AC.2014.0414

CDAP - AC.2014.0414 - 2016-07-29 - GUYOT/Municipalité de Lausanne, Service des communes et du logement, Service du logement et des gérances, DAENZER, NOVERRAZ-DAENZER, BOILLAT, LONGCHAMP, ADEMI, ADEMI

29 juillet 2016Français100 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

a) Sophie Guyot a acquis la totalité de la parcelle n° 5057 du cadastre

de la commune de Lausanne le 24 décembre 2009, parcelle qui était propriété de

la succession de Charles Alcide Guyot, né le 5 septembre 1911; Sophie Guyot était

copropriétaire pour une part de 3/112 èmes dans la succession de Charles Alcide

Guyot.

b) La parcelle n° 5057, située au boulevard de

Grancy n°44, comporte un bâtiment d'habitation avec affectation mixte de 294 m²

au sol (ECA n° 6962). La parcelle est classée en zone urbaine régie par les

art. 95 à 103 du règlement sur le plan général d'affectation de la commune de

Lausanne du 26 juin 2006 (RPGA). Le bâtiment comporte cinq niveaux habitables avec

trois logements de 2, 4,5 et 5,5 pièces à chacun des niveaux et un

rez-de-chaussée affecté à des activités commerciales, soit quatre commerces

indépendants. Quatre places de stationnement extérieures sont également louées.

Au 25 juillet 2011, l'état locatif mensuel s'élevait à 21'821 fr.

soit des loyers annuels de 261’852 fr. avec des charges annuelles de 28'200 fr.

Les loyers des logements de 5,5 pièces étaient fixés dans une fourchette

allant de 830 fr. jusqu'à 1'700 fr. par mois pour le plus élevé; les logements

de 2 pièces de 603 fr. à 937 fr. par mois et ceux de 4,5 pièces, de 692

fr. à 1566 fr. par mois. La plus grande partie des loyers des logements de 4,5

et 5,5 pièces était comprise entre 1'376fr. à 1'622 fr. La police

d'assurance de l'Etablissement cantonal

d'assurance (ECA) mentionne une valeur incendie de 4'182'557 fr. pour un

volume total de 7'028 m³. L'immeuble a été construit en 1931-1932.

a) Dans le courant de l'été 2010, Philippe Charles Guyot, architecte et père

de la propriétaire Sophie Guyot, a pris contact avec la Division logement du

Service de l'économie, du logement et du tourisme (SELT) (ci-après: la Division

logement) en vue d'examiner les possibilités de réaliser des travaux de

transformation et d’amélioration du bâtiment.

b) Philippe Charles Guyot a déposé le 1er

septembre 2010 auprès de la Division logement un projet de transformation sur

la base d'un diagnostic de l'état physique et fonctionnel du bâtiment basé sur

la méthode EPIQR.

EPIQR est une Société à responsabilité limitée, dont

la raison sociale est : "EPIQR, Rénovation Sàrl". Le but de la

société, est le suivant :"Construction, transformation et rénovation

d'immeubles, expertises immobilières, formation, conseils et édition de

logiciels dans ces domaines et ceux touchant à l'énergie et à l'environnement,

recherches et développement dans les domaines précités." Les associés gérants sont Jean-Louis Genre et Corinne

Genre.

En utilisant le méthode EPIQR, Philippe Charles

Guyot a présenté une variante avec une rénovation « en l’état » sans

restructuration, ni adaptation « Minergie », estimée à 1'885'100 fr.

comprenant un montant d’honoraires de 224'200 fr. (soit 1'660'900 fr. de

travaux), et une variante avec une restructuration totale et mise en conformité

« Minergie », pour un coût estimé à 2'811’900 fr. comprenant le

montant des honoraires pour 334'400 fr.(soit, 2'477'500 fr. de travaux).

c) En date du 14 octobre 2010, il a transmis à la

Division logement le formulaire n° 53 de la demande d'autorisation spéciale

pour les travaux soumis à la législation concernant la démolition, la

transformation et la rénovation de maisons d'habitation.

d) Par un message e-mail adressé le 10 novembre 2010

à Me Aurélia Rappo, un responsable de la Division logement confirmait que les représentants

du canton et de la commune de Lausanne avait effectué une visite de l’immeuble

pour vérifier les éléments techniques transmis par l’architecte, tels que

l’analyse EPIQR. Il s’est en outre exprimé dans les termes suivants concernant

le projet de transformation :

« A première vue, sous toutes

réserves, les mesures d’assainissement des installations sanitaires, de

chauffage et d’électricité sont justifiées en plusieurs endroits.

L’appréciation est en revanche plus nuancée en ce qui concerne les diverses

restructurations proposées, lesquelles nécessitent une pesée d’intérêts. Dans

ce contexte, le préavis de la Commune de Lausanne jouera un rôle important pour

apprécier le caractère d’intérêt général du remplacement de petits logements par

de plus grands. »

Philippe Charles Guyot a répondu le 16 novembre 2010

pour préciser qu’il n’était pas prévu de faire de plus petits appartements,

mais de restructurer les surfaces existantes.

e) Après un échange de vues des 9 et 30 novembre

2010 entre la Direction des travaux de la Ville de Lausanne (ci-après: la

Direction des travaux) et la Division logement, il a été convenu de traiter la

demande de Philippe Charles Guyot selon la procédure de demande de permis de

construire régie par la loi sur l'aménagement du territoire et des

constructions avec une enquête publique et la circulation traditionnelle du

dossier auprès de la Centrale des autorisations en matière de construction (ci-après:

la CAMAC).

a) En date du 23 décembre 2010, la Division logement a adressé au

Service communal du logement et des gérances (ci-après: Service du logement) le

rapport technique relatif à l'immeuble en cause avec un calcul des coûts selon

l'application de la méthode Mérip. Le rapport technique comporte les précisions

suivantes:

"Les

commerces sis au rez-de-chaussée ne sont pas concernés par la LDTR.

Selon l'état

locatif du 07.09.2010, l'immeuble comprend à chacun des cinq niveaux : trois logements,

soit un 2,5 pièces d’environ 55 m2 au centre, un 5.5 pièces à 4,5 pièces de 87

m2 à l’ouest et un 5,5 de 104 m² à l'Est.

L'enveloppe du

bâtiment est en bon état. Des travaux de ferblanterie-couverture et de

rénovation de façades y compris le remplacement des fenêtres et de fermetures extérieures

ont été entrepris en 1999-2000.

Les parties

communes sont quelque peu vétustes. Les installations techniques (CVSE)

souffrent de l'usure du temps.

Dans les logements les apparences

sont disparates selon l'ancienneté des locataires. Les salles d'eau, exiguës,

sont partiellement carrelées et souvent équipées d'anciens appareils. Les

cuisines sont faiblement agencées. Toutefois dans quelques logements des

assainissements ponctuels ont été entrepris. Plusieurs cuisines sont agencées:"

b) Le rapport technique de la Division logement

aboutit à un coût de rénovation selon la méthode Mérip de 1'732'500 fr. avec

des frais secondaires « hors Mérip » de 173'250 fr., soit un total de

1'905'750 fr. En date du 23 décembre 2010, la Division logement a informé

Philippe Charles Guyot de la transmission du dossier en vue du préavis auprès

du Service du logement.

c) Le 23 mars 2011, le Service du logement a

préavisé favorablement les travaux de rénovation et d'assainissement des

appartements de l'immeuble et des espaces tels qu'ils existent à ce jour en

fixant le coût total de la partie logements de l'immeuble à un maximum de 1'905’750

fr. selon l'expertise Mérip du rapport technique de la Division logement.

a) Il ne ressort pas du dossier de la Division logement que le rapport

technique du 23 décembre 2010 ainsi que le préavis du Service du logement et

des gérances du 23 mars 2011 aient été transmis au mandataire de Sophie Guyot.

b) Jean-Louis Genre a transmis à Philippe Charles

Guyot, le 18 avril 2011, une nouvelle étude EPIQR qui aboutit à un

résultat des coûts de transformation de 2'064'900 fr. auxquels s’ajoutent les

frais d'honoraires estimés à 278’700fr., soit un total de 2'343’600 fr. Ce

rapport a été communiqué à la Division logement.

a) Philippe Charles Guyot a déposé le 3 août 2011 un dossier de plans

auprès du Service d’urbanisme de la Direction des travaux de la ville de

Lausanne (ci-après : le Service d’urbanisme), en vue de l’enquête publique

et l’obtention du permis de construire pour réaliser les travaux de

restructuration envisagés. Il a produit un nouveau formulaire 53 et il a joint

à son envoi un descriptif des travaux formulé de la manière suivante:

"(…) Le bâtiment

sis boulevard de Grancy, parcelle n. 5057 à Lausanne, se trouve sur une

parcelle d'une surface de 330 m², située boulevard de Grancy 44 à Lausanne.

Le bâtiment

comprend actuellement un niveau de sous-sol, un rez-de-chaussée à l'usage

commercial, 5 niveaux d'habitation avec trois appartements par étage et des

combles utilisées comme galetas.

Le dernier

niveau, situé dans les combles de l'immeuble comporte actuellement un espace de

30.64 m² utilisé comme séchoir et des galetas utilisés comme dépôts.

Le propriétaire

se propose :

de prendre possession des volumes des combles de la toiture et de

relier ces espaces avec les appartements du 5ème étage. Création

d'une terrasse recouverte de panneaux solaires photovoltaïques de 10 m² et 11 m²,

amorphes, souples et rétractables par enroulement.

isoler totalement la toiture avec 20 cm d'isolation de laine de

verre et y créer une sous toiture.

réparer et mettre aux normes l'ascenseur existant.

restructurer les étages du 2ème et 5ème

étage afin de remettre aux normes (par exemple isolation phonique des murs

intérieurs) les étages d'habitation ainsi que les espaces.

refaire les CVSE, soit chauffage, ventilation, sanitaire et

électricité.

les pièces de 6.84 m² sont supprimées, les bains et les WC sont

repensés et refaits, la cuisine, refaite, est liée au séjour et au hall

d'entrée. Les surfaces diurnes et nocturnes sont clairement définies. Les

appartements actuellement définis comme appartements de 5.5 p – 4.5 p – 2.5 p. deviendront

des appartements de 3.5 p de 81.24 m2 – 1.5 p. de 25.96 m2 – 4.5 p de

111.81 m2

restructuration de l'immeuble reste totalement dans le gabarit de l'immeuble,

aucune lucarne d'aucune sorte n'est prévue en

dépassement de gabarit.

Le 1er

étage est prévu recevoir des locaux d'occupation tertiaire, au vu des nuisances

de bruit, d'activité, d'odeurs, provoquées par les commerces du rez-de-chaussée

et notamment de la laverie publique, ainsi que par la circulation du boulevard

avec l'arrêt des feux de circulation. C’est la raison pour laquelle nous

demandons un changement d'affectation pour cet étage.

La production de calories

dans cet immeuble est reliée à la centrale de chauffage, située dans le

bâtiment de Grancy 46, des quatre bâtiments desservis, soit Simplon 47 et

Montriond 2 parcelle 5056, Grancy 44 parcelle 5057 et Grancy 46 parcelle 5058.

Pourtant, dite installation étant

à fin de vie, il est en discussion entre les propriétaires de créer une

chaufferie par bâtiment. Les trois propriétaires n'ayant pas encore défini

leurs choix, la décision interviendra peut-être dans une année. Un dossier

complémentaire sera alors soumis en temps opportun:"

b) Le Service d’urbanisme a répondu le 15 septembre

2011 en demandant des corrections concernant les questionnaires généraux et

signalait déjà un nombre d’ouvertures en toiture ne respectant pas l’art. 30

RPGA. Il transmettait en outre déjà les prises de position du Service

d’assainissement et de l’Office de l’hygiène et de l’habitat. Il signalait

aussi que la déléguée à la protection du patrimoine bâti émettait des réserves

quant au bouleversement typologique proposé, car le bâtiment avait recueilli la

note 3 au recensement architectural.

a) Dans l'intervalle, Philippe Charles Guyot avait transmis à la Division

logement le second rapport EPIQR réalisé par Jean-Louis Genre et une séance a

eu lieu le 26 juillet 2011 au cours de laquelle la Division logement a demandé

un plan financier par poste du « CFC 2 »

pour deux variantes du projet: la première, fondée uniquement sur la rénovation

de l'existant, et la seconde, intégrant le projet de restructuration (le CFC

est un code de construction dont le chapitre 2 concerne tous les travaux du

bâtiment, y compris les honoraires des ingénieurs, des architectes et des différents

spécialistes intervenant sur les travaux).

b) En date du 15 août 2011, Philippe Charles Guyot a

transmis à la Division logement le plan financier par poste CFC 2 comprenant

uniquement la variante d'une restructuration complète du bâtiment et dont le

coût était estimé à 2'852'444.21 fr. auquel s'ajoute le montant des honoraires

(384'750.fr.) et des taxes (6'000.00 francs), ce qui aboutissait à un total

général, sans la rénovation du rez-de-chaussée commercial, de 3'243'1.21 fr.

a) A la suite de différents entretiens qu’il a eus avec les représentants

du Service d’urbanisme, en octobre et novembre 2011, Philippe Charles Guyot a

produit un nouveau dossier de demande de permis de construire le 9 mars 2012. Les

plans déposés ne prévoyaient pas de travaux au niveau du rez-de-chaussée

commercial, dont l’affectation est maintenue avec quatre commerces d’une

surface respective de l'ordre de 40 m², de 42 m², de 45 m² et de 96 m².

b) Au niveau du 1er étage, il est prévu

que l'ensemble des logements soit remplacé par un étage de bureaux d'une

surface de 245 m². c) Du 2ème au 4ème étage, les appartements

sont prévus d’être transformés de la manière suivante. Côté ouest, les

logements de 4,5 pièces sont transformés en logements de 3,5 de 86 m² environ avec

les modifications suivantes: les galandages côté nord séparant les deux

chambres, le wc et la cuisine sont démolis pour créer une grande cuisine (16.43

m²) et une chambre plus grande (13.16 m²). Le mur porteur séparant la cuisine

du séjour est supprimé et la chambre côté sud-ouest est maintenue, le galandage

existant étant doublé. La salle de bains existante est agrandie du côté du

hall. Pour l’appartement central, la surface du logement de 2.5 pièces est

réduite d’un tiers environ pour créer un logement d’ 1.5 pièces de 26 m2.

Seule une partie de mur séparant les anciens appartements de 2.5 pièces et 4.5

pièces est maintenue pour être doublée. Les sanitaires et la cuisine sont

déplacés et les galandages délimitant ces espaces sont supprimés. Pour

l'appartement de 5.5 pièces côté ouest, il est transformé en un logement de 4.5

pièces d’une surface de 112 m2. La cuisine située sur le côté nord

du logement est déplacée du côté sud et trouve son prolongement sur la vaste

pièce de séjour avec la forme arrondie de la façade formant l’angle sud-est de

l’immeuble, ce qui implique une démolition d’une partie du mur porteur. Les

surfaces de la cuisine et des sanitaires sont réaménagées en deux salles de

bains (un wc-douche et un bain-wc). Les deux chambres côté nord-ouest (une

petite et une moyenne) sont réunies pour former une seule grande chambre (14.91

m2). Le galandage séparant la nouvelle chambre du wc-douche est

maintenu pour être doublé côté chambre. Enfin, les deux chambres existantes

donnant sur la façade est sont maintenues avec un doublage des galandages.

e) Au niveau du 5ème

étage, situé dans les combles, la typologie des nouveaux logements projetés est

pratiquement identique (3.5, 1.5 et 4.5 pièces). Toutefois, dans les logements

de 3.5 et 4.5 pièces, des escaliers sont aménagés dans le hall, pour donner

accès à un espace de jeux au niveau des sur-combles.

a) L'enquête publique a été ouverte du 25 septembre au 25 octobre 2012.

En date du 25 octobre 2012, les locataires Elise et Julio Solano, Paula et

Serge Lecomte, Isabelle Noverraz-Daenzer et Thierry Daenzer, Dominique, Claude,

Claudine et Florian Breider, Marc-André Boilat, Laurence Boillat, Jacques

Longchamp et Olivier Longchamp, Karine Bergier-Hintermeister et Sébastien

Bergier, Sahide et Sheski Ademi, Christian et Natacha Chabloz-Vadi, Yvette

Muriset, Laurence Gagnebin ainsi que Hélène Panchaud ont formé une opposition par

l'intermédiaire de leur conseil, Me Jean-Claude Perroud.

b) Le Service d’urbanisme

a transmis les oppositions à la CAMAC le 19 novembre 2012 et le conseil

des opposants a fait parvenir à la Division logement une argumentation

complémentaire le 7 décembre 2012.

c) En date du 7 février

2013, la Division logement a transmis des conclusions provisoires avec

variantes chiffrées à l’architecte Philippe Charles Guyot, en précisant que

selon l'analyse Mérip, la rénovation du bâtiment du boulevard de Grancy 44

pourrait être réalisée pour un coût de 1'951’840 fr. soit un coût Mérip de 1'774'000

fr. et 1077'400 fr. de frais secondaires. Elle précise que le projet mis à

l'enquête publique, avec des coûts de rénovation de 2'900’000 fr. aurait pour

conséquence de soustraire une part importante des logements de l'immeuble à la

substance ordinaire du marché locatif pour en faire des appartements de type

résidentiel sans qu'une telle intervention soit indispensable au plan technique.

d) En février 2013, le

conseil des opposants a transmis à la Division logement un rapport d'analyse

effectué par l'architecte Alain Cauderay, ancien adjoint à l'architecte à la

ville de Lausanne. Il ressort de cette analyse que le bâtiment ne présenterait

pas de défectuosités ou un manque d'entretien majeur, car l'enveloppe

extérieure est en excellent état, ayant été rénovée récemment.

L'intérieur serait plus

disparate avec certains aménagements désuets, ne correspondant plus aux

standards actuels comme les agencements de cuisine, le carrelage, les lavabos,

l'ampérage (etc.), mais ils seraient en bon état et toujours fonctionnels. Certains

appartements auraient été partiellement rénovés, d'autres totalement, conduites

sanitaires et électriques comprises. Des travaux d'entretien auraient régulièrement

été réalisés. Il n'était pas indispensable d'entreprendre une campagne générale

de travaux de rénovation car la valeur d'usage actuelle de l'immeuble était

tout à fait convenable. Les installations techniques n’étaient plus de première

jeunesse, en particulier les conduites sanitaires, et cela signifiait qu'à

moyen terme, soit dans un délai de l'ordre de 15 à 20 ans, il s'agirait de

renouveler ces conduites en poursuivant la politique de rénovation amorcée les dernières

années, c'est-à-dire, en planifiant des interventions de rénovation successives

d'appartements, de préférence lors d’un changement de locataires. Le

remplacement de la chaudière et des quelques tableaux électriques et câbles

encore d'origine devrait être planifié à court terme, soit dans un délai de 5 à

10 ans. L'ensemble de ces travaux pourrait ainsi être réalisé sans occasionner

de nuisances pour les locataires, leur coût pouvant être évalué de la manière

Travaux

Coût

Remplacement de la chaudière et des tableaux

électriques (indispensable)

200'000.-

Remplacement des portes palières (non indispensable)

150'000.-

Sécurisation

des barrières et garde-fous (non indispensable) :

50'000.-

Amélioration du bilan thermique (non indispensable)

300'000.-

Total

700'000.-

L'architecte Alain

Cauderay estime que les risques que représentent les cabines d'ascenseur sans

porte intérieure apparaissent comme étant moindres et qu'il serait ainsi tout à

fait possible de continuer à les utiliser jusqu'à la fin de vie de

l'installation.

e) Le conseil de Philippe Charles Guyot répondait le

22 février 2013: Alain Cauderay aurait vécu dans l'immeuble en tant que

colocataire non déclaré de la famille Boillat

Longchamp et que son nom aurait figuré sur la boîte aux lettres des entrées des

bâtiments. Il serait ainsi très proche de

nombreux locataires et s'était activement impliqué dans cette affaire. Il se

serait adressé à la sœur du propriétaire, Sophie Guyot, en vue d'obtenir un

appartement à louer dans l'immeuble.

a) En date du 3 avril 2013, le conseil du propriétaire est intervenu

auprès de la Division logement pour expliquer la situation personnelle des

propriétaires (Sophie Guyot et son frère Benjamin Guyot). Il a insisté sur la

vétusté des installations et la nécessité des interventions, notamment en ce

qui concerne l'ascenseur, les installations électriques, les canalisations et les

installations sanitaires, ainsi que la chaudière en relevant que les coûts des

interventions ponctuelles effectuées de 2001 à 2011 se sont élevés à plus de 300'000

fr. Il était nécessaire, à son avis, de réhabiliter les gaines techniques. La

surface des nouveaux appartements projetés n’était pas vraiment plus importante

que celles des 5,5 pièces existants. Des accords avaient été passés avec certains

locataires et des surfaces seraient actuellement vacantes, notamment dans

l'immeuble Grancy 46 où six appartements auraient été libérés. L'aménagement des

duplex prévus au 5ème étage serait motivé par le besoin personnel de

Sophie Guyot, tout comme le changement d'affectation du 1er étage.

Le changement d’affectation prévu au 1er étage permettait aussi de créer

une zone tampon entre les commerces du rez-de-chaussée et les logements du 2ème

étage, et répondrait de plus aux besoins personnels de la propriétaire Sophie Guyot.

La redistribution des appartements et le déplacement des cuisines et des salles

de bains auraient été dictés par des motifs techniques comme l’amélioration de

l'isolation phonique entre les logements et la nécessité de réaliser des

économies d'énergie, notamment par une isolation en toiture, l'installation

d'une ventilation adéquate et l’aménagement d'un chauffage au sol.

b) A la suite de cette nouvelle argumentation, la Division

logement a estimé pouvoir changer sa première prise de position sur les points

suivants, dans une lettre adressée le 30 avril 2013 au conseil du propriétaire:

le changement d'affectation du 1er étage,

pourrait en principe être admis, sous réserve du préavis de la Commune de

Lausanne. En ce qui concerne la restructuration des étages types, les travaux

pourraient aussi être admis dans le cadre de la LDTR en retenant un montant de 2'894’250

fr. proche de l’estimation EPIQR de la Division logement qui s’élevait à 2'812’000

fr. La rentabilisation d’un tel investissement sur les loyers des appartements

existants pouvait aboutir à des loyers admissibles après travaux de 243 fr. /m2,

Mais il était aussi nécessaire d’attendre un nouveau préavis de la Commune de

Lausanne sur ce point afin de valider l’analyse sur le besoin. Enfin les duplex

au 5ème étage pouvaient aussi être admis aux mêmes conditions.

c) Compte tenu de la

nécessité de requérir une nouvelle détermination de la commune de Lausanne sur

le nouveau projet, l'analyse technique réactualisée allait être transmise au

Service du logement pour nouveau préavis au projet de rénovation et

transformation du bâtiment du boulevard de Grancy 44. La décision finale sur le

dossier devait être rendue une fois le préavis municipal connu.

a) L'architecte Philippe Charles Guyot a transmis le 31 mai 2013 à la

Division logement un nouveau projet de transformation modifiant la répartition

des logements. Le projet prévoit aux 2ème et 3ème étages

de créer quatre logements par niveau, soit un logement de 3.5 pièces (82 m2),

deux logements de 2.5 pièces (56m2 et 61 m2) et un

logement de 1.5 pièces (35 m2) donnant uniquement sur la cour

intérieure au nord. La répartition des logements n’est pas modifiée aux 4ème

et 5ème étage, mais il n’est plus prévu de maintenir les galandages

existants et l’espace en sur-combles rattaché au logement de 4.5 pièces, est

prévu d’être aménagé en galerie; et la salle de jeu en relation avec le

logement de 3.5 pièces est prévue d’être équipée d’un sanitaire (wc).

b) Philippe Charles Guyot précisait dans son

courrier du 31 mai 2013 qu’il était nécessaire de réévaluer le calcul de

rentabilité proposé par la Division logement, qui lui semblait « bien

optimiste ». En ce qui concerne le nouveau projet avec un nombre plus

élevé de petits appartements, il indiquait qu’il était prêt à réaliser le projet

tel qu’il avait été mis à l’enquête publique, avec seulement trois logements

par niveau. Mais si la Division logement devait estimer que la variante

proposée par le nouveau projet, avec un nombre plus élevé de petits logements

serait préférable, il était ouvert à s’engager dans une telle réalisation conformément

à une discussion qui avait eu lieu avec la Division logement le 19 avril 2013.

En revanche, si cette variante devait retarder la procédure d’obtention du

permis de construire, elle serait alors abandonnée par la propriétaire, qui

souhaitait que le dossier puisse rapidement aboutir.

c) Philippe Charles Guyot

a encore rencontré les représentants de la Division logement les 27 juin et 5

septembre 2013. Il a en outre transmis à la Division logement le 11 octobre

2013 le dispositif de jugement du Tribunal cantonal du 9 septembre 2013

confirmant la résiliation des baux ainsi que son estimation et bases de calcul

pour la détermination du loyer effectif.

d) La Division logement a communiqué

au Service du logement le 6 décembre 2013 les dernières informations

résultant des envois de l'architecte Philippe Charles Guyot des 31 mai et 11

octobre 2013 ainsi qu'un calcul réactualisé de rentabilité avec le montant des

loyers admissibles.

a) En date du 14 janvier 2014, le Service du logement a demandé à

Philippe Charles Guyot de lui faire parvenir la version finale des plans du

projet de transformation et la demande d'autorisation de construire avec le

formulaire 53, accompagnés de toutes les pièces et documents utiles, en

particulier les nouveaux devis détaillés des coûts de rénovation avec le

descriptif précis de tous les travaux envisagés, les états locatifs détaillés

comprenant les typologies et les surfaces de logement, ainsi que la dernière

copie de l'assurance ECA.

b) Philippe Charles Guyot a

répondu le 26 février 2014 que l'enquête publique du projet de construction avait

eu lieu du 25 septembre au 25 octobre 2012 et que le formulaire 53 avait déjà

été fourni en 2010 à la Division logement, puis au mois d'août 2011 au

Service d’urbanisme. Un nouvel exemplaire du formulaire 53 réactualisé a été

adressé en février 2014 au Service du logement. Philippe Charles Guyot

précisait encore qu'après plusieurs discussions, il avait soumis à deux

reprises une modification du projet dont la dernière tendait à créer une mixité

de logements avec une offre plus large comprenant des logements de 1.5 pièces,

de 2.5 pièces, de 3.5 pièces et de 4.5 pièces. Il a rappelé que la propriétaire

Sophie Guyot se proposait d'utiliser pour ses propres besoins le duplex de 4.5

pièces au 5ème étage et une partie des bureaux du 1er

étage pour son activité professionnelle.

c) Le Service du logement a

transmis le 5 mars 2014 à la Division logement les nouveaux documents fournis

par Philippe Charles Guyot et il a demandé une nouvelle visite du bâtiment. Le

conseil des opposants a déposé une argumentation complémentaire le 20 mars

2014, sur laquelle le conseil de la propriétaire s’est déterminé le 4 avril

2014. La visite des lieux a eu lieu le mercredi 16 avril 2014. La Municipalité

de Lausanne (ci-après: la municipalité) a ensuite transmis le 3 juillet 2014 à la

Division logement ses déterminations sur le nouveau projet modifié. Elle a

préavisé négativement les travaux de transformation et de rénovation envisagés

ainsi que le changement d'affectation des logements du 1er étage.

a) Le 5 septembre 2014, le Département des institutions et de la

sécurité (ci-après: le département) a refusé d'autoriser le projet de

rénovation et transformation de l'immeuble du boulevard de Grancy 44 à Lausanne

tel que mis à l'enquête publique. La décision a été directement notifiée au

constructeur et transmise à la municipalité par la CAMAC le 9 septembre 2014. En

date du 30 octobre 2014, la municipalité a refusé le permis de construire en

raison de la décision négative du département.

b) Sophie Guyot a contesté

la décision communale et celle de la Division logement par un recours auprès de

la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après: le

tribunal ou la CDAP) en date du 15 décembre 2014. Elle conclut à ce que la décision

du département du 5 septembre 2014 soit

réformée au sens que l'autorisation spéciale est délivrée et subsidiairement

annulée et le dossier étant renvoyé à l'autorité intimée dans le sens des

considérants. Elle conclut également à la réforme de la décision de la

municipalité du 30 octobre 2004 en ce sens que le permis de construire soit

délivré et, subsidiairement, à son annulation, le dossier étant renvoyé à

l'autorité intimée dans le sens des considérants.

La Division logement s’est

déterminée sur le recours le 2 février 2015 en concluant à son rejet. La

municipalité a déposé sa réponse au recours le 23 février 2015 et elle conclut

également à son rejet. Les opposants locataires se sont déterminés le 9 mars

2015 en concluant aussi au rejet du recours. La recourante Sophie Guyot a

déposé un mémoire complémentaire le 11 mai 2015 sur lequel la

Division logement s'est déterminée le 26 juin 2015, le Service du logement le 1er

juillet 2015 et les locataires opposants le 14 juillet 2015 ainsi que le 22

septembre 2015.

Le tribunal a tenu une

audience le 16 septembre 2015. Le procès-verbal de l’audience comporte les

précisions suivantes :

« (...)

Le tribunal et

les parties entrent dans l’immeuble sis au Boulevard de Grancy 46. Ils

procèdent à la visite de l’appartement du premier étage, à droite. Il s’agit

d’un 5.5 pièces. Philippe Guyot explique que la partie diurne actuelle sera

conservée, en revanche la cuisine existante sera transformée en salle de bains.

Il confirme que les cloisons, les portes et les sols en parquet vont

disparaître ; il y aura une isolation phonique au niveau du sol.

Philippe Guyot

relève que les gaines des colonnes de chute d’eau, qui sont actuellement dans

les murs de façades, sont hors d’usage et posent des problèmes d’humidité et de

froid ; il faut les remplacer et les installer ailleurs, ce que conteste

Me Perroud. Eric Bron relève que le fait d’admettre le remplacement des

conduites ne justifie toutefois pas de modifier les typologies des

appartements. Michel Gamba indique que les colonnes d’eau doivent effectivement

être remplacées ; il précise qu’il ne peut toutefois pas être procédé à

une restructuration totale de l’appartement, il faudrait veiller au maintien

des typologies existantes.

Me Rappo relève

que le projet litigieux conserve le même nombre d’appartements. Eric Bron

indique que même si le projet prévoit des typologies comparables, en termes de

surface, il serait trop interventionniste et pas compatible avec les objectifs

de préservation du parc locatif de la LDTR.

(…)

Philippe Guyot

conteste que des colonnes de chute d’eau aient été changées ; il précise

qu’en changeant l’emplacement actuel de celles-ci des pièces supplémentaires

pourraient être créées. Il confirme qu’il y a actuellement des radiateurs dans

chaque pièce ; il précise que certaines colonnes des radiateurs seraient

embourbées et de ce fait certaines pièces ne seraient pas chauffées, ce que

conteste Me Perroud qui relève que certains locataires ont trop chaud, Eric

Bron et M. Falbuaz indiquent que pour un immeuble de cet âge, seuls

quelques radiateurs sont normalement changés. Ils précisent que tous les

radiateurs et leur tuyauterie ne sont pas de la même époque, certaines parties

nécessiteraient une remise à neuf alors que d’autres nécessiteraient seulement

un ébouage.

Le tribunal et

les parties montent au deuxième étage et visitent l’appartement sis à droite,

un 5.5 pièces. Philippe Guyot indique que dans cet appartement, la partie

diurne sera aussi conservée; il précise que le projet prévoit de conserver le

même nombre de pièces. Philippe Guyot confirme que les moulures des plafonds

vont disparaître ; il ajoute que les radiateurs ne fonctionneraient pas

bien.

Le tribunal et

les parties montent au troisième étage et visitent l’appartement d’Yvette et

Karine Muriset, un 5.5 pièces. Il s’agit d’un appartement bien entretenu. Les

occupantes déclarent ne pas avoir de problèmes de chauffage. Yvette Muriset

explique que lorsqu’ils ont fait des travaux dans les appartements en-dessous

et au-dessus du sien, des ouvriers sont venus percer le mur de façade de leur

cuisine. La colonne de chute se trouverait ainsi dans le mur de façade. Me

Rappo souligne que la cuisine n’a pas de ventilation, il faut ouvrir la

fenêtre, ce qui, d’un point de vue énergétique, est un non-sens.

Le tribunal et

les parties procèdent à la visite de l’appartement sis au même étage, mais côté

gauche. La cuisine a été refaite il y a environ 15 ans, tout comme la peinture.

Me Perroud indique que les travaux de réfection de cet appartement ont été

effectués en 1999 et que leur coût se sont élevés à 60'000 fr., les colonnes de

chute d’eau auraient été changées, ce que conteste Philippe Guyot.

Le tribunal et

les parties montent au quatrième étage et visitent l’appartement sis à droite

en arrivant sur le palier. Il est constaté que la peinture a été refaite et que

le parquet a été poncé. La cuisine a été changée il y a environ 15 ans

(identique à celle de l’appartement précédent). Me Perroud indique que le

projet prévoit de refaire à neuf cet appartement, alors qu’il a été rénové en

2003-2004, et que les frais s’élèveraient à 225'000 fr. Me Rappo souligne que

les colonnes de chute de cet appartement sont également en façade, ce qui pose des

problèmes d’isolation. Michel Gamba fait remarquer que les installations

électriques nécessitent une mise en conformité.

Le tribunal et

les parties montent au cinquième étage et visitent l’appartement sis à droite

en arrivant sur le palier. Il est constaté que la cuisine est vétuste et que

dans cette pièce l’ouverture du système de ventilation naturelle de l’époque a

été bouchée. Me Perroud relève que cet appartement a été partiellement rénové.

Le tribunal et

les parties visitent les combles. Philippe Guyot indique que les tuiles sont en

Eternit et qu’elles datent vraisemblablement d’avant 1991, de sorte qu’un

diagnostic amiante devrait être effectué lorsqu’il faudra refaire la toiture.

Il précise que la ferblanterie a été refaite, mais pas la sous-couverture, ce

qui serait regrettable. Me Perroud fait remarquer que les tuyaux d’eau

chaude sont récents. Philippe Guyot indique qu’ils ont été changés seulement au

niveau de la jonction. Les représentants du Service des communes et du logement

confirment que les travaux en toiture peuvent être réalisés.

(…)

Le tribunal et

les parties descendent au sous-sol. Il est constaté qu’il est entretenu ;

Philippe Guyot précise qu’il date de la construction de l’immeuble (années

1930). La distribution du chauffage est visible. Les dalles nervurées sont en

béton (à chevalets) (Me Perroud fait remarquer que les conduites d’eau chaude

sont récentes ; il précise que la colonne de chute de l’appartement de

Laurence Boillat aurait été changée, ce que conteste Philippe Guyot. Il est

constaté que les deux bâtiments constituent un tout sur le plan constructif et

technique; les sous-sols sont reliés par un passage.

Le tribunal et

les parties se dirigent dans le sous-sol de immeuble du n°46 et visitent la

buanderie, puis la chaufferie, qui est commune aux immeubles sis à Grancy 44,

46, Montriond 2 et Simplon 47. Des compteurs datent de 1930 et sont toujours en

service. Philippe Guyot indique que la chaudière a 23 ans et qu’elle peut

lâcher à tout moment, ce que conteste Me Perroud qui se réfère à un rapport de

2011.

Le tribunal et

les parties remontent et se retrouvent devant l’entrée de l’immeuble n°44.

Me Perroud

requiert la production des pièces attestant les travaux qui ont été effectués

entre 1998 et 2010 dans les immeubles visités. Il se propose toutefois de faire

une synthèse des différents travaux qui ont été exécutés entre 1998 et 2010 et

de la produire au tribunal.

(...) »

La possibilité a été

donnée aux parties de se déterminer sur le procès-verbal. La Division logement

a déposé ses déterminations le 2 novembre 2015 et la recourante le 6 novembre

2015. Le conseil des opposants locataires a également fait part de ses

déterminations le 9 novembre 2015.

Considérants

1.

a) Le Grand Conseil du Canton de Vaud a adopté le 5 décembre 1962 un

décret concernant la démolition et la transformation de maisons d'habitation.

Le décret soumettait à une autorisation de l'Office cantonal du logement la

démolition totale ou partielle de maisons d'habitation ainsi que la

transformation ou l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation

dans les communes où sévit la pénurie (art. 1er). En règle générale,

l'autorisation était refusée lorsque l'immeuble comprenait des logements d'une

catégorie où sévit la pénurie (art. 2). Elle était accordée lorsque la

démolition apparaissait indispensable pour des motifs de sécurité, de salubrité

ou d'intérêt général; elle pouvait l'être à titre exceptionnel, si d'autres

circonstances le commandaient impérativement (art. 3); l'exposé des motifs du Conseil

d'Etat précisait que cette possibilité ne devrait être utilisée ni en faveur

d'opérations ayant un caractère spéculatif, ni en faveur d'un requérant

invoquant une situation qui lui est imputable, par exemple, l'acquisition d'un

immeuble à un prix excessif (BGC automne 1962 p. 718).

b) A l’époque, le Canton de Vaud devait faire face à

d’importantes demandes de nouvelles constructions comportant des démolitions de

bâtiments d’habitation dans le centre des localités. Il était alors nécessaire

d’introduire une procédure permettant d’interdire les démolitions de bâtiments

d’habitation en bon état et comportant des logements de qualité répondant aux

besoins prépondérants de la population (BGC automne 1962 p. 716). Saisi d’un

recours de droit public contre le décret du Grand Conseil, le Tribunal fédéral

a constaté que la réglementation cantonale poursuivait d’autres buts que ceux

du droit fédéral concernant la lutte contre les abus dans le secteur locatif.

Ainsi, le décret vaudois visait effectivement à lutter contre la pénurie de

logements comme telle, en prévoyant des mesures destinées à accroître de façon

générale le nombre de logements, alors que le droit fédéral visait à assurer le

contrôle des prix sans favoriser la construction d’immeubles nouveaux ou empêcher

la démolition de maisons d’habitation anciennes mais encore utilisables. Ainsi,

le décret du Grand Conseil ne concernait directement que le propriétaire et ne

se préoccupait pas des locataires qui n’étaient pas parties à la procédure

relative à l’octroi de permis de construire et ne pouvaient pas recourir contre

une décision autorisant la démolition (voir ATF 89 I 178, consid. 3c, p. 182).

c) Ce décret a été prolongé le 19 novembre 1969 pour

une durée indéterminée en raison de la situation de pénurie persistante sur le

marché du logement (BGC automne 1969 p. 222), puis complété le 21 novembre

1973.

Cette dernière modification était notamment destinée à instaurer un

contrôle des loyers des logements qui remplaçaient ceux qui avaient été démolis

ou transformés et à introduire le principe du refus d'autoriser une démolition

ou une transformation si l'entretien de l'immeuble avait volontairement été

négligé (BGC automne 1973 p. 228). Le Tribunal fédéral a admis que de telles

mesures étaient compatibles avec le droit fédéral et conformes à la garantie de

la propriété (ATF 101 Ia 502 ss). Le décret n’introduisait pas un contrôle

général des loyers ou des prix de vente destiné à protéger les locataires de

manière globale, mais un contrôle limité aux cas dans lesquels il s’agissait

d’assurer l’application de règles tendant à combattre la pénurie de logements

dans les communes où celle-ci sévissait. Ainsi, le contrôle des loyers

apparaissait comme une mesure accessoire à celle prise en vue de maintenir, à

la disposition de la population, un nombre suffisant d’appartements dans les

catégories où la pénurie sévissait. Ces mesures, prises dans un autre cadre que

la réglementation fédérale, permettaient de renforcer la protection des

locataires voulue par le droit fédéral sans le contrecarrer (ATF 99 Ia 604

consid. 6 p.627).

2.

a) La loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et

la rénovation de maisons d'habitation ainsi que l'utilisation de logements à

d'autres fins que l'habitation (ci-après : la loi ou LDTR) a repris

l'essentiel des règles posées par le décret de 1962 tout en complétant le

texte. C'est ainsi que les travaux de rénovation ont été soumis à

l'autorisation cantonale au sens de l'art. 1er de la loi. L'art. 3

LDTR reprend le principe de l'art. 2 du décret selon lequel l'autorisation est

refusée lorsque l'immeuble en cause comprend des logements d'une catégorie où

sévit la pénurie. L'art. 4 LDTR prévoit que l'autorisation est accordée lorsque

la démolition, la transformation, la rénovation ou le changement d'affectation

apparaissent indispensables pour des motifs de sécurité, de salubrité ou

d'intérêt général, et qu'elle peut l'être à titre exceptionnel si d'autres

circonstances le commandent impérativement ; selon l'alinéa 3 de cette

disposition, le département peut contrôler pendant dix ans les loyers des

logements qui remplacent ceux qui ont été démolis ou des immeubles transformés

ou rénovés afin d'éviter des augmentations qui iraient à l'encontre du but visé

par la loi. Il convient de préciser que le droit cantonal en matière de

démolition, de transformation et de rénovation de maisons d'habitation a pour

but la lutte contre la pénurie de logements répondant aux besoins prépondérants

de la population. A cet égard, les logements dans les vieux immeubles font

l'objet d'une attention particulière, non seulement en raison des loyers

généralement modestes dont le coût est en rapport avec les ressources de la

majorité de la population, mais aussi par la qualité des logements, notamment

par leurs dimensions (voir ATF 89 I 460).

b) La législation cantonale en matière de

transformation et de rénovation de maisons d'habitation répond à un intérêt

public important visant à combattre la pénurie de logements répondant aux

besoins prépondérants de la population (ATF 101 Ia 507 consid. 2c). Les mesures

cantonales visent non seulement à éviter la disparition de logements à la suite

de démolition et de changement d'affectation (pénurie quantitative) mais aussi

le renchérissement de loyers résultant de transformations architecturales trop

importantes (pénurie qualitative). L'autorité cantonale doit alors tenir compte

du niveau des loyers avant et après transformation, mais aussi de l'importance

des travaux envisagés, de l'équipement et du confort des appartements

transformés (ATF du 29 septembre 1982 publié à la RDAF 1983 p. 254 consid. 2b).

Elle est ainsi amenée à définir les travaux admissibles et nécessaires pour

assurer la réalisation du but d'intérêt public recherché par le législateur

cantonal, à savoir le maintien de logements dont le loyer est en rapport avec

les ressources de la majorité des familles (ATF 89 I 182, voir également ATF

101.

Ia 507). Le contrôle des loyers est seulement destiné à éviter que les

propriétaires autorisés à transformer les logements ne les soumettent à des

augmentations qui excèdent celles qui avaient été annoncées pour obtenir

l'autorisation ou qui ont été fixées par l'autorité cantonale (ATF du 29

septembre 1982 publié à la RDAF 1983 p. 255 consid. 3).

Selon la jurisprudence, lorsque l’autorité cantonale

statue sur une demande, elle ne peut se contenter d’avaliser une enveloppe

financière, mais elle doit bien vérifier si les travaux prévus sont

indispensables au sens de l’art. 4 LDTR (arrêt TA AC.2002.0066 du 11 février 2003,

consid. 3 ; voir aussi l’arrêt TA AC.2000.0082 du 13 décembre 2000). Le

tribunal a encore précisé que : « d’une manière générale, l’autorité

compétente n’a pas à autoriser un projet au seul motif que les loyers après

travaux resteraient encore dans la catégorie à pénurie » (arrêt TA

AC.2002.0066 du 11 février 2003, consid. 3). Ainsi, la pratique visant à

fixer seulement un revenu locatif maximum assorti d’un contrôle des loyers sans

se prononcer sur les travaux pouvant être autorisés, n’est pas conforme à

l’art. 4 LDTR. L’autorité cantonale doit d'abord déterminer les travaux qui

sont nécessaires au sens de l’art. 4 LDTR pour arrêter ensuite le revenu

locatif admissible (arrêt TA FO.2003.0014 du 11 août 2004, voir aussi l’arrêt

TA FO.2003.0013 du 24 février 2005).

c) Par exemple, le Tribunal administratif avait annulé

une autorisation de la Division logement autorisant des travaux de

transformation et de restauration lourdes dans un immeuble d'habitations à

Montreux pour les motifs suivants : la division logement s’était limitée à

faire une estimation, qui a varié dans le temps, sur le coût des travaux

admissibles pour la partie de l'immeuble affectée aux logements en utilisant la

méthode Mérip. Or, elle ne s'était pas prononcée sur la justification des travaux,

notamment sur la création d’une nouvelle cage d'ascenseur, le déplacement du

mur porteur de la cage d'escaliers, la restructuration de toutes les

installations sanitaires dans les appartements de 2 pièces et la création de

nouveaux sanitaires dans les appartements de 3,5 pièces. L'autorité intimée n'avait

pas non plus examiné la nécessité du remplacement de tous les radiateurs, qui

impliquait celui de tous les parquets de bonne qualité. La Division logement

s’était limitée à fixer un contrôle des loyers par une répartition des coûts

réels de la transformation sur les logements. Elle s'était écartée de la nature

même de l'autorisation selon l'art. 4 LDTR, qui consistait à définir l'ampleur

des travaux autorisés. Dans cette affaire, la section du tribunal, composée de

deux assesseurs spécialisés, a relevé qu'un nombre important de travaux avait

pour seul effet d'augmenter les répercussions du coût sur les loyers sans

apporter une véritable mise en valeur de l'immeuble et sans être non plus

justifié par des impératifs de conservation et d'entretien du bâtiment. Tel était

le cas de la démolition du mur porteur de la cage d'escaliers et de la cage

d'ascenseur ainsi que de la réfection complète des installations sanitaires

derrière la cage d'ascenseur. L'importance du palier permettrait en effet de

maintenir la cage d'ascenseur par l’élargissement d'une cabine en direction du

palier en maintenant toute la structure des installations sanitaires. De même,

toute la tuyauterie et les radiateurs de l'installation de chauffage pouvaient

être maintenus selon l'expertise annexée au dossier et la création d'une douche

séparée dans les logements de 3,5 pièces avait pour effet de réduire les

espaces habitables. De plus, l'immeuble présentait un intérêt historique par

la note 3 apportée au recensement architectural, qui justifiait également une

autorisation de la Section Monuments et Sites du Service Immeubles, Patrimoine

et Logistique. Le principe de coordination imposait à l'autorité intimée

d'examiner avec cette section les différents éléments du bâtiment à conserver

afin de limiter les travaux envisagés à ce qui est nécessaire pour la mise en

valeur et l'entretien de l’immeuble dans le respect de sa structure historique

(voir arrêt AC.2006.0034 du 29 septembre 2007 – consid. 2c).

3.

a) En l'espèce, la recourante estime que les travaux requis par

le permis de construire sont nécessaires et répondent aux conditions de l'art. 4

al. 1 LDTR. La nécessité d'une rénovation devrait s'établir de manière générale

et reposer sur un diagnostic global. Il se justifierait de faire effectuer les

travaux en une seule fois lorsqu'un certain nombre de travaux est nécessaire

pour éviter des incidents. La recourante relève que le premier rapport EPIQR

réalisé par la société Vidourle SA à Lausanne, de

l'architecte Philippe Charles Guyot, aboutissait à un coût des travaux

nécessaires estimé à 2'401'000 fr. et que le deuxième rapport réalisé par le

fondateur de la méthode EPIQR concluait à un montant total des travaux de

1'963'700 fr. La recourante rappelle que la méthode Mérip constitue une

référence dans le cadre de l'application de la LDTR à laquelle la jurisprudence

du tribunal s'est souvent référée. La recourante mentionne les différents types

de travaux qui semblent s'imposer:

la chaudière, les installations de chauffage et l'isolation;

les conduites, canalisations et sanitaires;

les travaux d'assainissement du bruit;

les installations électriques;

la réfection de l'ascenseur;

la réfection des installations sanitaires, cuisines et salles de

bains, CVS.

b) En ce qui concerne la chaudière, les

installations de chauffage et l'isolation, la recourante relève que la

chaudière a été remplacée en 1993 et qu'après vingt et un ans de services, la

nécessité de changer l'installation ne faisait guère de doute. Elle relève que

la production de chaleur par l'installation de chauffages est commune pour

quatre bâtiments, à savoir les immeubles du boulevard de Grancy 44 et 46, celui

du passage de Montrion 2 ainsi que celui de la

rue du Simplon 47, immeubles qui appartiennent à quatre propriétaires

différents. Le propriétaire souhaite se raccorder au chauffage à distance de la

ville de Lausanne et devenir ainsi indépendant des autres propriétaires. Elle

relève que les conduites d'eau des installations de chauffage seraient

"embouées" et auraient un rendement trop faible. L'objectif serait

alors de les remplacer par un chauffage au sol plus économique permettant de

résoudre de surcroît les problèmes d'isolation phonique entre appartements.

Cette démarche serait en accord avec les nouvelles normes énergétiques en vigueur

depuis le 1er juillet 2014. Ainsi, le remplacement du chauffage

central avec chaudière et nouvelles conduites constituerait une amélioration

énergétique préconisée par la législation cantonale sur l'énergie, qui

introduit des exigences nouvelles en matière d'efficacité énergétique et

d'économie d'énergie. La recourante indique qu'elle entendait également réaliser des travaux d'isolation en vue d'améliorer le bilan

énergétique, ces mesures entrant à son avis dans le cadre de la LDTR.

c) S’agissant des

conduites, canalisations et sanitaires, il résultait des rapports établis par

les corps de métier intervenus dans l'immeuble que les installations dataient

de la construction et qu'elles étaient en très mauvais état (rouille, calcaire,

etc.). Certaines colonnes de chute auraient subi plusieurs réparations, mais

uniquement au cas par cas lors de ruptures de conduites. Un rapport de

l'entreprise Cassinnotti SA préciserait que les conduites sont très fortement

endommagées, obstruées par la rouille et le calcaire et que ces dégradations

entraîneraient de nombreuses ruptures avec dégâts d'eau et donc des coûts de

réfection et d'intervention importants. La recourante produit à l'appui de son

recours de nombreux constats de ruptures de canalisations et de colonnes

d'alimentation d'eau en précisant que depuis la construction de l'immeuble dans

les années 1930-1935, les canalisations n'avaient jamais été rénovées dans leur

ensemble.

d) En ce qui concerne les

travaux d'assainissement du bruit, la recourante se réfère à l'expertise du

bureau EcoAcoustique SA selon laquelle les normes en matière de bruit à

l'intérieur de l'immeuble ne seraient pas respectées. La recourante soutient

que les exigences minimales prévues par la norme SIA 181/2006 s'appliqueraient

à l'ensemble du bâtiment. Elle relève que selon l'expertise, les valeurs

d'isolation au bruit aérien ou au bruit de choc ne satisferaient pas aux

exigences minimales et aux recommandations de la norme. L'expertise du bureau

EcoAcoustique SA arriverait à la conclusion qu'en raison des transmissions

latérales, seule une modification lourde du bâtiment avec par exemple des

chapes flottantes, des faux-plafonds isolants, le remplacement des galandages, etc.

permettrait d'atteindre ces exigences. La recourante relève que les dalles

entre les différents niveaux, formées de hourdis, sont composées de 3 cm de

mortier, 15 cm d'espace vide, d'une couche de marin (mélange de chaux et de plâtre ou de sable), de lattes en

bois ainsi que par du parquet ou par un autre revêtement de sol (carrelage) selon

les pièces de l'appartement. Ainsi, lorsque les habitants marchent normalement

dans leur appartement, les pas peuvent créer un bruit de grincement pour les

voisins, ce qui ne serait plus acceptable. Une remise aux normes acoustiques,

en posant une couche d'isolation phonique et thermique, permettrait

l'installation de tubes chauffants au sol avec une chape de 8 cm d'épaisseur

ainsi qu'une dernière couche de parquet ou de carrelage suivant la destination

des pièces des logements. De cette manière, les normes de protection contre le

bruit seraient respectées, ce qui aurait non seulement l'avantage d'une

meilleure isolation phonique mais également d'une utilisation plus rationnelle

et économique de l'énergie. La recourante relève que les galandages actuels à

l'intérieur des appartements présentent une épaisseur de 4 cm de briques de

terre cuite creuses. Selon la recourante, les galandages entre les pièces d'un

appartement neuf devraient présenter une épaisseur de 10 à 12 cm avec une

composition de plâtres et d'une isolation phonique. En outre, les galandages

entre deux logements d'un bâtiment neuf devraient présenter une épaisseur

d'environ 20 cm au minimum.

e) Pour les installations

électriques, la recourante relève qu'elles seraient obsolètes et feraient

régulièrement l'objet de pannes. Ces installations seraient non seulement

vétustes, mais ne respecteraient pas non plus les normes actuelles, ce dont

témoigneraient les différents rapports d'intervention des sociétés

spécialisées. La Direction des services industriels de la ville de Lausanne

avait d'ailleurs sommé la recourante de mettre en conformité les installations

électriques et de procéder au remplacement des fils en coton. Cette demande a été

mise en attente compte tenu du projet de rénovation touchant l'ensemble du

bâtiment.

f) En ce qui concerne la

réfection de l'ascenseur, la recourante relève que l'ascenseur du bâtiment a

plus de 42 ans et qu'il n'est pas conforme aux normes qui prévoient notamment

une cabine avec des dimensions plus grandes que celles de l'ascenseur actuel.

Une mise aux normes nécessiterait ainsi une modification de la cabine. En

outre, les pannes d'ascenseur seraient dues à la vétusté des équipements.

L'entreprise Schindler SA préconiserait le remplacement des installations et ne

veut plus assurer le contrat d'entretien vu l'état des infrastructures et la

difficulté de trouver des pièces de rechange qui ne sont plus usinées.

g) Pour la réfection des

installations sanitaires, cuisines et salles de bains, la recourante relève que

la Division logement a admis que les installations techniques souffraient de

l'usure du temps et que, pour l'essentiel, les cuisines étaient non agencées

avec des éviers et des égouttoirs en grès ainsi que des armoires sommaires,

tandis que les sols des salles de bains et wc, parfois exigus, étaient

partiellement carrelés et souvent équipés d'anciens appareils.

h) La recourante insiste

sur la nécessité d'exécuter le programme de rénovation en une seule fois sans

devoir déranger les locataires à plusieurs reprises. Elle relève enfin qu'elle

a modifié la typologie des appartements et le programme de logements à la suite

de séances et de discussions avec la Division logement, qui souhaitait

privilégier des appartements de plus petites tailles aux loyers accessibles.

C'est pour répondre à cette demande que la recourante a renoncé aux logements de

4.5

pièces mis à l'enquête publique, pour offrir une certaine mixité

d'appartements de différentes grandeurs allant de 1,5 pièces à 4,5 pièces avec

des offres intermédiaires de 2,5 pièces et de 3,5 pièces. La recourante insiste

sur la nécessité de refaire entièrement les galandages pour répondre aux normes

applicables en matière de bruit ainsi que d'enlever le parquet pour réaliser un

chauffage par le sol permettant de modifier la disposition des pièces "sans

changer fondamentalement la typologie des appartements, ni retirer du marché

des appartements qui répondent aux besoins prépondérants de la population".

i) La recourante estime

que la Division logement aurait abusé de son pouvoir d'appréciation en estimant

que la restructuration envisagée ne revêtirait pas un caractère indispensable,

qu'une intervention plus douce par assainissements ponctuels devrait être privilégiée

et que les travaux projetés ne seraient ainsi pas compatibles avec la LDTR. La

recourante insiste sur le fait que lorsqu'un bâtiment est vétuste, que la durée

de vie standard de ces installations techniques (ascenseurs, conduites,

canalisations, cuisines et sanitaires) est particulièrement entamée et que ces dernières

ne sont plus conformes aux normes, qu'elles font l'objet de pannes et de dégâts

récurrents, le propriétaire serait en droit de réaliser un programme de

rénovation en une seule fois et non au cas par cas. Au surplus, les travaux

relèveraient d'améliorations énergétiques.

4.

a) Dans sa réponse au recours, la Division logement se détermine de la

manière suivante sur les différents éléments techniques mis en évidence par la

recourante. En ce qui concerne le changement de l'installation de production de

chauffage, la Division logement considère qu'il faut distinguer la nécessité de

remplacer le système de production de chaleur, situé dans l'immeuble Grancy 46

d’une part, et celle de remplacer le système de distribution de chaleur d'autre

part. Elle ne conteste pas la nécessité de procéder au remplacement de

l'installation de chauffage, qui date de plus de 20 ans et au caractère

admissible du raccordement de l'immeuble au chauffage urbain à distance. En

revanche, en ce qui concerne le système de distribution de chaleur, son

changement radical et complet, transformant un système de chauffage par

radiateurs en un chauffage au sol, ne résulterait pas d'un impératif technique

qui rendrait l'opération indispensable, mais d'un choix du maître de l'ouvrage.

Une solution nettement moins invasive sur le plan technique par l'ébouage des

radiateurs ou leur remplacement ponctuel serait possible avec beaucoup moins de

conséquences physiques sur les appartements. La Division logement relève que la

création d'un système de chauffage au sol entraîne obligatoirement la

destruction des revêtements des sols et des chapes existantes alors qu'une

intervention plus douce serait envisageable. Cette différence ressort d'ailleurs

de l'analyse technique de la Division logement qui a codé en "d" la

production de chaleur et en "c" la diffusion de chaleur. La Division

logement précise que la méthode Mérip comporte une codification allant de

"a" à "d", la codification "a" représentant les

éléments en bon état ne nécessitant pas d'intervention et, la note

"d" représentant les éléments à remplacer. Enfin, en ce qui concerne

l'isolation des combles et de la dalle sur sous-sol, la Division logement a

admis ces travaux dans sa propre analyse technique.

b) En ce qui concerne la rénovation des conduites

sanitaires, la Division logement admet le remplacement de ces éléments car elle

avait coté en "d" la distribution de l'eau et aussi les colonnes de chute.

Elle rappelle que le remplacement des conduites ne justifie pas la modification

de la typologie des appartements.

c) S’agissant de la mise aux normes acoustiques, la

Division logement précise que le principe de proportionnalité impose de mettre

en balance les avantages escomptés en termes d'amélioration phonique, d'une

part, et, d’autre part, la répercussion de l'intervention sur la structure même

des appartements, et partant sur les loyers, afin de ne pas soustraire au

marché les appartements qui font partie des catégories répondant aux besoins

prépondérants de la population. Selon la Division logement, des solutions

techniques moins interventionnistes permettraient d'améliorer l'isolation

phonique sans imposer une restructuration complète des typologies.

d) Pour les installations électriques, la Division

logement ne conteste pas la vétusté de ces installations et admet leur

remplacement en ayant noté ces installations avec la valeur "d".

e) En ce qui concerne la réfection de l'ascenseur,

la Division logement ne conteste pas la nécessité de la rénovation complète de

l'ascenseur en raison notamment des nombreuses pannes constatées. Elle relève

que le projet ne prévoit pas un redimensionnement de la cage d’ascenseur, de sorte que cet élément est acquis. Toutefois,

la Division logement précise que la législation concernant l'intégration des

personnes handicapées ne commandait pas systématiquement la mise aux normes

pour handicapés des ascenseurs existants lors de la réhabilitation d'un

immeuble.

f) La Division logement précise qu'elle admet le

remplacement des cuisines, sanitaires et installations techniques, car ces

éléments seraient pour la plupart vétustes, même si certains appartements ont

déjà été dotés de cuisines agencées. Cette situation n'imposait pas, sur le

plan de la nécessité technique et organisationnelle, la refonte complète des

typologies des appartements, car des restructurations ponctuelles pourraient

pallier aux défauts existants.

g) S'agissant du coût des travaux d'entretien, la

Division logement défend la solution selon laquelle une intervention de moindre

ampleur permettrait à la fois de rénover l'immeuble et de le maintenir

durablement dans une substance d'appartements répondant aux besoins

prépondérants de la population. Cela ne signifie pas qu’elle impose aux

propriétaires de poursuivre une politique de rénovation au coup par coup. En

effet, la notion de rénovation douce doit se comprendre comme un mode

d'intervention global qui soit respectueux dans toute la mesure du possible des

typologies, des configurations et des plans types des appartements existants,

tout en permettant leur rénovation et leur mise aux normes de manière conforme

au principe de proportionnalité. Elle rappelle qu'elle n'a jamais exigé que ces

travaux soient réalisés par étape ou selon des interventions ponctuelles, une

rénovation globale étant tout à fait compatible, dans son principe, avec des

objectifs de préservation du parc locatif assignés à la LDTR.

h) La Division logement préconise une solution

globale de rénovation mais moins interventionniste que le projet du maître de

l'ouvrage, plus particulièrement dans les changements typologiques et les

restructurations des plans des logements. En ce qui concerne la typologie des

appartements et le maintien du parc locatif, la Division logement rappelle qu'elle

a toujours réservé le préavis de la commune de Lausanne, car l'appréciation

communale sur les besoins prépondérants de la population joue un rôle

déterminant. Or, la commune de Lausanne a préavisé négativement la dernière

variante augmentant l'offre de logements à des logements de 1.5, 2.5 et 3.5

pièces, en privilégiant le maintien des typologies existantes. En définitive, la Division logement estime que par son ampleur et son

caractère trop interventionniste dans les plans et les typologies des appartements

existants, le projet mis à l'enquête publique n'est pas compatible avec les

objectifs de la LDTR.

i) Enfin, en ce qui

concerne le changement d'affectation du 1er étage et la création de duplexes

dans les combles, la question des besoins personnels de la recourante a été

prise en considération en posant un certain nombre de conditions auxquelles ces

travaux pourraient être subordonnés. Ces conditions pouvaient porter sur une

limitation de l'utilisation des locaux pour les besoins propres de la recourante.

Elle rappelle qu'elle n'a pas traité cette question de manière exhaustive

puisqu'elle a refusé d'autoriser le projet dans sa globalité compte tenu des

travaux jugés non compatibles avec la LDTR.

5.

Dans son mémoire réponse, la municipalité se réfère au jugement du

Tribunal des baux du 14 novembre 2011, qui déterminait l'état des dégradations

du bâtiment et des logements. Elle rappelle que le but premier de la LDTR

consiste à prévenir la diminution du nombre de logements figurant dans les

catégories à pénurie, que l'on trouve principalement dans les immeubles anciens

et dont les loyers sont en rapport avec les ressources de la majeure partie de

la population. Il s'agit d'un but d'intérêt public visant à combattre la

pénurie de logements répondant aux besoins de la population en évitant la

disparition du parc locatif à loyers abordables existants et le renchérissement

des loyers dû en particulier aux travaux de rénovation trop importants. La municipalité

se réfère à la méthode Mérip qui est appliquée dans une perspective de

rénovation simple, nécessaire, conforme aux règles de l'art et aux exigences

légales, et tenant compte de tous les éléments visant à remettre l'immeuble en

bon état, à le moderniser et à lui maintenir sa valeur, mais en évitant

cependant tout changement de standing qualitatif. La municipalité rappelle

qu'après les multiples changements intervenus lors des nombreuses discussions

entre l'architecte Philippe Charles Guyot, le mandataire de la recourante et

les représentants de la Division logement, il a été demandé au Service du

logement d'établir un nouveau préavis basé sur un nouveau projet avec la

restructuration intérieure complète de l'immeuble.

Après l'analyse du nouveau projet, la municipalité a

émis un préavis négatif en jugeant que la restructuration fondamentale des

étages avec la création de nouvelles typologies et la création de salles de

bains et cuisines ainsi que la volonté d'adapter les nouveaux appartements aux

normes les plus récentes en ce qui concerne l'isolation phonique et le

chauffage au sol entraînaient des travaux et des changements non seulement

disproportionnés, mais surtout ne répondant pas à l'exigence légale des travaux

indispensables. La municipalité indique qu'elle pourrait entrer en matière sur

une partie des travaux envisagés par la recourante, mais sans refonte

fondamentale des appartements existants, notamment en ce qui concerne

l'emplacement des pièces humides (cuisines, bains et wc). La commune rappelle

aussi que les logements de cinq pièces et plus destinés aux familles de deux

enfants et plus, notamment les familles recomposées, loués à des conditions

abordables sont une denrée rare, le taux de vacance des appartements de 5

pièces et plus serait en effet de l'ordre de 0,15 % et celui des appartements

de 4.5 pièces de 0.08 %. Il est relevé que la ville de Lausanne ne dispose que

de 5'888 appartements de 5 pièces et plus mais que la ville recense 6'774

ménages contribuables ayant deux enfants et plus auxquels ce type de logement

convient idéalement.

6.

a) La recourante a déposé un mémoire complémentaire et apporte les

précisions suivantes concernant la typologie des appartements de l'immeuble. Elle

rappelle que l'immeuble comprend à chacun des cinq étages, un logement de 2.5

pièces d’une surface de 55 m2, comprenant une chambre à coucher, une salle de bains

avec wc, une cuisine et un salon-salle à manger; un logement de 4.5 pièces de

87.

m2, comprenant 3 chambres à coucher, une salle de bains, un wc séparé, une

cuisine et un salon-salle à manger et un logement de 5.5 pièces d'une surface

de 104m², comprennent une cuisine, trois chambres à coucher, une salle de

bains, un wc séparé ainsi qu'un salon et salle à manger. Elle précise que dans

le cadre du premier projet mis à l'enquête publique, elle souhaitait créer des

logements de 1.5 pièces, d’une surface de 31 m2, de 3.5 pièces, d’une surface

de 87 m2 et de 4.5 pièces d’une surface de 123 m2. Ainsi, le programme des

logements prévus ne différait pas de celui des logements existants. Leur

surface restait pratiquement la même et offrait une meilleure mise en valeur

des volumes. La seule différence consistait à prévoir un seul espace ouvert

pour le séjour, la salle à manger et la cuisine. Ainsi, les appartements, une

fois rénovés, étaient destinés au même public qu'avant leur rénovation, ils

auraient pu ainsi concerner des familles avec enfants.

La recourante rappelle que

c'est précisément pour répondre aux attentes de la Division logement qu'elle a

modifié le programme des logements transformés en créant des logements d'une 1,5

pièces, de 2.5 pièces et de 3.5 pièces en plus des logements de 4.5 pièces. La

recourante précise que l'immeuble abrite au rez-de-chaussée un salon lavoir et

un salon de coiffure qui provoquent des nuisances affectant le 1er

étage. L’isolation entre ces commerces et les logements du premier étage serait

insuffisante selon l’avis du bureau EcoAcoustique. La recourante relève ensuite

les différents points techniques soulevés dans son mémoire en se référant aux

réponses qui ont été données par la Division logement.

b) S'agissant des

objectifs de la LDTR, la recourante précise qu'elle n'a pas d'autre objectif

que celui de maintenir dans le parc locatif lausannois des logements qui

correspondent précisément aux besoins de la population; ce qui serait le cas

des appartements de 4.5 pièces qui ont été projetés à l'origine. Elle rappelle

que les surfaces prévues pour chaque logement ne sont pas fondamentalement

modifiées. La recourante rappelle aussi qu'il n'a jamais été question de

modifier des appartements résidentiels ou de modifier leur standing pour créer

des appartements de luxe, ni de les aliéner ou

de les sortir d'une autre manière du parc locatif. La recourante relève encore

qu'il lui est reproché non pas tant sa volonté de rénover les surfaces et de

modifier leur distribution intérieure, mais plutôt le montant des

investissements et leur incidence sur les loyers après travaux. Elle estime

que s'il s'agit de la seule crainte des autorités, et que par conséquent,

l'autorisation LDTR n'aurait pas dû être refusée en bloc, mais assortie de

conditions nécessaires au respect de l'objectif recherché, tel que le contrôle

des loyers.

En ce qui concerne le

montant des travaux envisagés, la recourante estime que l'autorisation de

transformer, de rénover ou de changer d'affection devrait être accordée

uniquement en fonction de critères bien précis. A son avis, il s'agit

d'examiner si les travaux apparaissent indispensables pour des motifs de

sécurité, de salubrité ou d'intérêt général ou si d'autres circonstances le

commandent ou encore si un intérêt général existe pour des travaux permettant

une amélioration énergétique dont les avantages sont opportuns par rapport à

l'investissement à consentir. La recourante précise que si l'investissement lié

à de tels travaux serait sans rapport raisonnable avec les avantages escomptés et

que ceux-ci auraient pour conséquence de changer le standing constructif du

bâtiment, il serait alors possible d'invoquer les buts de protection

qualitative du parc locatif. Mais à son avis, le permis de construire ne pourrait

être refusé pour ce seul motif car l'autorisation pourrait être assortie de

conditions afin d'éviter des augmentations de loyer qui iraient à l'encontre du

but de la LDTR. La recourante soutient que pour déterminer les loyers après

travaux, l'autorité cantonale devrait se baser sur le montant des travaux

qu'elle juge admissibles et indispensables et fixer ensuite la répercussion

admissible de ces travaux sur l'état locatif global de l'immeuble. Elle

soutient que l'autorité cantonale devrait délivrer l'autorisation si les

travaux sont nécessaires ou utiles et si les logements transformés répondent

aux besoins de la population concernée.

c) La recourante soutient

aussi que les coûts afférents aux travaux de création de deux logements en

duplex dans les combles devraient être retranchés du calcul du montant des

travaux admissibles tout comme les travaux de transformation du 1er

étage en bureaux. A son avis, l'analyse des coûts devrait se concentrer sur les

travaux de rénovation et de restructuration des étages types de l'immeuble,

soit du 2ème au 4ème étage. La recourante estime qu'il

faudrait aussi retrancher le coût des travaux, les objets destinés à l'usage

personnel du propriétaire ainsi que la création de nouveaux logements dans les

combles qui, à son avis sortent du champ d'application de la LDTR. La

recourante soutient que la location des surfaces administratives du logement

destinées en partie au propriétaire et celle du nouveau logement créé dans les

combles ne devrait pas entrer en ligne de compte dans l'analyse LDTR. La

recourante rappelle que la directive Mérip admet des travaux supplémentaires et

autoriserait ainsi des modifications non négligeables des standards existants.

A son avis, la LDTR viserait à prévenir des travaux qui contribuent à un

changement qualitatif de l'immeuble et qui auraient pour effet de rendre des

logements inaccessibles aux personnes à bas revenus, aux familles modestes, aux

personnes âgées afin de les destiner uniquement à des gens de condition aisée. La

recourante indique qu'elle a produit un état locatif après travaux qui

démontrerait que les logements resteront accessibles à la même tranche de

population et aux mêmes types de locataires.

d) La recourante se

détermine également sur les prises de position de la Division logement

concernant les éléments suivants :

En ce qui concerne

l'installation du chauffage au sol, la recourante se réfère aux exigences en

matière d'efficacité énergétique et d'économie d'énergie introduites par la

nouvelle loi vaudoise sur l'énergie de juillet 2014 et qui devraient être

appliquées à tout permis de construire délivré dès le 1er février

2015.

Elle relève que le chauffage au mazout serait désormais sujet à des

dispositions contraignantes, notamment lorsqu'une chaudière arrive en fin de

vie. Elle estime que l'ébouage des radiateurs ne serait pas une solution

envisageable. Selon la recourante, vu l'état de vétusté des installations, en

particulier la distribution verticale des conduites et les radiateurs, un ébouage

ne serait pas possible. Elle précise que les entreprises ne veulent pas prendre

le risque d'exécuter une telle intervention en raison des problèmes que cela

pourrait engendrer, car la pression du nettoyage dans les tuyaux risquerait de

faire céder les conduites. Elle rappelle que la distribution verticale des

conduites de chauffage reposerait sur des conduites et des radiateurs de plus de

80.

ans d'âge. La recourante a produit à cet égard une lettre adressée le 12 mai

2015.

par le bureau d'étude et de réalisations « Gippa SA » à

l'architecte Philippe Charles Guyot.

En ce qui concerne

l'isolation phonique, la recourante estime qu'il n'existerait pas de solutions

techniques moins interventionnistes pour le respect des normes acoustiques en

vigueur. Elle estime que la pose d'un double galandage n'améliorerait que

l'isolation horizontale entre les appartements d'un même étage. A son avis, il

n'apporterait aucune solution pour les appartements situés l'un au-dessus de

l'autre, alors que la pose d'un chauffage au sol apporterait non seulement des

économies d'énergie mais améliorerait significativement l'isolation phonique. La

recourante relève qu'une distribution de chauffage au sol est à 32° et que ce

type de chauffage fonctionne par son rayonnement et son inertie. Grâce à un

échangeur, ce type de chauffage se limite à utiliser la calorie effectivement

nécessaire à son bon fonctionnement quand bien même le système peut fournir une

température supérieure. La recourante précise que l'inertie du système a pour

conséquence qu'une partie de la calorie resterait stockée dans la chape. C'est

pourquoi le chauffage au sol contribuerait à des économies d'énergie et devrait

être privilégié par rapport au système de chauffage actuel qui entraînerait

d'importantes déperditions.

La recourante se détermine

aussi sur la notion de rénovation douce en rapport avec les obligations de

remise aux normes. La recourante précise que pour obtenir une autorisation de

construire, elle doit présenter un projet qui réponde aux nouvelles normes d'économie

d'énergie dans le domaine du bâtiment, normes introduites en juillet 2014, aux

règles de protection contre le bruit et aux nouvelles règles applicables en

matière d'isolation thermique et phonique ainsi qu'aux nouvelles normes du 1er

juillet 2015 en matière de protection contre l'incendie. La recourante soutient

qu'en cas de rénovation de bâtiments, les exigences de la norme SIA 181 en

matière d'isolation phonique et de protection contre le bruit devraient être

respectées et que cette protection s'applique entre les différentes unités

d'utilisation du bâtiment transformées dès qu'un changement d'affectation

intervient ou même une simple modification. La recourante soutient qu'en

matière d'économie d'énergie, tous les permis de construire délivrés après le 1er

février 2015 devraient appliquer le nouveau règlement vaudois sur l'énergie quelle

que soit la date du dépôt du permis de construire. Les exigences de ce nouveau

règlement seraient à respecter même si les travaux n’étaient pas soumis à une

autorisation de construire. Seuls des travaux de simple entretien

permettraient de le dispenser de l'obligation de remettre le bâtiment aux

normes.

En ce qui concerne la

restructuration et la modification de la typologie des appartements, la

recourante rappelle qu'elle a modifié son projet, lequel prévoyait à l'origine

des logements de 1.5, 3.5 et 4.5 pièces, pour tenir compte d'une discussion de

son architecte avec certains représentants de la Division logement;

l’architecte aurait déduit de cette discussion que là la Division logement

aurait été favorable à une mixité des appartements avec une offre s’étendant à

des logements de 1.5, 2.5 et 3.5 pièces. La variante déposée répondrait à la

demande de la Division logement, laquelle ne pourrait maintenant prétendre que

ces restructurations ne seraient pas compatibles avec la LDTR.

7.

a) La Division logement s'est déterminée le 26 juin 2015 sur le mémoire

complémentaire de la recourante. En ce qui concerne la typologie des logements,

elle relève que c'est de son propre chef que l'architecte de la recourante,

Philippe Charles Guyot, en se fondant sur une discussion avec les représentants

de la Division logement, a modifié en profondeur la distribution des logements.

La Division logement s’est déterminée également sur la question de la mise aux

normes du bâtiment ainsi que sur celle du besoin des propriétaires. S'agissant

de la création des deux appartements en duplex dans les combles et sur-combles,

la Division logement précise que seules les surfaces en sur-combles sont

nouvelles et que la restructuration en profondeur des logements existants du 5ème

étage reste soumise à la LDTR.

b) A la suite de

l'inspection locale du 16 septembre 2015, la Division logement a précisé que le

projet devait respecter non seulement les surfaces et les typologies existantes,

mais maintenir autant que faire se peut la disposition et l'organisation

spatiale des appartements pour éviter que ces derniers, du fait même de

l'exécution des travaux de restructuration importants, soient soustraits aux

catégories à pénurie. Selon les pièces produites par les locataires opposants,

l'immeuble avait régulièrement été entretenu de manière satisfaisante; dans les

années 1990 à 2000, plusieurs appartements ont subi des travaux de réfection

pour des montants de l'ordre de 65'000 fr. Pour la période de 2001 à 2010, plus

particulièrement en 2003, des travaux de l'ordre de 160'000 fr. ont été

réalisés pour la réfection de quatre appartements. En dehors de ces travaux de

rénovation relativement conséquents, l'immeuble a bénéficié de travaux

d'entretien courants pour un montant de l'ordre de 18'000 fr., ce qui dénote un

suivi régulier de son entretien par les précédents propriétaires dont faisait

partie également la recourante. Selon la Division logement, il est possible de

réhabiliter les appartements existants dans leurs surfaces et typologies et de

réaliser, dans une approche plus globale, des travaux d'entretien et de

réhabilitation proches de ceux déjà réalisés les dernières décennies dans le

respect de la majorité des mesures existantes. Ainsi, l'exécution des travaux pouvant

être qualifiée de rénovation douce permettrait sans autre de rénover cet

immeuble et de le maintenir dans une catégorie de prix correspondant aux

besoins prépondérants de la population lausannoise.

8.

En l'espèce, le projet de transformation et rénovation présenté par

l'architecte Philippe Charles Guyot, a fortement évolué au cours des années

entre les premières versions présentées en 2010, la version mise à l'enquête

publique du 25 septembre au 25 octobre 2012, et le projet modifié

prévoyant une nouvelle répartition de la typologie des logements, déposé le 31

mai 2013 à la Division logement. Le projet de transformation défendu par la

recourante se caractérise pas la destruction complète de tous les logements

existants, en particulier la démolition de toutes les installations sanitaires,

des cuisines, des galandages, des parquets, des plafonds moulurés, des portes,

des systèmes de chauffage et de l'ensemble des canalisations. Le projet consiste

en la construction de nouveaux logements sur une nouvelle chape avec un nouveau

système de chauffage par le sol, des installations techniques nouvelles ainsi

que des aménagements de cuisines et de sanitaires entièrement neufs, des

galandages neufs, un nouveau revêtement de sol, des nouveaux plafonds et une nouvelle

organisation intérieure. Le projet ne prévoit pas seulement de détruire

entièrement les logements existants, mais il s’attaque aussi aux murs porteurs,

qui seraient partiellement démolis sur des tronçons importants pour aménager la

nouvelle organisation des espaces et la distribution des pièces. Le projet est

en réalité conçu comme une construction nouvelle, qui devrait respecter les

normes d'isolation phonique applicables aux bâtiments neufs, et offrir un

rendement énergétique comparable à celui exigé pour les constructions

nouvelles. Il convient donc de déterminer si l'ampleur de tels travaux, et

aussi les coûts qu’ils induisent, répondent aux critères de l'art. 4 LDTR.

Cette disposition est formulée comme suit :

« Art. 4

1.

L'autorisation est accordée lorsque la démolition, la transformation, la

rénovation ou le changement d'affectation apparaissent indispensables pour des

motifs de sécurité, de salubrité ou d'intérêt général, en particulier dans les

cas visés par l'article 39 de la loi cantonale sur l'énergie; elle peut l'être

à titre exceptionnel si d'autres circonstances le commandent impérativement.

2.

département peut alors subordonner l'octroi de l'autorisation à certaines

conditions, notamment celles fixées aux alinéas 3 et 4.

3.

Il peut

soumettre pendant dix ans la vente par appartement, ou toute autre opération

permettant d'atteindre un but économique analogue, à une autorisation, pour

éviter la diminution de logements loués dans une catégorie où sévit la pénurie,

et contrôler pendant dix ans les loyers des logements qui remplacent ceux qui

ont été démolis ou des immeubles transformés ou rénovés, afin d'éviter des

augmentations qui iraient à l'encontre du but visé par la présente loi.

4.

Il peut

également soumettre l'octroi de l'autorisation d'un changement d'affectation à

la condition que les locaux soient réaffectés à l'habitation dès que les motifs

qui ont justifié l'autorisation n'existent plus.

5.

soumet à autorisation la vente de l'immeuble si celle-ci intervient avant la

fin des travaux. »

La question qui se pose est celle de savoir si une

autorisation pourrait être délivrée en dérogation avec la règle de

l'interdiction générale de transformer des logements répondant aux besoins

prépondérants de la population dans les communes où sévit la pénurie. Il

convient donc de déterminer si une telle autorisation répond aux conditions

requises par l'art. 4 al. 1 LDTR. Il faut donc que ces travaux apparaissent indispensables :

- pour

des motifs de sécurité, de salubrité ou d’intérêt général, notamment dans les

cas visés par l'art. 39 de la loi sur l'énergie du 16 mai 2006 (LVLEne;

RSV730.01),

- si

d’autres circonstances le commandent impérativement et uniquement à titre

exceptionnel.

a) A cet égard, le tribunal constate que les travaux

concernant les conduites d'eau, soit l'alimentation en eau et les colonnes de

chute, ainsi que ceux concernant les installations

électriques, les sanitaires, de même que ceux relatifs au remplacement de l'ascenseur

répondent clairement à des motifs de sécurité et de salubrité, compte tenu des

pièces produites par la recourante. Par ailleurs, les travaux concernant le

remplacement de l'installation de production de chaleur par le chauffage à

distance communal répond à un intérêt général, dès lors que la chaleur du

chauffage à distance lausannois est obtenue dans une proportion relativement

importante par l'usine d'incinération des ordures « Tridel » (voir arrêt AC.2009.076 du

23.

avril 2010 consid. 4c). En revanche, il se pose la question de savoir si la

destruction de l'ensemble des logements afin de permettre l'installation d'un

chauffage au sol constitue un motif d'intérêt général au sens de l’art. 4 al. 1

LDTR. A cet égard, l'art. 39 LVLEne est formulé dans les termes suivants :

« Art. 39 Amélioration

énergétique et loyers

En cas de rénovation ou

transformation d'un bâtiment permettant une amélioration énergétique dont les

avantages sont opportuns par rapport à l'investissement à consentir,

l'autorisation est accordée dans le cadre de l'art. 4 de la loi concernant la

démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi

que l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation. »

L'exposé des motifs du Conseil d'Etat concernant le

projet de loi sur l’énergie, précisait sur ce point que: « les lois en

vigueur sur la protection des locataires et des habitations contrôlées ne

doivent pas constituer un obstacle aux économies d'énergie réelles et

justifiées, ce d'autant moins que celles-ci sont avant tout profitables aux

habitants de ces logements. Moyennant des conditions strictes, les rénovations

et transformations en ce sens seront donc autorisées. » (Exposé des

motifs et projets de lois cantonale sur l'énergie, BGC 2006 mars-avril p. 9588

ss, spéc. 9631).

b) On déduit de cette disposition que l'intérêt des

locataires est l’un des critères important pour savoir si des travaux

d'amélioration énergétique sont indispensables pour des motifs d'intérêt

général au sens de l'art. 4 al. 1 LDTR. Ce critère de l'intérêt des locataires

est en relation avec la condition légale posée à l'art. 39 LVLEne, prévoyant

que les travaux de rénovation et de transformation doivent permettre une

amélioration énergétique dont les avantages sont opportuns par rapport à

l'investissement à consentir.

La notion d'investissement est précisément rattachée

au but de la LDTR, qui tend à combattre la pénurie du logement en répondant aux

besoins prépondérants de la population et qui vise à éviter le renchérissement des

loyers résultant de transformations trop importantes, qui ne sont pas justifiées

par l’état du bâtiment. L'autorité cantonale est ainsi amenée à définir les

travaux admissibles et nécessaires pour assurer la réalisation du but d'intérêt

public recherché par le législateur cantonal, à savoir le maintien de logements

dont le loyer est en rapport avec les ressources de la majorité de la

population. Ainsi, le caractère opportun de l'avantage des améliorations

énergétiques doit être mis en relation, d'une part, avec les économies

raisonnables des charges de chauffage qui en résulteraient et, d'autre part,

avec l'augmentation de loyer qui serait liée à l'investissement nécessaire pour

réaliser l'amélioration énergétique en cause.

c) En l’espèce, la propriétaire envisage de réaliser

des travaux de renforcement de l’isolation thermique au niveau des combles et

de l'étage sur le sous-sol qui contribueront à d'importantes améliorations du

bilan énergétique. Ces travaux ne sont pas contestés par l’autorité intimée. En

revanche, la destruction complète des logements existants pour la réalisation

d’un chauffage par le sol est clairement remise en cause par la Division

logement. Il convient donc d’examiner si les critères de l’art. 39 LVLEne, en

relation avec ceux de l’art. 4 al. 1 LDTR, imposent des travaux d’une telle

ampleur.

Le dossier ne comporte aucune indication quant aux

impacts de l'installation d'un chauffage au sol sur les charges des loyers par

rapport à l'augmentation du loyer que de tels travaux impliquent. La recourante

n'a d'ailleurs produit aucun bilan énergétique démontrant l'opportunité d'un

chauffage au sol par rapport aux investissements qui en résulteraient. Le

dossier ne comporte pas d’éléments techniques démontrant que les surcoûts liés

à l'installation du chauffage au sol apparaissent opportuns compte tenu des

avantages qui en résulteraient pour les habitants. Il n’est d’ailleurs pas

démontré qu’un chauffage par le sol présenterait un bilan énergétique plus

favorable qu’un chauffage traditionnel avec des parois chauffantes ou

radiateurs modernes. Un chauffage avec parois murales permet au contraire de

meilleures adaptations en cas de modification de la température causée, par

exemple, par un réchauffement des pièces orientées au sud et exposées au

soleil. D'une manière générale, le chauffage au sol ne présente pas en lui-même

une amélioration du bilan énergétique.

Une estimation rapide des coûts en fonction des

données figurant au dossier confirme d’ailleurs le caractère disproportionné de

l’investissement. Il ressort en effet de l’avis de la Division logement du 7

février 2013 que selon l’analyse Mérip, le coût des travaux de rénovation

consistant en l'assainissement des appartements et des espaces tels qu'ils

existent à ce jour, est évalué à 1'951’840 fr. environ, ce qui porterait le revenu

locatif admissible à 220 fr. le m². Des améliorations énergétiques pourront

ainsi être réalisées en isolant le plafond du sous-sol et la toiture, ainsi

qu’en remplaçant la chaudière existante par le chauffage à distance, sans que

cela implique la destruction des logements, ni l'installation d'un chauffage

par le sol. Le coût des travaux relatifs à l’installation d’un chauffage au sol

et la modification de la typologie des logements qu’ils peuvent impliquer est

estimé à 2'900’000 fr. ce qui aboutirait à des loyers de l’ordre de 272 fr. par

m² (lettre de la Division logement du 7 février 2013). Pour un appartement d’une

surface de 85 m², la différence de loyer est de l'ordre de 4’400 fr. par année.

Actuellement, le montant des charges de chauffage, sans les améliorations

énergétiques liées à l'isolation du sous-sol et des combles, s'élèvent pour les

logements de 4.5 pièces à 1’680 fr. par année et, pour le logement du 5ème

étage à 2’220 fr. par année. L'économie de la part des charges liée au

chauffage, estimée entre 20 % et 40%, qui pourrait aussi être réalisée par

l’installation de nouveaux radiateurs (parois chauffantes); elle reste très

largement inférieure aux surcoûts liés aux investissements nécessaires à l'installation

d'un chauffage au sol.

Cette estimation mériterait de toute manière une

vérification plus précise, mais en l’état du dossier, elle suffit à démontrer

que les conditions de l'art. 39 LVLEne ne sont pas remplies pour autoriser une

restructuration complète des appartements avec un changement de typologie en

vue de la création d'une nouvelle chape sur les dalles pour y inclure un

chauffage intégré par le sol. Au demeurant, le tribunal constate que

l'aménagement d'un chauffage au sol ne s'est pas imposé d'emblée à la recourante.

Le premier rapport EPIQR réalisé par l'architecte Philippe Charles Guyot du

bureau Vidourle SA prévoyait en effet le remplacement

des radiateurs par de nouveaux radiateurs avec vannes thermostatiques et non

pas l'aménagement d'un chauffage au sol. Le rapport EPIQR, réalisé le 18 avril

2011.

par le créateur de la méthode, Jean-Louis Genre, mentionne pour la

distribution du chauffage et la diffusion de chaleur dans les logements, le

remplacement des vannes existantes par des vannes thermostatiques, le

remplacement partiel des radiateurs dans une proportion inférieure à 30% et la

réparation des autres radiateurs avec nettoyage et peinture. Il apparaît ainsi

que, au niveau technique également, la méthode EPIQR n'impose nullement la création

d'un chauffage par le sol.

d) Il est vrai que dans un

avis du 30 avril 2013, la Division logement avait indiqué au conseil de la

recourante que le remplacement de l'installation par un système de chauffage au

sol s'inscrivait "dans une perspective d'économie d'énergie" et

qu'elle pouvait se rallier à cette approche "dûment étayée".

Toutefois, le tribunal

constate que l’argumentation présentée par le conseil de la recourante le 3

avril 2013, qui avait amené la Division logement à changer de position, ne

comporte aucun justificatif technique ou scientifique concernant l'aménagement

d'un chauffage au sol plutôt que le maintien, la rénovation ou le remplacement

des radiateurs dans les appartements, du point de vue de l’investissement et

des répercussions sur le montant des loyers. Dès lors que la recourante prétend,

par l’installation d’un chauffage au sol, à un droit à obtenir l'autorisation requise

par l’art. 4 al. 1 LDTR pour la destruction des logements existants, il lui

appartenait d'apporter la preuve que les conditions de l'art. 39 LVLEne étaient

remplies; or, les éléments du dossier démontrent au contraire que l'aménagement

d'un chauffage au sol implique une rénovation lourde et entraîne des

augmentations de loyers qui dépassent les économies pouvant résulter de l'utilisation

du chauffage au sol, à supposer même qu’un chauffage par le sol présente une

amélioration du bilan énergétique par rapport à un chauffage avec parois

murales ou radiateurs, ce qui n’est nullement démontré.

Au demeurant, le tribunal

constate que l'avis donné par la Division logement au conseil de la recourante

le 30 avril 2013 n’est pas une décision, mais seulement une prise de

position provisoire, réservant expressément le préavis de la Commune de

Lausanne. Il s’agit en quelque sorte d’un avis préalable qui a été délivré sans

entendre les autres parties à la procédure intervenues lors de l'enquête

publique (art. 13 al. 1 LPA-VD). Les représentants de la Division logement ont d’ailleurs

tenu des séances avec l'architecte Philippe Charles Guyot en date des 27 juin

2013.

et 5 septembre 2013 sans en informer les autres parties à la procédure (lettre

de l’architecte Philippe Charles Guyot du 11 octobre 2013). La propriétaire

recourante ne peut déduire aucun droit de l’avis préalable du 30 avril 2013.

Avant que la Division logement ne formule son avis préalable du 30 avril 2013,

il aurait été nécessaire qu’elle soumette l’argumentation complémentaire du conseil

de la recourante au Service du logement et aux opposants afin qu’ils puissent

s’exprimer sur les motifs invoqués et documentés et que la prise de position

puisse être faite en pleine connaissance de cause dans le respect du droit

d’être entendu de toutes les parties à la procédure.

C'est la raison pour

laquelle la prise de position de la Division logement du 30 avril 2013 ne

peut être prise en considération car elle ne résulte pas d'une appréciation

contradictoire des preuves respectant le droit d'être entendu des parties (voir

l’art. 34 al. 2 LPA-VD). Ce constat est confirmé par le fait que la Division

logement, après avoir eu en main l’ensemble des éléments déterminants pour

statuer, notamment le préavis de la Commune ainsi que la prise de position des

opposants, s’est écartée de la position préalable formulée dans l’avis du 30 avril

2013.

e) Sur la question de la

législation sur l’énergie, la recourante soutient que le projet contesté

devrait respecter le nouveau règlement vaudois d’application de la LVLEne entré

en vigueur le 1er février 2015, quelle que soit la date du dépôt de la

demande de permis de construire; les exigences du nouveau règlement devant être

respectées même si les travaux entrepris ne sont pas soumis à autorisation. Comme

l’ampleur des travaux envisagés nécessite un permis de construire, la

recourante en déduit que les exigences du nouveau règlement doivent être respectées.

L’art. 3 al. 1 du

règlement du 4 octobre 2006 d’application de la loi sur l’énergie (RLVLEne; RSV

730.

01.1) précise que le règlement s’applique aux transformations et

changements d'affectation des bâtiments existants destinés à être chauffés,

refroidis ou ventilés (let. b) et il n’est donc pas contesté que le règlement

d’application de la LVLEne s’applique aux travaux litigieux. La question qui en

revanche doit être examinée est celle de savoir quelle est la portée de ce règlement

pour les bâtiments existants. A cet égard, le règlement distingue les travaux

de rénovation lourde des autres travaux de rénovation. L’art. 4 al. 2 RLVLEne

définit de la manière suivante la rénovation lourde:

« Rénovation lourde :

Rénovation dont le montant total des travaux selon le code des frais de

construction (CFC 2) représente plus de 50% de la valeur ECA du bâtiment au

moment de l'établissement des documents nécessaires à l'obtention du permis de

construire. »

L’art. 19a RLVLEne prévoit que lors d'une rénovation

lourde, l'enveloppe du bâtiment doit être mise en conformité selon la norme SIA

380/1, édition 2009. Or, il est vraisemblable que les travaux de réfection des

façades et de remplacement des fenêtres réalisés en 1999-2000 ne respectent pas

la dernière édition de la norme SIA 380/1 de 2009, qui pose des exigences plus sévères

que la version de 2007 et même que l’ancienne version de 2001; elle-même plus restrictive

que la première version de la norme SIA 380/1 éditée en 1988. Si les travaux

sont donc qualifiés de rénovation lourde, alors il doit être envisagé une

réfection de l’enveloppe extérieure pour l’adapter aux dernières exigences de

la norme SIA 381/1 de 2009. A cet égard, le tribunal constate que l’estimation

fiscale du bâtiment s’élève à 4'182’557 fr., de sorte que les travaux doivent

être qualifiés de rénovation lourde au sens de l’art. 4 al. 2 let. i RLVLEne

s’ils dépassent le montant de 2'091'278 fr. Partant, si le coût des travaux

dépasse cette limite, cela entraînera automatiquement d’importants travaux

touchant l’enveloppe extérieure du bâtiment, dont le coût se répercutera

automatiquement sur les loyers. Or, le coût des travaux de rénovation douce, qui

ne modifient pas la typologie des logements ni l’affectation du 1er

étage, tel que cela ressort de l’estimation selon la méthode Mérip, réalisée

par la Division logement en février 2013 (1'951’840 fr.), est inférieur à cette

limite de 2'091'278 fr.

En revanche les travaux de rénovation lourde, impliquant

la destruction totale de tous les logements et la reconstruction de logements

neufs, tels qu’ils sont pensés par l’architecte de la recourante, dépasseraient

largement cette limite pour atteindre au mieux 2'900'000 fr. Ils impliqueraient

donc nécessairement l’application de l’art. 19a RLVLEne avec un renforcement de

l’isolation de toute l’enveloppe extérieure et une explosion des coûts

clairement incompatible avec les exigences de la LDTR.

9.

La recourante soutient que la destruction des logements et

l'aménagement d'une chape flottante avec chauffage au sol est aussi nécessaire

pour répondre aux exigences applicables en matière de protection contre le

bruit. Elle se réfère à cet égard à l'expertise du bureau EcoAcoustique SA que l'architecte Philippe Charles Guyot a

mandaté à cet effet.

a) Il convient d'examiner la portée de l’expertise produite

par la recourante. En introduction, l’expert constate que le bâtiment date de

1930.

et qu'aucune norme acoustique n'existait à cette époque. A la suite de ce constat,

il estime qu'il est possible d’évaluer l'isolation existante par rapport aux

bruits aériens et aux bruits de chocs en se référant aux exigences actuelles de

la norme SIA 181/2006. Or, l’auteur de l’expertise ne précise pas si la norme

SIA 181/2006 est ou non effectivement applicable aux bâtiments construits en

1930.

Il s’agit pourtant de la question préalable essentielle à résoudre avant

de déterminer si l’isolation acoustique du bâtiment est conforme ou non aux exigences

actuelles de la norme SIA 181/2006.

b) Le chapitre 6 de l’ordonnance sur la protection

contre le bruit du 15 décembre 1986 (OPB; RS 814.41) est intitulé

« Isolation acoustique des nouveaux bâtiments ». L’art. 32 OPB fixe

les exigences à respecter dans les termes suivants:

« Art. 32 Exigences

1.

Le maître

de l'ouvrage d'un nouveau bâtiment doit s'assurer que l'isolation acoustique

des éléments extérieurs et des éléments de séparation des locaux à usage

sensible au bruit, ainsi que des escaliers et des équipements, satisfont aux

règles reconnues de la construction. Sont notamment applicables, contre le

bruit des aérodromes civils où circulent de grands avions, les exigences

renforcées, et contre le bruit des autres installations stationnaires, les

exigences minimales selon la norme SIA 181 de l'Association suisse des

ingénieurs et architectes.

2.

(…)

3.

Les

exigences s'appliquent également aux éléments extérieurs, aux éléments de

séparation, aux escaliers et aux équipements qui sont transformés, remplacés ou

montés à neuf. Sur requête, l'autorité d'exécution accorde des allégements

lorsque le respect des exigences est disproportionné. »

L’art. 33 OPB définit les différents éléments

concernés par cette disposition :

« Art.

33.

Eléments extérieurs et éléments de séparation, équipements du bâtiment

1.

Les

éléments extérieurs délimitent un local vers le dehors du bâtiment (p. ex.

fenêtres, portes et murs extérieurs, toits).

2.

Les

éléments de séparation délimitent entre eux les locaux de différentes unités

d'affectation, telles que des appartements (p. ex. parois intérieures,

plafonds, portes).

3.

Les

équipements sont les installations qui font corps avec le bâtiment, tels que

chauffage, ventilation, installations pour l'alimentation et l'évacuation,

ascenseurs ou machines à laver. »

La jurisprudence du tribunal a précisé que l'art. 32

OPB ne s’applique pas aux bâtiments existants, ni aux éléments ou équipements

non modifiés de ceux-ci (voir les arrêts AC.2014.0283 du 31 mars 2016 consid.

3c et AC.2012.0220 du 31 janvier 2013 consid. 5). Or, le bâtiment de la

recourante a été construit bien avant l’entrée en vigueur, le 1er

janvier 1985, de la loi fédérale sur la protection de l’environnement du

7.

octobre 1983 (LPE; RS 814.01). Il en résulte que les exigences de

l’OPB peuvent s’appliquer seulement aux éléments de séparation, aux escaliers

et aux équipements qui sont transformés. La norme SIA 181/2006 précise encore son

domaine d’application de la manière suivante :

« 01 Délimitation

0.1.1

norme SIA 181 traite de la protection du bâtiment contre le bruit provenant de

sources extérieures et intérieures, ainsi que contre le bruit solidien rayonné

généré par des sources extérieures et intérieures. Cette protection s’applique

entre les différentes unités d’utilisation dans les bâtiments nouveaux ou

transformés (voir le chiffre 0.1.8) et concerne les éléments de façade, les

éléments de séparation, les escaliers, les équipements techniques et les

installations fixes du bâtiment. Elle s’applique également aux changements

d’affectation et aux modifications significatives du point de vue acoustique,

de l’utilisation des locaux. La question de la proportionnalité des exigences

acoustiques, qui peut se poser lors de transformations de bâtiments (statique,

protection des monuments, faisabilité technique et contraintes d’exploitation,

ainsi que coût supportable), est à régler au cas par cas entre les intéressés

et, si nécessaire, avec l’autorité d’exécution.

(…)

0.1.8

Exemples

de transformation du point de vue de l’acoustique du bâtiment

- remplacement

des fenêtres ou des vitrages ;

- remplacement

des revêtements de sol élastique (tapis) par des revêtements durs (parquet,

stratifié, céramique, pierre);

- remplacement

des équipements techniques ou des installations fixes du bâtiment;

- remplacement

des installations sanitaires. »

Une note de bas de page en regard du chiffre 0.1.8 de

la norme SIA 181/2006 précise encore que: « dans les cas de

constructions anciennes, même si une autorisation exceptionnelle de l’autorité

d’exécution existe, les transformations doivent au moins ne pas dégrader

l’acoustique du bâtiment par rapport à l’état initial avant les mesures de

transformation. » Cette note démontre que les travaux de

transformation dans les constructions anciennes, qui ne sont pas expressément

visés par les art. 0.1.1 et 0.1.8, ne sont pas soumis aux exigences de la

norme.

Par ailleurs, le tribunal constate que les art. 01.1

et 0.1.8 de la norme étendent le champ d’application définit à l’art. 32 al. 3

OPB aux changements d’affectation, aux modifications significatives de

l’utilisation des locaux du point de vue acoustique, ainsi qu’au remplacement

des revêtements de sol et au remplacement des installations sanitaires. Ces

différents travaux ne sont en effet pas mentionnés à l’art. 32 al. 3 OPB et ne correspondent

pas non plus aux définitions précises de l’art. 33 OPB.

c) Même en admettant que la norme SIA 181/2006

s'applique tant aux travaux visés par l'art. 33 OPB, qu’à ceux mentionnés aux

art. 0.1.1 et 0.1.8 de cette norme, elle n’impose pas de modifier la structure

des sols pour respecter les exigences d’isolation phonique. Elle s’applique

uniquement aux équipements techniques modifiés, aux travaux touchant les

éléments de séparation qui délimitent entre eux les locaux de deux unités d’affectation

différentes, aux nouvelles installations qui font corps avec le bâtiment tels

que le chauffage, la ventilation, l'installation pour l'alimentation et

l'évacuation des eaux, l'ascenseur ou la machine à laver, ainsi qu’aux

nouvelles installations sanitaires. La norme SIA 181/2006 ne s'applique pas à

l'ensemble du bâtiment ou à des parties des logements qui ne sont pas touchées

par les travaux de rénovation et de transformation. La norme SIA 181/2006 n’impose

pas la démolition de tous les logements pour la construction d'une chape

flottante avec chauffage intégré pour respecter cette norme. En revanche,

chaque élément des installations techniques qui sera modifié par les travaux de

rénovation devra respecter la norme SIA 181/2006.

En résumé, le bâtiment de la recourante, construit

bien avant l’entrée en vigueur de la LPE, n’est pas soumis aux exigences de

l’art. 32 OPB, ni à celles de la norme SIA 181/2006. Le fait que dans sa

situation actuelle, le bâtiment ne respecte pas les exigences de cette norme

est une conséquence logique qui résulte de sa période de construction. Ce bâtiment

ne pouvait en effet pas respecter en 1930 des normes d’isolation phonique qui

ont été fixées en 2006. C’est pourquoi, la norme SIA 181/2006 ne s’applique pas

à de tels bâtiments et n’impose donc nullement de procéder aux travaux qui

seraient nécessaires pour respecter de telles exigences d’isolation phonique,

concernant les bruits aériens et les bruits de chocs, définis par cette norme.

d) En revanche, la norme SIA 181/2006 s’applique aux

travaux mentionnés aux art. 32 al. 3 et 33 OPB, le cas échéant à ceux définis

aux art. 0.1.1. et 01.8 de cette norme. A cet égard, le tribunal constate que

le changement d'affectation des logements du premier étage en bureaux

n’entraînerait aucune aggravation de la situation acoustique pour les logements

du deuxième étage. Il ne s’agit pas d’une modification de l’utilisation des

locaux significative du point de vue acoustique, au sens de l’art. 0.1.1 de la

norme SIA 181/2006. A supposer que la recourante veuille en déduire une

obligation de respecter des exigences de la norme SIA 181/2006 pour l’isolation

acoustique entre le 1er et le 2ème étage, la Division

logement devrait probablement interdire le changement d’affectation dès lors

qu'il entraînerait des coûts de restructuration disproportionnés pour les logements

du 2ème étage. De plus, le tribunal a constaté lors de l’inspection

locale que les sols des logements sont en parquet et celui des cuisines et des

installations sanitaires en carrelages, de sorte que la rénovation des parquets

ou la reconstruction des carrelages n'entraînerait pas d'aggravation quant à la

situation de la protection contre le bruit solidien. Enfin, la rénovation des

installations sanitaires et de toutes les installations techniques (colonnes de

chute, etc.) devra être réalisée dans le respect de la norme SIA 181/2006, qui

prévoit, pour ces travaux spécifiques, des exigences concernant le mode de

fixation de ces installations aux éléments de la structure.

En l’état, l’autorité intimée est restée dans les

limites de son pouvoir d’appréciation en estimant que les exigences de l’OPB et

de la norme SIA 181/2006 n’imposaient pas l’ampleur des transformations

envisagées. Cette appréciation est conforme aux art. 32 et 33 OPB ainsi qu’aux

art. 0.1.1 et 0.1.8 de la norme SIA 181/2006. La question de savoir quelle sera

la portée des exigences de la norme SIA 181/2006 sur les travaux de rénovation

envisagés dépendra alors du nouveau projet à présenter par la recourante, dont

l’ampleur devra nécessairement être réduite pour tenir compte des contraintes

fixées par la décision attaquée.

10.

a) Dans sa dernière écriture après

audience, la recourante insiste sur la nécessité de restructurer totalement les

logements en raison des problèmes posés par la réfection des installations

électriques dans les galandages existants. Elle rappelle que les installations

électriques devront être refaites, ce qui nécessite de tirer des tubes dans les

galandages, c’est-à-dire faire passer les fils électriques ainsi que les

raccordements (TV, internet, etc.) dans des gaines intégrées aux murs. Les

gaines électriques auraient un diamètre trop grand pour s’intégrer dans des

briques de 4 cm d’épaisseur. La solution consistant à abattre les galandages et

à les remplacer serait la plus économique. Le fait de renforcer les galandages

existants pour y faire passer des gaines serait non seulement plus onéreux,

mais difficile à réaliser techniquement, car cela impliquerait de consolider

les murs et de les plâtrer de chaque côté pour éviter qu’ils ne tombent.

La recourante précise qu’elle envisage d’installer

des parois de type « Knauf » qui sont constituées de deux parois en placoplâtre

pourvues d’une isolation à l’intérieur. Cette solution coûterait moins cher que

celle consistant à maintenir les galandages actuels et elle offrirait de plus

une bonne isolation phonique. La recourante estime en substance que les

galandages actuels devraient être supprimés pour permettre l’intégration des

gaines électriques et des autres raccordements. Ce serait alors des nécessités

techniques dictées par la remise aux normes des installations électriques et le

souci d’économie qui justifieraient l’abattage des cloisons et des galandages

puis leur reconstruction avec des matériaux appropriés. La recourante soutient

aussi que le fait d’implanter de nouveaux galandages à un endroit plutôt qu’à

un autre n’aurait aucun impact sur les coûts globaux de la rénovation, ni sur

les loyers.

La recourante insiste aussi sur le fait que les

travaux de rénovation envisagés seraient destinés à remplacer de manière

globale et cohérente les infrastructures du bâtiment qui n’ont pas pu être

rénovées jusqu’à ce jour et qui mériteraient une réfection complète de la

technique. Les interventions projetées n’auraient rien à voir avec les postes

de travaux qui avaient été organisés au cas par cas. Elle soutient enfin que le

déplacement des cuisines et salles de bains n’entraînerait aucun surcoût ou plus-value

qui pourrait impacter les loyers et elle prétend que leur réalisation à

l’emplacement actuel serait plus coûteuse. La recourante a produit un devis

réalisé par l’architecte Philippe Charles Guyot comparant les difficultés

respectives de l’aménagement d’une cuisine à l’emplacement existant par rapport

à celui projeté par le projet litigieux.

b) L’argumentation de la recourante concernant

l’épaisseur des galandages et les difficultés techniques à insérer dans les murs

de séparation non porteurs existants les gaines destinées aux divers

raccordements électriques, TV ou internet, doit être prise en considération,

car les difficultés signalées sont réelles. Mais l’architecte de la recourante,

qui a conduit le projet depuis le début des pourparlers avec les représentants

de la Division logement, en 2010, est un architecte expérimenté et cette

question n’a pas échappé à son attention au moment de l’élaboration du premier

projet soumis en 2011 au Service de l’urbanisme. Il convient de rappeler que les

premières analyses EPIQR réalisées par l’architecte de la recourante en août

2010, puis par le créateur de la méthode Jean-Louis Genre en avril 2011, prévoient

le maintien des galandages. Le rapport EPIQR de Jean-Louis Genre prévoit

d’ailleurs le maintien de la menuiserie intérieure et des parquets, qui

bénéficient d’un code « b ». En ce qui concerne le revêtement des

murs, il est mentionné que le fond est en bon état mais que les surfaces sont

sales ou usées. Les travaux à entreprendre sont les surfaces à repeindre, les

travaux bénéficiant du code « b » également. Il en va de même du revêtement

des plafonds.

Le premier projet présenté au Service de l’urbanisme

en août 2011 ne prévoyait pas de chauffage au sol. Le rapport annexé à la

demande mentionne un changement de typologie, les logements de 2,5 pièces, 4,5

pièces et 5,5 pièces étant transformés en logements de 1,5 pièce, 3, 5 pièces

et 4,5 pièces. Il est fait état de la volonté de transformer le premier étage

en bureaux et d’occuper les surfaces des combles pour créer des duplexes en

liaison avec les logements du 5ème étage. Il n’est aucunement fait

mention des besoins personnels du propriétaire concernant ces derniers travaux.

Le projet déposé en vue de l’enquête publique en mars 2012 est comparable. Le

descriptif des travaux adressé à la commune le 12 mars 2012 ne mentionne pas

non plus le chauffage par le sol et détaille de manière plus précise les

changements de typologie prévus en rappelant que le changement d’affectation du

1er étage en bureaux est dicté uniquement pour des raisons liées aux

nuisances de la rue et des commerces du rez-de-chaussée, notamment celles du salon

de coiffure et le salon lavoir. Il est aussi fait mention de l‘aménagement

d’une mezzanine dans les combles en relation avec les appartements du 5ème

étage, sans que ces travaux, ni d’ailleurs le changement d’affectation du 1er

étage, ne soient mis en relation avec un besoin personnel du propriétaire.

c) En l’espèce, les plans déposés à l’enquête

publique prévoient le maintien de certains galandages et d’une partie du mur de

séparation entre les logements de 2.5 et de 3.5 pièces. Pour résoudre le

problème de l’épaisseur des galandages et du passage des installations

électriques, l’architecte de la recourante a prévu un renforcement des

galandages par la pose, contre le galandage, d’une nouvelle cloison dont l’épaisseur

est cotée à 9 cm. Le rapport de l’architecte du 12 mars 2012 précise à ce

sujet :

« Nous repensons les

galandages des chambres n. 1, n. 2 et n. 3 et les doublerons de 10 cm afin

d’être en conformité avec la norme 181 d’isolation phonique, qui recommande une

isolation de 40db minimum pour un mur intérieur »

Le renforcement ou le doublage des galandages permet

ainsi le passage de toutes les gaines électriques sans aucune difficulté dans

le doublage. Ces travaux sont prévus par l’architecte de la recourante

lui-même. Le problème posé par l’épaisseur des galandages existants n’impose

donc pas la démolition de ces séparations car des solutions techniques existent

pour renforcer ces cloisons de manière à ce que toutes les gaines électriques

puissent y être aménagées sans risque de dommage pour les murs existants. La

nouvelle distribution de l’électricité peut d’ailleurs s’organiser par

l’aménagement d’un faux-plafond dans le hall qui distribuerait les gaines dans

chacune des chambres. Enfin, le gainage des raccordements électriques dans les

murs n’est pas une obligation, mais répond seulement à des critères esthétiques;

la pose de câbles intégrés aux plinthes, ou au-dessus des plinthes, ou encore le

long de l’angle formé par le mur et le plafond n’est pas exclue. La démolition

des galandages ne s’impose donc pas.

D’autant moins que les menuiseries des portes sont

en bon état et peuvent être maintenues selon le rapport EPIQR de Jean-Louis

Genre, tout comme les parquets et les plafonds, qui sont de bonne qualité. Par

conséquent, il n’y a aucune nécessité technique de modifier la typologie des

logements, ni les revêtements des sols, plafonds et parois ainsi que les

menuiseries d’époque. Le déplacement de la cuisine dans les salles de séjour

existantes apparaît à cet égard contreproductif, en ce sens qu’il génère des travaux

bien plus importants que la restructuration des espaces réservés aux cuisines

et aux WC au nord des logements. Selon l’assesseur spécialisé du tribunal, ces

travaux supplémentaires sont les suivants:

- Arrachage du parquet sur la surface des cuisines prévues

au sud pour le nouveau logement de 4,5 et mise en place d’un carrelage.

- Création de nouvelles colonnes de chute et de

distribution d’eau pour les nouvelles cuisines des logements de 1,5 et 4,5

pièces sur toute la hauteur de l’immeuble, et pour le bain WC du 1,5 pièces.

- Modification complète des revêtements des murs et

plafonds et destruction des galandages et des menuiseries en bon état, dans des

espaces habitables au sud, qui pourraient être conservés sans travaux (sauf

entretien).

- Démolition d’une partie importante du mur porteur de refend

(sur 2.00 m) pour créer un espace ouvert avec le hall et le séjour en lien avec

la cuisine.

Le devis comparatif produit par la recourante (pièce

48) n’est donc pas complet, car il ne fait pas mention de ces travaux

supplémentaires. En revanche, la restructuration de l’espace des cuisines

existantes et des WC à leur emplacement actuel, au nord des logements, permet

de mettre à neuf les colonnes de chutes existantes, de rénover toute la

distribution de l’eau et de remplacer le sol en carrelage par un revêtement en

carrelage également, sans porter atteinte aux surfaces habitables au sud qui

peuvent être maintenues avec les galandages et les menuiseries existantes ainsi

que les parquets et les plafonds.

Aussi, dans les appartements côté ouest, (4.5 pièces

prévu en 3.5 pièces) le regroupement du WC séparé dans la salle de bains permettrait

d’offrir un espace plus important pour la cuisine, mais la démolition du mur

porteur pour relier le séjour à la cuisine ne se justifie pas. Par ailleurs,

aucun impératif technique ne semble justifier l’abandon de la typologie du

logement central de 2.5 pièces, et donc le déplacement des sanitaires de ce

logement. Enfin, dans l’appartement côté est (5.5 pièces prévu en 4.5 pièces),

l’espace actuel sanitaire cuisine est judicieusement regroupé. Le petit balcon

a une utilité pour la cuisine et cet espace peut être restructuré sans qu’il y

ait nécessité de déplacer la cuisine au sud, ni de démolir le mur porteur.

11.

a) On a vu que la recourante soutient que l’autorisation n’aurait pas dû

être refusée, mais assortie de conditions permettant d’éviter des augmentations

de loyer qui iraient à l’encontre de la LDTR. Elle estime que l’autorité intimée

devrait délivrer l’autorisation si les travaux sont nécessaires ou utiles et si

les logements répondent aux besoins prépondérants de la population. Elle

précise qu’elle a produit un état locatif après travaux qui démontrerait que

les logements resteraient accessibles et répondraient toujours aux besoins

prépondérants de la population, même après les rénovations lourdes envisagées.

b) Toutefois, la jurisprudence fédérale et cantonale

a posé les principes suivants: l'autorité cantonale qui statue sur

l’autorisation prévue par l’art. 4 LDTR doit non seulement tenir compte du

niveau des loyers avant et après transformation, mais aussi de l'importance des

travaux envisagés, de l'équipement et du confort des appartements transformés

(ATF du 29 septembre 1982 publié à la RDAF 1983 p. 254 consid. 2b). Elle est

ainsi amenée à définir les travaux admissibles et nécessaires pour assurer la

réalisation du but d'intérêt public recherché par le législateur cantonal, à

savoir le maintien de logements dont le loyer est en rapport avec les

ressources de la majorité des familles (ATF 89 I 182, voir également ATF 101 Ia

507). Le contrôle des loyers est seulement destiné à éviter que les

propriétaires autorisés à transformer les logements ne les soumettent à des

augmentations qui excèdent celles qui avaient été annoncées pour obtenir

l'autorisation ou qui ont été fixées par l'autorité cantonale (ATF du

29.

septembre 1982 publié à la RDAF 1983 p. 255 consid. 3). Ainsi,

lorsque l’autorité cantonale statue sur une demande, elle ne peut se contenter

d’avaliser une enveloppe financière, mais elle doit bien vérifier si les

travaux prévus sont indispensables au sens de l’art. 4 LDTR (arrêt TA

AC.2002.0066 du 11 février 2003, consid. 3 ; voir aussi l’arrêt TA AC.2000.0082

du 13 décembre 2000).

Le tribunal a encore relevé dans sa jurisprudence que

: « d’une manière générale, l’autorité compétente n’a pas à autoriser un

projet au seul motif que les loyers après travaux resteraient encore dans la

catégorie à pénurie » (arrêt TA AC.2002.0066 du 11 février 2003, consid.

3). Ainsi, la pratique visant à fixer seulement un revenu locatif maximum

assorti d’un contrôle des loyers sans se prononcer sur les travaux pouvant être

autorisés, n’est pas conforme à l’art. 4 LDTR. L’autorité cantonale doit

d'abord déterminer les travaux qui sont nécessaires au sens de l’art. 4 LDTR

pour arrêter ensuite le revenu locatif admissible (arrêt TA AC.2006.0034 du 21

septembre 2007, consid. 2b, FO.2003.0014 du 11 août 2004, voir aussi l’arrêt

FO.2003.0013 du 24 février 2005).

c) La démarche inverse que propose la recourante

n’est donc pas conforme à la systématique de la loi et à la jurisprudence.

L’autorité n’a pas à fixer une enveloppe financière, mais elle doit au

contraire et en premier lieu déterminer les travaux qui sont nécessaires et

répondent aux critères de l’art. 4 LDTR. Or, en l’espèce, l’autorité intimée a

correctement appliqué la jurisprudence dans ce cas. Elle s’est prononcée sur

l’importance des travaux envisagés par la recourante. Elle constate que

l’ampleur des travaux, qui implique une destruction complète de tous les

logements existants et la restructuration totale de toutes les installations

techniques, en particulier la création d’un nouveau chauffage par le sol, la

modification complète de la typologie et de l’organisation des logements, ainsi

que la création de nouvelles gaines techniques et colonnes de chute, la

destruction d’une partie importante des murs porteurs, dépassent clairement le

cadre des travaux indispensables pour des motifs de sécurité, de salubrité ou

d'intérêt général et ne sont pas justifiés par des motifs d’économie d’énergie,

ni pour des raisons relevant de l’ordonnance sur la protection contre le bruit.

L’autorité intimée est ainsi restée dans les limites de son pouvoir

d’appréciation en estimant que l’ampleur des travaux envisagés dépasse le cadre

de l’art. 4 LDTR. Il appartiendra donc à la Division logement de déterminer

quels sont les travaux nécessaires et de fixer ensuite les revenus locatifs

admissibles en fonction de l’estimation du coût de ces travaux.

En définitive, le tribunal constate que la Division

logement est restée dans les limites de l'art. 4 al. 1 LDTR en refusant

l'autorisation requise. Ni les exigences liées à l'utilisation rationnelle de

l'énergie, ni celles concernant la protection contre le bruit ou celles relatives

à la norme de protection incendie du 1er janvier 2015 (art. 2 al. 2

de la norme) n'imposent de détruire intégralement tous les logements du

bâtiment existant pour restructurer complètement les surfaces à neuf avec de

nouveaux logements bénéficiant d'une infrastructure et d'équipements techniques

intégralement renouvelés.

Sans doute, l’intention de la propriétaire visant à reconstruire

de nouveaux logements conformes aux normes actuelles concernant l’énergie et

l’isolation acoustique dans le bâtiment existant est louable, surtout dans

l’optique d’une gestion à long terme et d’une mise en valeur de son patrimoine

immobilier. Mais ce n’est pas l’objectif poursuivi par la LDTR, qui limite la

liberté du propriétaire pour organiser les travaux de rénovation et de

transformation de bâtiments de logements entrant dans la catégorie soumise à

pénurie, aux travaux nécessaires, dans le but de maintenir sur le marché des

logements répondant aux besoins prépondérants de la population.

12.

Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être

rejeté et les décisions attaquées maintenues. Au vu de ce résultat, il y a lieu

de mettre les frais de justice à la charge de la recourante (art. 49 al. 1

LPA-VD). Par ailleurs, la commune de Lausanne, ainsi que les locataires

opposants, qui obtiennent gain de cause à l'aide d’un mandataire professionnel,

ont droit aux dépens qu'ils ont requis (art. 55 al. 1 LPA-VD).

Par

ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est rejeté.

II.

La décision de la municipalité de Lausanne du 13 novembre 2015 est

maintenue ainsi que la décision de la Division logement du Service des communes

et du logement du 9 septembre 2014, notifiée le 14 novembre 2014.

III.

Un émolument de justice de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis

à la charge de la recourante.

IV.

La recourante est solidairement débitrice de la commune de Lausanne

d'une indemnité pour dépens de 2'000 (deux mille francs).

La recourante est en outre solidairement débitrice des locataires

opposants Thierry Denzer, Isabelle Noverraz-Denzer,

Laurence Boillat, Olivier Longchamps, Sheski et

Sahide Ademi, Catherine Cottier, Yvette et Karine Muriset, solidairement entre eux,

d'une indemnité de 2'000 (deux mille francs) à titre de dépens.

Lausanne, le 29 juillet 2016

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint, ainsi qu'à l'Office fédéral de l'environnement (OFEV).

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit

public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur

le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire

à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans

une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de

preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte

attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent

être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il

en va de même de la décision attaquée.

Composition

Objet

Faits

Considérants

1.

1973.

2.

101.

3.

4.5

4.

5.

6.

87.

2015.

80.

2015.

7.

8.

1.

2.

3.

4.

5.

23.

2011.

2013.

2013.

730.

9.

1930.

1930.

1.

2.

3.

33.

1.

2.

3.

7.

0.1.1

0.1.8

10.

11.

29.

12.