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Décision

AC.2014.0114

CDAP - AC.2014.0114 - 2014-09-17 - SAUTHIER/Municipalité d'Arzier-Le Muids, ZOSSO MANGE, ZOSSO, Service des communes et du logement

17 septembre 2014Français39 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

Maria Zosso et Elisabeth Zosso Mange sont

propriétaires des parcelles n° 982, et 2120 de la commune d'Arzier-Le Muids,

elle-même propriétaire de la parcelle n° 979. Ces biens-fonds ont une surface

de respectivement 2'244, 382 et 23 m2. La parcelle n° 982 supporte actuellement

deux bâtiments agricoles (ECA nos 336 et 338), un garage (ECA n° 650b)

et deux bâtiments habitations de 130 et 260 m2 (ECA nos 337 et

650a). La parcelle n° 2120 supporte quant à elle un bâtiment d'habitation de 37

m2 (ECA n° 335). Ces biens-fonds sont colloqués, selon le Plan général

d'affectation (ci-après: PGA) dans la zone de village, régie par le Règlement général

sur les constructions et l'aménagement du territoire, approuvé par le Conseil

d'Etat le 18 décembre 1992 (ci-après: RPGA).

B.

Maria Zosso et Elisabeth Zosso Mange (ci-après:

les constructrices), ainsi que la Municipalité d'Arzier-Le Muids (ci-après: la

municipalité), ont présenté une demande d'autorisation de construire le 25

février 2013, portant sur la démolition de cinq bâtiments agricoles ou

d'habitation, et la construction d'un immeuble de neuf appartements, d'un

garage de treize places et de sept places de parc extérieures. Les

constructrices n'ont pas coché les rubriques 40, 41, 42, 45a et 112 du questionnaire

général de la demande de permis de construire.

Mis à l'enquête publique du 5

juillet 2013 au 5 août 2013, ce projet a suscité plusieurs oppositions, dont

celle de Fernand Sauthier, qui exploite en raison individuelle une entreprise

générale de menuiserie, de charpente et de construction de chalets dans un

atelier situé dans l'un des immeubles voués à la démolition selon un contrat de

bail pour locaux commerciaux signé le 1er octobre 1986. Le 5 août

2013, la Centrale des autorisations CAMAC a délivré sa synthèse contenant les autorisations

spéciales et les préavis des services cantonaux consultés.

Par décisions des 11 février 2014

et 27 février 2014, la municipalité a délivré, sous diverses charges et

conditions, le permis de construire et a rejeté les oppositions, dont celle de

Fernand Sauthier.

C.

Le 14 mars 2014, Fernand Sauthier a recouru

auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal contre

la décision du 11 février 2014, levant son opposition.

La municipalité propose le rejet du

recours et la confirmation de la décision attaquée.

Invité à répliquer, le recourant a

renoncé à se déterminer.

D.

Le tribunal a invité le Service des communes et

du logement, Division logement (ci-après: la Division logement) à se déterminer

au sujet de l'application de la loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la

transformation et la rénovation de maisons d'habitation ainsi que l'utilisation

de logements à d'autres fins que l'habitation (LDTR; RSV 840.15) et son

règlement d'application du 6 mai 1988 (RLDTR; RSV 840.15.1) aux travaux de

démolition projetés.

La Division logement n'a pas pu se

déterminer sur l'application de la LDTR aux travaux litigieux, les pièces

figurant au dossier n'étant pas suffisantes. Elle a relevé ce qui suit:

"Pour ce qui a trait à la parcelle 982

qui concerne l'immeuble rue du Village 14 à Arzier, cette parcelle comprend 353

m2 de place-jardin et 353 m2 de pré-champ. Elle comprend aussi 584 m2 de

bâtiments, dont 18 m2 de garage. L'extrait du registre foncier mentionne deux

"bâtiments agricoles" de 55 m2 (dépendance rurale) et 121 m2 (hangar)

ainsi que deux "habitations" de 130 m2 (n° ECA 337) et 260 m2 (n° ECA

650A).

La consultation des sites d'annuaires

téléphoniques (recherches sur local.ch) et la réponse de la Municipalité dans

son courrier du 11 février 2014 levant l'opposition de M. Sauthier tendent à

démontrer que l'un ou l'autre de ces bâtiments comprend des appartements qui

semblent avoir été ou être encore loués. (…)

A notre sens, en l'état des (rares) pièces

du dossier et sous réserve de compléments sur l'occupation exacte des

immeubles, la démolition envisagée semble toucher une ou des "maisons

d'habitation" au sens de la LDTR.

Si cela devait se vérifier et même si les

bâtiments sont vétustes, la question n° 112 du questionnaire général activant

le questionnaire particulier n° 53 pour autorisation spéciale en lien avec la

LDTR aurait dû être cochée et la Division logement consultée dans le cadre de

l'enquête Camac 134708, pour les bâtiments qui semblent assujettis en tout cas.

La vétusté ou l'insalubrité d'une maison constitue en effet un motif

d'autorisation au sens de l'art. 4 al. 1 LDTR, et non un critère d'application

ou non de la LDTR."

E.

Le tribunal a statué par voie de circulation.

Considérants

1.

Il convient d'examiner en premier lieu la

qualité pour recourir de Fernand Sauthier, dans la mesure où il n'est que le locataire

d'un local commercial situé dans un des immeubles voués à la démolition.

a) L’art. 75 let. a de la loi sur

la procédure administrative du 28 octobre 2008 (LPA-VD; RSV 173.36) réserve la

qualité pour former recours à toute personne physique ou morale ayant pris part

à la procédure devant l'autorité précédente ou ayant été privée de la

possibilité de le faire, qui est atteinte par la décision attaquée et qui

dispose d'un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée.

Le législateur cantonal a

expressément refusé de faire dépendre la qualité pour agir d’une atteinte

spéciale ou particulière, telle qu'elle est exigée pour le recours en matière

de droit public (art. 89 al. 1 let. b de la loi sur le Tribunal fédéral du 17

juin 2005 [LTF; RS 173.110]). Le tribunal de céans a cependant relevé que cela

ne signifiait pas que l’action populaire était admise, dès lors que l’art. 75

let. a LPA-VD exigeait un intérêt digne de protection à l’annulation ou à la

modification de la décision attaquée (cf. également art. 89 al. 1 let. c

LTF). Selon la jurisprudence cantonale, les principes développés au regard des

art. 37 LJPA, 103 let. a OJ et 89 LTF s’appliquent donc toujours à l’art. 75

let. a LPA-VD (arrêts AC.2009.0029 du 28 janvier 2010; AC.2008.0224 du 6 mai

2009.

et GE.2008.0194 du 29 avril 2009 cités dans AC.2009.0072 du 11 novembre

2009).

Pour disposer de la qualité pour agir,

il faut être touché dans une mesure et avec une intensité plus grandes que la

généralité des administrés. L'intérêt invoqué - qui n'est pas nécessairement un

intérêt juridiquement protégé, mais qui peut être un intérêt de fait - doit se

trouver avec l'objet de la contestation dans un rapport étroit, spécial et

digne d'être pris en considération; il faut donc que l'admission du recours

procure au recourant un avantage, de nature économique, idéale ou matérielle.

Le recours d'un particulier formé dans l'intérêt de la loi ou d'un tiers est,

en revanche, irrecevable. Ces exigences ont été posées de manière à empêcher

l'"action populaire", lorsqu'un particulier conteste une autorisation donnée à un

tiers (ATF 133 II 400 consid. 2.4.2 p. 406; 133 V 239 consid. 6.2 p. 242; 131 V

298.

consid. 3 p. 300, et les arrêts cités).

Le Tribunal fédéral a développé une

jurisprudence au sujet de la qualité pour recourir du voisin (cf., en dernier

lieu, ATF 137 II 30). Souvent, la nature ou le degré de l’atteinte dépend de la

distance entre l’ouvrage projeté et le bien-fonds du voisin. Le critère de

l’éloignement peut aussi entrer en considération pour déterminer si l’admission

du recours peut procurer un avantage pratique au voisin, lui permettant

d’invoquer un intérêt digne de protection. Cela étant, la situation la plus

courante, dans la jurisprudence, est celle où le voisin est le propriétaire

d’un bien-fonds situé à proximité de l’installation litigieuse, voire le

locataire d’un bâtiment situé sur une autre parcelle. Il n’est pas fréquent que

le locataire d’un appartement forme un recours contre l’octroi d’un permis de

construire au propriétaire foncier qui est son bailleur, pour un ouvrage à

réaliser sur la parcelle où il réside. En règle générale, si un locataire et un

bailleur ont un différend au sujet des qualités ou de l’aménagement de la chose

louée, des prescriptions du droit privé sont applicables et la juridiction

compétente est celle qui traite des litiges concernant les baux. On peut

néanmoins concevoir qu’un locataire ne reproche à son bailleur que la violation

de règles du droit public, en relation avec un projet de construction, sans

prétendre qu’il ne tiendrait pas ses engagements contractuels; dans cette

mesure, le recours du locataire contre le permis de construire serait recevable,

dès lors que son admission pourrait lui procurer un avantage pratique qu’il

n’obtiendrait pas devant la juridiction civile (cf. arrêts AC.2011.0201 du 28

mai 2013; AC.2011.0020 du 21 novembre 2011; AC.2007.0266 du 10 avril 2008; à

propos de la qualité pour recourir du locataire en droit administratif, dans un

autre contexte, cf. ATF 131 II 649).

Lorsque le recours est dirigé non

seulement contre le permis de construire, mais aussi contre l'autorisation

spéciale cantonale fondée sur la LDTR, la jurisprudence cantonale admet la

recevabilité du recours du locataire qui occupe les locaux à transformer, et

qui conteste l'octroi de cette autorisation spéciale (cf. RDAF 2001 I 344

consid. 1c). De manière générale, on devrait admettre la qualité pour recourir

du locataire contre une autorisation d’effectuer des travaux dans l’immeuble

qu’il occupe lorsque celle-ci a clairement une portée préjudicielle dans les

rapports avec le propriétaire: si l’autorisation est annulée par le juge

administratif, le bailleur n’arrivera ainsi pas à faire juger que la rénovation

ou la modification du bâtiment peut raisonnablement être imposée au locataire

(art. 260 al. 1 CO) et une résiliation du bail à loyer, en vue des travaux,

sera probablement jugée contraire aux règles de la bonne foi (art. 271 CO ; ATF

4P.474/2004 du 24 mars 2005 consid. 3.3). Dans ces circonstances, l’existence

d’un intérêt digne de protection à contester l’octroi du permis de construire

devrait être reconnue (cf. arrêts AC.2011.0201 précité; AC.2011.0263 du 25 mai

2012; AC.2009.0205 du 8 avril 2010).

b) En l'occurrence, le recourant loue

un local commercial destiné à l'exploitation d'un atelier de charpenterie. Il ne

peut dès lors pas se plaindre d'une mauvaise application de la LDTR, qui vise

uniquement les locaux d'habitation, à l'exclusion des locaux commerciaux. Dans

la mesure toutefois où les propriétaires du local exploité par le recourant

n'ont semble-t-il pas résilié son contrat de bail, le recourant conserve un

intérêt pratique à l'admission du recours, puisqu'il pourra poursuivre son

activité dans les locaux qu'il loue actuellement. L'octroi du permis litigieux

le contraindra en effet à trouver un autre local commercial, le projet de

construction portant uniquement sur la création de locaux d'habitation. Sa

qualité pour recourir doit en conséquence être admise.

2.

Le recourant se plaint d'une violation de son

droit d'être entendu. La motivation de la décision attaquée serait

insuffisante. Il reproche également à la municipalité de n'avoir pas joint à sa

décision, le permis de construire délivré.

a) Les parties ont le droit d'être

entendues (art. 29 al. 2 Cst.; art. 17 al. 2 Cst/VD; art. 33 ss LPA-VD).

L'autorité doit indiquer dans son prononcé les motifs qui la conduisent à sa

décision (ATF 138 I 232 consid. 5.1 p. 237; 136 II 266 consid. 3.2 p. 270; 133

I 270 consid. 3.1 p. 277). Elle n'est pas tenue de discuter de manière

détaillée tous les arguments soulevés par les parties; elle n'est pas davantage

astreinte à statuer séparément sur chacune des conclusions qui lui sont

présentées. Elle peut se limiter à l'examen des questions décisives pour

l'issue du litige; il suffit que le justiciable puisse apprécier correctement

la portée de la décision et l'attaquer à bon escient (ATF 138 I 232 consid. 5.1

p. 237; 136 II 266 consid. 3.2 p. 270; 136 I 184 consid. 2.2.1 p. 188, 229

consid. 5.2 p. 236, et les arrêts cités). Par ailleurs,

pour autant qu'elle ne soit pas d'une gravité particulière, la violation du

droit d'être entendu commise en première instance peut être guérie si le

justiciable a la faculté de se déterminer dans la procédure de recours, pour

autant que l'autorité de recours dispose d'un plein pouvoir d'examen, en fait

et en droit (ATF 135 I 279 consid. 2.6.1; 130 II 530 consid. 7.3; 124 V 180

consid. 4a).

b) En l'espèce, la motivation de la

décision est relativement sommaire. La municipalité a toutefois répondu

succinctement à l'ensemble des griefs invoqués par le recourant dans son

opposition. Ces motifs étaient suffisants pour

permettre au recourant de comprendre les raisons pour lesquelles la

municipalité a décidé de lever son opposition. Le recourant n'allègue en outre

pas que la municipalité a refusé, à sa demande, de lui communiquer une copie du

permis de construire délivré.

Le grief du recourant doit ainsi

être rejeté.

3.

Selon le recourant, le questionnaire général de

la demande d'autorisation de construire serait incomplet.

Selon l’art. 108 de la loi du 4

décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV

700.

), la demande de permis est adressée à la Municipalité (al. 1). Le

règlement cantonal et les règlements communaux déterminent, pour les divers

modes de construction et catégories de travaux, les plans et les pièces à

produire avec la demande, ainsi que le nombre d’exemplaires requis. La demande

n’est tenue pour régulièrement déposée que lorsque ces exigences sont remplies

(al. 2). Les pièces et indications à fournir avec la demande de permis de

construire figurent à l’art. 69 du règlement du 19 septembre 1986 d’application

de la loi du 4 décembre 1985 sur l’aménagement du territoire et les

constructions (RLATC; RSV 700.11.1). Il s’agit essentiellement des plans du

projet et du questionnaire général. Selon l'art. 69 al. 1 ch. 6 RLATC, la

demande de permis de construire doit comprendre le questionnaire général,

complètement rempli, ainsi que les questionnaires particuliers, auxquels

renvoie au besoin le questionnaire général.

Des irrégularités dans la procédure

de mise à l'enquête publique ne sont susceptibles d'affecter la validité d'un

permis de construire que si elles ont été de nature à gêner les tiers dans

l'exercice de leurs droits ou qu'elles n'ont pas permis de se faire une idée

précise, claire et complète des travaux envisagés et de leur conformité aux règles

de police des constructions (arrêts AC.2013.0280 du 12 mai 2014, consid. 3c).

Le recourant n'explique en

l'occurrence pas en quoi l'absence de coches aux rubriques 40 (alimentation en

eau de boisson), 41 (défense incendie extérieure à partir d'une borne

hydrante), 42 (ramassage des déchets) et 45a (ascenseur, monte-charge) du

questionnaire général ne permet pas de vérifier la conformité des travaux avec

les règles de police des constructions. Il ne prétend en particulier pas que la

construction projetée serait trop éloignée d'une borne hydrante, ni que la

construction future serait dépourvue d'une alimentation en eau potable. Le

recourant ne se réfère en outre à aucune disposition de la réglementation

communale relative à la nécessité de prévoir des installations nécessaires à

l'évacuation des déchets sur la parcelle privée. L'absence de ces réponses n'a

ainsi pas porté préjudice au recourant et ne l'a pas empêché de se faire une

idée précise, claire et complète des travaux envisagés. Ces irrégularités n'affectent

ainsi pas la validité de l'enquête publique.

4.

Les constructeurs n'ont pas non plus coché la

case de la rubrique 112, relative à la démolition, transformation totale ou

partielle, changement de destination de maisons d'habitation, soumis à la LDTR.

Selon le recourant, les bâtiments d'habitation existants y seraient soumis, ce

que conteste l'autorité intimée, qui prétend que les logements actuels sont

vétustes et, partant, non soumis à la LDTR.

a) Deux bâtiments destinés à être

démolis comprennent des logements. Le bâtiment ECA n°337, classé comme un

immeuble de trois logements et plus, comprend 390 m2 de surface brute de

plancher utile. Quant au bâtiment ECA n°336, désigné comme une maison à deux

logements, il comprend une surface brute de plancher utile de 110 m2. On ignore

toutefois le nombre de logements qui sont loués.

Dans les communes où sévit la

pénurie de logements, la démolition, la transformation, ainsi que la

rénovation, totales ou partielles de maisons d'habitations sont soumises à une

autorisation du Département de l'économie (art. 1 al. 1 a.i. LDTR), à moins

qu'il ne s'agisse d'entretien courant (art. 1 al. 2 i.f. LDTR). En règle

générale, l'autorisation est refusée lorsque l'immeuble en cause comprend des

logements d'une catégorie où sévit la pénurie (art. 3 LDTR). L'autorisation est

accordée lorsque la démolition, la transformation, la rénovation ou le

changement d'affectation apparaissent indispensables pour des motifs de

sécurité, de salubrité ou d'intérêt général et peut l'être à titre exceptionnel

si d'autres circonstances le commandent impérativement (art. 4 al. 1 LDTR).

L'octroi de l'autorisation peut être soumis à certaines conditions, notamment à

un contrôle des loyers afin d'éviter les augmentations qui iraient à l'encontre

du but visé par la loi (art. 4 al. 2 et 3 LDTR). Le règlement d'application de

la LDTR précise que la loi est applicable dans l'ensemble des communes du

canton (art. 3 al. 1), mais que seuls les logements correspondant par le prix,

le nombre de pièces et, de manière générale, les caractéristiques, à un besoin

de la population, peuvent entrer dans une catégorie touchée par la pénurie

(art. 4 RLDTR). Cette réglementation répond à un but d'intérêt public

(conserver sur le marché des logements dont le loyer est en rapport avec les

ressources de la majorité des familles) et elle est compatible avec la garantie

de propriété, ainsi que le Tribunal fédéral a déjà eu l'occasion d'en juger à

propos du décret du 5 décembre 1962 concernant la démolition et la transformation

de maisons d'habitation et d'utilisation de logements à d'autres fins que

l'habitation, auquel la LDTR a succédé (ATF 89 I 178; 101 Ia 502; voir aussi

pour une réglementation analogue, ATF 113 Ia 132 et 119 Ia 355).

La LDTR a ainsi pour but de

prévenir la diminution du nombre de logements à loyer modéré, que l'on trouve

principalement dans les immeubles anciens, et dont le coût est en rapport avec

les ressources de la majeure partie de la population, et notamment les

personnes les plus défavorisées (cf. en dernier lieu arrêt AC.2006.0213 du 13

mars 2008). Le moyen d'y parvenir est l'interdiction de principe de démolir, de

transformer ou de changer d'affectation (art. 3 LDTR). L'art. 4 LDTR ne doit

pas nécessairement être appliqué au pied de la lettre lorsqu'il exige que la

démolition, la transformation, la rénovation ou le changement d'affectation

apparaissent "indispensables". L'autorisation doit être en

principe accordée lorsque le projet permet de maintenir ou d'augmenter le

nombre de logements loués à des prix raisonnables dans une catégorie où sévit

la pénurie (arrêts AC.2006.0213, précité, consid. 11a; FO.2004.0004 du 24 juin

2005, consid. 4b; ATF 1P.521/2003 du 10 novembre 2003, consid. 2.2). Lorsque

les loyers des logements en question sont très bas avant les travaux,

l’augmentation de ceux-ci, résultant de travaux nécessaires, peut être admise

même lorsqu’elle est importante; la LDTR n’a en effet pas pour but de maintenir

indéfiniment des loyers très modestes, en conférant aux locataires de logements

anciens ou vétustes une sorte de rente de situation (arrêt FO.2004.0004,

précité, consid. 4b).

Ainsi que le rappelle l'arrêt de la

Cour de céans du 13 mars 2008 dans la cause AC.2006.0213, les travaux

préparatoires fournissent peu d'indications sur les motifs d'intérêt général

dont on envisageait qu'ils puissent justifier une exception à l'interdiction de

principe de démolir, de transformer ou de changer d'affectation. L'exposé des

motifs accompagnant le projet de décret du 5 décembre 1962 mentionne l'hypothèse

de l'immeuble détruit pour céder la place à une construction permettant de

loger un plus grand nombre de personnes, si le caractère social de l'opération

est déterminant (BGC automne 1962, p. 718); il indique également qu'une

exception ne devrait pas être consentie "en faveur d'opérations ayant

un caractère spéculatif ou effectuées pour échapper au contrôle ou à la

surveillance des prix" (ibid). Bien que des propositions formelles

d'amendement dans ce sens aient été rejetées, la nécessité du caractère social

d'une construction nouvelle pour justifier une démolition a été confirmée lors

des débats parlementaires (BGC, automne 1962, pp. 738 à 741). La pratique a

confirmé que, très souvent, l'autorisation de démolir ou de transformer était

accordée lorsque le projet permettait de maintenir ou d'augmenter le nombre de

logements loués à des prix raisonnables dans une catégorie où sévit la pénurie

(v. BGC automne 1973 pp. 228/229).

En définitive, l'autorité cantonale

doit tenir compte du niveau des loyers avant et après transformation mais aussi

de l'importance des travaux envisagés, de l'équipement et du confort des

appartements transformés (arrêt FO.2006.0016 du 30 octobre 2009; ATF du 29

septembre 1982 publié à la RDAF 1983 p. 254 consid. 2b). Elle est ainsi amenée

à définir les travaux admissibles et nécessaires pour assurer la réalisation du

but d'intérêt public recherché par le législateur cantonal, à savoir le

maintien de logements dont le loyer est en rapport avec les ressources de la

majorité des familles (ATF 89 I 182, voir également ATF 101 Ia 507).

En pratique, la jurisprudence

considère qu'une transformation, une démolition ou une rénovation ne peut être

justifiée que par une nécessité impérieuse de restaurer le bâtiment et

l'impossibilité de réaliser cette opération à un coût permettant de conserver

les appartements concernés dans une catégorie de prix répondant aux besoins de

la population (arrêt AC.2006.0213 du 13 mars 2006 précité; cf. également l'arrêt

AC.2010.0214 du 3 mai 2011).

b) Invitée à se déterminer au sujet

de l'application de la LDTR, la Division logement a relevé que les pièces

produites ne permettaient pas de se déterminer de manière définitive sur cette

problématique. Sur la base du dossier, elle a toutefois précisé que la démolition

envisagée semblait toucher une ou des "maisons d'habitations" au sens

de la LDTR. La vétusté d'un logement n'a pas pour conséquence de soustraire

celui-ci à la catégorie où sévit la pénurie au sens de l'art. 3 RLDTR, mais

constitue tout au plus un motif pouvant justifier une rénovation (arrêts

FO.2007.0004 du 22 février 2008; FO.2002.0024 du 8 juillet 2003). Le motif de

vétusté des appartements ne dispensait pas la municipalité de soumettre la

demande d'autorisation spéciale au service cantonal compétent.

5.

Conformément à l'art. 104 LATC, avant de

délivrer un permis de construire, la municipalité s'assure que le projet est

conforme aux dispositions légales et réglementaires (al.1). Elle vérifie si les

autorisations cantonales et fédérales préalables nécessaires ont été délivrées

(al. 2) et transmet aux autorités cantonales intéressées, dans les cas prévus à

l'art. 120 LATC et dans tous ceux où l'approbation cantonale est requise, la

demande d'autorisation, avant l'ouverture de l'enquête publique (art. 113 LATC).

L'art. 75 al. 1 RLATC précise que le permis ne peut être délivré par la

municipalité avant l'octroi de l'autorisation spéciale cantonale. Le permis

indique en effet les autorisations spéciales délivrées par l'Etat et reprend

les conditions particulières posées par celles-ci pour l'exécution de l'ouvrage

(art. 75 al. 2 RLATC). L'art. 120 al. 1 LATC dispose ce qui suit:

"1 Indépendamment des dispositions qui

précèdent, ne peuvent, sans autorisation spéciale, être construits,

reconstruits, agrandis, transformés, ou modifiés dans leur destination:

les constructions hors des zones à bâtir;

les constructions et les ouvrages

nécessitant des mesures particulières de protection contre les dangers

d'incendie et d'explosion ainsi que contre les dommages causés par les forces

de la nature;

sous réserve de l'alinéa 2, les

constructions, les ouvrages, les entreprises et les installations publiques ou

privées, présentant un intérêt général ou susceptibles de porter préjudice à

l'environnement ou créant un danger ou un risque inhérent à leur présence ou à

leur exploitation, faisant l'objet d'une liste annexée au règlement cantonal;

cette liste, partie intégrante de ce dernier, indique le département qui a la

compétence d'accorder ou de refuser l'autorisation exigée. Le Conseil d'Etat

peut déléguer ces autorisations aux communes avec ou sans conditions. La

délégation générale aux communes fera l'objet d'un règlement. Les délégations à

une ou des communes particulières feront l'objet de décisions qui seront

publiées dans la Feuille des avis officiels;

les constructions, les ouvrages, les

installations et les équipements soumis à autorisation ou qui doivent être

approuvés selon des dispositions légales ou réglementaires fédérales ou

cantonales.

2.

[…]"

Le projet litigieux porte sur la

démolition et la construction de bâtiments qui comportent à la fois des locaux

commerciaux et des locaux d'habitation. Sur la base des déterminations de la

Division logement, il semble que ces derniers, destinés à être démolis, entrent

dans le champ d'application de la LDTR. Conformément à l'art. 120 al. 1 let. c

et d, de tels travaux présupposent ainsi une autorisation cantonale spéciale de

l'autorité compétente, soit la Division logement. Les motifs invoqués par

l'autorité intimée, à savoir la vétusté des logements, n'apparaît en effet pas

pertinent pour les soustraire de l'exigence d'obtenir préalablement

l'autorisation spéciale requise.

La Municipalité aurait en

l'occurrence dû requérir des constructrices la production des pièces

nécessaires pour déterminer si la démolition des logements existants est

soumise à la LDTR. Force est donc de constater que le permis de construire est

vicié, dès lors qu'il a été délivré avant l'octroi d'une autorisation spéciale

cantonale (art. 104 al. 2, 120 LATC et 75 al. 1 RLATC, en relation avec les

art. 1 et 4 LDTR).

Bien que la jurisprudence ait

jusqu'ici laissé ouverte la question de savoir si la décision municipale levant

une opposition serait, lorsqu'elle est notifiée avant que les décisions

cantonales requises soient rendues, frappée de nullité ou simplement annulable

(arrêt AC.2013.0174 du 13 août 2013), il convient pour le moins d'annuler la

décision litigieuse dans le cas présent dès lors que le permis de construire a

été délivré alors qu'une demande de requérir une autorisation cantonale

spéciale préalable a purement et simplement été omise. La jurisprudence

fédérale frappe en tout cas de nullité le permis de construire que l'autorité

communale délivrerait hors de la zone à bâtir sans autorisation cantonale

préalable (ATF 111 Ib 213).

La décision contestée doit donc

être annulée et le dossier renvoyé à l'autorité intimée pour qu'elle complète la

procédure de permis de construire en requérant une décision de la Division

logement, puis qu'elle statue à nouveau à l'issue de cette procédure-là (cf.

arrêt AC.2013.0174 du 13 août 2013, portant sur une affaire semblable, où

l'autorisation spéciale de l'autorité compétente fondée sur la LDTR faisait

défaut).

Le recours doit être admis pour ce

motif déjà.

6.

Le recourant critique par ailleurs l'absence au

dossier d'un dessin des façades avoisinantes, comme l'exigerait l'art. 11.2 du

règlement communal.

L'art. 11.2 RCAT est ainsi formulé:

"La Municipalité peut demander que

toutes demandes de permis de construire soient accompagnées de tous documents

nécessaires à la compréhension du projet. Elle peut notamment demander la

production d'une maquette et la réalisation de photomontages. Elle peut aussi

exiger, aux frais du constructeur, la pose de gabarits correspondant au

profilement de la construction.

Dans tous les cas, les demandes de permis de

construire pour les bâtiments nouveaux doivent comprendre:

- l'indication des cotes d'altitude de

terrain naturel et du terrain projeté aux angles de la construction;

- le dessin du terrain naturel et du terrain

futur sur les coupes et sur les façades;

- le dessin des façades des bâtiments

contigus ou très proches;

- le plan des aménagements extérieurs, des

équipements et des plantations."

L'exigence de représentation des

façades des bâtiments voisins posée par la réglementation communale vise

uniquement les bâtiments contigus ou très proches. La façade du bâtiment

existant la plus proche se situant à une dizaine de mètres de la façade de la

construction projetée, la municipalité pouvait, sans arbitraire, considérer

qu'une telle exigence n'était en l'occurrence pas requise. Le recourant

n'indique d'ailleurs pas en quoi ce dessin supplémentaire est nécessaire à une

meilleure compréhension du projet. Quant au plan des aménagements extérieurs,

il figure au dossier, contrairement à ce que soutient le recourant. Les accès

et les places de stationnement, de même que l'aire destinée à une place de jeux

y sont en effet représentés. Quant aux plantations, elles sont actuellement

inexistantes et n'avaient en conséquence pas à être désignées. Le recourant ne

prétend d'ailleurs pas qu'un nombre minimal d'arbres devrait être planté sur la

parcelle.

Le grief doit en conséquence être

rejeté.

7.

Le recourant se plaint par ailleurs d'une

violation de l'art. 7.3 RCAT.

Cette disposition prévoit ce qui

suit:

"Les locaux aménagés dans les combles

doivent prendre jour partout où cela est possible sur les façades pignons ou

sur les parties de façades situées entre pans de toiture. A défaut de pignons

ou parties de façades exploitables pour des percements, des lucarnes et/ou des

fenêtres rampantes peuvent être réalisées sur le pan de toitures.

La dimension de ces constructions doit être

réduite au minimum nécessaire pour assurer l'aération et l'éclairage des

locaux. "

Selon le recourant, l'exigence

contenue à l'art. 7.3 RCAT doit se comprendre dans le sens qu'elle exige que

les percements soient réduits à l'exigence minimum légale, soit en référence à

l'art. 28 RLATC.

Aux termes de l'art. 28 RLATC, tout

local susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire est aéré

naturellement et éclairé par une ou plusieurs baies représentant une surface

qui n'est pas inférieure au 1/8e de la superficie du plancher et de

1.

m2 au minimum;

cette proportion peut être réduite au 1/15e de la surface du

plancher et à 0,80 m2 au minimum pour les lucarnes et les tabatières; si les contraintes

de l'état existant l'imposent, des dérogations peuvent être admises pour les

fenêtres, les lucarnes et les tabatières (al. 1); les conditions fixées par

l'al. 1 peuvent être satisfaites par une véranda ou une serre accolée à

l'immeuble (al. 2).

b) Les lucarnes sont de petites

fenêtres pratiquées dans le toit d'un bâtiment pour donner du jour à l'espace

qui se trouve sous les combles sans en augmenter sensiblement le volume; cette

dernière condition est remplie lorsque l'augmentation du volume ne dépasse pas

le 10ème du volume total des locaux éclairés par la lucarne

(cf. AC.2007.0154 du 9 septembre 2008 consid. 6, in RDAF 2009

I 37 n° 48, et les références citées). Il s'agit donc avant tout d'un

dispositif d'éclairage, l'art. 28 RLATC imposant d'ailleurs des normes

minimales (cf. arrêt AC.1997.0078 du 13 mars 1998 consid. 5, in RDAF

1999.

I 116). Différentes réglementations communales prévoient que les

dimensions des lucarnes doivent être réduites au minimum nécessaire (cf.

notamment arrêt AC.2010.0067 du 13 janvier 2011 consid. 5a), certaines

ajoutant même: "pour assurer l'éclairage et l'aération des locaux

habitables" (arrêts AC.2007.0244 du 15 janvier 2009 consid. 5;

AC.1996.0055 du 3 juin 1996 consid. 4), ou: "selon les exigences de

salubrité pour assurer l'éclairage et l'aération des locaux habitables" (arrêt

AC.2006.0325 du 18 septembre 2007 consid. 4a), d'autres précisant que les

dimensions des lucarnes doivent être réduites "au minimum fixé par les

exigences de salubrité" (arrêt AC.2002.0195, AC.2005.0024 du 17 février

2006.

consid. 6b). Quelle que soit néanmoins l'expression utilisée par la

réglementation communale, la jurisprudence a interprété la nécessité de réduire

les dimensions des lucarnes comme l'obligation de s'en tenir au minimum prévu

en matière d'éclairage, au sens de l'art. 28 RLATC (cf. arrêts AC.2010.0067

précité, consid. 5b; AC.2002.0195, AC.2005.0024 précité, consid. 6b;

AC.1996.0055 précité consid. 4).

Face à un problème d’interprétation

d’une disposition du règlement communal sur les constructions, on considère

que, pour interpréter des concepts juridiques indéterminés dont la portée n'est

pas imposée par le droit cantonal, il convient de se référer en premier lieu au

système réglementaire élaboré par le législateur communal, étant précisé que

l'autorité communale dispose à cet égard d'une certaine liberté sur laquelle

l'autorité cantonale ne doit pas empiéter (cf. arrêts AC.2012.0107 du 10 avril

2013, consid. 3, confirmé par l'ATF 1C_489/2013 du 6 août 2013; AC.2012.0083 du

27.

novembre 2012 consid. 3d, et les références citées).

c) En l'occurrence, le fait que les

dimensions des ouvertures en toiture doivent être réduites au minimum

nécessaire pour assurer l'aération et l'éclairage des locaux implique, au vu de

la jurisprudence précitée, de s'en tenir au minimum prévu en matière

d'éclairage au sens de l'art. 28 RLATC.

Des plans, il ressort que la

toiture de la façade Nord-Est du bâtiment projeté sera pourvue de deux fenêtres

rampantes de 0,76 m2 (0,78 x 0,98), éclairant chacun des sanitaires d'une

surface de 5,4 m2. Une telle surface doit être éclairée par des ouvertures d'au

minimum 0,68 m2 (soit le 1/8e de 5,4 m2). L'ouverture prévue excède

de manière insignifiante le minimum légal, soit de 0,08 m2. Compte tenu de son

pouvoir d'appréciation pour interpréter ses dispositions réglementaires, la

municipalité pouvait admettre un tel dépassement. Une autre fenêtre rampante,

de 1,35 m2 (1,14 x 1,18), est destinée à éclairer le hall et l'escalier commun,

d'une superficie d'environ 20 m2. Un tel espace ne sert pas à l'habitation ou

au travail sédentaire et n'a donc en principe pas à respecter la règle de

l'art. 28 RLATC. Dans la mesure toutefois où l'ouverture prévue demeure de

dimension minime par rapport à la surface à éclairer, la municipalité n'a pas

abusé de son large pouvoir d'appréciation en l'autorisant. La toiture de la

façade Nord-Est comprendra enfin quatre lucarnes, pourvues d'ouvertures de 1,08

m2 (0,9 x 1,2), éclairant chacune une chambre d'une surface de 13 m2. Ces

pièces doivent être en principe éclairées par des ouvertures d'au minimum 1,625

m2 (soit le 1/8e de 13 m2). Les lucarnes prévues sont ainsi inférieures

aux exigences de l'art. 7.3 RCAT. Elles sont également suffisantes pour assurer

l'éclairage et la ventilation des chambres, compte tenu de l'exception prévue à

l'art. 28 RLATC, qui précise que la proportion peut être réduite au 1/15e

de la surface de plancher et à 0,80 m2 au minimum pour les lucarnes et les

tabatières.

En ce qui concerne la façade

Sud-Ouest, le projet prévoit la réalisation de trois balcons encastrés dans la

toiture du bâtiment, qui apportent l'essentiel de l'éclairage des séjours des

trois appartements réalisés dans les combles. Un premier balcon (Ouest), pourvu

d'ouvertures de respectivement 3,3 m2 (1,5 x 2,2) et 2,37 m2 (2,15 x 1,1), est

destiné à l'éclairage de la pièce "cuisine et séjour" de

l'appartement 7, d'une surface de 36 m2. L'éclairage de cette pièce est

complété par une fenêtre rampante de 0,92 m2 (0,78 x 1,18), destinée à apporter

de la luminosité dans la mezzanine. L'ensemble des surfaces vitrées représente

6,59 m2, alors que la pièce nécessite un éclairage de 4,5 m2 (soit le 1/8e

de 36 m2). Même en faisant abstraction de la fenêtre rampante, les surfaces

vitrées excèdent les proportions définies à l'art. 28 RLATC. Un deuxième balcon

(centre), pourvu de trois ouvertures, sert à l'éclairage de la pièce désignée

comme "Cuisine et séjour", ainsi que d'une chambre de l'appartement

8.

Les deux ouvertures attenantes à la pièce "Cuisine et séjour",

d'une surface de 36 m2 (auquel il y a lieu de rajouter la surface du hall

d'entrée, de 2,1 m2), ont une dimension de respectivement 2,15 m2 (2,15 x 1) et

3,3 m2 (1,5 x 2,2), soit un total de 5,45 m2, alors que l'éclairage requis pour

cette pièce, en vertu de l'art. 28 RLATC, est de 4,76 m2 (soit le 1/8e

de 38,1 m2). L'ouverture attenante à la chambre dressing de l'appartement 8 n'est

en revanche pas problématique. D'une dimension de 2,15 m2 (2,15 x 1), elle

éclaire une pièce de 17,5 m2, nécessitant des ouvertures d'une dimension de

2,19 m2. Le troisième balcon (Est), muni de deux ouvertures de respectivement

2,15 m2 (2,15 x 1) et 3,3 m2 (1,5 x 2,2), est destiné à éclairer la pièce

désignée comme "Séjour", d'une surface de 36 m2, ainsi que la cuisine

ouverte sur le séjour, d'une surface de 11,4 m2. Cet espace est par ailleurs

éclairé par une fenêtre prenant jour sur la façade pignon, d'une dimension de

1,8 m2 (1,5 x 1,2), ainsi que par une fenêtre rampante de 0,92 m2 (0,78 x 1,18),

destinée à apporter de la luminosité à la mezzanine. Ces ouvertures, d'une

surface totale de 8,17 m2 (2,15 + 3,3 + 1,8 + 0,92) excèdent les proportions

minimales définies par l'art. 28 RLATC, même en faisant abstraction de

l'éclairage provenant de la fenêtre rampante. En effet, l'espace du séjour et

de la cuisine a une surface totale de 47,4 m2, nécessitant des ouvertures d'une

dimension de 5,93 m2 (soit 1/8e de 47,4 m2).

d) La municipalité se réfère toutefois

à une directive qu'elle a édictée le 18 février 2013, relative aux ouvertures

en toiture, ainsi formulée:

"La Municipalité s'est trouvée

plusieurs fois confrontée aux règles strictes émises pour les ouvertures en

toiture (lucarnes ou tabatières) par le règlement général sur les constructions

de notre commune.

L'article 7.3 mentionne en effet que ces

ouvertures ne doivent pas dépasser le minimum légal prévu à l'article 28 du

règlement d'application de la Loi sur l'aménagement du territoire (RLATC).

Ces restrictions concernant les surfaces

habitables ne permettent pas un bon éclairage des pièces et entraînent ainsi

une consommation énergétique importante.

Dans l'attente de la prochaine révision de

notre règlement communal, la Municipalité, lors de sa séance du 11 février

2013, a pris la décision d'admettre une augmentation de 30% des exigences

réglementaires prévues à l'article 28 précité.

Cette disposition permettra d'amener une

qualité de lumière supérieure et de réaliser des économies d'énergie

importantes.

Pour les surfaces non-habitables, seule est

admise une ouverture de 78x98 cm. pour l'éclairage et l'aération.

Cette directive sera jointe au règlement

communal sur la police des constructions et disponible sur le site internet de

la Commune."

La pratique exposée dans la

directive du 18 février 2013, qui introduit une marge d'appréciation en faveur

de la municipalité, est contraire au texte du règlement communal, qui exclut

toute dérogation, en ce qui concerne la taille des ouvertures en toiture. Cette

directive ne vise dès lors pas à interpréter le règlement communal, mais à

diminuer les contraintes permettant de rendre les combles habitables et

introduit ainsi une pratique dérogatoire, non prévue dans le RCAT.

Le principe de la légalité de

l'activité administrative prévaut en principe sur celui de l'égalité de

traitement. En conséquence, le justiciable ne peut généralement pas se

prétendre victime d'une inégalité devant la loi lorsque celle-ci est

correctement appliquée à son cas, alors qu'elle aurait été faussement, voire

pas appliquée du tout, dans d'autres cas (ATF 126 V 390 consid. 6a p. 392 et

les références citées). Cela présuppose cependant, de la part de l'autorité

dont la décision est attaquée, la volonté d'appliquer correctement à l'avenir

les dispositions légales en question. Le citoyen ne peut prétendre à l'égalité

dans l'illégalité que s'il y a lieu de prévoir que l'administration persévérera

dans l'inobservation de la loi (ATF 127 I 1 consid. 3a p. 2 s.; 125 II 152

consid. 5 p. 166; 122 II 446 consid. 4a p. 451 s. et les arrêts cités). Il faut

encore que l'autorité n'ait pas respecté la loi selon une pratique constante,

et non pas dans un ou quelques cas isolés (ATF 132 II 485 consid. 8.6 p. 510;

127.

I 1 consid. 3a p. 2; 126 V 390 consid. 6a p. 392 et les arrêts cités), et

qu'aucun intérêt public ou privé prépondérant n'impose de donner la préférence

au respect de la légalité (ATF 123 II 248 consid. 3c p. 254; 115 Ia 81 consid.

2.

p. 83 et les références).

Cela étant, une importance plus

grande doit être accordée au principe de la légalité dans certains domaines du

droit; il en va ainsi en matière d'aménagement du territoire, en particulier

lorsque des intérêts dignes de protection des voisins sont en cause (cf. Béatrice

Weber-Dürler, Zum Anspruch auf Gleichbehandlung in der Rechtsanwendung, ZBl

105/2004 p. 23; Pierre Tschannen, Gleichheit im Unrecht: Gerichtsstrafe im

Grundrechtskleid, ZBl 112/2011 p. 80). Dans ce cadre, il y a lieu de prendre en

considération la situation spécifique dans laquelle se trouve l'autorité

communale lorsqu'elle applique les normes d'un plan de quartier, ou d'un plan

d'affectation détaillé réglant de manière précise l'affectation et les

conditions de construction dans un périmètre limité. Si elle estime, plusieurs

années après l'entrée en vigueur d'un plan d'affectation spécial, que certaines

dispositions ne sont plus appropriées à cause de l'évolution des circonstances,

elle peut - ou doit, le cas échéant - engager une procédure de révision de ce

plan, conformément à la règle de l'art. 21 al. 2 LAT (cf. ATF 132 II 408

consid. 4.2 p. 413 et les arrêts cités). Elle ne doit donc pas a priori décider

d'adopter une pratique contraire aux règles du plan de quartier car il lui

incombe d'abord de prendre l'initiative d'une révision du plan; ce n'est qu'en

cas d'échec de cette procédure de révision que la possibilité d'une pratique

contraire au plan, pour des motifs d'égalité, devrait être envisagée (ATF

1C_482/2010 du 14 avril 2011, consid. 5.2;1P.44/2006 du 18 janvier 2007

consid. 2.2).

Les constructrices semblent pouvoir

se prévaloir de l'égalité dans l'illégalité. Depuis l'adoption de la directive

relative aux ouvertures en toiture le 18 février 2013, tous les propriétaires

peuvent bénéficier des possibilités d'augmenter de 30% les ouvertures admises

dans les combles, la municipalité appliquant cette directive de manière

constante pendant plus d'une année, dans l'attente de la prochaine révision du

règlement communal.

Il reste à examiner si le respect

de la légalité ne s'impose pas en vertu d'un intérêt public ou privé

prépondérant.

Le recourant ne fait en

l'occurrence valoir aucun intérêt privé. On pourrait voir un intérêt public

prépondérant dans la sécurité juridique, les citoyens étant en droit d'attendre

une application correcte et prévisible des normes en vigueur. L'application

erronée du règlement communal est cependant compensée par la constance de la

pratique litigieuse, ce que permet précisément, à titre exceptionnel, la

jurisprudence relative à l'égalité dans l'illégalité. La règle prévue à l'art.

7.3

RCAT pourrait également viser des objectifs d'esthétique. Si cette exigence

peut se justifier en relation avec le maintien de constructions existantes, méritant

d'être spécialement protégées, elle n'est pas déterminante en l'occurrence,

s'agissant d'un bâtiment neuf. Les aménagements prévus en toiture demeurent en

outre de dimension restreinte et ne sont pas susceptibles de porter atteinte à

l'esthétique des lieux. Le recourant ne le prétend d'ailleurs pas.

Dans ces conditions particulières,

dès lors qu'aucun intérêt digne de protection n'impose l'application stricte de

la norme communale litigieuse, l'appréciation de l'autorité intimée peut être

confirmée. La pratique contraire au règlement communal en vigueur ne saurait toutefois

se prolonger indéfiniment, de sorte que la commune est invitée à mener à chef

sans tarder les démarches nécessaires à la modification du règlement sur ce

point. Il lui appartiendra également de vérifier que les ouvertures prévues

dans les combles respectent les exigences posées dans la directive du 18

février 2013.

8.

Il résulte des considérants qui précèdent que le

recours doit être admis et la décision attaquée annulée, le dossier étant

renvoyé à l'autorité intimée pour complément d'instruction et nouvelle décision

sans nouvelle mise à l'enquête publique. Il se justifie de mettre les frais à

la charge des constructrices qui succombent. Il n'est pas alloué de dépens.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est admis.

II.

La décision de la Municipalité d'Arzier-Le Muids

du 11 février 2014 est annulée, le dossier de la cause lui étant renvoyé pour

complément d'instruction et nouvelle décision.

III.

Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cent)

francs est mis à la charge d'Elisabeth Zosso Mange et de Maria Zosso,

solidairement entre elles.

IV.

Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 17 septembre 2014

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.