AC.2015.0334

CDAP - AC.2015.0334 - 2017-06-15 - A._/Municipalité d'Arzier-Le Muids, B., C., D., E., F., G., H., I., J._, K.____, L.

15 juin 2017Français33 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants :

La société A.________ a acquis le 3 avril 2012 la parcelle n° 296 du

registre foncier, sur le territoire de la commune d'Arzier - Le Muids au

lieu-dit "********". Le 9 octobre 2013, cette parcelle a été divisée

en quatre nouvelles parcelles adjacentes, portant les nos 296 (3'632

m2), 2564 (1'404 m2), 2565 (798 m2) et 2566

(780 m2). Ces biens-fonds sont classés en zone de villas, mis à

part un compartiment de terrain de 184 m2 au sud de la parcelle no

2564, qui est classé en zone village.

Lors du fractionnement, une "restriction LATC" a fait l'objet

d'une mention au registre foncier, sur le feuillet des quatre nouvelles

parcelles. Le texte auquel renvoie la mention, figurant dans une réquisition

annexée au feuillet et signée par la Municipalité d'Arzier-Le Muids (ci-après:

la municipalité) ainsi que par A.________, est le suivant:

"LA MUNICIPALITE DE LA

COMMUNE D’ARZIER

Vu l’article 4.1 du règlement

général sur les constructions et l’aménagement du territoire fixant les

capacités constructives,

vu le fractionnement de la

parcelle n°296 selon le plan de situation du 8 juillet 2013, établi par le

bureau d’études ********., ing. géom. officiel à Aubonne,

requiert de Monsieur le

Conservateur du Registre foncier de Nyon d’inscrire sur les parcelles nos 296,

2564, 2565 et 2566 ci-après désignées une mention rappelant à tout acquéreur de

ces parcelles que les restrictions légales résultant de la réglementation des

constructions, sont modifiées comme suit :

Surface totale en zone villas de

la parcelle n°296 avant fractionnement,

6'430 m2. Avec un (CUS) de 0.25, la surface brute de plancher

utilisable est de 1'608 m2.

Surface totale en zone village de

la parcelle n°296 avant fractionnement,

184 m2. Avec un (CUS) de 0.6, la surface brute de plancher

utilisable est de 110 m2.

Soit au total la surface brute de

plancher utilisable maximum est de 1'718 m2.

Après fractionnement, les surfaces

brutes de plancher utilisables seront les suivantes :

Surface Surface

brute de plancher utilisable

Parcelle 296 3'632 1’190

Parcelle 2564 1'404 176

Parcelle 2565 798 176

Parcelle 2566 780 176

Total 6'614 1’718

Dans la mesure où les règles en

vigueur seraient modifiées dans le sens d’une augmentation de la capacité

constructive, les propriétaires des parcelles frappées de la mention peuvent

demander la révision de celle-ci."

Le 1er novembre 2012, A.________ a demandé un permis de

construire cinq villas de deux appartements chacune, à savoir la villa A1 sur

la parcelle n° 2564, la villa A2 sur la parcelle n° 2565, la villa A3 sur

la parcelle n° 2566 et les villas B1 et B2 sur la parcelle n° 296 (à l'est

de la parcelle, soit dans la partie aval), ainsi que 25 places de

stationnement (quinze places extérieures, dont cinq places visiteurs, deux

places dans deux garages et deux places dans trois couverts). Dans les villas

B1 et B2, le premier appartement occupe le rez-de-chaussée inférieur et le

deuxième appartement le rez-de-chaussée supérieur, avec un accès aux combles. D'après

la demande de permis de construire, la surface brute utile des planches des

cinq villas est de 961 m2 au total.

Mis à l’enquête publique du 16 novembre au 17

décembre 2012, ce projet a suscité l'opposition du propriétaire de la parcelle

voisine no 284, qui jouxte à l'ouest la parcelle no 296

(en amont, de l'autre côté du chemin du ********). La municipalité a levé

l'opposition et elle a délivré le permis de construire daté du 25 avril 2013

(permis no 25812).

Le 10 mai 2013, le propriétaire de la parcelle n° 284 a recouru devant

la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal contre la

décision municipale levant son opposition et délivrant l'autorisation de

construire (procédure AC.2013.0238). Dans une lettre du 31 mai 2013, le

recourant a précisé qu'il renonçait irrévocablement à contester la

réglementarité des villas projetées A1, A2 et A3. Le 24 juin 2013, le juge

instructeur, tenant compte de cette circonstance, a levé l'effet suspensif pour

ce qui concerne les villas A1, A2 et A3.

Le 26 juin 2013, A.________ a déposé une nouvelle demande de permis de

construire pour un nouveau projet sur la parcelle no 296. Ce projet

consiste d'abord à modifier les deux villas B1 et B2 (prévues à l'est de la

parcelle, soit dans la partie aval), à savoir aménager trois logements au lieu

de deux dans chacune de ces deux villas; il tend ensuite à construire en plus

deux nouvelles villas, C1 et C2, de trois logements chacune (à l'ouest de la

parcelle, soit dans la partie amont) ainsi qu'un parking souterrain de 24 places,

et quatre places de parc extérieures. Les quatre villas ont la structure

suivante: le premier appartement occupe une partie du rez-de-chaussée

inférieur, le deuxième appartement occupe une partie du rez-de-chaussée

supérieur et le troisième appartement occupe le reste de l'espace sur ces deux

étages (appartement en duplex).

Mis à l'enquête publique du 23 juillet au 22 août

2013, ce nouveau projet a fait l'objet d'une opposition de la part du voisin

propriétaire de la parcelle n° 284. La municipalité a levé l'opposition et elle

a délivré le permis de construire sollicité, daté du 3 février 2014

(permis no 26228). Le dossier contient un calcul du CUS établi par

l'architecte de la constructrice et contrôlé par le service technique de la

commune. Ce calcul indique la surface de chaque niveau des villas B1, B2, C1 et

C2, en distinguant la surface déterminante pour le CUS, d'une part, et la

surface des caves/greniers, d'autre part. La surface brute de plancher

habitable ou utilisable est ainsi de 1'188 m2; elle est donc

inférieure à la limite de 1'190 m2 prévue par la mention

"restriction LATC" pour la parcelle n° 296.

Le 24 février 2014, le voisin précité a recouru devant la Cour de droit

administratif et public du Tribunal cantonal contre la décision de la municipalité

levant son opposition et autorisant le nouveau projet de construction

(procédure AC.2014.0075).

Le 18 août 2014, le tribunal a procédé à une

inspection locale. A cette occasion, la constructrice a précisé qu'elle

renoncerait à son premier projet (bâtiments B1 et B2 de deux logements chacun)

et réaliserait son deuxième projet (bâtiments B1 et B2 ainsi que C1 et C2, de

trois logements chacun), si elle obtenait gain de cause dans la procédure

AC.2014.0075, mais que, jusqu'à droit connu dans cette affaire, elle maintenait

les deux projets. Les causes AC.2014.0075 et AC.2013.0238 ont par conséquent

été jointes.

La Cour de droit administratif et public du Tribunal

cantonal a rejeté les deux recours par un arrêt rendu le 23 janvier 2014. Elle

Considérants

a partant confirmé les décisions de la municipalité levant les oppositions et

accordant les permis de construire nos 25812 et 26228 à A.________.

L'opposant a recouru en vain contre cet arrêt au Tribunal fédéral (cf. arrêt

1C_119/2015 du 16 juin 2015).

Les villas A1 (sur la parcelle n° 2564), A2 (sur la parcelle n° 2565) et

A3 (sur la parcelle n° 2566), ont été construites. Des propriétés par étages

(PPE) ont été constituées: la PPE "Arpège du Lac A" sur la parcelle

n° 2564; la PPE "Arpège du Lac B" sur la parcelle n° 2565; la PPE

"Arpège du Lac C" sur la parcelle n° 2566.

Les copropriétaires de la PPE "Arpège du Lac A"

sont les époux B.________ et C.________ (un appartement) et les époux D.________

et E.________ (un appartement). Les copropriétaires de la PPE "Arpège du

Lac B" sont les époux F.________ et G.________ (un appartement) et les

époux H.________ et I.________ (un appartement). Les copropriétaires de la PPE

"Arpège du Lac C" sont les époux J.________ et K.________ (un

appartement) ainsi que L.________ et M.________ un appartement).

Aucune construction n'a été réalisée sur la parcelle

n° 296 en application des permis de construire nos 25812 et 26228. A.________

est toujours, actuellement, propriétaire de cette parcelle.

Le 11 novembre 2015, la municipalité a adressé à la société A.________

une décision de révocation du permis de construire n° 26228 du 3 février 2014.

Les motifs sont les suivants:

"Lors de la visite pour la

délivrance du permis d'habiter des constructions érigées sur les parcelles n°

2564, 2565 et 2566, soit chaque fois une villa de deux logements, il a été

constaté que les locaux initialement prévus comme non habitables, ont été

transformés et voués à l'habitation sans autorisation. De plus, ces locaux sont

impropres à l'habitation parce que les surfaces d'éclairage (art. 28 RLATC) et

de ventilation nécessaires, ainsi que la hauteur minimale sur la moitié de la

surface de la pièce, au sens de l'art. 27 RLATC, ne sont pas assurées. Les

logements en question ont été vendus et ne sont plus propriété de la société A.________.

Leur mise en conformité sera exigée de la part des propriétaires. […].

L'extension des surfaces

habitables pour les constructions érigées sur les parcelles 2564, 2565 et 2566

viole les règles communales sur l'indice d'utilisation du sol. Il y a donc lieu

de corriger cela par l'inscription d'une mention adéquate sur la parcelle n°

296.

Cette mention aura pour effet de rendre non conformes les quatre villas

dont la construction est actuellement autorisée sur la parcelle n° 296. Leur

surface habitable devra être réduite substantiellement.

La Municipalité d'Arzier-Le Muids

doit dès lors constater qu'elle ne peut pas maintenir en vigueur le permis

délivré le 3 février 2014 dans la mesure où il concerne l'actuelle parcelle n°

296.

Ce permis est dès lors révoqué, soit annulé avec effet immédiat."

Agissant le 30 novembre 2015 par la voie du recours de droit

administratif, A.________ demande au Tribunal cantonal d'annuler la décision

municipale du 11 novembre 2015. Elle fait valoir en substance qu'on lui

reproche le fait que les combles des trois villas auraient été transformés en

pièces habitables, alors qu'il n'avait jamais été question pour elle de créer

des locaux habitables dans les combles. Elle-même avait vendu des terrains non encore

bâtis, avec permis de construire. S'agissant de son projet sur la parcelle n°

296, la recourante conteste la réalisation des conditions pour la révocation

d'une décision administrative. Ce recours a été enregistré sous la référence

AC.2015.0334.

Dans sa réponse du 21 avril 2016, la municipalité

conclut au rejet du recours et à la confirmation de sa décision.

Le 11 avril 2016, la municipalité a rendu six décisions de "mise en

conformité", qui ont une motivation quasiment identique. Il y est indiqué en

particulier que dans chacune des trois villas déjà construites (parcelles nos

2564, 2565 et 2566), "l'appartement du rez inférieur présente un caractère

habitable qui est de 30,36 m² de plus que ce qui a été autorisé" (espace

figuré sur les plans comme "partie rangements avec une porte vitrée sur

maximum un tiers de la surface et une buanderie"); pour l'appartement en

duplex (rez supérieur et combles), "l'entier des combles doit être pris en

compte, y compris la buanderie qui a été réalisée en salle de bains, pour une

surface de 48,40 m²". La surface habitable (surface brute de plancher)

supplémentaire totale est donc, pour les trois bâtiments et les six lots de

PPE, de 236,28 m² (3 x 30,36 + 3 x 48,40). Les décisions exposent ensuite ceci:

"La surface des parcelles n°

2564, 2565 et 2566 ayant été totalement exploitée au sens de la réglementation

communale pour ce qui concerne l'indice d'utilisation du sol, cette surface

habitable supplémentaire de 236,28 m² sera prélevée sur la parcelle n° 296 non

encore construite et la mention LATC rappelée plus haut sera modifiée en

conséquence".

Selon ces six décisions, la municipalité exige en

outre, pour les combles, la pose de deux "Velux" de 78 x 140 cm, afin

d'augmenter la surface vitrée et d'aération. Un délai au 30 juin 2016 est fixé

pour créer ces ouvertures supplémentaires. La municipalité prend par ailleurs

acte que la hauteur minimale de 2,40 m n'est pas respectée sur la moitié de la

surface des combles mais, "compte tenu des circonstances", elle

"admet le caractère habitable des lieux à titre tout à fait

exceptionnel". S'agissant des rez-de-chaussée inférieurs, la municipalité

constate que la porte-fenêtre vitrée n'est pas suffisante pour l'éclairage du

local de 16,7 m², mais comme il ne manque que 0,41 m² d'ouverture, elle admet

"à titre tout à fait exceptionnel cette dérogation".

Les propriétaires des six lots de PPE ont chacun

reçu une de ces décisions de mise en conformité, visant spécifiquement leur

logement.

Le 11 avril 2016, la municipalité a aussi rendu une décision destinée à

Les A.________. Dans cette décision, elle fait référence à sa décision de

révocation du permis de construire du 11 novembre 2015, après qu'il avait été

constaté que les surfaces habitables dépassaient de 236,28 m² les surfaces

autorisées dans le permis de construire. Elle expose ensuite ceci:

"Vous trouverez en annexe les

copies des six décisions rendues par la Municipalité d'Arzier-Le Muids ce jour

à l'encontre des propriétaires des lots sis sur les parcelles en cause.

Lorsque les décisions précitées

seront définitives et exécutoires, la Municipalité d'Arzier-Le Muids demandera

une modification de la mention LATC précitée en exigeant que la capacité

constructive de la parcelle n° 296 soit réduite d'une surface de plancher supplémentaire

de 236,28 m²."

Par actes du 11 mai 2016, A.________ recourt au Tribunal cantonal contre

les sept décisions du 11 avril 2016, à savoir:

– contre la décision adressée aux époux B.________ C.________

(AC.2016.0153)

– contre la décision adressée aux époux D.________ E.________

(AC.2016.0154)

– contre la décision adressée aux époux F.________ G.________

(AC.2016.0155)

– contre la décision adressée aux époux H.________ I.________

(AC.2016.0156)

– contre la décision adressée aux époux J.________ K.________

(AC.2016.0157)

– contre la décision adressée à L.________ et M.________

(AC.2016.0158)

– contre la décision adressée à A.________

(AC.2016.0159).

Le 18 mai 2016, le juge instructeur a prononcé la jonction des sept

causes précitées avec la première cause (recours contre la décision du 11

novembre 2015, AC.2015.0334).

Dans sa réponse du 6 juillet 2016, la municipalité conclut au rejet des

sept nouveaux recours.

Les copropriétaires F.________ G.________,

H.________ I.________, J.________-K.________ et L.________M.________,

représentés par le même avocat, ont déposé des réponses le 14 juillet 2016. Ils

concluent principalement à l'irrecevabilité des recours dirigés contre les

décisions concernant leurs lots respectifs; subsidiairement, ils concluent au

rejet de ces recours.

Le 3 octobre 2016, les époux B.________ C.________ et

les époux D.________ E.________, alors non assistés, ont écrit au tribunal pour

expliquer notamment que le litige entre la municipalité et A.________ ne les

concernait pas. Dans un mémoire de leur avocat du 30 mars 2017, ils concluent

au rejet des recours.

A la requête de la recourante, le juge instructeur a cité les parties à

une audience de conciliation, le 1er décembre 2016. A cette

occasion, les parties, avec leurs avocats, ont été entendues dans leurs

explications. La conciliation a été tentée en vain. Les parties ont requis une

décision préjudicielle sur la question de la qualité pour recourir de A.________

dans les six affaires concernant la mise en conformité des logements des

propriétaires concernés.

Dispositif

Par un arrêt du 26 janvier 2017, la Cour de céans a prononcé, à titre

préjudiciel, que les recours, dans les causes jointes AC.2015.0334 et al.

étaient recevables, et que l'instruction de ces causes se poursuivait.

Les parties se sont encore déterminées par écrit.

La recevabilité des recours ayant déjà été admise dans le jugement

partiel du 26 janvier 2017, il y a lieu d'entrer en matière sur le fond.

La recourante conteste principalement la révocation du permis de

construire que la municipalité lui a délivré le 3 février 2014, pour quatre

villas de trois logements chacune sur la parcelle sur la parcelle n° 296. Elle

fait valoir en substance que si les propriétaires intimés étaient tenus de

rendre inhabitables les pièces litigieuses – et donc si les décisions de mise

en conformité étaient réformées dans ce sens – , la révocation du permis

n'entrerait pas en considération.

a) Il convient tout d'abord de relever que la

révocation ne vise pas le permis de construire portant la date du 8 avril 2013

(permis no 25812), qui a lui aussi été confirmé par la Cour de céans

dans son arrêt AC.2014.0075 du 23 janvier 2014. Même si la recourante déclare y

avoir renoncé, ce premier projet, pour la construction de deux villas de deux

appartements (B1 et B2) sur la parcelle n° 296, est au bénéfice d'une

autorisation exécutoire.

b) Il convient ensuite de constater que lorsque le 3

février 2014, la municipalité a délivré le permis de construire pour le second

projet de la recourante, le morcellement de l'ancienne parcelle n° 296 avait

déjà été inscrit au registre foncier. La nouvelle parcelle n° 296 est classée

en zone de villas et, en vertu du règlement général sur les constructions et

l'aménagement du territoire d'Arzier-Le Muids (RCAT), un coefficient

d'utilisation du sol (CUS) – proportion entre la superficie du terrain classé

en zone à bâtir et la surface brute de plancher habitable ou utilisable – de

0.25 y est applicable (art. 4.1 al. 1 et 2 RCAT). Si, pour le calcul de ce

coefficient, la municipalité avait pris en compte exclusivement la surface de

la nouvelle parcelle n° 296, soit 3'632 m2, elle n'aurait pas autorisé la

construction des quatre villas B1, B2, C1 et C2, car la surface brute de

plancher totale (1'188 m²) est supérieure au maximum de 908 m² (3'632 x 0.25).

Si la municipalité a en définitive autorisé la

réalisation de 4 villas totalisant 1'188 m² de surface brute de plancher

habitable ou utilisable, c'est grâce à un "transfert d'indice", soit en

fonction d'un calcul du CUS prenant en considération la totalité de la surface

de l'ancienne parcelle n° 296 et opérant une répartition de cet indice entre

les parcelles issues du morcellement. Les modalités de ce transfert d'indice sont

décrites dans le document intitulé "restriction LATC" et annexé au

feuillet de la parcelle au registre foncier.

En révoquant ultérieurement ce permis de construire,

la municipalité a calculé à nouveau, sur d'autres bases, le transfert d'indice

admissible. Elle a précisé, dans ses décisions du 11 avril 2016, qu'une

"surface habitable supplémentaire de 236,28 m² sera[it] prélevée sur la

parcelle n° 296". En d'autres termes, la surface brute de plancher

habitable ou utilisable sur cette parcelle est désormais de 1'190 – 236.28 = 953.72

m². Cette surface maximale est supérieure à celle résultant d'une application

du CUS sans transfert d'indice (supplément de 45 m² environ).

c) La Cour de céans n'a pas, dans la présente

affaire, à réexaminer d'office l'opération de transfert d'indice (ou de CUS) effectuée,

avec l'approbation de la municipalité, au moment du morcellement de l'ancienne

parcelle n° 296. Il faut toutefois rappeler qu'une telle opération, même si

elle n'est pas directement prévue par la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement

du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11), est en principe admissible

selon la jurisprudence, sur la base d'une application par analogie de l'art. 83

LATC. Cette dernière disposition interdit en principe le fractionnement ou la

modification de limites d'une parcelle lorsque cela aurait pour effet de rendre

une construction non réglementaire, mais elle admet une exception lorsque la

demande présentée au registre foncier est accompagnée d'une réquisition de

mention signée par la municipalité et ayant pour effet de corriger l'atteinte

portée aux règles de la zone (art. 83 al. 1 LATC). Telle qu'il est rédigé, cet

article ne vise pas les terrains non bâtis - comme l'ancienne parcelle n° 296

-, dont les limites peuvent en conséquence être librement déplacées même si une

telle opération a pour effet de les rendre inconstructibles (cf. Raymond

Didisheim, Modifications de limites et dérogations en droit vaudois de la

construction, quelques réflexions à propos des articles 83 et 85 LATC, RDAF

1991 p. 401). Il est cependant fait référence par analogie à l'art. 83 LATC à

propos du transfert d'indice, lequel n'est pas nécessairement lié à un

fractionnement ou à une modification de limites, parce que l'on transfère aussi

en quelque sorte des possibilités de construire d'une parcelle sur une autre,

et parce que, souvent, cette opération fait l'objet d'une mention au registre

foncier.

A propos d'affaires vaudoises, le Tribunal fédéral

considère que le transfert des possibilités de bâtir est licite, pour autant

qu'il s'effectue entre deux parcelles contiguës et que la surface mise à

contribution pour le calcul de la surface constructible ne puisse plus servir

ultérieurement à un tel calcul. Cela peut intervenir par l'inscription d'une

servitude de non-bâtir en faveur de la commune ou de toute autre restriction de

droit public susceptible de prévenir une utilisation excessive du bien-fonds.

La mention au registre foncier du transfert de surface de plancher habitable

constitue aussi un instrument admissible (cf. art. 962 CC) dès lors qu'elle est

opposable à tout tiers et permet d'assurer une publicité suffisante (arrêts TF

1C_252/2014 du 4 novembre 2014 consid. 2.2;1C_389/2013 du 25 mars 2014 consid.

4.1;1C_161/2010 du 21 octobre 2010 consid. 4.2; dans la jurisprudence

cantonale: AC.2013.0493 du 19 mars 2015 consid. 6 et les références).

En l'occurrence, les propriétaires des biens-fonds

concernés n'ont pas conclu un contrat constitutif d'une servitude de non-bâtir.

La municipalité a fixé la surface brute de plancher utilisable sur chacune des

nouvelles parcelles par un acte unilatéral mentionné au registre foncier, cet

acte contenant une restriction de droit public destinée à prévenir une

utilisation excessive du bien-fonds. Puisqu'il s'agit d'un acte unilatéral, la

municipalité est en principe habilitée à modifier la répartition des surfaces

brutes de plancher utilisables si le total (1'718 m² sur l'ancienne parcelle n°

296) est maintenu. Il faut toutefois que les intérêts du propriétaire, au

détriment duquel cette modification est effectuée, ne soient pas atteints de

manière excessive; il faut donc appliquer les critères pour la révocation d'une

décision (cf. infra, consid. 2e).

d) Dans le jugement préjudiciel sur la recevabilité

du 26 janvier 2017, la Cour de céans a retenu l'existence d'un lien de

connexité étroit entre les huit décisions attaquées, à savoir la décision de

révocation du permis de construire prise le 11 novembre 2015, les six décisions

de mise en conformité du 11 avril 2016 destinées aux propriétaires

d'appartements, ainsi que la décision du 11 avril 2016 relative à la

modification de la mention LATC. Il n'a toutefois pas été examiné dans quelle

mesure ces décisions étaient matériellement liées les unes aux autres (consid.

2 de l'arrêt précité).

A ce stade, on doit examiner d'abord si la

municipalité était fondée à rendre les six décisions de mise en conformité, qui

autorisent les propriétaires des appartements à utiliser comme pièces

habitables des espaces de rangement (au rez-de-chaussée) ou des combles (dans

les duplex) alors que ces locaux n'avaient pas été comptés comme surfaces

habitables dans l'autorisation de construire initiale. Les propriétaires des

duplex doivent poser des Velux pour augmenter l'éclairage des combles; il ne

leur est pas imposé d'autres mesures dans le cadre de la mise en conformité, la

municipalité ayant admis des dérogations à propos de la hauteur minimale des

locaux dans une partie de combles, et à propos de l'éclairage de la pièce

supplémentaire au rez-de-chaussée. En définitive, ces six décisions sont

entièrement favorables aux copropriétaires concernés, qui ne les ont du reste

pas contestées. La municipalité n'était pourtant pas tenue de statuer dans ce

sens.

Lorsqu’une construction a été réalisée ou modifiée

sans autorisation, alors que cette formalité était imposée, l'art. 105 al. 1 LATC

dispose que la municipalité est en droit de faire supprimer ou modifier, aux

frais du propriétaire, tous travaux qui ne sont pas conformes aux prescriptions

légales et réglementaires. Cette base légale aurait permis à la municipalité

d'ordonner aux propriétaires d'appartements concernés de ne pas utiliser pour

l'habitation les locaux litigieux si, dans son appréciation, elle avait estimé

que cette solution s'imposait (voir par exemple l'arrêt AC.2015.0087 du 9

février 2016 et l'arrêt du TF 1C_122/2016 du 7 septembre 2016, à propos d'une

situation où la municipalité a pris une telle décision). En effet, la

jurisprudence rendue à propos de l'art. 105 al. 1 LATC retient que l'ordre de démolir

ou de remettre en état un ouvrage non conforme à la réglementation, pour lequel

une autorisation ne pouvait être accordée, n'est en principe pas contraire au

principe de la proportionnalité. L'autorité doit cependant renoncer à une telle

mesure si les dérogations à la règle sont mineures, si l'intérêt public lésé n'est

pas de nature à justifier le dommage que la démolition causerait au maître de

l'ouvrage, si celui-ci pouvait de bonne foi se croire autorisé à construire ou

encore s'il y a des chances sérieuses de faire reconnaître la construction

comme conforme au droit qui aurait changé dans l'intervalle (ATF 123 II 248

consid. 4a; TF 1C_122/2016 du 7 septembre 2016). En d'autres termes, une pesée

des intérêts doit être effectuée et, à ce propos, la municipalité dispose d'un

large pouvoir d'appréciation.

En l'occurrence, la municipalité a manifestement

pris en considération le dommage qu'une interdiction d'utiliser les pièces

litigieuses causerait aux propriétaires des appartements, qui n'étaient pas les

requérants de l'autorisation de construire et qui ont acquis les lots de PPE

après l'octroi du permis par la municipalité en avril 2013. Ces appartements

ont été achetés par des couples, qui entendaient aussi utiliser ces pièces pour

l'habitation; dans certains cas, d'après ce qui a été déclaré à l'audience du 1er

décembre 2016, ces pièces ont été présentées comme indispensables en fonction

de la taille ou de l'organisation de la famille (pour avoir à disposition des

chambres d'enfant). La municipalité n'a pas expliqué en détail, ni dans les

décisions attaquées ni dans ses écritures, comment les copropriétaires ont été

renseignés, au moment de la vente, au sujet du contenu du premier permis de

construire, s'agissant des pièces comptées dans le total des surfaces

habitables. Il ressort quoi qu'il en soit du dossier que dans aucun document

(actes relatifs à la constitution de la PPE, avenant au contrat d'entreprise

générale repris par les acquéreurs, notamment), la recourante n'a attiré

l'attention des acquéreurs sur le fait que les pièces litigieuses avaient été,

d'après la demande de permis de construire et les plans de l'architecte,

présentées comme des locaux non habitables, en vue de l'application des normes

relatives au CUS. La municipalité a en somme estimé que les acquéreurs

n'étaient pas de mauvaise foi: ils n'avaient pas conscience qu'en rendant

habitables les pièces litigieuses, ils utilisaient les locaux contrairement au

permis de construire.

La recourante fait valoir, dans sa dernière

écriture, que l'architecte avait toujours été parfaitement clair avec les

intimés au sujet de ce qui était autorisé ou non, singulièrement à propos du

caractère non habitable des combles, et qu'un représentant du promoteur (********)

avait écrit aux époux H.________ I.________, le 11 juillet 2015, que le grenier

n'était pas habitable (pièce 112 du bordereau du 14 juillet 2016 des intimés

précités). La recourante soutient n'avoir à aucun moment trompé les intimés

s'agissant des surfaces habitables. Elle demande que les intimés soient

astreints à produire toutes les pièces relatives aux travaux à plus-value

qu'ils avaient chargé l'entrepreneur général d'effectuer après l'acquisition

des lots de PPE; toutes les pièces relatives à des travaux de surélévation du

toit dans un lot (n° 2566-2, de M.________ et L.________); et les contrats

hypothécaires conclus par les intimés, en relation avec l'achat de leurs

appartements. La recourante requiert également l'audition de l'architecte (********)

ainsi que du responsable de la société ayant exécuté le contrat d'entreprise

générale (********). Ces réquisitions tendent à ce que les circonstances de la

vente et de la construction des appartements puissent être établies de manière

plus précise. Or il n'est pas nécessaire de compléter l'instruction à ce propos

car le choix de la municipalité de considérer comme disproportionnés des ordres

de remise en état qui interdiraient l'utilisation des pièces litigieuses pour

l'habitation, et qui imposeraient le cas échéant de supprimer certains aménagements

dans ces locaux (chauffage, éclairage, amenée d'eau, par exemple), n'est pas

critiquable, vu l'importante marge d'appréciation dont bénéficient les

autorités locales en matière d'application des règles sur l'habitabilité d'un

local (cf. TF 1C_122/2016 du 7 septembre 2016, consid. 5.4.1). A propos de la

régularisation des pièces situées dans les combles, il convient de rappeler que

ce niveau est en principe habitable (cf. art. 6.3 RCAT: "Dans toutes les

zones, les combles sont habitables ou utilisables dans la totalité du volume

exploitable dans la toiture"). Dans les décisions attaquées, la

municipalité a retenu que dans les combles des villas A1, A2 et A3, la règle de

l'art. 27 al. 2 RLATC n'était pas respectée, parce que la hauteur de 2,40 m n'était

pas atteinte sur la moitié de la surface (texte de l'art. 27 al. 2 RLATC: "Dans

les combles, la hauteur de 2,40 m doit être respectée au moins sur la moitié de

la surface habitable. Celle-ci n'est comptée qu'à partir d'une hauteur minimale

de 1,30 m sous le plafond ou sous les chevrons"). Il ressort en effet des

plans de la première demande de permis de construire ("plans villa type

A", "façades-coupe villa type A") que dans les combles, la

hauteur de 2,40 m n'est atteinte que pour environ 40 % de la surface habitable.

Dans ces conditions, la municipalité pouvait appliquer comme elle l'a fait le

principe de la proportionnalité pour admettre, dans le cadre d'une

régularisation, le caractère habitable des combles. Cette solution tient

suffisamment compte de l'intérêt public à ce que les locaux habitables offrent

une hauteur appropriée. Les autres dérogations découlant des décisions de

régularisation, à propos de l'éclairage des locaux, sont en définitive de

minime importance.

e) Les décisions de remise en état, qui permettent

aux copropriétaires intimés d'utiliser les pièces litigieuses pour

l'habitation, et qui augmentent donc l'indice d'utilisation du sol sur les

trois parcelles concernées (n° 2564, 2565 et 2566), ont été prises par la

municipalité en tenant compte de la révocation du permis de construire ordonnée

le 11 novembre 2015, ainsi que de la modification de la mention LATC dont il

est question dans la décision municipale du 11 avril 2016.

Une décision administrative peut, à certaines

conditions, être annulée ou modifiée. La décision étant un acte unilatéral,

elle est par définition modifiable unilatéralement. Par principe, l'autorité ne

saurait être privée de la possibilité de corriger un vice affectant la

régularité de la décision, en particulier son illégalité, ni de la possibilité

d'adapter les régimes juridiques qu'elle a créés aux exigences de l'intérêt

public. Cependant, la décision définit des rapports de droit et elle détermine

ainsi la situation juridique d'administrés qui se fondent sur elle dans leurs

activités propres. L'attente qu'ils peuvent placer dans la stabilité des

relations créées par la décision est légitime et le droit protège cette

attente. Le régime de la modification des décisions est par conséquent soumis à

deux exigences contradictoires. D'où le principe selon lequel lorsque

l'autorité constate une irrégularité, la modification (ou la révocation) n'est

possible qu'après une pesée des intérêts dans laquelle l'intérêt à une

application correcte du droit objectif est mis en balance avec l'intérêt à la

sécurité juridique, respectivement à la protection de la confiance (Pierre

Moor/Etienne Poltier, Droit administratif, vol. II, 3e éd., Berne 2011 p. 382

ss; ATF 137 I 69 consid. 3.3; 135 V 215 consid. 5.2). Sont notamment pertinents

dans cette pesée d'intérêts le fait que la décision a créé un droit subjectif

au profit de l'administré, que celui-ci a déjà fait usage d'une autorisation ou

que la décision est le fruit d'une procédure au cours de laquelle les divers

intérêts en présence ont fait l'objet d'un examen approfondi (ATF 137 I 69

consid. 2.3, 127 II 306 consid. 7a). Il en va de même de la bonne foi de

l'administré. Celui qui a agi dolosivement ou violé ses obligations en

induisant l'administration en erreur au moment de demander l'autorisation ne

saurait en principe s'opposer à la révocation, à moins que cette mesure ne soit

contraire au principe de la proportionnalité (ATF 98 Ib 241 consid. 4b; arrêt

TF 1C_111/2016 du 8 décembre 2016 consid. 6.1).

En l'occurrence, la municipalité a accordé une

importance prépondérante au respect du coefficient d'utilisation du sol sur

l'entier de l'ancienne parcelle n° 296. L'opération de transfert d'indice, lors

du morcellement de ce bien-fonds en quatre nouvelles parcelles, était assez

particulière: elle permettait, grâce notamment à un petit secteur en zone de

village (avec CUS de 0.6) sur la nouvelle parcelle n° 2564, de garantir une

importante surface de plancher utilisable sur la nouvelle parcelle n° 296,

largement supérieure à celle résultant d'une application du CUS de 0.25 pour la

zone de villas (cf. supra, consid. 2b). Si le permis de construire délivré le 3

février 2014 pouvait être entièrement utilisé, on aboutirait, dans ce secteur

de la zone de villas, à une concentration excessive de surfaces d'habitation, le

surplus de 236 m² correspondant en définitive à une villa de deux appartements.

Or une opération de transfert d'indice ne saurait provoquer en définitive un

tel résultat – c'est-à-dire un dépassement sensible du CUS par l'effet combiné

des régularisations sur les parcelles n° 2564, 2565 et 2566, d'une part, et du

maintien des possibilités de construire sur la parcelle n° 296, d'autre part (à

propos de cette exigence en cas de modification de limites d'un terrain bâti,

cf. Didisheim, op. cit., p. 404). Dans la pesée des intérêts, il faut tenir

compte de cet élément. La recourante, qui est à l'origine de l'ensemble du

projet immobilier sur son ancienne parcelle n° 296 – en particulier de

l'opération de transfert d'indice -, et qui n'a pas encore construit les

bâtiments prévus sur la nouvelle parcelle n° 296, ne subit pas une atteinte

grave à son droit de propriété du fait de la révocation du second permis de

construire: avec le calcul corrigé (qui fera l'objet d'une nouvelle mention au

registre foncier), il lui reste la possibilité de créer davantage de surfaces

brutes de plancher utilisables que ce que justifierait une application du CUS

de la zone de villas, sans transfert d'indice (+ 45 m²; cf. supra, consid. 2b

in fine). Dans ces conditions, on ne saurait reprocher à la municipalité un

mauvais usage de son pouvoir d'appréciation. La solution qu'elle a adoptée

tient correctement compte des intérêts respectifs des différentes parties,

ainsi que de l'intérêt public.

f) Au terme de cette appréciation globale, il

apparaît donc que les différentes décisions prises par la municipalité les 11

novembre 2015 et 11 avril 2016 ne violent pas le droit fédéral, cantonal ou

communal. Cette autorité n'a pas fait un mauvais usage de son large pouvoir

d'appréciation.

Il s'ensuit que les recours, mal fondés, doivent être rejetés. Cela

entraîne la confirmation des décisions attaquées. La recourante, qui succombe,

supportera les frais de justice (art. 49 al. 1 LPA-VD). Les copropriétaires intimés,

qui ont procédé avec l'assistance d'un avocat, ont droit à des dépens, à la

charge de la recourante. Il en va de même de la commune (art. 55 LPA-VD).

S'agissant des copropriétaires intimés, le montant des dépens est fixé en

tenant compte du fait que deux avocats ont assisté respectivement 4 et 8

d'entre eux.

Par

ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Les recours sont rejetés.

II.

Les décisions rendues par la Municipalité d'Arzier-Le Muids sont

confirmées.

III.

Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille) francs est mis à la

charge de la recourante.

IV.

Une indemnité de 1'000 (mille) francs, à payer à B.________ et C.________

à titre de dépens, est mise à la charge de la recourante.

Une indemnité de 1'000 (mille) francs, à payer à D.________ et

E.________ à titre de dépens, est mise à la charge de la recourante.

VI.

Une indemnité de 750 (sept cent cinquante) francs, à payer à F.________ et

G.________ à titre de dépens, est mise à la charge de la recourante.

VII.

Une indemnité de 750 (sept cent cinquante) francs, à payer à H.________ et

I.________ à titre de dépens, est mise à la charge de la recourante.

VIII.

Une indemnité de 750 (sept cent cinquante) francs, à payer à J.________ et

K.________ à titre de dépens, est mise à la charge de la recourante.

IX.

Une indemnité de 750 (sept cent cinquante) francs, à payer à L.________ et

M.________ à titre de dépens, est mise à la charge de la recourante.

Une indemnité de 1'500 (mille cinq cents) francs, à payer à la Commune

d'Arzier-le-Muids à titre de dépens, est mise à la charge de la recourante.

Lausanne, le 15 juin 2017

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit

public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur

le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire

à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans

une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de

preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte

attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent

être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il

en va de même de la décision attaquée.

CDAP - AC.2015.0334 - 2017-06-15 - A._/Municipalité d'Arzier-Le Muids, B., C., D., E., F., G., H., I., J._, K.____, L.

Composition

Objet

Faits

Considérants

296.

296.

Dispositif