AC.2015.0024

CDAP - AC.2015.0024 - 2015-07-23 - STEINBRÜCHEL C/ Municipalité d'Ollon, NORBRUIS

23 juillet 2015Français33 min

L'autorisation de construire une nouvelle résidence avec la charge de l'utiliser comme résidence principale n'a pas à être subordonnée à la condition que soient connus les occupants de la construction projetée. L'inscription au Registre foncier de la mention "résidence principale" prévue à l'art. 6 al. 2 de l'ordonnance (qui n'a qu'un effet déclaratif, voire purement informatif) est suffisante, sous réserve d'un abus de droit manifeste. Il n'y a pas lieu de considérer que le permis de construire ne serait valable qu'après l'inscription de la mention (cas dans lequel le conservateur à mis en suspens la réquisition de la municipalité en raison de l'existence d'une mention exigeant l'utilisation comme résidence secondaire en application de la LFAIE).

Faits

Vu les faits suivants:

Domiciliés à Al Barendrecht et ressortissants des

Pays-Bas, Dirk et Inge Norbruis sont copropriétaires pour une moitié chacun de

la parcelle n°14'813 du Registre foncier de la Commune d'Ollon, d'une surface de 1'222m2 en

nature de champ, pré, pâturage, colloquée en zone de chalets D selon le plan

partiel d'affectation Les Ecovets, Chesières, Villars, Arveyres approuvé par le

Conseil d'Etat le 25 juin 1993. A ce

jour, la parcelle est grevée d'une restriction du droit de propriété LFAIE. En

effet, par décision du 13 janvier 2006, la Commission foncière II avait autorisé la

construction d'un chalet sur la parcelle précitée aux conditions suivantes: (a)

obligation d'affecter de manière durable l'immeuble au but pour lequel

l'autorisation a été autorisée (ndlr: logement de vacances) et de requérir le

consentement de la commission foncière pour toute modification de

l'affectation; (b) obligation d'entreprendre la construction dans un délai

échéant le 30 juin 2007 selon le projet à présenter et de requérir la

consentement de la commission foncière pour tout modification importante du

projet; (c) obligation d'aliéner l'immeuble dans un délai de deux ans s'il

n'est pas utilisé par l'acquéreur; (d) interdiction de louer à l'année.

Sur requête des époux Norbruis, la Commission foncière II a révoqué, par décision

du 5 janvier 2010 contre laquelle le Département cantonal de l'économie et

l'Office fédéral de la justice ont déclaré renoncer à recourir, trois des

charges grevant la parcelle n°14'813 de la Commune d'Ollon, à savoir l'obligation

d'entreprendre la construction d'un chalet dans un certain délai, l'obligation

d'affecter de manière durable ladite parcelle au but invoqué d'utilisation à

titre de logement de vacances et l'obligation de produire des plans d'enquête

pour approbation. La commission a néanmoins maintenu l'interdiction de louer à

l'année et l'obligation d'aliéner dans les deux ans en cas de non-utilisation

au prix de vente limité de 675'000 francs.

Le 29 août 2014, l'architecte Wittwer, agissant pour le

compte des époux Norbruis, a déposé une demande de permis de construire auprès

de la Municipalité d'Ollon.

Le 11 septembre 2014, la Municipalité d'Ollon a requis de l'architecte

Wittwer un plan de la façade Ouest du garage démontrant que cette dernière

était enterrée.

Le 15 septembre 2014, le géomètre

officiel a dessiné un plan de situation établi sur la base des mensurations

cadastrales. Ce plan indique en annexe l'altitude des angles saillants de la

construction (92.1, 89.3, 90.0 et 92.7 du Nord Est au Nord Ouest dans le sens

des aiguilles d'une montre) d'où une moyenne de 91 m. Le niveau du rez projeté sera toutefois

d'un mètre en dessous, à savoir à une hauteur de 90 m. Par ailleurs, le plan indique que le garage

sera enterré à 82%.

Le projet a été mis à l'enquête

publique du 1er au 30 octobre 2014.

Le 16 octobre 2014, la synthèse CAMAC

a été délivrée avec les préavis des services cantonaux spécialisés.

Le 11 novembre 2014, la Municipalité d'Ollon a informé les époux

Norbruis que la mise à l'enquête publique avait suscité deux oppositions, dont

celle de Monique Steinbrüchel du 24 octobre 2014. Un délai leur a été imparti

afin qu'ils se déterminent à ce sujet.

Par courrier du 2 décembre 2014, les

époux Norbruis ont expliqué qu'ils souhaitaient vendre leur parcelle, valorisée

d'une autorisation de construire.

Le 11 décembre 2014, la Municipalité d'Ollon a levé les oppositions et

a délivré aux époux Norbruis un permis de construire n°72/14. Sous la rubrique

"Autorisations spéciales et conditions cantonales ou fédérales"

figurent les indications suivantes:

en page 2:

"Application

de l'ordonnance fédérale sur les résidences secondaires du 22.08.2012.

La Commune d'Ollon compte une proportion de

résidences secondaires supérieure à 20 % du parc des logements,

Le logement autorisé

(292m2 de surfaces brutes de plancher) doit être affecté à la résidence

principale. La présent permis de construire est notifié au Registre foncier

pour inscription de la mention "résidence principale" sur le feuillet

de l'immeuble s'agissant de la nouvelle surface brute de plancher autorisée

(p.2).

(...)

en page 3:

"Restriction

au droit de bâtir

En faveur de la Commune grevant la parcelle n°..., inscrite au

Registre foncier le ... sous n° "

Le même jour, la Municipalité d'Ollon a transmis au Registre

foncier d'Aigle et de la Riviera (RF)

le permis de construire délivré et a requis l'annotation de la mention

"hébergement touristique qualifié" sur le feuillet de l'immeuble

s'agissant des nouvelles surfaces brutes de planchers autorisées.

Le même jour, le Municipalité d'Ollon

a transmis à Monique Steinbrüchel l'autorisation de construire précitée,

précisant que l'architecte Wittwer disposait des pouvoirs pour agir au nom des

époux Norbruis.

Le 5 janvier 2015, le RF a transmis à la Municipalité d'Ollon un avis de mise en

suspens, requérant la radiation de la mention "restriction du droit de

propriété LFAIE" pour qu'il puisse ensuite y inscrire la mention

"résidence principale". Il s'interrogeait, au vu du permis de

construire, sur l'exactitude de l'indication "hébergement touristique

qualifié".

Au Registre foncier disponible sur

Internet, l'extrait concernant la parcelle indique notamment, sous la rubrique

"affaires en suspens":

"du 12.12.2014 Mention résidence principale c. Norbuis Dirk et Norbuis

Hooijmeijer Inge"

Par courrier du 20 janvier 2015, la Municipalité d'Ollon a rappelé aux époux

Norbruis que les travaux ne pouvaient pas débuter tant que la mention

"résidence principale" n'avait pas été inscrite au RF, et donc tant

qu'ils n'avaient pas déposé leurs papiers sur le territoire communal ou vendu

leur terrain.

Le 26 janvier 2015, Monique Steinbrüchel a

interjeté recours contre la décision d'octroi du permis de construire du 11

décembre 2014 auprès de la Cour de

droit administratif et public du Tribunal cantonal, concluant principalement à

sa réforme en ce sens que l'opposition était admise et le permis annulé,

subsidiairement à son annulation.

Le 23 février 2015, la Municipalité d'Ollon a conclu au rejet du

recours.

Le 9 avril 2015, les époux Norbruis

ont également conclu à son rejet.

Le 1er mai 2015, la recourante

s'est déterminée.

Le 4 mai 2015, la Municipalité d'Ollon s'est à son tour

déterminée sur les allégations de la recourante.

Le tribunal a tenu audience le 15 juin

2015 en présence de la recourante, accompagnée de son époux et assistée de son

conseil, des représentants de l'autorité communale, assistée de son conseil, et

du conseil des époux Norbruis accompagné de l'architecte Wittwer. Le

procès-verbal de cette audience, adressé aux parties le 23 juin 2015 avec un

délai au 3 juillet 2015 pour déposer leurs éventuelles observations, a la

teneur suivante:

1. Lex Weber

Interpellée sur la mention contenue dans le

permis de construire n°72/14 du 11 décembre 2014 à la page 3 concernant la

restriction au droit de bâtir, la Municipalité répond qu'il s'agit d'une erreur.

C'est un copié-collé d'une formule modèle. Est également une erreur la

communication au RF évoquant l'affectation de l'immeuble en hébergement

touristique qualifié.

La Municipalité explique

que le permis de construire est soumis à la condition que les propriétaires

fassent inscrire au RF la mention "résidence principale". Elle

précise que selon elle, il s'agit d'une modalité d'exécution et qu'il n'est

donc pas possible d'utiliser ce permis si cette condition n'est pas réalisée.

Interpellée, la Municipalité précise que c'est par erreur que

l'avis de mise en suspens délivré par le Registre foncier ne figurait pas dans

le dossier transmis par la Municipalité au Tribunal.

Sur demande du Tribunal, les propriétaires

expliquent qu'ils n'ont pas encore requis la radiation de la mention LFAIE. Si

le permis de construire doit être annulé pour d'autres motifs, ils vendront le

terrain sans autorisation de construire. Ils précisent enfin avoir requis de la Commission foncière une nouvelle prolongation

de délai et qu'ils attendent actuellement une décision.

La recourante relève les erreurs commises dans

ce dossier, en particulier la communication au RF de l'affectation de

l'immeuble en hébergement touristique qualifié, le fait que la Municipalité n'ait pas transmis aux parties

l'avis de mise en suspens et le fait qu'elle n'ait pas contrôlé que les

conditions de la lex Weber soient satisfaites avant de délivrer le permis. Par

ailleurs, la recourante s'inquiète de voir s'ériger illégalement, puis

régularisés, des chalets affectés en résidence secondaire.

La Municipalité rappelle

la jurisprudence du Tribunal fédéral sur la lex Weber selon laquelle le permis

ne peut être refusé qu'en présence d'un abus de droit manifeste.

2. Rez-de-chaussée

Le Tribunal rappelle l'art. 66 du règlement

communal (RC) qui prescrit que "quelle que soit sa destination, le

rez-de-chaussée est le niveau dont l'altitude correspond à la cote moyenne du

terrain naturel (moyenne des cotes d'altitude prises aux angles saillants).

Pour des raisons topographiques, la Municipalité peut imposer une variation de

plus ou moins 1.00 m au

maximum". En l'occurrence, il ressort du plan de situation du géomètre que

le rez-de-chaussée sera de 90m au lieu de 91m.

Interpellée à ce sujet, la Municipalité confirme qu'elle accorde cette

différence d'un mètre lorsqu'elle est requise par les constructeurs, mais

qu'elle ne l'impose pas. L'architecte du projet justifie cette différence par

la topographie du terrain et par le fait que l'immeuble sera mieux intégré

"plus bas que plus haut". Selon lui, le chalet sera ainsi à son juste

niveau par rapport au site.

Concernant les calculs, la recourante estime

que le plan de situation du géomètre est imprécis et ne contient pas

suffisamment d'éléments pour déterminer l'altitude des angles du bâtiment. En

particulier, les altitudes de 92,7 et 90 sur la coupe G sont les mêmes qu'aux

angles du bâtiment, ce qui est impossible puisque le terrain est en pente.

3. Dépendances souterraines

Le Tribunal rappelle que l'art. 74 RC prévoit

que trois façades, et au minimum 60% du volume des dépendances, doivent être

enterrés.

La recourante estime que seules deux façades

le sont et que le permis n'aurait pas dû être délivré. La Municipalité explique que la première

condition est réalisée puisqu'il ressort des coupes du géomètre que 82% du

sous-sol est enterré. Concernant les façades, elle rappelle qu'il convient de

tenir compte de la pente. En effet, en raison de la déclivité du terrain, il

faut soit un talus, soit un enrochement pour permettre de cacher la dépendance

souterraine. L'enrochement prévu ne sert donc qu'à combler une différence de

pente due à la déclivité.

Les constructeurs confirment que seul un

enrochement est possible dans ces circonstances, la pente étant trop importante

pour un talus. Ils précisent que l'enrochement tiendra le terrain. Cette

technique est utilisée dans la plupart des cas lorsqu'il s'agit de la

construction d'un chalet.

Selon la recourante, l'enrochement ne

constitue qu'un subterfuge pour masquer la troisième façade qui serait alors

visible. La recourante relève en outre que de tels travaux nécessiteraient des

mouvements de terre de plus de 3m, ce qui ne serait, à son sens, pas conforme

au RC.

Pour répondre, la Municipalité précise que le RC ne prévoit pas

de maximum quant aux mouvements de terre.

La recourante craint que le COS soit dépassé.

Le Tribunal observe que la parcelle de la recourante

est située à l'Est de la parcelle litigieuse. La recourante expose que le

projet la gêne néanmoins car est décalé vers le sud par rapport à sa parcelle.

4. Art. 63 RC

Le Tribunal interpelle les parties concernant

le calcul de la distance aux limites de 8m, en particulier sur l'indication

"-8.00-" accompagnant la flèche bleue oblique figurant sur le plan du

géomètre.

La Municipalité explique

qu'en cas d'accord entre les propriétaires, elle peut accorder des dérogations

concernant les distances aux limites pour autant que le double des distances

minima soit réservé entre les bâtiments les plus proches. Une servitude doit

être inscrite au RF (art. 64 RC).

En espèce, la servitude à inscrire est décrite

sur le plan du géomètre (v. légende en première page et en deuxième page, ligne

bleue empiétant sur la parcelle n° 2250 à l'extrémité de la flèche bleue).

L'architecte déclare être au bénéfice d'une procuration pour faire inscrire la

servitude sur la parcelle n° 2250.

Interpellée à ce sujet, la Municipalité explique que le permis de

construire est délivré à cette condition et qu'il ne deviendra exécutoire

qu'une fois la servitude inscrite au RF. Il s'agit du même mécanisme qu'en cas

de division parcellaire, le permis étant subordonné au fractionnement. Il s'agit

d'une restriction au droit de bâtir. A cet égard, la Municipalité rectifie sa déclaration selon

laquelle la restriction du droit à bâtir mentionnée à la page 3 du permis de

construire était une erreur. En fait, elle concerne la servitude à inscrire.

Pour la recourante, la servitude aurait dû

être inscrite avant la délivrance du permis.

Interpellée au sujet de l'alignement des

constructions, la Municipalité répond

que les deux limites s'appliquent (celles des 8m et l'alignement), car

l'alignement sera supprimée. Selon la Municipalité, il suffirait légalement de

respecter l'alignement, mais il est nécessaire d'inscrire la servitude de

l'art. 64 RC.

5. Visite des lieux

Le Tribunal observe que sur les plans, le

terrain en amont descend de gauche à droite alors qu'en fait, le terrain semble

monter.

La recourante précise que le terrain n'est pas

naturel et que la route a été aménagée sans autorisation. Une procédure a été

ouverte à cet effet en 2009.

Selon les propriétaires, le géomètre s'est

basé sur le terrain naturel. Ils ajoutent qu'il ne faut pas se baser sur la

route pour apprécier la géométrie du terrain.

Le Tribunal constate que le terrain a été

remblayé à droite en regardant vers le haut. La pente est donc inversée par

rapport à avant.

Les propriétaires expliquent que le terrain

est naturel à la lisière de la forêt et que la route a modifié le terrain.

Pour répondre au Tribunal, la recourante fait

remarquer que la nouvelle construction sera plus en avant par rapport à son

chalet. Par rapport à l'enrochement, la recourante compare le projet litigieux

avec l'immeuble se situant en amont de sa parcelle pourvu d'un mur en pierres

important.

Selon les propriétaires, latéralement,

l'enrochement ne sera pas énorme. Le chalet sera bien intégré et l'impact sera

moins important que ce que prétend la recourante.

Selon la Municipalité, 60% du volume du sous-sol seront

enterrés. Ce qui restera en dessus sera dans la continuité du terrain. La

surface hors sol sera donc discrète.

Le procès-verbal a été adressé aux parties

le 23 juin 2015 et un délai leur a été imparti au 3 juillet 2015 pour déposer

leurs éventuelles observations.

Les constructeurs ont encore versé au

dossier une lettre de la Commission

foncière du 15 juillet 2015 dont il résulte que celle-ci a prolongé au 30 avril

2016 le délai imparti au recourant pour produire un acte de vente de leur

propriété. Selon la Commission

foncière, la restriction du droit de propriété LFAIE ne pourrait pas être

remplacée par une mention de résidence principale sans acte de promesse de

vente et d'achat.

Le tribunal a adopté les considérants

du présent arrêt par voie de circulation.

Considérants

1.

La recourante invoque la violation de l'art. 75b de

la Constitution fédérale (Cst.; RS

101) et de l'ordonnance sur les résidences secondaires du 22 août 2012 (ORS; RS

702).

a) Aux termes de l'art. 75b al. 1

Cst., "les résidences secondaires constituent au maximum 20 % du parc des

logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune".

L'ORS énumère dans son annexe les communes dont il

est présumé qu'elles présentent une proportion de résidence secondaires

supérieures à 20 % (art. 1 al. 2). La commune d'Ollon en fait partie. L'ORS

contient en outre les dispositions suivantes:

"Art. 4 -

Construction de nouvelles résidences

Dans les communes

qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %, des

autorisations ne peuvent être accordées que pour la construction de résidences:

a. qui seront utilisées comme résidence principale;

b. qui ne seront pas personnalisées et qui seront mis

à la disposition d'hôtes toute l'année, aux conditions usuelles du marché et

uniquement pour des séjours de courte durée, à condition:

1.

qu'elles soient mises sur le marché dans le

cadre d'une structure d'hébergement organisée, ou

2.

que le propriétaire habite dans le même

bâtiment."

(...)

Art. 6 - Mention

au registre foncier et notification

1.

Dans l'autorisation de construire une nouvelle résidence, l'autorité

compétente fixe l'obligation de l'utiliser conformément à l'art. 4, let. a ou

2.

Dans ladite autorisation, elle ordonne à l'office du registre foncier

d'inscrire la mention "résidence principale" ou résidence affectée à

l'hébergement touristique qualifié sur le feuillet de l'immeuble.

3.

Elle notifie à l'Office fédéral du développement territorial les

autorisations de construire une nouvelle résidence délivrées en vertu des art.

4, let. b ou 8, al. 1."

Au sujet de l'art. 6 al. 2 ORS cité ci-dessus, le Rapport

explicatif relatif à l'ordonnance sur les résidences secondaires édité par

l'Office fédéral du développement du territoire (ARE) du 17 août 2012 expose ce

qui suit:

Alinéa 2

La mention au registre foncier (cf. art. 129

de l’ordonnance sur le registre foncier ; RS 211.432.1) que l’office du

registre foncier est tenu d’effectuer sur indication des autorités responsables

des constructions, est destinée – rappelons-le – à assurer la transparence sur

la mise en oeuvre. Elle a – comme toutes les mentions – un caractère uniquement

déclaratif.

Dans les communes soumises à l’ordonnance,

toute demande d’autorisation de construire devra dorénavant inclure une

déclaration relative à l’utilisation qui sera faite de la future résidence

(comme résidence principale ou comme résidence destinée à l’hébergement

touristique commercial qualifié). Il est possible de ne pas encore préciser

lors du dépôt de la demande laquelle des deux utilisations admissibles sera

réalisée. L’autorisation accordée sera alors assortie de la restriction

correspondante (charge ou condition résolutoire). La mention au registre

foncier confère à la restriction de la propriété un caractère public vis-à-vis

de tiers mais l’office du registre foncier n’a pas pour autant un devoir de

contrôle quant au respect de la condition ou de la charge. D’autres mécanismes

de contrôle doivent être utilisés ou créés à cet effet.

La notice explicative sur l'octroi des

autorisations de construire éditée par l'ARE expose en outre ce qui suit:

" I.

Autorisations de construire pour des résidences principales selon l’art. 4, let.

a de l’ordonnance sur les résidences secondaires

Conformément à

l’art. 6, al. 1 de l’ordonnance, les communes présentant une part de résidences

secondaires supérieure à 20 % sont tenues d’assortir les autorisations de

construire délivrées pour une résidence principale à compter du 1er janvier

2013.

d’une obligation d’utiliser les logements concernés comme résidence

principale. Sont considérées comme des résidences principales les logements non

affectés à «l’hébergement touristique qualifié» (art. 4, let. b en corrélation

avec l’art. 6, al. 2 de l’ordonnance). L’utilisation comme résidence principale

signifie que le logement est exclusivement et de manière durable utilisé par

des personnes domiciliées dans la commune ou pour des besoins d’activité lucrative

ou de formation.

La charge

imposée peut être formulée de la manière suivante :

Le(s) logement(s)

xy doi(ven)t exclusivement et en permanence être utilisés par des personnes

domiciliées dans la commune de … / Le(s) logement(s) xy doi(ven)t exclusivement

et en permanence être utilisés pour des besoins d’activité lucrative ou de

formation.

Conformément à

l’art. 6, al. 2 de l’ordonnance, l’autorité délivrant les autorisations de

construire est tenue d’y ordonner à l’office du registre foncier d’inscrire la

mention correspondante. Cette instruction donnée à l’office du registre foncier

peut être formulée comme suit :

L’office du

registre foncier ….. est chargé d’inscrire les charges imposées selon …. sous

le mot-clé « résidence principale » sur le feuillet de l’immeuble …. en tant

que restriction de la propriété fondée sur le droit public. L’autorisation de

construire entrée en force tient lieu de titre justificatif relatif à cette

inscription."

(le Rapport explicatif et la notice

explicative sont disponibles depuis la page

b) En l'espèce, l'autorisation de

construire litigieuse contient l'indication suivante:

"Le logement

autorisé (292m2 de surfaces brutes de plancher) doit être affecté à la

résidence principale. La présent permis de construire est notifié au Registre

foncier pour inscription de la mention "résidence principale" sur le

feuillet de l'immeuble s'agissant de la nouvelle surface brute de plancher

autorisée" (p.2).

La décision attaquée comporte ainsi

l'obligation d'utiliser la construction prévue comme résidence principale. Y

figure également la réquisition au Registre foncier d'inscrire une mention

"résidence principale". Les exigences de l’ordonnance sur les

résidences secondaires sont dès lors respectées.

c) La recourante fait valoir qu'il

n'est nullement démontré que le projet de construction sera utilisé comme

résidence principale. Les intimées n'auraient jamais déclaré qu'ils allaient

s'y établir. Il ne serait nullement fait mention d'un promettant acquéreur qui

prendrait l'engagement d'y faire sa résidence principale.

aa) L'autorisation de construire une

nouvelle résidence avec la charge de l'utiliser comme résidence principale n'a

pas à être subordonnée à la condition que soient connus les occupants de la

construction projetée. Il faut bien voir en effet que les communes figurant

dans l'annexe de l'ordonnance ne sont pas toutes des stations touristiques

alpines (y figurent par exemple les communes vaudoises de Montreux, Chardonne,

Bex, Vaulion, Essertines-sur-Rolle, etc.). On ne concevrait pas que pour

autoriser par exemple la construction d'un immeuble locatif ordinaire dans ces

localités, l'autorité communale doive requérir des renseignements détaillés sur

la vraisemblance de l'utilisation des logements comme résidence principale,

voire sur l'identité des futurs occupants.

bb) Quant à la question de la preuve

que la construction sera utilisée comme résidence principale, le Tribunal

fédéral l'a traité sous l'angle de l'abus de droit (ATF 1C_847/2013 du 4 avril

2014; v. sur ce point AC.2014.0033 du 30 mars 2015).

Il a d'abord rappelé que, comme le

suggère en matière civile le libellé de l'art. 2 al. 2 CC, un abus de

droit doit, pour être sanctionné, apparaître manifeste. La partie qui entend

faire appliquer la norme éludée doit établir l'existence d'une fraude à la loi

(consid. 4.3). En ce qui concernait la crainte que les constructeurs ne

puissent ultérieurement profiter de la possibilité, prévue à l'art. 15 al. 2 du

projet de loi, de pouvoir utiliser leur bien en résidence secondaire s'ils

apportent la preuve que le logement ne peut pas être utilisé en résidence

principale, le Tribunal fédéral a retenu qu'il s'agit-là de spéculations; on ne

saurait au demeurant parler d'abus de droit manifeste s'agissant d'une

possibilité que pourrait offrir une loi qui n'est pas adoptée et moins encore

entrée en vigueur (notons que la loi sur les résidences secondaires a été

adoptée tout récemment, le 20 mars 2015, avec la teneur de l'art. 15 al. 2 du

projet [devenu l'art. 14 al. 2]; elle est sujette à référendum). Face à

l'interdiction générale qui résulte, depuis le 11 mars 2012, de l'art. 75b

Cst., on ne peut exclure que certains constructeurs soient tentés de contourner

la réglementation en déclarant faussement qu'ils entendent utiliser leur

construction en tant que résidence principale. Un abus de droit manifeste ne

pourrait toutefois être admis que s'il apparaît d'emblée que le projet ne

pourra pas être utilisé en tant que résidence principale, notamment en raison

de l'insuffisance de la demande de résidences principales dans la commune en

question pour le type d'objets concernés, et/ou en présence d'autres indices

concrets (consid. 4.5). Le Tribunal fédéral a aussi rappelé – alors que les

recourants dénonçaient l'attitude générale des autorités communales (dans le

canton du Valais) qui aurait consisté à délivrer des avenants aux permis de

construire afin de préciser que les constructions seraient affectées à la

résidence principale –, que conformément aux principes du droit fédéral en

matière d'abus de droit et de fraude à la loi, il appartient non pas au

constructeur d'établir l'absence d'un abus de droit, mais bien aux opposants

d'en démontrer l'existence, en se fondant sur les circonstances concrètes du

cas particulier (consid. 4.4). Ces considérations relatives à l'abus de droit

dans ce contexte, qui permettent de ne pas annuler un permis de construire une

résidence principale lorsque l'opposant ne démontre pas l'existence d'indices concrets

d'une intention de contourner les exigences de l'art. 75b Cst., ont été

reprises dans des arrêts ultérieurs du Tribunal fédéral (1C_348/2014 du 20

février 2015 consid. 3.1;1C_916/2013 du 19 février 2015 consid. 2.4 et 3.3;

1C_240/2014 du 24 octobre 2014 consid. 2). Le Tribunal fédéral y a du reste

rappelé que le respect de la restriction d'utilisation devrait être contrôlé,

après les travaux, par les autorités chargées de la police des constructions

(cf. aussi consid. 4.6 de l'arrêt 1C_874/2013 du 4 avril 2014).

Ainsi, selon le jugement de principe

de la CDAP reposant sur l'ATF précité

du 4 avril 2014 (AC.2014.0015 du 30 juin 2014 consid. 5), si les seules

déclarations du constructeur ne permettent pas de garantir que les logements

prévus seront effectivement affectés à de la résidence principale,

l'inscription au Registre foncier de la mention "résidence principale"

prévue à l'art. 6 al. 2 de l'ordonnance est suffisante, sous réserve d'un abus

de droit manifeste (voir aussi AC.2014.0036 du 15 décembre 2014; AC.2014.0033

du 30 mars 2015).

En l'espèce, on ne voit pas en quoi la

construction à Ollon d'un chalet devant servir de résidence principale devrait

d'emblée être considérée comme un abus de droit. La recourante ne le démontre

en tout cas pas.

c) À l'audience a été évoqué le fait

que le conservateur du registre foncier a mis en suspens la réquisition de la

municipalité tendant à l'inscription de la mention.

Il est vrai que la municipalité a créé

la confusion en requérant, dans sa lettre du 11 décembre 2014, l'annotation d'une mention

"hébergement touristique qualifiée". Le conservateur du registre

foncier ne s'y est cependant pas trompé puisque, conformément à la teneur du

permis de construire qui lui a été communiqué, il a inscrit dans les affaires

en suspens celle d'une "mention résidence principale".

Comme le tribunal a déjà eu l'occasion

le rappeler (AC.2013.0231 du 23 décembre 2013), la mention au registre foncier

("Anmerkung" en allemand) est celle d'une restriction de droit public

de la propriété. L'art. 962 al. 1 CC dispose ce qui suit à propos de telles

mentions:

"La collectivité publique ou une autre

entité qui accomplit une tâche d'intérêt public est tenue de faire mentionner

au registre foncier la restriction, fondée sur le droit public, de la propriété

d'un immeuble déterminé qu'elle a décidée et qui a pour effet d'en entraver

durablement l'utilisation, de restreindre durablement le pouvoir du

propriétaire d'en disposer ou de créer une obligation déterminée durable à sa

charge en relation avec l'immeuble".

La restriction résulte d'une décision

concrète et individuelle, affectant le propriétaire de l'immeuble (cf.

Paul-Henri Steinauer, Les droits réels, tome II, 4e édition, Berne

2012, p. 282). Elle n'a qu'un effet informatif (ibid, p. 283). L'existence et

le contenu du rapport juridique en question sont donc indépendants de la

mention (cf. Paul-Henri Steinauer, Les droits réels, tome I, 5e

édition, Berne 2012, p. 299). En l'occurrence, la mention prévue est celle

d'une restriction fondée sur le droit public fédéral; il n'y a donc pas lieu de

se référer au surplus à l'art. 129 de l'ordonnance du 23 septembre 2011 sur le

registre foncier (ORF; RS 211.432.1), comme le fait l'Office fédéral du

développement territorial dans son Rapport explicatif relatif à l'ordonnance

sur les résidences secondaires d'août 2012 (p. 15); cela concerne en effet les

restrictions fondées sur le droit public cantonal.

Ainsi, la mention "résidence

principale" au registre foncier n'a qu'un effet déclaratif, voire purement

informatif. L'essentiel est que le permis de construire comporte l'obligation

d'utiliser la construction comme résidence principale et qu'il soit transmis au

registre foncier pour inscription de la mention. Comme l'indique le rapport

explicatif cité ci-dessus, "l’autorisation de construire entrée en

force tient lieu de titre justificatif relatif à cette inscription".

C'est dire qu'il n'y a pas lieu de considérer que le permis ne serait valable

qu'après l'inscription de la mention: l'existence et le contenu de

l'autorisation de construire (avec l'obligation d'utiliser la construction

comme résidence principale) sont au contraire indépendants de la mention.

On observe en outre que le but informatif

de la mention est d'ailleurs quasiment atteint en l'espèce par l'indication, au

registre foncier, qu'une mention "résidence principale" est en

suspens.

d) Il est vrai qu'on peut se demander (notamment

en regard du pouvoir d'examen limité du conservateur, dont le rapport

explicatif précise qu'il n’a pas de devoir de contrôle quant au respect de la

condition ou de la charge) pourquoi l'inscription de la mention "résidence

principale" est toujours en suspens alors que dans sa décision du 8

janvier 2010, la Commission foncière

a d'ores et déjà levé la charge obligeant les constructeurs à "affecter de

manière durable leur parcelle au but invoqué d'utilisation à titre de logement

de vacance". En effet, la suppression de cette charge signifie que les

constructeurs n'ont plus l'obligation de l'utiliser comme résidence secondaire.

Cette question n'a cependant pas à

être examinée ici.

2.

L'instruction en audience a conduit le tribunal a

examiner la nature de la restriction au droit de bâtir en faveur de la commune dont

l'inscription au registre foncier est évoquée de manière incomplète en page 3

du permis de construire. D'abord présenté comme une erreur et donc sans objet,

ce passage du permis de construire s'est révélé concerner la dérogation à la

distance à la limite par rapport à la parcelle voisine. Il ne s'agit pas d'un

point litigieux.

3.

Dans un second grief, la recourante se plaint de la

violation des dispositions relatives aux dépendances souterraines.

a) L'al. 2 de l'art. 74 du règlement

de la Commune d'Ollon - plan partiel

d'affectation Les Ecovets – Chesières – Villars – Arveyes approuvé par la

conseil d'Etat le 25 juin 1993 (RC) prescrit que les garages comprenant

plusieurs places, les locaux pour la pratique du sport et locaux de service

dont trois façades sont enterrées et dont 60% au moins du volume est réalisé

en-dessous du niveau du terrain naturel, ne sont pas compris: (a) dans le

calcul de la surface bâtie; (b) dans le calcul de la proportion des façades et

constructions, la distance aux fonds voisins est de 2 m au minimum.

b) Selon la recourante, ces deux

conditions ne sont pas réalisées. Elle estime que la façade Est du garage,

laquelle est accolée au bâtiment principal, forme une entité non séparée avec

celle-ci, et que la façade Ouest n'est pas enterrée, mais masquée avec un

enrochement artificiel, ce qui ne serait pas compatible avec le RC. Par

ailleurs, la recourante prétend que les mouvements de terre nécessaires pour

les travaux ne satisfont pas aux exigences de l'art. 86 de la loi sur l'aménagement

du territoire et les constructions du 4 décembre 1985 (LATC; RSV 700.11).

c) Ce raisonnement ne peut être suivi.

Concernant la façade Est, le fait qu'elle soit accolée au bâtiment principal

n'est pas déterminant. En effet, dès lors que cette façade est invisible de

l'extérieur, le but du règlement est satisfait. Quant à la façade Ouest,

celle-ci doit être considérée comme étant enterrée pour les raisons suivantes: il

ressort de l'inspection locale que compte tenu de la déclivité du terrain, les

dépendances souterraines ne peuvent être enterrées que par le biais d'un

enrochement. Par ailleurs, il semblerait que cette méthode soit couramment

utilisée pour les constructions de ce type. Ainsi, l'enrochement litigieux ne

sert pas, comme le prétend la recourant, à masquer superficiellement la façade

mais est une technique communément admise pour enterrer une dépendance

souterraine. Il sied encore de préciser que les deux constructions en amont de

la parcelle litigieuse contiennent des enrochements importants.

Concernant les déplacements de terre, le

RC ne prévoit pas de maximas. Ainsi, la recourante ne peut pas tirer parti de

l'ampleur des mouvements de terre. Sous l'angle de l'art. 86 LATC, cet argument

n'est pas non plus pertinent, la recourante ayant échoué à démontrer en quoi de

tels travaux seraient de nature à enlaidir le site. Au contraire, il apparaît

que la construction envisagée s'intègrera bien dans le quartier bâti.

La première condition prévue par

l'art. 74 al. 2 RC est donc satisfaite.

Quant à la seconde condition, il

ressort du plan de situation du géomètre que la dépendance souterraine sera

enterrée à 82%. Elle doit dès lors également être considérée comme étant

réalisée.

Ainsi, ce grief doit être rejeté.

4.

La recourante invoque la violation des dispositions

relatives au rez-de-chaussée.

L'art. 66 RC prévoit ce qui suit:

"Quelle que soit sa destination, le

rez-de-chaussée est le niveau dont l'altitude correspond à la cote moyenne du

terrain naturel (moyenne des cotes d'altitude prises aux angles saillants)".

Pour des raisons topographiques, la Municipalité peut imposer une variation de

plus ou moins 1.00m au maximum".

Selon la recourante, les plans ne

permettent pas de définir la cote moyenne du terrain naturel, la coupe F du

plan du géomètre ne présentant aucune altitude et la coupe G ne correspondant

pas aux angles de la façade extérieure du bâtiment.

En réalité, l'altitude du terrain

naturel aux angles du bâtiment ne résulte pas de la coupe F ni de la coupe G,

mais du plan qui les précède sur le document du géomètre. Comme l'indique le

cadre accompagnant ce plan, la moyenne des quatre angles donne une altitude de 91,0 m et le niveau du rez projeté est à 90,0 m comme le permet l'art. 66 al. 2 du

règlement.

Il est vrai que la coupe G, parallèle

à la façade ouest mais située légèrement à l'intérieur du bâtiment, indique de

part et d'autre de ce dernier les mêmes altitudes que celles qui apparaissent

sur le plan déjà cité à chacune des extrémités de la façade ouest. C'est

apparemment surprenant puisque le terrain est en pente mais celle-ci est faible

(de l'ordre de 60 ou 70 cm sur une

distance de 15 m) si bien que l'écart

reste infime.

Ce grief doit par conséquent être

rejeté.

5.

Enfin, dans un dernier grief, la recourante se

plaint de la violation de l'art. 63 RC.

L'art. 63 RC prescrit que "les

distances entre un bâtiment et la limite de la propriété voisine est mesurée au

nu de la façade, compte non tenu des terrasse non couvertes, des perrons, des

seuils, des sauts de loup, des tunnels et sorties de secours pour abri, des

rampes d'accès aux niveaux inférieurs, des murs en ailes ou contreforts, des

balcons et galeries jusqu'à 2 m de largeur, des piscines non couvertes et autres installations

semblables, et des garages enterrés définis à l'art. 74 du présent règlement.

Le long du domaine public, lorsqu'il n'y a pas d'alignement, l'art. 36 de la Loi sur les Routes du 10 décembre 1991 est

applicable".

Selon la recourante, les façades sud

sont pourvues d'un avant-toit de 2 m

de large, ce qui permettrait d'admettre que la surface qu'il recouvre soit

considérée comme étant une terrasse couverte. Ainsi, selon elle, la distance

aux limites de 8 m serait violée.

En l'occurrence, il ressort des plans

de l'architecte n°005 et 015 que le toit s'avance sur les façades Est et Ouest

à 2 m. Conformément à l'art. 63 RC,

la distance aux limites de propriété doit donc être calculée au nu de la

façade. On ne voit pas comment la surface située sous les avant-toit large de 2 m pourrait être comptée dans la surface bâtie

alors que la surface située sous des balcon de même largeur ne le serait pas en

vertu du texte même du règlement communal.

Ce grief, mal fondé, doit donc être

également rejeté.

6.

Au vu de ce qui précède, le recours est rejeté aux

frais de la recourante, qui doit des dépens à la commune et aux constructeurs.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et

public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est rejeté.

II.

Le permis de construire délivré par la Municipalité d'Ollon le 11 décembre 2014 est maintenu.

III.

Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents)

francs est mis à la charge de la recourante Monique Steinbrüchel.

IV.

La recourante Monique Steinbrüchel doit aux constructeurs

Norbruis la somme de 2'000 (deux mille) francs à titre de dépens.

La recourante Monique Steinbrüchel doit à la

commune d'Ollon la somme de 2'000 (deux mille) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 23 juillet 2015

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel

subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire

de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les

conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs

doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces

invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant

qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision

attaquée.