AC.2015.0056

CDAP - AC.2015.0056 - 2015-12-16 - NIELS/Service des communes et du logement, Division logement, OK Logements SA

16 décembre 2015Français32 min

Faits

Vu les faits suivants

En janvier 2004, Christian Niels (ci-après :

le recourant) a acquis à Lausanne la parcelle 1835, sise au chemin des

Pâquerettes 1. Cette parcelle comprend un immeuble qui contient, réparti sur

quatre étages, trois logements de 1,5 pièces à 32 m2 chacun et cinq logements de 2,5 pièces, de 41 à 48 m2 chacun, et des places de parc extérieures.

Le 22 septembre 2005, le Service cantonal de l’économie, du logement et du tourisme (SELT) a accordé à Christian

Niels une dispense d’autorisation pour effectuer des travaux de rénovation de

l’immeuble pour un montant de 162'800 fr. selon un devis de base. Ce coût

représentait environ 16,68% de la valeur à neuf assurance incendie bâtiment de

871'424 francs. Les rénovations portaient sur la réfection des barrières des

balcons et des volets, la pose d’un nouveau carrelage dans les cuisines et les salles

de bains, le remplacement des appareils sanitaires dans les salles de bains, le

remplacement du mobilier de cuisine, la réfection de la peinture dans tous les

appartements, ainsi qu’en divers travaux d’électricité.

Après rénovation, le SELT a constaté,

par courrier du 12 septembre 2007 adressé à la gérance Rilsa SA en tant que

représentant du recourant, que le décompte final du coût des travaux, soit

173'056 fr., s’avérait supérieur à celui mentionné dans sa dispense

d’autorisation. Restant inférieur à 20% de la valeur à neuf assurance incendie

du bâtiment, ce montant pouvait être « admis » et le dossier donc

« classé ».

Par contrat conclu en date du 4 avril 2006 entre le recourant, représenté par la gérance Rilsa SA, et OK Logements SA, les huit

appartements ont été loués à cette dernière du 1er mai 2006 au 1er

octobre 2011 pour un loyer global mensuel net de 7'500 fr., auxquels

s’ajoutaient 800 fr. d’acompte de chauffage et d’eau chaude et 1'400 fr. pour

14 places de parc extérieures, donc pour un total de 9'700 francs. Le contrat

ne mentionne pas de taux hypothécaire, mais l’indice suisse des prix à la

consommation en retenant 100.0 points au 4 avril 2006. Il était prévu que le contrat se renouvelle aux mêmes conditions de cinq ans en cinq ans, sauf avis de

résiliation de l’une ou l’autre parties. Le contrat indique sous

« objet » « 8 appartements entièrement rénovés et équipés selon

descriptif de l’annexe au bail à loyer + 14 places de parc extérieures ».

La rubrique « destination des locaux » ne contient aucune mention.

L’annexe prémentionnée énumère uniquement, étage par étage, le nombre

d’appartements, le nombre de pièces par appartement et le prix de location par

appartement (les appartements de 1,5 pièces à 750 fr. et ceux de 2,5 pièces à 1'050

fr). Aucun des documents faisant partie du contrat ne mentionne d’une manière

ou d’une autre, comment il était prévu d’utiliser les appartements.

Les buts statutaires de la société OK

Logements SA sise à Lausanne sont, selon les données au registre du commerce,

la location de logements meublés ou non meublés, la prestation de services liés

aux nettoyages et à la mise à disposition de meubles, de lingerie, de literie,

de vaisselle et d’objets mobiliers garnissant des logements, ainsi que l’achat

dudit matériel.

Le 14 mars 2008, le recourant a notifié à OK Logements SA une hausse de loyer dès le 1er juillet 2008

seulement pour les appartements, le loyer passant de 7'500 fr. à 7'670 fr.,

respectivement de 750 fr. à 765 fr. pour les appartements à 1,5 pièces et de

1'050 fr. à 1'075 fr. pour les appartements à 2,5 pièces. Il a indiqué comme

motif de la hausse l’évolution de l’indice suisse des prix à la consommation de

100.0 points au 4 avril 2006 à 102.3 points.

Par courrier du 3 juillet 2014, le Service des logements et des gérances de la ville de Lausanne (ci-après : Service

communal) s’est adressé à OK Logements SA et, en copie, au recourant. Il y a

retenu qu’il avait relevé sur le site internet d’OK Logements SA que cette

dernière louait des appartements meublés, assortis de divers services, dans

l’immeuble susmentionné. La modification du régime de location était assimilée

à un changement d’affectation soumise à autorisation, en particulier lorsque le

nouveau mode de location avait pour effet de faire sortir les appartements

concernés des catégories répondant aux besoins prépondérants de la population.

En l’occurrence, vu le loyer global pratiqué (le courrier n’indique toutefois

pas explicitement le montant auquel il se réfère), cette condition leur apparaissait

a priori remplie. Il a imparti un délai pour remplir et lui faire parvenir le

« formulaire 53 », qu’il a joint à son envoi, avec tous les documents

et explications utiles. Le « formulaire 53 » consiste en une demande

d’autorisation en application de la loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d’habitation, ainsi que

l’utilisation de logements à d’autres fins que l’habitation (LDTR ; RSV

840.15).

Par courrier recommandé adressé le 22 août 2014 au recourant, le Service communal s’est référé à son envoi du 3 juillet 2014 et lui a imparti un délai pour retourner le formulaire 53

« conformément à l’art. 10 LDTR […] dûment complété […] ainsi que tous

documents utiles à une demande d’autorisation ».

Par courriel du 4 septembre 2014, Rilsa SA a répondu au Service communal qu’il n’y avait ni changement d’affectation,

ni modification du mode de location. Sans autre demande formelle de la part des

autorités, elle partait du principe qu’il n’appartenait pas au recourant en

tant que propriétaire de compléter le « formulaire 53 », ni de

fournir tous documents ou explications utiles.

Quant à OK Logements SA, celle-ci a

déclaré, par courrier du 2 septembre 2014, que ses locations se faisaient « pour les expatriés en parahôtellerie tout compris ». Elle demandait un

loyer total, toutes charges comprises, de 2'400 fr. pour les appartements de

1,5 pièces et de 2'800 fr. pour les appartements de 2, respectivement 2,5

pièces. Cela incluait des chambres meublées, une place de parc, la lingerie,

literie, vaisselle, télévision câblée, un DVD, une ligne téléphonique, une

connexion ADSL et un nettoyage hebdomadaire.

Le Service communal ayant insisté sur

la nécessité du dépôt d’une demande d’autorisation, Rilsa SA a partiellement

rempli le « formulaire 53 » en date du 9 septembre 2014 qu’elle a ensuite transmis au Service communal. Ses indications dans le formulaire se

restreignent aux renseignements généraux (ch. 1.1 à 1.6) et au renvoi à une

lettre d’accompagnement. Elle a laissé ouvertes les parties « à remplir en

cas de demande d’autorisation » de démolition, de transformation ou de

rénovation (ch. 2.1 à 2.4) et de changement d’affectation de logements (ch. 3.1

à 3.4). Dans la lettre d’accompagnement, Rilsa SA a déclaré qu’OK Logements SA

n’avait jamais adressé au bailleur de demande de changement d’affectation. Si

tel avait été le cas, il était « évident que le propriétaire aurait

aussitôt sollicité l’autorisation de changement d’affectation ou de

transformation requise par la LDTR. En revanche, [OK Logements SA] a la

possibilité de sous-louer les locaux conformément à son but social ». Le

recourant souhaitait être parfaitement en ordre par rapport à la LDTR et demeurait par conséquent dans l’attente d’éventuelles instructions pour s’y

conformer. Rilsa SA a encore joint à son envoi le contrat de bail que le

recourant avait conclu en 2006 avec OK Logements SA ainsi que la notification

de hausse de loyer du 14 mars 2008.

Par préavis du 21 novembre 2014 adressé au Service cantonal des communes et du logement, Division logement

(ci-après : Service cantonal), qui a remplacé le SELT, le Service communal

a considéré que les logements en question devaient retrouver leur forme

d’habitation traditionnelle et le loyer global ne pas être supérieur à celui

figurant dans le bail conclu entre le propriétaire et OK Logements SA, sous

réserve de hausses de loyer justifiées par le droit du bail. Le Service

communal a donc préavisé négativement pour le changement d’affectation sous la

forme d’hébergement avec services para-hôteliers.

Par deux actes en tous points similaires du 3 mars 2015, l’un notifié à OK Logements SA et l’autre à Rilsa SA pour Christian Niels, le

Service cantonal, a rendu les décisions suivantes :

« Le

Service des communes et du logement :

1.Refuse de

régulariser l’affectation actuelle de l’immeuble sous forme de location meublée

para-hôtelière avec services.

2. Ordonne la

réaffectation de l’immeuble en appartements « standard » du marché,

soit sous forme de location avec un loyer net « de base »

correspondant à celle du bail actuel, soit CHF 7'670.-/mois, majoré des seuls

frais usuels de chauffage et d’eau chaude actuellement fixés à CHF 800.-/mois,

sans autres prestations para-hôtelières.

3. Cette

réaffectation devra se faire dans les meilleurs délais en fonction de

l’échéance des contrats actuellement en cours. Une copie des baux

« standard » à établir aux conditions fixées sous chiffre 2 devra

être produite à la Division logement.

4. Les

restrictions fixées sous chiffre 2 et 3 font l’objet d’un contrôle, pour une

durée de cinq ans à compter de la réaffectation de l’immeuble en location

« standard ».

5. La

restriction fixée s[o]us chiffre 4 ci-dessus fera l’objet d’une mention au

registre foncier, une fois le délai de recours échu, pour la durée de sa

validité.

6. La

violation de la présente décision sera passible des sanctions administratives

et pénales prévues par la LDTR, l’art. 14 LDTR spécifiant que « celui qui

contrevient aux dispositions de la présente loi […] est passible d’une amende

pouvant aller jusqu’à CHF 40 000.- « Cette sanction pourra concerner aussi bien

le propriétaire que le locataire et sous-bailleur. »

Dans sa motivation, le Service

cantonal a relevé que la commune de Lausanne avait préavisé négativement la

régularisation du changement d’affectation. Les logements en question

correspondaient de par leur prix de 765 fr. pour les logements d’une pièce,

respectivement 1’075 francs pour ceux de deux pièces, leur surface de 32 m2 pour les premiers et 41 à 49 m2 pour les seconds, et, de manière générale, leurs

caractéristiques aux besoins prépondérants de la population à Lausanne ;

ils entraient dans des catégories « à pénurie », le marché locatif

lausannois ne présentant que 0,06% de logements vacants au 1er juin

2014. Le changement du mode de location, consistant à mettre à disposition des

logements meublés avec services, était en principe soumis à autorisation. La

sous-location de ces logements par OK Logements SA pour des montants mensuels

minimums de 2'400 fr. pour les studios et 2'800 fr. pour les deux pièces ne

correspondait par ailleurs pas aux besoins de la population lausannoise.

Par acte du 11 mars 2015, OK Logements SA a recouru auprès de la Cour de droit administratif et public (CDAP) du Tribunal cantonal.

En tant que locataire de l’immeuble en cause, elle mettait des appartements

meublés à disposition de personnes qui vivent pour des périodes d’un mois et

plus à Lausanne. Ce recours a été enregistré au tribunal sous la référence

AC.2015.0056.

Par ordonnance du 19 mars 2015, le juge instructeur a informé Christian Niels du dépôt de ce recours et lui a imparti

un délai au 13 avril 2015, prolongé à la demande de son mandataire au 13 mai 2015, pour déposer ses éventuelles observations.

Par acte de son mandataire du 22 avril 2015, Christian Niels a également interjeté un recours auprès de la CDAP, qui l’a enregistré sous la référence AC.2015.0084. Le recourant a formulé les

conclusions suivantes : « La décision entreprise est nulle et de nul

effet et, partant, annulée. » Il n’avait jamais eu l’intention, ni eu un

quelconque motif de solliciter un changement d’affectation de son immeuble,

comme il l’avait clairement indiqué dans ses précédents courriers. Il n’y avait

donc pas lieu à décision de refus d’autorisation qui n’avait jamais été

sollicitée. Le 25 mars 2015, il avait par ailleurs fait notifier à OK Logements

SA la résiliation du bail pour la plus proche échéance au 1er

octobre 2016.

Par avis du 1er mai 2015, le juge

instructeur a joint les causes AC. 2015.0056 et AC.2015.0084.

Par réponse du 15 juin 2015, le Service cantonal a conclu au rejet du recours interjeté par Christian Niels.

Par écriture du 16 juin 2015, le Service communal n’a pas explicitement formulé de conclusions. Il déclare toutefois

qu’il s’opposait au changement d’affectation et à l’exploitation des logements

en question sous la forme d’hébergement avec services. Il demande en outre que

les loyers soient contrôlés durant cinq ans, comme décidés par l’Etat.

Par écriture du 2 juillet 2015, OK Logements SA a retiré son recours en invoquant que Christian Niels avait résilié le bail au

1er octobre 2016.

Par décision du 6 juillet 2015, le Tribunal a pris acte du retrait du recours d’OK Logements SA et rayé ladite cause

du rôle.

Par réplique du 21 août 2015, le recourant a maintenu sa position et ses conclusions.

Par duplique du 14 septembre 2015, le Service cantonal a également confirmé ses conclusions. Par acte du même jour,

le Service communal a aussi persévéré dans sa position.

Il en va de même pour le recourant par

une dernière écriture du 15 octobre 2015.

La Cour a statué par voie de

circulation. Dans la mesure utile, les arguments des parties seront repris par

la suite.

Considérants

1.

Respectant le délai et les formes prévus par la

loi, le recours déposé par Christian Niels, qui est atteint par la décision

rendue à son encontre, est recevable (cf. art. 75, 79, 95 et 99 de la loi

vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD ; RSV

173.

]).

2.

En premier lieu, le recourant motive son recours en

invoquant qu’il n’avait jamais eu l’intention, ni eu un quelconque motif de

solliciter un changement d’affectation de son immeuble, comme il l’avait

clairement indiqué dans ses précédents courriers. Il n’y avait donc pas lieu à

décision de refus d’autorisation qui n’avait jamais été sollicitée. Sa volonté

de maintenir l’affectation de l’immeuble telle qu’il l’avait loué à OK

Logements SA était d’ailleurs confortée par sa décision de résilier le bail

qu’il a notifiée sitôt qu’il a eu connaissance de la volonté de son locataire

d’obtenir l’autorisation de changer l’affectation de l’immeuble. Il n’entendait

pas faire sienne la demande de son locataire visant le changement

d’affectation, « quand bien même on peut certainement regretter que la

décision de refus de changement d’affectation apparemment notifiée à OK

Logements SA ait pour effet de retirer du marché des logements manifestement

très recherchés, notamment par des expatriés travaillant à Lausanne ». Le

chiffre 1 du dispositif de la décision du Service cantonal du 3 mars 2015 n’ayant pas lieu d’être à son encontre, les chiffres 2 à 6 de ce même

dispositif étaient également sans fondement et devaient être mis à néant, vu

qu’ils constituaient « les accessoires de la décision de refus

d’autorisation consacrée par le chiffre 1 ».

3.

a) Selon l’art. 1 al. 1 LDTR, dans les communes où

sévit la pénurie de logements, la démolition, la transformation, ainsi que la

rénovation, totales ou partielles, de maisons d’habitation, sont soumises à une

autorisation (phrase 1). Il en est de même de l’utilisation de logements, ou de

parties de logements, à d’autres fins que l’habitation sous la forme ou aux

conditions existant au moment de la demande d’autorisation (phrase 2).

Cette dernière phrase concerne les

changements d’affectation. N’en font partie pas que le changement d’affectation

d’habitations en surfaces administratives ou commerciales, tels que bureaux ou

cabinets médicaux. Par l’adjonction de la formulation « sous la forme ou

aux conditions existant au moment de la demande d’autorisation », le

législateur entendait notamment y inclure également les cas où une habitation

est nouvellement louée ou sous-louée sous forme de « garni », alors

qu’elle était louée précédemment meublée ou non meublée, ainsi que les cas où

des appartements servant à loger à bon compte des locataires modestes sont

transformés en studios plus onéreux et répondant à d’autres besoins (cf.

Bulletin du Grand Conseil [BGC], séance du 11 mai 1965, p. 274-281, spéc. p. 275 et 280).

b) Le recourant relève explicitement

et à juste titre qu’il ne conteste pas que l’immeuble en question relève de la LDTR en raison du type de logements qu’il abrite et de la commune dans laquelle il est situé,

qui connaît la pénurie par rapport à de telles habitations (cf. également la

tabelle du Service communal « Vacance des logements à louer – à vendre

selon la taille et les loyers à Lausanne » de juin 2014, dans le dossier

du Service cantonal indiquant notamment trois, respectivement dix logements

vacants de 1, respectivement 2 pièces). En définitive, le recourant en fait de

même au sujet de la question de savoir si la location des appartements

litigieux entreprise par OK Logements SA représente un changement d’affectation

selon l’art. 1 al. 1, 2ème phrase LDTR. Il évoque la manière de

louer les appartements par ladite société comme changement d’affectation, ce

qui l’aurait par ailleurs incité à résilier le bail qu’il avait conclu avec

elle. Cette appréciation, selon laquelle il s’agit d’un changement

d’affectation dans le sens de la disposition précitée, est correcte, vu ce qui

précède. Les appartements loués (avec place de parc à 100 fr) à l’origine à 850

fr., respectivement 1'150 fr. par mois, sont loués par OK Logements SA, en y

incluant divers services supplémentaires, à 2'400 fr., respectivement 2'800 fr.

par mois.

4.

Selon l’art. 3 LDTR, l’autorisation est refusée

lorsque l’immeuble en cause comprend des logements d’une catégorie où sévit la

pénurie. Aux termes de l’art. 4 LDTR, l’autorisation est accordée lorsque la

démolition, la transformation, la rénovation ou le changement d’affectation

apparaissent indispensables pour des motifs de sécurité, de salubrité ou

d'intérêt général, en particulier dans les cas visés par l'art. 39 de la loi

cantonale sur l'énergie; elle peut également l'être, à titre exceptionnel, si

d'autres circonstances le commandent impérativement (al. 1). L'octroi de

l'autorisation peut être subordonné à certaines conditions, notamment celles

fixées aux alinéas 3 et 4 (al. 2). L’autorité compétente peut soumettre pendant

dix ans la vente par appartement, ou toute autre opération permettant

d'atteindre un but économique analogue, à une autorisation, pour éviter la

diminution de logements loués dans une catégorie où sévit la pénurie, et

contrôler pendant dix ans les loyers des logements qui remplacent ceux qui ont

été démolis ou des immeubles transformés ou rénovés, afin d'éviter des

augmentations qui iraient à l'encontre du but visé par la présente loi (al. 3).

EIle peut également soumettre l'octroi de l'autorisation d'un changement

d'affectation à la condition que les locaux soient réaffectés à l'habitation

dès que les motifs qui ont justifié l'autorisation n'existent plus (al. 4).

Par rapport au dispositif législatif

précédemment en vigueur, il s'est agi avec la LDTR de faire face à une pénurie de logements non plus quantitative, mais "catégorielle"; seul est visé

le manque de certains types d'appartements n'affectant que certaines couches de

la population, en particulier celles à bas revenus (cf. BGC, février 1985,

p. 1423; v. aussi rapport du Conseil d'Etat au Grand Conseil sur la

politique du logement, BGC, février 1987, p. 5). La LDTR a ainsi pour but de prévenir la diminution du nombre de logements à loyer modéré, que

l'on trouve principalement dans les immeubles anciens, et dont le coût est en

rapport avec les ressources de la majeure partie de la population, et notamment

les personnes les plus défavorisées (cf. notamment arrêts CDAP AC.2013.0157 du 10 janvier 2014 consid. 6 ; AC.2011.0273 du 17 octobre 2012 consid. 4 b et les

références). Selon l’art. 3 al. 1 du règlement du 6 mai 1988 appliquant la LDTR (RLDTR; RSV 840.15.1), la loi est applicable dans l'ensemble des communes du

canton. Aux termes de l’art. 4 RLDTR, seuls les logements correspondant par le

prix, le nombre de pièces et, de manière générale, les caractéristiques, à un

besoin de la population, peuvent entrer dans une catégorie touchée par la

pénurie. Cette réglementation répond à un but d'intérêt public (conserver sur

le marché des logements dont le loyer est en rapport avec les ressources de la

majorité des locataires) et elle a été jugée compatible avec la garantie de

propriété par le Tribunal fédéral (cf. arrêts relatifs au décret du 5 décembre 1962 concernant la démolition et la transformation de maisons d'habitation et

d'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation, auquel la LDTR a succédé : ATF 89 I 178; 101 Ia 502; voir aussi pour une réglementation

analogue : ATF 113 Ia 132 et 119 Ia 355).

5.

Le recourant ne fait pas valoir de circonstances

particulières qui permettraient d’octroyer l’autorisation de changement

d’affectation. Certes, il regrette que le refus de ce changement notifié à OK

Logements SA ait pour effet de retirer du marché des logements

« manifestement très recherchés », notamment par des expatriés

travaillant à Lausanne. Il insiste toutefois sur le point que lui-même n’avait

pas demandé à changer l’affectation de l’immeuble en question. Pour cette

raison, le Service cantonal n’aurait pas dû rendre la décision litigieuse à son

encontre.

6.

En procédure administrative, mais aussi face à OK

Logements SA, la gérance Rilsa SA avait agi comme représentant du recourant. En

date du 9 septembre 2014, elle a rempli, signé et retourné au Service communal

le « formulaire 53 » qui consiste en une demande d’autorisation en

application de la LDTR. Certes, la partie du formulaire concernant le

changement d’affectation de logements n’a pas été remplie (ch. 3.1 à 3.4). Dans

sa lettre d’accompagnement du même jour, Rilsa SA a toutefois déclaré qu’OK

Logements SA ne lui avait jamais adressé de demande de changement

d’affectation ; si tel avait été le cas, il était « évident que le

propriétaire aurait aussitôt sollicité l’autorisation de changement

d’affectation ou de transformation requise par la LDTR ». Dès lors, contrairement à ce que laisse entendre le recourant en procédure

judiciaire, il faut retenir qu’une autorisation était sollicitée de sa part,

par l’intermédiaire de Rilsa SA, si tel était nécessaire, afin qu’OK Logements

SA puisse poursuivre l’utilisation de l’immeuble comme elle l’avait prévu. Le

recourant doit se laisser imputer les déclarations de Rilsa SA en tant que sa

représentatrice face aux autorités communales et face à OK Logements SA.

Dans cette mesure, Rilsa SA avait par

ailleurs expliqué que le recourant souhaitait être en ordre par rapport à la LDTR et attendait d’éventuelles instructions des autorités pour s’y conformer. Malgré les

courriers du Service communal du 3 juillet et 22 août 2014, le recourant n’avait pas tout de suite résilié le contrat de bail conclu avec OK Logements SA.

Cela n’a eu lieu que lorsque le Service cantonal a rendu sa décision de refus

d’autorisation plus de six mois plus tard. Si le recourant avait entendu

s’opposer à l’utilisation faite par OK Logements SA, il aurait dû résilier le

contrat avec cette société ou du moins rappeler celle-ci à l’ordre aussitôt

qu’il avait appris, en été 2014, que le mode de location par OK Logements SA

représentait un changement d’affectation soumis à autorisation. Il apparaît

ainsi que le recourant ou du moins Rilsa SA était au courant du changement

d’affectation entrepris par OK Logements SA et l’approuvait en tout cas

implicitement, même s’il est possible qu’ils ne l’avaient alors pas conçu, dans

un premier temps, comme acte soumis à autorisation selon la LDTR. D’une part, Rilsa SA admet elle-même, dans son écriture du 9 septembre 2014, qu’OK Logements SA avait la possibilité de sous-louer les locaux « conformément

à son but social ». Le but statutaire de cette société est précisément la

location de logements meublés ou non meublés avec la prestation de services

(« nettoyages et la mise à disposition de meubles, de lingerie, de

literie, de vaisselle et d’objets mobiliers garnissant des logements »).

D’autre part, ni le recourant, ni Rilsa SA ne pouvaient croire qu’OK Logements

SA allait sous-louer les appartements sans faire de propre bénéfice et donc

demander des loyers supérieurs à celui qu’il devait au recourant.

Vu ce qui précède, le Service cantonal

était autorisé à adresser la décision de refus d’autorisation au recourant en

tant que destinataire. Celui-ci ne peut invoquer la nullité de la décision

rendue à son encontre.

7.

Dans sa réplique du 21 août 2015, le recourant soutient que l’autorité intimée ne pouvait pas ordonner la réintégration des

appartements dans le parc des logements ordinaires puisque pour lui, les

appartements en cause n’en étaient jamais sortis et que le bail avec OK

Logements SA avait été résilié.

Certes, le recourant a résilié le bail

qu’il avait conclu avec OK Logements SA. Cependant, il admet lui-même que

l’affectation des locaux au travers des baux de sous-location avait changé. Il

y avait donc lieu d’ordonner leur réintégration dans le parc des logements

« standard » (ch. 2 du dispositif de la décision attaquée). Compte

tenu que le recourant est le propriétaire de l’immeuble contenant les

appartements en cause, ladite instruction pouvait également s’adresser à lui.

Par ailleurs, si les autorités ne pouvaient demander qu’au locataire et non pas

au propriétaire le retour à l’ancienne affectation, il y aurait le risque que

sa décision reste inopérante, par exemple lorsque le locataire ne dispose plus

des logements ou que le propriétaire s’oppose à tout changement par le

locataire.

Peu importe que le changement

d’affectation ait eu lieu par le locataire ou que le recourant n’ait pas tiré

de bénéfice de la sous-location. Pour le reste, le recourant a profité de la

location à OK Logements SA en bénéficiant du payement d’un loyer global par

cette société et en n’ayant pas à chercher lui-même des locataires pour chaque

appartement avec tous les risques et besognes que cela implique (insolvabilité

de locataires, vacances, contrôles et éventuelle mise en état entre deux

contrats de bail, etc.).

Vu que le changement d’affectation a

déjà eu lieu, il n’est que logique et proportionné que l’autorité intimée

ordonne, à son chiffre 2 du dispositif de sa décision, la réaffectation en

appartements « standard ».

Les autres modalités prévues au ch. 3

du dispositif de la décision attaquée concernant les délais pour la mise en

œuvre de la réaffectation peuvent également être confirmées, puisqu’elles

tiennent suffisamment compte des liens contractuels en cours.

8.

a) Le recourant fait également valoir que l’art. 4

al. 2 LDTR permettait de subordonner l’octroi d’une autorisation de changement

d’exploitation à certaines conditions. Vu qu’il n’avait pas sollicité

d’autorisation, l’autorité intimée ne pouvait pas lui imposer les mesures

accessoires de contrôle de loyers selon les ch. 4 et 5 du dispositif de la

décision attaquée. Si on voulait admettre une telle compétence aux autorités

indépendamment du fait qu’une autorisation ait été sollicitée ou non, tout le

parc immobilier pourrait systématiquement être soumis à des conditions.

Ce grief est infondé. Comme il a été

exposé au considérant 6 précédent, le recourant doit être considéré comme

personne ayant demandé une autorisation de changer l’affectation des appartements

en cause. Il ne peut donc être question qu’il n’avait pas sollicité

d’autorisation.

b) aa) Sans autre précision, le

recourant avance encore que, compte tenu qu’aucune autorisation n’avait été

délivrée, un contrôle des loyers qui en constitue l’accessoire ne pouvait être

ordonné. Par ailleurs, il explique que les futurs locataires auront, de par la

loi, connaissance des loyers précédents et disposeront de tous les moyens

nécessaires pour éviter des loyers abusifs, sans qu’il ne se justifie d’instaurer

un contrôle des loyers sur le modèle de l’art. 4 al. 3 LDTR.

Le Service cantonal admet, qu’à la

lettre, l’art. 4 al. 2 LDTR donnait la possibilité d’imposer des conditions

uniquement en cas d’octroi d’une autorisation. La ratio legis de la LDTR commandait toutefois que des conditions puissent être imputées aussi en cas de refus de

délivrer une autorisation et de retour au statu quo ante des logements

concernés. Une telle mesure était nécessaire pour « atteindre le but de

préservation du parc locatif vaudois assigné à la LDTR ». De plus, l’art. 4 al. 3 LDTR ne mentionnait la notion de contrôle des loyers

expressément certes que dans l’hypothèse d’une démolition, d’une rénovation ou

d’une transformation. Mais, une interprétation téléologique et systématique de la LDTR commandait qu’un contrôle des loyers puisse également être prescrit sans base légale

formelle dans des cas de changement d’affectation et en particulier lorsqu’il

faut revenir sur un changement effectué pour remettre les logements sur le

marché de location d’habitations « standard ». L’art. 4 LDTR ne

définissait d’ailleurs pas de manière exhaustive les conditions susceptibles

d’être imposées pour atteindre les objectifs de la loi, l’usage de l’adverbe

« notamment » à l’art. 4 al. 2 LDTR en étant l’illustration. Le

Service cantonal renvoie à un arrêt de la Cour de céans (FO.2008.0019 du 3 février 2009) qui avait admis la possibilité de pouvoir assortir une

autorisation de vente d’un logement au sens de la loi vaudoise du 11 décembre 1989 concernant l’aliénation d’appartements loués (LAAL ; RSV 840.13)

d’une mesure de contrôle des loyers fondée sur l’art. 4 al. 3 LDTR, bien que la LAAL soit muette sur ce point. Il était alors évident qu’une telle mesure puisse également

être prévue lorsque l’autorité refuse un changement d’affectation et ordonne de

revenir à l’ancienne affectation.

De plus, le Service cantonal réfute

l’argument du recourant selon lequel les futurs locataires auront, de par la

loi, connaissance des loyers précédents et disposeront de tous les moyens

nécessaires pour éviter des loyers abusifs, sans qu’il ne se justifie

d’instaurer un contrôle des loyers sur le modèle de l’art. 4 al. 3 LDTR. Le

Service cantonal est d’avis que les instruments du droit privé du bail à

disposition des locataires (cf. art. 269, 269a, 270, 270b et 271 CO [RS 220]),

n’empêchent en rien que, pour des mesures de lutte contre la pénurie de

logement et de politique sociale du logement, l’autorité puisse imposer un

contrôle des loyers selon le droit public cantonal. Il cite à ce sujet un arrêt

de la Cour de céans du 26 novembre 2014 (FO.2014.0006). Dans cet arrêt, la Cour de céans avait déclaré qu’on pouvait douter que le droit du bail permette de

limiter les hausses de loyers de manière à respecter les objectifs de la LAAL. Selon le Service cantonal, cette argumentation s’appliquait mutatis mutandis à la LDTR, les deux législations étant complémentaires et poursuivant des buts identiques.

bb) Il est vrai que la Cour de céans a retenu, au considérant 3c de son arrêt précité FO.2014.0006, qu’on pouvait

douter que le droit du bail permette de limiter les hausses de loyer de manière

à respecter les objectifs de la LAAL. Il faut toutefois inclure à cette

conclusion le contexte du cas précis. Dans le cas jugé à l’époque, le droit du

bail aurait permis au propriétaire, justement après une période de contrôle de

cinq ans, d’utiliser non pas la méthode relative, mais la méthode absolue (cf.

ATF 123 III 171 ; 117 II 77) pour fixer les loyers en faisant valoir qu’il

s’agit du premier loyer fixé conventionnellement entre les parties ; vu

qu’aucune limite n’était fixée en ce qui concerne le prix de vente des

logements, la méthode absolue était susceptible d’entraîner des hausses de

loyers significatives puisqu’il était notamment prévu que le loyer maximum se

contrôle sur la base d’une juste rentabilisation de l’investissement consenti

par le propriétaire pour l’achat des logements.

Une telle situation ne se présente pas

en l’espèce puisque le recourant a déjà fixé contractuellement les loyers à 765

fr. pour les appartements à 1,5 pièces et à 1'075 fr. pour les appartements à

2,5 pièces, respectivement à 750 fr. et 1050 fr. au 5 avril 2006, en retenant comme indice des prix à la consommation 100 points au 4 avril 2006. Le Service cantonal a implicitement reconnu ces montants comme étant adéquats vu le

chiffre 2 du dispositif de sa décision. La méthode absolue n’entre donc pas en

considération, contrairement au cas traité sous la référence FO.2014.0006. Au

contraire, en prévoyant un contrôle des loyers pendant cinq ans, il y aurait le

risque que cette méthode puisse être invoquée par le recourant au terme de la

période de contrôle (cf. ATF 123 III 171). Vu la première fixation

contractuelle des loyers par le recourant (avec OK Logements SA), il ne peut

plus faire valoir, après coup, la méthode absolue pour procéder à des

augmentations de loyers. De plus, lors de la conclusion des futurs baux, il

devra indiquer le loyer convenu avec OK Logements SA.

Par ailleurs, le Service cantonal n’a

pas exposé, et il n’apparaît pas non plus selon les chiffres à disposition, que

la méthode absolue aboutirait à une hausse significative des loyers.

La Cour de céans

a pour le reste retenu, qu’en principe, les dispositions du droit privé en

matière de contrat du bail permettaient de contester des hausses de loyer

abusives et apparaissaient suffisantes pour garantir le respect du but

poursuivi par la LDTR (arrêt AC.2013.0157 du 10 janvier 2014 consid. 8b).

Dès lors, il y a lieu d’annuler les

ch. 4 et 5 de la décision attaquée. Il en va de même du ch. 2 de cette décision

pour la partie qui ordonne la mise en location des logements pour un montant

déterminé, c’est-à-dire un bail global de 7'670 francs. Car, ces consignes

s’avèrent disproportionnées. Par ailleurs, les autorités n’avaient pas non plus

jugé nécessaire de fixer les loyers ou ordonné leur contrôle dans le cadre de

la rénovation entreprise par le recourant.

Vu ce qui précède, il n’est plus

nécessaire de se prononcer sur la question de savoir si la loi aurait autorisé

les autorités à édicter les conditions litigieuses en l’absence de l’octroi

d’une autorisation, respectivement en cas de refus d’une autorisation et

d’ordre de réaffectation.

9.

En ce qui concerne le ch. 6 de la décision

attaquée, celui-ci a un caractère plutôt déclaratoire en renvoyant à la

disposition de l’art. 14 LDTR qui prévoit des sanctions en cas de contravention

à la LDTR. Il n’y a pas lieu de remettre ce chiffre en question, d’autant plus

qu’il ne va pas au-delà de ce qui est prévu à l’art. 14 LDTR.

10.

Vu ce qui précède, le recours s’avère partiellement

fondé. Les ch. 4 et 5 de la décision attaquée sont annulés. Son ch. 2 est

réformé en ce sens que la réaffectation de l’immeuble en appartements

« standard » du marché, avec indication aux nouveaux locataires du

dernier loyer convenu avec OK Logements S.A. de 765 fr. pour les

appartements à 1,5 pièces et de 1'075 fr. pour les appartements à 2,5 pièces,

est ordonnée. Pour le reste, le recours est rejeté et la décision attaquée

confirmée.

11.

Compte tenu de ce résultat, le recourant, qui est

représenté par un mandataire professionnel, a droit à des dépens partiels,

fixés à 1'000 fr. à la charge du Service cantonal (cf. art. 55 et 56 al. 2

et 3 LPA-VD; art. 10 et 11 du Tarif vaudois des frais judiciaires et des dépens

en matière administrative [TFJDA ; RSV 173.36.5.1]). Quant aux frais

judiciaires à la charge du recourant, ceux-ci sont réduits à 2'000 fr., le

surplus de l’avance de frais étant remboursé (cf. art. 45, 46 al. 3, 49 et 51

LPA-VD ; art. 4 al. 1 TFJDA). Des frais judiciaires ne peuvent être exigés

de l’Etat (cf. art. 52 LPA-VD).

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est partiellement admis.

II.

Les chiffres 4 et 5 de la décision du 3 mars 2015 du Service cantonal des communes et du logement sont annulés et son chiffre 2

est réformé en ce sens que la réaffectation de l’immeuble en appartements

« standard » du marché est ordonné avec l’obligation du recourant

d’indiquer aux nouveaux locataires le dernier loyer convenu avec

OK Logements S.A. de 765 fr. pour les appartements à 1,5 pièces et de

1'075 fr. pour les appartements à 2,5 pièces. Pour le reste, la décision du 3 mars 2015 est confirmée.

III.

Les frais judiciaires de 2'000 (deux mille) francs

sont mis à la charge du recourant.

IV.

Le Service cantonal des communes et du logement

doit verser au recourant une indemnité de 1'000 (mille) francs à titre de

dépens.

Lausanne, le 16 décembre 2015

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.