller

les nouveaux propriétaires à intervenir rapidement sur cette construction. (...)."

B.

Du 6 février au 7 mars 2013, la Municipalité

d'Ormont-Dessous (ci-après: la municipalité) a mis à l'enquête publique le

projet de Sylvain Fame (ci-après: le constructeur), tendant à des

transformations et à l'agrandissement du chalet ECA 1293 précité (CAMAC 137595).

Le constructeur prévoyait d'affecter à l'habitation tout le rez-de-chaussée y

compris l'ancienne étable, ainsi qu'une partie des combles. Le logement

comprendrait au rez une pièce à vivre d'environ 20 m2, une

cuisine/salle à manger de 10 m2, un wc/douche et une chambre

d'environ 11 m2 avec wc/douche adjacents. Les combles seraient consacrés

à une galerie d'environ 15 m2 et seraient vides pour le surplus.

L'évacuation des eaux claires se ferait par une tranchée filtrante et celle des

eaux usées vers la canalisation existante, de tracé inconnu. Le chalet serait

alimenté en eau potable par une source privée. La parcelle était en outre

raccordée au réseau électrique.

Par courriel adressé le 26 mars

2013 au Service du développement territorial (ci-après: SDT), une collaboratrice

du constructeur a indiqué que le chalet était "prévu en résidence

principale". Le 27 mars 2013, le SDT a demandé au constructeur de

préciser qui habiterait le chalet à l'année et de justifier une telle

utilisation du bâtiment compte tenu de la situation de celui-ci. Le

constructeur n'a pas répondu.

Le 23 juillet 2013, le SDT a

informé le constructeur de la teneur d'un courrier de l'Office fédéral du

développement territorial adressé le 20 mars 2013 à la Conseillère d'Etat

en charge de ce service, selon lequel les possibilités d'agrandissement au sens

de l'art. 24c LAT étaient désormais inexistantes dans les communes présentant

un taux de résidences secondaires de 20% et plus (à l'instar d'Ormont-Dessous).

Le SDT relevait que dès lors que le constructeur prévoyait une utilisation du

chalet à l'année, il restait à examiner s'il pouvait bénéficier de l'art. 39 de

l’ordonnance du 28 juin 2000 sur l'aménagement du

territoire (OAT; RS 700.1), disposition selon laquelle, dans les territoires à

habitat traditionnellement dispersé, les cantons peuvent autoriser les changements

d'affectation, à des fins d'habitation sans rapport avec l'agriculture, de

constructions existantes comportant des logements, si la construction après

transformation est habitée à l'année. Le SDT soulignait toutefois que le caractère habitable du bâtiment paraissait sujet à discussion et que

l'habitat permanent à l'année n'était pas garanti. Sur ce dernier point, les

conditions locales (isolement, accès, enneigement) ne facilitaient a priori pas

une utilisation à l'année de la construction. Le secteur était du reste surtout

marqué par des résidences secondaires et quelques estivages.

Le 22 août 2013, Sylvain Fame a répondu

que le chalet était accessible par une route déneigée journellement, qui desservait

de nombreux autres chalets. Il citait en outre un chalet habité toute l'année

en résidence principale, dont l'accès n'était pourtant pas déneigé (bâtiment ECA

1353 érigé sur la parcelle 2733, au lieu-dit Les Larrets).

C.

La synthèse CAMAC a été établie le 2 septembre

2013. Il en découle que le SDT a refusé de délivrer l'autorisation spéciale

requise, plus précisément d'entrer en matière sur le projet en l'état du

dossier, pour les motifs suivants:

"(…)

Les travaux

consistent à transformer l'entier du chalet d'alpage ECA n° 1293 en

habitation. Selon le questionnaire 66B, le bâtiment est promis-vendu à M.

Sylvain Fame, architecte encore actif à Mont-sur-Rolle et auteur du projet.

Tout porte à croire que ces transformations visent à créer une résidence

secondaire.

(…)

Etant donné que

le mandataire et promettant-acquéreur prétend que le chalet ECA n° 1293

sera utilisé à l'année, il reste à déterminer si l'article 39 OAT relatif aux

constructions dans l'habitat traditionnellement dispersé est applicable.

L'art. 39 OAT

impose les conditions suivantes:

(...) nous

constatons que certaines de ces exigences ne sont pas remplies, à savoir:

• En comparaison d'autres chalets anciens de la

région, le caractère habitable du bâtiment ECA n° 1293 paraît sujet à

discussion.

• Selon les conditions fixées dans le projet de

loi sur les résidences secondaires (en consultation sur le site de la

Confédération), est une résidence principale un logement occupé par une

personne au moins ayant son domicile principal, au sens de l'art. 3, let. b, de

la loi du 23 juin 2006 sur l'harmonisation des registres, dans la commune

concernée. En l'état du dossier, notre service constate que l'habitat permanent

à l'année n'est pas garanti en l'état (art. 39 al. 1 let. a OAT), faute

d'éléments concluants par rapport aux demandes formulées dans notre courriel du

27 mars 2013.

• Les conditions pour une utilisation comme

résidence principale ne semblent pas remplies: bâtiment non équipé, absence

d'accès confortable au bâtiment (bien que déneigé d'après les dires de [Sylvain Fame]).

Le secteur est d'ailleurs majoritairement occupé soit par des bâtiments en lien

avec l'exploitation d'estivages, soit par des résidences secondaires.

Au vu de ce qui

précède, le SDT ne peut pas entrer en matière sur le projet en l'état du

dossier. En aucun cas, le permis de construire ne peut être délivré.

(…)"

D.

Par acte du 19 septembre 2013, Sylvain Fame a

saisi la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) d'un

recours dirigé contre le refus du SDT du 2 septembre 2013, concluant

implicitement à son annulation. En substance, il confirmait qu'il entendait

utiliser le chalet en cause au titre de résidence principale. Il comptait dans

le futur exercer une activité économique sur la commune et ce chalet serait

dédié, comme résidence principale, à l'un de ses collaborateurs, dont les papiers

seraient déposés au greffe de la commune une fois les travaux réalisés; ces

derniers coïncideraient avec le début de sa future activité. Il répétait que le

chalet disposait d'un accès routier garanti tout l'hiver et d'un service de

distribution du courrier postal.

E.

Le 24 octobre 2013, la Direction générale de

l'environnement (DGE) a indiqué qu'elle n'avait pas d'observations à déposer.

Dans son écriture du 25 octobre

2013, la municipalité a estimé que le SDT n'avait pas à se prononcer quant à

l'accès qualifié de "relativement difficile" (notamment

l'hiver), au déneigement et à la situation éloignée du chalet, dès lors qu'une

personne avait fait le choix d'y vivre à l'année en résidence principale en

toute connaissance de cause. L'accès routier était garanti durant tout l'hiver

et bon nombre d'habitants vivaient en résidence principale dans des secteurs

bien moins desservis. En conclusion, la municipalité demandait au tribunal de bien

vouloir réexaminer la décision du SDT, en tenant compte du préavis favorable

qu'elle délivrait à la transformation projetée.

Au terme de sa réponse du 7

novembre 2013, le SDT a conclu au rejet du recours. En bref, il appartenait au

recourant d'apporter les éclaircissements nécessaires sur l'affectation du

projet en résidence principale, que ce soit sous l'angle de la réglementation

sur les résidences secondaires ou de l'art. 39 OAT, ce qu'il n'avait pas fait

jusqu'alors.

F.

Le recourant a déposé un mémoire complémentaire

le 17 décembre 2013, sur lequel le SDT s'est exprimé le 13 janvier 2014.

Par avis du 22 janvier 2014, la

juge instructrice a relevé que le recourant n'apportait aucun élément concret à

l'appui de ses allégués (par exemple, le nom du collaborateur ainsi que son

engagement à prendre domicile dans le chalet à transformer, la liste des

mandats acquis par le recourant dans le secteur d'Ormont-Dessous et le

caractère durable de ceux-ci justifiant la création d'une résidence principale,

tous autres motifs conduisant le recourant à privilégier cette région). Elle

invitait le recourant à produire tous éléments concrets propres à démontrer ses

allégués.

Dans son écriture du 29 janvier

2014, le recourant a fourni la liste des mandats qui, à ses dires, l'avaient

amené à ouvrir une succursale à Ormont-Dessous, afin de se simplifier la vie,

notamment sur les routes. Il précisait cette liste n'était pas exhaustive. Il

s'agissait des projets suivants:

"Col des Mosses : Ancienne Poste , parcelle n° 1431: permis obtenu

et en force pour la transformation de 8 appartements dont 1 au rez sera réservé

pour ma succursale. Début des travaux: mai 2014, fin des travaux: décembre

2014. Ouverture de mon bureau : janvier 2015. [NDLR: CAMAC 133'810]

Col des Mosses : Au Cartier, parcelle n° 3230 :

construction d’un chalet individuel en résidence principale. [NDLR: CAMAC 134'768]

Col des Mosses : Au Cartier, parcelle n° 1675 :

transformation d’un vieux chalet, propriété de Bufaco SA. Permis en force

depuis 2 ans, avant la lex Weber. Début des travaux: été 2014. [NDLR: CAMAC 110'634]

Col des Mosses : Parcelle n° 3272 : construction d’un

complexe para-hôtelier pour le compte de la société Alpstyle Village SàrI.

Permis en cours. [NDLR: Camac

144'079, en cours]

Col des Mosses : Parcelle n° 3141 : construction

d’un chalet en résidence principale. Permis en force. Début des travaux: mai 2014.

[NDLR: CAMAC 134'670]

La Forclaz : Parcelle n° 2337: construction

d’un chalet pour le compte de la famille Roch. Permis en force. [NDLR: CAMAC 135'770]

La Forclaz : Parcelle n° 2892: le chalet en

question pour mon employé... Début des travaux projeté: été 2014. [NDLR: CAMAC 137'595, objet du présent

recours]

Villars-Bretaye : Parcelle n° 3926 :

transformation d’un chalet. Enquête en cours:1 opposition. [NDLR: CAMAC 138'033, projet refusé]

Villars-Gryon : Parcelle n° 5030A:

construction d’un chalet pour la famille Olsen, en résidence principale. Projet

en cours d’élaboration.

Les

Diablerets : Parcelle n° 7400: construction d’une résidence protégée pour

seniors, de 8 appartements. Projet en cours d’élaboration. "

Le SDT s'est exprimé le 12 février

2014. Pour obtenir une autorisation de transformer le bâtiment ECA 1293 sur la

parcelle 2892, le recourant devait remplir les conditions de l'art. 4 al. 1

let. a de l'ordonnance du 22 août 2012 sur les résidences secondaires et de

l'art. 39 al. 1 OAT, à savoir démontrer que la construction serait utilisée

comme résidence principale. S'agissant de la liste des mandats du recourant, le

SDT a mis en doute la licéité du premier projet, prévu sur la parcelle 1431 au

Col des Mosses, et ajouté qu'il ne comprenait pas la démarche du recourant

consistant à obtenir une autorisation de transformer un chalet d'alpage

excentré, alors qu'il entendait organiser son activité commerciale dans un

bâtiment comportant plusieurs logements, dont l'un pourrait aisément être

destiné au collaborateur employé sur place, ce qui permettrait de répondre au

souci de simplification et de rationalisation des déplacements voulu par le

recourant. Il a par ailleurs rappelé que les projets prévus sur les parcelles

2892 (objet du présent recours) et 3926 avaient été refusés. Ainsi, hormis les

quelques projets qui subsistaient sur la liste, le recourant n'apportait aucun

élément démontrant concrètement ses allégués, en particulier en ce qui

concernait le caractère durable de ses engagements dans la région justifiant la

création d'une résidence principale dans un chalet d'alpage situé hors zone à

bâtir, moyennant transformation au sens de l'art. 39 al. 1 OAT. Le recourant ne

démontrait pas qu'il ait effectivement entrepris des démarches en vue de

l'implantation d'une succursale sur le territoire de la Commune

d'Ormont-Dessous. Par ailleurs, le recourant ne répondait pas à la demande du

Tribunal cantonal concernant le nom du collaborateur et son engagement à

prendre domicile dans le chalet à transformer.

G.

Le recourant a développé ses explications le 3

mars 2014. S'agissant du projet sis sur la parcelle 1431 au Col des Mosses, il

entendait acquérir ce bâtiment et l'exploiter en chambres d'hôtes, comme

indiqué dans l'autorisation, et garder l'appartement au rez qui serait sa

succursale du bureau d'architecte et ferait également office du bureau de

gestion de ce bed & breakfast. Il serait impossible de loger son futur

collaborateur dans ce bâtiment, puisqu'il s'agissait précisément de chambres

individuelles, sans compter que ses activités n'étaient pas concentrées uniquement

sur le Col des Mosses. Il était dans l'incapacité de communiquer le nom de son

futur employé, dès lors qu'il n'entendait pas engager quelqu'un avant d'avoir

réalisé les travaux tant pour le bureau que pour le logement de son futur

employé. Le chalet litigieux servirait du reste de chalet témoin pour les choix

de finition de ses clients, pour les deux communes d'Ormont-Dessous et

d'Ormont-Dessus. Enfin, il ajoutait que son choix d'ouvrir une antenne dans la

vallée était réfléchi. Du reste, il avait un "nouveau projet de

construction aux Diablerets".

Le SDT a réagi par écriture du 12

mars 2014, soulignant que les explications du recourant ne répondaient pas à la

requête du Tribunal cantonal du 22 janvier 2014. Ainsi, le projet de bed &

breakfast sur la parcelle 1431 n'était pas concluant, dès lors qu'il annonçait

à nouveau une intention du recourant par rapport à un bien dont il n'était pas

propriétaire mais dont il envisageait de se porter acquéreur. L'utilisation à

des fins d'habitation à l'année du chalet litigieux n'était pas garantie compte

tenu des conditions d'accès et d'équipement et s'agissant d'un secteur

essentiellement occupé par des bâtiments en lien avec l'exploitation d'estivage

ou par des résidences secondaires. Le SDT est au surplus revenu sur le

caractère habitable du chalet. A cet égard, il a précisé que selon la doctrine

relative à l'art. 39 al. 1 let. a OAT, seuls entraient en ligne de compte les

bâtiments comportant déjà des logements. Les lits destinés à un hébergement

occasionnel, comme on le trouvait parfois dans les granges, n'étaient pas

considérés comme des logements. En l'espèce, les pièces au dossier jetaient le

doute sur le caractère habitable de la construction existante. De par sa nature

et sa situation, l'utilisation de l'ouvrage se limitait aux périodes

d'estivage, point corroboré par la structure de logement existante très

sommaire. L'inspection locale qu'il plairait à la cour d'apppointer permettrait

de constater la configuration et l'affectation du secteur, ainsi que le

caractère habitable de l'ouvrage.

H.

A la suite d'un échange de correspondance, le

propriétaire Edmond Tavernier a accepté par courrier du 20 octobre 2014 de

prolonger la promesse de vente et d'achat de la parcelle litigieuse, en

substance jusqu'à la notification du présent arrêt.

I.

Le tribunal a ensuite statué.

Considérants

1.

Le recourant entend transformer et agrandir le

chalet d'alpage ECA 1293. Le projet a été mis à l'enquête publique. A l'issue

de celle-ci, le SDT a refusé d'entrer en matière en l'état du dossier sur cette

demande. La municipalité n'a pas statué sur le permis de construire, la

procédure ayant été interrompue par le refus du SDT.

Le recours est par conséquent

dirigé exclusivement contre le refus du SDT d'entrer en matière. Déposé dans

les formes et le délai requis, il est recevable.

2.

Le chalet litigieux est sis en zone agricole et

alpestre. Aux termes de l'art. 17 al. 1 RPGA, la zone agricole et alpestre est

réservée à l'exploitation des domaines et des pâturages et autres activités en

relation étroite avec l'affectation de la zone. La transformation du bâtiment est

par conséquent soumise à autorisation spéciale cantonale au sens des art. 25

al. 2 LAT et 120 al. 1 let. a de la loi cantonale du 4 décembre 1985 sur

l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11).

3.

Les travaux visant à transformer et agrandir un

bâtiment destiné à un non-agriculteur, ils nécessitent une autorisation

dérogatoire au sens des art. 24 ss LAT. Sous cet angle, le recourant requiert,

en application de l'art. 24 let. a LAT, le bénéfice de l'art. 39 al. 1

let. a OAT.

a) L'art. 39 OAT a la teneur

suivante:

1.

Dans les territoires à habitat traditionnellement dispersé qui sont

désignés dans le plan directeur cantonal et dans lesquels, compte tenu du

développement spatial souhaité, l'habitat permanent doit être renforcé, les

cantons peuvent autoriser, au titre de constructions dont l'implantation est

imposée par leur destination (art. 24, let. a, LAT):

a. les changements d'affectation, à des fins

d'habitation sans rapport avec l'agriculture, de constructions existantes

comportant des logements, si la construction après transformation est habitée à

l'année;

b. (...)

2.

(...)

3.

Des autorisations ne peuvent être délivrées sur la base du présent

article que si l'aspect extérieur et la structure architecturale de la

construction demeurent inchangés pour l'essentiel.

4.

(...)

5.

(...)

b) En d'autres termes, l'art. 39

al. 1 OAT autorise hors zone à bâtir le changement d'affectation et la

transformation d'un bâtiment à des fins d'habitation sans rapport avec

l'agriculture à condition, notamment, que l'immeuble se situe dans un

territoire à habitat traditionnellement dispersé, qu'il "comporte un

logement" avant transformation et qu'il soit habité "à l'année"

après travaux (let. a). L'aspect extérieur et la structure architecturale

doivent en outre demeurer inchangés pour l'essentiel (al. 3).

4.

Le projet litigieux est implanté sur le

territoire d'une commune dont la proportion de résidences secondaires est supérieure

à 20%, conformément à l'annexe de l'ordonnance du 22 août 2012 sur les

résidences secondaires (RS 702) entrée en vigueur le 1er janvier

2013.

Il entre par conséquent dans le champ d'application de ladite ordonnance,

étant précisé que celle-ci traite de manière identique les résidences situées à

l'intérieur ou à l'extérieur de la zone à bâtir.

L'art. 4 de l'ordonnance sur les

résidences secondaires prévoit que des autorisations ne peuvent être accordées

que pour la construction de résidences qui seront utilisées comme résidence

principale (let. a; la let. b n'entre pas en considération ici). Selon l'art.

2, est réputée résidence secondaire une résidence qui n'est pas utilisée toute

l'année par une personne domiciliée dans la commune (let. a) ou pour les

besoins d'une activité lucrative ou d'une formation (let. b).

A teneur de l'art. 6 de

l'ordonnance, dans l’autorisation de construire une nouvelle résidence,

l’autorité compétente fixe l’obligation de l’utiliser conformément à l’art. 4

let. a ou b (al. 1). Dans ladite autorisation, elle ordonne à l’office du

registre foncier d’inscrire la mention "résidence principale» ou "résidence

affectée à l’hébergement touristique qualifié" sur le feuillet de

l’immeuble (al. 2).

D'après son art. 9 al. 2, l'ordonnance

a effet jusqu’à l’entrée en vigueur de la législation d’exécution de l'art. 75b

Cst. (sur la possibilité d'agrandir les résidences secondaires existantes sous

l'empire de ladite ordonnance, voir ATF 140 II 378 [1C_68/2014 du 15 août 2014]).

A ce jour, le Message concernant la loi fédérale sur les résidences secondaires

(objet 14.023) a été adopté par le Conseil fédéral le 19 février 2014 (FF 2014

2209). En l'état, il a été traité par le Conseil des Etats (session du 25

septembre 2014) qui, s'agissant de l'agrandissement des résidences secondaires

existantes, a adopté sur proposition de la majorité de la commission l'art. 12

al. 2bis prévoyant notamment qu' "en dehors des zones à

bâtir, les agrandissements restent autorisés dans les limites des dispositions

applicables à la construction en dehors des zones à bâtir."

5.

En substance, l'autorité intimée refuse d'entrer

en matière sur le projet du recourant, en application de l'art. 39 OAT, pour

deux motifs. Le SDT considère, d'une part, que le dossier ne comporte pas

suffisamment d'assurance quant à l'utilisation effective de la construction à

transformer en tant que résidence principale et, d'autre part, qu'en

comparaison avec d'autres chalets anciens de la région, le caractère habitable

du bâtiment litigieux apparaît "sujet à discussion".

a) En ce qui concerne la

destination du chalet une fois transformé, il sied d'admettre que la notion

d'habitation "à l'année" de l'art. 39 al. 1 let. a OAT

correspond à celle de "résidence principale" de l'art. 4 let.

a de l'ordonnance sur les résidences secondaires. Il convient ainsi d'examiner

le respect de la condition d'habitation "à l'année" de la

première disposition à l'aune de la jurisprudence rendue en application de la

seconde.

aa) Selon la jurisprudence relative

à l'ordonnance sur les résidences secondaires, est réputée résidence secondaire

au sens de l’art. 2 let. a de cette norme une résidence qui n’est pas utilisée

toute l’année par une personne domiciliée dans la commune. A contrario, doit

être considéré comme une résidence principale un logement utilisé toute l’année

par une personne domiciliée dans la commune. La distinction entre résidence

secondaire et principale se fonde dès lors sur la notion de domicile au sens de

l’art. 23 CC (AC.2014.0015 du 30 juin 2104 consid. 5a).

S'agissant de la preuve relative à

l'affectation d'une construction à la résidence principale, le Tribunal fédéral

a traité cette question dans un arrêt relativement récent, sous l'angle de l'abus

de droit (ATF 1C_847/2013 du 4 avril 2014). Il a d'abord rappelé que, comme le

suggère, en matière civile, le libellé de l'art. 2 al. 2 CC, un abus de droit

doit, pour être sanctionné, apparaître manifeste. La partie qui entend faire

appliquer la norme éludée doit établir l'existence d'une fraude à la loi

(consid. 4.3). Le Tribunal fédéral a ainsi considéré que face à l'interdiction

générale qui résulte, depuis le 11 mars 2012, de l'art. 75b Cst., on ne peut

exclure que certains constructeurs soient tentés de contourner la

réglementation en déclarant faussement qu'ils entendent utiliser leur

construction en tant que résidence principale. Un abus de droit manifeste ne

pourrait toutefois être admis que s'il apparaît d'emblée que le projet ne

pourra pas être utilisé en tant que résidence principale, notamment en raison

de l'insuffisance de la demande de résidences principales dans la commune en

question pour le type d'objets concernés, et/ou en présence d'autres indices

concrets (consid. 4.5). Le Tribunal fédéral a aussi rappelé – alors que les

recourants dénonçaient l'attitude générale des autorités communales (dans le

canton du Valais) qui aurait consisté à délivrer des avenants aux permis de

construire afin de préciser que les constructions seraient affectées à la

résidence principale –, que conformément aux principes du droit fédéral en

matière d'abus de droit et de fraude à la loi, il appartenait non pas au

constructeur, mais bien aux opposants de démontrer l'existence d'un abus de

droit, en se fondant sur les circonstances concrètes du cas particulier

(consid. 4.4). Ces considérations relatives à l'abus de droit dans ce contexte,

qui permettent de ne pas annuler un permis de construire une résidence

principale lorsque l'opposant ne démontre pas l'existence d'indices concrets

d'une intention de contourner les exigences de l'art. 75b Cst., ont été

reprises dans un arrêt récent du Tribunal fédéral (arrêt non publié 1C_240/2014

du 24 octobre 2014, consid. 2). Le Tribunal fédéral y a du reste rappelé que le

respect de la restriction d'utilisation devrait être contrôlé, après les

travaux, par les autorités chargées de la police des constructions (cf. aussi

consid. 4.6 de l'arrêt 1C_874/2013).

Ainsi, selon le jugement de

principe de la CDAP reposant sur l'ATF précité du 4 avril 2014 (AC.2014.0015 du

30.

juin 2014 consid. 5), si les seules déclarations du constructeur ne

permettent pas de garantir que les logements prévus seront effectivement

affectés à de la résidence principale, l'inscription au Registre foncier de la mention

"résidence principale" prévue à l'art. 6 al. 2 de l'ordonnance

semble suffisante, sous réserve d'un abus de droit manifeste (voir aussi

AC.2014.0036 du 15 décembre 2014).

bb) En l'espèce, le recourant est

notamment à la tête d'un bureau d'architecture dont les bureaux et le siège

social se situent sur la Côte. Il a indiqué vouloir développer dans le futur

une activité économique dans la vallée des Ormonts, et y ouvrir une antenne de

sa société. Il entend dédier le chalet litigieux, comme résidence principale,

au collaborateur qu'il engagera pour cette activité. Les papiers de ce

collaborateur seront déposés au greffe de la commune une fois le chalet

transformé et agrandi. Ces travaux coïncideront avec le début de sa future

activité. Le chalet servira également de chalet témoin pour les choix de

finition de ses clients de la vallée.

En l'état, conformément à la

jurisprudence exposée ci-dessus, il appartient au SDT de démontrer l'existence

d'un abus de droit manifeste. Or, le recourant a établi qu'il déployait une

activité professionnelle dans la région. Le chalet est certes isolé et érigé sur

un alpage, à une altitude de 1400 m, mais conformément aux déclarations de la

municipalité, la route d'accès est déneigée en hiver. A en croire le site www.maps.google.com, il se situerait en outre à environ quinze

minutes en voiture de l'embranchement y menant depuis la route cantonale, au

Sepey. Dans ces conditions, même si les intentions alléguées du recourant suscitent

des doutes, on ne saurait conclure à un abus de droit manifeste. L'inscription

au Registre foncier de la mention "résidence principale"

prévue par l'ordonnance sur les résidences secondaires, sinon de la mention

prévue par l'art. 44 OAT, suffira par conséquent à garantir le respect de la

condition d'habitation à l'année de l'art. 39 al. 1 let. a OAT.

Compte tenu de l'arrêt du Tribunal

fédéral rendu après la décision attaquée, les doutes éprouvés par le SDT sur l'affectation

à la résidence principale du futur chalet ne permettent pas à ce service de

refuser d'entrer en matière sur la demande du recourant fondée sur l'art. 39

al. 1 let. a OAT.

b) En ce qui concerne le caractère

"habitable" du chalet dans son état actuel, toujours au sens

de l'art. 39 al. 1 let. a OAT, le SDT a retenu qu'il paraissait sujet à

discussion. De par sa nature et

sa situation, l'utilisation de l'ouvrage se limitait aux périodes d'estivage,

point corroboré par la structure de logement existante très sommaire. Toujours

de l'avis du SDT, l'inspection locale qu'il plairait à la cour d'appointer

permettrait de constater la configuration et l'affectation du secteur, ainsi

que le caractère habitable de l'ouvrage.

Le recourant n'a pas réagi sur ce

point.

Les éléments au dossier, notamment

les plans d'architecte, la fiche de recensement (qualifiant l'état du chalet de

"moyen" en 1996) et les remarques figurant au pied de la décision de

fractionnement du 21 janvier 2013 (cf. partie "En fait", let. A) ne

permettent pas de déterminer si le bâtiment se prête à un usage d'habitation.

Ainsi que le relève le SDT, une inspection locale apparaît nécessaire sur ce

point. Il n'appartient toutefois pas au tribunal de procéder lui-même en

première instance à une telle mesure d'instruction. Là aussi, il incombe au SDT,

soit d'entrer en matière, soit de compléter l'instruction s'il le souhaite.

c) Dans ces conditions, c'est à

tort que le SDT n'est pas entré en matière sur la demande du recourant tendant

à transformer le chalet d'alpage litigieux en habitation principale en vertu de

l'art. 39 al. 1 let. a OAT.

6.

Vu ce qui précède, le recours est admis, la

décision du SDT doit être annulée et la cause doit être renvoyée à cette

autorité pour complément d'instruction et nouvelle décision. Compte tenu de l'issue

du recours, il n'y a pas lieu de percevoir un émolument judiciaire. Le

recourant n'étant pas assisté, il n'a pas droit à des dépens.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est admis.

II.

La décision du Service du développement

territorial du 2 septembre 2013 est annulée. La cause est renvoyée à cette

autorité pour complément d'instruction et nouvelle décision.

III.

Il n'est pas perçu d'émolument judiciaire, ni

alloué de dépens.

Lausanne, le 23 décembre 2014

La présidente:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint, ainsi qu'à l'Office fédéral du

développement territorial.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.