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Décision

AC.2014.0015

CDAP - AC.2014.0015 - 2014-06-30 - HELVETIA NOSTRA, BASHORUN, GANTY-DESAULLES/Municipalité de Leysin, GHL IMMOBILIERE ET FINANCIERE SA

30 juin 2014Français33 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

GHL Immobilière et Financière SA est

propriétaire de la parcelle n° 1231 de la Commune de Leysin. Cette parcelle est

colloquée en zone d'habitations collectives A selon le plan de zones, approuvé

par le Conseil d'Etat en dernier lieu le 31 mai 1985.

Le 19 novembre 2012, GHL

Immobilière et Financière SA a présenté une demande de permis de construire

huit chalets de dix appartements chacun avec accès et cent soixante places de

parc. Mis à l'enquête publique du 24 novembre au 23 décembre 2012, ce projet a

fait l'objet de plusieurs oppositions dont celles formée par l'association

Helvetia Nostra et par divers propriétaires voisins tels que Carole et Alain

Bashorun ainsi qu’Anne Ganty-Desaulles. L'avis de mise à l'enquête ne

mentionnait pas la destination des appartements, soit s'il s'agissait de

résidences principales ou de résidences secondaires.

Le 12 décembre 2012, la Centrale

des autorisations CAMAC a adressé à la Municipalité de Leysin (ci-après: la

municipalité) sa synthèse, par laquelle les autorisations spéciales ont été

octroyées (n° CAMAC 136315).

B.

Par trois décisions séparées du 31 décembre

2012, la municipalité a levé les oppositions respectivement d'Helvetia Nostra,

de Carole et Alain Bashorun et d’Anne Ganty-Desaulles.

Le 31 décembre 2012 également, la

municipalité a octroyé à GHL Immobilière et Financière SA le permis de

construire huit chalets de dix appartements chacun avec accès et places de

parc.

C.

Le 30 janvier 2013, respectivement le 4 février

2013, Helvetia Nostra, Carole et Alain Bashorun ainsi qu'Anne Ganty-Desaulles

ont recouru contre les décisions levant leurs oppositions devant la Cour de

droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) (causes AC.2013.0109

et AC.2013.0135). Ils invoquaient en substance le nouvel art. 75b de la

Constitution fédérale du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101), accepté lors de la

votation populaire du 11 mars 2012 à la suite de l’initiative "Halte

aux constructions envahissantes de résidences secondaires" déposée par

l’association Helvetia Nostra.

Par arrêts des 8 (AC.2013.0109) et

16 avril 2013 (AC.2013.0135), la CDAP a rejeté le recours dans la mesure où il

était recevable, respectivement rejeté le recours dans la mesure où il était

recevable et en tant qu'il n'était pas devenu sans objet, et confirmé les

décisions attaquées. La cour de céans a retenu que l'art. 75b Cst. interprété

en relation avec l'art. 197 ch. 9 Cst., tous deux adoptés le 11 mars 2012, ne

pouvait pas faire obstacle à l'octroi d'un permis de construire une résidence

secondaire lorsque la décision de la municipalité avait été prise en 2012. Elle

a également jugé que le fait qu'elle statuait sur le recours en 2013, soit

après le 1er janvier suivant l'adoption de l'art. 75b Cst., ne

changeait rien à la situation juridique.

D.

Dans des arrêts de principe rendus le 22 mai

2013 en matière d'autorisation de construire une résidence secondaire, le

Tribunal fédéral a reconnu à Helvetia Nostra la qualité pour recourir (ATF 139

II 271) ainsi que l'applicabilité directe des art. 75b et 197 ch. 9 Cst. aux

permis de construire délivrés après le 11 mars 2012 (ATF 139 II 243),

indépendamment de la date de dépôt de la demande (ATF 139 II 263).

E.

Par arrêt du 22 octobre 2013 (1C_478/2013,

1C_499/2013), le Tribunal fédéral a admis dans la mesure de leur recevabilité

les recours formés par Helvetia Nostra, Carole et Alain Bashorun ainsi qu'Anne

Ganty-Desaulles et annulé les arrêts de la cour de céans des 8 et 16 avril 2013

(AC.2013.0109, respectivement AC.2013.0135) ainsi que les décisions de la

municipalité du 31 décembre 2012 levant les oppositions. Il a également renvoyé

la cause à la municipalité pour nouvelles décisions dans le sens des

considérants.

F.

Le 7 novembre 2013, la municipalité a requis de

la constructrice qu’elle lui confirme le fait qu'elle entendait réaliser des

résidences principales. Elle a précisé que si tel était le cas, elle

délivrerait un nouveau permis de construire accompagné de l'obligation de

construire des résidences principales et de procéder à une inscription au

Registre foncier.

Le 13 novembre 2013, la

constructrice, confirmant des courriers qu'elle avait envoyés au Tribunal

fédéral le 10 juin 2013 et à la municipalité le 11 juillet 2013, a précisé

qu'elle entendait réaliser des résidences principales uniquement.

G.

Le 29 novembre 2013, la municipalité a octroyé à

GHL Immobilière et Financière SA un nouveau permis de construire huit chalets

de dix appartements chacun avec parking souterrain, abri PCi, accès et places

de parc extérieures. Cette décision comprend notamment ce qui suit (p. 4):

"Mention

"Résidence principale": En vertu de l'article 6 al. 2 de

l'ordonnance fédérale sur les résidences secondaires du 22 août 2012 et de

l'article 962 du CC, l'inscription d'une mention "Résidence principale"

au registre foncier est requise par l'autorité, dès la délivrance du présent

permis de construire pour la construction de 8 chalets de 10 appartements

chacun avec parking souterrain, abri PCi, accès et places de parc

extérieures."

Le 29 novembre 2013 également, la

municipalité a requis du conservateur du Registre foncier d'Aigle et de la

Riviera de bien vouloir inscrire sur la feuille de l'immeuble en cause la

mention "Résidence principale".

Dans un courrier du 29 novembre

2013 adressé notamment en copie à l’avocat d’Helvetia Nostra, de Carole et

Alain Bashorun et d'Anne Ganty-Desaulles, la municipalité a informé la

constructrice qu'elle avait décidé de confirmer la délivrance du permis de

construire pour des résidences principales, assorti d'une obligation de mention

avec réquisition d'inscription au Registre foncier, en vertu de l'art. 6 al. 2

de l'ordonnance fédérale du 22 août 2012 sur les résidences secondaires (RS

702 ; ci-après : l’ordonnance sur les résidences secondaires) et de l'art.

962 du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC ; RS 210). Elle précisait

cependant que le permis de construire ne serait établi physiquement qu'une fois

la décision municipale devenue définitive et exécutoire, soit à l'échéance des

procédures judiciaires ou des délais de recours.

H.

Le 17 janvier 2014, Helvetia Nostra, Carole et

Alain Bashorun ainsi qu'Anne Ganty-Desaulles ont interjeté recours auprès de la

CDAP contre la décision rendue le 29 novembre 2013 par laquelle l’autorité

intimée informait la constructrice qu'elle avait décidé de confirmer la

délivrance du permis de construire pour des résidences principales, concluant à

l'annulation de la décision entreprise.

Le 17 février 2014, respectivement

le 27 février 2014, la municipalité et la constructrice ont conclu au rejet du

recours.

I.

La question de savoir si, à la suite de

l’annulation par le Tribunal fédéral des décisions du 31 décembre 2012 levant

les oppositions et compte tenu du fait que les constructions projetées seraient

désormais destinées à être des résidences principales, et non plus secondaires,

une nouvelle enquête publique et des mesures d’instruction complémentaires

étaient nécessaires (considérant 3), a fait l'objet d’une procédure de

coordination entre les juges de la CDAP I, conformément à l'art. 34 al. 1 du

règlement organique du Tribunal cantonal du 13 novembre 2007 (ROTC; RSV

173.31.1).

Considérants

1.

Les recourants considèrent tout d'abord que

l'envoi d'une simple correspondance à la constructrice confirmant la délivrance

du permis de construire pour des résidences principales avec copie aux parties

concernées ne saurait remplir les exigences des art. 4 et 6 de l’ordonnance sur

les résidences secondaires. Au regard de ces dispositions, il convient selon

eux qu'une décision autorisant la construction d'une résidence principale soit

rendue sous la forme d'un permis de construire comportant l'obligation

d'affecter la construction à de la résidence principale et l'ordre donné au

Registre foncier d'inscrire la mention correspondante sur le feuillet du ou des

immeubles concernés.

a) L'art. 4 de l’ordonnance sur les

résidences secondaires prévoit ce qui suit:

"Dans les

communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à

20%, des autorisations ne peuvent être accordées que pour la construction de

résidences:

a. qui seront utilisées comme résidence

principale; ou

b. qui ne seront pas personnalisées et qui seront

mises à la disposition d'hôtes toute l'année, aux conditions usuelles du marché

et uniquement pour des séjours de courte durée, à condition:

1.

qu'elles soient mises sur le marché dans le

cadre d'une structure d'hébergement organisée, ou

2.

que le propriétaire habite dans le même

bâtiment."

Quant à l'art. 6 de l’ordonnance

sur les résidences secondaires, il précise ce qui suit:

"1

Dans l'autorisation de construire une nouvelle résidence, l'autorité compétente

fixe l'obligation de l'utiliser conformément à l'art. 4, let. a ou b.

2.

Dans ladite autorisation, elle ordonne à l'office du registre

foncier d'inscrire la mention "résidence principale" ou

"résidence affectée à l'hébergement touristique qualifié" sur le

feuillet de l'immeuble.

3.

Elle notifie à l'Office fédéral du développement territorial les

autorisations de construire une nouvelle résidence délivrées en vertu des art.

4, let. b ou 8, al.1".

b) Le permis de construire délivré

le 29 novembre 2013 comporte notamment ce qui suit (p. 4):

"Mention

"Résidence principale": En vertu de l'article 6 al. 2 de

l'ordonnance fédérale sur les résidences secondaires du 22 août 2012 et de

l'article 962 du CC, l'inscription d'une mention "Résidence

principale" au registre foncier est requise par l'autorité, dès la

délivrance du présent permis de construire pour la construction de 8 chalets de

10.

appartements chacun avec parking souterrain, abri PCi, accès et places de

parc extérieures."

Le 29 novembre 2013, la

municipalité a par ailleurs requis du conservateur du Registre foncier d'Aigle

et de la Riviera de bien vouloir inscrire sur la feuille de l'immeuble en cause

la mention "Résidence principale".

La décision attaquée comporte ainsi

l'obligation d'affecter le projet à de la résidence principale. Y figure

également la réquisition au Registre foncier de l'inscription d'une mention

"résidence principale". Les exigences de l’ordonnance sur les

résidences secondaires sont dès lors sur ce point respectées. Le grief des

recourants n'est ainsi pas fondé.

2.

Les recourants font ensuite valoir que la

décision du 31 décembre 2012 a été annulée par le Tribunal fédéral. Une telle

annulation nécessiterait de reprendre ab ovo la procédure prévue pour la

délivrance d'un permis de construire et de procéder en particulier à une mise à

l'enquête publique, à tout le moins complémentaire, dans la mesure où il est

prévu que les constructions projetées constitueraient des résidences

principales.

a) Selon l'art. 22 de la loi

fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700), aucune

construction ou installation ne peut être créée ou transformée sans

autorisation de l'autorité compétente (al. 1er). Cette disposition

légale vise également les changements d'affectation, même s'ils ne sont pas

accompagnés de travaux de construction (cf. arrêt AC.2012.0195 du 30

octobre 2012 consid. 2a, et les références citées).

De jurisprudence constante, il n'y

a pas lieu de donner une interprétation extensive de la notion de changement

d'affectation, qui doit rester limitée aux cas où l'on est en présence d'un

changement fondamental parce qu'une catégorie donnée d'affectation – par

exemple l'habitation – est totalement abandonnée au profit d'une autre – par

exemple l'activité artisanale. (cf. arrêts AC.2012.0112 du 5 février 2013

consid. 2c; AC.2012.0195 précité consid. 2a, et les références

citées). On ne se trouve dès lors en présence d'un changement d'affectation

soumis à autorisation qu'en cas de changement significatif du point de vue de

la planification ou du point de vue de l'environnement (ATF 119 Ib 222

consid. 3a; 113 Ib 219 consid. 4d; voir en outre arrêts AC.2012.0112

précité consid. 2c; AC.2012.0195 précité consid. 2a, et les

références citées). Le Tribunal fédéral a ainsi considéré qu'un permis de

construire était nécessaire lorsqu'une parcelle servait de manière durable de

place d'atterrissage pour planeurs de pente, au vu en particulier des effets de

cette nouvelle utilisation sur les alentours – sur un marais protégé notamment

– et de l'augmentation de trafic qu'elle allait engendrer (ATF 119 Ib 222

consid. 3a). Le présent tribunal a en revanche retenu que la

transformation d'un cabaret en discothèque n'entraînait pas de changement

significatif du point de vue de l'environnement, s'agissant en particulier des

nuisances sonores, si bien que la municipalité ne pouvait considérer qu'on se

trouvait en présence d'un changement d'affectation nécessitant une procédure

d'autorisation avec mise à l'enquête publique (arrêt AC.2009.0117 du 2 novembre

2009).

b) En droit vaudois, la procédure

de mise à l'enquête est notamment régie par l'art. 109 de la loi du 4

septembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV

700.

). L'enquête publique a un double but. D'une part, elle est destinée à

porter à la connaissance de tous les intéressés, propriétaires voisins,

associations à but idéal ou autres, les projets de constructions au sens large du

terme, y compris les démolitions et modifications d'affectation d'un fonds ou

d'un bâtiment qui pourraient les toucher dans leurs intérêts. Le droit d'être

entendu, tel qu'il est garanti à l'art. 29 al. 2 Cst., comprend en effet le

droit pour l'intéressé de prendre connaissance du dossier, de s'exprimer sur

les éléments pertinents avant qu'une décision ne soit prise touchant sa

situation juridique, de produire des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit

donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à

l'administration des preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur

son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre

(ATF 138 V 125 consid. 2.1 p. 127; 137 IV 33 consid. 9.2 p. 48/49; 136 I 265

consid. 3.2 p. 272, et les arrêts cités). D'autre part, l’enquête publique doit

permettre à l'autorité d'examiner si le projet est conforme aux dispositions

légales et réglementaires ainsi qu'aux plans d'affectation légalisés ou en voie

d'élaboration, en tenant compte des éventuelles interventions de tiers

intéressés ou des autorités cantonales, le cas échéant, de fixer les conditions

nécessaires au respect de ces dispositions (cf. arrêts AC.2013.0161 du 30

octobre 2013 consid. 2a; AC.2013.0180 du 17 octobre 2013 consid. 2a;

AC.2013.0007 du 24 avril 2013, et les références citées).

Lorsqu'une modification est

apportée ultérieurement à un projet déjà mis à l'enquête publique, il convient

d'examiner si une nouvelle enquête se justifie. Les principes de la

proportionnalité, respectivement de l'économie de la procédure, impliquent de

renoncer à toute enquête pour les modifications de "minime

importance" (art. 117 LATC). Les modifications plus importantes, mais qui

ne modifient pas sensiblement le projet, peuvent être soumises à une enquête

complémentaire au sens de l’art. 72b du règlement d'application du 19 septembre

1986.

de la LATC (RLATC; RSV 700.11.1). Les modifications plus importantes

doivent faire l’objet d’une nouvelle enquête publique selon l’art. 109 LATC.

Selon la jurisprudence, il n'y a pas lieu de soumettre à une enquête publique

complémentaire des modifications apportées à un projet de construction après

l'enquête publique, lorsque celles-ci tendent à supprimer ou corriger divers

éléments critiqués par les opposants (cf. arrêts AC.2013.0161 du 30

octobre 2013 consid. 2a; AC.2013.0180 du 17 octobre 2013 consid. 2b;

AC.2011.0143 du 23 décembre 2011 consid. 3a, et la référence citée).

Selon l'art. 72b RLATC, l'enquête

complémentaire peut intervenir jusqu'à l'octroi du permis d'habiter ou

d'utiliser, mais au plus tard dans les quatre ans suivant l'enquête principale

(al. 1); elle ne peut porter que sur des éléments de peu

d'importance, qui ne modifient pas sensiblement le projet ou la construction en

cours (al. 2). Cela semble présupposer que l'enquête complémentaire ne

peut intervenir qu'après qu'un permis de construire a déjà été délivré. Dans le

cadre d'une enquête complémentaire, les oppositions ou recours éventuels ne

peuvent porter que sur les modifications soumises à autorisation, mais pas

remettre en cause l'entier du projet ayant fait l'objet d'un premier permis de

construire (cf. arrêts AC.2012.0385 du 11 octobre 2013 consid. 2;

AC.2012.0043, AC.2012.0265 du 17 décembre 2012 consid. 2; AC.2011.0014 du

30.

septembre 2011, et les références citées). Cette particularité de l'enquête

complémentaire, qui est de sauvegarder la force de chose décidée des éléments

du permis déjà délivré qui ne sont pas modifiés, demeure sans effet lorsque

l'enquête "principale" a abouti au refus du permis de construire. La

jurisprudence prévoit néanmoins que si le recours contre un permis de

construire est admis et le permis annulé, la procédure de l'enquête

complémentaire peut aussi être suivie lorsque la modification d'éléments de peu

d'importance permet de rendre le projet conforme à la réglementation communale

(RDAF 1995 p. 287). Dans un tel cas, dès lors qu'aucun permis n'a encore

été délivré, aucun élément du projet ne bénéficie de la force de chose décidée.

En particulier, on ne peut dénier aux opposants le droit de faire examiner les

griefs soulevés lors de l'enquête "principale" lorsque le permis de

construire, refusé à l'issue de l'enquête "principale", est

finalement délivré à l'issue de l'enquête "complémentaire"

(cf. arrêts AC.2013.0180 du 17 octobre 2013 consid. 2b; AC.2012.0385

du 11 octobre 2013 consid. 2; AC.2012.0043, AC.2012.0265 du 17 décembre

2012.

consid. 2). L’enquête complémentaire n’est en revanche, sous réserve

de l’exception précitée, pas possible pour un projet modifié ensuite d’un refus

du permis ou d’annulation de celui-ci par l’autorité de recours (cf. arrêt

AC.2006.0173 du 10 mai 2007 consid. 2c ; voir également Benoît

Bovay/Raymond Didisheim/Denis Sulliger/Thierry Thonney, Droit fédéral et

vaudois de la construction, 4e éd. 2010, p. 437 ad

art. 109 LATC chiffre 1.5).

Dans un arrêt relatif à la

construction d'une résidence secondaire (cf. arrêt 1C_221/2013,1C_271/2013 du

13.

novembre 2013 consid. 5), le Tribunal fédéral, qui a admis le recours

et renvoyé la cause à la commune, a relevé que l'intention du constructeur

d'édifier désormais une résidence principale constituait une modification de la

demande du permis de construire, ce qui nécessitait que le droit d'être entendu

d'Helvetia Nostra et d'éventuels autres tiers intéressés soit garanti dans le

cadre de la procédure d'opposition.

3.

a) Les recourants font valoir qu’il conviendrait

de procéder à une mise à l'enquête publique, à tout le moins complémentaire,

dans la mesure où les constructions projetées constitueraient désormais des

résidences principales. La constructrice relève néanmoins que le projet de

construction demeurerait exactement le même. Elle précise avoir toujours eu

l’intention de créer des résidences principales, même si elle avait auparavant

admis qu’elle se laissait la liberté de dédier certains appartements à de la

résidence secondaire.

Le dossier déposé le 19 novembre

2012.

à l’appui de la demande de construire huit chalets de dix appartements

chacun avec accès et places de parc ne contient aucun élément permettant

d’établir que la constructrice avait alors l’intention de réaliser uniquement

des résidences principales. La construction d’un nombre important de bâtiments

et d’appartements (80) dans une localité de montagne laisse au contraire penser

que les constructions projetées étaient destinées à constituer avant tout des

résidences secondaires. Lorsqu’elle a levé les oppositions le 31 décembre 2012,

la municipalité ne s’y est d’ailleurs pas trompée puisqu’elle a répondu à

l’argument de certains des opposants selon lequel le projet contreviendrait à

l’art. 75b Cst. que le dispositif de limitation des résidences secondaires dans

les territoires des communes qui en comportent déjà plus de 20% s’appliquait

dès le 1er janvier 2013. Ce n’est en outre qu’à partir du 10 juin

2013, soit pendant la procédure de recours devant le Tribunal fédéral, dans un

courrier adressé à ce dernier, que la constructrice a indiqué qu’elle

entendait, dès l’origine, réaliser des résidences principales. Au vu de ces éléments,

l’on doit considérer que la constructrice n’avait pas d’autre intention que de

réaliser des résidences secondaires ; elle ne démontre en tout cas pas le

contraire. Or, il appartient en première ligne à celui qui entend procéder à

une construction de démontrer les éléments dont dépend le respect des

conditions légales (cf. arrêt AC.2011.0168 du 9 juillet 2012

consid. 3b).

b) Le 19 novembre 2012, GHL

Immobilière et Financière SA avait présenté une demande de permis de construire

huit chalets de dix appartements chacun avec accès et 160 places de parc. Mis à

l'enquête publique du 24 novembre au 23 décembre 2012, ce projet avait fait

l'objet de plusieurs oppositions dont celle formée par l'association Helvetia

Nostra. L'avis de mise à l'enquête ne mentionnait pas si les appartements en

question étaient destinés à des résidences principales ou/et à des résidences

secondaires. Par décision du 29 novembre 2013, la municipalité a délivré un

permis de construire pour des résidences principales, assorti d'une obligation

de mention avec réquisition d'inscription au Registre foncier au sens de l'art.

6.

al. 2 de l’ordonnance sur les résidences secondaires. Dans la mesure où le

projet de construction n'avait pas été modifié par rapport aux plans mis à

l'enquête du 24 novembre au 23 décembre 2012, la municipalité n'a pas jugé

utile de le soumettre à une nouvelle enquête publique.

Dès lors que l'on n'est à

l'évidence pas en présence d'un changement fondamental d'affectation du point

de vue de la planification, il convient de considérer qu’il n’y a en principe

pas matière à nouvelle enquête publique selon l'art. 109 LATC lorsqu’un nouveau

de permis de construire est délivré contenant l’obligation d’utiliser le

logement comme résidence principale.

En l'espèce toutefois, compte tenu

des circonstances très particulières du cas, la question d’une nouvelle enquête

publique se pose. En effet, il ne faut pas perdre de vue que l'on se trouve en

présence d'un projet de construction de très grande ampleur, qui porte sur la

construction de 80 appartements et 160 places de parc dans la commune de Leysin

qui présente une proportion de résidences secondaires supérieure à 20%

(cf. art. 1 al. 2 et annexe de l’ordonnance sur les résidences

secondaires). La construction d'un nombre élevé de résidences principales en

lieu et place de résidences secondaires implique - dans le cas d'espèce – un

changement significatif du point de vue de l'environnement. L’utilisation de

résidences principales plutôt que secondaires, qui sont en moyenne occupées

entre 30 et 60 jours par année (cf. Résidences secondaires, Guide pour la

planification directrice cantonale, Office fédéral du développement

territorial, p. 34, juin 2010), entraînera en effet des inconvénients accrus

pour les propriétaires voisins. Sachant que le projet comporte 160 places de

parc, il en résulterait en particulier des mouvements journaliers de véhicules

beaucoup plus importants, et ce, chaque jour de l’année. Un tel trafic

provoquerait des nuisances sonores et en matière de protection de l’air qui ne

seraient pas comparables à celles découlant du trafic causé par l’utilisation

de 80 appartements en résidences secondaires entre 30 et 60 jours par année.

D'autres voisins - que ceux qui avaient déjà fait opposition lors de la

première mise à l'enquête - pourraient notamment être amenés à faire opposition

à la modification de l'utilisation, compte tenu de l'aggravation des nuisances

qui pourraient être causées. L’importance de l’impact sur l’environnement

justifie ici une attention particulière quant au respect du droit d’être

entendu de l’ensemble des tiers intéressés, soit notamment les propriétaires

voisins et les associations à but idéal. Il se justifie ainsi

exceptionnellement de procéder dans le cas présent à une nouvelle enquête publique,

et non pas seulement complémentaire, portant sur l’ensemble du projet. Il

conviendra également que les documents soumis à l’enquête publique contiennent

la mention de l’affectation (résidence principale) de toutes les constructions

projetées. Il convient donc de retourner le dossier à l'autorité intimée pour

qu'elle soumette le projet en cause à une nouvelle enquête publique.

Le grief des recourants sur ce

point est dès lors fondé.

4.

Le projet litigieux porte sur la construction de

huit chalets de dix appartements chacun avec accès et places de parc sur le

territoire d’une commune où s’applique le régime de l’art. 75b Cst, parce que

la proportion de résidences secondaires dans la commune est supérieure à 20%

(cf. art. 1 al. 2 et annexe de l’ordonnance sur les résidences

secondaires).

a) Les art. 75b et 197 ch. 9 al. 2

Cst. prévoient ce qui suit :

"Art. 75b Résidences

secondaires

1.

Les résidences secondaires constituent au maximum 20 %

du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque

commune.

2.

La loi oblige les communes à publier chaque année leur

plan de quotas de résidences principales et l'état détaillé de son exécution.

Art. 197 Dispositions transitoires après acceptation de la

Constitution du 18 avril 1999

[...]

9.

Dispositions transitoires ad art. 75b (Résidences secondaires)

1.

Le Conseil fédéral édicte par voie d'ordonnance les

dispositions d'exécution nécessaires sur la construction, la vente et

l'enregistrement au registre foncier si la législation correspondante n'est pas

entrée en vigueur deux ans après l'acceptation de l'art. 75b par le peuple et

les cantons.

2.

Les permis de construire des résidences secondaires

qui auront été délivrés entre le 1er janvier de l'année qui suivra

l'acceptation de l'art. 75b par le peuple et les cantons et la date d'entrée en

vigueur de ses dispositions d'exécution seront nuls."

b) En l’état, des autorisations

pour de nouvelles constructions dans les communes entrant dans le champ

d’application de l’art. 75b al. 1 Cst. ne peuvent être délivrées que si elles

respectent les exigences figurant dans l’ordonnance sur les résidences

secondaires, en particulier celles de l’art. 4 précité, relatif à la

construction de nouvelles résidences, et de l’art. 6 précité, portant sur la

mention au Registre foncier et la notification à l’Office du développement

territorial.

5.

Il convient en l’occurrence d’examiner si le

permis de construire portant sur la construction de huit chalets de dix

appartements que la constructrice affirme vouloir affecter à de la résidence

principale peut être délivré en application de l’art. 4 let. a de l’ordonnance

sur les résidences principales, soit si les 80 appartements projetés

constitueront bien des résidences principales.

a) Il résulte de l’art. 2 let. a de

l’ordonnance sur les résidences secondaires qu’est réputée résidence secondaire

une résidence qui n’est pas utilisée toute l’année par une personne domiciliée

dans la commune. A contrario, doit être considéré comme une résidence

principale un logement utilisé toute l’année par une personne domiciliée dans

la commune. Comme le relève le rapport explicatif du 17 août 2012 relatif à

l’ordonnance sur les résidences secondaires établi par l’Office fédéral du

développement territorial (ci-après : le rapport explicatif du 17 août 2012)

p. 6, la distinction entre résidence secondaire et principale se fonde sur

la notion de domicile au sens de l’art. 23 CC.

Selon l'art. 23 al. 1 CC, le

domicile d'une personne est au lieu où elle réside avec l'intention de s'y

établir. Cette disposition fait dépendre la constitution du domicile de deux

conditions: d'une part, la résidence, soit un séjour d'une certaine durée dans

un endroit donné et la création en ce lieu de rapports assez étroits et,

d'autre part, l'intention de se fixer pour une certaine durée au lieu de sa

résidence, intention qui doit être reconnaissable pour les tiers et donc

ressortir de circonstances extérieures et objectives. Cette intention implique

la volonté manifestée de faire d'un lieu le centre de ses relations personnelles

et professionnelles. Le domicile d'une personne se trouve ainsi au lieu avec

lequel elle a les relations les plus étroites, compte tenu de l'ensemble des

circonstances (ATF 135 I 233 consid. 5.1 p. 249 ; 132 I 29

consid. 4 p. 36). Le lieu où les papiers d'identité ont été déposés ou celui

figurant dans des documents administratifs, comme des attestations de la police

des étrangers, des autorités fiscales ou des assurances sociales constituent

des indices qui ne sauraient toutefois l'emporter sur le lieu où se focalise un

maximum d'éléments concernant la vie personnelle, sociale et professionnelle de

l'intéressé (ATF 125 III 100 consid. 3 p. 101 s.). Quant au domicile fiscal, il

se trouve à l'endroit où le contribuable a les relations les plus étroites, soit

en principe le lieu de résidence de la famille et dans certains cas

particuliers le lieu de travail (ATF 135 I 233 consid. 5.1

p. 249 ; 132 I 29 consid. 4.2 p. 36).

b) Dans son arrêt du 22 octobre

2012.

(1C_478/2013,1C_499/2013), par lequel il a en particulier annulé les

arrêts de la Cour de céans des 8 et 16 avril 2013 (AC.2013.0109, respectivement

AC.2013.0135) ainsi que les décisions de la municipalité du 31 décembre 2012

levant les oppositions au permis de construire et renvoyé la cause à la municipalité

pour nouvelles décisions dans le sens des considérants, le Tribunal fédéral a

en particulier relevé ce qui suit :

"[...] La cour cantonale a laissé indécise la

question de l’affectation de la construction litigieuse, en résidence

principale ou secondaire. Or la nature du projet de construction n’est pas

clairement définie. Dans ses dernières écritures, l’intimée prétend vouloir

affecter les constructions à de la résidence principale. Cette question,

déterminante, n’a pas été examinée par les instances précédentes puisque les

nouvelles dispositions constitutionnelles ont été jugées, à tort,

inapplicables. Conformément à l’art. 99 al. 1 LTF, il n’appartient pas au

Tribunal fédéral de statuer en première instance sur la base d’éléments

nouveaux.

Il y a dès lors lieu d’annuler l’arrêt attaqué. Dans un tel cas, le

Tribunal fédéral peut renvoyer la cause à l’autorité précédente ou à celle qui

a statué en première instance (art. 107 al. 2 LTF). Se pose la question de

savoir si la cause doit être renvoyée à la cour cantonale ou à l’autorité

communale, après annulation des décisions levant les oppositions des

recourants. En l’occurrence, la question de la conformité de l’autorisation de

construire à l’art. 75b Cst. n’a pas été examinée lors du rejet des oppositions

par la commune. La constructrice devra donc, si elle maintient sa demande de

permis de construire, apporter les éclaircissements nécessaires sur ces points.

Il y a ainsi lieu d’annuler les décisions levant les oppositions au permis de

construire (dont l’admissibilité n’est en l’état pas démontrée) et de renvoyer

la cause à l’autorité communale pour nouvelles décisions."

Malgré les indications du Tribunal

fédéral, la municipalité, lors de l’octroi du nouveau permis de construire,

s’est contentée des déclarations de la constructrice selon lesquelles celle-ci

avait toujours eu l’intention de réaliser des résidences principales ainsi que

de l’inscription au Registre foncier de la mention « résidence

principale » prévue à l’art. 6 al. 2 de l’ordonnance sur les résidences

secondaires. Les seules déclarations de la constructrice ne permettent pas de

garantir que les appartements prévus seront effectivement affectés à de la

résidence principale. En revanche, l’inscription au Registre foncier de la

mention « résidence principale » prévue à l’art. 6 al. 2 de

l’ordonnance sur les résidences secondaires semble suffisante, sous réserve

d'un abus de droit manifeste, au regard de l'arrêt récent rendu le 4 avril 2014

par le Tribunal fédéral (1C_874/2013).

A cet égard, les recourants

relèvent que la Commune de Leysin a délivré systématiquement des permis de

construire après la mise en consultation du projet de loi fédérale sur les

résidences secondaires, laquelle prévoit à son art. 15 al. 2 que la restriction

d'utilisation peut être suspendue lorsque le propriétaire prouve qu'il n'a pas

trouvé d'utilisateur pour le logement principal. Selon les recourants, cette

pratique, destinée à contourner les exigences de l'art. 75b Cst., serait

constitutive d'un abus de droit.

Dans l'arrêt précité du 4 avril

2014.

(1C_874/2013), le Tribunal fédéral eu l'occasion de juger, à propos de la

crainte que les constructeurs ne puissent ultérieurement profiter de la

possibilité, prévue à l'art. 15 al. 2 du projet de loi, de pouvoir utiliser

leur bien en résidence secondaires s'ils apportent la preuve que le logement ne

peut pas être utilisé en résidence principale, qu'il s'agissait là de

spéculations; on ne saurait parler d'abus de droit manifeste s'agissant d'une

possibilité que pourrait offrir une loi qui n'est pas adoptée et moins encore

entrée en vigueur; face à l'interdiction générale qui résultait, depuis le 11

mars 2012, de l'art. 75b Cst., on ne pouvait cependant exclure que certains

constructeurs fussent tentés de contourner la réglementation en déclarant

faussement qu'ils entendaient utiliser leur construction en tant que résidence

principale. Un abus de droit manifeste ne pourrait toutefois être admis que

s'il apparaissait d'emblée que le projet ne pourrait être utilisé en tant que

résidence principale, notamment en raison de l'insuffisance de la demande de

résidences principales dans la commune en question pour le type d'objets

concernés, et/ou en présence d'autres indices concrets (consid. 4.5). Le

Tribunal fédéral a en outre précisé que le constructeur ne saurait se prévaloir

du principe de la bonne foi si une norme telle que l'art. 15 du projet de loi

fédérale précitée n'était en définitive pas adoptée. Le constructeur

bénéficierait ainsi d'une autorisation de construire une résidence principale à

ses risques et périls (consid. 4.6).

c) Or, en l'espèce, il ne s'agit

pas d'un projet portant sur un appartement unique mais sur 80 logements; eu

égard à l'importance du projet litigieux, il semble douteux que ceux-ci

puissent tous être utilisés en tant que résidences principales. Reste à

examiner s'il appartient à la municipalité ou à la Cour de céans d'examiner

s'il existe ou non des indices concrets d'un éventuel abus de droit manifeste.

A partir du moment où le dossier doit de toute manière être retourné à la

municipalité pour qu'elle procède à une nouvelle enquête publique (cf. consid.

3b), il appartiendra logiquement à l'autorité intimée d'instruire plus avant

cette question. En effet, il ne ressort pas du dossier qu'il existe une forte demande

de résidences principales dans la Commune de Leysin et que le marché immobilier

de la commune propose un nombre insuffisant de logements à louer et/ou à vendre

au titre de résidences principales. La municipalité devra ainsi examiner, avant

l’octroi éventuel d’un permis de construire, la question d'un éventuel abus de

droit manifeste. Il conviendrait, par exemple, d'établir le taux de vacance de

résidences principales de la Commune de Leysin, voire démontrer, au moyen de

statistiques ou autres, que cette dernière souffrirait d’une pénurie de

résidences principales. Il s'agirait aussi de déterminer s’il existe des

personnes qui chercheraient à s'installer à Leysin, voire également y

travailler, et donc à disposer dans cette localité d’une résidence principale.

La constructrice pourrait produire, entre autres pièces, copie de contrats de

promesses de vente et d’achat conclus avec des personnes souhaitant s’établir à

Leysin, notamment avec des personnes ayant conclu un contrat de travail avec un

employeur établi dans la région.

6.

Vu ce qui précède, le recours doit être admis et

la décision de la Municipalité de Leysin du 29 novembre 2013 annulées, le

dossier étant renvoyé à l'autorité intimée pour complément d'instruction et

nouvelle décision. Les frais de justice sont mis à la charge de la

constructrice, qui succombe (art. 49 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur

la procédure administrative [LPA-VD ; RSV 173.36]). Les recourants, qui

obtiennent gain de cause, ont droit à des dépens, mis à la charge de la

constructrice (art. 55 LPA-VD).

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est admis.

II.

La décision de la Municipalité de Leysin du 29

novembre 2013 est annulée et le dossier est renvoyé à l'autorité intimée pour

complément d'instruction et nouvelle décision.

III.

Un émolument de justice de 2'500 (deux mille

cinq cents) francs est mis à la charge de GHL Immobilière et Financière SA.

IV.

GHL Immobilière et Financière SA versera à

Helvetia Nostra, Alain et Carole Bashorun et Anne Ganty-Desaulles,

solidairement entre eux, 1'500 (mille cinq cents) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 30 juin 2014

Le

président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint, ainsi qu'à l'Office fédéral du

développement territorial.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de

recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions,

les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer

succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme

moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient

en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.