AC.2014.0042

CDAP - AC.2014.0042 - 2015-07-28 - LAUPER/Municipalité de Vully-les-Lacs, SCHLECHT, BILAT

28 juillet 2015Français19 min

Admission du recours contre un permis de construire un pavillon avec couvert à voitures en limite de propriété. La municipalité avait assorti le permis de construire d'une condition relative à l'inscription d'une servitude personnelle en faveur de la commune fixant la limite fictive à partir de laquelle la limite de propriété devrait être calculée. Or, il n'y a pas eu d'accord entre voisins susceptible de déboucher sur l'inscription de cette servitude. Par ailleurs, le bâtiment litigieux, aussi bien à cause de sa surface que de sa vocation de pavillon habitable, ne peut pas être considéré comme une dépendance de peu d'importance au sens de l'art. 39 al. 2 RLATC

Faits

Vu les faits suivants :

Andreas Schlecht et Christiane Bilat sont copropriétaires depuis 2007 de

la parcelle n° 1126 du registre foncier, sur le territoire de la commune de

Vully-les-Lacs (Vallamand). A l'origine, cette parcelle avait une surface de 650 m2. Il s'y trouve un bâtiment d'habitation d'environ 200 m2 (villa, n° ECA 681a) et un garage.

Le 4 décembre 2012, en vue d'agrandir leur parcelle

n° 1126, Andreas Schlecht et Christiane Bilat ont acquis une surface de 253 m2 à détacher de la parcelle voisine n° 556, appartenant alors à André Flisch. Une

servitude de restriction au droit de bâtir a été constituée: elle interdit

"toutes constructions ou plantations à une cote d'altitude supérieure à

434.05 m" sur le terrain nouvellement acquis (numéro 6 du plan

de mutation). En contrepartie, André Flisch s'est engagé à "ne pas

s'opposer à la mise à l'enquête de la réalisation future d'une construction sur

le numéro 6"; il a accepté "que le bâtiment qui sera érigé sur

la parcelle grevée soit dressé en limite de propriété". Il s'est porté

fort de faire reprendre cet engagement par tout futur acquéreur de la parcelle

n° 556.

Le 5 décembre 2012, André Flisch a vendu sa parcelle

n° 556 à Sylvain Vernez, Christoph Malloth et Christophe Hayoz, qui l'ont

acquise en société simple (propriété commune). Les acheteurs ont déclaré

reprendre l'engagement souscrit par le vendeur dans le cadre de la constitution

de la servitude de restriction au droit de bâtir, engagement qui, d'après les

clauses du contrat de vente, "est de ne pas s'opposer à la mise à

l'enquête de la réalisation future d'une construction sur la surface grevée et

d'accepter que le bâtiment qui y sera érigé soit dressé en limite de propriété".

La nouvelle parcelle n° 1126 d'Andreas Schlecht et

Christiane Bilat a une surface totale de 903 m2, dont 101 m2 en zone de village B (dans la partie qui a été détachée de la parcelle n° 556) et 802 m2 dans la zone d'habitations familiales. Ces affectations sont fixées par le plan des

zones de l'ancienne commune de Bellerive, entré en vigueur le 18 septembre

1991.

Le 9 juillet 2013, Andreas Schlecht et Christiane Bilat ont déposé une

demande de permis de construire pour un pavillon (ou annexe) avec couvert à

voitures sur leur parcelle n° 1126. Il est prévu d'implanter cet ouvrage à

l'angle nord-est de la parcelle, en limite de propriété. Ce bâtiment, de forme

rectangulaire, a une longueur d'environ 22 m, pour une largeur de 4.80 m. La partie centrale, ou pavillon, fermée par des murs et des fenêtres, a une surface totale de

47 m2 d'après les indications figurant sur les plans. Ce pavillon

comporte une salle à manger avec cuisine (18.4 m2), des w.-c., et deux autres locaux dotés de portes d'entrée: un réduit de 3.3 m2 et un local désigné comme "bricolage" de 10 m2. Les plans indiquent en outre trois cases de stationnement pour automobiles à l'est

de cette partie centrale, sous le même toit, et une terrasse à l'ouest,

d'environ 45 m2. La demande de permis de construire précise que la

dérogation suivante est requise: "Dérogation à l'article 20a, distance

aux limites, mais application de l'article 22 alinéa 4".

Les dispositions auxquelles se réfère la demande de

dérogation sont des articles du règlement communal de Bellerive sur le plan

général d'affectation et la police des constructions (RPGA). L'art. 20 RPGA est

un "tableau des prescriptions dimensionnelles", qui prévoit, à

la lettre a), des distances aux limites d'au minimum 5 m en zone de village B, et 4 m en zone d'habitations familiales. L'art. 22 ch. 4 RPGA a la teneur

"Réduction de la distance à la limite:

a. Moyennant entente entre voisins, la distance

réglementaire entre bâtiments et limite de propriété peut être réduite sur l'un

des bien-fonds, à condition que la distance entre les façades ne soit pas

inférieure à 12 m entre chaque bâtiment (sauf dispositions spéciales des zones

de village A et B et de maisons de vacances et habitations familiales).

b. Tout accord intervenant entre voisins, pour

permettre l'application de l'alinéa ci-dessus, devra faire l'objet d'une

servitude personnelle en faveur de la commune. Cette servitude fixera la limite

fictive nouvelle à partir de laquelle la distance à la limite de propriété

devra être calculée pour toute construction à ériger sur le fonds servant.

c. Pour les constructions prévues en bordure des

voies publiques, l'article 36 de la LR est applicable."

Le dossier a été mis à l'enquête publique du 27 juillet au 25 août 2013.

Sébastien Lauper, propriétaire de la parcelle adjacente n° 1127, où se trouve

une maison d'habitation, a formé opposition le 24 août 2013. Il a en substance

fait valoir que la construction projetée était prévue en limite de propriété,

alors qu'il ne s'agissait pas d'une dépendance de peu d'importance, et que le

coefficient d'utilisation du sol n'était pas respecté.

Le 23 août 2013, Sylvain Vernez, Christoph Malloth

et Christophe Hayoz (ci-après: Sylvain Vernez et consorts) ont adressé à la Municipalité de Vully-les-Lacs (ci-après: la municipalité) une lettre contenant des

observations.

Le 17 décembre 2013, la municipalité a délivré le permis de construire

requis, qui comporte la condition suivante (condition générale 1.2):

"Inscription au Registre foncier, avant le début des

travaux, d'une servitude personnelle en faveur de la Commune,

fixant la limite fictive à partir de laquelle la distance à la limite de

propriété devra être calculée pour toute construction à ériger sur la parcelle

n° 556 (cf. art. 22 ch. 4 litt. b du règlement communal)."

Le 19 décembre 2013, la municipalité a écrit à Sébastien Lauper pour lui

indiquer que son opposition était levée et que le permis de construire requis

était délivré. Elle expose notamment ce qui suit: "Le propriétaire de

la parcelle voisine n° 556 a expressément donné son accord (dans un acte

notarié Delafontaine du 4 décembre 2012) à l'implantation du projet en

limite de parcelle. Le dossier d'enquête se réfère expressément à l'art. 22 ch.

4 du règlement communal pour obtenir la dérogation requise (cf. plan de

situation établi par le géomètre, le 9 juillet 2013). Il n'y a donc pas lieu de

recourir à l'application de l'art. 39 RLATC et des dispositions de droit

communal relatives aux dépendances pour justifier le projet". La

lettre ajoute que la problématique de la barrière de sécurité "sort du

cadre de la présente procédure, puisqu'elle concernerait la parcelle n° 556 et

non pas la parcelle n° 1126".

Toujours le 19 décembre 2013, la municipalité a

envoyé une lettre à Sylvain Vernez et consorts, où elle prend position sur les

observations énoncées dans la lettre du 21 août 2013.

Agissant conjointement – représentés par le même avocat –, Sébastien

Lauper, d'une part, et Sylvain Vernez et consorts, d'autre part, ont recouru le

3 février 2014 devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal

cantonal contre les décisions de la municipalité délivrant un permis de

construire pour la parcelle n° 1126, et écartant les oppositions ou

observations. Ils concluent à l'annulation des décisions attaquées.

Dans leur réponse du 10 février 2014, Andreas

Schlecht et Christiane Bilat (les constructeurs) concluent au rejet du recours

de Sébastien Lauper et à l'irrecevabilité du recours de Sylvain Vernez et

consorts.

Dans sa réponse du 14 mars 2014, la municipalité

conclut au rejet du recours, dans la mesure de sa recevabilité.

Les recourants ont répliqué le 22 mai 2014, sans

modifier leurs conclusions.

A la requête des recourants, une inspection locale a eu lieu le 1er

septembre 2014. Sylvain Vernez et consorts ont notamment exposé qu'une

propriété par étages (PPE Les Rives de Vallamand) avait été constituée sur la

parcelle n° 556, et que quelques lots avaient déjà été vendus. Ils ont obtenu

de la municipalité un permis de construire pour la réalisation d'un bâtiment de

plusieurs appartements sur la parcelle n° 556.

La conciliation a été tentée lors de l'inspection

locale. A la requête des parties, la procédure a été suspendue. Le 29 octobre

2014, la mandataire de la municipalité a informé le tribunal que les

discussions entre parties n'avaient pas abouti.

La Cour de droit administratif et public (CDAP) a rendu le 29 janvier

2015, dans cette cause, un arrêt partiel par lequel elle a déclaré irrecevable

le recours en tant qu'il était formé par Sylvain Vernez, Christoph Malloth et

Christophe Hayoz (ch. I du dispositif). La CDAP a en revanche dit que

l'instruction de la cause se poursuivait en tant que le recours était formé par

Sébastien Lauper (ch. II du dispositif).

Le 30 janvier 2015, le juge instructeur a demandé à la municipalité et

aux constructeurs de le renseigner sur les démarches effectuées, le cas

échéant, en vue de l'inscription de la servitude personnelle en faveur de la

commune, grevant la parcelle n° 556 (cf. condition 1.2 du permis de

construire).

Les constructeurs ont répondu le 4 février 2015

qu'ils n'avaient eux-mêmes pas effectué de démarches dans ce sens auprès des

nouveaux copropriétaires de la parcelle n° 556 (après la vente de plusieurs

lots de la PPE "Les Rives de Vallamand").

Le 12 mai 2015, la municipalité a répondu dans les

termes suivants:

"La Municipalité a tenté d'obtenir une détermination de la PPE Les Rives de Vallamand quant à l'inscription éventuelle au registre foncier d'une

servitude personnelle grevant la parcelle n° 556.

A ce jour, aucune détermination claire n'a pu être obtenue,

même s'il ne paraît pas exclu que la PPE Les Rives de Vallamand puisse accepter

l'inscription de cette servitude.

Dans le cadre des pourparlers transactionnels, la Municipalité avait indiqué qu'elle serait prête à renoncer à cette servitude, si un accord

global pouvait être trouvé.

La Municipalité a réexaminé cette affaire et, compte tenu de

la topographie du terrain, des caractéristiques réduites du pavillon projeté et

afin de favoriser une issue positive à cette affaire, elle a décidé de modifier

sa décision, en ce sens qu'elle annule la condition générale 1.2 figurant dans

le permis de construire n° 2013-056-E établi le 17 décembre 2013, tendant à

l'inscription d'une servitude personnelle au registre foncier."

Sébastien Lauper (ci-après: le recourant) s'est

déterminé sur cette lettre le 20 mai 2015. En substance, il fait valoir que,

comme l'inscription de la servitude n'a pas abouti, la municipalité doit en

prendre acte et "réformer sa décision dans le sens que le permis [est]

définitivement refusé".

Considérants

1.

Le permis de construire délivré par la municipalité le 17 décembre 2013

est une décision qui peut faire l'objet d'un recours de droit administratif,

selon les art. 92 ss de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure

administrative (LPA-VD; RSV 173.36). La qualité pour recourir est définie à

l'art. 75 LPA-VD (par renvoi de l'art. 99 LPA-VD): elle est reconnue en

particulier à "toute personne physique ou morale ayant pris part à la

procédure devant l'autorité précédente ou ayant été privée de la possibilité de

le faire, qui est atteinte par la décision attaquée et qui dispose d'un intérêt

digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée" (let. a).

Le recourant remplit ces conditions, comme cela a déjà été relevé dans l'arrêt

partiel du 29 janvier 2015 (consid. 1c). Les autres exigences formelles de

recevabilité sont satisfaites, de sorte qu'il y a lieu d'entrer en matière.

2.

Le recourant fait valoir que le bâtiment litigieux est implanté en

limite nord et nord-est de la parcelle, à savoir en faisant abstraction des

règles sur les distances aux limites (au moins 4 m, en zone d'habitations familiales). Il conteste que cette inobservation du règlement communal

puisse être régularisée moyennant l'inscription d'une servitude grevant la

parcelle voisine n° 556 créant une limite fictive. Quoi qu'il en soit, il fait

valoir que les propriétaires du bien-fonds précité ont manifesté leur refus d'accorder

cette servitude.

a) Dans la décision attaquée, l'octroi du permis de

construire est assorti d'une condition relative à l'inscription d'une servitude

personnelle en faveur de la commune "fixant la limite fictive à partir

de laquelle la distance à la limite de propriété devra être calculée pour toute

construction à ériger sur la parcelle n° 556". Cette condition,

destinée à permettre l'implantation du bâtiment litigieux en limite de

propriété, est fondée sur l'art. 22 ch. 4 RPGA. D'après cette disposition, la

réduction de la distance réglementaire (en l'occurrence: réduction à zéro)

nécessite d'abord un accord entre voisins, puis l'inscription d'une servitude

prévue par le droit public communal.

b) Le recourant critique le régime de l'art. 22 ch.

4.

RPGA en tant qu'il permet des dérogations aux règles sur les distances, en

fonction d'un accord entre particuliers, garanti par un instrument du droit

privé. Un tel régime n'est cependant pas propre à la réglementation de

Vully-les-Lacs car il existe aussi dans d'autres communes (cf. arrêt

AC.2011.0053 du 4 juin 2012, commune de Leysin). Quoi qu'il en soit, il résulte

de l'instruction qu'il n'y a en définitive pas eu d'accord ou d'entente entre

voisins susceptible de déboucher sur l'inscription d'une servitude grevant la

parcelle n° 556. Les démarches effectuées par les constructeurs et la

municipalité, y compris alors que la présente cause était pendante, n'ont pas

abouti à un accord, ni n'ont laissé entrevoir une possibilité d'accord avec les

actuels propriétaires de la parcelle voisine (à savoir les propriétaires

d'appartements de la PPE Les Rives de Vallamand). Sur la base du dossier, il

faut retenir que la fixation d'une limite fictive nouvelle sur la parcelle n°

556.

n'est pas concrètement envisageable, du moins pas avant la péremption du

permis de construire (cf. art. 118 de la loi du 4 décembre 1985 sur

l'aménagement du territoire et les constructions [LATC; RSV.700.11). En effet,

même si une servitude pouvait être inscrite dans cinq ou dix ans, le permis de

construire ne pourrait plus être exécuté, car il serait périmé.

On peut considérer que la municipalité est parvenue

à la même conclusion, lorsque, le 12 mai 2015, elle a informé le tribunal

qu'elle renonçait à assortir le permis de construire de la condition précitée

(condition générale 1.2). Cela signifie que, à défaut de limite fictive

nouvelle, ce sont les limites actuelles de la parcelle des constructeurs qui

sont déterminantes pour le calcul des distances.

c) La loi cantonale prévoit que les règlements

communaux peuvent contenir des dispositions relatives aux distances entre

bâtiments ou aux limites (art. 47 al. 2 ch. 1 LATC). De telles dispositions

sont précisément applicables sur la parcelle litigieuse, comme cela a déjà été

exposé. Le règlement cantonal d'application de la LATC (RLATC; RSV 700.11.1) énonce une clause dérogatoire générale, valable à défaut de

dispositions communales contraires, concernant la construction dans les espaces

réglementaires entre bâtiments ou entre bâtiments et limites de propriété: cela

vise les "dépendances de peu d'importance, dont l'utilisation est liée

à l'occupation du bâtiment principal" (art. 39 al. 1 RLATC). Cette

notion est définie à l'art. 39 al. 2 RLATC, dans les termes suivants:

"Par dépendances de peu d'importance, on entend des

constructions distinctes du bâtiment principal, sans communication interne avec

celui-ci et dont le volume est de peu d'importance par rapport à celui du

bâtiment principal, telles que pavillons, réduits de jardin ou garages particuliers

pour deux voitures au plus. Ces dépendances ne peuvent en aucun cas servir à

l'habitation ou à l'activité professionnelle."

Jusqu'à la prise de position de la municipalité du

12.

mai 2015, il n'avait pas été question de traiter le bâtiment litigieux comme

une dépendance de peu d'importance. La municipalité a fait valoir, dans sa

réponse, qu'elle avait autorisé le projet non pas sur la base de l'art. 39

RLATC, mais bien sur la base de l'art. 22 al. 4 RPGA. Quant aux constructeurs,

ils ont rappelé la genèse de leur projet, notamment le contenu de discussions

avec les propriétaires de la parcelle n° 556. Il avait alors été convenu que le

projet "n'entrait pas dans la définition de construction de minime

importance", ou en d'autres termes que le projet tendait à la

réalisation d'un "couvert avec pavillon dépassant clairement la

définition de construction de minime importance"; aussi la

constitution de la servitude créant une nouvelle limite fictive avait-elle été

d'emblée envisagée (p. 2, 3 et 4 de la réponse).

Le bâtiment litigieux, même sans la partie ouest

avec les trois places de stationnement couvertes, est relativement important.

Il a les caractéristiques d'un bâtiment habitable, avec une cuisine, une salle

à manger et des sanitaires. Les deux autres pièces pourraient être aménagées

pour servir directement à l'habitation. Il n'est pas conçu comme une

construction légère, ou comme un pavillon de jardin traditionnel, mais bien

comme une annexe à la villa offrant de nouvelles surfaces habitables, équipées

et isolées. La surface du seul pavillon (près de 50 m2) est assez importante; la surface au sol du bâtiment dans son entier, avec la

terrasse aménagée à l'ouest, dépasse nettement celle de dépendances visées par

l'art. 39 RLATC (souvent: abris de jardin, garages, ateliers aménagés dans de

petites constructions) et le pavillon a clairement été conçu de manière à

pouvoir servir à l'habitation, même si les plans n'indiquent pas de chambre à

coucher. Autrement dit, ce bâtiment ne répond pas à la définition de la

dépendance de peu d'importance de l'art. 39 al. 2 RLATC, aussi bien à cause de

sa surface que de sa vocation de pavillon habitable (voir les arrêts

AC.2014.0419 du 10 juillet 2015, AC.2014.0195 du 20 avril 2015 et AC.2011.0296

du 27 mars 2013, avec un résumé de la jurisprudence rendue à ce propos depuis

1978).

d) Dès lors qu'une "dérogation"

selon l'art. 22 ch. 4 RPGA n'entre pas en considération, et que la construction

ne peut pas être autorisée dans les espaces règlementaires sur la base de l'art.

39.

RLATC, il n'y a pas de possibilité de concevoir pour le bâtiment litigieux

une autre forme de dérogations aux règles sur les distances à la limite. Aussi

le recourant est-il fondé à dénoncer une violation de ces prescriptions sur les

distances, soit dans l'hypothèse où le permis de construire est assorti de la

condition générale 1.2, soit dans l'hypothèse où cette condition est retirée.

Il s'ensuit que le permis de construire, contraire au droit cantonal et au

droit communal, doit être annulé.

3.

Il résulte des considérants que le recours formé par Sébastien Lauper

doit être admis. L'émolument judiciaire doit être mis à la charge des

constructeurs, qui succombent (art. 49 al. 1 LPA-VD). Le recourant, assisté par

un avocat, a droit à des dépens, à la charge des constructeurs (art. 55

LPA-VD). Dans la fixation de cette indemnité, il sera tenu compte du fait que

le recourant a procédé avec des consorts dont les conclusions ont été jugées

irrecevables.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours formé par Sébastien Lauper est admis.

II.

La décision prise le 19 décembre 2013 par la Municipalité de Vully-les-Lacs est annulée.

III.

Les frais du présent arrêt, arrêtés à 1'000 (mille) francs, sont mis à

la charge d'Andreas Schlecht et Christiane Bilat, solidairement entre eux.

IV.

Une indemnité de 1'000 (mille) francs, à payer à Sébastien Lauper à

titre de dépens, est mise à la charge d'Andreas Schlecht et Christiane Bilat,

solidairement entre eux.

Lausanne, le 28 juillet 2015

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit

public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur

le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire

à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans

une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de

preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte

attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent

être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il

en va de même de la décision attaquée.