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Décision

AC.2014.0075

CDAP - AC.2014.0075 - 2015-01-23 - MADDOCKS/Municipalité d'Arzier-Le Muids, LES RIVES DU BOIRON SA

23 janvier 2015Français36 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants :

A.

La société Les Rives du Boiron SA (ci-après:

LRB) est propriétaire des parcelles adjacentes nos 296 (3'632 m2), 2564 (1'404 m2), 2565 (798 m2)

et 2566 (780 m2), qui constituaient l'ancienne parcelle no

296, sur le territoire de la commune d'Arzier - Le Muids au lieu-dit "Prés-de-la-Cure"

(la division de la parcelle n° 296 a été inscrite au registre foncier le 9

octobre 2013). Ces biens-fonds sont classés en zone de villas, mis à part un

compartiment de terrain de 184 m2 au sud de la parcelle no

2564, qui est classé en zone village. Ils ne sont pas bâtis, à l'exception d'un

garage de 56 m2 (ECA no 1214) qui se trouve sur la

nouvelle parcelle n° 296.

Ces quatre parcelles sont longées,

dans leur partie supérieure (à l'ouest) par le chemin du Fiay, aménagé en vertu

d'une servitude de passage. Ce chemin privé, qui débouche sur la route

cantonale (route de Saint-Cergue), dessert des parcelles bâties, avec des

maisons individuelles.

B.

Le 1er novembre 2012, LRB a demandé un

permis de construire cinq villas de deux appartements chacune, à savoir la villa

A1 sur la parcelle n° 2564, la villa A2 sur la parcelle n° 2565, la villa A3

sur la parcelle n° 2566 et les villas B1 et B2 sur la parcelle n° 296 (à

l'est de la parcelle, soit dans la partie aval), ainsi que 25 places de

stationnement (quinze places extérieures, dont cinq places visiteurs, deux

places dans deux garages et deux places dans trois couverts). Dans les villas

B1 et B2, le premier appartement occupe le rez-de-chaussée inférieur et le

deuxième appartement le rez-de-chaussée supérieur, avec un accès aux combles

dans lesquels sont prévus un grenier de 38,80 m2 et une buanderie de

6,10 m2.

Mis à l’enquête publique du 16

novembre au 17 décembre 2012, ce projet a suscité deux oppositions, dont celle

de John Maddocks, copropriétaire avec son épouse de la parcelle no 284,

qui jouxte à l'ouest la parcelle no 296 (en amont, de l'autre côté

du chemin du Fiay). La Municipalité d’Arzier- Le Muids (ci-après: la

municipalité) a levé les oppositions, ce dont elle a informé John Maddocks par

lettre du 8 avril 2013, et elle a délivré le permis de construire daté du 25

avril 2013 (permis no 25812).

C.

Le 10 mai 2013, John Maddocks a recouru devant

la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal contre la décision

municipale levant son opposition et délivrant l'autorisation de construire (procédure

AC.2013.0238). Il conclut à l'annulation de cette décision. Il se plaint de

violations du règlement général sur les constructions et l'aménagement du territoire

d'Arzier – Le Muids, entré en vigueur le 18 décembre 1992 (RCAT), à propos

de la hauteur des constructions (art. 6.1 RCAT) et, pour les villas A1, A2 et

A3, à propos de la distance entre bâtiments et limites de propriétés (art. 5.4

RCAT).

Dans une lettre du 31 mai 2013,

John Maddocks a précisé qu'il renonçait irrévocablement à contester la

réglementarité des villas projetées A1, A2 et A3.

Dans sa réponse du 19 juin 2013, la

municipalité conclut au rejet du recours. John Maddocks a répliqué le 29 août

2013.

Le 24 juin 2013, le juge instructeur,

tenant compte de la renonciation de John Maddocks à contester le caractère

règlementaire des villas A1, A2 et A3 projetées, a levé l'effet suspensif pour

ce qui concerne ces trois bâtiments.

Etant donné que la constructrice

envisageait un nouveau projet sur la parcelle n° 296, la procédure AC.2013.0238

a été suspendue par le juge instructeur le 8 octobre 2013, jusqu'à ce que la

municipalité ait statué sur ce nouveau projet.

D.

Le 26 juin 2013, LRB a en effet déposé une nouvelle

demande de permis de construire sur la parcelle no 296. Le nouveau

projet consiste d'abord à modifier les deux villas B1 et B2 (prévues à l'est de

la parcelle, soit dans la partie aval), à savoir aménager trois logements au

lieu de deux dans chacune de ces deux villas; il tend ensuite à construire en

plus deux nouvelles villas, C1 et C2, de trois logements chacune (à l'ouest de

la parcelle, soit dans la partie amont) ainsi qu'un parking souterrain de 24

places, et quatre places de parc extérieures. La construction de la villa C2

implique la démolition du garage existant (ECA no 1214). Les quatre

villas ont la structure suivante: le premier appartement occupe une partie du

rez-de-chaussée inférieur, le deuxième appartement occupe une partie du rez-de-chaussée

supérieur et le troisième appartement occupe le reste de l'espace sur ces deux

étages (appartement en duplex). La surface du rez-de-chaussée inférieur est

plus importante que celle du rez-de-chaussée supérieur, ce qui permet de créer,

à ce niveau, une terrasse devant la façade est. Sous le toit, il est prévu

d'aménager un grenier de 52,30 m2 et une buanderie de 8,9 m2

accessible depuis le deuxième appartement, ainsi qu'un grenier de 46,10 m2

accessible depuis le troisième appartement dans les combles des bâtiments B1 et

B2, et un grenier de 49,30 m2 et une buanderie de 10,30 m2

accessible depuis le deuxième appartement, ainsi qu'un grenier de 38 m2

accessible depuis le troisième appartement dans les combles des villas C1 et C2.

Dans les quatre bâtiments (B1, B2, C1 et C2), ces trois pièces (les deux

greniers et la buanderie) seront chacune éclairées par une lucarne rampante de 0,63

m2 (90 cm sur 70 cm). Chaque grenier disposera en plus d'une

fenêtre en façade pignon de forme triangulaire, dont la base est d'environ 2 m,

et la hauteur de 90 cm (surface d'environ 0,9 m2). D'après les

plans "Façades-coupe villa type B – 1/100" et "Façades-coupe

villa type C- 1/100" du 24 juin 2013, la hauteur au faîte de ces quatre

bâtiments ne dépasse pas 10 m; les hauteurs à la corniche ne dépassent pas 6 m.

Mis à l'enquête publique du 23

juillet au 22 août 2013, ce nouveau projet a suscité trois oppositions, dont

celle de John Maddocks. Ce dernier a fait valoir que le projet violait l'art.

6.1 RCAT (hauteur des bâtiments) et l'art. 9.3 RCAT, qui exige, pour les

bâtiments d'habitation comprenant plus de cinq logements, la réalisation d'une

place de jeux et de détente. Il invoquait également la règle limitant le

coefficient d'utilisation du sol (CUS) à 0.25 (art. 4.1 RCAT), en faisant

valoir que cette limite serait dépassée à cause de la surface de plancher créée

au niveau combles.

La municipalité a levé ces trois oppositions,

ce dont elle a informé les opposants par lettres du 22 janvier 2014, et elle a

délivré le permis de construire sollicité, daté du 3 février 2014 (permis no

26228). Elle a notamment transmis à John Maddocks un calcul du CUS établi par

l'architecte de la constructrice et contrôlé par le Service technique de la

commune. Ce calcul indique la surface de chaque niveau des villas B1, B2, C1 et

C2, en distinguant la surface déterminante pour le CUS, d'une part, et la

surface des caves/greniers, d'autre part. La surface brute de plancher

habitable ou utilisable est ainsi de 1'188 m2.

Lors du fractionnement de

l'ancienne parcelle n° 296, la municipalité avait déterminé les surfaces brutes

de plancher utilisable (SBPU) pour chacune des nouvelles parcelles; le résultat

des calculs a fait l'objet d'une mention inscrite au registre foncier. Pour la

nouvelle parcelle n° 296, la surface brute de plancher utilisable est de 1'190

m2.

E.

Le 24 février 2014, John Maddocks a recouru devant

la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal contre la

décision de la municipalité levant son opposition et autorisant le nouveau

projet de construction de LRB (procédure AC.2014.0075). Il conclut à l'annulation

de cette décision. Les griefs du recourant se rapportent à la hauteur des

quatre bâtiments par rapport au terrain naturel et au respect du CUS.

Dans sa réponse du 3 avril 2014, la

municipalité conclut au rejet du recours.

Dans ses déterminations du 29 avril

2014, la constructrice conclut également au rejet du recours.

F.

Le 28 février 2014, le juge instructeur a repris

l'instruction de la cause AC.2013.0238. Il a invité LRB à indiquer si, compte tenu

de la décision de la municipalité de délivrer le second permis de construire (n°

26228), elle renonçait à la première autorisation de construire les villas B1

et B2, selon le permis de construire n° 25812 du 25 avril 2013. Le 29

avril 2014, LRB a écrit au tribunal en se référant implicitement aux deux

causes pendantes; elle a fait valoir que ses projets étaient conformes au RCAT,

sans répondre précisément à la question posée.

G.

Le 18 août 2014, le tribunal a procédé à une

inspection locale, avec ensuite une séance d'instruction, en présence des

parties. A cette occasion, la constructrice, désormais assistée d'un avocat, a

précisé qu'elle renoncerait à son premier projet (bâtiments B1 et B2 de deux

logements chacun) et réaliserait son deuxième projet (bâtiments B1 et B2 ainsi

que C1 et C2, de trois logements chacun), si elle obtenait gain de cause dans

la procédure AC.2014.0075, mais que, jusqu'à droit connu dans cette affaire,

elle maintenait les deux projets.

Lors de l'inspection des lieux, le

niveau du terrain dans la partie supérieure de la parcelle n° 296, à proximité

du chemin du Fiay, a été examiné. Deux témoins ont été entendus à la demande du

recourant. Le premier témoin, domicilié au chemin du Fiay 17 (parcelle no

285), a déclaré en substance que la pente de la parcelle no 296 a

été fortement modifiée lors de la construction du garage au nord-ouest de cette

dernière en 1979-1980 et qu'avant ces travaux, elle était régulière. L'autre

témoin, domicilié au chemin du Fiay 14 (parcelle no 295), a indiqué que

le chemin du Fiay existait déjà lorsqu'il avait fait construire sa maison en

1974, que la parcelle no 296 présentait une pente régulière depuis

l'axe du chemin du Fiay jusqu'au terrain agricole en aval et que cette pente a

été modifiée lors de la construction du garage et l'aménagement d'un chenil au

sud-est du garage sur la parcelle no 296 dans les années 1978-1980.

En observant les lieux, le tribunal

a constaté que le terrain a surtout été remblayé dans la partie supérieure de

la parcelle n° 296, à l'endroit où avait été aménagé le chenil, soit à

l'emplacement prévu pour le bâtiment C1, qu'il existe une limite assez claire

entre la partie amont (emplacement des villas C1 et C2) et la partie aval (emplacement

des villas B1 et B2) de la parcelle no 296 (en aval, le terrain est

cultivé, tandis qu'en amont, il est en herbe avec des arbres); à la limite

entre les deux parties, dans le prolongement du tronçon inférieur du chemin du

Fiay, on perçoit une différence de degré de pente, révélant qu'en aval de cette

limite, le terrain naturel n'a pas été modifié.

Lors de la séance d'instruction, la

portée de l'art. 6.1 RCAT a été discutée. Le conseiller municipal chargé de la

police des constructions a indiqué que, selon cette disposition, la hauteur à

la corniche ou au faîte doit être mesurée depuis le sol, à l'endroit le plus

défavorable (le plus bas) à l'aplomb respectivement de la corniche et du faîte,

et que, pour le bâtiment C2, par exemple, il faut mesurer trois distances (2

corniches, 1 faîte) sur chacune des deux façades pignon, et contrôler pour

chacune de ces mesures si les hauteurs limites sont respectées. Il a ajouté que

les points de mesure indiqués sur le plan du bureau du bureau de géomètre

officiel Rossier SA, "Profils de la villa C2", version du 30

avril 2014, sont les points pertinents pour l'application de l'art. 6.1 RCAT. Le

géomètre auteur de ce plan a expliqué que, pour déterminer l'altitude du

terrain naturel à l'emplacement du bâtiment C2, il a procédé à une

interpolation entre les deux courbes de niveaux figurant sur les cartes

topographiques de 1960 et 1980.

Le conseiller municipal a également

montré au tribunal et aux parties les plans du dossier de mise à l'enquête pour

la maison sise sur la parcelle no 291, attenante au nord à la parcelle

n° 296, un plan du dossier d'autorisation pour le chenil, sur la parcelle n°

296, ainsi qu'un plan daté de 1978, complété en 1991, où figurent les cotes du

chemin du Fiay, construit en 1974 environ. Aucun de ces plans n'indique le

profil de la partie amont de la parcelle n° 296.

Le recourant a proposé que la pente

du terrain naturel dans la partie amont de la parcelle no 296 soit

déterminée selon une extrapolation à partir de trois points mesurés dans la

partie aval, à l'emplacement où on sait que le terrain n'a pas subi de

modification. Le collaborateur du bureau d'études Rossier SA a quant à lui

indiqué qu'avec ce calcul, la cote de la partie supérieure de la parcelle ne

correspondrait pas à la cote du chemin.

Le président a alors proposé aux

parties de déterminer l'altitude du terrain naturel en tirant une ligne depuis

le bord aval du chemin du Fiay jusque dans la partie aval de la parcelle no

296, à l'emplacement où commence le terrain non modifié ou remblayé.

La constructrice a accepté de procéder

de cette façon et de calculer ensuite la hauteur des bâtiments C1 et C2, ainsi

que B1 et B2, depuis les endroits les plus défavorables à l'aplomb de la

corniche et du faîte.

Le recourant a fait valoir que,

selon lui, le règlement communal exigeait que la hauteur des bâtiments soit

calculée depuis l'endroit le plus défavorable au regard de l'entier de la

construction, qui peut notamment être en l'espèce l'angle des terrasses, et il

a donc requis que les calculs de hauteurs soient également effectués en fonction

du niveau du terrain naturel à chaque angle des terrasses.

H.

Le 21 août 2014, le juge instructeur a joint les

causes AC.2014.0075 et AC.2013.0238 pour jugement.

I.

Après la séance d'instruction, par lettres des

18 et 19 août 2014, le recourant a contesté que la pratique de la municipalité

serait de calculer la hauteur depuis les endroits les plus défavorables au

droit de la corniche, respectivement du faîte; il a fait valoir que la

municipalité a délivré le premier permis de construire (portant sur les villas

A1, A2, A3, B1 et B2), sur la base de plans où le point inférieur, pour

déterminer la hauteur des villas projetées à un angle du rez-de-chaussée

inférieur ou des terrasses, et non pas au droit de la façade pignon; pour le

deuxième projet, la constructrice avait d'abord mesuré les hauteurs depuis ce

point, considéré comme étant le plus défavorable, comme cela ressort du plan

"Façades-coupe villa type C-1/100" du 22 mars 2013.

Le 4 septembre 2014, la

municipalité a répondu que ce que le conseiller municipal avait affirmé lors de

la séance d'instruction du 18 août 2014 à propos du mode de calcul des hauteurs

au faîte et à la corniche était conforme à la pratique prescrite par le Service

technique intercommunal (STI), pour qui la mesure doit se faire "au droit

de l'élément concerné" (corniche ou faîte).

Le 10 septembre 2014, la

constructrice a transmis au tribunal des plans des "profils des

villas", établis par le bureau Rossier le 28 août 2014, qui indiquent les

hauteurs à la corniche et au faîte (3 points par façade pignon) pour les villas

B1, B2, C1 et C2. Le terrain naturel reconstitué est figuré comme une ligne

droite, partant du bord aval du chemin du Fiay et rejoignant le terrain naturel

existant dans la partie inférieure de la parcelle. Ce terrain naturel

reconstitué est plus bas que le terrain existant, aux points de mesure retenus

pour les villas C1 et C2. Il résulte de ces plans qu'à chaque point de mesure –

seize points au droit des corniches, huit points au droit des faîtes – la

hauteur des corniches et des faîtes est inférieure au maximum de 6 m,

respectivement 10 m fixé par l'art. 6.1 RCAT.

Dans ses observations du 2 octobre

2014, le recourant a mis une fois de plus en doute le fait que la pratique

communale, dans l'interprétation de l'art. 6.1 RCAT, retienne des points de

mesure au droit des corniches et des faîtes, et non pas aux angles des

bâtiments. Par ailleurs, il a produit une photographie datant de 1975-1976, censée

indiquer que le chemin du Fiay était à l'époque plus bas que son niveau actuel,

de sorte que, selon lui, le terrain naturel ne peut être reconstitué en tirant

une ligne droite depuis le bord aval de ce chemin. Le recourant a également

fait valoir que les combles des villas seraient bel et bien destinés à

l'habitation, et non pas à des greniers, une annonce publicitaire pour la vente

des villas projetées indiquant l'affectation suivante pour le deuxième niveau

"buanderie/ salle de douches, 2 pièces de 30 m2 chacune (bureau, salle de jeux)".

Considérants

1.

Après la jonction des causes AC.2013.0238 et

AC.2014.0075, il incombe à la Cour de céans de statuer sur deux recours dirigés

contre deux autorisations de construire, pour des projets alternatifs sur le

même terrain (deux villas selon le premier projet, quatre selon le second). Le

recourant a précisé d'emblée que la contestation ne portait pas sur les trois

villas implantées dans la partie sud de l'ancienne parcelle n° 296 (villas A1,

A2 et A3).

Les décisions attaquées sont des

décisions d'octroi d'un permis de construire et de levée d'opposition, qui sont

susceptibles de recours au sens de l'art. 74 al. 1 de la loi du 28 octobre 2008

sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36), par renvoi de l'art. 99

LPA-VD. Les recours ont été déposés en temps utile et ils respectent les

exigences légales de motivation (art. 76, 77 et 79 LPA-VD). La qualité pour

recourir est définie à l'art. 75 LPA-VD (par renvoi de l'art. 99 LPA-VD): elle

est reconnue à toute personne ayant pris part à la procédure devant l'autorité

précédente, qui est atteinte par la décision attaquée et qui dispose d'un

intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée (art. 75 let.

a LPA-VD). Le propriétaire d'un bien-fonds directement voisin, qui a formé

opposition lors de l'enquête publique, a en principe qualité pour recourir

lorsqu'il critique la hauteur, le volume ou les effets du bâtiment projeté. Ces

conditions sont manifestement remplies dans le cas d'espèce, de sorte qu'il y a

lieu d'entrer en matière.

2.

Le recourant soutient que les villas projetées

ne respectent pas les prescriptions du règlement communal en matière de hauteur

des bâtiments. Dans son premier recours, il fait valoir que la topographie de

la parcelle n° 296 aurait été sensiblement modifiée lors de l'aménagement du chemin

du Fiay et à l'occasion de la construction de la maison sur la parcelle voisine

n° 291; le terrain naturel, à partir duquel les hauteurs doivent être

calculées, ne correspond donc pas au terrain existant actuellement. En outre,

certains bâtiments projetés seraient trop hauts.

a) Aux termes de l'art. 6.1 RCAT,

dans la zone de villas, la hauteur à la corniche (h) est limitée à 6 m et la hauteur

au faîte (H) à 10 m. Ces hauteurs se mesurent à l'endroit le plus défavorable

entre le terrain naturel et les parties les plus élevées du bâtiment à la

corniche (h) et au faîte (H).

La première question à résoudre est

celle de la détermination du terrain naturel. Il sera examiné ensuite (infra,

consid. 3) si, à partir de ce niveau, les prescriptions communales sur les

hauteurs à la corniche et au faîte sont respectées.

b) Un terrain aménagé peut être considéré comme

terrain naturel aux conditions cumulatives que l'apport de terre soit intervenu

de nombreuses années avant l'édification de la construction projetée (soit à

tout le moins une période de l'ordre d'une vingtaine d'années), que les travaux

de remblayage aient porté sur un secteur d'une certaine étendue, et qu'ils ne

semblent pas avoir été effectués en vue d'une construction à édifier à plus ou

moins bref délai (arrêts CDAP AC.2012.0229 du 20 février 2014; AC.2012.0226 du

15.

octobre 2013; AC.2012.0340 du 2 août 2013). Cette troisième condition doit

être comprise en ce sens que le terrain aménagé autour et pour les besoins

d'une construction donnée ne devient pas par le seul écoulement du temps, le

terrain naturel auquel on se réfère, après 20 ou 30 ans, pour mesurer la

hauteur d'un agrandissement ou d'une construction nouvelle (AC.2010.0313 du 5

avril 2012; AC.2007.0294 du 16 juin 2009).

En l’espèce, tant l'autorité intimée que les témoins

amenés par le recourant s'accordent à dire que la pente de la parcelle no

296.

a été modifiée au début des années 80, soit il y a plus de 30 ans. Ces mouvements de terre ont cependant été opérés uniquement dans la

partie amont de la parcelle dans le cadre de la construction du garage et de

l'aménagement d'un chenil. Le terrain aménagé ne saurait dès lors être

considéré comme étant le terrain naturel, déterminant pour l'application de

l'art. 6.1 RCAT. Partant, c'est le terrain dans sa configuration d'avant 1980,

date de la construction du garage, qui devrait être retenu comme terrain

naturel. Les plans du dossier de mise à l'enquête pour la maison sise sur la

parcelle no 291, celui du dossier d'autorisation pour le chenil sur

la parcelle n° 296 ou le plan daté de 1978, complété en 1991, où figurent les

cotes du chemin du Fiay, construit en 1974 environ, ne contiennent toutefois

aucune donnée pertinente permettant de déterminer exactement l'altitude du

terrain naturel. La photographie produite par le recourant à la fin de

l'instruction, qui ne montre pas en détail la configuration des lieux près du

chemin du Fiay, n'est au demeurant pas concluante.

Au vu de l'impossibilité d'établir avec précision le

profil du terrain naturel, il faut trouver une solution permettant de le reconstituer

tel qu'il se présentait vraisemblablement avant les travaux réalisés dans le

quartier à partir de 1970. On sait, grâce aux déclarations des témoins et du

conseiller municipal, ainsi qu'aux photographies produites, qu'avant les

mouvements de terre intervenus lors de la construction du garage et

l'aménagement du chenil, la pente de la parcelle no 296 était

régulière. De plus, le tribunal a constaté lors de l'inspection locale que la

partie aval de la parcelle n'avait pas été modifiée. Sur cette base, on peut déterminer

le profil probable du terrain naturel en tirant une ligne depuis le bord aval

du chemin du Fiay jusque dans la partie aval de la parcelle no 296,

à l'emplacement où commence le terrain non modifié ou remblayé. C'est ce qui a

été fait par le géomètre, après l'inspection locale (plans et profils du 28

août 2014).

Le recourant conteste cette façon de procéder en

faisant valoir que le chemin du Fiay aurait été rehaussé; il en veut pour

preuve une photographie datant de 1975-1976. On pourrait éventuellement déduire

de cette photographie, prise à une certaine distance, que le mur soutenant le

talus du sentier conduisant à la maison du recourant, en amont du chemin, était

plus dégagé qu'actuellement. Il ne s'agit dès lors pas d'une preuve stricte

permettant de déterminer l'altitude exacte du chemin du Fiay avant que le

terrain ne soit modifié sur la parcelle n° 296. Dès lors qu'il n'est pas établi

que le niveau du chemin du Fiay aurait varié, il faut se baser sur l'altitude

actuelle de cette desserte. Aucune autre méthode ne permet de déterminer le

profil du terrain naturel de façon plus vraisemblable que la méthode en

fonction de laquelle les derniers plans du géomètre ont été établis.

La proposition du recourant consistant à déterminer la

pente du terrain naturel dans la partie amont de la parcelle selon une

extrapolation à partir de points mesurés en aval de ce terrain, dans le pré

s'étendant jusqu'à la route, doit être écartée, car elle ne permettrait pas d'aboutir

à un résultat fiable. Cette méthode se fonde sur des calculs géométriques ne

prenant pas en considération la situation concrète de la partie supérieure de

la parcelle n° 296.

En conséquence, le terrain naturel au sens de l'art.

6.1

RCAT correspond à celui qui est figuré sur les plans "profils des

villas" établis par le bureau Rossier le 28 août 2014.

3.

Le recourant conteste également l'appréciation de la

municipalité, en tant qu'elle retient que les hauteurs à la corniche (6 m) et

au faîte (10 m) sont respectées, pour chaque villa, "à

l'endroit le plus défavorable entre le terrain naturel et les parties les plus

élevées du bâtiment". Il fait en substance valoir que "l'endroit le

plus défavorable" ne devrait pas être choisi au droit, ou à l'aplomb, de

chaque corniche et du faîte, sur les deux façades pignon, mais là où la

construction est la plus basse, par rapport à l'altitude du terrain naturel, à

savoir à la base de la terrasse (angle aval du rez-de-chaussée inférieur).

a) Il s'agit en l'occurrence d'interpréter l'art.

6.1

RCAT qui fixe, comme point de mesure inférieur, le terrain naturel à

"l'endroit le plus défavorable", et comme points de mesure

supérieurs, la corniche et le faîte. Sur les plans de la constructrice, l'emplacement

des corniches et des faîtes est clairement indiqué et il n'est pas discuté.

Le droit cantonal ne définit pas le calcul de la

hauteur des bâtiments; aussi cette question relève-t-elle exclusivement du

droit communal. L'autorité communale dispose, dans l'interprétation de son

règlement, d'une certaine liberté, sur laquelle l'autorité cantonale ne doit

pas empiéter (AC.2014.0114 du 17 septembre 2014 consid. 7b et les références

citées). L'autorité cantonale de recours n'est cependant pas liée de manière

stricte par l'interprétation faite d'une disposition réglementaire communale et

elle peut adopter une autre interprétation si celle-ci repose sur des motifs

sérieux, objectifs et convaincants, tirés du texte ou de la systématique de la

norme, de sa genèse ou de son but (cf. arrêt TF 1C_103/2008 du

23.

septembre 2008 consid. 2.4).

b) Le représentant de la municipalité a affirmé

clairement, lors de l'inspection locale, que l'art. 6.1 RCAT doit être compris

en ce sens que les hauteurs doivent être mesurées à l'endroit le plus

défavorable à l'aplomb respectivement de la corniche et du faîte. Cette

interprétation a ensuite été confirmée par écrit par la municipalité, qui s'est

référée à l'avis de son mandataire pour les questions de police des

constructions, le Service technique intercommunal (STI). Cela implique, pour

les villas des projets litigieux (avec un toit à deux pans), que la hauteur à

la corniche ne dépasse pas 6 m là où, à l'aplomb de la corniche, le terrain

naturel est le plus bas. De même, la hauteur au faîte ne doit pas dépasser 10 m

là où, à l'aplomb du faîte, le terrain naturel est le plus bas. Les parties de

construction non couvertes par le toit – comme les terrasses au niveau du rez

supérieur – n'entrent donc pas en considération pour déterminer la hauteur

maximale des éléments du toit. Cette interprétation n'est pas contraire au

texte de l'art. 6.1 RCAT, ni à son but.

Le recourant fait cependant valoir que, dans le

premier projet, les plans établis par l'architecte de la constructrice

indiquaient un autre point de mesure, pour l'endroit le plus défavorable. Cela

n'est pas déterminant, car c'est bien l'interprétation de l'autorité communale

qui est décisive. Au demeurant, dans sa réponse au recours du 19 juin 2013, la

municipalité a indiqué qu'elle avait fait procéder à un nouveau contrôle des

hauteurs au faîte et à la corniche de chacun des bâtiments par son service

technique. Rien ne permet dès lors de considérer qu'elle n'a pas alors retenu

l'interprétation précitée de l'art. 6.1 RCAT, qui est celle préconisée par le

STI. Les plans du nouveau projet (villas B1, B2, C1 et C2), du 24 juin 2013,

indiquent du reste des hauteurs mesurées à l'aplomb des faîtes et des corniches

et le permis de construire no 26228 a été délivré sur la base de ces

plans.

Le recourant n'allègue pas avoir eu connaissance de

cas où la municipalité aurait interprété différemment l'art. 6.1 RCAT, de sorte

qu'il n'y a pas lieu de demander à cette autorité d'autres justifications à

propos de sa pratique.

d) Il ressort des plans du 28 août 2014 que le

bâtiment B1 sera entièrement situé sur du terrain non modifié ou remblayé, que

le bâtiment B2 ne le sera qu'en partie et que les bâtiments C1 et C2

s'élèveront sur du terrain aménagé. Les hauteurs de ces bâtiments mesurées depuis

le terrain naturel – terrain non modifié ou terrain naturel reconstitué – à

l'endroit le plus défavorable à l'aplomb respectivement de la corniche et du

faîte respectent la réglementation communale, de sorte que le grief du

recourant relatif à la violation de l'art. 6.1 RCAT doit être rejeté. Ces

considérations valent aussi bien pour le premier projet (permis de construire

n° 25812) que pour le second (permis de construire no 26228), les

hauteurs limites n'étant dépassées à aucun endroit. Le grief de violation de l'art.

6.1

RCAT est en définitive mal fondé.

4.

Dans son recours dirigé contre le permis de

construire no 26228 (AC.2014.0075), le recourant met également en

cause le respect du CUS. Il avait déjà fait valoir dans son opposition,

contrairement à ce que prétend la constructrice, qu'il doutait que le projet

soit conforme au RCAT du point de vue du CUS. Il avait demandé à la

municipalité de lui transmettre le calcul du CUS, ce qu'elle a fait. Le

recourant ne conteste pas les chiffres retenus dans ce calcul – en d'autres

termes, il ne prétend pas que le total des surfaces brutes de plancher

utilisables, sur la parcelle n° 296, dépasserait 1'190 m2 - mais il

fait valoir que les combles sont habitables et que, par conséquent, il fallait

tenir compte de leur surface dans la détermination du CUS.

a) L'art. 4.1 RCAT dispose de ce qui suit:

"Dans certaines zones, un

coefficient d'utilisation du sol (CUS) limite la capacité constructive de

chaque parcelle sous la forme d'une proportion entre la superficie du terrain

classé en zone à bâtir et la surface brute de plancher habitable ou utilisable.

Les valeurs limites sont les

suivantes:

- zone de

village

CUS 0,60

- zone de

villas

CUS 0,25

- zone de faible

densité CUS 0,15

Le calcul de la capacité

constructive s'effectue conformément à la norme 514.420 de l'Institut fédéral

pour l'aménagement du territoire de la façon suivante:

Surface du terrain x CUS =

surface brute maximum de plancher et les règles ci-après sont applicables:

- la superficie du terrain classé

en zone à bâtir, non comprises les surfaces soumises à la législation

forestière, sert de base au calcul;

- les surfaces brutes de plancher

des bâtiments existants sur le bien-fonds sont imputées à la capacité

constructive de la parcelle;

- au niveau des combles, la

surface de plancher se mesure à partir d'une hauteur minimum de 1.30 m sous le

plafond;

- la surface des locaux affectés

à l'exploitation agricole et aux équipements publics ou collectifs n'est pas

limitée par un coefficient d'utilisation du sol; il en est de même dans la zone

de village pour les locaux affectés à une activité professionnelle lorsqu'ils

sont situés au rez-de-chaussée d'un bâtiment."

Pour définir la notion de CUS, le RCAT renvoie aux

normes établies par l'Institut pour l'aménagement local, régional et national de

l'Ecole polytechnique fédérale de Zurich (ORL-EPFZ). La définition du CUS selon

ces dernières est la suivante (cf. Benoît Bovay et al., Droit fédéral et

vaudois de la construction, 4e éd. Lausanne 2010, p. 603):

"La surface brute de

plancher utile se compose de la somme de toutes les surfaces d'étages

en-dessous et en-dessus du sol, y compris les surfaces des murs et des parois

dans leur section horizontale.

N'entrent toutefois pas en

considération : toutes les surfaces non utilisées ou non utilisables pour

l'habitation ou le travail, telles que par exemple les caves, les greniers, les

séchoirs et les buanderies des logements; les locaux pour le chauffage, les

soutes à charbon ou à mazout ; les locaux pour la machinerie des ascenseurs,

des installations de ventilation et de climatisation ; les locaux communs de

bricolage dans les immeubles à logements multiples : les garages pour véhicules

à moteur, vélos et voitures d'enfants, non utilisés pour le travail; les

couloirs, escaliers et ascenseurs desservant exclusivement des surfaces non

directement utiles ; les portiques d'entrée ouverts ; les terrasses d'attique,

couvertes et ouvertes ; les balcons et les loggias ouverts pour autant qu'ils

ne servent pas de coursive."

Les art. 27 et 28 du règlement du 19 septembre

1986.

d’application de la loi du 4 décembre 1985 sur l’aménagement du territoire

et les constructions (RLATC; RSV 700.11.1) régissent la hauteur et

l'éclairage des locaux destinés à servir à l'habitation:

"Art. 27

1.

Tout local susceptible de

servir à l'habitation ou au travail sédentaire de jour ou de nuit a une hauteur

de 2,40 m au moins entre le plancher et le plafond à l'exception des espaces de

prolongement tels les mezzanines.

2.

Dans les combles, la hauteur

de 2,40 m doit être respectée au moins sur la moitié de la surface utilisable.

Celle-ci n'est comptée qu'à partir d'une hauteur minimale de 1,30 m sous le

plafond ou sous les chevrons.

[…]

Art. 28

1.

Tout local susceptible de

servir à l'habitation ou au travail sédentaire est aéré naturellement et

éclairé par une ou plusieurs baies représentant une surface qui n'est pas

inférieure au 1/8e de la superficie du plancher et de 1 m2

au minimum. Cette proportion peut être réduite au 1/15e de la surface

du plancher et à 0,80 m2 au minimum pour les lucarnes et les

tabatières. Si les contraintes de l'état existant l'imposent, des dérogations

peuvent être admises pour les fenêtres, les lucarnes et les tabatières.

[…]"

Selon la jurisprudence, pour être considéré comme

"habitable", un niveau doit se prêter au séjour durable des

personnes, que ce soit pour l’habitation ou le travail (AC.2012.0241 du 17 juin

2013.

et les références). Pour décider si un niveau de construction est

habitable ou non, la seule intention subjective des constructeurs ne joue pas

un rôle décisif. Il convient plutôt de déterminer si, objectivement, les

aménagements prévus au niveau considéré permettent aisément de rendre ces surfaces

habitables. Il convient en particulier de vérifier si les locaux prévus

répondent aux exigences de salubrité fixées par la réglementation cantonale,

notamment en ce qui concerne le volume, l'éclairage et la hauteur des pièces

habitables (AC.2007.0240 du 31 décembre 2008 consid. 9 et RDAF 1972 p. 275). Le

tribunal a encore jugé à plusieurs reprises qu’il n’y avait pas lieu

d'interdire préventivement la création de combles pour le seul motif qu'ils

seraient susceptibles d'être (plus ou moins commodément) rendus habitables

(voir notamment AC.2011.0236 du 29 mai 2012 consid. 4).

b) En l'espèce, si les locaux au niveau des combles

sont des buanderies et des greniers, il est conforme à la définition précitée

du CUS de ne pas en tenir compte. D'après les plans, les buanderies et les

greniers ont été conçus avec un éclairage naturel insuffisant pour en faire des

locaux habitables. Chaque buanderie est éclairée par une lucarne rampante de

0,63 m2, inférieure au minimum de 0,80 m2 exigé par

l'art. 28 RLATC. Les greniers disposent quand à eux de la même lucarne et d'une

fenêtre en façade pignon de 1,9 m2, soit de 2,53 m2 de

surface vitrée, qui est inférieure au 1/8e de la superficie du

plancher, prescrite en principe par l'art. 28 RLATC (la surface des greniers est

respectivement de 38 m2, 46,10 m2, 49,30 m2

ou 52,30 m2, suivant les appartements); Il n'est pas certain que,

dans les greniers, la hauteur minimale de 2.40 m soit garantie sur la moitié de

la surface (cf. art. 27 RLATC). Par ailleurs, les locaux des combles, s'ils

seront isolés, ne seront pas chauffés. A cela s'ajoute que les appartements

concernés ne disposeront d'aucun autre espace susceptible de servir de local de

dépôt ou de rangement (ils n'auront notamment pas de cave). Il est vrai que les

combles sont aisément accessibles, par un escalier, mais cela est nécessaire

pour l'utilisation de la buanderie et ce n'est donc pas un indice

d'habitabilité.

L'annonce publicitaire pour la vente des villas

projetées qui indique pour le deuxième niveau "buanderie/ salle de

douches, 2 pièces de 30 m2 chacune (bureau, salle de jeux)",

est en effet de nature à faire douter de l'intention de la constructrice de

réaliser à ce niveau uniquement des locaux non habitables. Il appartiendra

cependant à l'autorité intimée de contrôler l'affectation de ces locaux lors

qu'elle délivrera le permis d'habiter, puis lors de vérifications ultérieures,

le cas échéant. En l'état, il n'y a pas de raisons objectives de retenir que

les surfaces disponibles au dernier niveau seront vraisemblablement rendues

habitables. L'octroi du second permis de construire ne viole pas l'art. 4.1

RCAT car les locaux prévus dans les combles peuvent être considérés comme des

pièces non habitables. Ce grief du recourant est donc mal fondé.

5.

Il résulte des considérants qui précèdent que l'autorité intimée

n'a pas violé la réglementation applicable en levant les oppositions du

recourant et en délivrant les permis de construire nos 25812 et

26228.

Les deux recours, entièrement mal fondés, doivent ainsi

être rejetés. Cela entraîne la confirmation des décisions attaquées. Le

recourant, qui succombe, supportera les frais de justice (art. 49 LPA-VD),

ainsi que les dépens à payer à la constructrice, assistée d'un avocat depuis

l'inspection locale (art. 49 et 55 LPA-VD).

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Les recours sont rejetés.

II.

Les décisions de la Municipalité d'Arzier-Le-Muids

des 8 avril 2013 et 22 janvier 2014, levant les oppositions formées par

John Maddocks et accordant les permis de construire nos 25812 et 26228

à Les Rives du Boiron SA, sont confirmées.

III.

Un émolument judiciaire de 2'500 (deux mille

cinq cents) francs est mis à la charge de John Maddocks.

IV.

Une indemnité de 1'500 (mille cinq cents)

francs, à payer à Les Rives du Boiron SA à titre de dépens, est mise à la

charge de John Maddocks

Lausanne, le 23 janvier 2015

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.