Lexipedia

Décision

AC.2015.0135

CDAP - AC.2015.0135 - 2016-03-22 - KAHIL, IONESCU-VRACA/Municipalité de Pully, Service Immeubles, Patrimoine et Logistique

22 mars 2016Français43 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

Depuis le 27 octobre 2009, Pierre Kahil, Bettina Kahil, Radu Ionescu-Vraca

et Aileen Ionescu-Vraca sont les copropriétaires de la parcelle n° 308

(ci-après les propriétaires) du cadastre de la commune de Pully, sise dans une

zone de forte densité au sens du chapitre 12 du règlement communal sur

l’aménagement du territoire et les constructions (RCATC) entré en vigueur le 18

juin 2012. La parcelle n° 308 supporte la villa "Mon cottage"

(bâtiment ECA n° 900) construite en 1912 dans le style « Heimatstil »

et un garage-grenier (bâtiment ECA n° 901). Cet ensemble figure depuis 1979 au

recensement architectural du canton de Vaud prévu par l’art. 30

al. 1 du règlement du 22 mars 1989 d'application de la loi sur la

protection de la nature, des monuments et des sites (RLPNMS; RSV 450.11.1),

avec une note 4 rehaussée à 3 en 2003.

A l'ouest de la parcelle n° 308 se trouve la

parcelle n° 307, qui comprend un bâtiment locatif et sa dépendance; à l’est,

sur la parcelle n° 325, est érigée une villa. Au nord se trouvent les collèges

Pierre-d'Arvel et Jules-Loth. Un immeuble avec parking souterrain est en construction

au sud-ouest, sur la parcelle n° 2139. Un centre commercial est érigé sur la

parcelle n° 328, au sud-est.

B.

Le 30 avril 2013, les propriétaires ont présenté deux variantes d'un projet

de construction, dont l'une impliquait la démolition de la villa "Mon

cottage", à la Municipalité de Pully (ci-après la municipalité). La

Direction de l'urbanisme et de l'environnement (DUE) a, le 12 juillet 2013,

notamment informé les intéressés du fait que la démolition de la villa en question

n'était pas admissible.

Début 2014, les propriétaires ont soumis à la

municipalité un nouveau projet, impliquant également la démolition de la villa

"Mon cottage" (projet des architectes Richter-Dal Rocha). Le 16 juin

2014, la DUE a préavisé défavorablement la démolition projetée. A cette

occasion, la DUE a indiqué que la protection "des

bâtiments en note *3*, qui ne concern[ait] que 3

% des bâtiments puillérans, [était] nécessaire

pour que la Ville conserve des attraits qualitatifs équilibrés entre la

densification souhaitée et le maintien d'un certain patrimoine architectural."

Les nouvelles constructions prévues dans le cadre de l'établissement du projet

de plan partiel d'affectation Ramuz-Tirage (ci-après : PPA Ramuz-Tirage),

étudié depuis 1995, avaient certes été considérées comme justifiant la

démolition de la villa "Mon cottage". L'abandon du projet de PPA

Ramuz-Tirage, début 2013, avait toutefois mis à néant ces réflexions. La DUE a

encore relevé que "la nouvelle génération de plans

de quartier à l'étude aujourd'hui sur le territoire de Pully permet[tait]

une densification nuancée tout en conservant les

bâtiments d'intérêt.". Il fallait aussi noter que la construction

d'"un petit immeuble de rendement sur une partie

du jardin était possible, sans dénaturer l'ensemble". Mandaté par

la DUE, Nicolas Jacot, historien, a, en septembre 2014, établi un rapport au

terme duquel il a conclu que la villa "Mon cottage" occupait une

place intéressante dans le patrimoine architectural de la communal "et mériterait une mise en valeur digne de ce nom".

La villa constituait un "Témoignage du vaste

mouvement artistique moderne se déployant en Europe autour de 1900 tout en

s'inscrivant dans un contexte d'urbanisation communal" et "présent[ait] par ailleurs des

qualités architecturales esthétiques évidentes et surtout la conservation d'une

structure ancienne et d'origine rare." Nicolas Jacot relevait que,

contrairement à de nombreuses autres villas pulliéranes du début du XXème

siècle, le bâtiment n’avait subi aucune transformation majeure depuis sa

construction et qu’elle avait probablement conservé la grande majorité de sa

structure, de ses matériaux, de son organisation, voire même de ses couleurs

d’origine, ce qui faisait d’elle un témoignage précieux du patrimoine

architectural régional 1900.

Lors d'une séance du 9 octobre 2014, la Commission

consultative d'urbanisme (CCU) prévue par l’art. 3 RCATC, dont l’avis avait été

requis au sujet de la préservation de la villa "Mon cottage", a

indiqué qu'elle n'était pas en mesure de se prononcer sur la base des

informations et documents fournis, tout en précisant qu'elle souhaiterait

disposer d'un rapport historique complémentaire du bâtiment lui permettant de

juger de sa valeur architecturale.

Le 3 novembre 2014, la DUE a préavisé

défavorablement la démolition de la villa "Mon cottage", réitérant

ses précédents arguments et rappelant que lors de l'étude du PPA Ramuz-Tirage,

le Service immeubles, patrimoine et logistique (SIPAL), avait souligné que la

démolition de la villa "Mon cottage" pourrait être admise uniquement à

la condition d'être "remplacée par un ensemble de

qualité architecturale égale ou supérieure".

En février 2015, Catherine Schmutz Nicod,

historienne des monuments, a, à la demande de la municipalité, établi un

rapport complémentaire sur la villa "Mon cottage". Sa conclusion a la

teneur suivante:

"La villa Mon Cottage - nom

qui apparaît dans plusieurs sources - est représentative du Heimatstil qui

prend essor en Suisse à partir de l'exposition nationale de Genève en 1896. Un

soin minutieux est apporté à la composition de ses façades, qui se développent

avec de nombreux éléments pittoresque, sous une toiture mouvementée.

L'asymétrie règne en maître à l'extérieur, comme si la maison était ancienne et

réalisée en plusieurs étapes: il n'y a par exemple pas deux fenêtres

identiques. De plus, les références à l'histoire sont légion:

"échauguette", "contreforts", "tour" d'escalier,

colombages, épis de faîtage, avant-toits lambrissés, etc.

L'intérieur, par rapport à

l'extérieur, est nettement mois recherché. Il apparaît comme fonctionnel, selon

les paramètres de l'époque: des pièces lumineuses, avec peu de boiseries, sans

cheminées, au sol des planchers et des carreaux de ciment, quelques moulures au

plafond, une cage d'escalier bien éclairée. […]

La note *3* est confirmée au vu de

ce qui vient d'être dit: beaucoup d'éléments d'origine en façade représentatifs

d'une époque, plus travaillés à l'extérieur qu'à l'intérieur, faisant de la

villa Mon Cottage un témoin privilégié de son temps."

Lors d'une séance du 6 mars 2015, la CCU a pris la

position suivante:

"La Commission est sensible à

la protection du patrimoine construit pulliéran. Toutefois, pour les motifs

ci-dessous évoqués, elle reste mitigée pour aller dans le sens de la

conservation de cette bâtisse:

La réelle valeur architecturale de

la bâtisse ne lui semble pas suffisamment démontrée. La structure du bâtiment

est intéressant, mais ses espaces intérieurs semblent sales et en mauvais état.

La Commission pose la question du coût de sa préservation, tout en

reconnaissant ne pas être spécialisée en matière de chantier de rénovation.

Considérant la situation actuelle,

la ville de Pully devrait avancer de forts arguments juridiques pour défendre

le maintien de cette bâtisse en cas de procédure de recours. Il est bien

entendu possible d'invoquer l'art. 77 LATC et d'engager une nouvelle planification

ou modification du RCATC, mais cela implique de démontrer sa valeur

patrimoniale. Or, les architectes membres de la Commission sont défavorables.

[…] "

Le 9 mars 2015, la DUE a confirmé son préavis

précédent, tout en précisant ne pas avoir pu visiter la villa.

Mandatée par les propriétaires, Marikit Taylor,

historienne du patrimoine, a établi un rapport le 10 mars 2015, transmis le

même jour à la municipalité. Il en ressort ce qui suit:

"Description :

Villa en maçonnerie et décors en

bois construite en 1912 (selon le propriétaire actuel). Image d'un certain

standing véhiculé par une architecture inspirée du Heimatstil et par de nombreux éléments décoratifs, à l'extérieur

essentiellement.

Plan masse (orientation est-ouest)

comprenant deux ressauts (au nord, au niveau de la cage d'escalier, au sud au

niveau du porche). Trois étages dont un de combles (grenier et chambre de

bonne).

Toiture complexe déclinée d'une manière

régionaliste : débordante, doublée d'une charpente lambrissée en berceau

polychrome soutenue par des consoles en bois ouvragés. Sur la façade nord (côté

rue), un pignon en berceau couvrant le ressaut de la cage d'escalier renvoie de

manière marquée à l'architecture vernaculaire.

Entrée façade nord. Des baies

vitrées dotées de petits garde-corps en fer ouvragés ajourent l'escalier qui

mène à l'étage.

Façade sud : balcon au premier

étage sur consoles en maçonnerie (peut-être transformé ultérieurement) soutenu

par des piliers en maçonnerie formant un porche. Echauguette pittoresque sur

l'angle sud-est terminée par un cul de lampe ouvragé certainement destiné à

être vu depuis la rue en contrebas. Cette saillie importante accentue le style

régionaliste de la maison.

Les façades sont dotées de

colombages décoratifs et conservent leurs ferronneries d'origine. Façades en

moellons apparents au premier niveau, recouvertes de crépi aux niveaux

supérieurs. Baies de forme variées, certaines (dont celles de l'échauguette)

avec des croisillons formant de petits carreaux.

Intérieur : L'intérieur est en

grande partie conservé dans son état d'origine (distribution des pièces,

carrelages en ciment, menuiseries, vitrages, serrurerie, carrelages en ciment

(simples), etc.). Au rez-de-chaussée, la cloison d'origine a été abattue entre

les deux pièces de réception. La cuisine a été modifiée et est sans intérêt.

Les pièces d'eau, extrêmement exigües, ont également subi certaines transformations

sommaires. Des boiseries ornent les murs du hall d'entrée et du petit couloir

de distribution au rez-de-chaussée. Armoires encastrées d'origine. Moulures au

plafond des pièces de réception. Petit escalier en bois pour accéder aux

combles, à peine aménagées (une chambre de bonne et un grenier/dépôt).

Etat de conservation et

appréciation :

La villa est située à proximité

immédiate de la gare, des transports publics et des écoles. Intégrée dans le

tissu urbain, elle témoigne du développement de la commune au début du XXe

siècle. La villa conserve sa volumétrie et ses éléments décoratifs d'origine

(ferronneries, boiseries, volets, portes, etc.). A l'intérieur, la distribution

des pièces originelle a été presqu'entièrement préservée. Hormis la cuisine et

certains éléments isolés, elle reste "dans son jus". Quoique simples,

les carrelages, boiseries, menuiseries et serrureries d'origine contribuent à

la valeur patrimoniale de la maison. Toutefois, la valeur de cette dernière

réside surtout dans le traitement Heimatstil

de ses volumes, de ses façades et de sa toiture. Ainsi, la visibilité de la

maison au sud, prévue sans aucun doute pour afficher la réussite sociale et

économique de son premier propriétaire et conçue pour être admirée de loin,

constitue un facteur essentiel dans l'appréhension de la valeur patrimoniale de

la demeure. On notera également, le long de l'avenue des Collèges, le muret, la

barrière et le portail d'origine qui forment un ensemble cohérent avec la

villa.

On notera toutefois que la maison,

côté avenue des Collèges, se trouve maintenant quasi encastrée entre deux maisons

et un garage construits postérieurement (vers 1938-1940 en ce qui concerne la

maison et le garage à l'ouest, selon les informations du propriétaire actuel).

Elle est donc à peine visible depuis cette artère centrale.

Aujourd'hui, la construction d'un

immeuble est prévue sur la parcelle voisine, au sud. La visibilité de la villa,

paradigme essentiel lors de sa construction, deviendra alors chose du passé.

Alors que la visibilité de la résidence explique sans aucun doute sa raison

d'être sous cette forme (volumétrie, traitement des façades, échauguette,

etc.), on peut se demander si, une fois encerclée de bâtiments, la conservation

de la villa fera sens. La proximité des bâtiments voisins, le site déjà

partiellement dénaturé par la construction d'un garage à l'ouest en limite de

propriété et la densification prévue de ce secteur sont d'autres facteurs à

prendre en considération dans la mesure où l'environnement de la villa, déjà

partiellement marri et "étouffant", est fondamental.

En dernier lieu, on soulignera que

bien que préservée en grande partie dans son état d'origine, les dimensions des

pièces difficilement modulables et l'état dilapidé de l'intérieur

(infiltrations d'eau (moisissure), absence d'isolation thermique, étroitesse de

certains espaces, particulièrement les salles d'eau dont les dimensions sont

inacceptables selon les normes d'aujourd'hui) rendraient une restauration non

seulement difficile mais aussi extrêmement coûteuse. Les éléments décoratifs restent

simples et leur qualité indique à première vue qu'une importance plus grande a

été vouée à l'aspect extérieur de la maison qu'à ses finitions."

Par décision de principe du 5 mai 2015, la municipalité

a interdit la démolition de la villa "Mon cottage".

C.

Par acte du 3 juin 2015, les propriétaires ont, sous la plume de leur

avocat, recouru contre la décision précitée devant la Cour de droit

administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP). Ils ont conclu à son

annulation et requis la production de divers documents ainsi que la tenue d'une

inspection locale. Le 30 juillet 2015, le SIPAL a déposé des observations au

terme desquelles il a conclu qu’un projet de conservation et de transformation

de la villa "Mon cottage" devait être envisagé afin d’assurer le

maintien d’un patrimoine qualifié d’intérêt local. La municipalité, par son

conseil, a répondu le 7 septembre 2015, concluant au rejet du recours. Les

recourants ont, le 24 septembre 2015, requis de la municipalité qu'elle

produise son dossier original et complet, y compris un avis de droit de Me

Perroud du 9 mars 2015 et un courriel du Syndic du 22 mai 2015, ce à quoi cette

dernière s'est opposée par écriture du 7 octobre 2015. Les recourants ont

maintenu leur demande du 24 septembre 2015 par écriture du 9 octobre 2015 et

ont déposé des observations complémentaires le 19 octobre 2015. Le 4 novembre

2015, ils ont requis de la municipalité la production des plans du bâtiment en

chantier au sud. La municipalité s'est exécutée le 1er décembre

2015. La municipalité a déposé des déterminations le 10 décembre 2015.

Le Tribunal a, le 12 janvier 2016, tenu une audience

avec vision locale dont le procès-verbal a la teneur suivante:

"L’audience est

ouverte à 10:15 devant la parcelle no 308 du cadastre de la commune de Pully,

sise à l’Avenue des Collèges 7.

Se présentent :

Pour les

recourants : Pierre Kahil, accompagné de Jocelyne Bourquard et assisté de

Me Daniel Pache et de Me Julien Pache ;

Pour la Municipalité

de Pully, autorité intimée : Frederic Beyeler, chef du Service de

l’urbanisme, assisté de Me Jean-Claude Perroud ;

Pour le Service

Immeubles, Patrimoine et Logistique : Nicolas Meier, architecte.

Me Daniel Pache

produit une estimation des coûts de rénovation du bâtiment érigé sur la

parcelle no 308 précitée et dont la municipalité a interdit la démolition.

Me Perroud demande à ce qu’un délai lui soit imparti pour se déterminer

sur la pièce en question et dépose en cause la fiche du recensement

architectural du bâtiment sis aux nos 12-14 de l’Avenue des Collèges.

Me Perroud demande à

la Cour d’observer l’implantation de la villa litigieuse, les constructions

environnantes (au nord, à l’est et à l’ouest) et la végétation proliférant sur

la parcelle no 308. Selon Frédéric Beyeler, l’aspect du quartier ne devrait plus

changer. Me Daniel Pache relève que les styles architecturaux du quartier sont

disparates et se réfère pour le surplus à ses écritures.

La Cour et les

personnes présentes font le tour de la villa litigieuse. Les éléments

extérieurs de la construction mentionnés dans le rapport établi par Catherine

Schmutz Nicod, dont le président donne lecture (p. 18 à 22), sont observés.

La Cour et les

personnes présentes se rendent ensuite dans le jardin sis au sud du bâtiment.

Pierre Kahil désigne la limite sud de sa parcelle, sur laquelle est érigée une

clôture. S’agissant du bâtiment en construction situé en aval, Me Perroud

renvoie aux plans figurant au dossier.

Les parties ne

disposent pas d’informations sur les occupants de la maison qui ont succédé au

Dr Milliquet. Selon Pierre Kahil, qui a acquis la parcelle de la COOP en

2009 avec les autres recourants, la villa a été habitée jusqu’à il y a 15-18

ans.

Sur question du

président, Nicolas Meier indique que le SIPAL encourage en principe la

conservation des édifices. Il peut en aller autrement dans le cadre de l’étude

d’un plan de quartier et pour autant qu’il n’y ait pas d’autres solutions que

la démolition.

Me Daniel Pache

estime que la municipalité aurait dû suivre la position de la commission

communale d’urbanisme (CCU), favorable aux recourants. Me Perroud considère que

la position de la CCU était en réalité « mitigée », et ce uniquement

en raison de l’inconnue des coûts de préservation. Me Daniel Pache précise que

la décision de la municipalité d’interdire la démolition a été prise à une voix

près.

Sur question du

président, Nicolas Meier indique que Catherine Schmutz Nicod est historienne

des monuments et rédactrice de la collection des « Monuments d’art et

d’histoire ». Frédéric Beyeler ignore quelles sont les qualifications de

Nicolas Jacot, qui a effectué un stage auprès de la municipalité.

Les parties

discutent des arrêts rendus par le Tribunal dans les affaires « Le

Châtelet » et « Romantica ».

La Cour et les

personnes présentes visitent l'intérieur de la maison.

La question de la

faisabilité technique et financière d’une rénovation est discutée. Maître

Perroud est d’avis que c’est le manque d’entretien qui entraînera des coûts

importants. Pierre Kahil répond qu’il n’a jamais été question d’entretenir, mais

de démolir pour rebâtir. Lors de l’achat, rien n’indiquait que cela ne serait

pas possible. Frédéric Beyeler explique que la position relative à la

protection des bâtiments au bénéfice d’une note 3 a évolué depuis. Il existe

une septantaine de bâtiments au bénéfice d’une note 3 sur le territoire

communal. Il y a aujourd’hui une volonté politique de les protéger. La villa

des recourants est l’une des dernières de son style.

Sur question du

président, Frédéric Beyeler indique que la hauteur maximale du bâtiment que les

recourants pourraient construire sur leur parcelle, à côté de la villa

existante, est de 18 m. Pierre Kahil estime qu’une telle « tour »

produirait « une sensation d’étouffement ».

Sur question du

président, Pierre Kahil indique que le terrain nu a été acquis au prix de 1,4

millions. Il s’engage à produire l’acte d’achat.

Me Daniel Pache

exprime à nouveau ses doutes en ce qui concerne les compétences de la

municipalité pour rendre la décision contestée.

Selon Nicolas Meier,

les seules modifications opérées à l’intérieur consistent dans l’installation

de sanitaires et la fusion de deux pièces. L’extérieur est intact. Les

changements des alentours, y compris la diminution de la visibilité, ne

modifient en rien la qualité intrinsèque de la villa.

Sans autre

réquisition, la séance est levée à 11:35."

A l’issue de l’audience, les recourants ont produit

une copie de l’acte de vente de la parcelle n° 308. Il en ressort que celle-ci

a été acquise pour le prix de 1'350'000 fr.

Les recourants ont déposé des déterminations le 28

janvier 2016. S’agissant du procès-verbal de l’audience, ils relèvent ce qui

suit :

"1.- Le

procès-verbal, lorsqu'il traite de la question de la construction qui prend

place au sud de la parcelle des recourants, mentionne que «Me Perroud renvoie au plan figurant au dossier».

Il n'est toutefois pas mentionné que M. Kahil a expliqué que cette

construction comportera un rez, trois étages, des combles, des surcombles, que

celles-ci ne seraient pas en retrait et que la construction serait dans l'axe

de la villa litigieuse.

2.- Dans

le cadre de la discussion concernant l'historien Nicolas Jacot, le

procès-verbal omet de signaler que M. Kahil avait précisé que ledit historien

avait cosigné plusieurs études avec le directeur de l'urbanisme, M. Daucourt de

la Municipalité de Pully.

3.- Par

ailleurs, le procès-verbal ne détaille absolument pas les constatations que la

Cour de céans a pu faire en visitant l'intérieur de la villa. Il est nécessaire

d'y mentionner l'état de ruine de la maison, la petitesse des pièces ainsi que

tous les travaux qui devraient être nécessaires pour rendre la villa habitable.

En particulier, il serait indispensable d'isoler toute la maison, ce qui aurait

pour conséquence, soit de cacher les façades extérieures, soit de réduire

encore plus la surface habitable."

Le 9 février 2016, les recourants ont produit une

copie d’un courrier de la Direction des travaux et des services industriels du

7 février leur demandant d’effectuer, à leur frais, à la visite, au curage et

au contrôle des installations d’évacuation des eaux claires et usées de la

parcelle. Ils relevaient que, selon l’entreprise chargée de procéder aux

vérifications, celles-ci coûteraient entre 100'000 et 150’000 fr., ce coût

étant justifié par l’ancienneté de la propriété et l’absence d’installation

moderne. La municipalité s’est déterminée le 10 février 2016 sur les nouvelles

pièces produites à l’audience et postérieurement à celle-ci ainsi que sur le

procès-verbal de l’audience. Elle s’est notamment déterminée sur le coût de la

rénovation du bâtiment en produisant deux tableaux (méthode par éléments et

prix moyen au m3 selon la norme SIA 416). S’agissant du

procès-verbal de l’audience, elle relevait notamment ce qui suit :

Les recourants ont déposé des déterminations finales

le 26 février 2016. A cette occasion, ils ont produit une photographie du

bâtiment qui est en train d’être réalisé devant la villa litigieuse.

Les griefs des parties sont repris ci-dessous dans

la mesure de leur pertinence.

Considérants

1.

Les recourants mettent en cause la procédure suivie. Ils invoquent plus

particulièrement le fait qu’il n’a pas été donné suite à leur demande d’être

entendu par la CCU. Ils sous-entendent également qu’ils auraient reçu des

garanties de l’autorité selon lesquelles ils pourraient démolir la villa. Ils

contestent enfin le fait que, pour décider si la démolition pouvait être

autorisée, la municipalité ait confié un mandat d’expertise à l’experte qui avait

attribué la note 3 au bâtiment dans le cadre du recensement architectural.

a) S’agissant de la CCU, on relève que celle-ci a

rendu un rapport le 6 mars 2015 allant dans le sens de ce que demandent les

recourants. Le fait que ces derniers n’aient pas été entendus n’a dès lors pas

porté à conséquence. De même, n’a pas porté à conséquence le fait que, selon

les recourants, la CCU n’aurait pas eu connaissance du dernier projet de

construction des architectes Richter-Dal Rocha.

b) Le fait qu’un mandat dexpertise a été confié par

l’autorité communale à l’experte qui s’était prononcée précédemment sur la note

à attribuer au bâtiment dans le cadre du recensement architectural (Catherine

Schmutz Nicod) ne saurait également remettre en cause la validité de la

décision attaquée. La proposition d’attribuer la note 3 ne remet pas en cause

l’objectivité de cette experte en ce qui concerne la question litigieuse dès

lors que, comme on le verra plus loin, cette note n’empêche pas la démolition

du bâtiment. On note également que le dossier contient deux autres expertises,

dont une émanant d’un expert mis en œuvre par les recourants.

c) aa) Découlant directement de l'art. 9 Cst. et

valant pour l'ensemble de l'activité étatique, le principe de la bonne foi

protège le citoyen dans la confiance légitime qu'il met dans les assurances

reçues des autorités, lorsqu'il a réglé sa conduite d'après des décisions, des

déclarations ou un comportement déterminé de l'administration (cf. ATF 137

II 182 consid. 3.6.3 ; 131 II 627 consid. 6.1). Selon la jurisprudence, un

renseignement ou une décision erronés de l'administration peuvent obliger

celle-ci à consentir à un administré un avantage contraire à la réglementation

en vigueur, à condition que a) l'autorité soit intervenue dans une situation

concrète à l'égard de personnes déterminées, b) qu'elle ait agi ou soit censée

avoir agi dans les limites de ses compétences et c) que l'administré n'ait pas

pu se rendre compte immédiatement de l'inexactitude du renseignement obtenu. Il

faut encore qu'il se soit fondé sur les assurances ou le comportement dont il

se prévaut pour d) prendre des dispositions auxquelles il ne saurait renoncer

sans subir de préjudice, et e) que la réglementation n'ait pas changé depuis le

moment où l'assurance a été donnée (ATF 131 II 627 consid. 6.1).

bb) En l'espèce, le SIPAL avait, le 28 septembre

2009, indiqué à Pierre Kahil que les bâtiments ECA 900 et 901 devaient être

conservés et pouvaient être modifiés à condition de ne pas altérer les qualités

qui avaient justifié leur note 3. Le projet de transformation de la maison

principale en deux appartements n'était, sur le principe, pas exclu. Toutefois,

sans avoir pu visiter l'intérieur du bâtiment, sans plus d'informations sur son

état général (rapports de spécialistes) et sans avant-projet, il ne lui était

pas possible de se déterminer plus précisément à ce stade. Il ressort du

rapport d'examen préalable du PPA Ramuz-Tirage du 27 avril 2010, que le SIPAL a

indiqué que "La démolition prévue du bâtiment ECA

900.

ne pourra[it] être admise que si cette

construction [était] remplacée par un ensemble

de qualité architecturale égale ou supérieure. Le projet de démolition et de

reconstruction devra[it] donc [lui] être soumis […]". La municipalité indique pour sa

part que les recourants ont été rendus attentifs, lors de l'achat de la parcelle,

au fait qu'un projet de démolition de la villa en question était problématique

au regard des règles régissant la protection du patrimoine. Il apparaît ainsi qu’aucune

garantie n’a été donnée aux recourants par l’autorité compétente, soit la

municipalité, en ce qui concerne la possibilité de démolir la villa. Leur grief

relatif à une violation du principe de la bonne foi doit dès lors être écarté.

2.

Sur le fond, les recourants soutiennent que la

décision interdisant la démolition du bâtiment ECA 900 est arbitraire, qu’elle

méconnait la portée juridique de la note 3 au recensement architectural,

qu’elle ne repose pas sur une base légale suffisante, qu’elle a été rendue par

une autorité incompétente et qu’elle viole les principes d’aménagement des

plans directeurs communal et cantonal, ainsi que de la loi fédérale du

22.

juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700).

3.

Dans la décision attaquée, l’autorité intimée relève que la décision de

refus d’autoriser la démolition se fonde sur l’art. 46 de loi vaudoise du 10 décembre 1969 sur la

protection de la nature et des monuments et des sites (LPNMS; RSV 450.11). Elle

précise que la LPNMS repose sur la LAT, plus particulièrement l’art. 17 al. 2

LAT. Elle invoque en outre les art. 86 de la loi

du 4 décembre 1985 sur l’aménagement du territoire et les constructions (LATC;

RSV 700.11) et 32 RCATC.

a) La LPNMS instaure

une protection générale de la nature et des sites englobant tous les objets

immobiliers, tous les territoires, paysages, sites, localités, immeubles qui

méritent d'être sauvegardés en raison de l'intérêt général, notamment

esthétique historique, scientifique ou éducatif qu'ils présentent (art. 4

LPNMS) ainsi qu'une protection générale des monuments historiques et des

antiquités, en particulier des monuments de la préhistoire, de l'histoire de

l'art et de l'architecture ainsi que les antiquités immobilières trouvées dans

le canton et qui présentent un intérêt archéologique, historique, artistique,

scientifique ou éducatif (art. 46 LPNMS).

Sous le titre "Protection générale des

monuments historiques et des antiquités" le chapitre IV de la LPNMS

dispose:

"Art. 46 Définition

1.

Sont protégés

conformément à la présente loi tous les monuments de la préhistoire, de

l'histoire, de l'art et de l'architecture et les antiquités immobilières situés

dans le canton, qui présentent un intérêt archéologique, historique,

artistique, scientifique ou éducatif.

2.

Sont également

protégés les terrains contenant ces objets et leurs abords.

3.

Aucune atteinte ne

peut leur être portée qui en altère le caractère.

Art. 47 Mesures conservatoires

1.

Lorsqu'un danger

imminent menace un tel objet, le Département en charge des monuments, sites et

archéologie prend les mesures nécessaires à sa sauvegarde.

2.

L'article 10, alinéas

2.

et 3, est applicable.

Art.

48.

1.

Si aucune enquête en vue du classement n'a été ouverte dans un délai de trois

mois dès la date des mesures conservatoires, celles-ci deviennent caduques. En

cas de nécessité, le Conseil d'Etat peut prolonger ce délai de six mois

au plus."

La protection générale des monuments historiques et

des antiquités consiste ainsi dans la possibilité de prendre des mesures

conservatoires (art. 47 LPNMS) en faveur d'objets répondant à la définition de

l'art. 46 al. 1 et que l'on aurait omis de mettre à l'inventaire (art. 49

LPNMS) ou de classer (art. 52 LPNMS). Cette situation devrait être rare,

puisque l'art. 49 al. 1 LPNMS est libellé dans des termes analogues à ceux de

l'art. 46 al. 1:

"Art. 49 Inventaire

1.

Un inventaire sera dressé

de tous les monuments de la préhistoire, de l'histoire, de l'art et de

l'architecture et des antiquités immobilières situés dans le canton, qui

méritent d'être conservés en raison de l'intérêt archéologique, historique,

artistique, scientifique ou éducatif qu'ils présentent.

(…)"

Le recensement architectural n'est pas prévu par la

LPNMS, mais par l'art. 30 de son règlement d'application (RLPNMS ; RSV

450.11

), qui dispose que le département "établit le recensement

architectural des constructions en collaboration avec les communes concernées,

selon les directives publiées à cet effet". Le recensement

architectural, dont le processus est décrit dans une plaquette intitulée

"Recensement architectural du canton de Vaud", éditée en novembre

1995.

par la section monuments historiques et archéologie du Service des

bâtiments et rééditée en mai 2002, est une mesure qui tend à repérer et à

mettre en évidence des bâtiments dignes d'intérêt, de manière à permettre à

l'autorité de prendre, le cas échéant, les mesures de protection prévues par la

loi. Il comporte l'attribution de notes qui sont les suivantes: "1":

Monument d'importance nationale; "2": Monument d'importance

régionale; "3": Objet intéressant au niveau local; "4":

Objet bien intégrés; "5": Objet présentant des qualités et des

défauts; "6": Objet sans intérêt; "7": Objet altérant le

site. Il résulte de la plaquette précitée que la note 2 recense

les monuments d’importance régionale qui ont en principe une valeur justifiant

un classement comme monument historique ; ils sont en tous les cas

inscrits à l’inventaire. La note 3 recense les objets intéressants au niveau

local. Le bâtiment mérite d’être conservé mais il peut être modifié à condition

de ne pas altérer les qualités qui ont justifié la note 3. Le bâtiment en note

3.

n’a pas une valeur justifiant le classement comme monument historique.

Toutefois, il a été inscrit à l’inventaire jusqu’en 1987. Mais, depuis, même si

cette mesure reste possible de cas en cas, elle n’est plus systématique.

A l'exception des notes "1" et

"2" (qui impliquent une mise à l'inventaire), les notes attribuées

ont un caractère purement indicatif et informatif; elles ne constituent pas une

mesure de protection (arrêts AC 2009.0209 du 26 mai 2010 consid. 2a; AC.2000.0026

du 4 juillet 2000; AC.2003.0216 du 23 juillet 2004 consid. 2b). Elles sont en

revanche un élément d'appréciation important pour les autorités chargées de

l'aménagement du territoire, notamment lors de l'adoption des zones à protéger

prévues par l'art. 17 al. 1 LAT ou, dans la procédure de permis de construire,

lorsque ces autorités appliquent les règles concernant l'intégration et

l'esthétique des constructions ou statuent sur une autorisation cantonale

spéciale (arrêts AC 2009.0209 précité consid. 2a ; AC.2008.0328 du

27.

novembre 2009 consid. 4b et les arrêts cités).

Dans l’arrêt AC 2009.0209, le Tribunal cantonal a

relevé que la formule utilisée dans la plaquette "Recensement

architectural du canton de Vaud", que l'on retrouve dans nombre d'arrêts

du Tribunal administratif et de la cour de céans, selon laquelle "les

objets recensés en note "3" sont placés sous la protection générale

prévue par la loi à ses art. 46 et ss" (v. AC.2003.0188 du 7 décembre

2004.

consid. 4a; AC.2000.0122 du 9 septembre 2004 consid. 4a; AC.2002.0128 du

12.

mars 2004 consid. 4b; AC.1995.0293 du 21 mars 1996 consid. 4) prête à

confusion dans la mesure où elle laisse entendre que, du seul fait que la note

"3" a été attribuée à un bâtiment, il en découle conformément à

l'art. 46 al. 3 LPNMS "qu'aucune atteinte qui en altère le caractère ne

peut y être portée" (dans ce sens AC.2004.0031 du 21 février

2006.

consid. 4c). En réalité, un objet qui n'est ni classé ni porté à

l'inventaire et pour lequel le département compétent a renoncé à prendre des

mesures conservatoires, n'est pas protégé par la LPNMS (cf. arrêts

AC.2012.0176 du 28 novembre 2012 consid. 2a/aa ; AC. 2012.0057 du 18

octobre 2012 consid. 2) . Comme le Tribunal cantonal l’a relevé dans

l’arrêt AC 2009.0209, en indiquant que "les bâtiments recensés en note

"3" (…) méritent d'être sauvegardés sans toutefois pouvoir, en

principe, être classés comme monuments historiques" (Recensement

architectural du Canton de Vaud, p. 22) et en renonçant systématiquement, après

1987, à porter ces objets à l'inventaire, le département en charge de la

protection du patrimoine bâti a introduit une contradiction irréductible dans

l'application de la LPNMS: si l'objet mérite d'être sauvegardé, il doit être

porté à l'inventaire, et la seule manière d'imposer sa sauvegarde contre la

volonté du propriétaire (sous réserve des mesures de protection fondées sur

d'autres lois, comme on le verra ci-dessous) est en définitive de le classer.

Si le Conservateur n'est pas d'accord avec un projet de transformation ou de

démolition et qu'il ne prend pas de mesures conservatoires (art. 47 LPNMS), il

ne lui reste qu'à formuler des observations ou des recommandations durant

l'enquête publique, sur lesquelles la municipalité statuera comme sur n'importe

quelle opposition. A défaut de réglementation communale assurant une meilleure

protection, sa décision ne pourra se fonder que sur l'art. 86 LATC.

b) La LPNMS ne régit

cependant pas de manière exhaustive la protection de la nature, des monuments

et des sites dans le canton de Vaud. Selon l'art. 28 RLPNMS, les autorités

communales doivent prendre les mesures appropriées pour protéger les paysages,

localités ou sites construits dignes d'être sauvegardés selon la loi, en

élaborant leurs plans directeurs ou d'affectation ou lorsqu'elles délivrent un

permis de construire. De manière plus générale, l'art. 86 LATC attribue à la

municipalité la tâche de veiller à ce que les constructions, quelle que soit

leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un

aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement (al. 1). La

municipalité doit refuser le permis pour les constructions ou les démolitions

susceptibles de compromettre l'aspect et le caractère d'un site, d'une

localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de

valeur historique, artistique ou culturelle (al. 2). L'art. 47 al. 2 ch. 2 LATC

permet par ailleurs aux communes d'intégrer dans leur règlementation des règles

relatives notamment aux paysages, aux sites, aux rives de lacs et de

cours d'eau, aux localités et aux ensembles ou aux bâtiments méritant

protection. L’art. 86 al. 3 LATC précise à cet

égard que les règlements communaux doivent contenir des dispositions en vue

d’éviter l’enlaidissement des localités et de leurs abords. (al. 3)

Ceci permet aux communes d’intégrer dans leur

réglementation des règles matérielles visant des buts comparables à la LPNMS

pour la protection des bâtiments dignes d’intérêt. Ces dispositions ne sont

plus subordonnées à l’inscription d’un objet à l’inventaire ou à l’adoption

d’un arrêté de classement, mais résultent des objectifs de protection propres

arrêtés par la municipalité sur son territoire communal. C’est la municipalité

qui est compétente en première ligne pour l’application de ces règles (art. 17

et 104 LATC), l’intervention du département étant limitée à un droit

d’opposition et à un droit de recours (art. 104a et 110 LATC) lui permettant de

contester une décision municipale qui ne serait pas conforme à la

réglementation communale concernant la protection des ensembles bâtis ou des

bâtiments dignes d’intérêt (arrêts AC.2012.0202 du 21 février 2013 consid.

1d/aa et les références, AC.2010.0127 du 6 janvier 2011 consid. 2c). Si un projet de transformation ou de démolition va à

l’encontre des objectifs de sauvegarde mentionnés dans la directive concernant

le recensement, et si le SIPAL ne prend pas les mesures conservatoires de

l’art. 47 LPNMS en vue du classement, il doit ainsi formuler des observations

ou une opposition durant l'enquête publique, opposition sur laquelle la

municipalité statuera en se fondant sur le règlement communal (arrêts AC.2013.0214

du 29 juillet 2014 consid. 2; AC.2013.0282 du 22 juillet 2014 consid. 4; AC.2012.0176 du 28 novembre 2012 consid. 2a/cc et les

références, AC.2010.0241 du 16 novembre 2011consid 4c).

En l’espèce, l'art. 32 RCATC prévoit notamment que

la Municipalité peut prendre des dispositions exceptionnelles (notamment en

application de l'article 86 LATC) pour sauvegarder les qualités particulières

d'un lieu ou pour tenir compte de situations acquises.

4.

a) Il résulte de ce qui précède que, contrairement,

à ce que soutiennent les recourants, une municipalité est compétente pour

interdire la démolition d’un bâtiment sur la base de l’art. 86 LATC ainsi que,

cas échéant, sur la base des dispositions du règlement communal relatives à la

protection des bâtiments dignes d’intérêt (cf. notamment arrêts

AC.2014.0273 du 11 mars 2015 ; AC.2013.0214 du 29 juillet 2014 ; AC.2007.0116

du 30 septembre 2008). Une interdiction de démolir un bâtiment n’implique dès

lors pas nécessairement un classement par l’autorité cantonale compétente en

matière de protection du patrimoine bâti. De plus, le fait qu’un bâtiment

méritant protection se trouve dans une zone de forte densité et qu’il résulte

des planifications directrices cantonale et cantonale une volonté de densification

n’empêche pas d’interdire sa démolition s’il présente un intérêt prépondérant

en ce qui concerne la protection du patrimoine bâti. Il

convient de rappeler à cet égard que, selon la jurisprudence, les restrictions

de la propriété ordonnées pour protéger les monuments et les sites naturels ou

bâtis sont en principe d'intérêt public (ATF 135 I 176 consid. 6.1 et les

références). Comme on le verra ci-dessous, l’intérêt public à la densification

du milieu bâti doit cependant être pris en compte dans la pesée des intérêts

lorsque la conservation d’un bâtiment est imposée par la municipalité sur la

base de l’art. 86 LATC et du règlement communal.

b) En l'occurrence, a

l'instar de l'art. 86 LATC (clause générale d'esthétique et d'intégration des

constructions), l'art. 32 RCATC définit de manière particulièrement large les

objets susceptibles d'être protégés et ne fixe pratiquement aucun cadre aux

mesures qui peuvent être imposées par la municipalité, lesquelles peuvent aller

jusqu'à l'interdiction de construire, de transformer ou de démolir. Une base

légale aussi large exige que l'on se montre particulièrement rigoureux lors de

la pesée des intérêts en présence et dans l'examen de la proportionnalité de la

limitation par rapport aux buts poursuivis et à l'objet de la protection (ATF

115.

Ia 363 consid. 2c p. 366; 97 I 639 consid. 6b p. 642 ; arrêt AC

2009.0209

précité consid. 2a).

S'agissant de l'objet de la protection, on ne

saurait s'arrêter au seul fait que le bâtiment litigieux a obtenu la note

"3", ce qui le qualifie d'"objet intéressant au niveau local"

selon la terminologie du Recensement architectural du canton de Vaud. Tout

objet ne méritant pas protection, il faut procéder à un examen global, objectif

et basé sur des critères scientifiques, qui prennent en compte le contexte

culturel, historique, artistique et urbanistique du bâtiment concerné. Les

constructions qui sont les témoins et l'expression d'une situation historique,

sociale, économique et technique particulière, doivent être conservés (arrêts

AC.2014.0245, AC.2014.0258 du 16 avril 2015 consid. 4a ; AC.2009.0209

précité consid. 3a). De plus la mesure ne doit pas être destinée à satisfaire

uniquement un cercle restreint de spécialistes; elle doit au contraire

apparaître légitime aux yeux du public ou d'une grande partie de la population,

pour avoir en quelque sorte une valeur générale (ATF 135 I 176 consid. 6.2 p.

182; arrêt 1P_79/2005 du 3 septembre 2005, in ZBL 2007 p. 83; ATF 120 Ia 270

consid. 4a p. 275; ATF 118 Ia 384 consid. 5a p. 389 ; arrêt

AC.2009.0209 précité consid. 3a). Face à l'alternative

d'autoriser la démolition d'un bâtiment protégé ou d'en imposer le maintien à

son propriétaire, il convient, sous l'angle de la proportionnalité, de prendre également

en considération les coûts qui en découlent pour ce dernier. Il faut ainsi

comparer les coûts d'une restauration avec ceux d'une démolition suivie d'une

reconstruction, ainsi que les possibilités de rendement offertes par chacune

des deux options. A cet égard, la jurisprudence retient que le seul intérêt financier du propriétaire à une exploitation du

bien-fonds la plus rentable possible ne prime pas sur l'intérêt à la

conservation d'un objet digne de protection (arrêts AC.2007.0116 du 30

septembre 2008 consid. 9d et AC.2004.0031 du 21 février 2006 consid. 4d

avec renvoi aux ATF 120 Ia 270 consid. 6c et 118 Ia 384 consid. 5e). En

d'autres termes, il n'y a pas lieu d'autoriser la démolition d'un bâtiment

protégé dans le seul but que le propriétaire puisse utiliser son bien-fonds de

la manière la plus rentable possible. Selon la jurisprudence relative au

classement comme mesure de protection d'un bâtiment, il faut toutefois qu'en

cas de préservation de celui-ci – et, partant, de refus de sa démolition –, le

propriétaire conserve la possibilité de se procurer un rendement acceptable (cf.

AC. 2013.0214 du 29 juillet 2014 consid. 6; AC.2009.0209 précité consid. 3c avec renvoi à l'ATF 126 I 219 consid. 2h).

c) En l’espèce, l’extérieur

du bâtiment litigieux présente des caractéristiques intéressantes au plan

architectural, notamment des avant-toits lambrissés, des colombages décoratifs

et des ferronneries d’origine, des arcs en berceau, des consoles de bois ouvragées

(bras de force sculptés) soutenant la toiture à demi-croupes couvrant la cage

d’escalier sise en façade nord, une échauguette à l’angle sud-est de la façade

sud, un toit à la Mansart avec des brisis et des encadrements de fenêtres en

pierre. Le bâtiment présente également comme caractéristique intéressante le

fait que les ouvertures sont toutes de tailles différentes (avec notamment des

fenêtres tripartites dans le salon). On peut ainsi confirmer l’intérêt de

l’extérieur du bâtiment tel qu’il est mis en évidence dans les trois expertises

figurant au dossier. Sur la base de la vision locale, on peut en outre relever,

comme élément d’intérêt, la présence d’une terrasse et d’un jardin coordonnés avec

la maison (la terrasse est conçue comme prolongement de la maison). L’intérieur

de la maison présente pour sa part peu d’éléments de valeur, à l’exception de

moulures au plafond et, dans une moindre mesure, d’un carrelage d’époque à

certains endroits. Il est probable que l’intérieur du bâtiment a fait l’objet

d’une rénovation environ 30 à 40 ans après la construction de la maison.

On relèvera au surplus que la villa a essentiellement une valeur de

témoignage par rapport au propriétaire de l’époque avec des choix

architecturaux qui avaient probablement pour objectif d’incarner son statut de

« notable ». A cet égard, tout semble concorder : l’encadrement

de la cour d'entrée par l'annexe et la terrasse côté lac, les plantations, la

composition des façades, la typologie interne, la grande baie vitrée soulignant

l’escalier, les ouvertures de tailles variées qui amènent des ambiances

différentes suivant les endroits. Comme le relève l’expert Nicolas Jacot, cette

architecture est typique d’un mouvement qui s’est développé un peu partout en

Europe au début du XXème siècle, avec la caractéristique d’être étroitement lié

à ses commanditaires, à savoir une bourgeoisie plutôt progressiste réclamant la

réalisation de maisons cossues auxquelles elle pouvait s’identifier.

Dans la pesée des intérêts, il convient également de prendre en considération

le coût des travaux de rénovation qui sont nécessaires pour que le bâtiment

puisse à nouveau être habité. Sur la base notamment de la vision locale, on

peut constater que la rénovation sera complexe et coûteuse. Ceci est dû plus particulièrement

à l’exigence de mise aux normes actuelles, notamment en matière d’isolation.

Même si la charpente semble en bon état, l’ensemble de la couverture ainsi que les

fenêtres devront être repris. Le plancher devra être refait. Le travail sur les

façades sera difficile compte tenu de la nécessité de protéger toutes les

boiseries. La présence de nombreux angles et l'exiguïté des pièces va augmenter

les coûts. Il en va de même de la présence de plusieurs type de menuiseries

particulières. Les chenaux verticaux ont disparu, ce qui a entraîné des amenées

d’eau. Même s’il est difficile de chiffrer avec précision le coût de la

rénovation, le tribunal parvient à la conclusion que l’estimation produite par

les recourants lors de l’audience, soit 1'169'000 fr., est acceptable. On

relèvera qu'il n'est pas possible d'exclure à ce stade qu'elle soit encore en

dessous de la réalité, compte tenu des nombreux impondérables qui apparaissent

à l'examen de l'état des éléments de second oeuvre en vue de leur rénovation dans

les règles de l'art. Le coût total de l’opération (prix d’achat et coût de la

rénovation) a ainsi pour conséquence qu’il sera difficile pour les

propriétaires de louer l’objet avec un loyer leur permettant d’obtenir un

rendement convenable. Il est vrai que l’importance des travaux de rénovation

est en partie due au fait que les recourants n’ont pas entretenu la maison

depuis son achat en 2009. Dès lors que l’acquisition de la parcelle n° 308

avait été faite en vue d’une démolition du

bâtiment existant et d’une reconstruction, cet élément ne saurait être reproché

aux recourant et n’a pas à être pris en compte dans la pesée des intérêts.

S’agissant du loyer susceptible d’être obtenu, il convient de relever que l’on

est en présence d’un objet certes bien situé et doté d'un cachet particulier,

mais que celui-ci comporte des pièces assez exiguës et qu'il sera privé de ses

vues après la construction de l’immeuble en cours de réalisation au sud.

La construction d’un bâtiment supplémentaire sur la parcelle n° 308, évoquée par la municipalité, apparaît difficilement

envisageable compte tenu de la configuration de la parcelle et de l’impact qu’une

telle construction aurait sur la maison existante que l’on veut protéger.

Il convient encore d’examiner s’il faut inclure dans la pesée des

intérêts le fait que, après la construction de l’immeuble en cours de

réalisation au sud, le bâtiment litigieux ne sera pratiquement plus visible.

Dans un arrêt du 5 juillet 2011 (TF 1C_75/2011), le Tribunal fédéral avait

examiné une décision de la Municipalité de Vevey qui, pour des motifs de

protection des monuments historiques, avait ordonné l’enlèvement d’un jacuzzi

installé sur le toit d’un immeuble classé, auquel la note 2 avait été attribuée

lors du recensement architectural. La propriétaire contestait cette décision en

faisant valoir notamment que le jacuzzi n’était visible de nulle part, sauf du

ciel. Le Tribunal fédéral a relevé que dans le mesure où le critère essentiel,

selon la réglementation communale, était le maintien du caractère originel du

bâtiment, la question de savoir si l’installation litigieuse était visible

était sans pertinence (consid. 3.4). Il se référait à une disposition du

règlement communal sur les constructions qui stipulait que tout projet de

réfection ou de transformation d’un bâtiment présentant une valeur historique,

esthétique ou architecturale à sauvegarder, ne pouvait être admis par la

municipalité que si le caractère originel, la forme et le revêtement extérieur

du bâtiment étaient maintenus ou, le cas échéant, rétablis.

En l’espèce, la réglementation

communale sur les constructions ne contient pas de disposition comparable à

celle examinée par le Tribunal fédéral dans l’arrêt mentionné ci-dessus. Dans

ces circonstances, le fait que la construction litigieuse ne sera pratiquement

plus visible de l’extérieur est un élément qui doit être pris en considération

dans la pesée des intérêts, même s’il ne s’agit pas d’un élément décisif à lui

seul. Ainsi que cela résulte de l’expertise de l’historienne Marikit Taylor, on

relève à cet égard que la valeur de la maison réside surtout dans le traitement

Heimatstil de ses volumes, de ses façades et de sa toiture. La visibilité de la

maison au sud, prévue sans aucun doute pour afficher la réussite sociale et

économique de son premier propriétaire et conçue pour être admirée de loin,

constitue dès lors un élément important dans l’appréhension de la valeur

patrimoniale de l’objet.

d) Tout bien

considéré, le tribunal parvient à la conclusion que l’intérêt de la

villa "Mon cottage" en ce qui concerne la conservation du patrimoine

bâti n’est pas suffisant pour que sa conservation puisse être imposée au

propriétaire sur la base de la seule clause générale d’esthétique. En d’autres

termes, la valeur architecturale et historique de la villa, dans son

environnement actuel, n’est pas suffisante pour s’imposer à l’intérêt privé du

propriétaire à exploiter son terrain selon les possibilités normalement

disponibles d’après le règlement communal et à l’intérêt public à la densification

du milieu bâti.

On relèvera que la

solution aurait pu être différente si la commune de Pully avait, en application

de l’art. 47 al. 2 ch. 2 LATC, adopté des dispositions spécifiques relatives

« aux ensembles ou aux bâtiments méritant protection » comme d’autres

communes l’ont fait de manière efficace (cf. notamment AC.2001.0159 du 23

février 2006 concernant la commune de Bofflens. Le règlement de cette commune prévoyait une mesure de protection spéciale pour les

bâtiments répondant à la définition des notes 2 et 3 des catégories du

recensement architectural. Selon la règle communale, les bâtiments ou parties

de bâtiments remarquables ou intéressants du point de vue architectural ou

historique devaient en principe être conservés, seuls des transformations, de

modestes agrandissements ou des changements d’affectation étant admissibles

s’ils étaient compatibles avec la conservation et la mise en valeur du

bâtiment).

5.

Il résulte de ce qui précède que le recours doit être admis et la décision

municipale du 5 mai 2015 être annulée. Vu le sort du recours, les frais de la

cause sont mis à la charge de la commune de Pully. Celle-ci versera en outre

des dépens aux recourants, qui ont agi par l’intermédiaire d’un mandataire

professionnel.

Par

ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours contre la décision de la Municipalité de Pully du 5 mai 2015

est admis.

II.

La décision de la Municipalité de Pully du 5 mai 2015 est annulée.

III.

Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge

de la Commune de Pully.

IV.

La Commune de Pully versera à Pierre Kahil, Bettina Kahil, Radu

Ionescu-Vraca et Aileen Ionescu-Vraca, créanciers solidaires, une indemnité de

3'000 (trois mille) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 22 mars 2016

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit

public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur

le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire

à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans

une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de

preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte

attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent

être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il

en va de même de la décision attaquée.