AC.2014.0422

CDAP - AC.2014.0422 - 2016-03-11 - ASLOCA-VAUD/Service des communes et du logement, SI X.________ SA, Direction des affaires sociales et familiales

11 mars 2016Français80 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

La Société Immobilière X________ SA (ci-après : la Société) est

propriétaire de plusieurs lots dans l’immeuble rue d’Italie 57 à Vevey, qu’elle

a acquis en 2005.

La Société a déposé, en juin et octobre 2014, des

demandes d’autorisation au sens de la Loi vaudoise du 11 décembre 1989

concernant l’aliénation d’appartements loués (LAAL ; RSV 840.13). Ces

demandes portaient sur la vente d’un appartement de 5 pièces sis au 2ème

étage (lot 7) et d’un logement étant à l’origine un appartement de 3,5 pièces –

selon la demande un 5 pièces – sis au 4ème étage (lot 10), tous deux

faisant partie de l’immeuble précité. Le lot 7 avait été habité en dernier par

les locataires A. Y________ainsi que B. Z________ (bail à loyer conclu en 2007

à hauteur de 2'600 fr. par mois) et le lot 10 par les locataires C________(bail

à loyer conclu en 2005 à hauteur de 1’250 fr. par mois).

Selon les indications de la Société sur les

formulaires officiels, le lot 7 avait une surface de 139 m2 et avait

été loué en dernier lieu pour 2'600 fr. net par mois ; le lot 10 avait une

surface de 120 m2 pour un loyer mensuel net de 1'330 fr. Le motif de

la vente des deux appartements était le « besoin de liquidité ». Les

locataires actuels ne se portaient pas acquéreurs des logements concernés. Le

prix de vente envisagé était de 1'325'000 fr. pour le lot 7 et de 850'000 fr. pour

le lot 10. Concernant ce dernier lot, ni des travaux, ni des transformations

étaient envisagées. Au sujet du lot 7, il n’a pas été répondu à cette question.

Les acquéreurs du lot 7 étaient I. et J. K________ de 1934 Le Chable (VS) et du

lot 10 L. F________ de 1207 Genève (GE). Les logements étaient soumis au régime

de la propriété par étages depuis le 12 novembre 2012. Le bail du lot 7 avait

été résilié le 31 juillet 2014 et celui du lot 10, par décisions des

locataires, le 26 septembre 2013.

Sur le formulaire de la première demande, qui

concernait le lot 10, l’Office communal du logement a préavisé favorablement la

demande. A la question figurant sur le formulaire, si le logement appartenait à

une catégorie à pénurie, l’Office communal a répondu par oui. Il a motivé son

préavis positif comme suit :

« a. que le bail du locataire actuel a été

résilié par lui-même et qu’il a trouvé à se reloger.

b. que le locataire actuel ne s’est pas porté

acquéreur.

c. que les acquéreurs entendent acheter l’appartement

pour y habiter. »

Sur le formulaire de la deuxième demande, qui

concernait le lot 7, l’Office communal s’est prononcé de manière identique sauf

sous la lettre a où il a observé que le bail du locataire actuel avait été

résilié, « mais qu’il a trouvé à se reloger ».

Il ressort du recensement architectural du canton de

Vaud (effectué en 1979), que la date de construction est de la fin du 19e

siècle, avec des transformations en 1898, 1905 et 1979, que les fonctions

actuelles sont le commerce et l’habitation et que le type du bâtiment est une

maison « bourgeoise » (en distinguant entre : « maison de

maître, bourgeoise, paysanne, vigneronne, halles, maison forte et école). Selon

un document de l’Etablissement cantonal d’assurance (ECA) du 10 septembre 2002

établi à l’intention d’un couple avec une adresse en Grande-Bretagne, les

dernières transformations avaient eu lieu en 1988 (pièce 4 recourante). L’ECA

avait alors estimé la valeur de l’immeuble à 4'389'412 fr. pour 5'676 m3

et pour les caves ainsi qu’un commerce donnant sur le quai Perdonnet à 627'918

fr. pour 2'466 m3, en retenant pour 2002 l’indice 110. Dans un

document du 20 décembre 2012 adressé à la Société et rédigé suite à une

estimation du 30 octobre 2012, l’ECA a indiqué les montants de 4'986'090 et

739'800 fr., en retenant l’indice 120. Le motif indiqué de la révision était

une mise à jour administrative (pièce 1e du dossier du Service).

Par deux décisions séparées, donc une décision pour chaque lot précité, du

27 novembre 2014, le Service des communes et du logement, Division logement, du

canton de Vaud (ci-après : le SCL ou l’intimé) a accordé l’autorisation

sollicitée pour chacun des appartements. Selon lui, les appartements

n’appartenaient pas à une catégorie où sévit la pénurie de logement au sens de

l’art. 4 al. 1 let. a LAAL. L’intimé a explicitement réservé l’application d’autres

dispositions légales ou règlementaires concernant notamment la démolition,

transformation, rénovation et le changement d’affectation.

Il a retenu pour les deux appartements, « sur

la base des pièces du dossier, qu’au plan qualitatif en tout cas et

contrairement à l’appréciation non motivée sur ce point de l’autorité

communale », ces logements présentaient des « caractéristiques plutôt

résidentielles (salon avec cheminée décorative, terrasse d’accès au jardin du

terrain, salle de douche, etc.) ». Au sujet du lot 7 avec la surface de

139 m2 pour un 5 pièces, l’intimé a encore relevé la « surface

généreuse pour un logement de ce type (la norme cantonale est de 100 m2

à 121 m2 par exemple) ». Les deux logements étaient sis dans un

immeuble « qui ne semble pas entrer dans une catégorie à pénurie ». Cela

ressortait

« notamment de la valeur à neuf assurance

incendie (ECA) élevée de cet immeuble, qui est de CHF 878.- le m3 (indice

120, 100 = 1990), soit une valeur nettement supérieure à celle usuellement

retenue pour un bâtiment locatif « standard » du marché, généralement

comprise entre CHF 550.- et CHF 700.- à CHF 750.- le m3 ECA »

L’intimé a notifié ces décisions notamment à

l’ASLOCA-Vaud.

Par deux actes distincts de son mandataire du 18 décembre 2014,

l’ASLOCA-Vaud (ci-après : la recourante) a interjeté des recours auprès de

la Cour de droit administratif et public (CDAP) du Tribunal cantonal contre

chacune des deux décisions (cause AC.2014.0422 pour le lot 10 et cause

AC.2014.0423 pour le lot 7). Dans les deux causes, elle a conclu, à titre

principal à leur annulation et au renvoi à l’intimé pour qu’il « statue

dans le sens des considérants, une éventuelle autorisation d’aliénation ne

pouvant être accordée qu’en étant subordonnée à l’obligation de maintenir le

logement pendant cinq ans au moins sur le marché locatif pour un loyer qui

devra être fixé par l’autorité administrative et contrôlé par elle ».

Subsidiairement, la recourante a conclu d’annuler « purement et

simplement » l’autorisation d’aliéner au motif que les conditions de son

octroi ne sont pas remplies. Elle s’est réservée de formuler cette conclusion

en tant que principale en fonction des résultats de l’instruction et de ce

que pourraient révéler les pièces « dont l’instruction est

requise ».

Par écriture du 19 janvier 2015, la Société a, en substance, conclu au

rejet des recours et principalement au maintien des décisions attaquées.

Subsidiairement, si le Tribunal devait considérer que les appartements

appartiennent à une catégorie où sévit la pénurie, elle demande d’assortir les

décisions de l’intimé de « conditions », soit de dire que les

appartement seront maintenus à la location durant trois ans encore dès la date

de délivrance de l’autorisation du 27 novembre 2014 avec des loyers

correspondant à ceux qui avaient été versés en dernier (1'330 fr., resp. 2'600

fr.).

Par réponse du 20 janvier 2015, l’intimé a également

conclu au rejet des recours sous suite de frais et dépens. Au sujet du lot 10,

l’intimé a notamment retenu que la demande d’aliénation mentionnait un

appartement de 5 pièces ; en réalité, il s’agissait, au moment de la

requête et au plan constructif, d’un 3,5 pièces, cet appartement étant destiné

à devenir un 5 pièces « après transformation (création d’un duplex par

liaison avec les combles actuellement affectés en galetas), selon la procédure

d’enquête Camac 144017 ».

Par ordonnance du 23 janvier 2015, le juge instructeur a joint les deux causes

sous la seule référence AC.2014.0422.

Par réplique du 26 mars 2015, la recourante a

maintenu sa position. Elle a reformulé ses conclusions dans le sens d’une

annulation des décisions attaquées ou, subsidiairement, de renvoyer les causes

à l’intimé pour qu’il

« octroie éventuellement une autorisation

subordonnée à une obligation de remettre les logements en cause sur le marché

du logement durant une durée de cinq ans au minimum, le prix du montant maximum

de loyer admissible devant être déterminé par [l’intimé]. »

Par dupliques du 16 avril 2015, la Société et

l’intimé ont également maintenu leur position.

Due à une réorganisation interne du Tribunal, la

cause a été reprise au 1er septembre 2015 par un nouveau juge

instructeur.

Suite à une convocation du Tribunal du 13 novembre

2015, une vision locale a eu lieu le 20 janvier 2016 en présence du mandataire

de la recourante et de représentants des autorités intimée et concernée ainsi

que de la propriétaire. Il ressort en particulier ce qui suit du procès-verbal

de cette vision locale :

« Le lot n° 7 au 2ème étage

La Cour et les parties se rendent dans la cuisine du logement

du lot n° 7. […]

La cuisine

Sur demande du président, M. Chaignat indique que la cuisine

date probablement des années 70 ou du début des années 80, tout en soulignant

ne plus posséder les factures relatives à l’achat de cette cuisine. Il déclare

encore que l’immeuble a été construit au 16ème siècle et a été

rénové à plusieurs reprises.

La cuisine a une hauteur sous plafond d’environ 2.40 m. Cette

cuisine dispose du côté Nord d’une fenêtre en sapin, donnant sur une cour

intérieure sans végétation, d’environ 3 m sur 6 m. L’agencement de la cuisine

comporte une cuisinière avec quatre plaques électriques standards, un

lave-vaisselle de la marque Electrolux, une hotte de ventilation Gaggenau,

ainsi qu’un four et un réfrigérateur Bauknecht, plus récents que les autres

appareils. Le lave-vaisselle, le réfrigérateur et le four ne sont pas de la

même couleur que le front des autres meubles de cuisine. La surface du plan de

travail en inox est déformée. Un carrelage orange, datant des années 80,

recouvre une partie des murs de la cuisine. M. Grandgirard mentionne que

l’agencement de cette cuisine, dont la face en stratifié est décollée à un endroit,

est vétuste. Il en va de même en particulier du chauffe-eau à gaz et de la

chaudière inutilisée indépendante de celui-ci, qui sont installés dans une

armoire en face de la cuisinière. M. Thélin relève l’existence d’un faux

plafond. La cuisine ne présente pas d’autres particularités.

Me Petit estime que les équipements de cette cuisine sont

standards et vétustes.

La visite des lieux se poursuit depuis la cuisine dans le

sens inverse des aiguilles d’une montre.

La salle d’eau

La Cour et les parties se rendent ensuite dans la petite

salle d’eau, qui date des années fin 70, début 80 et qui comprend une cuvette

de toilette avec réservoir d’eau dans le mur, une douche, un lavabo, ainsi

qu’une ventilation mécanique. Cette salle d’eau ne possède aucune particularité.

Les trois pièces et la salle de bains, donnant sur la

terrasse, côté Sud

La Cour procède à l’inspection des trois pièces, donnant sur

la terrasse du lot n° 7, côté Sud. Les deux pièces plus à l’Est (salon, salle à

manger) comprennent une ouverture (sans porte) au milieu de la paroi qui les

sépare, permettant d’accéder à la pièce qui leur est contiguë. Elles comportent

aussi une porte donnant sur le corridor. Le président indique que la hauteur

sous plafond de ces trois pièces est d’environ 2.50 m. Il s’agit certainement

de faux plafonds, qui ne présentent aucune moulure. Les radiateurs, qui

comprennent des tuyaux visibles rejoignant le plafond, datent des années 80 et

les installations électriques des années 50. Les murs sont simplement

recouverts d’un papier ingrain et d’une dispersion.

Le président indique que la pièce, la plus à l’Ouest, dispose

d’une armoire murale sans particularité, d’un parquet flottant datant du milieu

du 20ème siècle et d’une porte-fenêtre donnant sur la terrasse.

Cette chambre bénéficie aussi d’une salle de bains qui lui est attenante.

Celle-ci comprend une baignoire, une cuvette de toilette avec réservoir d’eau à

l’arrière, un lavabo, ainsi qu’une fenêtre en sapin donnant sur le jardin/lac.

Ses murs sont partiellement recouverts d’un carrelage des années 80. Cette

salle de bains ne revêt aucune particularité. L’autorité intimée estime qu’il

est peu fréquent de disposer d’une salle de bains privative dans une chambre.

La pièce du milieu bénéficie d’un parquet en chêne, à bâtons

rompus et d’une fenêtre donnant sur la terrasse.

Depuis cette 2ème pièce côté Sud, la Cour et les

parties accèdent par l’ouverture directement à la 3ème pièce donnant

également sur la terrasse. M. Grandgirard mentionne que cette pièce comporte un

parquet à panneaux en sapin et en chêne, qui devrait être élégant une fois

restauré. Cette pièce dispose d’une porte-fenêtre et d’une fenêtre donnant

toutes deux sur la terrasse. Elle comporte aussi une petite cheminée à la

française, d’une largeur d’environ 80 cm et d’une hauteur d’environ 95 cm, qui

n’est pas reliée au canal de fumée, ni fermement fixée au bâtiment; la cheminée

d’apparence marbre foncé dispose de deux petits ornements ronds en laiton. Il

existe encore deux étagères murales encastrées, en stratifié, sans ornements.

Les terrasses du lot n° 7

La Cour et les parties se rendent sur la terrasse-balcon du

lot n° 7, qui comporte un escalier en métal menant au jardin privatif d’un

autre lot de la PPE. Sur demande de M. Grandgirard, M. Schlaefli mentionne que

des caves se trouvent en-dessous de ce jardin.

Le lot n° 7 dispose d’un droit de passage sur ce jardin

privatif jusqu’à la seconde grande terrasse, dont il peut profiter. Le

président signale l’existence sur celle-ci d’un cabanon en bois de 2 m sur 2 et

de caisses en béton côté Est, accueillant des plantes d’environ un mètre de

hauteur. Cette terrasse est entourée à l’Est, à environ un mètre en contrebas,

d’une autre terrasse et à l’Ouest d’une annexe, qui semble être un jardin

d’hiver, propriétés de tiers. Un local existe sous la seconde terrasse du lot

n° 7. M. D. E________ en serait le propriétaire. M. Schlaefli confirme qu’il

s’agit d’un restaurant/bar/club, qui comporte une terrasse donnant sur le quai

Perdonnet et qui ne fait pas partie de la PPE. L’accès existant depuis la

seconde terrasse du lot n° 7, qui ferait office de sortie de secours pour le

restaurant, ne peut pas être utilisé pour se rendre sur le quai Perdonnet. Me

Petit indique que ce club passe de la musique en fin de soirée. Depuis les deux

terrasses, il y a un dégagement/vue sur le lac Léman et les montagnes.

Les 4ème et 5ème pièces, côté Nord

La Cour et les parties se rendent à nouveau à l’intérieur du

lot n° 7, afin d’examiner la 4ème pièce. Cette pièce ne revêt aucune

particularité. Elle possède du côté Nord une fenêtre donnant sur une petite

cour intérieure. La hauteur de son plafond, ne comportant aucune moulure, est

d’environ 2.45 m. Les tuyaux du radiateur sont apparents. M. Grandgirard

mentionne que le parquet est en stratifié, donc sans couche d’usure de bois. M.

Schlaefli indique l’existence d’un parquet en bois massif dessous ce premier

parquet en stratifié.

La Cour et les parties se rendent dans une 5ème

pièce, qui comporte les mêmes caractéristiques que la précédente, excepté

qu’elle comprend une fenêtre supplémentaire, donnant sur un mur situé à environ

1.30 m.

Le corridor

La Cour et les parties se rendent dans le corridor. Celui-ci

ne présente aucune particularité. Il dispose d’une armoire murale, côté Est et

son sol est recouvert d’un carrelage blanc cassé des années 80.

Le président prend des photographies de l’appartement du lot

n° 7, qui sont versées au dossier.

Le lot n° 10 au 4ème étage

La Cour et les parties se rendent dans l’appartement du lot

n° 10.

Sur demande du président, Mme F________, qui entend acquérir

cet appartement, indique occuper ce logement en qualité de locataire, depuis le

12 octobre 2015, pour un loyer mensuel de 2’000 fr., auquel s’ajoutent les

charges de 150 fr.

Cet appartement a été entièrement rénové. L’autorité intimée

relève qu’avant les travaux de rénovation, il s’agissait d’un 3.5 pièces. Mme F________

indique avoir emménagé directement après la rénovation.

La Cour et les parties longent le corridor, comportant deux

marches et menant à la cuisine ouverte sur le salon et la salle à manger. Mme F________

indique qu’il existait, avant que l’appartement ne soit rénové, un poêle sur la

façade Ouest. M. Grandgirard mentionne l’existence de lambris et de pannes

historiques apparentes au plafond. La cuisine, son carrelage et le parquet en

bois exotique massif sont neufs. Un petit local technique accolé à la façade

Est abrite une chaudière et un chauffe-eau. L’appartement comporte un chauffage

central à gaz individuel. Trois fenêtres en lucarne donnent du côté Nord.

Par la cuisine, la Cour et les parties accèdent à une salle

de bains entièrement rénovée, sans fenêtre, comportant une cuvette de toilette,

une baignoire, un lavabo et une ventilation mécanique.

On se rend ensuite dans une petite chambre entièrement

rénovée, disposant d’une fenêtre en PVC, qui donne sur une petite cour au Sud,

voire le toit d’en face.

On se rend dans une seconde petite chambre comprenant les

mêmes caractéristiques que la précédente, ainsi qu’une armoire murale.

On traverse à nouveau la cuisine et le salon, ainsi qu’une

partie du corridor, comportant un accès à une grande pièce, en empruntant une

haute marche. Mme F________ mentionne qu’il était question, avant les travaux

de rénovation, de deux galetas et montre à la Cour une photographie de ces

galetas, avec peu d’ouvertures vers l’extérieur et donc sombres, enregistrée

sur son téléphone portable. Cette pièce entièrement neuve dispose de fenêtres,

côté Sud (un vélux) et Nord (deux petites fenêtres en lucarne situées entre

1.70 et 1.80 m en-dessus du sol); elle donne sur une salle d’eau également

entièrement rénovée, comprenant une douche.

Me Petit mentionne que les époux C________étaient les

précédents locataires de cet appartement et que celui-ci ne dispose ni d’un

balcon, ni d’un accès au jardin.

Le juge mentionne que cet appartement comprend actuellement

4.5 pièces. Il prend des photographies de celui-ci, qui sont également versées

au dossier.

Les parties communes

La Cour et les parties quittent l’appartement du lot n° 10.

Le président indique qu’un ascenseur de la marque Schindler, en réparation, se

trouve à l’entrée de ce lot. M. Schlaefli mentionne que cet ascenseur date de

la fin de l’année 2015 et qu’il a remplacé un autre ascenseur, qui était en

service. Le président constate que la cabine de l’ascenseur a été changée et

qu’il ne comporte aucune particularité. Les parties et la Cour se rendent dans

les caves, au sous-sol.

Le président constate que les accès communs ont été rénovés.

Les représentants de la société SI X________ confirment qu’une rénovation a eu

lieu dans le courant de l’année 2015. »

A l’occasion de la vision locale, le mandataire de

la recourante a requis, par écriture du 20 janvier 2016, d’ordonner la

production de diverses pièces en mains de la Société.

Dans le délai imparti aux parties après transmission

du procès-verbal précité, le Service intimé s’est prononcé par mémoire du 1er

février 2016 en maintenant ses conclusions de rejet du recours. Par courrier du

2 février 2016, l’Office communal du logement a renoncé à formuler des

déterminations. Par mémoire du 4 février 2016, la recourante a également

maintenu ses dernières conclusions. Quant à la propriétaire, par écriture du 9

février 2016 formulée en connaissance des écritures des autres parties, elle a

aussi confirmé ses conclusions.

Sans y avoir été invitée, la recourante a produit

une dernière écriture en date du 17 février 2016. Le Tribunal a informé les

parties que cette écriture ne contenait rien de pertinent pour le sort du

litige et ne serait dès lors pas retenue.

La Cour a statué par voie de circulation. Dans la

mesure utile, les arguments des parties seront repris par la suite.

Considérants

1.

Les recours ont été déposés dans le délai et les formes prévus par la

loi (cf. en particulier art. 79, 95 et 99 de la Loi vaudoise du 28 octobre 2008

sur la procédure administrative [LPA-VD ; RSV 173.36]). En tant

qu’association de locataires, la recourante a qualité pour agir selon l’art. 8

al. 2 let. a LAAL, vu que les logements à vendre étaient vides de locataires

lorsque les décisions attaquées ont été rendues. Dans la mesure où la Société

reproche à la recourante d’abuser de son droit de recours, il s’agit d’une

question de fond, qui sera traitée par la suite, et non d’une question de la recevabilité

du recours, voire de la qualité pour recourir. Contrairement à ce que laisse

entendre la Société, il n’est pas non plus déterminant que la recourante se

soit trompée sur l’identité des derniers locataires du lot 10 (famille G________

à la place de la famille C________). L’essentiel est que le recours, tant par ses

conclusions que par sa motivation, porte sur le lot 10. Les deux recours sont

donc recevables.

2.

a) La LAAL a pour but de lutter contre la pénurie de logements en

conservant sur le marché locatif certains types d'appartements répondant à un

besoin de la population (art. 1 LAAL). Selon l'art. 2 al. 1 de cette loi,

l'aliénation à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit, d'un appartement

à usage d'habitation jusqu'alors loué, est soumise à autorisation.

La LAAL tend à empêcher que les appartements loués

ou à louer ne soient convertis en logement à acheter et qu'il en résulte un

rétrécissement du marché locatif des logements qui, par leur prix, sont

accessibles à la plus grande partie de la population (Tribunal fédéral [TF]1C_504/2010

du 18 juillet 2011 consid. 3.5 et réf.; CDAP FO.2012.0005 du 10 octobre 2012

consid. 1a ; FO.2010.0012 du 4 octobre 2010 consid. 3c et réf.).

L’objectif poursuivi par la LAAL n’est pas, en premier lieu, de protéger un

locataire individuel, mais de conserver intact un parc locatif en période de

pénurie, respectivement certains objets de ce parc locatif, à savoir les

appartements répondant à un besoin de la population dont les loyers sont

abordables (TF 1C_504/2010 du 18 juillet 2011 consid. 3.5 ; CDAP

FO.2012.0005 du 10 octobre 2012 consid. 1a).

En application de l'art. 4 al. 1 LAAL,

l'autorisation est accordée lorsque l'appartement concerné n'appartient pas à

une catégorie où sévit la pénurie de logements (let. a) ou est soumis au régime

de la propriété par étages ou à une forme de propriété analogue dès la

construction de l'immeuble, ou a été inscrit comme tel au registre foncier

avant le 7 octobre 1989 qu'il ait ou non déjà été cédé de manière individualisée

(let. b) ou est acquis par son locataire actuel sans que celui-ci ait été placé

devant l'alternative d'acheter son logement ou de partir (let. c).

L'autorisation est également accordée lorsque d'autres circonstances commandent

l'aliénation (al. 2 ; cf. exposés des motifs et projets de loi [EMPL] du

Conseil d’Etat n° 408 du 15 juin 2011 et n° 168 du 2 juillet 2014 sur le projet

de loi sur la préservation du parc locatif vaudois [LPPL], ch. 5.4 ad art. 20 et

21). Elle peut être soumise à certaines conditions, notamment concernant le

relogement du locataire. Le Département requiert alors l'inscription de leur

mention au registre foncier (al. 3).

Aux termes de l’art. 5 LAAL, lorsqu’aucune des

conditions posées à l’art. 4 n’est réalisée, l’autorisation est refusée.

Dans le cas de l’art. 4 al. 1 let. c LAAL, la

réglementation en vigueur sert finalement aussi à la protection d’un locataire

individuel, plus qu’à la préservation du parc locatif.

b) En l’espèce, l’intimé a accordé l’autorisation en

invoquant l’art. 4 al. 1 let. a LAAL. La notion de logement appartenant à une

catégorie « où sévit la pénurie » au sens de cette disposition est

utilisée aussi bien dans la Loi vaudoise du 4 mars 1985 concernant la

démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi

que l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation (LDTR; RSV

840.15

; cf. art. 1 al. 1 et art. 3 LDTR) que dans la LAAL. La

jurisprudence considère que la notion est la même dans les deux lois. Il est

par conséquent possible de s'inspirer de l'art. 4 du Règlement d'application du

6.

mai 1988 de la LDTR (RLDTR; RSV 840.15.1) qui stipule que les logements

correspondant par le prix, le nombre de pièces et, de manière générale, les

caractéristiques, à un besoin de la population peuvent entrer dans une

catégorie touchée par la pénurie (CDAP FO.2012.0005 du 10 octobre 2012 consid.

1a ; FO.2010.0012 du 4 octobre 2010 consid. 3c ; ancien Tribunal

administratif [TA] FO.2003.0008 du 24 décembre 2003 consid. 2; FO.2002.0034 du 18

septembre 2003 consid. 4a; FO.1995.0038 du 15 novembre 1996 consid. 4).

Selon la jurisprudence, savoir si un logement

appartient à une catégorie touchée par la pénurie dépend en premier lieu de la

statistique des logements vacants, établie essentiellement sur la base du

critère du nombre de pièces (critère quantitatif). Il faut ensuite apprécier si

le logement en cause, de par son prix et ses caractéristiques, fait partie ou

non d’une catégorie où sévit la pénurie, soit d’une catégorie répondant à un

besoin de la population (critère qualitatif) (CDAP FO.2012.0005 du 10 octobre

2012.

consid. 1a ; FO.2010.0012 du 4 octobre 2010 consid. 3c ; TA FO.2003.0008

du 24 décembre 2003 consid. 2).

Sur ce second aspect, l’autorité cantonale

compétente s'en remet dans une large mesure à l'appréciation de la commune,

celle-ci étant la mieux informée en la matière (CDAP FO.2012.0005 du 10

octobre 2012 consid. 1a; FO.2010.0012 du 4 octobre 2010 consid. 3c ; TA AC.2000.0082

du 13 décembre 2000 consid. 3a/aa, in : RDAF 2001 I 344 ; Bulletin du

Grand Conseil [BGC] février 1985, p. 1494).

L'analyse est par ailleurs facilitée lorsqu’il existe

des statistiques communales portant également sur le niveau des loyers par

catégorie d'appartements (telle est la situation à Lausanne).

c) En termes quantitatifs, l'existence d'une

situation de pénurie de logements dans la catégorie concernée est admise

lorsque le taux de vacance, selon les statistiques des logements vacants, est

inférieur à 1,5 % (CDAP FO.2012.0005 du 10 octobre 2012 consid.

1b/aa ; FO.2010.0012 du 4 octobre 2010 consid. 3c ; FO.2007.0004 du

22.

février 2008 consid. 3a et réf. ; cf. également rapport [RC-168] du 1er

juin 2015 de la majorité de la Commission concernant le projet de la LPPL,

annexe au BGC du 3 novembre 2015, p. 9 s. et 12, ch. 5 et 7.1 ad art. 2 al. 1 ;

EMPL 2011 et 2014 précités ad LPPL, ch. 4.2.2).

d) aa) En termes qualitatifs, la jurisprudence

cantonale considère que des logements conçus selon des typologies

architecturales différentes et des critères de qualité supérieurs à la moyenne

ne correspondent pas, par essence, aux besoins de la population, respectivement

que des appartements dits résidentiels n'entrent a priori pas dans la catégorie

de logements où sévit la pénurie (CDAP FO.2010.0012 du 4 octobre 2010 consid.

3c et réf.). Le Tribunal fédéral considère pour sa part que les appartements à

loyers élevés ou de haut standing, voire luxueux, ne répondent pas aux besoins

du cercle de personnes que tend à protéger la loi, à savoir « la plus

grande partie de la population ». Selon lui, il en va ainsi notamment de

logements qui présentent des caractéristiques hors normes ce qui en fait des

objets particuliers sur le marché immobilier (cf. ATF 116 Ia 401 consid.

11.

; TF 1C_504/2010 du 18 juillet 2011 consid. 3.5). Selon le Conseil

d’Etat, la surveillance administrative doit en effet s’exercer sur les

logements standards qui répondent aux besoins prépondérants de la population,

et non sur les objets qui ne constituent qu’un segment particulier du parc de

logements offerts sur le marché, tel que les immeubles ou les logements qui

sont manifestement « résidentiels », voire hors normes (cf. EMPL 2011

ad LPPL, ch. 4.2.3 ; TF 1C_504/2010 du 18 juillet 2011 consid. 3.5). La

notion de caractère résidentiel ne doit toutefois pas être interprétée de

manière trop large (TA AC.2000.0082 du 13 décembre 2000 consid. 3a/cc, in :

RDAF 2001 I 344).

L'appréciation doit prendre en compte les

caractéristiques générales du logement considéré (CDAP FO.2012.0005 du 10

octobre 2012 consid. 1a ; FO.2010.0012 du 4 octobre 2010 consid. 3c et

réf.). S'agissant des caractéristiques intrinsèques des logements entrant dans

la catégorie à pénurie, sont principalement pertinents, d’une part, le nombre

de pièces et, d’autre part, la surface et les équipements (TA AC.2000.0082 du

13.

décembre 2000 consid. 3a/cc, in : RDAF 2001 I 344 ; concernant la

surface du logement cf. également infra let. aa et cc).

bb) Il a ainsi été constaté que n’appartenait pas à

une catégorie où sévit la pénurie un appartement dont les caractéristiques

intrinsèques (surfaces généreuses, grande hauteur des pièces, plafonds moulurés

et boiseries ouvragées, parquets de qualité, cheminées de salon), de même que

la qualité générale de l'immeuble dans son ensemble, en faisaient dès l'origine

un logement de type résidentiel (TA FO.1994.0036 du 13 novembre 1996

consid. 3d). Il a également été jugé que n’appartenaient pas à une

catégorie où sévit la pénurie les appartements d’un immeuble construit au début

du 20ème siècle, dont les surfaces étaient particulièrement

généreuses (200 m2 chacun pour 6 pièces) et dont les

caractéristiques constructives étaient celles d’une villa locative

résidentielle de haut standing (hauts plafonds, cheminées de salon, parquets,

vérandas, jardin de 1'398 m2 et environnement privilégié) (CDAP FO.2010.0012

du 4 octobre 2010, confirmé par le TF 1C_504/2010 du 18 juillet 2011). Le

Tribunal cantonal a également confirmé l’exclusion du champ d’application de la

LDTR d’un immeuble sis avenue William-Fraisse à Lausanne dans le quartier

sous-gare, qui figurait en note 2 au recensement architectural et comprenait

des appartements entre 5 et 7 pièces dont les surfaces se situaient entre 183

et 221 m2 et qui étaient dotés d’éléments architecturaux d’un

intérêt remarquable (cheminées en marbre au salon, moulures au plafond,

menuiseries et parquets de qualité, faïences, oriels). L’immeuble possédait

en outre une typologie assez exceptionnelle puisque construit en forme de

« L » avec seulement deux appartements par étage (CDAP AC.2011.0263

du 24 mai 2012). Le tribunal en a fait de même concernant un immeuble dont les

appartements se caractérisaient non seulement par des surfaces généreuses

(entre 137.80 et 177.90 m2), mais également par des hauts plafonds,

ce qui leur donnait un volume sortant des normes usuelles. Ils possédaient en

outre des éléments architecturaux d’époque d’un intérêt remarquable, tels que

cheminées en marbre au salon, moulures au plafond, parquets de qualité et

bow-windows dotés de vitraux. La présence de vitraux avait également été

constatée dans la cage d’escalier. L’apparence extérieure de l’immeuble et

celle des aménagements extérieurs correspondaient à un immeuble ancien de haut

standing avec notamment la présence d’une gloriette (pavillon de jardin)

d’époque. Le fait que l’on se trouvait en présence d’un objet présentant des

caractéristiques hors normes était confirmé par l’inscription à l’inventaire

prévu par la LPNMS et par l’attribution de la note 2 au recensement

architectural, correspondant aux monuments d’importance régionale (CDAP FO.2012.0003

du 29 août 2012).

cc) Cependant, il faut nuancer. Car, comme exposé

ci-dessus (consid. 2d/aa), la notion de caractère résidentiel ne doit pas être

interprétée de manière trop large et le législateur avait, lors de l’adoption

de la LDTR, particulièrement à l’esprit le cas des immeubles anciens, parce que

ceux-ci comportaient généralement des logements à loyers abordables. L’on ne

saurait donc se focaliser sur la présence de grande surface de certaines pièces

et/ou de hauts plafonds, voire de certains éléments d’agrément, telle une

cheminée de salon, pour exclure un logement donné de la catégorie à pénurie. Il

convient de prendre en considération l’ensemble des caractéristiques des

logements concernés pour apprécier si ces derniers présentent ou non des

qualités supérieures à la moyenne (TA AC.2000.0082 du 13 décembre 2000 consid.

3a/cc, publié in : RDAF 2001 I 344 ; CDAP AC.2011.0263 du 24 mai 2012

consid. 2b/cc). Le Tribunal administratif (dans l’arrêt précité AC.2000.0082) avait

mis en doute une pratique de l’autorité cantonale selon laquelle la loi ne

s'appliquerait pas aux appartements comportant plus de cinq pièces en relevant

que cette solution ne s'imposait pas d'emblée à la lecture de la loi, du règlement,

voire des statistiques (en mentionnant à cet égard le taux de logements vacants

de six pièces à Nyon, voisin à l’époque de zéro) et en soulignant que le Canton

de Genève prévoyait que le dispositif légal correspondant s'appliquait aux

logements comportant jusqu'à 7 pièces (soit l'équivalent de 6 pièces dans le

canton de Vaud). Se référant aux différents arrêts constatant que la loi ne

s'appliquait pas lorsque les logements présentaient des surfaces trop élevées,

voire des équipements tels des cheminées de salon, il avait confirmé qu’étaient

exclus du champ d'application de la LDTR les objets luxueux (en relevant qu’il

s’agissait précisément d’une exigence formulée par la jurisprudence du Tribunal

fédéral : ATF 116 Ia 401, spéc. consid. 11, p. 418), voire ceux présentant un

caractère résidentiel.

dd) Pour déterminer si l’on se trouve en présence

d’un objet appartenant à une catégorie répondant à un besoin de la population,

le niveau du loyer est également pris en considération (cf. TF 1C_504/2010 du 18

juillet 2011 consid. 3.6). La jurisprudence a précisé à cet égard que, pour

déterminer si, par son prix, un appartement répond à un besoin de la

population, on ne peut pas s'en tenir uniquement au montant du loyer payé par

le dernier locataire. Ce loyer peut en effet, selon les circonstances, se

situer à un niveau supérieur ou inférieur à celui (non abusif) pour lequel

l'appartement pourrait être remis sur le marché de la location (TA FO.1994.0036

du 13 novembre 1996 consid. 3b et 3c ; GE 93.0059 du 12 juin 1997 consid.

3.

; FO.2005.0020 du 26 avril 2006 consid. 4). Tel était le

cas dans la cause FO.1994.0036 où un loyer de 660 fr. pour un appartement de 5

pièces de 157 m2, même vétuste, représentait manifestement un prix

de faveur. C'était ainsi à juste titre que l'autorité s'était attachée dans un

premier temps à définir le loyer objectif de l'appartement avant

transformation. Dans l’arrêt précité 1C_504/2010, le Tribunal fédéral s’était

toutefois contenté de se référer aux loyers effectivement payés, sans se poser

la question s’ils correspondaient aux loyers objectifs pour les logements en

question. Dans l’arrêt AC.2000.0082 susmentionné, le Tribunal administratif

avait mis en doute la prise en compte d’un loyer objectif (tout en relevant que

la jurisprudence avait approuvé à plusieurs reprises cette méthode) en se

demandant si l'on ne devrait pas plutôt s'en tenir au loyer effectivement perçu

(comme c’était le cas à Genève), cas échéant moyennant certaines corrections

(arrêt précité consid. 3a/bb). Certains arrêts ont également précisé que la

prise en compte d’un loyer calculé selon la méthode dite

« objective » pour déterminer si un appartement appartenait à une

catégorie où sévit la pénurie de logements ne pouvait pas être considérée comme

une règle générale (cf. TA FO.2002.0034 du 18 septembre 2003 consid.

4b/bb ; FO.2000.155 du 15 octobre 2002 consid. 5). Par ailleurs, le

Tribunal de céans a refusé – hormis des cas exceptionnels – d’ajouter aux

loyers « objectifs » des hausses de loyer qui pourraient intervenir

compte tenu des travaux de transformation ou rénovation prévus (CDAP

FO.2012.0005 du 10 octobre 2012 consid. 2b/cc).

Le Tribunal administratif avait laissé ouverte la

question de savoir si un appartement de cinq pièces loué pour un loyer mensuel de

2'250 fr. charges comprises, notablement supérieur à celui de 1'700 fr. indiqué

comme abordable pour cette catégorie par les statistiques, appartenait encore à

une catégorie répondant aux besoins de la majorité de la population (TA FO.2002.0034

du 18 septembre 2003 consid. 4 b/aa). Il avait jugé que tel n'était pas le cas

d'un appartement dit résidentiel, dont le loyer net objectif ou théorique était

supérieur à 200 fr. le m2 par an (TA FO.2005.0020 du 26 avril 2006

consid. 4). Dans ce dernier arrêt, le Tribunal administratif semble avoir

confirmé une pratique selon laquelle sont réputés appartements qui ne répondent

plus particulièrement aux besoins de la population ceux dont le loyer annuel

(cas échéant le loyer objectif) excède les 200 fr. le m2. Cette

pratique, qui assimile à des objets luxueux tous les appartements dont le loyer

au m2 atteint un certain montant – ceci quelles que soient les

caractéristiques de l’objet et la situation concrète en matière de catégories

de logements où sévit la pénurie – a toutefois plus récemment été jugée

discutable. La limite de 200 fr. le m2 ne tient, en outre, pas

compte de l’évolution du marché, ni du taux hypothécaire qui peut se répercuter

sur le montant des loyers, mais que les locataires font par ailleurs rarement

valoir. Si on voulait exclure aujourd’hui tous les appartements dépassant cette

limite, il est évident qu’un grand nombre d’appartements, qui ne présentent

pour le reste pas d’autres caractéristiques permettant d’admettre qu’ils sont

hors normes ou luxueux, ne profiteraient plus, surtout dans les villes où la

pénurie est flagrante, de la protection de la LAAL. Cela irait à l’inverse du

but poursuivi par la loi. On ne saurait ainsi considérer un logement comme

luxueux pour le seul motif du dépassement de la limite des 200 fr. le m2

(cf. CDAP AC.2011.0263 du 24 mai 2012 consid. 2a ; FO.2012.0005 du 10

octobre 2010 consid. 2a/cc).

Du reste, il ressort des statistiques récentes de

l’Office fédéral de la statistique (OFS) pour l’année 2013 (toutes disponibles

sur le site internet de l’OFS), d’une part que même les loyers moyens fluctuent

fortement selon les régions et périodes de construction, et d’autre part que

ces loyers moyens sont, selon les régions, périodes de construction et tailles

des appartements, souvent très proches, voire même au-dessus du seuil des 200

fr. par m2 par année (correspondant à 16,66 fr. par m2 par

mois). Ainsi, le loyer moyen net (sans charges) mensuel par m2 pour

tout le canton de Vaud est de 16,90 fr. pour tous types d’habitations et plus

particulièrement de 16,30 fr. pour les appartements à 4 ou 5 pièces. Sur une

année, la moyenne par m2 est donc de 202,80 fr. pour tous types

d’habitations et de 195.60 fr. pour les 4 et 5 pièces ; en tenant compte

de la marge de « confiance » de 0,40 fr. par m2 pour les

appartements à 5 pièces prévue par l’OFS, on arrive même à 200,40 fr. par année

par m2 (statistique T 9.3.3.5 : Loyer moyen par m2

en francs selon le nombre de pièces, par canton). Il est évident que ces

moyennes valables pour tout le canton, doivent être adaptées vers le haut dans

les villes de l’arc lémanique. En effet, au niveau suisse, les prix moyens

mensuels, tous genres d’habitations confondus, peuvent varier selon les types

de communes au m2 de 10,80 fr. pour une commune agricole, en passant

par les communes suburbaines et les centres à 16,50 fr. et 16,80 fr. jusqu’à

19,10 fr. pour les communes à revenu élevé (statistique T 9.3.3.8 : Loyer

moyen par m2 selon le nombre de pièces et 9 types de communes). Et

pour la région lémanique, le loyer moyen mensuel au m2 est de 17,20

fr. toutes habitations confondues et de 17,30 fr. pour les 5 pièces, donc plus

de 200 fr. par année ; ces montants moyens varient selon l’époque de

construction, pour un 5 pièces de 15,50 fr. à 19,40 fr. par m2 (statistique

T 9.3.3.7 : Loyer moyen par m2 en en francs selon le nombre de

pièces et l’époque de construction, par grandes régions). Enfin, selon l’époque

de construction, le loyer moyen pour un 5 pièces dans la région lémanique varie

de 1'760 fr. à 2'315 fr. (T 9.3.3.3 : Loyer moyen en francs selon l’époque

de construction et le nombre de pièces, par grandes régions). Il sera encore relevé

que les chiffres susmentionnés ne représentent que des moyennes et qu’il y a

donc un grand nombre de logements avec un loyer au-dessus de ces moyennes. Cela

montre en tout cas, que la limite absolue des 200 fr. par m2 n’est

aujourd’hui plus réaliste et qu’il est de plus difficile de définir des (nouvelles)

limites absolues. Il faut bien plus procéder à une vision de toutes les

circonstances du cas d’espèce, lors de laquelle le montant du loyer (global et

au m2) ne peut être qu’un élément parmi d’autres à prendre en

compte.

ee) Le Tribunal de céans a procédé au même

raisonnement que pour le niveau du loyer en ce qui concerne le montant de la

taxation par l’Etablissement cantonal d’assurance contre l’incendie (ECA)

découlant de la police d’assurance respective ; il a donc renoncé à poser une

limite absolue et déclaré discutable de vouloir se fonder uniquement sur cette

valeur (CDAP FO.2012.0005 du 10 octobre 2012 consid. 2b/cc). Certes, le

Tribunal fédéral avait retenu, dans son arrêt 1C_504/2010 du 18 juillet 2011

(au consid. 3.6, au sujet de l’arrêt CDAP FO.2010.0012 du 4 octobre 2010), que le

caractère résidentiel d’un immeuble pouvait également ressortir d’un montant

particulièrement élevé de sa taxation par l’ECA, soit dans le cas jugé de 823

fr. le mètre cube. Il ne s’était toutefois pas contenté de baser son appréciation

uniquement sur la valeur ECA, mais avait également procédé à une vue d’ensemble

(en y incluant notamment les caractéristiques constructives et le niveau des

loyers).

Le Tribunal de céans avait auparavant précisé à ce

sujet que le projet de loi sur la préservation du parc locatif vaudois (LPPL) du

20.

février 2008 prévoyait une exclusion du champ d’application de cette loi des

immeubles dont la valeur à neuf incendie était supérieure à 750 fr. le mètre

cube (CDAP FO.2010.0012 du 4 octobre 2010 consid. 3d). Dans cette mesure, le

Service intimé relève dans la présente procédure que la position du Conseil

d’Etat restait la même dans l’EMPL du 2 juillet 2014 (ch. 4.2.4) concernant le

nouveau projet de LPPL. L’intimé expose ce qui suit :

« Ainsi, il est prévu d’exclure les immeubles

dont la valeur à neuf ECA est supérieure à CHF 750 le m3 (à l’indice

117, indice 100 = 1990, ce qui correspond à CHF 770.- le m3 à

l’indice actuel, qui est de 120) (art. 3 litt. c des deux projets de lois

précités) […]. Finalement, une autre exception devrait concerner les logements

de 135 m2 et plus de surface nette ou intra muros (art. 3 litt. d du

projet complémentaire de juillet 2014) ; cette solution est celle retenue

par la Commission du Grand Conseil chargée d’examiner le premier projet de

LPPL, qui a privilégié la notion de surface à celle du nombre de pièces […] . »

Cette loi n’a toutefois pas encore été adoptée définitivement.

Certes, le Grand Conseil a accepté en séance du 3 novembre 2015 une version du

projet de LPPL qui exclut de son champ d’application les logements d’une

surface habitable intra muros de 135 m2 ainsi que les immeubles ou logements

dont la valeur à neuf d’assurance incendie (ECA) est supérieure à 750 fr. par

mètre cube (BGC du 3 novembre 2015 p. 57 et 58 ad art. 3 al. 1 let. c et d LPPL).

Par la suite, le Grand Conseil a toutefois décidé de renvoyer l’objet à sa

commission pour une nouvelle étude (BGC du 17 novembre 2015, p. 11 ss). Dans la

foulée, l’Asloca, qui avait été à l’origine de l’initiative populaire cantonale

« Stop à la pénurie de logements », à laquelle le Conseil d’Etat

entendait opposer un contre-projet dont fait partie la LPPL, a formulé notamment

des réserves au sujet des chiffres retenus pour la surface (cf. rapport

complémentaire de la commission du 18 décembre 2015, in BGC du 12 janvier 2016,

p. 9 ss, spéc. p. 15/16). L’Asloca a en outre indiqué que la situation actuelle

ne lui permettait pas de se prononcer sur la question de savoir si elle allait renoncer

à lancer un référendum contre la LPPL. Vu la réaction de l’Asloca, le Grand Conseil

a finalement décidé de renvoyer, en séance du 12 janvier 2016, l’ensemble du

projet « paquet logement » au Conseil d’Etat (BGC du 12 janvier 2016,

p. 18 ss, spéc. p. 30 ; p. 1 du journal « 24 heures » du 13

janvier 2016 avec le titre : « Le Grand Conseil poubellise un an de

travail sur le logement »). Le 19 février 2016, le Conseil d’Etat a

présenté un nouveau et unique projet de loi, comme contre-projet indirect à

l’initiative susmentionnée de l’Asloca, sous la forme d’une loi sur la

préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL ; cf. communiqué du

Conseil d’Etat du 19 février 2016 « Lutte contre la pénurie de

logements »). Il n’y a donc (toujours) pas lieu de se tenir de manière

absolue aux limites que prévoient les projets de lois. Suite à un arrêt très

récent du Tribunal fédéral au sujet de la LAAL (TF 1C_16/2015 du 3 septembre

2015.

; cf. pour plus de détails ci-après consid. 3), ce projet de loi

pourrait par ailleurs être rediscuté plus profondément. Les limitations prévues

par ledit projet servent tout au plus comme indices qui, par ailleurs, sont

déjà pris en compte par la jurisprudence récente. Par ailleurs, le Tribunal

fédéral et le Tribunal cantonal n’avaient pas basé leurs décisions d’exclure un

logement d’une catégorie à pénurie uniquement sur l’argument d’une valeur ECA

de plus de 750 fr. le mètre cube ou celui d’une certaine surface (concernant la

surface cf. de plus infra consid. 4f). Au contraire, comme déjà exposé, ils

avaient considéré toutes les particularités du cas d’espèce (valeur ECA,

niveaux des loyers, caractéristiques constructives et environnement) pour

estimer si le logement en question sortait du champ d’application de la loi (cf.

TF 1C_504/2010 du 18 juillet 2011 consid. 3.6 et CDAP FO.2010.0012 du 4 octobre

2010). Vu ce qui a été dit sur l’évolution des loyers (supra consid. 2d/dd) et

l’augmentation de la valeur ECA constatée en l’espèce pour la période de 2002 à

2012, il apparaîtrait pour le reste opportun d’examiner de plus près

l’évolution des valeurs ECA, si l’on compte fixer une limite absolue à ce sujet

(cf. l’évolution de la valeur ECA de l’immeuble litigieux de 2002 à 2012 de 4'389'090

fr. à 4'986'412 fr., ce qui signifie une augmentation de plus de 13,6%, donc environ

le double de l’indice des prix appliqué par l’intimé et prévu dans le projet de

la LPPL).

3.

L’appréciation qui doit avoir lieu (au consid. 4 infra) au sujet de la

question de savoir si une des hypothèses prévues à l’art. 4 al. 1 et 2 LAAL est

remplie, tiendra également compte de ce qui suit :

Même si aucune des variantes de l’art. 4 al. 1 et 2

LAAL n’est remplie et qu’ainsi l’autorisation d’aliéner devrait en principe

être refusée selon l’art. 5 LAAL, un tel refus ne pourrait pas être admissible

sous l’angle de la garantie de la propriété en relation avec le principe de la

proportionnalité (cf. art. 26 al. 1 et 36 Cst. fédérale [RS 101] et art. 25 al.

1.

et 38 Cst. vaudoise [RSV 101.01]). Dans cette mesure, le Tribunal de céans a

constaté qu’un refus pur et simple d’autoriser l’aliénation d’un logement

appartenant à une catégorie où sévit la pénurie n’est pas admissible si la

vente peut être autorisée moyennant le respect de conditions permettant de

garantir que le but visé par la loi sera respecté (CDAP FO.2008.0019 du 3

février 2009 et FO.2012.0005 du 10 octobre 2012 consid. 3c ; appréciation

confirmée par le Tribunal fédéral par l’arrêt 1C_16/2015 du 3 septembre 2015,

spécialement consid. 5).

Au sujet de l’examen à entreprendre, si des

conditions peuvent être imposées pour que la vente puisse être autorisée tout

en assurant le respect des objectifs posés par la LAAL, il est renvoyé au

considérant 5.3 de l’arrêt récent précité du Tribunal fédéral 1C_16/2015 :

« […] Il convient à cet égard de souligner que la

cour cantonale avait jugé dans de précédentes affaires que la condition de la

fixation d'un prix de vente était une condition inadmissible, faute de base

légale, sous l'angle de la garantie de la propriété. De même, selon la

jurisprudence cantonale signalée par les parties, la cour cantonale avait jugé

non conforme à la garantie de la propriété un contrôle des loyers au-delà d'une

période de cinq ans en cas d'aliénation, alors même que le droit cantonal

prévoit un contrôle de dix ans en cas de travaux (arrêt de la Cour de droit

administratif et public du Tribunal cantonal vaudois FO.2008.0019 du 3 février

2009). Or, il apparaît paradoxal, pour ne pas dire arbitraire, de ne pas

examiner d'éventuelles autres conditions auxquelles soumettre l'autorisation de

vendre au motif qu'elles ne peuvent être imposées à la propriétaire sauf à

violer la garantie de la propriété, tout en refusant purement et simplement

l'autorisation de vendre, mesure pourtant largement plus restrictive qu'une

autorisation sous conditions.

Comme le relève l'autorité administrative intimée, le

choix de la mesure peut notamment dépendre de la qualité des parties - en

l'occurrence une agence immobilière et non un particulier - et de leurs

intentions, ce qui justifie un examen de cas en cas des conditions pouvant être

imposées. Aussi, si dans l'arrêt cantonal topique relatif à la durée maximale

du contrôle des loyers, le Tribunal cantonal vaudois a estimé qu'il se

justifiait de fixer cette limite à 5 ans, cela ne signifie pas encore qu'il

faille en tirer une règle générale. Le droit cantonal vaudois prévoit lui-même

un contrôle des loyers sur dix ans en cas de travaux de rénovation (art. 4 al.

3.

de la loi vaudoise du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation

et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements

à d'autres fins que l'habitation [LDTR; RSV 840.15 ]). Quant à la jurisprudence

fédérale, elle reconnaît qu'une telle mesure peut être compatible avec la

garantie de la propriété (ATF 131 I 333 consid. 2.1 p. 336; 101 Ia 502 consid.

5d p. 513 s.). L'autorité intimée admet pour sa part dans sa réponse au recours

qu'une période de contrôle des loyers plus longue pourrait concourir de manière

satisfaisante aux objectifs poursuivis par la LAAL.

Il n'est pas exclu que certaines mesures, seules ou combinées,

soient propres à ce qu'une vente puisse être autorisée sans compromettre le but

visé par la LAAL. Elles porteraient en tout état moins atteinte à la garantie

de la propriété qu'une interdiction complète de vente. Cela étant, il

n'appartient pas au Tribunal fédéral d'évaluer pour la première fois dans la

procédure la pertinence de ces éventuelles mesures. […] »

4.

Vu ce qui précède, il y a donc lieu d’examiner, dans un premier temps,

si les logements litigieux appartiennent à la catégorie où sévit la pénurie du

logement au sens de l’art. 4 al. 1 let. a LAAL. Selon la Société propriétaire et

le Service cantonal intimé, ce n’est pas le cas.

a) L’intimé admet toutefois, qu’en termes quantitatifs,

sous l’angle de l’offre de logements sur le territoire communal, la commune de

Vevey connaît une situation de pénurie. En effet, la statistique des logements

vacants laisse apparaître un taux de vacance global de l’ordre de 0.27% au 1er

juin 2014 (selon les chiffres de Statistiques Vaud au 1er juin

2014.

: 27 logements vacants à louer ou à vendre sur un parc estimé de 10'130

logements, dont pour la location quatre logements à 3 pièces, six à 4 pièces,

deux à 5 pièces et un à 6 ou plus de pièces ; au 1er juin 2015 :

60.

logements vacants à louer ou à vendre, dont pour la location 19 à 3 pièces,

huit à 4 pièces, trois à 5 pièces et aucun à 6 ou plus de pièces ; au 1er

juin 2013 : 35 logements vacants à louer ou à vendre). La situation est à

peine meilleure à l’échelle du District Riviera-Pays d’Enhaut, qui connaît un

taux de vacance global de 1,1% au 1er juin 2013 (492 logements

vacants, dont 263 destinés à la location), 0,83% au 1er juin 2014 (383

logements vacants, dont 197 destinés à la location, pour un parc de 46'015

logements), respectivement de 1,0% au 1er juin 2015 (461 logements

vacants, dont 267 destinés à la location ; cf. également BGC du 3 novembre

2015, p. 53 à 56 ad art. 2 al. 1 LPPL). Ces taux sont donc inférieures à la

limite des 1,5%, raison pour laquelle, en termes quantitatifs, les conditions

pour admettre qu’il sévit une pénurie de logements sont remplies (cf. supra

consid. 2c).

b) Reste à examiner, si les logements en cause

appartiennent de par leurs prix et caractéristiques à la catégorie où sévit la

pénurie, respectivement à celle répondant à un besoin de la population. Dans ce

cadre, la Cour se prononcera également sur la question de savoir s’il y a une

inégalité de traitement injustifiée et si la recourante a commis un abus de

droit manifeste en contestant les deux décisions litigieuses, ce que soutient

la Société.

c) Comme il a été retenu (au consid. 2b), il faut en

premier lieu se fonder sur l’appréciation de la commune, celle-ci étant en

partie la mieux informée en la matière.

L’Office communal du logement a estimé, selon ses

indications sur les formulaires de demande, que les deux habitations

appartenaient à une catégorie à pénurie. Il a toutefois préavisé favorablement

la demande d’aliénation, parce que les anciens locataires avaient trouvé à se

reloger et que les acquéreurs entendaient acheter l’appartement pour y habiter.

Ces déclarations ne sont pas vraiment en accord avec le but de la LAAL. Tel

qu’exposé (au consid. 2a), l’objectif poursuivi par la LAAL n’est pas principalement

de protéger un locataire individuel, mais de conserver intact certains objets

du parc locatif en période de pénurie. Par les transactions prévues, les

appartements en question seraient soustraits au parc locatif, et cela, de plus,

sans que d’autres logements de la région soient libérés, voire s’ajoutent au

parc locatif ou que le nombre de locataires de la commune se réduise (cf. la

situation de l’art. 4 al. 1 let. a LAAL), puisque les acquéreurs sont sensés

arriver en provenance d’un autre canton.

Quant au Service cantonal intimé, celui-ci relève

que l’Office communal du logement n’avait pas motivé pourquoi les appartements

faisaient partie d’une catégorie à pénurie. Le Service cantonal avait renoncé à

une vision locale des deux appartements. Il avait fondé sa décision, que les

logements en cause n’entraient pas dans une catégorie à pénurie, sur une

« approche historique », en procédant dans « l’exacte

continuité » de trois décisions déjà rendues en moins d’une année pour

trois autres appartements du même immeuble. Il a considéré qu’il pouvait

appliquer mutatis mutandis le même raisonnement aux deux appartements en

question. Le lot 7 de 139 m2 avec cinq pièces au dernier loyer mensuel de 2'600

fr., « dont tant la surface que le niveau d’équipement (mention sur le

bail d’un salon avec cheminée décorative, d’une terrasse d’accès au jardin

(recte : à la terrasse du rez-de-chaussée), d’une cuisine entièrement

agencée/équipée, une salle de bains WC, une salle de douche/WC) » était

comparable à au moins deux des trois autres appartements pour lesquels des

requêtes lui avaient déjà été soumises et acceptées sans condition. Au sujet du

lot 10 en tant que 3,5 pièces au dernier loyer mensuel de 1'330 fr., qui était

notablement plus bas que celui des autres logements de l’immeuble, l’intimé a

estimé « qu’indépendamment de son état d’entretien, le bail fait état de

caractéristiques constructives initiales relativement semblables à celle des

autres logements de l’immeuble (mention sur le bail d’un séjour avec cheminée,

d’une cuisine agencée), notamment ceux pour lesquels des requêtes avaient déjà

été soumises aux autorités et acceptées sans condition par ces

dernières ». De plus, l’intimé a renvoyé à la valeur ECA élevée de 878 fr.

le mètre cube par rapport à celle d’objets « standard » du marché,

qui est généralement comprise entre 550 et 750 fr. le mètre cube.

Au sujet des trois décisions rendues précédemment

pour trois autres appartements du même immeuble, l’intimé a exposé ce qui suit :

« Il sied de rappeler à cet égard que, dans la

première décision rendue pour la vente d’un appartement de cet immeuble (voir

notre décision AAL 3333 du 7 novembre 2013 portant sur un logement du 3ème

étage, lot 8) qui était acquis par son locataire en place, la Division logement

a retenu que le logement en cause n’entrait pas dans une catégorie « à

pénurie ».

En effet, bien que la commune ait répondu en cochant

la case « oui » de cette question de l’appartenance ou non du

logement à une catégorie « à pénurie », la Division logement s’est

écartée de cette appréciation communale, par ailleurs non motivée. Elle a

considéré en effet que, de par sa surface, son loyer et, de manière générale,

ses caractéristiques, cet appartement de 4 pièces de 175,6 m2 (184 m2

sur le bail) au loyer mensuel de CHF 3'000.- ne correspondait plus aux besoins

prépondérants de la population. Elle a fondé son appréciation sur des éléments

objectifs, notamment sur la surface hors-norme du logement, le descriptif de

l’appartement figurant sur le bail à loyer (deux cheminées décoratives,

bains-WC, WC séparé, véranda vitrée, terrasse-jardin) et ce mode de faire

échappe à la critique.

Saisie d’une deuxième requête d’aliénation d’un

appartement de cet immeuble (voir notre décision AAL 3333b du 20 juin 2014

portant sur un logement du 3ème étage, lot 9), la Division logement

a maintenu son appréciation selon laquelle le logement n’entrait pas dans une

catégorie « à pénurie ».

Il s’agissait cette fois-ci d’un logement de 5 pièces

de 138 m2 (140 m2 sur le bail) loué pour un prix de

2'950.-/mois net présenté comme entièrement rénové et équipé. La Division

logement a considéré que, de par son loyer élevé et sa surface généreuse,

puisque excédant de près de 15% celle usuellement retenue pour les logements de

5.

pièces, les normes cantonales retenant généralement une surface comprise entre

110.

m2 et 121 m2 (voir à ce sujet la Directive 1.3 de la

Division logement en matière de logements subventionnés en lien sur le site www.vd.ch/logement, rubrique

« aides », par exemple).

Cette appréciation a encore été renforcée par un

paramètre que la Division logement n’avait pas mentionné dans sa première

décision, soit le fait que la valeur à neuf assurance incendie (ECA) de ce

bâtiment est de CHF 878.- le m3 ECA alors que celle d’objets

« standard » du marché est généralement une surface comprise entre

CHF 550.- et CHF 700.- à 750.- le m3 ECA, ce qui démontre un

caractère constructif hors norme.

Saisie d’une troisième requête d’aliénation (voir

notre décision AAL 3333c du 18 juillet 2014 portant sur un logement du 2ème

étage, lot 6), la Division logement a maintenu sa position.

Il s’agissait cette fois-ci d’un logement de 4 pièces

de 128,4 m2 (surface au registre foncier, 114,6 m2 sur le

bail), vacant, loué en dernier lieu pour CHF 1'980.-/mois charges comprises. Là

aussi, la Division logement a considéré, qu’indépendamment du dernier loyer

pratiqué in concreto, de par sa surface également généreuse, puisque excédant

de près de 15% celle usuellement retenues pour les logements de 4 pièces (les

normes cantonales retiennent une surface de 90 m2 à 99 m2),

ce logement pouvait être considéré comme n’entrant pas dans une catégorie

« à pénurie » au sens de la LAAL. Dans sa décision, la Division

logement s’est également référée à la valeur assurance incendie particulièrement

élevée de ce bâtiment pour aboutir à cette conclusion. A noter que

l’ASLOCA-Vaud s’est vue notifier cette décision du 18 juillet 2014 et qu’elle

ne l’a pas contestée d’une quelconque manière. »

d) Il est vrai que le fait que l’intimé ait considéré

que trois autres appartements du même immeuble ne font pas partie d’une

catégorie où sévit la pénurie de logements et qu’il ait ainsi accordé l’autorisation

d’aliénation, par des décisions entrées en force, est un indice que les deux

logements en cause pourraient faire partie de la même catégorie que ces trois

autres appartements. Cependant, le précédent octroi d’autorisations ne dispense

pas les autorités de procéder à une nouvelle appréciation de chaque cas,

surtout lorsque les caractéristiques des appartements ne sont pas identiques. De

précédentes autorisations pour d’autres objets ne lient surtout pas, ni elle,

ni d’autres autorités lors de l’examen d’une nouvelle demande.

D’une part, il est en l’espèce manifeste que les

caractéristiques des cinq appartements sur lesquels l’intimé a dû statuer (lot

6, 7, 8, 9 et 10) ne sont de loin pas identiques. Même sans vision locale, il

ressort déjà des pièces versées au dossier que notamment les loyers, que cela

soit de manière absolue ou au mètre carré, le nombre de pièces, la surface,

l’orientation (Nord/Sud), l’existence d’une terrasse ou d’un balcon et le droit

d’utiliser un jardin et/ou une terrasse diffèrent d’un appartement à l’autre. Sans

que cela soit décisif, il sera encore relevé qu’il manque au dossier de

l’intimé des photographies de tous les appartements qui permettraient d’apprécier

plus en détails les caractéristiques, notamment l’état et les installations de

chaque appartement, ainsi que leur comparabilité.

D’autre part, il n’est pas exclu que l’autorité se

soit trompée lors de ses précédentes décisions (cf. CDAP FO.2012.0005 du 10

octobre 2012 consid. 2c). Il n’y a en principe pas d’obligation, pas même sous

le point de vue de l’égalité de traitement, de persévérer dans l’octroi

d’autorisations illicites, d’autant plus qu’il n’apparaît pas que l’autorité

veuille s’écarter de la loi par une pratique établie (cf. ATF 136 I 65 consid.

5.6

; 134 V 34 consid. 9 ; 131 V 9 consid. 3.7; 126 V 390 consid. 5

et 6). De plus, la Société a elle-même bénéficié des autorisations délivrées

précédemment et non pas un tiers. Il apparaît ainsi douteux qu’elle puisse se

prévaloir du principe de l’égalité de traitement. Ce principe se réfère en

effet fondamentalement à l’égalité de traitement entre différentes personnes (cf.

ATF 129 I 161 consid. 3.1 ; CDAP FO.2012.0005 du 10 octobre 2012 consid.

2c).

e) La Société est toutefois aussi d’avis que la

recourante commet un abus de droit manifeste, qui n’est pas protégé par la loi

(cf. art. 2 al. 2 CC), en recourant uniquement contre la vente des deux

logements litigieux tout en ayant accepté les précédentes ventes des trois

autres appartements du même immeuble. La Société reproche en substance à la

recourante de favoriser certaines personnes qui lui sont idéologiquement proches

en leur permettant d’acquérir des logements, alors qu’elle s’oppose à

l’acquisition des deux logements en cause par d’autres personnes. Dans son

écriture du 9 février 2016, elle a à nouveau avancé cet argument. Le Service

intimé semble également s’étonner que la recourante s’adresse au Tribunal pour

les deux logements en question sans l’avoir fait pour les trois autres

appartements.

Contrairement aux lots 7 et 10, les lots 5 et 9

étaient occupés par des locataires lorsque les demandes d’aliénation y relatives

ont été déposées et que l’intimé a rendu ses décisions à leur sujet. Dans cette

mesure, la recourante n’avait pas reçu lesdites décisions, comme l’admet

implicitement l’intimé. Faute d’être informée, la recourante était incapable de

recourir ; de plus, il est douteux qu’elle aurait été légitimée de le

faire en vertu de l’art. 8 al. 2 let. a LAAL, puisque les logements n’étaient

pas vides de locataire. En outre, il était question de vendre le lot 5 à son

locataire, ce à quoi la LAAL ne s’oppose pas en fonction de son art. 4 al. 1

let. c. La recourante ne pouvait donc pas recourir avec succès contre

l’autorisation d'aliénation de ce lot. Rien n’y change qu’une partie de la

motivation des décisions que l’intimé avait alors rendues aient éventuellement

été erronée au sujet de l’appartenance des logements à telle ou telle catégorie.

Pour qu’un recours soit admis, il faut que le résultat soit contraire au

droit ; il ne suffit pas que seul la motivation soit fausse ; par

ailleurs, suivant cette perception, la force de la chose jugée ne s’étend

régulièrement qu’au dispositif de la décision et non pas également à sa motivation.

En ce qui concerne les lots 6 et 9, les décisions y relatives mentionnaient que

les acquéreurs comptaient les acheter à titre d’investissement et les louer aux

mêmes conditions à la locatrice actuelle (lot. 9), respectivement à de nouveaux

locataires, vu que les anciens locataires avaient quitté le logement depuis

environ 18 mois (lot 6). L’intimé avait ainsi retenu que les logements 6 et 9

n’étaient pas soustraits à la substance locative vaudoise par le transfert de

propriété. La polémique par rapport au fait que la recourante n’avait pas

déposé de recours au sujet des lots 5, 6 et 9 n’a donc pas lieu d’être et le

grief d’un abus de droit commis par la recourante apparaît infondé.

f) Le Service intimé et la Société invoquent

également que les appartements en cause, et surtout le lot 7, possédaient une

surface trop grande pour qu’ils puissent être considérés comme logements

protégés par la LAAL. L’intimé fait référence aux chiffres retenus dans la

Directive 1.3 (Aide à la pierre linéaire, Conditions techniques) du 16

septembre 2011 du Service cantonal de l’économie, du logement et du tourisme

(SELT) par rapport à la Loi vaudoise du 9 septembre 1975 sur le logement

(LL ; RSV 840.11). Selon cette directive, sont à respecter comme surface

nette totale pour un trois pièces (sans cuisine et WC) au minimum 60 m2

et au maximum 77 m2, un quatre pièces (sans cuisine et WC) 80 m2

et 99 m2 et pour un cinq pièces (sans cuisine et WC) 100 m2

et 121 m2.

Le lot 7 en tant que cinq pièces d’environ 139 m2

dépasse cette limite. Il en va de même du lot 10 de 120 m2, si on le

traite comme trois ou quatre pièces, toutefois pas, si on le considère comme cinq

pièces (les indications des parties différent au sujet du nombre de pièces du

lot 10 ; cf. aussi ci-après consid. 4j/cc 2e §).

Certes, la loi sur le logement a pour but de

promouvoir une politique du logement qui mette à disposition de la population

des habitations adaptées à ses besoins (cf. art. 1 al. 1 LL). Le but est donc

similaire à celui poursuivi par la LAAL de lutter contre la pénurie de logement

(art. 1 LAAL). Cependant, si l’objectif est similaire, l’orientation

stratégique est différente. La loi sur le logement veut promouvoir la création

de logement pour la population par le moyen d’aides, prioritairement

financières (cf. art. 13 LL). Quant à la LAAL, elle veut préserver le parc

locatif dans les catégories à pénurie et ainsi éviter que des logements lui

soient soustraits, en restreignant leur aliénation. Si l’on voulait donc trop

se fixer sur la surface des habitations (à créer) que l’Etat entend

subventionner, on exclurait notamment toute une gamme d’anciens logements qui

ne correspondent pas aux surfaces prévues dans le cadre de la loi sur le

logement. Cela irait exactement à l’opposé du but visé par la LAAL de préserver

le plus possible de logements dans le parc locatif. Comme relevé (au consid. 2d/cc),

le législateur avait particulièrement à l’esprit les immeubles anciens qui

comportaient souvent des loyers abordables. Ceux-ci n’avaient pas été

construits en connaissance des chiffres prévus dans la Directive précitée (de

2011), voire de la loi sur le logement (LL) de 1975.

Dès lors, l’argument de la surface des logements

avancé par l’intimé ne peut être que secondaire. Il jouera donc qu’un rôle

restreint dans la vue d’ensemble lors de l’appréciation si le logement fait

partie d’une catégorie à pénurie ou d’une catégorie hors normes. Certes, des pièces

avec des surfaces très généreuses seront des indices que les logements

concernés ne font pas partie d’une catégorie à pénurie. Mais, il ne peut

surtout pas être question de se référer strictement aux surfaces mentionnées

dans la Directive 1.3 précitée, qui de plus n’a pas été adoptée en vue de

l’application de la LAAL, mais uniquement de la loi sur le logement. Sera bien

plus déterminant le montant du loyer et la nature de l’appartement.

Dans la mesure où le Service intimé invoque la

limite de 135 m2 prévue à l’art. 3 let. d du projet de la LPPL, il

est renvoyé à ce qui a été exposé ci-dessus au considérant 2d/ee. De plus,

cette limite concerne la surface habitable nette intra-muros, les prolongements

extérieurs non compris (balcons, coursives, terrasse, etc. ; cf. EMPL n°

408.

cité de 2011 ad LPPL, ch. 4.2.3 in fine). In casu, il n’est pas certain que

les 139 m2 indiqués par la Société correspondent exactement à dite

surface ; il s’est déjà avéré que les indications au sujet du nombre de

pièces et de la surface du lot 10 n’étaient pas entièrement correctes ; et

les indications des surfaces des lots 6, 8 et 9 divergeaient aussi (cf. supra

les déterminations de l’intimé au consid. 4c). On peut ainsi se demander, si en

voulant prévoir des limites de surfaces fixes, la procédure ne sera pas plutôt

rendue plus compliquée, puisqu’il faudra, le cas échéant, procéder à des

expertises pour déterminer de manière objective les chiffres ou montants à

retenir.

g) En ce qui concerne le loyer des logements en cause,

celui de 1'250 ou 1'330 fr. pour le lot 10 n’est certainement pas d’un montant

qui laisse supposer qu’il s’agisse d’une catégorie où ne sévit pas la pénurie.

Compte tenu des caractéristiques et de l’état en général du logement et de

l’immeuble, ces prix ne représentaient pas non plus des prix de faveur loin

en-dessous de celui du marché.

Au sujet du lot 7, le prix mensuel du loyer de 2'600

fr. est certes plus élevé. Pour une surface intra-muros de 139 m2,

cela revient à un loyer annuel d’environ 224 fr. par m2. Vu

l’évolution du prix du marché locatif pour un appartement de cette taille et de

cette situation (quasiment au bord du lac et au centre-ville de Vevey, à

environ 10 minutes à pied de la gare), ce montant de loyer ne permet pas de

l’écarter des catégories où sévit une pénurie. Certes, il se trouve au-dessus

de la limite annuelle parfois évoquée de 200 fr. par m2. Mais, comme

exposé ci-dessus au considérant 2d/dd, il ne s’agit aujourd’hui plus d’une

limite absolue réaliste. De plus, avant la conclusion du nouveau loyer en 2007,

le loyer avait encore été de 2'000 fr. (cf. pièce 1c du dossier de l’intimé

pour le lot 7), donc avec 172 fr. le m2 nettement en-dessous de

ladite limite. On peut en outre admettre que c’est bien la pénurie de logements

évoquée ci-dessus au considérant 4a qui a rendu possible l’augmentation à 2'600

francs contre laquelle les nouveaux locataires, qui de plus venaient de

l’étranger et n’avaient pas connaissance du système locatif suisse, ne

s’étaient pas opposés. L’appartement n’avait pas subi de transformation qui aurait

permis une telle augmentation. Par ailleurs, le Service communal du logement

considère lui-même, en connaissance du dernier loyer convenu de 2'600 fr., que

ce logement fait partie d’une catégorie à pénurie. Du reste, si les locataires

avaient demandé l’adaptation du loyer au taux hypothécaire (fixé à 3,25% dans

le contrat de 2007), le loyer aurait dû baisser depuis. Le loyer de 2'600 fr.

ne peut donc signifier en l’espèce que le logement se trouve dans une catégorie

où ne sévit pas de pénurie au sens de l’art. 4 al. 1 let. a LAAL. Par ailleurs,

la ville de Lausanne considérait en 2010 que des loyers dans une fourchette de

1'800 à 2'600 fr. faisaient encore partie des « loyers

intermédiaires » pour un six pièces. Le Tribunal cantonal et le Tribunal

fédéral avaient admis des logements hors catégorie à pénurie pour des

appartements qui, en plus d’autres caractéristiques particulières, avaient des

loyers qui « excèdent largement », de plusieurs centaines de francs,

ceux qui se situaient dans cette fourchette (cf. TF 1C_504/2010 du 18 juillet

2011.

consid. 3.6 et CDAP FO.2010.0012 du 4 octobre 2010 consid. 3d).

Il n’y a pas lieu de déterminer le loyer objectif

pour le lot 7. Il sera tout de même encore retenu que, dans sa réplique et son

annexe 12, la recourante a par ailleurs calculé que l’appartement, loué dès

1997.

à un prix de 2'000 fr. par mois, devrait revenir actuellement à 1'614.60

fr., vu l’évolution du taux hypothécaire, ce qui correspondrait à un loyer

annuel de moins de 140 fr. par m2.

h) Le Service intimé et la Société invoquent

également la valeur assurance ECA de 878 fr. le mètre cube.

Il est vrai qu’avec une valeur de 4'986'090 fr. et

5'676 m3, la valeur ECA au mètre cube est de 878 francs. Si l’on

considère l’ensemble du bien immobilier, avec les caves et le commerce donnant

sur le quai Perdonnet, on arrive à une valeur totale ECA de 5'725'890

francs ; réparti sur 8'142 m3 (= 5676 + 2’466), la valeur au

mètre cube n’est toutefois plus que de 703,25 francs. En 2002, la valeur ECA

était encore de 4'389'412 fr., sans les caves et ledit commerce, pour 5'676 m3,

donc de 773,33 fr. le mètre cube ; avec les caves et le commerce, la

valeur ECA était de 5'017'330 fr., respectivement de 616,23 fr. le mètre cube.

Compte tenu des caractéristiques des deux lots en question, on peinerait par

ailleurs à comprendre une valeur ECA pour ceux-ci qui dépasserait les 750 fr.

le mètre cube en comparaison à d’autres logements sur le marché avec une valeur

ECA inférieure (selon le SELT, sur un échantillonnage de 150 cas pour la

période 2010-2011, seul 3,3% avaient une valeur ECA supérieure à 750 fr. ;

cf. EMPL ad LPPL 2011 ch. 4.2.3 et EMPL ad LPPL 2014 ch. 4.2.4).

En retenant ces chiffres et compte tenu de ce qui a

été observé ci-dessus au considérant 2d/ee, il ne peut être déduit uniquement

de la valeur ECA que les logements en question ne fassent pas partie d’une

catégorie à pénurie au sens de l’art. 4 al. 1 let. a LAAL.

i) En procédure judiciaire, à l’occasion de sa réponse

au recours, la Société a annoncé produire un reportage photographique de

l’immeuble et des lots 7 et 10.

Concernant le lot 7, elle a finalement produit, par

envoi du 6 février 2015, six photographies (dans pièces 105), dont une de la

façade extérieure Sud du bâtiment donnant sur le jardin et une autre de la façade

extérieure Nord du bâtiment donnant directement sur la rue d’Italie,

respectivement son trottoir; la troisième (en format A4) avec une vue depuis la

façade Sud sur le lac et les montagnes ; la quatrième avec une vue

d’ensemble de la terrasse, du lac et des montagnes ; la cinquième (prise

apparemment en 2007) avec une vue d’une cuisine qui ne laisse pas apparaître

qu’elle dépasserait le standard, et enfin la sixième (prise apparemment également

en 2007) avec une vue partielle d’une pièce qui donne sur le balcon avec une

porte-fenêtre et une fenêtre ainsi qu’à gauche dans l’angle d’un mur une

cheminée de salon de petite taille.

Concernant le lot 10, la Société a produit trois

photographies (dans pièces 104), identiques aux trois premières photos

susmentionnées pour le lot 7 (donc façades extérieures Sud et Nord ainsi que

vue depuis la façade Sud sur le lac et les montagnes en format A4), mais aucune

photographie de l’intérieur de l’appartement.

j) La Cour a procédé le 20 janvier 2016 à une vision

locale du bâtiment à la rue d’Italie 57 et plus particulièrement des deux

appartements litigieux.

aa) L’immeuble est situé en plein centre-ville de

Vevey, proche d’une zone piétonne et du lac, ce dernier étant visible depuis la

façade Sud de l’immeuble. Les côtés Est et Ouest sont accolés à des bâtiments

voisins. La façade Nord donne directement sur la rue d’Italie et la façade Sud,

donc côté lac, sur le quai Perdonnet ; cependant seule la façade du rez-de-chaussée

borde directement le quai Perdonnet, tandis que la façade des étages supérieurs

avec les appartements est en retrait de plus de 30 mètres. Contrairement à ce

que laisse entendre le Service intimé dans ses dernières déterminations du 1er

février 2016, les façades extérieures du bâtiment visibles depuis la route s’intègrent

dans leur environnement sans présenter de particularités qui laisseraient penser

qu’il s’agisse d’un immeuble de haut standing ou avec des appartements dits

résidentiels. Vu depuis l’extérieur, on n’est pas seulement très loin d’une

maison de maître, mais aussi d’un immeuble de la haute bourgeoisie, voire

luxueux ou de standard supérieur.

Certes, du côté du quai Perdonnet, la façade au

niveau du rez-de-chaussée où se trouve un restaurant-bar, a une apparence plus

ouvragée. Mais la façade avec les appartements est tellement en retrait et

présente en outre un caractère fort différent par rapport à la façade du

rez-de-chaussée sur le quai Perdonnet, qu’au niveau visuel il n’est pas établi

un réel lien entre ces façades ; la partie de l’immeuble avec les

appartements apparaît comme un autre bâtiment, même s’il ressort des plans

qu’il s’agit bien d’un seul immeuble. Ce sentiment est encore renforcé par le

fait que les appartements ne sont (du moins officiellement, à moins de passer

par le restaurant-bar) pas accessibles depuis le quai Perdonnet et que les

terrains voisins présentent sur un espace similaire différents bâtiments qui ne

sont pas tous autant en retrait par rapport au quai Perdonnet.

Sur la façade Nord (rue d’Italie), il n’y a aucun

balcon. Les fenêtres aux étages, sauf sous les combles, sont dotées de volets

en bois, comme les bâtiments voisins. Au rez-de-chaussée du côté de la rue

d’Italie, l’immeuble contient actuellement un petit magasin d’une surface d’environ

35.

m2 vendant des bas et collants et un autre d’une surface

d’environ 103 m2 proposant des objets de décoration. L’accès aux

appartements du bâtiment a lieu uniquement depuis la rue d’Italie par une porte

en bois à un battant, vitrée dans sa partie supérieure. En empruntant sur plus

de cinq mètres un corridor sans particularité, étroit (juste un peu plus d’un

mètre de largeur ; deux personnes ne peuvent pas marcher l’un à côté de

l’autre) et à peu près aussi large que la porte d’entrée, on débouche sur les

boites aux lettres standards, puis sur la cage d’escalier et un ascenseur

Schindler. Hormis un petit vitrail simple entre le rez-de-chaussée et le 1er

étage, les corridors, la cage d’escalier, l’ascenseur et les autres fenêtres de

ces espaces communs ne donnent aucune impression qu’il pourrait s’agir d’un

immeuble avec des appartements résidentiels. Il n’y a pas de décorations ou

d’ornements particuliers. L’ancienne balustrade en fer forgé correspond à ce

qui se faisait à l’époque (19e ou début 20e siècle), sans

que son utilisation ne soit limitée à des bâtiments luxueux. Surtout au

rez-de-chaussée et au 1er étage, les espaces sont limités et sombres.

Les espaces publics ont été rénové très récemment (cf. aussi les photographies

dans le bordereau II de la recourante pour l’état avant rénovation). Certes,

comme le relève l’autorité intimée dans ses déterminations du 1er

février 2016, les portes d’entrée en bois des appartements du 2e et

3e étages (lots 6, 7, 8 et 9) et d’un appartement au 3e

étage (lot 11) présentent deux battants. Les deux battants mesurent ensemble un

peu moins de deux mètres de largeur, ce qui correspond à peu près aussi à la

largeur des espaces communs aux étages. Les portes ne sont ni sculptées, ni

décorées et ne donnent pas non plus l’impression d’être en bois précieux. Elles

sont d’apparence simple et fonctionnelle. Les fenêtres dans les corridors aux

étages donnent sur un puit de lumière sobre et sans végétation, d’une surface

d’environ 4 m sur 4 m au 1er étage, puis s’élargissant un peu vers

les étages supérieurs, surface à laquelle il faut soustraire l’espace pour l’ascenseur

qui a été installé, entouré de trois murs, dans le puit de lumière. Il y a deux

portes d’entrée d’appartement à chaque étage, une côté Nord et une côté Sud.

bb) En ce qui concerne le lot 7 au 2e

étage, celui-ci présente dans les trois pièces exposées au Sud (salon, salle à

manger et chambre parentale) des parquets plutôt anciens d’une qualité

supérieure à la moyenne ; leur mise en valeur nécessite toutefois une

restauration. Le salon est aussi doté d’une petite cheminée qui n’est pas

rattachée de manière fixe à l’immeuble. Les deux chambres côté Nord de

l’appartement sont équipés de parquets en stratifié qui ont été posé

directement sur des parquets plus anciens. L’appartement a une petite salle de

bains privative, accessible uniquement depuis la chambre parentale (pièce au

Sud-Ouest de l’appartement), et une salle d’eau avec toilette et douche. L’appartement

bénéficie par ailleurs, avec orientation lac et vue de celui-ci, d’un balcon

plutôt généreux en ses dimensions (environ 20 m2 selon les plans) et

d’un droit d’utilisation, ensemble avec les locataires du lot 5, d’une terrasse

un étage en-dessous, c’est-à-dire au niveau du lot 5. Le Service intimé relève

encore dans ses déterminations du 1er février 2016, sans l’avoir

toutefois fait lors de la vision locale ou auparavant, que certaines portes

avaient gardé leur encadrement d’origine, moulurés et ornés de corniches saillantes,

leurs vantaux étant à panneaux.

Les éléments précités, hormis les parquets en

stratifié, font partie de ceux qui pourraient permettre de conclure, dans le

cadre d’une vue d’ensemble, à un logement à caractère résidentiel. Chacun de

ces éléments vu à lui seul n’est toutefois pas déterminant. Certes, les trois

pièces côté Sud de l’appartement ont un certain cachet. De présenter une

certaine originalité, n’est toutefois pas encore suffisant pour exclure un

logement du champ d’application de la LAAL. Il en va de même de la proximité du

lac et de la vue dont bénéficie l’appartement depuis son balcon. La LAAL n’est

pas sensées s’appliquer qu’à des appartements modestes, sans aucun cachet et

situés dans des zones sans intérêt.

Suite à la vision locale, en procédant à une

appréciation globale incluant aussi les critères traités ci-dessus au

considérant 6f, g et h (surface, loyer et valeur ECA), la Cour de céans arrive

à la conclusion qu’il n’y a pas d’éléments suffisants pour retenir un logement

de la catégorie résidentielle au sujet du lot 7.

Les pièces de l’appartement sont équipées de

radiateurs simples et sans ornements avec des tuyaux de raccordement visibles

jusqu’au plafond. Ce dernier n’est pas ou à peine plus haut que la norme et présente

dans aucune pièce des moulures ou autres décorations. Les fenêtres, changées

pendant la deuxième moitié du 20e siècle, sont simples ; elles

ne présentent pas de barreaux qui seraient typiques pour un bâtiment d’époque.

L’installation électrique date des années 1950 et ne contient pas de dispositif

haut standing. Les murs de l’appartement et leur revêtement ne présentent aucun

élément remarquable. Les carrelages dans le hall d’entrée, corridor, les salles

de bains/d’eau et dans la cuisine sont de qualité standard et datent pour la

plupart des années 1980.

Même si les trois pièces côté Sud (salon, salle à

manger et chambre parentale) ne sont pas exiguës, il ne peut pas non plus être

question qu’il s’agisse de surfaces généreuses qui dépassent clairement celles

qu’on attend dans des appartements standards. Certes, le salon bénéficie d’une

cheminée, mais celle-ci ne constitue, de par sa taille et son apparence, pas

non plus un élément qui ferait nettement ressortir le salon de la moyenne (cf.

par ailleurs supra consid. 2d/cc et TA AC.2000.0082 cité, consid. 3a/cc). Quant

aux étagères murales dans le salon, celles-ci sont en stratifié blanc cassé

(avec des traces d’usure évidentes) et ne sauraient apparaître comme éléments conférant

à la pièce une valeur supérieure.

Les deux chambres qui donnent du côté Nord sont les

plus petites de l’appartement et d’apparence plutôt sombre. Elles ont une,

respectivement deux fenêtres exposées au Nord, sans dégagement, donnant sur le

puit de lumière précité; une des deux fenêtres d’une pièce est située à

1,3 mètre en face du mur de l’ascenseur et l’autre fenêtre à quelques mètres en

face d’une fenêtre de l’appartement voisin du même palier. Comme exposé, ces deux

pièces disposent d’un parquet en stratifié.

Si l’appartement bénéficie d’une salle de bains et

d’une salle d’eau avec WC et douche, on ne peut réellement en déduire qu’il

s’agisse d’éléments correspondant à des habitations hors standard. Ces deux salles

d’eau sont petites et ne contiennent pas d’installations hors-normes, le local

avec la douche étant même plutôt rudimentaire, bien qu’il s’agisse de la seule

pièce sanitaire accessible sans devoir passer par la chambre parentale.

Quant à la cuisine, celle-ci n’est de loin pas d’une

taille, ni d’un équipement hors normes, respectivement luxueux. De plus, le

front des équipements électriques n’a pas la même couleur que le front, d’un

teint verdâtre, des autres meubles de cuisine ; certains fronts des équipements

électriques sont blancs, d’autres foncés (noir ou brun foncé). La fenêtre de la

cuisine donne sur un puit de lumière d’apparence vétuste, voire sombre, dans

lequel a récemment été installé une grosse conduite d’aération du

restaurant-bar installé au rez-de-chaussée.

En particulier en ce qui concerne les deux salles

d’eau, la cuisine, le corridor et les deux pièces exposées au Nord, il ne

s’agit de loin pas de pièces qui suggèrent que l’on est en présence d’un

appartement dit résidentiel. Les trois pièces exposées au Sud ne parviennent

pas à compenser ce déficit, vu qu’elles ne peuvent déjà elles-mêmes pas être

conçues comme faisant clairement partie d’un logement de haut standing.

L’apparence globale de l’appartement en question, sa

surface, le loyer et la valeur ECA ne permettent donc pas de retenir qu’il

s’agisse d’un logement de la catégorie dite résidentielle. Rien ne change à

cela que l’immeuble est ancien, qu’il ait été construit au début du 20e

siècle, au 19e siècle (selon le recensement architectural de 1979),

en 1750 et 1900 (selon document ECA du 10 septembre 2002) ou voire même dans le

courant du 16e siècle, comme le prétend la Société dans ses réponses

aux recours.

Vu ce qui précède, il est superflu de se prononcer

encore sur l’influence d’éventuelles nuisances qui proviennent du

restaurant-bar installé dans le rez-de-chaussée de l’immeuble côté quai

Perdonnet (cf. mémoire de la recourante du 4 février 2016).

cc) En ce qui concerne le lot 10 au 4e

étage, celui-ci a été fortement transformé dans le courant de l’année 2015 sans

que le tribunal en ait été informé avant le début des travaux ; le Service

cantonal intimé n’a informé le Tribunal qu’à l’occasion de son écriture du 1er

février 2016 qu’il avait admis la transformation de l’appartement. En principe,

il y a lieu de se référer dans un premier temps à l’état de l’appartement lors

du dépôt de la demande d’autorisation de l’aliénation selon la LAAL,

respectivement lors du dernier bail qui a précédé cette demande.

A cette époque, l’appartement, qui se trouve sous

les combles, était pour l’essentiel constitué d’un grand séjour avec cuisine,

d’une salle de bains et de deux autres pièces (donc un trois pièces). Ces deux dernières

pièces avaient chacune une fenêtre orientée au Sud avec vue sur le puit de

lumière précité, la cage d’ascenseur et les toits. La salle de séjour disposait

de trois lucarnes orientées au Nord. Du côté Ouest, se trouvaient sous les

combles quatre petites pièces sombres correspondant à des galetas, dont deux

avec une petite lucarne orientée au Nord (pièces A, B, C et D sur le plan de

couleur orange lot 10, dans les pièces produites par la Société n° 104 et 105) ;

il n’y avait pas d’autres installations dans ce secteur. Sans cet espace

galetas, la surface de l’appartement mesurait environ 90 m2 pour 3

ou 3,5 pièces.

Rien ne laisse conclure qu’il s’agissait alors d’un

logement de haut standing. D’ailleurs, hormis la toiture avec des pannes

apparentes qui ont été mises en valeur lors des transformations de 2015, rien n’a

été conservé de l’ancien appartement. Notamment le sol, la cuisine, les carrelages,

les fenêtres et les installations sanitaires sont complètement neufs ; il

n’y a ni cheminée décorative, ni un poêle. Contrairement à ce qu’avait retenu

le Service intimé dans sa décision attaquée, l’appartement ne possédait à

l’époque pas deux salles d’eau, ni une terrasse d’accès au jardin, ni une

cheminée décorative. Son loyer était de 1’250, respectivement 1’330 francs.

Même si la situation après les transformations de

2015.

est prise en considération, il ne peut être conclu que ce logement est dorénavant

exclu du champ d’application de la LAAL. Certes, le parquet en bois exotique

sort de la norme. Il en va de même de la toiture, mais cela est plutôt dû à la

situation sous les combles. La cuisine est moderne et pas juste équipée

d’installations minimales. L’appartement dispose à présent de deux nouvelles

salles de bains, une ayant été créé dans la partie Ouest où se trouvaient les

galetas. Avec le petit hall d’entrée, il s’agit donc à présent d’un 4,5 pièces.

Cependant, l’ensemble de l’appartement ne peut être considéré comme hors normes,

luxueux ou de haut standing. Il est certes aujourd’hui moderne et les

architectes ont su s’adapter à certaines contraintes du lieu sous les combles

en y apportant notamment plus de lumière par des nouveaux vélux installés dans

des pans de la toiture orientée Sud. Les deux pièces avec fenêtre sur le puit

de lumière sont toutefois plutôt exiguës et les fenêtres ne profitent pas d’un

dégagement, si ce n’est le ciel en regardant vers le haut. Quant à la salle de

séjour, elle dispose de fenêtres en lucarne de taille plutôt petite. Vu que le

pan de la toiture Nord y descend assez bas, il n’est pas aisé d’utiliser toute

la surface et de meubler cette pièce. Dans la chambre à coucher créée dans les

anciens galetas, les deux fenêtres en lucarne sont encore plus petites et ne

permettent pas de regarder à l’extérieur à l’horizontale, à moins de mesurer

environ 1,80 m ou plus. Comme le relève la recourante, une certaine impression

de confinement se produit, surtout dans la salle de séjour côté Nord et dans la

pièce aménagée dans les anciens galetas, malgré les vélux et certains espaces hauts

dans les combles. Si on voulait exclure ce logement transformé du champ

d’application de la LAAL, il faudrait procéder de la même manière pour un très

grand nombre d’autres logements nouveaux ou rénovés ; cela ne

correspondrait pas à la volonté du législateur, ni au sens de la loi qui

n’entendaient pas protéger que des anciens logements ou des logements nouveaux

modestes, respectivement subventionnés, mais bien la majorité des logements

destinés à une large frange de la population (pas uniquement ceux à bas

revenus, mais aussi la classe moyenne).

5.

Les parties n’ont pas non plus démontré que l’autorisation devrait être

octroyée sur la base des autres dispositions de l’art. 4 LAAL. Vu ce qui a été

exposé ci-dessus au considérant 3, il y a encore lieu d’examiner si l’aliénation

pourrait être autorisée en respectant certaines conditions. Pour préserver le

but de la LAAL, il devrait alors toutefois être en principe garanti que les

logements litigieux restent au moins pendant une certaine période à déterminer

dans le parc locatif, ce qui, en l’espèce, n’est pas prévu, puisque les

acquéreurs entendaient y emménager eux-mêmes selon les demandes en question. Pour

cette raison, la Cour de céans ne peut en l’état accorder les autorisations

requises en formulant des conditions, tel que le demande la Société dans ses

conclusions subsidiaires. Au sujet d’éventuelles conditions à poser, il est pour

le reste renvoyé au considérant 5.3 de l’arrêt du TF 1C_16/2015 du 3 septembre

2015.

précité (cf. également supra consid. 3). Ces conditions ne sont en tout

cas pas compatibles avec la volonté exprimée par les acquéreurs d’habiter

eux-mêmes dans ces logements. Sans que cela soit encore décisif en l’espèce, le

Service intimé a par ailleurs lui-même exposé dans ses réponses au recours que,

vu son appréciation par rapport à l’art. 4 al. 1 let. a LAAL, il n’avait pas

requis d’autres compléments de la part de la société propriétaire, notamment

sur les conditions d’acquisition du bâtiment ou d’autres précisions financières

ou économiques afin de formuler d’éventuelles conditions. La Société est

toutefois libre de déposer des nouvelles demandes d’autorisations qui pourront

lui être octroyées, moyennant éventuellement le respect de certaines

conditions, si la constellation s’y prête. En l’espèce, vu le but pour lequel

les acquéreurs entendent acheter les appartements (propre habitation, primaire

ou secondaire), il est inutile de formuler des conditions pour préserver les

appartements dans le parc locatif (cf. également supra consid. 4c, 3e

§).

6.

Les recours s’avèrent donc bien fondés, de sorte qu’ils doivent être

admis et les décisions attaquées, qui autorisaient l’aliénation des lots 7 et

10, annulées.

7.

Conformément à ce résultat, la recourante a droit à des dépens, fixés à 3'000

fr. (cf. art. 55 LPA-VD et art. 10 et 11 TFJDA [RSV 173.36.5.1]). D'après la

jurisprudence, lorsque la procédure met en présence, outre le recourant et

l'autorité intimée, une ou plusieurs autres parties dont les intérêts sont

opposés à ceux du recourant, c'est en principe à cette partie adverse déboutée,

à l'exclusion de la collectivité publique dont la décision est annulée ou

modifiée, d'assumer les frais et dépens (RDAF 1994 p. 324 consid. 2b; CDAP

AC.2013.0475 du 8 décembre 2014 consid. 4 ; AC.2008.0104 du 15 juin

2009.

consid. 11). Les dépens en faveur de la recourante sont donc mis à a

charge de la Société qui, en tant que bénéficiaire des décisions attaquées, a

participé à la présente procédure judiciaire et a formulé des conclusions

tendant au rejet du recours. Cette dernière doit dans cette mesure également

supporter les frais judiciaires, fixés également à 3'000 fr. (art. 45 et 49 al.

1.

LPA-VD ; art. 4 al. 1 TFJDA). Des frais de procédure ne peuvent par

ailleurs pas être exigés de l’Etat qui n’a pas agi pour défendre ses intérêts

patrimoniaux (art. 52 al. 1 LPA-VD).

Par

ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est admis.

II.

Les décisions du Service des communes et du logement, Unité logement, du

27.

novembre 2014 sont annulées.

III.

Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille) francs est mis à la

charge de la Société Immobilière X________ SA.

IV.

La Société Immobilière X________ SA doit verser une indemnité de 3'000 (trois

mille) francs à titre de dépens à Asloca-Vaud.

Lausanne, le 11 mars 2016

président:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit

public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur

le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire

à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans

une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de

preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte

attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent

être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il

en va de même de la décision attaquée.

CDAP - AC.2014.0422 - 2016-03-11 - ASLOCA-VAUD/Service des communes et du logement, SI X.________ SA, Direction des affaires sociales et familiales

Composition

Objet

Faits

Considérants

1.

2.

840.15

6.

2012.

22.

11.

13.

3.

20.

2015.

3.

1.

3.

4.

2014.

60.

5.

110.

5.6

408.

2011.

1997.

35.

2015.

5.

2015.

6.

7.

2009.

1.

27.