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Décision

AC.2015.0205

CDAP - AC.2015.0205 - 2016-04-19 - KIARAPHI SA/Service des communes et du logement, Municipalité de Lausanne

19 avril 2016Français35 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A.

La société KIARAPHI SA a pour but toutes activités immobilières,

financières et commerciales. Le 3 mai 2013, elle a acquis en propriété le

bien-fonds 6104 du Registre foncier de la commune de Lausanne, situé à l'avenue

de Mon-Repos 30 à Lausanne. Sur cette parcelle est érigé un immeuble de quatre

étages construit en 1933 par l'architecte Charles Zbinden qui figure en note 3

au recensement architectural de la commune.

Lors de l'achat de l'immeuble, KIARAPHI SA a procédé

à la constitution de 10 lots de propriété par étages (PPE) dans le bâtiment.

L'appartement du 4ème étage (ci-après: l'appartement) constitue le

lot n° 9 et porte le numéro d'immeuble 6104-9 au Registre foncier. Il

s'agit d'un appartement de 3,5 pièces avec balcons, d'une surface de 91 m2

(ou 96 m2). Le dernier loyer net de cet appartement s'est élevé

à 1'900 fr. de 1994 à 2014. Les locataires, Raymond et Susanne Marmillod,

ont résilié le contrat de bail pour le 30 août 2014, en précisant qu'ils s'en

portaient acquéreurs en cas de mise en vente. Dans leur lettre de résiliation

du 30 juillet 2014, ils soulignaient l'existence de problèmes persistants

d'arrivée d'odeurs dans la cuisine.

B.

Le 10 décembre 2014, par l'intermédiaire du notaire Gilles Guignard,

KIARAPHI SA a adressé au Service du logement et des gérances de la commune de

Lausanne (ci-après : le Service communal) une demande

d'autorisation de vendre l'appartement fondée sur la loi du 11 décembre 1989

concernant l'aliénation d'appartements loués (LAAL; RSV 840.13). L'acquéreur

mentionné dans la demande était Michel Masserey, domicilié à la rue du Temple

14, à Lausanne, et le prix de vente envisagé s'élevait à 940'000 francs.

Par courriel du 22 décembre 2014 adressé à la société

Bernard Nicod SA, gérance immobilière administratrice de la PPE, le Service communal

a exposé que le dossier présenté ne répondait à aucun des motifs et conditions

d'autorisation de vente au sens de la LAAL, et a invité la société propriétaire

à lui faire parvenir toutes informations utiles concernant sa situation

(personnelle et économique) afin de pouvoir se déterminer sur l'octroi éventuel

d'une autorisation exceptionnelle au sens de l'art. 4 al. 2 LAAL.

C.

Une visite de l'appartement s'est déroulée le 5 mars 2015, en présence de

Michael Roberts, directeur de Bernard Nicod SA, d'une représentante du Service

communal et d'une représentante du Service des communes et du logement, Division

logement du canton de Vaud (ci-après: SCL).

Le 27 mars 2015, Michael Roberts a indiqué au SCL

qu'au vu des caractéristiques de l'appartement, il lui semblait que la vente de

l'appartement ne devait pas être soumise à la LAAL. Il a décrit l'appartement

en ces termes:

"Il se trouve que dans

le cas qui nous concerne l'appartement est d'une surface de 96 m2 sp,

une hauteur de plafond de 2.85 m avec des moulures périphériques et à l'ancienne

autour des points lumineux, trois balcons dont un parisienne, les planchers

sont en chêne massif type fougère et damier à l'ancienne, une salle-de-bain

avec un grand lavabo double et un WC séparé, une cuisine entièrement agencée et

équipée; machine à laver, four à induction et vitrocéram, micro-onde encastré à

mi-hauteur, un réfrigérateur et un congélateur, et le plan de travail est en

granit. L'appartement est traversant nord (vue sur le parc de Mon-Repos) sud

(vue sur le lac) et il est équipé d'un poêle. Enfin, le prix de construction au

m3 selon police ECA annexée est de Fr. 784.-. Par ailleurs, le

dernier loyer de location fixé à Fr. 1'900.- date de 1994. Il ne peut

qu'avoir évolué à la hausse depuis 21 ans."

Au dossier figure un lot de photographies de

l'appartement et de l'immeuble s'accordant avec la description figurant

ci-dessus.

D.

Le 28 avril 2015, le SCL a transmis au Service communal son analyse

technique du dossier. Il a estimé le prix de vente objectif de l'appartement à

511'376 francs. En fonction de ce montant, il a fixé le loyer objectif à

1'709 fr. 59 (pour un revenu locatif annuel de 20'455 fr. 04),

ce qui équivaut à 213 fr. 07 m2/an.

En comparaison, en tenant compte d'un prix de vente

de 940'000 fr. mentionné dans la demande d'autorisation, le SCL a estimé que

le loyer mensuel devrait s'élever à 3'133 fr. 33 (pour un revenu

locatif annuel de 37'600 fr.), soit à 391 fr. 96 m2/an.

E.

Selon la police d'assurance Bâtiment ECA du 26 septembre 2013 rééditée

le 27 mars 2015, la valeur ECA du bâtiment s'élève, fondée sur l'indice 125, à

4'743'852 fr. pour un volume total de 5'943 m3.

F.

Le 26 mai 2015, la Municipalité de Lausanne a préavisé négativement la

vente de l'appartement, considérant qu'il entrait dans la catégorie de

logements à pénurie. La Municipalité a relevé que même en tenant compte de sa

valeur ECA dans le calcul de la valeur de l'objet selon la méthode objective,

l'appartement appartenait toujours aux catégories où sévit la pénurie, malgré

ses qualités certaines. Enfin, l'autorité communale a précisé que le fait que

l'immeuble ait été fragmenté en dix lots PPE immédiatement après son rachat en

bloc par le propriétaire en 2013 ne l'incitait pas à autoriser la vente de

l'appartement.

Par lettre du 11 juin 2015, le SCL a exposé qu'elle

partageait l'analyse de l'autorité communale s'agissant du fait que

l'appartement entrait dans une catégorie à pénurie et ne pouvait donc pas faire

l'objet d'une autorisation d'aliéner au sens de l'art. 4 al. 1

let. a LAAL. En effet, bien qu'il présentait certaines caractéristiques de

qualité, il n'était pas à ce point atypique ou luxueux qu'il sorte des

catégories répondant aux besoins prépondérants de la population lausannoise.

Par ailleurs, son dernier loyer de 1'900 fr. correspondait à 10 %

près environ au loyer objectif estimatif calculé après l'inspection locale,

soit 1'704 francs. Au surplus, s'agissant d'un immeuble construit en 1933

qui n'avait été constitué en PPE que le 3 mai 2013, le motif d'autorisation prévu

à l'art. 4 let. b LAAL n'était pas satisfait, de même que celui prévu à l'art.

4 let. c LAAL, dès lors que le logement n'allait pas être acquis par son

locataire en place sans que ce dernier ait été contraint de l'acheter ou de

partir. Le SCL a alors invité la société propriétaire à lui faire savoir

quelles circonstances économiques, financières ou autres commandaient la vente

de l'appartement, et de lui indiquer si l'acquéreur pressenti entendait

acquérir l'appartement dans le but de le maintenir durablement en location ou

pour l'occuper personnellement en propriété.

La société propriétaire s'est déterminée le 26 juin

2015 par l'intermédiaire de son conseil, exposant en substance que

l'appartement présentait des qualités si exceptionnelles (notamment le parquet

en chêne massif, la hauteur des plafonds, la vue et la présence d'un poêle à

bois) qu'il ne pouvait pas être considéré comme un bien répondant à un besoin

de la population et n'entrait pas dans la catégorie d'appartement à pénurie.

G.

Par décision du 6 juillet 2015, le SCL a refusé d'octroyer

l'autorisation sollicitée, pour les motifs exposés dans sa lettre du 11 juin

2015. L'autorité a ajouté que KIARAPHI SA n'avait fait valoir aucune

circonstance justifiant la délivrance d'une autorisation exceptionnelle au sens

de l'art. 4 al. 2 LAAL, et qu'au prix de vente escompté de 940'000 fr.,

les charges mensuelles découlant d'une telle acquisition selon les standards

usuels de financement en matière immobilière (20 % de fonds propres à

80 % de fonds empruntés en 1er et 2e rangs, par

exemple) seraient supérieures à CHF 3'000.-/mois et ne permettraient manifestement

plus de maintenir cet appartement dans une catégorie de prix analogue à celle

pratiquée jusqu'alors.

H.

Par acte du 20 août 2015, KIARAPHI SA a formé recours contre cette

décision devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal

(CDAP), concluant principalement à sa réforme en ce sens que l'autorisation

d'aliéner l'appartement lui soit accordée, subsidiairement à son annulation et

au renvoi de la cause à l'autorité précédente pour nouvelle décision dans le

sens des considérants. A titre de mesure d'instruction, la recourante a requis

la mise en oeuvre d'une inspection locale.

Le Service communal a déposé des observations le 30

septembre 2015. Il a maintenu que l'appartement appartenait aux catégories

touchées par la pénurie et ne pouvait dès lors faire l'objet de la vente

envisagée.

Dans ses déterminations du 26 novembre 2015, le SCL

a conclu au rejet du recours.

Le 30 décembre 2015, la recourante a déposé des

déterminations, dans lesquelles elle a déclaré maintenir ses conclusions. Elle

a en outre produit deux pièces, soit, d'une part, les statistiques de l'Office

fédéral des statistiques sur le loyer moyen en francs selon le nombre de

pièces, pour les 10 plus grandes villes de Suisse de 2011 à 2013, lesquelles

mentionnent un loyer net moyen de 1'229 fr. pour un appartement de 3 pièces

à Lausanne et 1'569 fr. pour un appartement de 4 pièces, et, d'autre part,

les statistiques du département des finances et des relations extérieures du

canton de Vaud sur le loyer moyen en francs, selon le nombre de pièces, de 2010

à 2013 en ville de Lausanne, faisant état d'un loyer net moyen de

1'250 fr. pour un 3 pièces en 2013 et 1'584 fr. pour un 4 pièces.

I.

Le tribunal a statué par voie de circulation.

Considérants

1.

La recourante a sollicité la tenue d'une audience avec inspection

locale.

a) Le droit d’être

entendu tel que garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la

Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101) comprend le droit pour

l’intéressé de s’expliquer avant qu’une décision ne soit prise à son détriment,

celui de fournir des preuves quant aux faits de nature à influer sur le sort de

la décision, celui d’avoir accès au dossier, de participer à l’administration

des preuves essentielles et de se déterminer sur son résultat lorsque cela est

de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 129 II 497 consid. 2.2 p.

505; 124 I 49 consid. 3a p. 51 et les réf. cit.). En particulier, le droit de

faire administrer les preuves suppose notamment que le fait à prouver soit

pertinent et que le moyen de preuve proposé soit apte et nécessaire à prouver

ce fait. L’autorité peut donc mettre un terme à l’instruction lorsque les

preuves administrées lui ont permis de forger sa conviction et que, procédant

d’une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves proposées,

elle a la certitude qu’elles ne pourraient pas l’amener à modifier sa décision

(ATF 130 II 425 consid. 2.1 p. 429 et les réf. citées).

b) En l'espèce, le dossier de la cause est

suffisamment complet pour permettre au tribunal de statuer en toute connaissance

de cause. En particulier, il contient la correspondance échangée entre la

recourante et l'autorité intimée ainsi qu'un lot de photographies montrant

chaque pièce de l'appartement, la façade de l'immeuble et les parties communes,

rendant superflue la tenue d'une inspection locale. Au demeurant, les

caractéristiques de l'appartement telles que décrites par la recourante ne sont

pas contestées. Pour le reste, la recourante et l'autorité intimée ont pu faire

valoir leurs arguments lors d'un échange d'écritures intervenu dans la présente

procédure. Il y a dès lors lieu de rejeter la requête de la recourante tendant

à la tenue d'une audience avec inspection locale.

2.

La recourante soutient que la vente de l'appartement n'est pas soumise à

autorisation au sens de la LAAL.

a) La LAAL a pour but de lutter contre la pénurie de

logements en conservant sur le marché locatif certains types d'appartements

répondant à un besoin de la population (art. 1). Selon l'art. 2 al. 1 LAAL,

l'aliénation à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit, d'un appartement

à usage d'habitation jusqu'alors loué, est soumise à autorisation.

L'art. 4 LAAL a la teneur suivante:

Art. 4 Motifs et

conditions d'autorisation

1.

L'autorisation

est accordée lorsque l'appartement concerné :

a.

n'appartient pas à une catégorie où sévit la pénurie de logements ; ou

b. est soumis au régime de la propriété par étages ou à

une forme de propriété analogue dès la construction de l'immeuble, ou a été

inscrit comme tel au registre foncier avant le 7 octobre 1989 qu'il ait ou non

déjà été cédé de manière individualisée ; ou

c. est acquis par son locataire actuel sans que celui-ci

ait été placé devant l'alternative d'acheter son logement ou de partir.

2.

L'autorisation

est également accordée lorsque d'autres circonstances commandent l'aliénation.

3.

L'autorisation

peut être soumise à certaines conditions, notamment concernant le relogement du

locataire. Le département requiert alors l'inscription de leur mention au

registre foncier.

Lorsqu'aucune des conditions posées à l'art. 4 LAAL

n'est réalisée, l'autorisation est refusée (art. 5 LAAL). Selon l'art. 6 LAAL,

La demande d'autorisation est adressée par le propriétaire à la commune du lieu

de situation de l'immeuble et doit contenir toutes les précisions utiles (al.

1). La commune transmet la demande au département, avec un préavis dûment

motivé. Elle apporte toutes précisions utiles, notamment en ce qui concerne les

catégories de logements touchées par la pénurie (al. 2). Le département,

de même que la commune, prennent toutes les mesures nécessaires d'instruction.

En particulier, le propriétaire et le locataire concernés sont consultés (al.

3).

La LAAL tend à empêcher que les appartements loués

ou à louer ne soient convertis en logements à acheter et qu'il n'en résulte un

rétrécissement du marché locatif des appartements "qui, par leur prix,

sont accessibles à la plus grande partie de la population" (cf. arrêt

1P.586/1991 du 1er février 1992 consid. 3b/aa). L’objectif poursuivi par la

LAAL n’est pas de protéger un locataire individuel, mais de conserver intact un

parc locatif en période de pénurie, respectivement certains objets de ce parc

locatif, à savoir les appartements répondant à un besoin de la population dont

les loyers sont abordables (ATF 1C_504/2010 du 18 juillet 2011 consid. 3.5).

Or, les appartements de haut standing ou aux loyers élevés ne répondent pas aux

besoins de la population que tend à protéger la loi, à savoir les familles et

les personnes qui ne disposent que de revenus modestes. Il en va de même des

logements qui présentent des caractéristiques hors normes et qui en font des

objets particuliers sur le marché immobilier (TF 1A.296/2004 du 24 mars 2005

consid. 5.3 sur la réglementation identique du droit neuchâtelois; FO.2008.0019

du 3 février 2009 consid. 1 cc et réf.).

c) En l'espèce, la recourante ne conteste pas que

les conditions posées à l'art. 4 al. 1 let. b et c pour justifier

l'octroi d'une autorisation ne sont pas remplies dès lors que l'immeuble dans

lequel se trouve l'appartement n'a pas été soumis au régime de la propriété par

étages avant le 7 octobre 1989, et que l'appartement n'a pas été acquis par son

locataire actuel. Elle n'invoque pas non plus l'existence d'autres

circonstances qui commanderaient l'aliénation au sens de l'art. 4 al. 2 LAAL.

Elle se fonde exclusivement sur l'art. 4 al. 1 let. a LAAL et

soutient que l'appartement n'appartient pas à une catégorie où sévit la

pénurie.

d) La notion de logement appartenant "à une

catégorie où sévit la pénurie" est utilisée aussi bien dans la loi

vaudoise du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la

rénovation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements à

d'autres fins que l'habitation (LDTR; RSV 840.15) que dans la LAAL. La

jurisprudence considère que la notion est la même dans les deux lois (TF

1C_504/2010 précité, consid. 3.4). Il est par conséquent possible de s'inspirer

de l'art. 4 du Règlement d'application du 6 mai 1988 de la LDTR (RLDTR; RSV

840.15

) qui stipule que les logements correspondant par le prix, le nombre de

pièces et, de manière générale, les caractéristiques, à un besoin de la

population, peuvent entrer dans une catégorie touchée par la pénurie

(FO.2003.0008 du 24 décembre 2003 consid. 2; FO.2002.0034 du 18 septembre

2003.

consid. 4a; FO.1995.0038 du 15 novembre 1996 consid. 4).

Savoir si un logement appartient à une catégorie

touchée par la pénurie dépend en premier lieu, en termes quantitatifs, de la

statistique des logements vacants, établie essentiellement sur la base du critère

du nombre de pièces. L'existence d'une situation de pénurie de logements dans

la catégorie concernée est admise lorsque le taux de vacance, selon la

statistique des logements vacants fournie par l'autorité communale, est

inférieur à 1,5% (FO.2010.0012 du 4 octobre 2010; FO.2007.0004 du 22 février

2008.

consid. 3a et réf.). La Commune de Lausanne figure dans la liste des

communes où sévit la pénurie de logements, notamment pour les appartements

comptant 3 pièces et plus. La vente de l'appartement en cause est dès lors

soumise, sous cet angle, à autorisation au sens de l'art. 4 LAAL, ce que

la recourante ne conteste pas.

Ensuite, en termes qualitatifs, il faut apprécier si

le logement en cause, par son prix, appartient ou non à une catégorie où sévit

la pénurie, soit une catégorie répondant à un besoin de la population (cf.

consid. 3 infra). Enfin, l'appréciation prend en compte, toujours sous l'angle

qualitatif, les caractéristiques générales du logement considéré (cf. consid. 4

infra) (FO.2012.0003 du 29 août 2012 consid. 2; FO.2010.0012 précité consid.

3c; FO.2003.0008 du 24 décembre 2003 consid. 2; FO.2002.0034 du 18 septembre

2003.

consid. 4a).

3.

La recourante conteste la prise en compte par l'autorité intimée d'un

loyer objectif de 1'704 francs. Elle soutient que le fait qu'un loyer de

1'900 fr. ait pu être fixé en 1994 démontre que l'appartement constituait

déjà un objet d'exception et que ce loyer n'aurait pu qu'augmenter depuis lors,

vu la situation du marché.

a) Sur la question du prix des logements, l’autorité

cantonale compétente s'en remet dans une large mesure à l'appréciation de la

commune, celle-ci étant la mieux informée en la matière (FO 2010.0012 précité

consid. 3c; AC.2000.0082 du 13 décembre 2000 consid. 3a/aa; BGC février 1985,

p. 1494). L'analyse est sur ce point facilitée par l'existence de statistiques

communales portant également sur le niveau moyen des loyers, par catégorie

d'appartements.

Pour déterminer si, par son prix, un appartement

répond à un besoin de la population, on ne peut pas s'en tenir au montant du

loyer payé par le dernier locataire. Ce loyer peut en effet, selon les

circonstances, se situer à un niveau supérieur ou inférieur à celui (non

abusif) pour lequel l'appartement pourrait être remis sur le marché de la

location (FO.1994.0036 du 13 novembre 1996 consid. 3b et 3c). Tel était le cas

dans la cause FO.1994.0036 où un loyer de 660 fr. pour un appartement de 5

pièces de 157 m2, même vétuste, représentait manifestement un prix

de faveur. C'était ainsi à juste titre que l'autorité s'était attachée dans un

premier temps à définir le loyer objectif de l'appartement avant

transformation. Dans l’arrêt AC.2000.0082 précité, le Tribunal administratif

avait mis en doute cette prise en compte d’un loyer objectif (tout en relevant

que la jurisprudence avait approuvé à plusieurs reprises cette méthode) en se

demandant si l'on ne devrait pas plutôt s'en tenir au loyer effectivement perçu

(comme c’était le cas à Genève), cas échéant moyennant certaines corrections

(arrêt précité consid. 3a/bb). Certains arrêts ont également précisé que la

prise en compte d’un loyer calculé selon la méthode dite objective pour

déterminer si un appartement appartenait à une catégorie où sévit la pénurie de

logements ne pouvait pas être considérée comme une règle générale (cf.

FO.2002.0034 précité consid. 4b/bb ; FO.2000.0155 du 15 octobre 2002

consid. 5).

b) En l'espèce, le SCL s'est fondé sur le document

intitulé "Vacance des logements à louer et à vendre selon la taille et

les loyers à Lausanne", dans son état au mois de juin 2015, établi par

le Service communal. Ainsi à Lausanne, les appartements de 3 pièces et plus

sont considérés comme à loyers abordables pour un montant de loyer moyen inférieur

à 1'500 fr., à loyers intermédiaires entre 1'500 et 1'859 fr., et à

loyers supérieurs au-delà de 1'850 francs. Suivant ce document, les

premiers s'entendent de ceux qui correspondent aux revenus de la majorité de la

population, les seconds de ceux situés entre les loyers correspondant aux

revenus de la majorité des ménages lausannois et le prix estimé des loyers de

logements ordinaires, rénovés ou neufs, et les derniers des loyers qui excèdent

le prix des logements ordinaires et neufs. Ces seuils ont été fixés sur la base

du revenu des habitants à partir de leur déclaration d'impôt et de la part de

celui-ci, estimée à 25%, qui est attribuée aux loyers en ville de Lausanne (cf.

ATF 1C_504/2010 précité consid. 2.2 et la référence citée).

S'agissant de l'appartement litigieux, dont ont

rappelle qu'il compte 3,5 pièces pour une surface totale de 91 m2 ou

96.

m2, le SCL a estimé à 1'704 fr. le loyer net admissible,

soit 213 fr. m2/an, en tenant compte d'un prix de vente de

511'376 fr. et d'un revenu locatif de 20'455 fr. (chiffres arrondis).

Ce loyer le place dans la catégorie des appartements à loyers intermédiaires,

alors qu'avec le loyer de 1'900 fr., soit 237 fr. 50 m2/an

pratiqué de 1994 à 2014, il se situait tout juste dans la catégorie des

appartements à loyers supérieurs.

Le SCL conteste l'argument de la recourante selon

lequel le loyer de 1'900 fr. versé de 1994 à 2014 par les anciens locataires

serait nettement inférieur à la valeur réelle du loyer l'appartement. Il fait

valoir que, d'une part, de nombreux critères de fixation des loyers ont évolué

à la baisse en 1994 et 2014, ainsi en particulier le taux hypothécaire de

référence, et que, d'autre part, le calcul de la valeur objective du logement a

permis de vérifier que le dernier loyer correspondait, à 10 % près, à la

valeur du logement, le montant du loyer ne constituant en réalité qu'un indice

parmi d'autres éléments tels que les caractéristiques du logement. Il y a lieu

de se rallier à cette opinion, dans la mesure où le prix du logement, bien

qu'il soit pris en compte, n'est pas à lui seul déterminant pour savoir s'il

peut être exclu de la catégorie à pénurie. Au demeurant, la recourante ne fait

pas état d'un loyer objectif différent que celui estimé par l'autorité intimée,

et il ne démontre pas en quoi le calcul du loyer objectif estimé par l'autorité

intimée serait erroné.

La recourante, se fondant sur un arrêt FO.2005.0020

du 26 avril 2006, soutient encore que la pratique de l'autorité cantonale voudrait

qu'un appartement dont le loyer net objectif ou théorique est supérieur à

200.

fr. m2/an n'appartiendrait pas à une catégorie répondant

aux besoins de la majorité de la population. Cet arrêt traitait cependant

uniquement de la pratique restrictive de l’autorité intimée relative à la

fixation d'une limite de loyer dans le cadre de l’art. 4 al. 3 LAAL, pratique

selon laquelle étaient réputés "appartements qui répondent plus

particulièrement au besoin de la population ceux dont le loyer mensuel net

n’excède pas 200 fr. le m2 par an" (consid. 4). Cette

pratique a ensuite été considérée par la CDAP comme discutable (AC.2011.0263 du

24.

mai 2012 consid. 2a; FO.2012.0005 du 10 octobre 2012 consid. 2b/cc). Cette

référence à un loyer de 200 fr. m2/an n'apparaît pas non plus adéquate

en l'espèce dès lors que les statistiques communales déterminent de manière

plus précise la notion de logements à loyers abordables, intermédiaires ou

supérieurs.

4.

a) Toujours en termes qualitatifs, il y a lieu de tenir compte dans un

second temps des caractéristiques intrinsèques de l'appartement en question. La

CDAP a considéré que des logements conçus selon des typologies architecturales

différentes et des critères de qualité supérieurs à la moyenne ne

correspondaient pas, par essence, aux besoins de la population (FO.2002.0035 du

17.

juin 2003 consid. 2), respectivement que des appartements dits résidentiels

n'entraient a priori pas dans la catégorie de logements où sévit la pénurie.

Tel a été le cas d'un appartement, dont les caractéristiques intrinsèques

(surfaces généreuses, grande hauteur des pièces, plafonds moulurés et boiseries

ouvragées, parquets de qualité, cheminée de salon), de même que la qualité

générale de l'immeuble dans son ensemble, en faisaient dès l'origine un

logement de type résidentiel (FO.1994.0036 précité consid. 3d).

N'appartenaient pas davantage à une catégorie où

sévit la pénurie les appartements d’un immeuble construit au début du XXème

siècle, dont les surfaces étaient particulièrement généreuses (200 m2

chacun pour 6 pièces) et dont les caractéristiques constructives étaient celles

d’une villa locative résidentielle de haut standing (hauts plafonds, cheminées

de salon, parquets, vérandas, jardin de 1'398 m2 et environnement

privilégié) (FO.2010.0012 précité, confirmé par l’ATF 1C_504/2010 précité).

Dans l'arrêt AC.2011.0263 (précité), le tribunal a également confirmé

l’exclusion du champ d’application de la LDTR d’un immeuble figurant en note 2

au recensement architectural, comprenant des appartements entre 5 et 7 pièces

(deux appartements par étage) dont les surfaces se situaient entre 1832

et 221 m2 et qui étaient dotés d’éléments architecturaux d’un

intérêt remarquable (cheminées en marbre au salon, moulures au plafond,

menuiseries et parquets de qualité, faïences, oriels). L’immeuble possédait en

outre une typologie assez exceptionnelle puisque construit en forme de "L"

avec seulement deux appartements par étage.

Enfin, le tribunal a confirmé que n'appartenait pas

à une catégorie souffrant de pénurie des appartements se caractérisant d'une

part par des surfaces généreuses (entre 137,80 m2 et 177,90 m2),

des hauts plafonds, une distribution généreuse avec de larges couloirs, des

éléments architecturaux d’époque d’un intérêt remarquable, tels que cheminées

en marbre au salon, moulures au plafond, parquets de qualité, bow-windows dotés

de vitraux, vitraux dans la cage d’escalier, d'autre part par une apparence

extérieure et une apparence des aménagements extérieurs correspondant également

à un immeuble ancien de haut standing avec notamment la présence d’une

gloriette (pavillon de jardin) d’époque; la présence de caractéristiques hors

normes était du reste confirmée par l’inscription de l’immeuble à l’inventaire

prévu par la loi sur la protection de la nature, des monuments et des sites du

10.

décembre 1969 (LPNMS, RSV 450.11) et par l’attribution de la note 2 au

recensement architectural (FO.2012.0003 précité). Le fait que certains éléments

de l’immeuble ne correspondaient pas aux standards attendus pour des

appartements de standing, tels que les agencements des appartements, l’état de

certaines cuisines ou salles-de-bain, l’ancienneté de l’ascenseur ou l’absence

d’interphone n'était pas déterminant dès lors que ces éléments étaient liés au

caractère ancien de l’immeuble et à un manque d’investissement des

propriétaires successifs en matière de rénovation et d’entretien.

On soulignera que selon l'arrêt précité du 13

décembre 2000 (AC.2000.0082), le Tribunal administratif, se référant aux

différents arrêts constatant que la loi ne s'appliquait pas lorsque les

logements présentaient des surfaces trop élevées, voire des équipements tels que

des cheminées de salon, avait confirmé qu’étaient exclus du champ d'application

de la LDTR les objets luxueux (en relevant qu’il s’agissait précisément d’une

exigence formulée par la jurisprudence du Tribunal fédéral: ATF 116 Ia 401, spéc.

consid. 11, p. 418), voire ceux présentant un caractère résidentiel. Il avait

toutefois précisé que cette dernière notion ne devait pas être interprétée de

manière trop large puisque le législateur vaudois, lors de l'adoption de la

LDTR, avait particulièrement à l'esprit le cas des immeubles anciens, parce que

ces derniers comportaient généralement des logements à loyers abordables. Il en

a déduit que l’on ne pouvait pas se focaliser sur le critère de la surface de

certaines pièces, voire sur la présence de certains éléments d'agrément, tels

qu'une cheminée de salon, pour exclure un logement donné de la catégorie à

pénurie. Il convenait plutôt de prendre en considération l'ensemble des

caractéristiques des logements concernés (agencement, cuisine, salle-de-bains)

pour apprécier si ces derniers présentaient ou non des qualités supérieures à

la moyenne et pour vérifier par conséquent s'ils répondaient ou non à un besoin

de la population (consid. 3a/cc).

La CDAP a également exclu de la catégorie à pénurie

les appartements d'un immeuble sis à l'avenue de Rumine 53, à Lausanne construit

en 1900, classé en note 2 V à l'Inventaire architectural, la mention "V"

soulignant l'intérêt des vitraux, qui présentait indéniablement des

caractéristiques hors normes, notamment des grandes hauteurs de pièces, des

éléments décoratifs d'intérieur (parquets anciens, cheminées, moulures,

boiseries, vitraux, peintures à l'huile etc.) et des menuiseries à protéger,

ainsi que des surfaces généreuses (156 m2 en moyenne pour des appartements

de 5,5 à 6 pièces). Il jouissait d'une situation privilégiée à Lausanne et

bénéficiait d'un jardin historique (AC.2011.0273 du 17 octobre 2012 consid. 7c).

S'agissant du recensement architectural, ou "inventaire

cantonal", il y a lieu de préciser que la note 2 indique qu'il s'agit

d'un monument d’importance régionale, qui devrait être conservé dans sa forme

et dans sa substance. La note 3 concerne les appartements intéressants au

niveau local mais dont la valeur ne justifie pas le classement comme monument

historique.

b) En l'espèce,

l'appartement possède certaines caractéristiques pouvant être considérées comme

supérieures à la moyenne, comme un parquet en chêne massif type fougère et

damier, et de hauts plafonds avec moulures autour des points lumineux. Ces

éléments ne suffisent cependant pas, en soi, à l'exclure du champ d'application

de la LAAL. De même, la présence d'un poêle à bois dans le salon n'apparaît pas

particulièrement exceptionnelle ou luxueuse comme pourrait l'être celle d'une

large cheminée de salon en marbre. La recourante invoque également la surface

de l'appartement, qui bien que généreuse, n'apparaît cependant pas hors du

commun, ce d'autant en comparaison avec des surfaces de 180 m2 à 200 m2

pour des appartements de 5 pièces et plus examinées dans la jurisprudence (cf. AC.2011.0263

précité). En outre, comme le relève l'autorité intimée, le classement du

bâtiment dans lequel se trouve l'appartement en note 3 au recensement

architectural est le cas de nombreux immeubles de la même époque du

centre-ville de Lausanne, et ce bâtiment ne présente pas des qualités

comparables à celles de l'immeuble classé en note 2 ayant fait par exemple

l'objet de l'arrêt CDAP FO.2012.0003, doté de façades particulièrement

ouvragées, d'oriels, de vitraux et de hauteurs de plafond supérieures à 3

mètres avec des moulures et des rosaces. On ne saurait considérer que

l'appartement est doté de typologies architecturales exceptionnelles ou de

qualités propres à une habitation résidentielle de haut standing. Enfin, la

présence d'une cuisine moderne toute équipée comprenant un plan de

travail en granit n'apparaît pas exceptionnelle de nos jours, dans un

appartement ancien bien entretenu. On relèvera que les anciens locataires

avaient signalé des problèmes d'odeurs dans cette cuisine.

Au vu de la casuistique en la matière, il y a lieu

de retenir que pris dans leur ensemble, les caractéristiques qualitatives

certes élevées de l'appartement ne permettent pas de considérer qu'il s'agit

d'un bien exceptionnel et luxueux à exclure de la catégorie à pénurie du parc

locatif lausannois.

5.

La recourante invoque encore en vain le

projet de loi cantonale sur la promotion et la préservation du parc locatif

(LPPL) du 15 juin 2011 destiné à remplacer la LAAL et la LDTR, qui n'est pas

encore adopté.

a) Le projet de LPPL va

dans un sens plutôt restrictif s'agissant de l'aliénation d'appartements loués.

Selon l'exposé des motifs et projet de loi du Conseil d'Etat (EMPL 168 du 2

juillet 2014), la surveillance administrative doit s'exercer sur les logements

"standards", qui répondent aux besoins prépondérants de la

population, et non sur des objets qui ne constituent qu'un segment particulier

du parc de logements offerts sur le marché, tels que les immeubles ou les logements

qui sont manifestement "résidentiels" ou hors normes. Le 19

février 2016, le Conseil d'Etat a apporté des modifications permettant de

présenter un unique projet de loi, dite loi sur la préservation et la promotion

du parc locatif (LPPPL), qui se base sur la loi sur la préservation du parc

locatif (LPPL), auquel s'ajoutent l'essentiel

des instruments légaux que le contre-projet direct du Conseil d'Etat prévoyait

d'insérer dans la loi sur l'aménagement du territoire cantonal (LATC) et la Loi

sur le logement (LL).

b) En l'espèce, se référant aux travaux

parlementaires en cours, la recourante estime que, de par sa valeur à neuf

assurance incendie (ECA) de 784 fr./m3 (recte: 796 fr./ m3,

soit une valeur assurée de 4'743'852 fr. pour 5'953 m3 selon la

police ECA actuelle à l'indice 125), l'appartement échapperait aux catégories à

pénurie. Il cite à cet égard l'art. 3 al. 1 let. d du projet de loi (inchangé

dans les derniers amendements apportés par le Conseil d'Etat), qui exclut du

champ d'application de la LPPL (ou LPPPL) les objets dont la valeur ECA est

supérieure à 750 fr./m3 ECA à l'indice 117. Or, comme le relève

pertinemment l'autorité intimée dans ses déterminations, en tenant compte d'un

indice de 117 (au lieu de 125), la valeur ECA de l'immeuble de la recourante

s'élèverait à 745 fr. /m3, de sorte que même si la LPPL ou la

LPPPL devait être adoptée, la valeur ECA de l'appartement ne lui permettrait

pas d'être exclue du régime d'autorisation prévu par le dispositif légal.

6.

Dans ses déterminations du 30 décembre 2015, la recourante invoque une

violation du principe de proportionnalité. Selon elle, en refusant

l'autorisation requise, l'autorité intimée a fait usage de l'atteinte la plus

importante à la garantie de propriété alors qu'elle aurait dû envisager, par exemple,

un contrôle des loyers, limité dans le temps, plafonnant le loyer à

300.

fr./m2 au moins si le nouveau propriétaire venait à louer

l'appartement.

a) La garantie de la propriété ancrée à l'art. 26

al. 1 Cst. n'est pas absolue. Comme tout droit fondamental, elle peut être

restreinte aux conditions fixées à l'art. 36 Cst. La restriction doit ainsi

respecter le principe de la proportionnalité, qui exige notamment que le but

visé ne puisse être atteint par une mesure moins contraignante (ATF 140 I 168 consid.

4.2.1

p. 173; ATF 135 I 233 consid. 3.1 p. 246).

La CDAP a jugé que la condition de la fixation d'un

prix de vente était une condition inadmissible, faute de base légale, sous

l'angle de la garantie de la propriété (FO.2012.0005 précité consid. 3c/cc se

référant à l'arrêt FO 2011.0026 du 5 octobre 2012, lequel a fait l’objet d'une

procédure de coordination entre les juges de la CDAP). De même, a été jugé non

conforme à la garantie de la propriété un contrôle des loyers au-delà d'une

période de cinq ans en cas d'aliénation, alors même que le droit cantonal

prévoit un contrôle de dix ans en cas de travaux (FO.2008.0019 du 3 février

2009).

Dans l'arrêt précité du 10 octobre 2012

(FO.2012.0005), la CDAP s'est penchée sur le cas de trois appartements pour lesquels

des autorisations d'aliéner avaient été octroyées moyennant la fixation d'un

prix de vente maximal et la surveillance administrative des loyers durant une

période de cinq ans. La cour, après avoir relevé que la fixation d’un prix de

vente limité n'était pas admissible, a renvoyé la cause à l'autorité intimée

pour qu’elle examine si le but poursuivi par la LAAL était suffisamment garanti

par la seule condition restante, à savoir l’exigence que les logements soient

maintenus en location pour une durée de cinq ans avec une mesure de

surveillance administrative du loyer. Par arrêt 1C_16/2015 du 3 septembre 2015,

le Tribunal fédéral a admis le recours formé par la propriétaire de

l'appartement contre cet arrêt. En relation avec la garantie constitutionnelle

de la propriété, la Haute Cour a d'abord rappelé que l’application des

législations cantonales qui - comme la LAAL - restreignent l’aliénation des

maisons d’habitation, impliquait d’effectuer une pesée des intérêts en présence

et d’évaluer l’importance du motif de refus au regard des intérêts privés en

jeu. Il a relevé que la CDAP n’avait pas procédé à cette pesée d’intérêts

puisqu’elle n’avait pas examiné si, outre la fixation d’un prix de vente

maximal, d’autres conditions pouvaient être imposées pour que les ventes

puissent être autorisées, tout en assurant le respect des objectifs posés par

la LAAL. La Haute Cour a mentionné la possibilité d’une surveillance

administrative du loyer pendant une période de dix ans, soulignant le fait que

le droit cantonal vaudois prévoyait lui-même un contrôle des loyers sur dix ans

en cas de travaux de rénovation (art. 4 al. 3 LDTR). Le Tribunal fédéral a indiqué

que le choix de la mesure pouvait notamment dépendre de la qualité des parties

– en l'occurrence une agence immobilière et non un particulier – et de leurs

intentions, ce qui justifiait un examen de cas en cas des conditions qui

pouvaient être imposées. Il a enfin relevé qu’on ne pouvait pas tirer une règle

générale de l’arrêt (isolé) FO.2008.0019 du 3 février 2009 dans lequel la CDAP avait

jugé que la durée du contrôle du loyer devait être limitée à cinq ans. A la

suite de cet arrêt, la CDAP a rendu l'arrêt FO.2015.0007 du 4 janvier 2016,

dans lequel elle a considéré qu'une obligation de maintien en location et la

surveillance administrative des loyers pendant une période de dix ans

permettait de respecter l’objectif principal de la LAAL, quand bien même il

existait un risque que, après la période de dix ans, les objets soient sortis

du parc locatif ou fassent l’objet d’augmentations de loyers qui auraient pour

conséquence qu’ils ne soient plus abordables pour une majorité de la

population. La CDAP constaté au surplus que l’obligation de maintien en

location pendant dix ans avec un contrôle des loyers pendant cette période

était un sacrifice que l’on pouvait raisonnablement exiger de la recourante, ce

qu’elle avait, sur le principe, admis dans le cadre de la procédure.

b) En l'espèce, interpellée par le SCL dans sa

lettre du 11 juin 2015 sur la question des intentions de l'acheteur s'agissant

de la location ou de l'occupation en propriété de l'appartement, la recourante

ne s'est pas déterminée. Elle n'apporte pas davantage de précisions sur cette

question dans son recours, ce qui suggère fortement que le nouveau propriétaire,

qui est un particulier, ne prévoit pas de mettre en location l'appartement mais

de l'occuper lui-même. La recourante soutient que cette seconde possibilité aurait

un "effet nul sur le taux de vacance des appartements disponibles dans

la région" dès lors qu'un autre appartement lausannois serait libéré.

Cet argument est cependant sans pertinence au regard de la LAAL. Par ailleurs,

en cas de location de l'appartement, un plafonnement du loyer ne permettrait

manifestement pas à l'acquéreur de rentabiliser son bien acquis au prix de

940'000 fr., et serait dès lors irréalisable dans le cas d'espèce, étant

précisé que le loyer plafonné de 300 fr./m2 proposé par la

recourante serait déjà nettement supérieur au loyer objectif de 213 fr/m2

applicable à l'appartement selon le SCL. Au regard des circonstances du cas

d'espèce, et en particulier de la qualité et des intentions des parties, on ne

voit pas à quelles conditions l'autorisation de vendre l'appartement aurait pu

être octroyée, et l'autorité intimée n'a pas violé le principe de

proportionnalité en refusant purement et simplement l'autorisation requise.

7.

Il résulte de ce qui précède que le recours doit être rejeté et la

décision attaquée confirmée. Succombant, la recourante supportera les frais de

justice. Il n'est pas alloué de dépens à l'Etat (art. 49, 55, 56 al. 3, 91 et

99.

de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; RSV

173.

]).

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est rejeté.

II.

La décision du Service des communes et du logement du 6 juillet 2015 est

confirmée.

III.

Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille) francs est mis à la

charge de KIARAPHI SA.

Lausanne, le 19 avril 2016

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est

communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit

public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur

le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire

à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans

une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de

preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte

attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent

être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il

en va de même de la décision attaquée.