AC.2014.0161

CDAP - AC.2014.0161 - 2015-02-02 - CHENUZ, BLANC, DACCORD, AUDERSET-PERNET, REBER, TROYON, DESPONT, BAUDAT, Hoirie Serge FAVRE, FAVRE, DURUSSEL, PANCHAUD, ETTER, BAILLOD/Municipalité d'Ormont-Dessus,

2 février 2015Français27 min

Permis de construire deux chalets de quatorze appartements chacun et un garage enterré de 51 places de parc octroyé en juillet 2012 dans une commune où le taux de 20% de résidences secondaires est dépassé. Permis annulé par le Tribunal cantonal et cause renvoyée à la municipalité pour nouvelle décision. Constructrice qui indique qu'elle entend désormais affecter les bâtiments projetés, sans changements, en partie à des résidences principales et en partie à l'hébergement touristique qualifié. Permis à nouveau octroyé par la municipalité fin mars 2014 comprenant l'obligation d'inscrire les mentions "résidence principale" et "résidence affectée à l'hébergement touristique qualifié". Il paraît manifestement abusif de la part de la constructrice de prétendre, en l'état, que son projet comportera en partie des résidences destinées à l'hébergement touristique qualifié. Elle se contente en effet de simples déclarations qui sont en outre vagues et peu claires; elle n'a procédé à aucune modification des plans mis à l'enquête publique en 2011 et qui avaient pour objet la construction de bâtiments à plusieurs logements pour l'habitation exclusivement; elle n'a fourni aucun concept d'exploitation de type hôtelier. Recours admis, décision de la municipalité annulée et dossier renvoyé à l'autorité intimée, à laquelle il appartiendra d'examiner également, sur la base d'indices concrets, s'il existe dans la commune un réel besoin en résidences principales, pour complément d'instruction et nouvelle décision.

Faits

Vu les faits suivants

La Commune d'Ormont-Dessus (ci-après: la

commune) est propriétaire de la parcelle n° 2160 de la commune, située au

lieu-dit "Vers chez Guélien", promise-vendue pour une surface

d'environ 4'600 m2 à Diablerets-Immobilier SA. Cette parcelle

est colloquée en zone du village des Diablerets selon le Plan des zones

d'Ormont-Dessus (PZ), approuvé par le Conseil d'Etat le 10 septembre 1982, et

le Règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions

(RPE), approuvé par le Conseil d'Etat le 1er novembre 1995 et

modifié en 2001.

Le 20 juillet 2011, la commune et Diablerets-Immobilier SA ont déposé une demande de permis de

construire quatre chalets résidentiels destinés à l'habitation exclusivement

(A1, A2, B1 et B2) comprenant 50 logements en tout et un garage enterré de 51

places sur la parcelle n° 2160. Mis à l'enquête publique du 30 juillet au

29 août 2011, le projet a suscité des oppositions de divers voisins, dont

celles de Pierre et Catherine Chenuz, Pierre-David Blanc, Christiane Daccord,

Henriette Auderset-Pernet, Laurence Reber, Nathalie Troyon, Jean-Pierre et

Marie-Rosita Despont, Mireille Baudat, Jean Baudat, l'hoirie Serge Favre,

Nicole Favre, Carine Durussel et Paul-Daniel Panchaud. L'avis de mise à

l'enquête ne mentionnait pas la destination des appartements, soit s'il

s'agissait de résidences principales ou de résidences secondaires.

Le 17 novembre 2011, la Centrale

des autorisations CAMAC a adressé à la Municipalité d'Ormont-Dessus (ci-après:

la municipalité) sa synthèse, par laquelle les autorisations spéciales et

préavis nécessaires ont été octroyés (n° CAMAC 125167).

Par décision du 2 juillet 2012, la municipalité

a délivré à Diablerets-Immobilier SA un permis de construire portant sur deux

chalets résidentiels (B1 et B2) de quatorze appartements chacun et un garage

enterré de 51 places de parc. Il est prévu que chacun de ces deux chalets

comprenne une surface au sol de 306 m2, une surface brute utile des planchers

(SBP) de 1'224 m2 et

cinq niveaux (un sous-sol, un rez-de-chaussée, deux étages et des combles).

Par décisions du 10 août 2012, la

municipalité a levé les oppositions et fait savoir aux opposants qu'elle avait

décidé de délivrer le permis de construire. Elle a précisé à cette occasion que

les promoteurs avaient renoncé à construire les bâtiments A1 et A2.

Le 3 septembre 2012, Pierre et Catherine Chenuz,

Pierre-David Blanc, Christiane Daccord, Henriette Auderset-Pernet, Laurence

Reber, Nathalie Troyon, Jean-Pierre et Marie-Rosita Despont, Mireille Baudat,

Jean Baudat, l'hoirie Serge Favre, Nicole Favre, Carine Durussel et Paul-Daniel

Panchaud ont recouru devant la Cour de droit administratif et public du

Tribunal cantonal (CDAP) contre les décisions de la municipalité levant leurs

oppositions (causes AC.2012.0228 et AC.2012.0231). Ils invoquaient en

particulier le fait que le projet en cause n'était pas conforme à la

réglementation sur les résidences secondaires.

Dans des arrêts de principe rendus le 22 mai

2013 en matière d'autorisation de construire une résidence secondaire, le

Tribunal fédéral a admis l'applicabilité directe des art. 75b et 197 ch. 9 Cst.

aux permis de construire délivrés après le 11 mars 2012 (ATF 139 II 243),

indépendamment de la date de dépôt de la demande (ATF 139 II 263).

Le 4 octobre 2012, la commune et Diablerets-Immobilier

SA ont conclu une convention de laquelle il résultait que

la constructrice s'engageait à ce que la moitié au moins de la surface brute de

plancher des bâtiments B1 et B2 constitue, non pas des résidences secondaires,

mais des résidences principales, des unités d'hébergement commercialisées ou

des surfaces commerciales.

Le 6 décembre 2013, la

constructrice a précisé qu'alors que le projet prévoyait qu'au minimum 50% des

lits soient des "lits chauds", elle avait constaté, après examen,

qu'il était possible que la totalité des lits deviennent des "lits

chauds" et répondent aux exigences posées par l'initiative Weber. Elle a

en conséquence informé le tribunal qu'elle ne retirait pas son projet de

construction.

Par arrêt du 14 janvier 2014

(causes AC.2012.0228 et 2012.0231), la CDAP a admis les recours, annulé les

décisions de la municipalité des 2 juillet 2012 et 10 août 2012 et renvoyé la

cause à cette dernière pour nouvelle décision dans le sens des considérants. La

cour de céans a retenu que la question de la nature du projet, déterminante,

n'avait pas été examinée par l'instance précédente, puisque les nouvelles

dispositions constitutionnelles n'avaient, à tort, pas été appliquées. Il

n'appartenait néanmoins pas au tribunal de reconstituer, comme s'il était

l'instance précédente, l'état de fait qu'aurait dû comporter la décision

attaquée. Dès lors que la constructrice avait indiqué qu'elle ne retirait pas

son projet de construction, il conviendrait en particulier qu'elle apporte à

l'autorité intimée les éclaircissements nécessaires sur la nature de son

projet.

Le 11 mars 2014, Diablerets-Immobilier SA a

informé la municipalité de ce qui suit:

"Le conseil d'administration de

Diablerets-Immobilier a décidé de ne pas abandonner son projet de construction

sur la parcelle susmentionnée.

Les bâtiments

seront affectés, sans changements, à des lits dits "chauds" (une partie

en résidences principales et une partie en hébergement touristique qualifié).

Il a été pris bonne note qu'une inscription au Registre foncier sera faite pour

garantir cette utilisation".

Le 27 mars 2014,

Diablerets-Immobilier SA a par ailleurs indiqué ce qui suit à la municipalité:

"En réponse

à votre demande, je vous informe que la répartition entre résidences

principales et résidences affectées à l'hébergement touristique qualifié sera

la suivante:

- principale: 25

- touristique

qualifié: 75 %".

Le 31 mars 2014, la municipalité a octroyé à Diablerets-Immobilier

SA un nouveau permis de construire deux chalets résidentiels (bâtiments B1 et

B2) et un garage enterré de 51 places. Cette décision comprend notamment ce qui

suit:

"En vertu de l'article 6 de l'ordonnance

fédérale sur les résidences secondaires du 22 août 2012 et de l'article 962 du

CC, les 2 bâtiments seront affectés à raison de 25% à la "résidence

principale" et à raison de 75% à la "résidence affectée à

l'hébergement touristique qualifié". Le présent permis de construire sera

notifié, avant le début des travaux, au Registre Foncier pour inscription des

mentions "résidence principale" et "résidence affectée à

l'hébergement touristique qualifié" sur le feuillet de l'immeuble."

Le 31 mars 2014 également, la

municipalité a requis du conservateur du Registre foncier d'Aigle et de la Riviera

d'inscrire sur la feuille de l'immeuble en cause la mention "résidence

principale" pour le 25% du nombre total de résidences des deux chalets (B1

et B2) ainsi que la mention "résidence affectée à l'hébergement

touristique qualifié" pour le 75% du nombre total de résidences des deux

chalets.

Le 3 avril 2014, la municipalité a

fait savoir aux opposants qu'elle avait décidé, le 31 mars 2014, d'octroyer un

nouveau permis de construire à Diablerets-Immobilier SA.

Le 29 avril 2014, Pierre et Catherine Chenuz,

Pierre-David Blanc, Christiane Daccord, Henriette Auderset-Pernet, Laurence

Reber, Nathalie Troyon, Jean-Pierre et Marie-Rosita Despont, Mireille Baudat,

Jean Baudat, l'hoirie Serge Favre, Nicole Favre, Carine Durussel, Paul-Daniel

Panchaud, Stefan et Caroline Etter ainsi que Jean-Daniel et Evelyne Baillod ont

interjeté recours auprès de la CDAP contre la décision de la municipalité du 3

avril 2014, concluant à l'annulation de la décision entreprise et à ce qu'aucun

permis de construire ne puisse être délivré pour le projet attaqué.

Les 26 et 28 mai 2014, la

municipalité, respectivement la constructrice ont conclu au rejet du recours.

A la suite de l'arrêt du 30 juin

2014, dans la cause-pilote AC.2014.0015 (Commune de Leysin), les parties ont

chacune confirmé leurs conclusions.

Le 26 septembre 2014, la

constructrice a en particulier précisé ce qui suit:

"Dans notre projet, il s'agit uniquement de 9 appartements affectés

en résidences principales (...) et de 19 appartements pour l'hébergement

touristique qualifié".

Le tribunal a statué par voie de circulation.

Considérants

1.

Les recourants requièrent la fixation d'une

inspection locale et l'audition des parties ainsi que la production par la

municipalité de la promesse de vente liée au terrain du projet du 10 février

2006, de l'avenant à cette promesse de vente du 27 juin 2008, du préavis

municipal n° 15/2005 relatif à la vente d'une partie de la parcelle communale

n° 2160, du dossier financier et immobilier complet comprenant notamment

le business plan lié à tous les appartements que les constructeurs entendent

affecter à l'hébergement touristique qualifié ainsi que tous les actes de vente

ou promesses de vente relatifs aux appartements, soit le 25% des appartements

prévus, qui seront dévolus à de la résidence principale.

L'autorité peut mettre un terme à

l'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de forger sa

conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation

anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a acquis la certitude

qu'elles ne pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 138 III 374

consid. 4.3.2 p. 376; 136 I 229 consid. 5.3 p. 236; 131 I

153.

consid. 3 p. 157). Vu les pièces du dossier, les mesures d'instruction

requises n'apparaissent ni nécessaires ni utiles à l'établissement des faits

pertinents pour l'issue du litige; elles ne pourraient amener la cour de céans

à modifier son opinion.

2.

Le projet litigieux porte sur la construction de

deux chalets (B1 et B2) de quatorze appartements chacun et d'un garage enterré

de 51 places de parc sur le territoire d'une commune où s'applique le régime de

l'art. 75b Cst, parce que la proportion de résidences secondaires dans la

commune est supérieure à 20% (cf. art. 1 al. 2 et annexe de l'ordonnance

fédérale du 22 août 2012 sur les résidences secondaires [RS 702; ci-après: l'ordonnance sur les

résidences secondaires]).

a) Les art. 75b et 197 ch. 9 al. 2

Cst., adoptés en votation populaire le 11 mars 2012 (RO 2012 p. 3627),

prévoient ce qui suit :

"Art. 75b Résidences

secondaires

1.

Les résidences secondaires constituent au maximum 20 %

du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune.

2.

La loi oblige les communes à publier chaque année leur

plan de quotas de résidences principales et l'état détaillé de son exécution.

Art. 197 Dispositions transitoires après acceptation de la

Constitution du 18 avril 1999

[...]

9.

Dispositions transitoires ad art. 75b (Résidences secondaires)

1.

Le Conseil fédéral édicte par voie d'ordonnance les

dispositions d'exécution nécessaires sur la construction, la vente et

l'enregistrement au registre foncier si la législation correspondante n'est pas

entrée en vigueur deux ans après l'acceptation de l'art. 75b par le peuple et

les cantons.

2.

Les permis de construire des résidences secondaires

qui auront été délivrés entre le 1er janvier de l'année qui suivra

l'acceptation de l'art. 75b par le peuple et les cantons et la date d'entrée en

vigueur de ses dispositions d'exécution seront nuls."

b) En l'état, des autorisations

pour de nouvelles constructions dans les communes entrant dans le champ

d'application de l'art. 75b al. 1 Cst. ne peuvent être délivrées que si elles

respectent les exigences figurant dans l'ordonnance sur les résidences

secondaires. Cette ordonnance prévoit en particulier ce qui suit:

"Art. 4 Constructions

de nouvelles résidences

Dans les communes

qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20%, des

autorisations ne peuvent être accordées que pour la construction de résidences:

a. qui seront utilisées comme résidence

principale; ou

b. qui ne seront pas personnalisées et qui seront

mises à la disposition d'hôtes toute l'année, aux conditions usuelles du marché

et uniquement pour des séjours de courte durée, à condition:

1.

qu'elles soient mises sur le marché dans le

cadre d'une structure d'hébergement organisée, ou

2.

que le propriétaire habite dans le même

bâtiment.

Art. 6 Mention

au registre foncier et notification

1.

Dans l'autorisation de construire une nouvelle résidence,

l'autorité compétente fixe l'obligation de l'utiliser conformément à l'art. 4,

let. a ou b.

2.

Dans ladite autorisation, elle ordonne à l'office du registre

foncier d'inscrire la mention "résidence principale" ou

"résidence affectée à l'hébergement touristique qualifié" sur le

feuillet de l'immeuble."

3.

Elle notifie à l'Office fédéral du développement territorial les

autorisations de construire une nouvelle résidence délivrées en vertu des art.

4, let. b ou 8, al.1".

c) Le 19 février 2014, le Conseil

fédéral a soumis aux Chambres fédérales un projet de loi fédérale sur les

résidences secondaires (FF 2014 II 2209, Message; FF 2014 II 2247, projet de

loi).

Il ressort en particulier ce qui

suit de l'art. 7 du projet de loi:

1.

Dans les communes qui comptent une proportion de résidences

secondaires supérieures à 20%, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés

qu'à la condition d'être utilisés:

a. comme résidence principale ou comme

logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 2, al. 3, ou

b. comme logement affecté à l'hébergement touristique.

2.

Un logement est réputé affecté à l'hébergement touristique

uniquement s'il est mis de manière durable à la disposition d'hôtes pour des

séjours de courte durée, aux conditions usuelles du marché et conformes à

l'usage local, et:

a. s'il se situe dans le même bâtiment que

celui où le propriétaire a son domicile principal;

b. s'il n'est pas équipé en fonction des

besoins personnels du propriétaire et est mis sur le marché dans le cadre d'une

entreprise d'hébergement organisée, ou

c. s'il n'est pas équipé en fonction des

besoins personnels du propriétaire, est certifié pour sa classification, est

disponible pendant la haute saison, est proposé sur une plate-forme de

placement exploitée commercialement et remplit les conditions de l'art. 8.

3.

L'autorité compétente pour les autorisations de construire assortit

son autorisation d'une charge sous la forme d'une restriction d'utilisation au

sens de l'al. 1, let. a, ou de l'al. 2 let. a, b ou c. Si l'autorisation de

construire n'est pas assortie d'une telle charge et s'il ne s'agit pas d'une

autorisation selon les art. 9, 10 ou 24, il est présumé que la restriction

d'utilisation de l'al. 1, let. a, s'applique.

4.

Immédiatement après l'entrée en force de l'autorisation de

construire, l'autorité compétente pour les autorisations de construire ordonne

à l'office du registre foncier de mentionner au registre foncier la restriction

d'utilisation relative au bien-fonds concerné.

5.

...".

L'art. 7 du projet de loi prévoit

ainsi, à l'instar de l'art. 4 de l'ordonnance sur les résidences secondaires,

que, dans les communes dépassant le seuil de 20% de résidences secondaires, de

nouveaux logements ne peuvent être autorisés en particulier que s'ils sont

utilisés comme résidences principales ou comme logements affectés à l'hébergement

touristique.

3.

La constructrice a indiqué à la municipalité,

les 11 et 27 mars 2014, que les bâtiments projetés seraient affectés, sans

changements, en partie (25%) à des résidences principales et en partie (75%) à

l'hébergement touristique qualifié. Le 26 septembre 2014, elle a précisé ce qui

suit:

"Dans notre projet, il s'agit uniquement

de 9 appartements affectés en résidences principales (...) et de 19

appartements pour l'hébergement touristique qualifié".

a) L'art. 4 let. b de l'ordonnance

sur les résidences secondaires précité définit les conditions applicables à

l'admission de résidences affectées à l'hébergement touristique qualifié. L'art.

7.

al. 2 let. a et b du projet de loi correspond sensiblement à cette

disposition.

Des résidences affectées à un

hébergement touristique qualifié peuvent être considérées comme des « lits

chauds », assimilables à un hébergement hôtelier. Cette approche se justifie

par le fait que l’article sur les résidences secondaires ne porte pas sur

l’hôtellerie; du point de vue de la finalité et compte tenu des débats qui ont

précédé la votation sur l’initiative, la démarche vise principalement à limiter

les lits "froids" et non à interdire de nouveaux lits

"chauds". Les cas cités à l’art. 4 let. b de l'ordonnance sur les résidences secondaires formulent des exigences élevées à l’attention de l’hébergement

touristique qualifié (cf. le Rapport explicatif du

17.

août 2012 relatif à l’ordonnance sur les résidences secondaires établi par

l’Office fédéral du développement territorial [ci-après : le Rapport explicatif du 17 août 2012] p. 11). Une forme d’hébergement

touristique structurée (art. 4 let. b ch. 1 de l'ordonnance sur les résidences

secondaires) présuppose une conception non personnalisée des logements et

l’existence d’un concept d’exploitation de type hôtelier (incluant en général

les infrastructures minimales correspondantes, p. ex. une réception) formant un

ensemble d'une taille minimale. Il s'agit par exemple de résidences hôtelières

telles que les complexes hôteliers (hôtels avec chambres et appartements) et

les résidences et villages de vacances qui proposent un hébergement pour de

courts séjours de vacances et des prestations de type hôtelier (cf. FF

2014.

II 2209, spé. 2226; Rapport explicatif du 17 août 2012 p. 11; voir

aussi Emanuel Dettwiler, Die Zweitwohnungsverordnung, Eine Übersicht mit

ausgewählten Schwerpunkten, in RSJ 109 (2013) 89, spé. 95/96). Ces

installations ont en général pour caractéristique de former un ensemble

construit (centre avec entrée principale et réception, place de stationnement

centrale) composé d'installations communautaires telles que piscine, terrain de

sport, restaurants et places de jeux accessibles à tous les hôtes (cf. FF

2014.

II 2209, spé. 2226). Il importe, dans le cadre de la procédure

d'autorisation de construire, d’apporter la preuve qu’une majorité de touristes

fait appel aux prestations hôtelières proposées. De plus, le propriétaire ou

l’investisseur, voire l’exploitant doit prouver qu’il a trouvé un moyen usuel

dans la branche touristique d’assurer le financement d’investissements engagés

dans des rénovations (cf. Rapport explicatif du 26 juin 2013 relatif à

l'avant-projet de loi fédérale sur les résidences secondaires établi par

l'Office fédéral du développement territorial p. 6; Rapport explicatif du

17.

août 2012 p. 11; voir aussi Emanuel Dettwiler, op. cit., spé. 95/96).

L'installation doit ainsi avoir une taille et une structure permettant une mise

sur le marché qui soit professionnelle et lucrative, et être conçue de façon à

rester compétitive à long terme (cf. FF 2014 II 2209, spé. 2226; voir

aussi, sur ces différents éléments, Philippe Pasche, Réflexions sur

l'application de l'initiative Weber, in Annuaire de l'hôtellerie suisse

2014, p. 85). L'utilisation propre (gratuite ou payante, par le

propriétaire, les membres de sa famille, ses amis et ses connaissances) reste

possible, en partant toutefois du principe qu'elle n'est admise en règle

générale que trois semaines en haute saison. Le propriétaire qui désire occuper

sa résidence plus longtemps que prévu dans les clauses d'occupation propre doit

procéder de la même manière que n'importe quel touriste. Ce modèle

d'exploitation est par exemple utilisé par le Rocksresort Laax (GR). La mise en

oeuvre se fait de telle sorte que les autorités responsables des constructions

prévoient dans les autorisations de construire une clause exigeant la conclusion

de contrats d'utilisation touristique avec ladite organisation avant le début

de l'utilisation (cf. Rapport explicatif du 17 août 2012 p. 11).

Les exceptions prévues à l’art. 4 let. b ch. 1

garantissent la possibilité d’autoriser et de construire des résidences

destinées à une utilisation touristique intensive (« lits chauds » dans le

cadre d’un hébergement touristique qualifié). Cet alinéa permet d’assurer dans

les régions touristiques un développement équilibré des infrastructures

d’hébergement touristique dans l’hôtellerie et la para-hôtellerie. De plus, il

prend en considération les formes d’hébergement de plus en plus souvent

hybrides (disparition fréquente de la séparation stricte entre hôtellerie et

para-hôtellerie, logements de vacances et résidences secondaires). L’objectif

doit être que les logements soient loués régulièrement aux conditions usuelles

du marché, en particulier pendant la haute saison. Mais l’utilisation

touristique qualifiée désigne exclusivement l’hébergement d’hôtes pendant une

courte période et non la location de longue durée. Cette définition permet de

préserver l'attractivité de la mise en location et de garantir le maintien de l’objet

dans le catalogue ou la liste de location d’un organisme commercial

d’exploitation, d’une agence de location, d’un système de réservation d’une

organisation touristique ou d’une autre organisation appropriée. L’objectif des

"lits chauds" ne pourra être atteint que si la location annuelle ou

de longue durée est exclue. Dans des cas dûment motivés, la

publicité pour ces résidences secondaires et leur exploitation commerciale

peuvent être assurées par l’exploitant lui-même de la structure d’hébergement

organisée. Ce dernier doit alors fournir la preuve qu’il remplit les exigences

nécessaires à cette fin, qui sont notamment l’existence de canaux de diffusion,

un savoir-faire nécessaire et des moyens financiers suffisants pour prospecter

le marché, ou l’affiliation à un réseau d’entreprises plus vaste. La durée

d'occupation de ce type de résidences doit atteindre le taux d'occupation local

usuel des locations touristiques qualifiées. L'objectif est de garantir une

certaine intensité d'utilisation (cf. FF 2014 II 2209, spé. 2225/2226; Rapport

explicatif du 17 août 2012 p. 12).

b) Dans

l'arrêt rendu le 4 avril 2014 (1C_874/2013), le Tribunal fédéral a jugé que,

face à l'interdiction générale qui résultait, depuis le 11 mars 2012, de l'art.

75b Cst., on ne pouvait exclure que certains constructeurs soient tentés de

contourner la réglementation en déclarant faussement qu'ils entendaient

utiliser leur construction en tant que résidence principale. Un abus de droit

manifeste ne pourrait toutefois être admis que s'il apparaissait d'emblée que

le projet ne pourrait pas être utilisé en tant que résidence principale,

notamment en raison de l'insuffisance de la demande de résidences principales

dans la commune en question pour le type d'objets concernés, et/ou en présence

d'autres indices concrets (consid. 4.5).

c) Les recourants font en particulier

valoir que, pour prétendre à l'existence d'une structure d'hébergement

organisée, il serait nécessaire à la constructrice d'établir un dossier complet

avec en particulier un "business plan". Ils relèvent également qu'une

structure d'hébergement organisée ne pourrait intervenir qu'en modifiant de

manière importante les aménagements, et donc les plans, des 75% des

appartements projetés.

Les 11 et 27 mars 2014, la

constructrice s'est contentée de dire que les bâtiments projetés seraient

affectés, sans changements, en partie (25%) à des résidences principales et en

partie (75%) à l'hébergement touristique qualifié. Outre qu'il s'agit de

simples déclarations, celles-ci sont vagues et peu claires. L'intéressée se

garde en effet d'indiquer la manière dont cette répartition sera effectuée; on

ignore si elle le sera sur la base de la SBP ou en fonction du nombre

d'appartements. Ses indications du 26 septembre 2014 selon lesquelles neuf

appartements seraient affectés à la résidence principale et dix-neuf à l'hébergement

touristique qualifié pourraient laisser penser que la répartition serait

effectuée sur la base du nombre d'appartements. Rien n'est pourtant moins sûr,

dans la mesure où, dans ce cas, la proportion de 25/75% ne serait pas

respectée. La constructrice ne précise en outre pas non plus quels appartements,

ainsi que leur nombre, seraient affectés à l'hébergement touristique qualifié

et lesquels à la résidence principale.

L'intéressée prétend ainsi qu'une

partie des bâtiments projeté serait affectée à l'hébergement touristique

qualifié. La lecture des plans ne permet néanmoins pas de confirmer l'existence

d'un concept d'exploitation de type hôtelier. Ils ne prévoient ainsi pas les infrastructures

minimales correspondantes, telles qu'un centre avec une entrée principale et

une réception, ni d'installations communautaires telles que piscine, terrain de

sport, restaurants ou places de jeux accessibles à tous les hôtes. La

constructrice s'est bornée à affirmer que, désormais, une partie des bâtiments

projetés ne seraient plus affectés à l'habitation, mais à l'hébergement

touristique qualifié, sans procéder à aucune modification sur les plans tels

que mis à l'enquête publique du 30 juillet au 29 août 2011, alors même que la

demande de permis de construire déposée le 20 juillet 2011 indiquait

uniquement qu'elle concernait des bâtiments à plusieurs logements pour

l'habitation exclusivement (ch. 73 de la demande). L'intéressée

ne donne par ailleurs aucune explication sur le type de prestations hôtelières

qu'elle aurait l'intention de fournir, soit, outre sur la possibilité de se

loger, sur les facilités usuellement attachée à une prétendue exploitation de

type hôtelier, ni même si elle aurait l'intention d'en fournir. Aucun élément

du dossier ne permet en outre d'attester qu'une majorité de touristes feraient

appel aux éventuelles prestations hôtelières proposées. La constructrice n'a

pas non plus prouvé qu'elle aurait trouvé un moyen usuel dans la branche

touristique d'assurer le financement nécessaire à la construction et à

l'exploitation des appartements projetés, de manière à rester compétitive à

long terme. Elle n'a en particulier fourni aucun plan financier. Elle ne

précise pas non plus si c'est elle ou un tiers qui aurait l'intention de mettre

une partie des bâtiments projetés sur le marché dans le cadre d'une structure

d'hébergement organisée. Si ce devait être un tiers, elle n'a néanmoins produit

aucun contrat avec un éventuel autre exploitant. Elle n'a pas non plus fourni

copie de contrats, ou même fait référence à des pourparlers, avec une

organisation appropriée, telle qu'un organisme commercial d'exploitation, une

agence de location ou une organisation touristique, qui attesteraient qu'une

partie des appartements prévus seront proposés à la location pour de courts

séjours.

La constructrice affirme néanmoins

que le besoin d'appartements affectés à l'hébergement touristique qualifié serait

clairement démontré dans le dossier "Alpes Vaudoises 2020", élaboré

par les communes de la région afin de servir de cadre de référence au

développement de cette dernière et actuellement en mains du Conseil d'Etat. Or,

au vu des indications de ce dernier (cf. son communiqué de presse du 1er

juillet 2014), qui relève que ce rapport n'exprime pas de priorités

suffisamment claires et engagerait, pour être réalisé, des investissements de

plus d'un demi milliard de francs, la rentabilité de certains d'entre eux ne

paraissant pas assurée, tel n'est manifestement pas le cas et rien ne permet

d'attester que les appartements en cause constitueront, sur la base de ce

rapport, effectivement des résidences destinées à l'hébergement touristique

qualifié.

Il paraît en conséquence

manifestement abusif de la part de la constructrice de prétendre, en l'état,

que son projet comportera en partie des résidences destinées à l'hébergement

touristique qualifié. Elle se contente en effet de simples déclarations qui,

quant à la répartition à laquelle elle entend procéder entre les résidences

principales et celles affectées à l'hébergement touristique qualifié, sont en

outre vagues et peu claires; elle n'a procédé à aucune modification des plans

mis à l'enquête publique du 30 juillet au 29 août 2011 et qui avaient pour

objet la construction de bâtiments à plusieurs logements pour l'habitation

exclusivement; elle n'a donné aucune indication sur la manière dont elle

entendait gérer et financer les résidences destinées à l'hébergement

touristique qualifié. En bref, aucun concept d'exploitation de type hôtelier

n'a été fourni. Dans l'hypothèse où la constructrice déciderait de poursuivre

son projet de construire des résidences de ce type, la municipalité devrait

procéder à des mesures d'instruction complémentaire et inviter la constructrice

à déposer de nouveaux plans ainsi qu'un dossier d'enquête comportant des

indications détaillées quant aux caractéristiques de l'établissement projeté,

aux particularités de sa gestion et de son financement. Il appartiendra pour le

surplus à la municipalité d'examiner également, sur la base d'indices concrets,

s'il existe dans la commune un réel besoin en résidences principales.

Les griefs des recourants sont dès

lors fondés.

4.

Les recourants font enfin valoir que le projet

en cause créerait un dommage irréparable pour l'image des Diablerets s'il

devait voir le jour. Il se justifierait à leur sens de procéder par le biais

d'un plan partiel d'affectation plutôt que d'un permis de construire. Ils

relèvent que les constructions projetées n'auraient strictement rien de chalets;

il s'agirait de bâtiments locatifs extrêmement massifs, construits en béton

avec une carrosserie en bois. Ils estiment le RPE de 1995 complètement dépassé et

que, contrairement à ce qu'exigerait l'art. 14 RPE, il n'aurait pas été procédé

à des photomontages.

Dès lors que le recours doit de

toute façon être admis pour d'autres motifs, il n'est pas nécessaire d'examiner

les griefs précités.

5.

Vu ce qui précède, le recours doit être admis et

la décision de la Municipalité d'Ormont-Dessus du 3 avril 2014, et donc

également le permis de construire octroyé le 31 mars 2014, annulés, le dossier

étant renvoyé à l'autorité intimée pour complément d'instruction et nouvelle

décision. Les frais de justice sont mis à la charge de la constructrice, qui

succombe (art. 49 al. 1 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure

administrative [LPA-VD; RSV

173.

]). Les recourants, qui

obtiennent gain de cause par l'intermédiaire d'un mandataire, ont droit à des

dépens, mis à la charge de la constructrice (art. 55 LPA-VD).

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est admis.

II.

La décision de la Municipalité d'Ormont-Dessus

du 3 avril 2014 et le permis de construire octroyé le 31 mars 2014 sont annulés

et le dossier est renvoyé à l'autorité intimée pour complément d'instruction et

nouvelle décision.

III.

Un émolument de justice de 2'500 (deux mille

cinq cents) francs est mis à la charge de Diablerets-Immobilier SA.

IV.

Diablerets-Immobilier SA versera aux recourants,

solidairement entre eux, 2'000 (deux mille) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 2 février 2015

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint ainsi qu'à l'ARE.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.

CDAP - AC.2014.0161 - 2015-02-02 - CHENUZ, BLANC, DACCORD, AUDERSET-PERNET, REBER, TROYON, DESPONT, BAUDAT, Hoirie Serge FAVRE, FAVRE, DURUSSEL, PANCHAUD, ETTER, BAILLOD/Municipalité d'Ormont-Dessus,

Composition

Objet

Faits

Considérants

1.

153.

2.

1.

2.

9.

1.

2.

1.

2.

1.

2.

3.

1.

2.

3.

4.

5.

3.

7.

17.

2014.

2014.

17.

4.

5.

173.

Dispositif